Stadt Niddatal Stadtteil Kaichen 2. Änderung Bebauungsplan K5 Erbstädter Höhe

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1 Stadt Niddatal Stadtteil Kaichen 2. Änderung Bebauungsplan K5 Erbstädter Höhe Übersicht Lage Begründung Büro Dr. Klaus Thomas Ritterstraße Bad Vilbel Tel: 06101/ info@buerothomas.com Bearbeitungsstand: Januar 2016

2 Inhaltsverzeichnis: 1 Ausgangssituation und Beschlusslage Änderung des Bebauungsplans Verfahren Grundlagen Geltungsbereich Planungsrechtliche Rahmenbedingungen Bestand Wasserwirtschaftliche Belange Planung Erschließung Art der baulichen Nutzung Redaktionelle Anpassungen Gegenüberstellung von Eingriff und Ausgleich Sonstige Rahmenbedingungen Quellen... 9 Weitere Teile der Planung und Anlagen Planzeichnung mit textlichen Festsetzungen (M. 1/1.000) Übersicht zum Ablauf der Planung Änderungsbeschluss Offenlage Büro Dr. Thomas - Stand Januar 2016 Seite 2

3 1 Ausgangssituation und Beschlusslage Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Niddatal hat in ihrer Sitzung am die 2. Änderung des Bebauungsplans K5 Erbstädter Höhe im Stadtteil Kaichen beschlossen. Dem Änderungsbeschluss ist zu entnehmen, dass der Bebauungsplan K 5 "Erbstädter Höhe" am in Kraft getreten ist. Ziel des Bebauungsplanes war es, ortsansässigen Betrieben zusätzliche Gewerbeflächen zur Verfügung zu stellen und Möglichkeiten zur Erweiterung zu schaffen. Aus unterschiedlichen Gründen wurde der Bebauungsplan dann über viele Jahre nicht umgesetzt. Während dieser Zeit gelangten die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegenen Grundstücke durch Verkauf und Tausch in das Eigentum zweier ortsansässiger Gewerbetreibender, die ihr bestehendes Gewerbe im Baugebiet K 5 erweitern wollten. Außerdem hatte die Stadt Niddatal beschlossen, im Gewerbegebiet das neue Feuerwehrhaus von Kaichen zu errichten. Mit der ersten Änderung, die am in Kraft getreten ist, wurde der Bebauungsplan an diese Vorhaben angepasst. Die Zufahrt zur Feuerwehr über den nördlich des Plangebiets verlaufenden Feldweg, wurde mit dieser Änderung nicht festgesetzt, da dies im Rahmen eines Bebauungsplans, für eine über diesen Weg ebenfalls zu erschließende Biogasanlage, geregelt werden sollte. In der Vorlage zum Änderungsbeschluss heißt es hierzu: Da sich das Verfahren zur Genehmigung der Biogasanlage immer weiter hinzieht und ein Ende nicht abzusehen ist, soll die Zufahrt zur Feuerwehr unabhängig davon durch eine zweite Änderung des Bebauungsplanes K 5 planungsrechtlich gesichert werden. Hierzu soll der Feldweg und die nach den Vorgaben von Hessen Mobil für die Aufweitung des Einmündungsbereichs notwendige Fläche des angrenzenden landwirtschaftlichen Grundstücks in den Bebauungsplan mit einbezogen werden. Außerdem bietet es sich an, im Rahmen der zweiten Änderung des Bebauungsplanes den ökologischen Ausgleich neu zu regeln Änderung des Bebauungsplans Die Änderung des Bebauungsplans K 5 Erbstädter Höhe wurde als Bebauungsplan der Innentwicklung nach 13a BauGB aufgestellt. Dabei blieb die Art der baulichen Nutzung im Baugebiet im Wesentlichen unverändert. Aufgrund der konkreten Nutzungsabsichten erfolgte jedoch eine Gliederung des Baugebiets in GE 1, GE 2 und GE 3 und das Maß der baulichen Nutzung wurde an die betrieblichen Anforderungen angepasst. Darüber hinaus wurden die Verkehrsflächen, die Trafostation, der Lärmschutz, die landschaftspflegerischen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ebenfalls über- Büro Dr. Thomas - Stand Januar 2016 Seite 3

4 arbeitet. Nicht zuletzt wurde der Bebauungsplan insgesamt redaktionell überarbeitet und in eine digitale Kartengrundlage übertragen. 2 Verfahren Auch die 2. Änderung des Bebauungsplans K 5 Erbstädter Höhe wird als Bebauungsplan der Innentwicklung nach 13a BauGB aufgestellt. Die Voraussetzungen für die Aufstellung im beschleunigten Verfahren - Grundfläche unter m², keine Vorhaben die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVP-Gesetz oder Landesgesetz unterliegen, keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von FFH- oder Europäischen Vogelschutzgebieten - sind gegeben. Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens, d.h. es wird keine Umweltprüfung durchgeführt und es kann von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden abgesehen werden. 3 Grundlagen 3.1 Geltungsbereich Der Geltungsbereich entspricht dem des rechtskräftigen Bebauungsplans zuzüglich der für den künftigen Ausbau der Anbindung benötigten Flächen im Bereich der landwirtschaftlichen Wegeparzelle 88 und der nördlich angrenzenden Parzelle 40, von der Altenstädter Straße / K 243 bis zur Hochstraße. Die Abgrenzung des Ergänzungsbereichs ist einerseits auf die Erschließungserfordernisse für die Feuerwehr abgestellt und berücksichtigt darüber hinaus auch die verkehrliche Anbindung für die weiter im Osten im Bau befindliche Biogasanlage. Für diese Anlage gilt der Vorhabenbezogene Bebauungsplan K 12 Biogasanlage, der die Anbindung nicht detailliert thematisiert. Der Ergänzungsbereich umfasst Teile der Grundstücke Gemarkung Kaichen, Flur 8, Flurstück Nr. 88 (Feldweg) und 40 (landwirtschaftliche Fläche). Der Geltungsbereich hat insgesamt eine Größe von ca. 1,85 ha. 3.2 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen Aus dem Regionalen Flächennutzungsplan ergeben sich schon maßstabsbedingt keine weiteren Aussagen für den Änderungsbereich. Die an den Änderungsbereich nach Norden angrenzenden Flächen sind unbeplanter Außenbereich i.s. von 35 BauGB. In diese Flächen greift die Aufweitung der Verkehrsfläche geringfügig ein. Büro Dr. Thomas - Stand Januar 2016 Seite 4

5 3.3 Bestand Der Änderungs- und Ergänzungsbereich umfasst derzeit folgende Flächen: den westlichen Endabschnitt der landwirtschaftlichen Wegeparzelle 88 vom Knoten an der Altenstädter Straße / K 243 bis zur Hochstraße, so dass die Feuerwehr mit der Parzelle 399 auf kurzem Wege erschlossen ist, die an diesen Wegeabschnitt angrenzenden Randbereiche, also einen Randstreifen der dortigen Parzelle 40 sowie kleinere Bereiche an der Altenstädter Straße, die für eine spätere Aufweitung benötigt werden. Der Feldweg ist auf dem in die Planung einbezogenen Abschnitt bereits für die Erschließungszwecke der Feuerwehr hergerichtet d.h. verbreitert, geschottert und im Knotenbereich auch schon asphaltiert. Der Weg hat zur K 243 ein leichtes Gefälle. Die sich daraus ergebenden Böschungen sind ebenfalls angelegt. Im weiteren Verlauf ist die mit dieser Aufweitung verbundene Verschiebung der Flurstücksgrenzen abgepflockt. Bei den in Anspruch genommenen Randbereichen der Parzelle 40 handelt es sich um Ackerland. Im weiteren Verlauf nach Osten ist der Feldweg 88 dann ein Erd-/Grasweg der derzeit durch die Bauarbeiten für die weiter im Osten gelegene Biogasanlage stark strapaziert und erneuerungsbedürftig ist. Die nach Süden in das Plangebiet abgehende Hochstraße ist bestimmungsgemäß ausgebaut. Der Knoten am nördlichen Randweg ist mit Rabattensteinen entsprechend der Vorgaben des rechtskräftigen Bebauungsplans angelegt. Im Bebauungsplan vorgegebene Maßnahmen zur Randeingrünung sind hingegen noch nicht umgesetzt. Diese Feststellung gilt sowohl für den im Norden vorgesehenen Grünstreifen als auch für Baumpflanzungen entlang der Kreisstraße. Büro Dr. Thomas - Stand Januar 2016 Seite 5

6 Oben: Einmündungsbereich Altenstädter Straße der Grundausbau ist fertig gestellt. Links: Nordrand des Weges 88 Die Aufweitung bis zur Hochstraße ist baulich vorbereitet. Die künftigen Grundstücksgrenzen sind abgepflockt. 3.4 Wasserwirtschaftliche Belange In Bezug auf die bei jeder Planung zu berücksichtigenden wasserwirtschaftlichen Belange ist festzuhalten: Schutzgebiete: Das Plangebiet liegt in keinem Trinkwasserschutzgebiet. Das Plangebiet befindet sich in der Zone II des Heilquellenschutzgebietes in der Provinz Oberhessen (Verordnung vom ) - Oberhessischer Heilquellenschutzbezirk. Überschwemmungsgebiete: Das Plangebiet liegt schon aufgrund der Topografie weder in einem Überschwemmungsgebiet im Sinne des Hessischen Wassergesetzes noch in einem Gebiet, das nach den vorhandenen Erkenntnissen gleichwohl überschwemmt wird. Oberirdische Gewässer: Im Plangebiet befinden sich keine Fließ- oder Stillgewässer. Grundwassersicherung: Das Plangebiet liegt nicht im Gebiet für die Grundwassersicherung. Büro Dr. Thomas - Stand Januar 2016 Seite 6

7 4 Planung 4.1 Erschließung Die zum Ausbau der Erschließung in den Geltungsbereich einbezogenen Flächen sind im vollen Umfang als öffentliche Verkehrsfläche ohne weitere Vorgaben in Bezug auf die Ausgestaltung festgesetzt. Gegenüber der Bestandssituation ergibt sich eine geringfügige Veränderung der Flächen. Naturschutzfachlich relevante Belange ergeben sich aus der Bestandssituation und den Veränderungen durch den Ausbau der Verkehrsfläche nicht. 4.2 Art der baulichen Nutzung Grundsätzlich bleiben die Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung unverändert. Es erfolgen mit der Planänderung lediglich kleinere Anpassungen, die sich durch die konkreten Baumaßnahmen im Laufe der letzten Jahre ergeben haben. Diese betreffen die Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung und die zulässigen Wohnungen in den Gewerbegebieten. Die in der 1. Änderung festgesetzte Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung im östlichen Planteil (zwischen GE 2 / GE 3) konnte aufgrund der bereits erfolgten Grundstückseinteilungen nach Norden verschoben werden. In die textlichen Festsetzungen wurde eine Klarstellung zu den in den Gewerbegebieten zulässigen Wohnungen aufgenommen. Danach sind in den Gewerbegebieten die gem. 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zugelassenen Wohnungen allgemein zulässig. Klargestellt wird darüber hinaus, dass pro Gewerbebetrieb eine Wohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig ist. Die Wohnung muss dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sein. 4.3 Redaktionelle Anpassungen Die textlichen Festsetzungen sind zum Großteil aus den rechtskräftigen Planungen übernommen worden. Kleinere, lediglich redaktionelle Überarbeitungen haben sich an den Festsetzungen A 2 und A 6 ergeben. Außerdem wurde die Festsetzung A 3.2 komplett gestrichen, da die dort beschriebene Maßnahme zur Untersuchung und Umsiedlung von Zauneidechsen bereits vor Beginn der Erschließungsarbeiten umgesetzt wurde. Büro Dr. Thomas - Stand Januar 2016 Seite 7

8 4.4 Gegenüberstellung von Eingriff und Ausgleich Allgemein Obwohl im beschleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gelten und demnach die Eingriffsregelung keine Anwendung finden muss, soll die Ausgleichsthematik im Rahmen der 2. Planänderung abschließend geklärt werden. Ursprünglich war als Ausgleich für den rechtskräftigen Bebauungsplan auf dem Flurstück Nr. 33, Flur 2 in der Gemarkung Kaichen, die Umwandlung von intensiv genutztem Ackerland in ein Mosaik von Naturwiese, Staudenfluren und Gebüschen auf ca. 1 ha Fläche geplant. Diese Maßnahmen wurden allerdings nie umgesetzt. In der ersten Änderung des Bebauungsplanes wurde festgelegt, dass der ökologische Ausgleich stattdessen durch Ökopunkte aus dem "Auenprojekt Niederwiesen" erbracht werden soll, um das wertvolle Ackerland zu erhalten. Diese Überlegung wird mit der 2. Planänderung erneut aufgegriffen. Da aufgrund des Entstehungszeitraums des ursprünglichen Bebauungsplans keine Anwendung der Kompensationsverordnung und damit keine Berechnung von Eingriff und Ausgleich erfolgte, wurde die Gegenüberstellung verbal argumentativ abgehandelt. Bei einer gem. KV nachvollzogenen Bilanzierung ergibt sich danach eine Biotopwertdifferenz von ca Punkten. Im Rahmen der 1. Planänderung 2011 war die externe Ausgleichsfläche nicht mehr Gegenstand der Planung. Stattdessen sollte für das Ausgleichsdefizit das Ökokonto in Anspruch genommen werden. Dabei wurde ein Defizit von Punkten bilanziert, das durch ausgeführte Renaturierungsmaßnahmen auf einer Fläche in Ilbenstadt ausgeglichen werden sollte. Bei der Gegenüberstellung ist jedoch ein Fehler unterlaufen, der nun im Rahmen der Neubilanzierung korrigiert werden soll. Bei der seinerzeitigen Bilanzierung wurde die in der ursprünglichen Version enthaltene externe Ausgleichsfläche als umgesetzte Maßnahme mit einem entsprechend hohen Wert angerechnet. Da die Maßnahme jedoch nie umgesetzt wurde, geht die neue Bilanzierung wieder vom ursprünglichen Bestand aus. Die geringfügig veränderte Gesamtfläche ist in erster Linie der redaktionellen Überarbeitung auf einer digitalen Katasterkarte geschuldet. Durch die Herausnahme der nicht umgesetzten Ausgleichsfläche reduziert sich die Biotopwertdifferenz auf Punkte. Bilanzierung der Eingriffe und des Ausgleichs zur 2. Änderung Für die 2. Planänderung wurde aufgrund der vorangegangenen Beschreibungen der ursprüngliche Bestand des Plangebiets angenommen und den Eingriffen, die durch den Bebauungsplan ermöglicht werden, gegenübergestellt. Schon alleine auf Grund der Erweiterung des Geltungsbereichs im Norden um ca qm, vergrößert sich auch der durch die Planung ermöglichte Eingriff. Durch die Inanspruchnahme von zusätzlichen Ackerflächen und einem Teilbereich einer Wege- Büro Dr. Thomas - Stand Januar 2016 Seite 8

9 parzelle für die Erschließung im Norden und die Aufweitung der Verkehrsfläche an der Altenstädter Straße / K 243, erhöht sich die Biotopwertdifferenz auf ca Biotopwertpunkte 1. Dieses Defizit wird über die Biotopwertpunkte der Ökokontomaßnahme Auenprojekt Niederwiesen ausgeglichen. Die Zuordnung dieser Maßnahme wird textlich klargestellt. 4.5 Sonstige Rahmenbedingungen Die in der 1. Planänderung aufgeführten sonstigen Hinweise zu Umlegung, Straßenverkehr, Kampfmitteln, Ver- und Entsorgung, Altlasten und Brandschutz gelten unverändert. 5 Quellen Regionaler Flächennutzungsplan, Regionalverband FrankfurtRheinMain, 2010 Rechtskräftiger Bebauungsplan K5 Erbstädter Höhe, Planungsgruppe Freiraum und Siedlung, Wöllstadt, Änderung Bebauungsplan K5 Erbstädter Höhe, Büro für Umwelt- und Stadtplanung, Butzbach, Anlage Bilanzierung von Bestand und Zustand nach der Planung Büro Dr. Thomas - Stand Januar 2016 Seite 9