Herbert Utz Verlag VVF München

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1 Maximilian Levasier Globaler Standortwettbewerb und räumliche Fragmentierungsprozesse bei Büroimmobilien- Investitionen am Beispiel São Paulo Herbert Utz Verlag VVF München

2 Wirtschaft und Raum Eine Reihe der Münchener Universitätsschriften herausgegeben von Prof. Dr. Hans-Dieter Haas Universität München Band 21 D 19 Zugl.: Diss., München, Univ., 2010 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte, insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, der Entnahme von Abbildungen, der Wiedergabe auf fotomechanischem oder ähnlichem Wege und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen bleiben auch bei nur auszugsweiser Verwendung vorbehalten. Copyright Herbert Utz Verlag GmbH 2010 ISBN Printed in Germany Herbert Utz Verlag GmbH, München

3 Geleitwort des Herausgebers GELEITWORT DES HERAUSGEBERS Im Zuge der seit geraumer Zeit stattfindenden Globalisierung unterliegt auch die Immobilienwirtschaft einem deutlichen Wandel. Die Akteure beschränken sich nicht mehr auf regionale bzw. nationale Märkte, sondern agieren zunehmend auf internationaler Ebene. Dabei rücken in jüngster Zeit auch die Wachstumsmärkte der sog. BRIC- Staaten (Brasilien, Russland, Indien und China) in den Fokus. Dies gilt besonders für deren große dynamische Wirtschaftszentren. Ausdruck des starken Wachstums von Megastädten und Steuerungszentralen der Wirtschaft ist u.a. der Bereich der Büroimmobilien, in dem vermehrt gezielte Investitionen getätigt werden. Ein Beispiel ist die Metropole São Paulo, die Maximilian Levasier in seiner Dissertation näher betrachtet. Es ist das übergeordnete Ziel der Untersuchung, die Analyseschritte und Bestimmungsgründe von Immobilieninvestoren in São Paulo zu beleuchten sowie die räumlichen Auswirkungen dieser Investitionen sowohl im immobilienökonomischen wie im wirtschaftsgeographischen Kontext zu erforschen. Die ambitionierte Zielsetzung besteht darin, Schnittstellen zwischen der Wirtschaftsgeographie und der Immobilienökonomie aufzuzeigen. Dazu ist eine Büroimmobilie ebenso wie eine Unternehmung als das Ergebnis einer verorteten Wertschöpfung zu betrachten, die letztlich in vielfacher Weise raumwirksam wird. Die Funktionsweise des Immobilienmarktes erläutert der Autor anhand seines Büroimmobilienmarkt-Modells, mit dem er das zirkuläre System der Teilmärkte und deren endogenen Mechanismus verdeutlicht. Die Akteure des Büroimmobilienmarktes Anbieter, Intermediäre, sonstige Dienstleister und Nachfrager sind in jüngerer Zeit auch Träger des Internationalisierungsprozesses lokaler Immobilienmärkte. Dabei stellt sich eine deutliche Konzentration der Aktivitäten in Ballungszentren und Metropolen der fokussierten Schwellenländer ein. Vorliegende Dissertation macht deutlich, dass insbesondere in Immobilienmärkten von Megastädten mit geringerem Reifegrad eine Fragmentierung der lokalen Immobilienmärkte auffällig ist. Die Untersuchung belegt, dass die Auswirkungen der Internationalisierung der Immobilienökonomie bereits auf kleinräumlicher Maßstabsebene feststellbar sind. Neben dem inter-urbanen Standortwettbewerb stellt sich ein intra-urbaner Wettlauf ein. Gerade diese lokale Fragmentierung der Stadt wird zur spürbarsten Auswirkung der Internationalisierung der Immobilienökonomie. III

4 Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo Als Folge der Globalisierung mit räumlich ungleich wirkenden neuen Kommunikations- und Informationssystemen kommt es auf den verschiedenen Maßstabsebenen im globalen System zu differenzierten Partizipationsstrukturen und damit zu einer fragmentierten Welt. Der Verfasser schildert die räumlichen und immobilienökonomischen Prozesse in den lateinamerikanischen Megastädten und macht deutlich, dass es dabei entscheidend ist, in welchem Umfang eine Megastadt mit der Weltwirtschaft verflochten ist. Zur Überprüfung der Forschungsfragen entwickelt er das Analysemodell Standortwahl und Fragmentierungsprozesse. Neu und methodisch verdienstvoll sind hierbei die Betrachtung einzelner Immobilienmarktzyklen sowie die Risikodiversifizierung im Rahmen des Portfoliomanagements. Im Fokus steht dabei die optimale Assetallokation, bei welcher die Risiken und Renditen einer Investition im Vergleich zu anderen Assets in den Vordergrund rücken. Auch werden bei diesem Ansatz detaillierte Aussagen zu Markt-, Miet- und Preisentwicklungen mit einbezogen. Bei der Analyse der Bestimmungsgründe für Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo werden die markt- und anlagespezifischen Treiber untersucht. Der Verfasser macht an dieser Stelle u.a. deutlich, dass im Büroimmobilienbereich die Kapitalzuflüsse aus dem Ausland eine wichtige Rolle spielen und diese wiederum von den gewährten nationalen Investitionsanreizen beeinflusst werden. Dabei fällt natürlich auch die nationale Marktgröße Brasiliens, die wirtschaftliche und politische Stabilität des Landes bzw. die Bedeutung der Zollunion MERCOSUR als integrierter Ländermarkt ins Gewicht. Steigende Direktinvestitionen haben schließlich dort den Nachfragedruck nach qualitativ hochwertigen Büroflächen erhöht. Die regionalen und interurbanen Entscheidungskriterien in der Büroimmobilienwirtschaft orientieren sich an der Ansiedlung vor- und nachgelagerter Dienstleistungsunternehmen, die phasenhaft Nachfrageschübe qualitativ und damit auch regional unterschiedlich auslösen. Die kumulierte Standortwahl von Büroimmobilien- Investitionen initiiert folglich maßstäblich unterschiedliche, räumliche und immobilienökonomische Fragmentierungsprozesse. Diese untersucht der Autor auf der lokalen Ebene exemplarisch im Raum São Paulo anhand der sieben wichtigsten lokalen Büroimmobilienmärkte. Vorliegende Dissertation leistet einen anerkennenswerten Beitrag zur Erforschung der Einflussgrößen bei der Entwicklung von Büroimmobilienmärkten. Es werden die maßgeblichen Indikatoren dieses Marktbereiches bewertet und die Rolle der regionalwirtschaftlichen Einflussfaktoren analysiert. Eine hohe Immobilienmarkttransparenz, die v. a. Einblicke in den lokalen Büroimmobilienmarktzyklus für das Immobilien- IV

5 Geleitwort des Herausgebers Portfoliomanagement eines Anlegers ermöglicht, ist so das Ergebnis für die erfolgreiche Investitionen in diesem Bereich eine zwingende Voraussetzung. Am Beispiel São Paulo wird die Raumwirksamkeit von Büroimmobilien-Investitionen, die deutliche Fragmentierungsprozesse auslöst, plastisch aufgezeigt. Die vorliegende Dissertation verknüpft pionierhaft immobilienökonomische Entscheidungsansätze mit wirtschaftsgeographischen Erkenntnissen insbesondere aus dem Bereich der Standortforschung und stellt die daraus resultierenden Strukturen und Entwicklungen von Büroimmobilien-Standorten dar. Die verhaltensorientierte Standorttheorie der Wirtschaftsgeographie verdeutlicht hierbei den Entscheidungsprozess eines Büroimmobilien-Investors bei seiner Standortwahl und macht dessen Vorgehensweise wissenschaftlich begründbar. Besonders innovativ ist der konzeptionelle Ansatz einer Integration wirtschaftsgeographischer und betriebswirtschaftlicher Sichtweisen bzw. Fragestellungen. Als methodisch sehr verdienstvoll muss hierbei die Berücksichtigung von Immobilienmarktzyklen sowie die Einbeziehung der Risikodiversifizierung im Rahmen des unternehmerischen Portfoliomanagements angesehen werden. München, im Februar 2010 Der Herausgeber V

6 Vorwort VORWORT Bei der Anfertigung der vorliegenden Arbeit habe ich von vielen Seiten große Unterstützung erfahren. Zuallererst möchte ich meinem Doktorvater, Herrn Prof. Dr. Hans-Dieter Haas, für die fachliche Betreuung der vorliegenden Arbeit und die motivierende Begleitung danken. Herrn Prof. Dr. Hubert Job bin ich für die Übernahme des Korreferates zu Dank verpflichtet. Herrn Dr. Simon Martin Neumair gilt mein besonderer Dank für seine wertvolle fachliche Unterstützung, seine inhaltlichen Anregungen und auch für seine aufmunternden Worte während der gesamten Erstellungszeit. Die empirische Basis dieser Arbeit beruht auf zahlreichen Interviews mit Vertretern der brasilianischen Immobilienbranche und weiteren Fachleuten. Während meines Forschungsaufenthaltes in São Paulo wurde ich von ihnen sehr unterstützt und mit relevanten Informationen versorgt. Ohne ihre Expertise hätte diese Dissertation in der vorliegenden Form nicht erarbeitet werden können. Daher danke ich all meinen Interviewpartnern, die bereit waren, meine Fragen zu diskutieren, und dafür ihre kostbare Zeit und Fachkenntnis zur Verfügung gestellt haben. Abschließend möchte ich meiner Familie, besonders meiner Mutter Gabriela sowie meiner Freundin Julia für ihre Unterstützung, ihre Geduld und ihren Rückhalt in der arbeitsreichen Zeit von Herzen danken. Ohne sie wäre der Abschluss dieser Arbeit kaum möglich gewesen. München, im Oktober 2009 Maximilian Levasier VII

7 Verzeichnisse INHALT GELEITWORT DES HERAUSGEBERS... III VORWORT... VII ABBILDUNGSVERZEICHNIS... XII TABELLENVERZEICHNIS... XIII KARTENVERZEICHNIS... XIII 1 EINLEITUNG Relevanz, Problemstellung und Forschungsfragen Wissenschaftlich-konzeptioneller Rahmen Aufbau der Arbeit GRUNDLAGEN UND MERKMALE DER IMMOBILIEN-ÖKONOMIE UND DER IMMOBILIENINVESTITION Immobilien und Immobilienökonomie Immobilienökonomie und Wirtschaftsgeographie Der Immobilienbegriff Besonderheiten von Immobilien Typologisierung von Immobilien Büroimmobilien: Spezifika und ökonomische Bedeutung Der Immobilienmarkt Funktionsweise des Immobilienmarktes Endogene Mechanismen auf den Büroimmobilienmarkt Exogene Einflussfaktoren auf den Büroimmobilienmarkt Nationale und regionale konjunkturelle Entwicklung Zinsniveau und Kreditvergabeverhalten Strukturwandel und staatliche Maßnahmen Immobilienmarktzyklen Akteure des Büroimmobilienmarktes Büroflächenanbieter Büroflächennachfrager Immobiliendienstleister Die Immobilieninvestition Immobilien als Investitionsziel Immobilieninvestoren und Anlagemöglichkeiten Die Internationalisierung der Immobilienökonomie IX

8 Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo Gründe für die Internationalisierung Auswirkungen der Internationalisierung DER PROZESS DER STANDORTWAHL BEI BÜROIMMOBILIEN-INVESTITIONEN Standortwahl und Standortfaktoren Verhaltensorientierte Standorttheorien Immobilienspezifische Analysen und Managementansätze Immobilienanalysen Standortanalyse Vorlauf- und Researchphase Analyse- und Bewertungsphase Marktanalyse Marktsegmentierung Quantitative und qualitative Marktanalyse Das Länderrisiko in der Marktanalyse Immobilien-Portfoliomanagement STRUKTUR UND ENTWICKLUNG VON BÜROIMMOBILIEN-STANDORTEN IM URBANEN KONTEXT Lokale Betrachtungsebene Wirtschaftliche Konzentrations- und Fragmentierungstendenzen im Globalisierungsprozess Urbane Konzentrationsprozesse Megacities Global Cities Theorie der fragmentierenden Entwicklung Grundlagen und Hintergründe der Theorie Globale Fragmentierung Regionale und lokale Fragmentierung Büroimmobilien-Investitionen und Fragmentierungsprozesse BÜROIMMOBILIEN-INVESTITIONEN IN SÃO PAULO:BESTIMMUNGSGRÜNDE UND AUSWIRKUNGEN Analysekonzept und methodisches Vorgehen Multiperspektivisches Analysemodell Datenerhebung und -auswertung Darstellung des Untersuchungsraums Integrative Analyse bisheriger Forschungsansätze Bestimmungsgründe für Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo X

9 Verzeichnisse Bestimmungsgründe im Rahmen der Geographic Selection Markt- und anlagespezifische Treiber Faktoren im Rahmen der Marktanalyse Inter-urbane und regionale Entscheidungskriterien Indikatoren des regionalen Büroimmobilienmarkts Regionalwirtschaftliche Einflussfaktoren Kriterien intra-urbaner Standortwahl Harte Standortfaktoren Weiche Standortfaktoren Auswirkungen von Büroimmobilien-Investitionen in unterschiedlichen räumlichen Maßstabsebenen Globale Fragmentierungsprozesse Regionale Fragmentierungsprozesse Lokale Fragmentierungsprozesse Struktur und Entwicklung lokaler Büroimmobilienmärkte Qualitativ-räumliche Fragmentierungstendenzen Quantitativ-räumliche Fragmentierung lokaler Büroimmobilienmärkte Akteurspezifische Anpassungshandlungen mit fragmentierender Wirkung FAZIT UND AUSBLICK LITERATUR ANHANG Anhang 1: Field manual XI

10 Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abbildung 1: Aufbau der Arbeit... 8 Abbildung 2: Haus der Immobilienökonomie Abbildung 3: Typologisierung nach Immobilienarten Abbildung 4: Übersicht der Gewerbeimmobilien Abbildung 5: Der Investoren- und Mietenmarkt Abbildung 6: Zusammenhang der Teilmärkte des Büroimmobilienmarktes Abbildung 7: Phasen des Immobilienmarktzyklus Abbildung 8: Triebkräfte der Internationalisierung in der Immobilienökonomie Abbildung 9: Globale Gewerbeimmobilieninvestitionen ( ) Abbildung 10: Relevante Standortfaktoren für Büroimmobilien Abbildung 11: Schema unternehmerischer Anpassungshandlungen Abbildung 12: Schema der Investitionshandlungen und Standortwahl für Immobilieninvestoren Abbildung 13: Handlungsfelder der Standort- und Marktanalyse Abbildung 14: Vorgehensweisen bei Standortanalysen von Investoren Abbildung 15: Beispiel einer quantitativen Nutzwertanalyse Abbildung 16: Marktanalyse am Beispiel eines Büroimmobilienmarktes Abbildung 17: Kriterien der Risikodiversifikation im Immobilienportfolio-Bestand.. 93 Abbildung 18: Bodenpreise und Nutzungsstrukturen von Großstädten Abbildung 19: Analysemodell: Standortwahl und Fragmentierungsprozesse Abbildung 20: Befragte Expertengruppen Abbildung 21: Monetäre Kennzahlen des Büroimmobilienmarktes in São Paulo (A- Immobilien im Zeitraum ) Abbildung 22: Flächenmarktanalyse des Büroimmobilienmarktes in São Paulo (A- Immobilien im Zeitraum ) Abbildung 23: Jährliche ausländische Direktinvestitionszuflüsse in Brasilien Abbildung 24: Kapitalherkunft gewerblicher Immobilieninvestitionen in Brasilien. 158 Abbildung 25: Kaufpreise von A-Büroimmobilienflächen in São Paulo und Rio de Janeiro im Zeitraum XII

11 Verzeichnisse Abbildung 26: Zunahme der Flächenbestände einzelner Büroimmobilienmärkte São Paulos im Zeitablauf TABELLENVERZEICHNIS Tabelle 1: Funktionen internationaler Immobilienberater Tabelle 2: Systematisierung indirekter Immobilieninvestition und Anlegerklassen KARTENVERZEICHNIS Karte 1: Einwohnerzahl und Büroflächenbestand ausgewählter globaler Stadtregionen (2008) Karte 2: Einwohnerzahl und immobilienökonomische Kennziffern der größten südamerikanischen Städte (2008) Karte 3: Standorte brasilianischer Büroimmobilienmärkte im Vergleich (2008) Karte 4: Standorte und Kennziffern von Büroimmobilienmärkten in São Paulo (2008) XIII

12 1 Einleitung 1 EINLEITUNG Die als Globalisierung bezeichnete fortschreitende Vernetzung der Weltwirtschaft lässt sich an vielerlei Effekten ablesen. Ihre wichtigsten ökonomischen Auswirkungen bestehen in der Integration von Ländern in die Weltökonomie, der Zunahme des grenzüberschreitenden Handels von Gütern und Dienstleistungen sowie im Wachstum von grenzüberschreitenden Investitionen. Sie kommen jedoch bei weitem nicht bei allen Akteuren zum Tragen. Vielmehr partizipieren, global-ökonomisch betrachtet, nur ausgewählte Branchen und räumlich abgegrenzte Regionen an der weltwirtschaftlichen Verflechtung. Ökonomisch gesehen entwickeln sich gleichsam in Industrie-, Entwicklungs- und Schwellenländern verschiedene Standorte zeitlich parallel und räumlich getrennt in unterschiedliche Richtungen. Aus wirtschaftsgeographischer Perspektive wird dieses Phänomen als fragmentierende Entwicklung bezeichnet. Der Begriff Fragmentierung soll hierbei die bruchhafte, sozioökonomische Sondierung und Entwicklung von Regionen und Akteuren in räumlicher Dimension darstellen. Dies impliziert, dass keine Entwicklung hin zu einer globalen oder nationalen Homogenität stattfindet, sondern vielmehr eine Tendenz zur regionalen Heterogenität besteht. Dabei finden derartige Fragmentierungsprozesse nicht nur innerhalb eines Landes, sondern auf unterschiedlichen Maßstabsebenen statt. Unter strukturellen und qualitativen Gesichtspunkten lassen sich unterschiedliche räumliche Ausprägungen und Ausdrucksformen feststellen: Diese sind besonders gut in den Megacities der Schwellenländer und dort wiederum am Beispiel der Immobilienbranche zu beobachten. Gerade in jüngster Vergangenheit wurden Büroimmobilien-Investitionen in diesen Stadtregionen immer mehr zum Ziel internationaler Investoren. Am Beispiel der Büroimmobilien in Brasilien mit besonderem Fokus auf die Megacity São Paulo sind in dieser Arbeit zwei Aspekte zu analysieren: Zum einen sollen die Bestimmungsgründe für eine dortige Büroimmobilien-Investition herausgearbeitet werden. Denn São Paulo steht mit einer Vielzahl von anderen Stadtregionen in Konkurrenz, in die sich im Rahmen eines globalen Standortwettbewerbs ebenfalls investieren ließe. Zum anderen werden die räumlichen Auswirkungen von Büroimmobilien- Investitionen beschrieben, die auf verschiedenen Betrachtungsebenen auf quantitative und qualitative Art fragmentierende Wirkung entfalten. Diese Fragmentierungsprozesse lassen sich vor allem auf der lokalen Ebene aufzeigen. 1

13 Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo 1.1 Relevanz, Problemstellung und Forschungsfragen Die Immobilienwirtschaft macht in den Industrieländern einen erheblichen Anteil des nationalen Bruttoinlandsprodukts aus: So erreicht in Deutschland die Wertschöpfung der Immobilienwirtschaft an der Gesamtwirtschaft über 18% (vgl. BFW 2009). In Schwellenländern liegt dieser Wert spürbar darunter. In Brasilien wird er trotz eines deutlichen Anstiegs in den letzten zehn Jahren momentan noch auf unter 3% geschätzt, wobei aber davon auszugehen ist, dass er künftig sukzessive zunimmt. Eine Ursache für diese Erhöhung ist die wachsende Integration des Landes in globale weltwirtschaftliche Prozesse. Durch sie erhöht sich auch immer mehr die Nachfrage nach Raum (Flächen, Grundstücke, Immobilien) als Produktionsfaktor. Andere wesentliche Gründe liegen in der zunehmenden Mobilität des Faktors Kapital und der Etablierung von Immobilien als Anlagegegenstand. Weltweit agierende Investoren evaluieren bei ihrer Suche nach hohen Renditen und niedrigem Risiko stets sämtliche globale Kapitalanlagen, so dass Brasilien aufgrund seiner Standortattraktivität vermehrt zum Anlageziel ausländischer Immobilieninvestitionen wird. Während bis Ende des letzten Jahrtausends gerade in sog. Wachstumsmärkten die immobilienwirtschaftlichen Akteure überwiegend regional agierten und sich in nationaler Hand befanden, sind es heute zunehmend global ausgerichtete Investoren, die durch massive Investitionen den Immobilienmärkten ein völlig neues Gesicht verleihen dies gerade auch im Bereich der Büroimmobilien. Mehrere trendverstärkende und medienwirksame Faktoren, wie z.b. die weltweit vielbeachtete BRIC-Studie von Goldman Sachs aus dem Jahr 2003 (vgl. GOLDMAN SACHS 2003), welche Brasilien, Russland, Indien und China (sog. BRIC-Staaten) als Zukunftsmärkte der nächsten Jahrzehnte analysierte, oder die Erhöhung der Bonitätsnote der Ratingagenturen Fitch, Standard&Poors und Moody s für Brasilien im Frühjahr 2008 und Herbst 2009 auf Investment-Grade, führen zu einem vermehrten Interesse ausländischer Investoren an der größten Wirtschaftsnation Südamerikas. Die Stadt São Paulo ist dabei mit Abstand der größte Magnet, gilt sie doch als das wirtschaftliche Herz des Landes und des ganzen Subkontinents. Dort ist die Nachfrage nach Büroflächen am höchsten und es werden die höchsten Investitionen getätigt. Die Investitionsentscheidungen der Anleger bleiben nicht ohne raumwirksame Folgen. Neben der Analyse der Bestimmungsgründe für Investitionen gilt es in dieser Arbeit daher auch darzustellen, welche Auswirkungen Kapitalanlageentscheidungen in der Immobilienbranche auf den Raum haben können. Am Beispiel der Büroimmobi- 2

14 1 Einleitung lien wird auf verschiedenen Ebenen veranschaulicht, welche Fragmentierungsprozesse aufgrund der zunehmenden Investitionstätigkeit stattfinden und wie sich diese räumlich und ökonomisch auswirken. Dabei sei ein besonderes Augenmerk auf die dynamischen Prozesse der Verortungsmuster von Büroimmobilien in der Stadtregion São Paulo gelegt. Die sich seit 2008 ausbreitende globale Finanz- und Wirtschaftskrise hat zwar auch in São Paulo deutliche Spuren hinterlassen. Allerdings wird diese Situation von Experten nur als Delle in der gesamtwirtschaftlichen und immobilienökonomischen Entwicklung der Region gesehen, welche den Trend der steigenden Investitionsströme langfristig nicht aufhalten kann. Ausländische Investitionen und gerade solche in Büroimmobilien können als Indikator für wirtschaftliche Stärke und Entwicklung gesehen werden. Daher dürfen die Schlussfolgerungen vorliegender Arbeit auch als Gradmesser für die zukünftige ökonomische Entwicklung der Stadt São Paulo und des gesamten Landes dienen. Das übergeordnete Ziel dieser Arbeit besteht darin, die Analyseschritte und Bestimmungsgründe von Immobilieninvestoren in São Paulo zu beleuchten sowie die räumlichen Auswirkungen dieser Investitionen auf verschiedenen Ebenen im immobilienökonomischen und wirtschaftsgeographischen Kontext aufzuzeigen. Damit ergeben sich zu Beginn des wissenschaftlichen Erkenntnisprozesses zwei Komplexe forschungsleitender Fragenstellungen: 1. Bestimmungsgründe für Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo: Welche Standortfaktoren beeinflussen auf unterschiedlichen Ebenen (national, regional und lokal) die Entscheidung von Büroimmobilien-Investoren? Inwieweit bedingen die Internationalisierung der Immobilienökonomie, das professionelle Immobilien-Portfoliomanagement und die örtliche Immobilienmarkttransparenz das Investitionsverhalten in São Paulo? Inwiefern ist von einem globalen Standortwettbewerb um Investition und Kapital zu sprechen? Welche nationalen Marktfaktoren sind für Büroimmobilien-Investitionen von entscheidender Bedeutung? Wie wird das regionale Marktpotenzial eingeschätzt? 3

15 Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo 2. Räumliche Auswirkungen von Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo: Welche konkreten Auswirkungen qualitativ- und quantitativ-räumlicher Art ergeben sich durch die Büroimmobilien-Investitionen auf das Land Brasilien und die Stadt São Paulo? Inwieweit ist in diesem Kontext von einer globalen, regionalen und lokalen Fragmentierung zu sprechen? Kommt es durch Büroimmobilien-Investitionen zu Konzentrations-, Umnutzungs- oder Verdrängungsprozessen in der Stadt? Wenn ja, wie haben die städtischen Entscheidungsträger darauf reagiert? Ist eine Veränderung von Immobilienqualitätsstandards festzustellen? Welche Auswirkungen haben die Investitionen auf die Miet- und die Bodenpreise? Was für Konsequenzen hat die Wirtschafts- und Finanzkrise auf Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo? Wie wird sich der Büroimmobilienmarkt in São Paulo auch aus räumlicher Perspektive in den nächsten Jahren entwickeln? Vor der Darstellung des konkreten Aufbaus der Arbeit ist zunächst ein für die Forschungsfragen adäquater wissenschaftlich-konzeptioneller Bezugsrahmen zugrundezulegen. 1.2 Wissenschaftlich-konzeptioneller Rahmen Ein wissenschaftlicher Bezugsrahmen soll nicht die konkret gewählten Theorien und Methoden beschreiben, sondern vielmehr den vorgelagerten Untersuchungsansatz, das Verständnis und die Forschungsperspektive darstellen, auf deren Grundlage theoretische Ausführungen und empirische Analysen angesiedelt sind. Für die hier zu analysierenden Fragestellungen eignen sich dreierlei Ansätze: Zur Untersuchung des Investitions- und Standortwahlprozesses erscheint die Sichtweise der verhaltensorientierten Wirtschaftsgeographie geeignet. Die Darstellung der räumlichen Auswirkungen von Büroimmobilien-Investitionen macht sich hingegen Überlegungen des raumwirtschaftlichen Ansatzes der Wirtschaftsgeographie zu Eigen. Sie sollen anhand ausgewählter Standortstrukturtheorien und Theorien der Regionalentwicklung im Kontext der globalisierten Wirtschaft adäquat beschrieben und analysiert werden. Beide 4

16 1 Einleitung Ansätze sind durch spezifische immobilienökonomische Analysen und Darstellungen zu ergänzen. Der verhaltensorientierte Ansatz dient in vorliegender Arbeit nicht dazu, die im Inneren der Entscheider als Satisfizer vorgehenden Prozesse unter unvollständiger Information und unzureichender Informationsverarbeitungskapazität abzubilden. Vielmehr soll ein prozessuales und deskriptives Modell zur Beschreibung des Entscheidungsprozesses und zur Erklärung von Standortentscheidungen von Immobilieninvestoren entwickelt werden, das den Ablauf von den die Investitionsentscheidung allgemein auslösenden Rahmenbedingungen bis hin zur konkreten Standortwahl umfasst (vgl. Abbildung 12 in Kap. 3.2). Der unterschiedliche Informationsstand der Investoren sowie ihre differenzierte Informationsverarbeitungskapazität werden durch das Vorgehen im Research, in welchem verschiedene Analyse- und Bewertungsmethoden stattfinden, dargestellt. Je effektiver hierbei gearbeitet wird, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, den wirtschaftlich optimalen Standort für eine Immobilieninvestition zu finden. Dieser zeichnet sich dadurch aus, dass dort bei einer Investition das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite besser als bei alternativen Investitionen ist. Dabei ist der Prozess dieses Entscheidungsablaufs als dynamisch und revolvierend zu betrachten, da der ständige Wandel der Rahmenbedingungen und/oder der Investitionsmöglichkeiten für immer neu zu bewertende Entscheidungen sorgt. Um adäquat auf die sich von anderen Investitions- und Wirtschaftsgütern deutlich zu unterscheidenden Besonderheiten einer Immobilie, ihrer Märkte und Zyklen eingehen zu können, ist eine Integration immobilienökonomischer und zumeist heuristischer Ansätze in dieses Modell vorzunehmen. Die Standortentscheidungen werden anhand immobilienspezifischer Analysen in den Researchphasen vorbereitet und kommen sodann in dem prozessualen Entscheidungsmodell zum Tragen. Hierbei sind sukzessive potenzielle Standorte so zu vergleichen und zu evaluieren, bis am Ende eine konkrete Standortentscheidung vorliegt. Dieser gewählte Ort zeichnet sich durch eine vom Investor subjektiv empfundene Standortattraktivität aus, welche ihn im globalen Standortwettbewerb gegenüber anderen Standorten profiliert. Der raumwirtschaftliche Ansatz ist für die Darstellung der räumlichen Auswirkungen von Büroimmobilien-Investitionen geeignet. Seine Betätigungsfelder liegen in der Beschreibung, Erklärung und Bewertung ökonomischer Raumsysteme. Die dazugehörigen Theorien sollen ökonomische Erklärungsvariablen für die räumliche Ordnung der Wirtschaft liefern sowie Elemente und Standortmuster identifizieren und erklären. Dabei werden die Verteilung ökonomischer Aktivitäten im Raum (Struktur), die funk- 5

17 Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo tionalen Verflechtungen zwischen ihnen (Interaktion) sowie deren Entwicklungsdynamik (Prozess) als interdependentes Raumsystem verstanden (vgl. SCHÄTZL 2001: 21f.). Der raumwirtschaftliche Forschungsansatz dient hier bewusst der rein deskriptiven Analyse der räumlich-ökonomischen Auswirkungen von Büroimmobilien- Investitionen. Die Untersuchung der im Prozess der Anlageentscheidung vorherrschenden Bestimmungsgründe ist dagegen auf Basis des verhaltensorientierten Ansatzes vorzunehmen. 1.3 Aufbau der Arbeit Um die Zielsetzung der Arbeit problemadäquat zu behandeln und die Forschungsfragen geeignet zu bearbeiten, wurde folgender Aufbau gewählt (vgl. Abbildung 1). Nachdem Kapitel 1 den Entdeckungszusammenhang 1 durch Darlegung der Themenstellung sowie Zielsetzung und Forschungsfragen aufgezeigt hat, beginnt mit Kapitel 2 die Phase des Begründungszusammenhangs. Hierbei wird zunächst der Einstieg in den Untersuchungsgegenstand der Büroimmobilie durch Definition der wissenschaftlichen Disziplin der Immobilienökonomie sowie deren Verhältnis zur Wirtschaftsgeographie gewählt. Die weiteren Ausführungen beschäftigen sich ausführlich mit den Grundlagen und Besonderheiten des Büroimmobilienmarkts, bevor die Immobilie als Kapitalanlagegegenstand und Investition dargestellt wird. Das Kapitel endet mit der Darlegung der Gründe und Auswirkungen der Internationalisierung der Immobilienökonomie. Kapitel 3 befasst sich mit dem Prozess der Standortwahl bei Büroimmobilien- Investitionen. Dafür sind zunächst relevante Begrifflichkeiten zu klären, bevor der Rückgriff auf verhaltensorientierte Standorttheorien erfolgt. Sie sollen als Rahmengerüst für ein konstruiertes Schema zur Veranschaulichung von Investitionshandlungen und Standortwahl von Immobilieninvestoren dienen. Für das Verständnis dieses Prozesses ist die Darstellung immobilienspezifischer Analysen und Managementansätze unerlässlich. Zudem ist hierbei auch in gebotener Kürze auf die Bedeutung des Län- 1 Dieses spezifische Ablaufschema, welches für empirische Untersuchungen in der Wirtschaftsgeographie angewandt wird, leitet sich aus den Positionen des kritischen Rationalismus ab und definiert den Stellenwert und Funktion der Empirie (vgl. WESSEL 1996: 47ff.). 6

18 1 Einleitung derrisikos im Rahmen der Marktanalyse einzugehen, welches für ausländische Investoren von hoher Bedeutung ist. Gegenstand von Kapitel 4 sind ausgewählte wirtschaftsgeographische Theorien, welche die Strukturen und Entwicklungen von Raumeinheiten beschreiben können. Diese werden auf Büroimmobilien-Standorte im urbanen Kontext übertragen. Zunächst ist für die lokale Betrachtungsebene die Standortstrukturtheorie der Landnutzung und Lagerente auf die städtische Bodennutzungen zu übertragen, bevor auf ausgewählte Stadtstruktur- und Stadtentwicklungsmodelle Bezug genommen wird. Hauptteil dieses Kapitels stellt jedoch die Beschreibung wirtschaftlicher Konzentrations- und Fragmentierungstendenzen im Globalisierungsprozess dar. Diese sind in den Forschungskontext zu setzen und anhand der Darstellung der Megacity- und Global-City- Ansätze sowie der Theorie der fragmentierenden Entwicklung zu beleuchten. Aufbauend auf den theoretischen Überlegungen, folgt in Kapitel 5 der empirische Teil der Arbeit, indem zunächst das Analysemodell zur Darstellung der Bestimmungsgründe und der fragmentierenden Auswirkungen von Büroimmobilien-Investitionen dargestellt wird. Der weitere Verlauf befasst sich mit der Auswahl des methodischen Erhebungsinstruments: Dabei handelt es sich um das qualitative leitfadengestützte Experteninterview, ergänzt durch quantitative Daten und Statistiken unterschiedlicher Quellen. Zur Datenauswertung dient die qualitative Inhaltsanalyse. Um die Untersuchung räumlich einzugrenzen und die Rahmenbedingungen von Immobilieninvestitionen zu definieren, wird in einem weiteren Schritt der Untersuchungsraum eingegrenzt und ein Überblick über bisherige Forschungsbemühungen gegeben, die für diese Arbeit als relevant zu erachten sind. Danach stehen die Ergebnisse der durchgeführten Datenerhebungen im Fokus der Ausführungen, welche einerseits die Bestimmungsgründe, andererseits die Auswirkungen von Büroimmobilien-Investitionen auf unterschiedlichen räumlichen Ebenen beleuchten. Das Schlusskapitel 6 fasst die wesentlichen Ergebnisse aus der empirischen Untersuchung zusammen. Damit wird im Dialog mit der eingangs dargestellten Problemstellung der Verwertungs- und Wirkungszusammenhang dargelegt. Die Arbeit endet mit einem Zukunftsausblick und mit Implikationen für weitere Forschungsarbeiten. 7

19 Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo Abbildung 1: Aufbau der Arbeit Quelle: Eigene Darstellung 8

20 5 Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo: Bestimmungsründe und Auswirkungen Karte 3: Standorte brasilianischer Büroimmobilienmärkte im Vergleich (2008) 165

21 Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo Die Karte verdeutlicht zunächst, wo sich die größten brasilianischen Büroimmobilienmärkte befinden und wie hoch dort der jeweilige Büroflächenbestand von A- Immobilien ist. Dabei fällt ins Auge, dass die fünf größten Standorte nach Rio de Janeiro im Vergleich zu São Paulo zusammengenommen nur ein Drittel der entsprechenden Büroflächen auf sich vereinen. Es ist daher von einer starken Konzentration des nationalen Büroimmobilienmarkts auf die beiden größten Städte zu sprechen, während andere Stadtregionen kaum einen Markt für A-Immobilien besitzen. Für diese ist einzig zwischen São Paulo und Rio de Janeiro ein regionaler Standortwettbewerb um Investitionskapital festzustellen (vgl. Berater 2, 5; Bau 1; Sonstige 1). Vergleicht man die Zunahme des Büroflächenbestands in den Jahren 2000 und 2008, wird ersichtlich, dass die meisten Stadtregionen ihren Bestand an A-Immobilien verdoppeln konnten. Bei kleineren Märkten reicht jedoch bereits die Fertigstellung nur eines Objekts, um diese Verdoppelung zu erreichen (vgl. Berater 2). Bei einem Vergleich der beiden größten Märkte kann man jedoch deutlich erkennen, dass im regionalen Standortwettbewerb um Büroimmobilien-Investitionen São Paulo eindeutig vorne liegt (vgl. Berater 2; Bau 2). Dieser Flächenvergleich wird durch einen Preisvergleich (vgl. Abbildung 25) unterstrichen. In São Paulo liegen die Preise 89 pro Quadratmeter Bürofläche bis zum Jahr 2007 zum Teil deutlich über denen von Rio de Janeiro. Ferner ist die Kaufpreisspanne pro Quadratmeter (Durchmesser der Kreise) in São Paulo wesentlich breiter als in der Atlantikmetropole. Beiden Märkten gemein ist aber die Tatsache, dass sich die Preise für einen Quadratmeter Bürofläche seit dem Jahr 2000 deutlich verteuert haben: In São Paulo um etwa 100% 90, und in Rio de Janeiro sogar um ca. 200%. Im Jahr 2008 kam es zum ersten Mal dazu, dass sich das Preisverhältnis drehte und in Rio de Janeiro durchschnittlich mehr Reais pro Quadratmeter bezahlt wurden. Die Durchschnittsmieten beider Metropolen nährten sich in diesem Jahr an, während im Jahr 2007 in São Paulo noch 20% mehr bezahlt werden musste. Als Grund hierfür ist der geringe Büroimmobilienbestand bei gleichzeitig hoher Nachfrage von großen Rohstoffunternehmen anzuführen (vgl. Berater 4). Die Durchschnittsmieten der anderen nationalen Büroim- 89 Dabei wurde die Darstellung der Preisentwicklung in nationaler Währung gewählt, da Immobilienkäufe in Brasilien stets in Reais abgewickelt werden (vgl. Investor 1; Sonstige 3). 90 Im Jahr 2007 wurden Spitzenpreise von bis zu Reais pro Quadratmeter Bürofläche bezahlt (im Vergleich zu Reais im Jahr 2006), was den spekulativen Charakter des Marktes verdeutlicht (vgl. auch Kap ). 166

22 5 Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo: Bestimmungsründe und Auswirkungen mobilien-standorte betragen hingegen nur die Hälfte bzw. etwas mehr als ein Viertel der Mieten der beiden Megastädte (vgl. Karte 3). Abbildung 25: Kaufpreise von A-Büroimmobilienflächen in São Paulo und Rio de Janeiro im Zeitraum Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an CBRE 2009: 7, 12. Für die Zukunft geht man davon aus, dass die Struktur der brasilianischen Büroimmobilienmarkt-Standorte unverändert bleibt, allerdings sollen die kleinen Märkte deutlich wachsen (vgl. Investor 1, 3; Berater 2; Sonstige 2). Dies lässt sich an der massiven Steigerung der Investitionen für Wohnimmobilien in den letzten vier Jahren festmachen. Diese sind als Vorboten von Investitionen in Büroimmobilien zu deuten (vgl. Berater 5). Großes Potenzial wird vor allem den Stadtregionen Curitiba (Exxon Mobil verlegte jüngst seine Zentrale für Süd- und Mittelamerika dorthin) und Belo Horizonte beigemessen. Derzeit gibt es jedoch keinen Zweifel, dass São Paulo der einzige Markt Brasiliens ist, der im Kontext der globalen Büroimmobilienmärkte eine bedeutende Rolle spielt 167

23 Büroimmobilien-Investitionen in São Paulo und zwar hinsichtlich Größe des Marktes, Qualität der Objekte, der erzielbaren Renditen und des prognostizierten Wachstums Lokale Fragmentierungsprozesse Der Schwerpunkt der Untersuchung ist auf die Analyse lokaler Fragmentierungsmuster und -prozesse gerichtet, welche die Folge kumulierter intra-urbaner Standortentscheidungen in der Stadtregion São Paulo sind. Im Folgenden wird zunächst die Struktur und Entwicklung der urbanen Büroimmobilienmärkte dargestellt. Darauf folgt die Analyse der fragmentierenden Wirkungen qualitativ- und quantitativ-räumlicher Art, welche wegen der zunehmenden Büroflächennachfrage und der gestiegenen Investitionstätigkeit zu beobachten ist. Die Darlegung einzelner Anpassungshandlungen relevanter Akteure beschließt das Teilkapitel Struktur und Entwicklung lokaler Büroimmobilienmärkte Es ist zunächst voranzustellen, dass es sich bei der Stadtregion um einen urbanen Raum handelt, der nicht geplant wurde, d.h., dass São Paulo ohne Raumplanungen und Flächennutzungspläne immer weiter wuchs. Dies lässt sich daran erkennen, dass zunächst Wohnraum und erst später Straßen und Infrastruktur zu Verfügung gestellt wurden (vgl. Berater 5; Bau 1, 3; Sonstige 1). Gleiches galt in der Vergangenheit für gewerblich genutzte Flächen. Die Stadt ( ) wuchs und wucherte völlig ohne Struktur an allen Ecken und Enden (Berater 4). Karte 4 gibt einen Überblick über Lage und Flächengröße der sieben wichtigsten lokalen Büroimmobilienmärkte innerhalb der Stadtregion São Paulo (der Markt Alphaville liegt außerhalb der Stadt, wird aber noch zu den städtischen Büroimmobilienmärkten gezählt). 91 Ausgangspunkt der Betrachtungen ist das geographische und historische Zentrum der Stadt (Centro), welches bis vor 50 Jahren Knotenpunkt wirtschaftlichen Handelns war. Für Büroimmobilien-Investitionen spielt es aber seit langem so gut wie keine Rolle mehr: Charakteristisch sind hier städtischer Verfall und mangelnde Sicherheit. Der Gebäudebestand ist veraltet und beherbergt nur noch die arme Stadtbevölkerung, Kleinhändler und Anbieter einfacher Dienstleistungen (vgl. 91 Es gibt keine einheitliche Klassifizierung der städtischen Büroimmobilienmärkte. Die sieben in Karte 4 abgebildeten Märkte stellen dabei jene dar, die von den wichtigsten internationalen Immobilienberatern jeweils am relevantesten und größten klassifiziert wurden. 168

24 Wirtschaft und Raum Eine Reihe der Münchener Universitätsschriften herausgegeben von Prof. Dr. Hans-Dieter Haas Universität München Band 21: Maximilian Levasier: Globaler Standortwettbewerb und räumliche Fragmentierungsprozesse bei Büroimmobilien-Investitionen am Beispiel São Paulo Seiten ISBN Band 20: Martin Hess, Reinhard Paesler (Hrsg.): Wirtschaft und Raum. Wege und Erträge der Münchner wirtschaftsgeographischen Forschung Seiten ISBN Band 19: Daniela Eschlbeck: Die Auswirkungen von Outsourcing im IT-Bereich auf unternehmerische und räumliche Strukturen Seiten ISBN Band 18: Stephan Lifka: Entscheidungsanalysen in der Immobilienwirtschaft Seiten ISBN Band 17: Matthias Wallisch: Der informelle Beteiligungskapitalmarkt in Deutschland Rahmenbedingungen, Netzwerke und räumliche Investitionsmuster Seiten ISBN Band 16: Simon Martin Neumair: Agrarprotektionismus in Industrieländern das Beispiel der EU- Zuckermarktordnung Perspektiven und Anpassungen der Zuckerwirtschaft in Bayern Seiten ISBN Band 15: Bernd Alexander Forster: Anpassungsdruck und Anpassungsstrategien des grenznahen Handwerks angesichts veränderter Wettbewerbsbedingungen im Zuge der EU-Erweiterung Seiten ISBN Band 14: Dieter Matthew Schlesinger: Unternehmerische Motive eines umweltgerechten Verhaltens Seiten ISBN Band 13: Michael Oechsle: Erweiterung von Geschäftsfeldern im Non-Aviation-Bereich an europäischen Flughäfen unter besonderer Berücksichtigung des Standorts München Seiten ISBN Band 12: Hans-Martin Zademach: Spatial Dynamics in the Markets of M&A Essays on the Geographical Determination and Implications of Corporate Takeovers and Mergers in Germany and Europe Seiten ISBN Band 11: Johannes Rehner: Netzwerke und Kultur Unternehmerisches Handeln deutscher Manager in Mexiko Seiten ISBN Band 10: Norbert Schultes: Deutsche Außenwirtschaftsförderung Ökonomische Analyse unter Berücksichtigung der Aktivitäten und Programme in Japan 2., unveränderte Auflage Seiten ISBN Band 9: Petra Oexler: Citylogistik-Dienste Präferenzanalysen bei Citylogistik-Akteuren und Bewertung eines Pilotbetriebs dargestellt am Beispiel der dienstleistungsorientierten

25 Citylogistik Regensburg (RegLog(r)) Seiten ISBN vergriffen kein Nachdruck geplant Band 8: Eckhard Störmer: Ökologieorientierte Unternehmensnetzwerke Regionale umweltinformationsorientierte Unternehmensnetzwerke als Ansatz für eine ökologisch nachhaltige Wirtschaftsentwicklung Seiten ISBN Band 7: Jochen Scharrer: Internationalisierung und Länderselektion Eine empirische Analyse mittelständischer Unternehmen in Bayern Seiten ISBN Band 6: Romed Kelp: Strategische Entscheidungen der europäischen LKW-Hersteller im internationalen Wettbewerb Seiten ISBN Band 5: Mathias von Tucher: Die Rolle der Auslandsmontage in den internationalen Wertschöpfungsnetzwerken der Automobilhersteller Seiten ISBN Band 4: Claudia Lübbert: Qualitätsorientiertes Umweltschutzmanagement im Tourismus Seiten ISBN vergriffen kein Nachdruck geplant Band 3: Christian Michael Schwald: Religionsgeprägte Weltkulturen in ökonomischen Theorien Seiten ISBN Band 2: Martin Heß: Glokalisierung, industrieller Wandel und Standortstruktur das Beispiel der EU-Schienenfahrzeugindustrie Seiten ISBN Band 1: Till Werneck: Deutsche Direktinvestitionen in den USA Determinanten und Wirkungen am Beispiel der Bundesstaaten Georgia, North Carolina und South Carolina Seiten ISBN Erhältlich im Buchhandel oder direkt beim Verlag: Herbert Utz Verlag GmbH, München Gesamtverzeichnis unter:

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