Übungen im OR AT: Fall 1

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1 Übungen im OR AT: Fall 1 I. Unmoralisches Angebot 1. Zustandekommen eines Vertrages nach Art. 1 Abs. 1 OR Nach Art. 1 Abs. 1 OR kommt dann ein Vertrag zustande, wenn die Parteien übereinstimmende Willensäusserungen austauschen. Diese Willenserklärungen müssen tatsächlich oder normativ übereinstimmen und die Parteien müssen sich mit ihren Aussagen rechtlich binden wollen (HUGUENIN, Rz. 140). Des Weiteren müssen beide Parteien rechtsund handlungsfähig sein. Der Austausch von Willenserklärungen geschieht mittels Antrag und Annahme (Id.). In casu ist fraglich, ob es sich bei der Anzeige am Anschlagbrett der Migros um ein Angebot von Berti Finke handelt. 2. Abgrenzung der Einladung zur Offertstellung zum Antrag Gemäss Art. 7 OR ist der Antragssteller nicht gebunden, wenn er ohne definitiven Rechtsbindungswillen versucht, Vertragsverhandlungen herbeizuführen. Die Anzeige am Anschlagbrett ist als invitatio ad offerendum von Berti Finke an eine Vielzahl von möglichen Vertragspartnern zu sehen. Damit es zu einem Vertragsabschluss kommt, müsste Kathrin Berti Finke ein Angebot unterbreiten. Würde Berti Finke diese Angebot annehmen, hätten die beiden einen Mietvertrag für eine 2.5-Zimmer-Wohnung zum Preis von CHF 2'380 oder einer anderen Form der Vergütung abgeschlossen. In casu stellt sich aber die Frage, ob ein solcher Vertrag nichtig ist, d.h. es ist die Gültigkeit des Vertrages zu prüfen. 1

2 3. Schranken der Inhaltsfreiheit Grundsätzlich herrscht im Schweizer Privatrecht die Vertragsfreiheit. Die Inhaltsfreiheit ist ein wichtiger Aspekt der Vertragsfreiheit (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Rz. 618). Die Parteien dürfen grundsätzlich den Inhalt ihres Vertrages selbst bestimmen. Dieses Prinzip ist in Art. 19 Abs. 1 OR verankert. Eine Einschränkung erfährt die Inhaltsfreiheit jedoch dort, wo sich der Gesetzgeber bewusst dafür entschieden hat, in die Privatautonomie einzugreifen, wie die Schranken der Inhaltsfreiheit in Art. 19 Abs. 2 OR, Art. 20 Abs. 1 OR und Art. 27 ZGB zeigen (vgl. CHK-KUT, Art , N 6). In casu kommt ein Verstoss gegen die Sittenwidrigkeit (Art. 19. Abs. 2, 20 Abs. 1 OR) in Frage. Sittenwidrig ist ein Vertrag dann, wenn er gegen soziale (moralisch-ethische) Werte verstösst, die nach allgemein gesellschaftlicher Auffassung der Vertragsfreiheit und der Vertragstreue überzuordnen sind (HUGUENIN, Rz. 410). Ein Vertrag mit dem Inhalt der Miete über einen Gegenstand verstösst an sich nicht gegen die Inhaltsfreiheit. Allerdings deuten die weiteren Angaben in der Anzeige (männlicher Eigentümer, 43; weibliche Mieterin zwischen 18 und 27; Bewerbung mit Ganzkörperfoto), insbesondere die Möglichkeit den Mietzins in anderer Form als Geld zu bezahlen, falls die finanziellen Mittel knapp sind, darauf hin, dass Berti Finke u.u. sexuelle Absichten hat. Die Bezahlung einer vertraglichen Schuld mit sexuellen Handlungen verstösst gegen allgemein bestehende moralisch-ethische Wertvorstellungen in der Schweiz (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Rz. 672). Somit ist ein Mietvertrag, in dem der Mietzins in Form von sexuellen Leistungen erbracht wird, als sittenwidrig zu beurteilen und der Mietvertrag in dieser Form ungültig. Fazit zu I.: Würde ein Vertrag zwischen Kathrin und Berti Finke zustande kommen, würde dieser nichtig im Sinne von Art. 20 Abs. 1 OR sein und damit ungültig. 2

3 II. Zu kleine Wohnung 1. Im Sinne der Zweistufentheorie ist zunächst zu prüfen, ob ein Vertrag zwischen der Familie A und der Immobilien AG zustande gekommen ist. Zu Definition des Vertrages und der Einladung zur Offertstellung siehe I.1. resp. I.2. Die Annonce der Immobilien AG für die 5-Zimmer-Wohnung stellt eine invitatio ad offerendum im Sinne von Art. 7 Abs. 1 OR dar. Aus der Natur einer Zeitungsannonce ergibt sich, dass die Immobilien AG keinen definitiven Rechtsbindungswillen hat. Anderenfalls wäre sie vertraglich verpflichtet mit jedem, der sich auf Annonce meldet, einen Mietvertrag abzuschliessen. Die Anzeige dient ausschliesslich dazu, mit möglichen Vertragspartnern in Kontakt zu kommen. Auch bei der von Philip handelt es sich noch nicht um einen Antrag im Sinne von Art. 3 ff. OR. Seine Absicht, lediglich einen Besichtigungstermin für die Wohnung zu vereinbaren, zeigt, dass er sich noch nicht rechtlich binden will. Als Antrag ist die zeitlich erste Erklärung, mit welcher der Wille auf Abschluss des Vertrages ausgedrückt wird, zu verstehen (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Rz. 362). Der Antrag muss inhaltlich so ausgestaltet sein, dass er mit einem Ja des Antragsgegners angenommen werden kann (HUGUENIN, Rz. 206). Der Antragssteller bleibt bis zum Ablauf der Annahmefrist an seinen Antrag gebunden (Art. 3 Abs. 1 OR). Die Zusendung des Mietvertrages, inklusive des Grundrisses der Wohnung, stellt einen Antrag im Sinne von Art. 3 Abs. 1 OR dar. Der Brief enthält die essentialia negotii, Mietobjekt und Mietzins, eines Mietvertrages nach Art. 253 ff. OR. Bis zum Ablauf der gewährten Bedenkfrist ist die Immobilien AG an ihren Antrag gebunden (Art. 3 Abs. 1 OR). Die Annahme erfolgt fristgerecht am 22. Mai 2014, indem die Familie A den unterzeichneten Mietvertrag an die Immobilien AG zurück schickt. Ein Vertrag unter Abwesenden beginnt im Zeitpunkt, in dem die Erklärung der Annahme zur Absendung abgegeben wurde, seine Wirkungen zu entfalten (Art. 10 Abs. 1 OR). In casu übergibt Familie A den unterzeichneten Mietvertrag der Post. In diesem Moment entfaltet der Mietvertrag seine Wirkungen. 3

4 Zwischenfazit: Am 24. Mai 2014 kommt zwischen der Immobilien AG und der Familie A ein Mietvertrag über die 5-Zimmer-Wohnung mit etwa 160 m 2 zustande. Der Mietzins beträgt CHF 2'750 exklusive Nebenkosten; eine Kaution von zwei Monatsmieten (d.h. CHF 5'500) muss bei Übergabe der Wohnung hinterlegt werden. Der Beginn des Mietverhältnisses ist auf den 1. Juli 2014 datiert. 2. Ungültigkeit des Vertrages aufgrund eines Willensmangels Der Mietvertrag könnte aufgrund eines Irrtums unverbindlich sein. Ein Irrtum liegt vor, wenn die ausgelegte Erklärung der einen Partei nicht ihrem wirklichen inneren Willen entspricht (Erklärungsirrtum) oder ihr Wille zum Vertragsabschluss auf einer falschen oder fehlenden (sog. ignorantia) Vorstellung über die tatsächliche Sachlage beruht (Motiv- bzw. Grundlagenirrtum) (HUGUENIN, Rz. 470). a. Voraussetzungen des Grundlagenirrtums nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR Um einen Vertrag aufgrund eines Grundlagenirrtumes anfechten zu können, müssen kumulativ folgenden Voraussetzungen gegeben sein: Eine Partei muss einem Irrtum unterliegen, dieser Irrtum muss wesentlich für den Vertragsschluss gewesen sein und sie darf ihr Recht auf Ungültigerklärung nicht verwirkt haben (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Rz. 776 ff.). Im vorliegenden Fall hat sich die Familie A über die Quadratmeter der 5-Zimmer-Wohnung geirrt. Gemäss Annonce hätte die Wohnung eine Grösse von etwa 160 m 2 haben sollen, tatsächlich hat sie lediglich 146 m 2. Der Irrtum der Familie A bezieht sich somit auf eine falsche Vorstellung über die wirkliche Sachlage. War die Grösse von etwa 160 m 2 notwendige Grundlage des Vertrages, handelt es sich bei dem Irrtum um einen qualifizierten Motiv- bzw. Grundlagenirrtum (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). Im Unterschied zu den Tatbeständen von Art. 24 Abs. 1 Ziff. bis Ziff. 3 OR muss bei Ziff. 4 (Grundlagenirrtum) begründet werden, weshalb es sich um einen wesentlichen Irrtum handelt, damit die Abgrenzung zum Motivirrtum (Art. 24 Abs. 2 OR) vorgenommen wird (vgl. BSK OR I-SCHWENZER, Art. 24, N 20, 28). 4

5 Zur Begründung der Wesentlichkeit muss aufgezeigt werden, dass sowohl aus der Sicht des Irrenden als auch nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr eine Vertragsbindung als unzumutbar erscheint (BK-SCHMIDLIN, Art. 24 N 105). Die Fehlvorstellung muss in subjektiver Hinsicht kausal für den Vertragsabschluss gewesen sein und der unterschiedliche Inhalt zwischen dem abgeschlossenen und dem gewollten Vertrag muss auch aus objektiver Sicht als bedeutsam erscheinen (BSK OR I-SCHWENZER, Art. 24, N 21,22). Nach einem Teil der Lehre muss es für die Gegenpartei erkennbar gewesen sein, dass die irrende Partei einem Sachverhalt Besonderheit beimisst (BK-SCHMIDLIN, Art. 24 N. 180). Letztlich hängt die Voraussetzung der Erkennbarkeit mit der Definition der objektiven Wesentlichkeit zusammen: Wird von einem weiten Verständnis der objektiven Wesentlichkeit ausgegangen, muss zusätzlich das Erfordernis der Erkennbarkeit gegeben sein. Wird dagegen von einem engen Verständnis der objektiven Wesentlichkeit ausgegangen, ist es nicht mehr erforderlich, dass es für die Gegenpartei erkennbar war, dass der Irrende auf einen gewissen Sachverhalt besonders wert gelegt hat (m.w.h. siehe von der Crone et all.; RechtEck: zuletzt besucht: ). In casu ist zu diskutieren, ob die Grösse der Wohnung wesentlich für den Abschluss des Vertrages war. Die subjektive Wesentlichkeit ist gegeben, denn es ist dem Sachverhalt zu entnehmen, dass die Wohnung für eine bald sieben-köpfige Familie mit etwa 160 m 2 gerade noch deren Bedürfnissen entspricht, womit die Grösse der Wohnung eine notwendige Grundlage des Mietvertrages war. Für die objektive Wesentlichkeit muss aus vertrauenstheoretischer Sicht der Unterschied von 14 m 2 so bedeutsam sein, dass es für die Familie unzumutbar ist, weiter durch dem Vertrag gebunden zu sein. Ein 14 m 2 grosses Zimmer kann als zusätzliches Kinderzimmer gewertet werden. Das Vorhandensein eines weiteren Kinderzimmers ist für eine Familie mit bald vier Kindern als wesentlich einzustufen und kann auch nicht dadurch relativiert werden, dass in der Anzeige die Grösse mit etwa 160 m 2 angeben wurde. Der Unterschied von einem Zimmer ist somit auch als objektiv wesentlich zu beurteilen. Weiter ist zu diskutieren, ob es für die Immobilien AG erkennbar war, dass Familie A die Grösse der Wohnung als wesentlich betrachtete. 5

6 In ihrer Annonce hat die Immobilien AG den Mietzins sowie die Grösse der Wohnung angegeben. Die Relation von Preis und Grösse ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung geeignet, den Entscheid eines Interessenten über den Abschluss eines Mietvertrages zu beeinflussen. Dass die Grösse der Wohnung von Bedeutung ist, muss auch für die Immobilien AG erkennbar gewesen sein, denn zum einen schickte sie der Familie A zusammen mit dem Mietvertrag einen Grundriss zu, zum anderen war ihr bewusst, dass die Familie A zusammen mit ihren drei bzw. bald vier Kindern in der Wohnung einziehen würde. Ausserdem hatte die Immobilen AG die Wohnung von einem Fachmann vermessen lassen, was darauf deutet, dass auch für sie die Grösse der Wohnung ein wichtiger Faktor ist. Zwischenfazit: Die Grösse der Wohnung war sowohl subjektiv wie auch objektiv wesentlich für den Vertragsabschluss. Darüberhinaus war es auch für die Immobilien AG erkennbar, dass die Grösse der Wohnung für Familie A entscheidend für den Entschluss war, die Wohnung zu mieten. Letzte Voraussetzung zur Geltendmachung eines Grundlagenirrtums nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR ist, dass das Recht zur Anfechtung nicht verwirkt wurde. Die Erklärung, den Vertrag nicht länger halten zu wollen (Anfechtungserklärung), muss der Irrenden innert eines Jahres nach Entdeckung des Irrtums abgeben (Art. 31 Abs. 1 und 2 OR; relative Verwirkungsfrist). Diese Frist ist in casu gewahrt, denn die Familie A teilt der Immobilien AG am Tag, an welchem sie den Irrtum erkennt (24. Mai 2014) mit, dass sie den Vertrag aufgrund des unstimmigen Preis-Leistungs-Verhältnisses nicht halten will. Des Weitern darf die Berufung auf den Irrtum nicht gegen Treu und Glauben verstossen (Art. 25 OR). Der Sachverhalt enthält keine Anhaltspunkte, die darauf schliessen lassen, dass die Berufung auf einen Grundlagenirrtum unstatthaft ist. Fazit zur Ungültigkeit des Vertrags: Die Familie A kann den Mietvertrag mit der Immobilien A aufgrund eines Grundlagenirrtums im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR anfechten. 6

7 3. Fahrlässiger Irrtum (Art. 26 OR) Sofern der Irrtum der eigenen Fahrlässigkeit des Irrenden zuzuschreiben ist, kann der Anfechtungsgegner für den aus dem Dahinfallen des Vertrages erwachsenen Schaden Ersatz verlangen. Von der Haftung befreien kann sich der Irrende, indem er nachweist, dass der Anfechtungsgegner den Irrtum gekannt hat oder hätte kennen müssen (Art. 26 OR). Die Haftung nach Art. 26 OR ist eine Haftung eigener Art (BSK OR I-SCHWENZER, Art. 25, N 1). Sie wird in der Lehre und Rechtsprechung als kodifizierten Fall der culpa in contrahendo angesehen (BGE 113 II 31; OFK-DASSER, Art. 26 N. 1). Die Schadenersatzpflicht gemäss Art. 26 OR beruht auf der Überlegung, dass der Vertrag wegen eines fahrlässigen Irrtums einer Partei dahinfällt, die andere Vertragspartei aber auf das Bestehen des Vertrages vertrauen durfte, weil sie den Irrtum weder veranlasst noch in einer anderen Weise zu vertreten hat. Der Grund einer Haftung entfällt allerdings, wenn der Vertragspartner demselben Irrtum unterlag oder ihn sogar selbst herbeiführte (BGE 113 II 31). Auch wenn das Verhalten des Irrenden mit einer gewissen Strenge zu beurteilen ist (OR AT SCHWENZER, Rz ), ist der Mieter, anders als der Käufer, nicht verpflichtet das Mietobjekt bei Übernahme auf seine Beschaffenheit zu überprüfen oder fehlende Eigenschaften anzuzeigen bzw. im vornherein den Angaben des Vermieters zu misstrauen (BGE 113 II 25, E. 2a). Vielmehr ist es die Pflicht des Vermieters die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben (vgl. Art. 256 Abs. 1 OR). Die Familie A verhielt sich nicht schon deswegen fahrlässig, weil sie die Grösse der Wohnung nicht vor Vertragsschluss überprüfte. Es bestand vorliegend kein Anlass den Angaben der Immobilien AG zu misstrauen, insbesondere weil diese die Berechnung der Wohnung von einem Fachmann durchführen liess. Die Richtigkeit der Angaben liegt in der Risikosphäre der Immobilien AG. Überdies befand sich die Immobilien AG ihrerseits im Irrtum über die wirkliche Grösse der Wohnung. Der Schutzzweck von Art. 26 OR ist in casu deshalb nicht berührt; eine Haftung der Familie A ist also nicht gerechtfertigt. 7

8 Fazit zum fahrlässigen Irrtum: Der Vorwurf, die Familie A hätte die Nachmessung vor Vertragsschluss vornehmen müssen, wenn ihr die Grösse so wichtig war, vermag nicht zu überzeugen. Die Immobilien AG hat keinen Anspruch auf Schadenersatz gestützt auf Art. 26 OR. 4. Rechtsfolgen der erfolgreichen Anfechtung des Vertrages wegen Grundlagenirrtum Wie oben dargestellt kann Familie A den Vertrag wegen eines Grundlagenirrtums im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR anfechten. Eine erfolgreiche Anfechtung zieht die einseitige Ungültigkeit des Vertrags nach sich (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Rz. 888). Bezüglich der Bedeutung der einseitigen Ungültigkeit bestehen in der Lehre verschiedene Meinungen: Ungültigkeitstheorie (anstelle vieler: GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Rz. 890 ff.) Nach der Ungültigkeitstheorie ist einseitig unverbindliche der Vertrag von Anfang an (ex tunc) unverbindlich. Bei Dauerschuldverhältnissen wirkt die Ungültigkeit ex nunc (BGE 129 III 320 E ; 137 III 243 E.4.4.4). Wurden zwischen den Parteien bereits Leistungen erbracht, so sind diese nach h.l. wie folgt zurückzuerstatten: Für Sachleistungen steht die Vindikationsklage zur Verfügung; für alle anderen Leistungen das Bereicherungsrecht nach Art. 62 ff. OR (CHK-KUT, Art. 31, N 25). (A.A. WIEGAND, recht 1989, 110 f.; ACOCELLA, SJZ 2003, 495 f.; BK-SCHMIDLIN, Art. 31, N 14 ff., 56 ff., 97 ff.: Nach Meinung dieser Autoren soll die Rückabwicklung vertraglichen Grundsätzen folgen). In casu hat Familie A einen Anspruch gemäss Art. 62 OR auf Rückerstattung der geleisteten Kaution in der Höhe von CHF 5'500 gegenüber der Immobilien AG. Fazit zu II: Familie A kann den Mietvertrag aufgrund eines Grundlagenirrtums erfolgreich anfechten. Sie kann ausserdem die geleistete Kaution von CHF 5'500 von der Immobilien AG zurückverlangen. Die Kosten für den Mietzinsausfall, die Nebenkosten und die Kosten für das neue Inserat muss Familie A nicht tragen, da es sich nicht um einen fahrlässigen Irrtum i.s.v. Art. 26 OR handelt. Der Einwand der Immobilien AG, Philip hätte eine Nachmessung 8

9 vornehmen müssen, ist unbegründet. Die Erfolgsaussichten der Familie A sind als gut zu beurteilen. Variante: Rechtsfolgen einer Haftung nach Art. 26 OR Art. 26 OR ermöglicht es der Vertragspartei, den aus dem Dahinfallen des Vertrages erwachsenen Schaden geltend zu machen. Ersatzfähig ist unter Abs. 1 das negative Vertragsinteresse, d.h., der Geschädigte ist so zu stellen, als hätte er keinen Vertrag geschlossen (CHK-KUT, Art. 26, N 5). Dazu gehört jener Schaden, der in der Irrtumsanfechtung seinen Grund hat (BK-SCHMIDLIN, Art. 25, N 22). Abs. 2 erlaubt es dem Richter nach Billigkeit den Ersatz weiteren Schadens zuzusprechen. Um Ersatz für den Mietzins (1. Juli bis 1. November 2014, inklusive Nebenkosten) geltend machen zu können, müsste die Immobilien AG beweisen, dass sie auf 1. Juli 2014 einen anderen Mieter gefunden hätte, hätte sie nicht mit Familie A den Mietvertrag abgeschlossen. Das Gleiche gilt für die Kosten des zusätzlichen Inserates. Die Immobilien AG muss beweisen, dass diese Kosten aufgrund der Anfechtung des Vertrages entstanden sind. In Bezug darauf, wird ihr der Beweis wohl gelingen. Bezüglich der Nebenkosten ist festzuhalten, dass die Wohnung nicht vermietet war und folglich auch keine Nebenkosten angefallen sein können. Diesen Vorteil müsste sich die Immobilien AG anrechnen lassen und wird hierfür keinen Schadenersatz geltend machen können. Es ergeben sich aus dem Sachverhalt keine Umstände, die einen weiteren Schaden erkennen lassen. Fazit zu Variante: Würde das Gericht dem Einwand der Immobilien AG folgen und damit der Geltendmachung eines fahrlässigen Irrtums gemäss Art. 26 OR zustimmen, müsste die Familie A Schadenersatz leisten. Soweit es der Immobilien AG gelingt zu beweisen, dass ihre Schadenspositionen (Mietzins und Kosten für das Inserat) als Folge der Vertragsaufhebung angefallen sind, kann sie von Familie A dafür Ersatz verlangen. Die Nebenkosten wird die Immobilien AG nicht als Schaden geltend machen können, da die Wohnung nicht vermietet war und deshalb keine Nebenkosten angefallen sind. 9