Vorlage Nr. 120/2014

Transkript

1 - Seite 1 - Vorlage Nr. 120/ FB 6/ II Rees, den Öffentliche Sitzung Beratungsplan: Gremium: Status: voraussichtlich Sitzung am: Ausschuss für Umwelt, Planung, Bau und Vergabe Zur Entscheidung Sanierung der Dreifachturnhalle Schulzentrum 1. Zusammenstellung Neubau einer Dreifachturnhalle 2. Vorstellung der Sanierungsplanung mit Kostenschätzung 3. Wirtschaftlichkeitsberechnung Die Dreifachsporthalle am Schulzentrum ist 1977 errichtet worden. Die Halle ist als 3,5- Segment-Halle in Stahlbetonweise mit tlw. Sichtbeton-/ Sandwichelementen und Flachdach errichtet worden. An der Dreifachhalle gibt es seit vielen Jahren erhebliche Probleme mit der Dachkonstruktion als Flachdach. Das Dach hat eine Größe von ca m² und wird zurzeit über 4 innenliegende Dachabläufe DN 100 entwässert. Das Flachdach weist trotz vollflächiger Erneuerung der wasserführenden Ebene immer wieder Undichtigkeiten auf. Es regnet somit immer wieder durch, so dass es zu Hallenschließzeiten kommt. Die Dreifachhalle hat den baulichen Standard der 70iger Jahre ohne weitergehende Dämmung. Die großflächigen Doppelverglasungen in der Aspel- Lounge sind ohne Rahmenkonstruktion eingebaut. Heizungstechnisch ist die Halle in 2010 an die Heizungsanlage vom Schulzentrum angeschlossen worden mittels einer Fernwärmeleitung. Ein größerer Sanierungsstau ist nicht erkennbar. Vor 15 Jahren wurde die Dacheindeckung erneuert mit Schließung der problematischen Lichtkuppeln, die immer Undichtigkeiten aufzeigten. Leider hat das Foliendach nicht die Lebensdauer gezeigt und weist bereits seit 3 Jahren erhebliche Leckstellen auf, die nicht behebbar sind. Im Innenbereich sind die Sanitärtrakte abgenutzt, aber nicht defekt, der Hallenboden ist optisch in gutem Zustand, die Trennwände funktionieren. Die technischen Installationen sind allerdings in die Jahre gekommen.

2 - Seite 2 - Die Fensterelemente sind in Teilen nicht in Ordnung, bieten aber keine Möglichkeit für das Eindringen von Feuchtigkeit. Eine Sanierung der kompletten Fenster- und Verglasungsbereiche ist erforderlich. Die abgehängte Hallendecke ist erneuerungsbedürftig. In der Dreifachturnhalle findet neben der sportlichen Nutzung die Übermittagsbetreuung für die Gymnasiasten in der Aspel-Lounge statt. Die heutige Dreifachhalle ist in der Anlagenbuchhaltung mit einer linearen Abschreibung (auf 40 Jahre) bis zum enthalten. Der Restbuchwert zum beläuft sich auf , welcher bei einem Neubau und damit verbundenem Abriss der Altsubstanz zu den Neubaukosten den Haushalt zusätzlich belasten würde. Die erheblichen Undichtigkeiten am Dach können nur durch eine Erneuerung der Dachabdichtung mit gleichzeitiger Verbesserung der Wärmedämmung und kompletter Umstellung der innenliegenden Regenentwässerung behoben werden. Der Aufwand für die Sanierung des Flachdaches liegt geschätzt bei /netto. Die Kosten führen zwangsläufig zur dringlichen Auseinandersetzung mit dem Objekt und es ergeben sich folgende Fragestellungen: Welche Maßnahmen sind zwingend zu ergreifen, damit die Immobilie weiter nutzbar bleibt und Schließungen vermieden werden? Wäre es nicht wirtschaftlich sinnvoller die Halle insoweit zu sanieren, dass sie wieder dem aktuellen Stand der Technik entspricht? Ist es sinnvoller die Halle durch einen Neubau zu ersetzen, um so einem evtl. verändertem Nutzerverhalten Rechnung tragen zu können? Somit erfordert eine Entscheidung für eine Sanierung der Halle mit ersten eingeplanten Kosten zunächst auch die genauere Betrachtung eines Neubaus der Dreifachturnhalle. Die Erstellung einer Neubauvorentwurfsplanung verursacht erhebliche Kosten, die bis zu (Architektenleistung ca , Tragwerksplanung ca , TGA- Fachingenieur ca ) betragen. In Anbetracht, dass die bestehende Halle aber sehr gutes Potenzial besitzt für eine Sanierung, wurde deshalb nur eine vereinfachte Kostenschätzung für einen Neubau als Grundlage für die weitere Betrachtung erstellt und auf die zusätzliche Beauftragung eines Fachbüros verzichtet. 1. Zusammenstellung Neubau einer Dreifachturnhalle Nach der BKI-Kostentabelle 2013 würde eine Halle mit der gleichen Grundfläche von ca m², auf Streifenfundamenten und Stahlbetonbodenplatte, Flachdach mit Dämmung, Faserzementtafeln und Glasfassaden einschl. Dämmung nach EnEV, funktionale einfache Innenausstattung, kleine Tribüne, ohne Einrichtung für die Aspel-Lounge (Küchenanschlüsse etc.). mind. ca ,60 brutto kosten. Hinzu kommen in jedem Fall noch der Abriss der heutigen Dreifachhalle und voraussichtlich ein höherer Aufwand für eine Bohrpfahlgründung, wie beim Jugendhaus und beim Hotelneubau. Somit ist nach Einschätzung der Verwaltung für einen Neubau ein Kostenaufwand von 7 Mio zu erwarten.

3 - Seite 3 - Eine Verkleinerung der Halle bei einem Neubau wäre nicht realisierbar. Die Dreifachhalle ist tagsüber für den Schulsport vollständig und in den Abendstunden durch den Vereinssport ausgelastet. Zudem ist in der Halle zusätzlich die Aspel-Lounge für die Übermittagsangebote eingerichtet, die auch auf Dauer erhalten bleiben muss. 2. Vorstellung der Sanierungsplanung mit Kostenschätzung Für die Sanierung der Dreifachsporthalle ist durch das Ing.-Büro Seiboth, Herten, der Aufwand in Form einer Kostenschätzung ermittelt worden. Es werden dabei folgende Erforderlichkeiten für die Sanierung berücksichtigt: Erneuerung Flachdach einschl. Dämmung Erneuerung aller Fenster- und Außentüren Erneuerung Lüftungsanlage Erneuerung abgehängte Decken in der Halle einschl. Beleuchtungstechnik und Installation Erneuerung Sanitäranlagen Erneuerung Heizungstechnik Die Gesamtkosten der Sanierung der Dreifachsporthalle betragen ca ,30 /brutto einschl. Nebenkosten. 3. Wirtschaftlichkeitsberechnung: Folgende Varianten werden in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einbezogen: 0-Variante (Weiterbetrieb ohne grundhafte Sanierung- oder Neubaumaßnahme) Sanierung (Investive Kernsanierung in Eigenrealisierung) Neubau (in Eigenrealisierung) Als Berechnungsannahmen gelten: Einbeziehung der bilanziellen Restbuchwerte Bei der 0-Variante: planmäßige Abschreibung der Restbuchwerte Fortschreibung der Kosten für Instandhaltung und Betrieb Grundsätzliche Aktivierung aller Sanierungskosten Annahme zur Erhöhung der Restnutzungsdauer

4 - Seite 4-0-Variante Investive Sanierung Neubau Abschreibung 2015: Abschreibung 2016: Abschreibung ab 2017: Baukosten: (einschl. Abrisskosten) Betriebskosten: -Reinigung Strom * Gas * Wasser *105 *105 * 105 -Verbandsgebühren Betriebskosten ges.: Unterhaltung Instandsetzung (Dach) Weitere Instandhaltung in den Folgejahren nicht kalkulierbar Abschreibungszeitraum 2 Jahre (Restlaufzeit 40 Jahre) + 10 Jahre weitere Nutzung 20 Jahre 40 Jahre Kreditaufnahme: Finanzierungskosten: HH-Belastung 2015: HH-Belastung 2016: HH-Belastung ab 2017: HH-Belastung ges. von 2015 bis 2036: ~ 2,3 Mio. + weitere Instandsetzungen (nicht investiv) ~ 3,5 Mio. ~ 9,0 Mio. (*Kosten sind nicht über Zwischenzähler erfasst, sondern über m²-fläche gesamtes Schulzentrum gerechnet) Vorschlag der Verwaltung: Bei der 0-Variante würde der Haushalt über die nächsten 20 Jahre vermeintlich am geringsten belastet werden, jedoch ist in den nächsten Jahren mit hinzukommenden (teuren) Einzelunterhaltungen zu rechnen. Ferner würde der Haushalt 2015 bei dieser Variante weit über Gebühr belastet werden, da die Instandsetzung mit geschätzten Kosten von (Dach) im Haushaltsjahr 2015 abgewickelt würde.

5 - Seite 5 - Ein kompletter Neubau mit Abriss der alten Halle würde mit rd. 9 Mio. die Haushalte der künftigen Jahre am stärksten belasten. Mit einem HH-Aufwand der kommenden 20 Jahre von rd. 3,5 Mio. ist die investive Kernsanierung die wirtschaftlichste Alternative, da die Gesamtbelastung innerhalb von 20 Jahren nur gut ein Drittel der Kosten eines Neubaus ausmacht, von der Ausstattung aber von einem Neubau kaum zu unterscheiden sein wird. Ferner ist damit zu rechnen, dass die Sporthalle nach der dann um 20 Jahre verlängerten Abschreibung nach wie vor in einem guten Zustand sein wird, so dass die Folgekosten ab diesem Zeitpunkt dann deutlich günstiger ausfallen und somit spätere Haushalte entsprechend entlastet werden. Die investive Kernsanierung der heutigen Dreifachhalle stellt sich daher als wirtschaftlichste und zukunftsoptimierte Variante dar. Die Halle wird für die Dauer einer Sanierung komplett gesperrt werden müssen. Die Sanierung wird einen Zeitraum von ca. 7 8 Monaten in Anspruch nehmen. Es könnte evt. in den Osterferien 2016 begonnen werden, dann könnte bis einschl. Ende September der Schulsport draußen auf dem Sportplatz Ebental abgehalten werden. Für Oktober und November würden verstärkt das neue Stadtbad sowie die Turnhalle Bienen berücksichtigt werden. Finanzielle Auswirkungen: - Siehe obenstehende Tabelle - Beschlussvorschlag: Der Ausschuss für Umwelt, Planung, Bau und Vergabe beschließt die investive Kernsanierung der Dreifachsporthalle durchführen zu lassen und für die Jahre 2015/16 entsprechende Haushaltsmittel bereit zu stellen.