Dr. Ute Jasper Rechtsanwältin

Transkript

1 Bauen ohne Geld - Möglichkeiten und Spielräume für n Dr. Ute Jasper Rechtsanwältin Herausforderungen für kommunale Bauprojekte 28. März 2014 in München

2 Aufbau zur Rechtslage Beispiele - z.b. Kitas Verkauf ohne Wettbewerb Bau ohne Geld Lebenszyklusansatz Lebenszyklusansatz 2

3 Kann ich einen Wettbewerb vermeiden Wann muss ich ausschreiben? Was tue ich bei begrenztem Baubudget? Lebenszyklusansatz 3

4 Rechtslage - Verkauf von Immobilien Schon lange gilt: EU-Primärrecht, Beihilferecht, Haushaltsrecht 2007: OLG Düsseldorf _ Vergaberecht 2010: EUGH _ es kommt darauf an 2014: Was heißt das denn nun? Lebenszyklusansatz 4

5 Vergaberecht wenn ein schriftlicher Vertrag den Auftragnehmer zur Bauleistung verpflichtet und ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse für den öffentlichen Auftraggeber besteht oder bei verdeckter Bauleistung für den öffentlichen Auftraggeber Lebenszyklusansatz 5

6 nur Wettbewerb nach AEUV wenn gemeinschaftsrelevant dann europaweites Verfahren mit Transparenz Gleichbehandlung Rechtsschutz Lebenszyklusansatz 6

7 Anforderungen der EU-Kommission Mitteilung der Kommission vom è è Leitfaden zum Ausschluss staatlicher Beihilfe (Art. 107 AEUV) betrifft alle Verkäufe von Bauten und Grundstücken durch die öffentliche Hand è Grundsätze auch übertragbar auf Pachtverträge Lebenszyklusansatz 7

8 Anforderungen der EU-Kommission Ausschluss staatlicher Beihilfen Verkauf / Verpachtung nur zu Marktpreisen Bedingungsfreies Bieterverfahren Bewertung durch Sachverständigen Lebenszyklusansatz 8

9 Schlichter Verkauf Vergaberecht: unproblematisch Stadt in der Regel EU-Primärrecht: Problem Ausnahme Sonderrechte P Beihilferecht: lösbar mit Gutachten P Haushaltsrecht: lösbar mit Gutachten Grundstück Unternehmen Lebenszyklusansatz 9

10 Schlichter Verkauf Fall: Entscheidung: Die Stadt verkauft ein Grundstück. Sie ver- è kein Baukonzession pflichtet den Käufer nicht, das Grundstück in einer vorgegebenen Weise zu nutzen. Der Kaufvertrag enthält auch sonst keine Bedingungen. è Baukonzession erfordert, dass sich Auftragnehmer verpflichtet, Bauleistungen zu erbringen. Lebenszyklusansatz 10

11 Vergaberecht: unproblematisch Inhouse- Stadt verkauft Grundstück A städtische Wirtschaftsförderungsgesellschaft EU-Primärrecht: unproblematisch Beihilferecht: unproblematisch geschäft ohne Wettbewerb und ohne Begünsti- gung 100 % Anteile Haushaltsrecht: unproblematisch Lebenszyklusansatz 11

12 Vergaberecht: unproblematisch EU-Primärrecht: Stadt verpachtet Windparkgrundstück Energieunternehmen Problem Beihilferecht: Problem Haushaltsrecht: Problem Lebenszyklusansatz 12

13 Fall: Folge: Stadt verpachtet Grundstück. è è vergabepflichtig anders bei Verpachtung Erwerber muss Windpark nach Vorgaben der Stadt errichten von bestehendem Windpark und betreiben. è anders als Verpachtung ohne Baupflicht è dann aber Beihilfe-, Primär- und Haushalts- recht Lebenszyklusansatz 13

14 Vergaberecht: unproblematisch Stadt Verkauf Teilfläche EU-Primärrecht: unproblematisch Beihilferecht: unproblematisch Eigentümer des Nachbargrundstücks Haushaltsrecht: unproblematisch Lebenszyklusansatz 14

15 Fall: Folge: Stadt möchte große Stadthalle bauen. Diese soll sich è nicht vergabepflichtig teils auf eigenem Grundstück befinden und teils auf Grundstück von Bauunternehmen. Stadt verkauft ihr Grundstück an das Bauunternehmen, das die Halle errichtet. è Stadt darf entscheiden, wo Halle errichtet werden soll Lebenszyklusansatz 15

16 Verkauf + Bau + Grundstücksverkauf Vergaberecht: Problem Ausnahme < Schwellenwerte Stadt Bauvorgaben + GU EU-Primärrecht: Problem Ausnahme kein Binnenmarkt Beihilferecht: Problem Ausnahme kein Binnenmarkt Projektentwickler Vermietung Haushaltsrecht: unproblematisch wenn wirtschaftlich Lebenszyklusansatz 16

17 Verkauf + Bau + : Beispiel EuGH, Urteil vom , C-536/07 ( Köln Messe ) Köln Messe Grundstücksverkauf Untermiete Investor Stadt Köln Lebenszyklusansatz 17

18 Verkauf + Bau + : Beispiel EuGH, Urteil vom , C-536/07 ( Köln Messe ) è è è Mietvertrag zwischen Investor und Stadt Köln ist Bauauftrag unerheblich, dass Investor Eigentümer war, die Stadt Köln die Messe nicht selbst nutzt, die Stadt Köln nicht zahlt ausschlaggebend allein: Hauptgegenstand des Vertrages Bauauftrag Lebenszyklusansatz 18

19 Erschließung Vergaberecht: Problem Stadt Verkauf + Straße Übereignung Straße EU-Primärrecht: Problem Beihilferecht: mit Gutachten lösbar Projektentwickler Haushaltsrecht: mit Gutachten lösbar Lebenszyklusansatz 19

20 Erschließung Fall: Folge: Projektentwickler verpflichtet sich, nach Grundstückskauf è vergabepflichtig Erschließungsanlagen zu bauen è städtebauliche Zwecke der Bauaufträge führen nicht aus Vergaberecht Lebenszyklusansatz 20

21 EU-Kommission Strafzahlungen Rechtsstreit persönliche Haftung Lebenszyklusansatz 21

22 Aufbau zur Rechtslage Beispiele - z.b. Kitas Verkauf ohne Wettbewerb Bau ohne Geld Lebenszyklusansatz Lebenszyklusansatz 22

23 Bauen mit Auftraggeber wollen schnell wirtschaftlichh budgetsicher risikofrei repräsentativ ein neues oder saniertes Schwimmbad oder Rathaus oder Multifunktionshalle oder... Lebenszyklusansatz 23

24 Bisherige Praxis Auftraggeber Planung Rohbau Innenausbauu TGA weitere Gewerkee Planungsbüro Unternehmen Unternehmen Unternehmen Unternehmen Vergabeverfahren VOF Vergabeverfahren VOB in Losen Lebenszyklusansatz 24

25 Alternative Auftraggeber Planung Planungsbüro Vergabeverfahren VOF Bau Vergabeverfahren VOB Generalunternehmer Lebenszyklusansatz 25

26 Häufige Fehler bei Bauvorhaben mehrere Vergabeverfahren dauern zu lange Architekt schätzt Kosten zu niedrig Politik verlangt Änderungen Schnittstellen zwischen Planern und Bauunternehmen Bauunternehmen liefern minderwertige Qualität spätere Betriebskosten bleiben unbeachtet Kosten explodieren Lebenszyklusansatz 26

27 Paketvergabe als Lösung Auftraggeber Planung Bau ggf. Betrieb ggf. Finanzierung Vorplanung Architekt Direkt vergabe Generalunternehmer Vergabeverfahren VOB Lebenszyklusansatz 27

28 Vorteile der Paketvergabe schnelles Verfahren nachhaltig niedrige Kosten zum Teil ohne HOAI gesicherte Qualität günstiger Betrieb Entwürfe mit verbindlicher Preisangabe alles aus einer Hand flexibles Verhandlungsverfahren Lebenszyklusansatz 28

29 Lebenszyklusansatz mit Planung, Bau und Betrieb Lebenszyklusansatz 29

30 Vorbereitung des Verfahrens klare Bestimmung des Beschaffungsgegenstandes ggf. vorbereitende Planungsleistungen freihändig vergeben Wahl des Verhandlungsverfahrens Maximalbudget bestimmen ggf. Fördermittel beantragen/einbinden Aufstellen eines Zeitplanes Lebenszyklusansatz 30

31 Vorausschauende Gestaltung der Vergabeunterlagen klare Strukturierung der Vergabeunterlagen Wahl und Gewichtung der Zuschlagskriterien Zulassung von Nebenangeboten sichern Lebenszyklusansatz 31

32 Budgetsicherheit durch Aufhebungsvorbehalt Steuerung und Anpassen des Bauvolumens im Verhandlungsverfahren wirtschaftlichstes Angebot Zielbudget Lebenszyklusansatz 32

33 transparent mitteilen Hinweis bereits in Bekanntmachung Zusätzlich in Vergabeunterlagen aufnehmen Bieter ggf. in Verhandlungsrunden darauf festnageln Lebenszyklusansatz 33

34 Absicherung durch Aufhebungsvorbehalt Aufhebungsvorbehalt für Budgetüberschreitung bereits in Bekanntmachung erwähnen zusätzlich in die Vergabeunterlagen aufnehmen ggf. als Druckmittel einsetzen Lebenszyklusansatz 34

35 Verhandlungsverfahren als optimale Verfahrensart Bieterauswahl im Teilnahmewettbewerb Flexibles interaktives Verfahren Wettbewerb nutzen und steuern Rosinen picken Gestalterische Optimierung mit Preisschild Lebenszyklusansatz 35

36 Ablauf eines Verhandlungsverfahrens Teilnahmewettbewerb Auswahl der Bewerber nach Eignung Vergabeunterlagen und indikative Angebote Auswahl der Bieter-Angebote nach Wirtschaftlichkeit Verhandlungen und und überarbeitete Angebote Einschränkungen Bieterkreis und Vorgabe eines Modells Vertragstexte und Anforderungen an letztverbindliche Angebote Zuschlagsentscheidung Lebenszyklusansatz 36

37 Einbindung des Know-Hows der Bieter Bieter sollen Optimierungsvorschläge machen Spezialwissen der Bieter einbeziehen Verhandlungsgespräche effektiv nutzen Vertragsentwurf mit Bietern abstimmen Lebenszyklusansatz 37

38 Optimierungspotenziale abschöpfen Rosinen aus den indikativen Angeboten picken allen Bietern für verbindliche Angebote als Mindestvorgaben machen Lebenszyklusansatz 38

39 Zielgerichtete Steuerung wichtige Anforderungen als Mindestanforderungen Spielräume des Verhandlungsverfahrens nutzen ggf. Änderung der Anforderungen immer Budgetziel im Auge behalten Lebenszyklusansatz 39

40 Anpassen des Bauvolumens wenn alle indikativen Angebote zu teuer sind Bauvolumen und ggf. Qualitäten reduzieren wenn alle indikativen Angebote zu günstig sind Bauvolumen / Ausstattung /Qualitäten erhöhen Lebenszyklusansatz 40

41 Praxisbeispiel Vennbad in Monschau Schließung der alten Schwimmhalle: Dezember 2008 Lebenszyklusansatz 41

42 Ablauf Ratsbeschluss: Finanzierungskonzept Bekanntmachung Schließung Schwimmhalle Förderantragstellung Baubeginn Frühjahr 2011 Fertigstellung Frühjahr 2012 Grundsatzentscheidung Zuschlagserteilung Zuwendungsbescheid Bezirksregierung Köln Aufforderung Abgabe 1. indikatives Angebot Aufforderung Abgabe letztverbindliches Angebot Lebenszyklusansatz 42

43 Praxisbeispiel Vennbad in Monschau Fertigstellung des neuen Vennbades Planungs- und Baukosten: 4,748 Mio. Euro netto Lebenszyklusansatz 43

44 Kriterien Summe aller von der Stadt Monschau zu leistenden Zahlungen 50 % Betriebsaufwand 20 % Qualität der angebotenen Leistungen, im Einzelnen wie folgt: Architektur / Gestaltung 5 % Bauleistung 15 % Funktionalität 10 % Lebenszyklusansatz 44

45 Vielen Dank für Ihr Interesse! Rechtsanwältin Dr. Ute Jasper Sekretariat Yvonne Möller Telefon + 49 (211) Telefax + 49 (211) y.moeller@heuking.de Georg-Glock-Straße 4 D Düsseldorf 45

46 Die Sozietät berät seit 1972 mit derzeit neun Büros und weit über 250 spezialisierten Anwälten bundesweit sowie in Brüssel und Zürich Das Dezernat zählt seit Jahren zu den drei besten Vergabe-Sozietäten berät seit 1991 bei Vergaben, Umstrukturierungen, Großprojekten und Kooperationen der öffentlichen Hand hat mehrere hundert Groß-Projekte von Bund, Ländern und n und deren Tochtergesellschaften mit einem Volumen von insgesamt mehr als 20 Mrd. begleitet, ohne dass bisher ein Verfahren erfolgreich angegriffen wurde 46

47 Unsere Standorte Hamburg Brüssel Berlin Düsseldorf Chemnitz Köln München Frankfurt Zürich 47

48 Berlin Unter den Linden 10 D Berlin T +49 (0) F +49 (0) berlin@heuking.de Brüssel Rue Froissart 95 B-1040 Brüssel T +32 (0) F +32 (0) brussels@heuking.de Chemnitz Weststraße 16 D Chemnitz T +49 (0) F +49 (0) chemnitz@heuking.de Düsseldorf Georg-Glock-Straße 4 D Düsseldorf T +49 (0) F +49 (0) duesseldorf@heuking.de Frankfurt am Main Goetheplatz 5-7 D Frankfurt am Main T +49 (0) F +49 (0) frankfurt@heuking.de Hamburg Neuer Wall 63 D Hamburg T +49 (0) F +49 (0) hamburg@heuking.de Köln Magnusstraße 13 D Köln T +49 (0) F +49 (0) koeln@heuking.de München Prinzregentenstraße 48 D München T +49 (0) F +49 (0) muenchen@heuking.de Zürich Bahnhofstraße 3 CH-8001 Zürich T +41 (0) F +41 (0) zuerich@heuking.ch 48