Kleinräumige Analyse des Wohnungsmarktes der Landeshauptstadt Hannover 2007

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1 Kleinräumige Analyse des Wohnungsmarktes der Landeshauptstadt Hannover 2007

2 Schriften zur Stadtentwicklung 99 Herausgeber: Landeshauptstadt Hannover Der Oberbürgermeister Baudezernat Rudolf-Hillebrecht-Platz Hannover Bearbeitung: Mitarbeit: Esther Behrens Dr. Magdalena Kaiser Volker Meyer Marion Böttcher Fachbereich Planen und Stadtentwicklung - Bereich Stadtentwicklung - Rudolf-Hillebrecht-Platz Hannover Tel.: (0511) Fax.: (0511) Mail: 61.5@hannover-stadt.de Hannover, Februar 2008

3 INHALT VORBEMERKUNG AUF EINEN BLICK KLEINRÄUMIGE ANALYSE DER INDIKATOREN Beobachtungsfeld Gebäude / Wohnungen Beobachtungsfeld Bevölkerung / Haushalte Beobachtungsfeld Wanderungen Beobachtungsfeld Sozialstruktur STATISTISCHE ANALYSEN Korrelationsanalyse Faktorenanalyse...92 Anhang Tabellenverzeichnis Abbildungsverzeichnis 3

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5 Vorbemerkung Um auf Entwicklungen am Wohnungsmarkt frühzeitig reagieren zu können, hat die Landeshauptstadt Hannover im Jahr 2002 den Aufbau eines datenbankgestützten Wohnungsmarktbeobachtungssystems vorangetrieben. Die Datengrundlage hierzu wird jährlich fortgeschrieben. Die Daten des Wohnungsmarktbeobachtungssystems für die Jahre 1998 bis 2007 werden in einer Datenbank gepflegt. Enthalten sind Indikatoren aus den Beobachtungsfeldern Gebäude und Wohnungen, Bevölkerung und Haushalte, Wanderungen, Sozialstruktur sowie 2007 erstmals Preis- und Strukturdaten über das Angebot des Immobilien- und Wohnungsmarktes. Es werden nur Daten und Indikatoren in das System aufgenommen, die sich kleinräumig differenzieren lassen. Mit wenigen Ausnahmen liegen alle Daten und Indikatoren innerhalb des Systems für die räumlichen Einheiten Gesamtstadt, Stadtbezirk, Stadtteil sowie Statistischer Bezirk (Wohnungsmarktbezirk) vor. Einige statistische Bezirke mit einer sehr geringen Bevölkerungszahl werden räumlich angrenzenden und sachlich vergleichbaren Bezirken zugeordnet. Die vorliegende Analyse 2007 bezieht sich auf die Stadtteile der Landeshauptstadt Hannover. Im Wohnungsmarktbeobachtungssystem werden Strukturen und Entwicklungen deutlich. Diese Ergebnisse müssen abschließend von den Akteuren am Wohnungsmarkt bewertet werden, um hieraus Perspektiven entwickeln zu können. Bei der Fortschreibung des Systems muss die Auswahl der Indikatoren zudem kontinuierlich überprüft werden. Aus diesem Grunde wurde im Rahmen der Fortschreibung die vorhandene Datenbasis durch weitere Merkmale und hieraus abgeleitete Indikatoren verbreitert. Bisherige Indikatoren wurden überprüft sowie durch neu gebildete Indikatoren getestet. Zudem wurden Datensätze aus früheren Jahren ergänzt. Das Wohnungsmarktbeobachtungssystem ist ein Indikatorensystem ( Anzeigesystem ), das einen direkten Vergleich zwischen den verschiedenen Raumeinheiten, sowohl bzgl. der Strukturen als auch der Entwicklungen, ermöglicht. Die Daten werden so aufbereitet, dass sie eine Situation bzw. eine Entwicklung mittels eines Indikators bzw. mehrerer Indikatoren im Sinne eines regelmäßigen "Monitoring" beobachtbar machen und eventuell auftretende Probleme damit identifiziert werden können. Insbesondere der Entwicklung der Indikatorenwerte über einen längeren Zeitraum hinweg kommt dabei eine besondere Bedeutung zu, da sich valide Trends und strukturelle Veränderung erst über einen Zeitraum von mehreren Jahren abbilden. Die Situation auf den Wohnungsmärkten kann weiterhin als entspannt bezeichnet werden. Bei kleinräumiger Differenzierung der Marktsegmente verliert diese Einschätzung aber zunehmend an Aussagekraft, denn befragte Wohnungsmarktakteure gehen "von leichten Wiederanspannungstendenzen in einzelnen Marktsegmenten [ ] aus. Insbesondere der Markt für preisgünstige Wohnungen ist betroffen. Einerseits nimmt aufgrund von Bestandsaufwertungen die Zahl sehr preisgünstiger Wohnungen ab, andererseits nimmt die Nachfrage gerade in diesem Preissegment ständig zu"1, so dass der Verknappungstrend hier anhalten wird. Somit ist der Informationsbedarf für Planungs- und Entscheidungsprozesse ungebrochen hoch. Es handelt sich bei der vorliegenden Analyse um eine ausführliche beschreibende Bestandsaufnahme und Informationsgrundlage. Als solche soll sie Diskussionsgrundlage für die Akteure des Wohnungsmarktes sein und dazu dienen, Schlussfolgerungen hieraus zu ziehen und Handlungsansätze abzuleiten. 1 vgl. LTS Wohnungsmarktbeobachtung 2007, S. 10 5

6 1. Auf einen Blick Ausgewählte Wohnungsmarktindikatoren - Entwicklung im Fünfjahreszeitraum Ausgewählte Wohnungsmarktindikatoren Einwohner/innen* (am Ort der Hauptwohnung) Haushaltsgröße** (Pers. je Haushalt) Entwicklung abs. / % o. %-Pkt. Trend ,01 % 1,5 1,8 +0,3 Wohnungsbestand ,2 % Wohngebäude ,0 % Ein-/Zweifamilienhäuser ,0 % Mehrfamilienhäuser ,5 % Baufertigstellungen ,0 % Belegrechtswohnungen ,7 % Wohnflächenverbrauch ,9 % m² je Einwohner/in 41,1 42,0 +1,0 m² m² je Wohnung 73,5 74,0 +0,5 m² Entwicklung der Altersklasse 18 bis 29 Jahre Entwicklung der Altersklasse 30 bis 44 Jahre Entwicklung der Altersklasse 45 bis 59 Jahre Ausländer/innen abs. / Anteil an der Gesamtbevölkerung Anteil Erwerbsfähige Jahre ,6 % ,7 % ,9 % / / ,4 14,7-5,0 %; -0,7 %-Pkt. 66,0 65,1-0,9 %-Pkt. Sozialversicherungspfl. Beschäftigte 49,9 48,7-1,2 % Arbeitslosenquote*** 10,4 Transferempfängerquote*** 15,4 * Die Veränderung 2007 zu 2008 beträgt: Einwohner/innen bzw. +0,3 % ** 2007 wurde erstmals eine Haushaltegenerierung durchgeführt eine Entwicklung lässt sich daher noch nicht ableiten *** 2005 wurde die "Arbeitslosen- u. Sozialhilfe" zusammengefasst. Die Daten 2002 und 2007 basieren daher auf unterschiedlichen statistischen Grundlagen und eine Entwicklung lässt sich somit noch nicht ableiten 6

7 2. Kleinräumige Analyse der Indikatoren des Wohnungsmarktbeobachtungssystems Grundlage der Wohnungsmarktbeobachtung ist ein System von Indikatoren in den Beobachtungsfeldern Gebäude und Wohnungen, Bevölkerung und Haushalte, Wanderungen sowie Sozialstruktur. Wenn nicht anders angegeben, stammen die Daten aus dem Jahr Soweit sich die Ergebnisse auf Entwicklungen beziehen, gelten sie für den Zeitraum 2002 bis Die Daten wurden vom Bereich Wahlen und Statistik (OE 18.8) zur Verfügung gestellt. Die einzige Ausnahme bilden die Daten zum Abschnitt Miet- und Kaufpreisentwicklung aus der Auswertung der Angebotsanzeigen, die von Empirica / IDN Immodaten GmbH zusammengestellt wurden. Die Aufbereitung, Umwandlung und Berechnung der Indikatoren sowie die Erstellung sämtlicher Abbildungen wurden vom Bereich Stadtentwicklung (OE 61.5) durchgeführt. Im Rahmen der Auswertungen wurden die Stadtteile Brink-Hafen mit Vinnhorst sowie Nordhafen mit Ledeburg zusammengefasst. Zu jeder Indikatorenbeschreibung ist eine Abbildung in Form einer Karte sowie ein Ranking (jeweils fünf Stadtteile mit der höchsten bzw. niedrigsten Merkmalsausprägung) dargestellt. Jedes Kapitel schließt mit einer Stadtteilübersicht zur jeweiligen Indikatorengruppe. Beispiel: 7

8 2.1 Beobachtungsfeld Gebäude / Wohnungen Entwicklung des Wohnungsbestandes Baualtersklassen in der Landeshauptstadt Hannover 2007 im Detail Anteil an Wohnungen der Baualtersklasse bis 1948 Anteil an Wohnungen der Baualtersklasse 1949 bis 1968 Anteil an Wohnungen der Baualtersklasse 1969 bis 1986 Anteil an Wohnungen der Baualtersklasse 1987 bis 1999 Anteil an Wohnungen der Baualtersklasse ab 2000 Durchschnittliche Wohnflächen je Einwohner und Wohnung Wohnungstypen Anteil an Ein- und Zweizimmerwohnungen Anteil an Dreizimmerwohnungen Anteil an Vier- und Mehrzimmerwohnungen Gebäudetypen Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern Anteil an Mehrfamilienhäusern Wohnungsleerstände Ausgeübte Belegrechte Anvisierte Miet- und Kaufpreise aus der Auswertung der Angebotsanzeigen 2 2 mittels Empirica/IDN Immodaten GmbH 8

9 Entwicklung des Wohnungsbestandes Die Nachfrage beeinflusst das Angebot des Wohnungsmarktes. Vor dem Hintergrund sich verändernder Bevölkerungs- und Sozialstrukturen sind daher vor allem kleinräumig differenzierbare Informationen über die Struktur und die Entwicklung des Wohnungsbestandes von Bedeutung. Die Bedeutung des Ein- und Zweifamilienhausbaus ist in fast allen Großstädten der Bundesrepublik gewachsen. Während der Anteil der Eigenheime an allen neuen Wohnungen Mitte der 90er Jahre noch zwischen 10 und 20 % lag, wurden im Jahr 2004 in fast jeder zweiten Großstadt mehr Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern als in Mehrfamilienhäusern errichtet. In fast allen Großstädten ist die Zahl der Baufertigstellungen rückläufig und so erklärt sich der relative Anstieg des Eigenheimbaus im Vergleich zum Geschosswohnungsbau primär aus dem Rückgang insgesamt. Über Wohnungen wurden im Zeitraum 2000 bis 2006 in der Landeshauptstadt Hannover fertig gestellt. Dabei entstanden seit 2000 vermehrt Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern. Im Jahr 2003 wurden erstmals mehr Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern als in Mehrfamilienhäusern gebaut lag das Verhältnis bei 65 % im Einfamilienhaus- zu 35 % im Mehrfamilienhaussegment lag das Verhältnis indes noch bei 10 % im Ein- und Zweifamilienhausbau und entsprechend bei 90 % im Geschosswohnungsbau. Tab. 1: Fertiggestellte Wohnungen in der Landeshauptstadt Hannover 1991 bis 2006 fertig gestellte Whg. in Wohngebäuden Whg. in EZFH in % Whg. in MFH in % * * Umstellung der Statistik Der gesamte Wohnungsbestand in Wohn- und Nichtwohngebäuden in der Landeshauptstadt belief sich 2007 auf Wohnungen (2002: Wohnungen). Die Zahl der Wohngebäude beträgt , davon in Ein- und Zweifamilien- (57 %) und in Mehrfamilienhäusern (43 %). 83,6 % der Wohnungen ( ) befinden sich in Mehrfamilienhäusern bzw. im Geschosswohnungsbau Durch den Wohnungsneubau erhöhte sich der Wohnungsbestand seit 2002 um Wohnungen bzw. 1,2 %. Der Wohnungsbestand vergrößerte sich seit 2002 überwiegend in den am Stadtrand gelegenen und mit größeren Flächenreserven ausgestatteten Stadtteilen Bemerode, Misburg-Nord, Bothfeld, Südstadt und Groß-Buchholz. Dagegen veränderte sich der Wohnungsbestand in Linden-Nord, Leinhausen, Marienwerder, Mühlenberg und Hainholz am geringfügigsten bzw. gar nicht. In Bezug zum vorhandenen Wohnungsbestand des jeweiligen Stadtteils haben die kleineren Stadtteile die höchsten relativen Veränderungen aufzuweisen (Lahe, Seelhorst, Wülferode, Waldhausen). Dabei entsprechen relativen Zunahmen von 8,2 % in Lahe bzw. 3,4 % in Waldhausen jeweils einer absoluten Zunahme um ca. 40 Wohnungen. 9

10 Tab. 2: Veränderung des Wohnungsbestandes in den Stadtteilen 2002 bis 2007 Höchste absolute Veränderung Geringste absolute Veränderung Bemerode 265 Linden-Nord -1 Südstadt 251 Leinhausen 0 Misburg-Nord 242 Marienwerder 1 Bothfeld 215 Mühlenberg 1 Groß-Buchholz 180 Hainholz 2 Gesamtstadt Gesamtstadt Höchste relative Veränderung Geringste relative Veränderung Seelhorst 9,8 Linden-Nord 0,0 Lahe 8,2 Leinhausen 0,0 Bemerode 3,7 Mühlenberg 0,0 Misburg-Süd 3,6 Hainholz 0,1 Waldhausen 3,4 Marienwerder 0,1 Gesamtstadt 1,2 Gesamtstadt 1,2 10

11 Abb. 2: Relative und absolute Entwicklung des Wohnungsbestandes 2002 bis

12 Baualtersklassen in der Landeshauptstadt Hannover 2007 im Detail Der Wohnungsbestand in der Landeshauptstadt Hannover ist stark durch die Nachkriegsbauphase von 1949 bis 1968 geprägt. 43,8 % aller Wohnungen sind in diesem Zeitraum errichtet worden. Der weitere Wohnungsbestand ist zu 28,1 % vor 1949 (Altbaubestand), zu 18,2 % zwischen 1969 und 1986 und zu 9,9 % nach 1987 entstanden. Für Wohnungen der Baualtersklasse 1949 bis 1968 zeigen sich heute bundesweit die größten Vermarktungsprobleme. Die Gründe hierfür liegen vor allem in der (bei Ansatz heutiger Maßstäbe) häufig ungenügenden Bauqualität der in den 50er Jahren errichteten Wohnungen. Auf der anderen Seite wurden in dieser Bauphase überwiegend relativ kleine Wohnungen gebaut und die Ausstattung entspricht häufig nicht den heutigen Anforderungen. Hohe Bestände dieser Baualtersklasse sind im Eigentum von Wohnungsunternehmen, die in den letzten Jahren bereits erhebliche Investitionen für die Erhaltung und Verbesserung dieser Bestände aufgewendet haben. 12

13 Gebäude erbaut bis 1948 Die höchsten Anteilswerte der Gebäude, die bis 1948 errichtet wurden (Altbauten), finden sich in den innenstadtnahen, im westlichen Stadtgebiet liegenden Stadtteilen Linden-Nord, Linden-Mitte, Linden- Süd, Limmer sowie im Stadtteil Kleefeld. Die geringsten Altbaubestände liegen in den Stadtteilen am Stadtrand wie Mühlenberg, Vahrenheide, Marienwerder und Sahlkamp, die erst in den 50er bis Mitte der 80er Jahren gewachsen und städtebaulich weiter entwickelt wurden. Tab. 3: Anteile der Baualtersklasse bis 1948 in den Stadtteilen Höchste Anteile Niedrigste Anteile Linden-Nord 69,9 Mühlenberg 0,1 Linden-Mitte 61,5 Vahrenheide 1,5 Kleefeld 57,0 Marienwerder 2,3 Linden-Süd 51,6 Wettbergen 2,6 Limmer 49,2 Sahlkamp 3,5 Gesamtstadt 28,1 Gesamtstadt 28,1 13

14 Baualtersklasse 1949 bis 1968 Bei einem gesamtstädtischen Durchschnitt von 43,8 % finden sich überdurchschnittlich hohe Anteile von Wohnungen der Baualtersklasse 1949 bis 1968 vor allem im nordwestlichen Stadtgebiet mit Anteilen zwischen 50 und 70 % (Stöcken, Herrenhausen, Leinhausen, Marienwerder, Ahlem), in den an die Innenstadt angrenzenden Stadtteilen Oststadt, Mitte sowie in Vahrenwald, Vahrenheide und Mittelfeld. Auf Mittelfeld entfällt mit 75,5 % der höchste Anteil, gefolgt von Mitte (72,3 %), Vahrenheide (72,3 %), Marienwerder (70 %) und der Südstadt (65,4 %). Deutlich unterdurchschnittliche Anteile von Wohnungen dieses Baualters finden sich im südwestlichen Teil der Stadt (Linden, Limmer, Davenstedt, Badenstedt, Mühlenberg, Wettbergen) sowie im den östlich gelegenen Stadtteilen (Lahe, Groß-Buchholz, Misburg-Nord, Kleefeld, Anderten, Bemerode und Wülferode). Hier sind Altbaubestände vor 1948 und ausgedehnte Einfamilienhausgebiete neueren Datums prägend. Tab. 4: Anteile der Baualtersklasse 1949 bis 1968 in den Stadtteilen Höchste Anteile Niedrigste Anteile Mittelfeld 75,5 Davenstedt 15,8 Mitte 72,3 Wettbergen 15,9 Vahrenheide 72,3 Mühlenberg 17,2 Marienwerder 70,0 Bemerode 17,9 Südstadt 65,4 Linden-Nord 18,3 Gesamtstadt 43,8 Gesamtstadt 43,8 14

15 Baualtersklasse 1969 bis 1986 Der Wohnungsbau der 70er bis Mitte der 80er Jahre ist vor allem geprägt durch hochverdichtete Wohnungsbestände. Im Zeitraum 1969 bis 1986 wurden ausgedehnte Bestände in Sahlkamp, Groß- Buchholz und Mühlenberg errichtet, darüber hinaus in den östlichen und nordöstlichen Stadtteilen Bemerode, Anderten, Misburg-Nord, Heideviertel. Ein weiterer Schwerpunkt des Wohnungsbaus dieses Zeitraumes findet sich im Südwesten der Stadt (Davenstedt, Bornum, Mühlenberg, Wettbergen). In einigen Stadtteilen entstanden Großwohnsiedlungen und Hochhausareale, die zwar zum großen Teil für die Wohnraumversorgung immer noch unverzichtbar sind, aber auch mit sozialen und städtebaulichen Problemen verbunden sind. Um die Vermietbarkeit langfristig zu gewährleisten und gleichzeitig die Wohn- und Lebensqualität in diesen Siedlungen zu steigern, müssen heute partiell Anpassungen vorgenommen werden. 18,1 % aller Wohnungen in der Landeshauptstadt entstanden in der Zeit zwischen 1969 und Tab. 5: Anteile der Baualtersklasse 1969 bis 1986 in den Stadtteilen Höchste Anteile Niedrigste Anteile Mühlenberg 80,2 Calenberger Neustadt 2,5 Davenstedt 60,9 Mittelfeld 2,8 Sahlkamp 50,1 Südstadt 4,0 Heideviertel 47,2 Vahrenwald 5,4 Wettbergen 42,3 Limmer 5,5 Gesamtstadt 18,1 Gesamtstadt 18,1 15

16 Baualtersklasse 1987 bis 1999 Die im Zeitraum 1987 bis 1999 entstandenen Wohnungen haben in der Landeshauptstadt einen Anteil von 7,7 %. Dabei ist hier die Verteilung beschränkt auf die potenziellen Erweiterungsflächen am äußeren Stadtrand (Bemerode, Lahe, Wettbergen, Anderten). Dabei nimmt der Stadtteil Bemerode mit dem Quartier Kronsberg eine Sonderrolle ein, da hier im Vorfeld der EXPO 2000 ein Stadtteilerweiterunsgebiet mit Modellcharakter entstanden ist. Auch der Stadtteil Wettbergen ist in diesem Zeitraum um gut ein Drittel gewachsen. Tab. 6: Anteile der Baualtersklasse 1987 bis 1999 in den Stadtteilen Höchste Anteile Niedrigste Anteile Bemerode 38,7 Waldheim 1,0 Wettbergen 37,3 Vahrenheide 1,2 Lahe 17,6 Bult 1,2 Anderten 16,4 Leinhausen 1,4 Seelhorst 16,0 Linden-Süd 1,6 Gesamtstadt 7,7 Gesamtstadt 7,7 16

17 Neubauentwicklung seit 2000 Seit 2000 entstandene Wohnungen haben einen Anteil von 2,2 % am Gesamtwohnungsbestand der Landeshauptstadt. Dabei ist die Verteilung wie auch bei der Baualtersklasse 1987 bis beschränkt auf die potenziellen Erweiterungsflächen am äußeren Stadtrand (Lahe, Wülferode, Seelhorst, Bemerode und Anderten). So beträgt beispielsweise der Anteil von Neubauwohnungen im Stadtteil Lahe 20,4 %, in Wülferode und Seelhorst noch rund 16 % und in Bemerode 11,7 %. Kaum Veränderungen im Bestand hat es in den Stadtteilen Leinhausen, Mühlenberg, Marienwerder, Hainholz und Bult gegeben. Tab. 7: Anteile der Baualtersklasse ab 2000 in den Stadtteilen Höchste Anteile Niedrigste Anteile Lahe 20,4 Leinhausen 0,0 Wülferode 16,1 Mühlenberg 0,1 Seelhorst 16,0 Marienwerder 0,1 Bemerode 11,7 Hainholz 0,2 Anderten 5,5 Bult 0,3 Gesamtstadt 2,2 Gesamtstadt 2,2 17

18 Tab. 8: Anteil der Wohnungen der jeweiligen Baualtersklasse am Gesamtwohnungsbestand in den Stadtteilen 2007 Stadtteile vor bis bis bis 99 ab Mitte 15,3 72,3 7,8 4,0 0,6 02 Calenberger Neustadt 38,0 54,0 2,5 5,1 0,5 03 Nordstadt 43,0 46,4 6,2 3,7 0,7 04 Südstadt 26,5 65,4 4,0 3,0 1,1 05 Waldhausen 33,3 45,4 13,5 4,5 3,3 06 Waldheim 42,1 40,2 16,1 1,0 0,5 07 Bult 34,0 33,4 31,0 1,2 0,3 08 Zoo 39,2 46,0 7,2 6,5 1,1 09 Oststadt 34,9 54,9 6,8 2,8 0,5 10 List 43,6 43,0 10,0 2,6 0,8 11 Vahrenwald 24,1 64,4 5,4 4,4 1,8 12 Vahrenheide 1,5 72,3 23,7 1,2 1,4 13 Hainholz 33,2 45,1 13,3 8,1 0,2 14 Herrenhausen 34,8 54,7 7,9 1,9 0,6 15 Burg 20,5 41,9 28,4 7,2 2,0 16 Leinhausen 25,4 63,9 9,3 1,4 0,0 17 Ledeburg/Nordhafen 29,7 52,1 9,4 7,9 0,9 18 Stöcken 17,2 55,2 11,5 12,2 3,9 19 Marienwerder 2,3 70,0 19,8 7,8 0,1 21 Sahlkamp 3,5 34,3 50,1 10,4 1,8 22 Bothfeld 11,6 39,8 29,5 15,9 3,2 24 Lahe 16,5 28,3 17,2 17,6 20,4 25 Groß-Buchholz 10,3 36,2 40,8 10,0 2,7 26 Kleefeld 57,0 21,4 13,1 6,3 2,2 27 Heideviertel 7,3 41,4 47,2 3,1 1,0 28 Kirchrode 21,3 41,9 22,1 11,3 3,4 29 Döhren 39,3 36,4 17,9 5,0 1,3 30 Seelhorst 11,8 40,5 15,7 16,0 16,0 31 Wülfel 32,8 42,9 12,9 9,1 2,3 32 Mittelfeld 15,1 75,5 2,8 4,7 1,9 33 Linden-Nord 69,9 18,3 8,2 2,9 0,7 34 Linden-Mitte 61,5 20,1 14,4 1,7 2,2 35 Linden-Süd 51,6 35,2 10,5 1,6 1,1 36 Limmer 49,2 39,0 5,5 4,3 1,9 37 Davenstedt 10,8 15,8 60,9 8,3 4,2 38 Badenstedt 31,0 36,7 14,2 14,0 4,2 39 Bornum 12,1 53,4 28,8 4,7 0,9 40 Ricklingen 37,2 41,7 16,8 3,9 0,5 41 Oberricklingen 39,3 45,8 6,5 4,9 3,5 42 Mühlenberg 0,1 17,2 80,2 2,4 0,1 43 Wettbergen 2,6 15,9 42,3 37,3 2,0 44 Ahlem 10,2 54,7 21,9 9,4 3,8 45 Vinnhorst/Brink-Hafen 21,2 48,4 21,7 5,6 3,2 47 Bemerode 5,9 17,9 25,9 38,7 11,7 48 Isernhagen-Süd 10,6 49,0 28,2 10,3 1,9 50 Misburg-Nord 11,6 36,5 33,2 14,4 4,2 51 Misburg-Süd 22,0 40,6 18,3 15,3 3,7 52 Anderten 11,0 28,7 38,4 16,4 5,5 53 Wülferode 13,2 39,0 20,6 11,1 16,1 Gesamtstadt 28,1 43,8 18,2 7,7 2,2 18

19 Wohnfläche je Einwohner und je Wohnung Der Indikator Wohnfläche je Einwohner wird von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst: Die Zunahme der durchschnittlichen Wohnfläche in den letzten Jahren resultiert aus einer Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße und aus gewachsenen Ansprüchen an die Größe der Wohnung. Diese Tendenz wird noch verstärkt dadurch, dass Ältere sehr häufig in ihren großen Familienwohnungen verbleiben. Der Indikator Wohnfläche je Einwohner wird sich innerhalb der Stadtteile zukünftig sehr unterschiedlich entwickeln, da es sowohl Stadtteile geben wird, die an Bevölkerung und Haushalten gewinnen, als auch Stadtteile, deren Bevölkerungs- und Haushaltszahlen sich verringern. Der Indikator Wohnfläche je Einwohner gibt Hinweise auf den persönlichen Freiraum innerhalb der eigenen vier Wände. Ein hoher Wert kann als Indiz für Lebensqualität gedeutet werden. Der Wohnflächenkonsum ist somit ein Gradmesser für unterschiedliche Wohlstandsniveaus. Zugleich steht der Wohnflächenverbrauch in einem engen Verhältnis zur jeweiligen Haushaltsform: Kleine Haushalte konsumieren mehr Wohnfläche pro Person als größere Haushalte, Eigentümerhaushalte mehr als Mieterhaushalte. Mieterhaushalte leben durchschnittlich auf 70 m², Eigentümerhaushalte auf 120 m² (Statistisches Bundesamt). Steigt die Eigentumsquote, erhöht sich auch die Pro-Kopf- und Gesamtwohnfläche. Die Lebenszyklen eines Haushaltes lassen sich ebenfalls am Wohnflächenverbrauch "ablesen": Eine Person oder ein Haushalt hat in der Ausbildungsphase zumeist weniger Fläche zur Verfügung. Infolge partnerschaftlicher Bindung, Kindern, möglichem Eigenheimerwerb und steigendem Einkommen wächst die Wohnfläche pro Haushalt im Altersverlauf, um etwa im Alter von 40 Jahren ihr Maximum zu erreichen. Danach nimmt sie trotz Verkleinerung des Haushalts (z.b. Auszug der Kinder) kaum ab. Denn in der Regel verbleiben die Eltern in der Wohnung der Familienphase, manchmal auch dann noch, wenn der (Ehe-) Partner stirbt ("Remanenzeffekt"). Im Zuge einer alternden Bevölkerung führt dieser Effekt dann zu einem deutlichen Anstieg des Gesamtbedarfs an Wohnfläche. Ob zukünftig die Älteren eine andere Einstellung zu räumlicher Mobilität und wechselnden Wohnformen entwickeln, und eher bereit sind, aus ihrer zu groß gewordenen Familienwohnung umzuziehen, bleibt abzuwarten. Ein breites Angebot bezahlbarer altengerechter Wohnformen könnte den Anreiz für einen Wohnungswechsel erhöhen. Die künftige Entwicklung der Pro-Kopf-Wohnfläche und des Eigenheimerwerbs hängt maßgeblich von der konjunkturellen Entwicklung und dem daraus resultierenden individuellen Einkommen, der Entwicklung der Miet- und Grundstückspreise, dem verfügbaren Angebot auf dem Wohnungsmarkt und dem Zinsniveau ab. Sollte das Einkommenswachstum der Bevölkerung in den kommenden Jahrzehnten weiterhin stagnieren, so ist allenfalls mit geringen Erhöhungen der Pro-Kopf-Wohnfläche zu rechnen. Innerhalb der Stadtteile variiert die durchschnittliche Wohnfläche von 42,0 m² sehr deutlich, die Werte liegen zwischen 33,1 m² (Stöcken) und 62,5 m² (Isernhagen-Süd). Stadtteile mit einer hohen durchschnittlichen Wohnfläche je Einwohner finden sich zum einen am Stadtrand in Isernhagen-Süd und Wülferode, zum andern in den zentral gelegenen Stadtteilen Mitte, Oststadt, Zoo, Südstadt und Waldhausen sowie in den Stadtteilen Seelhorst und Kirchrode. Unterdurchschnittlich kleine Wohnflächen finden sich vor allem in den nord- und nordwestlichen Stadtteilen Sahlkamp, Vahrenheide, Hainholz, Herrenhausen, Leinhausen und Stöcken. Daneben weisen auch Linden-Süd, Mühlenberg, Mittelfeld und Bemerode geringe Wohnflächen je Einwohner auf. 19

20 Tab. 9: Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in den Stadtteilen 2007 Höchste Werte in m² Niedrigste Werte in m² Isernhagen-Süd 62,5 Stöcken 33,1 Zoo 56,0 Mittelfeld 34,2 Wülferode 54,7 Hainholz 34,4 Waldhausen 54,3 Bemerode 34,4 Kirchrode 51,7 Vahrenheide 35,9 Gesamtstadt 42,0 Gesamtstadt 42,0 Die räumliche Verteilungsstruktur der Wohnflächen je Person korrespondiert ebenso mit der durchschnittlichen, personenunabhängigen Wohnfläche je Wohnung in m². Das bedeutet, dass in den Stadtteilen, in denen die Wohnfläche je Person unterdurchschnittlich ausfällt, zumeist auch die Wohnungsflächen unterdurchschnittlich sind. 20

21 Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 73,5 m², dabei liegt die Spannweite zwischen 60,4 und 124 m², die Unterschiede sind also eklatant. Um die 100 m² je Wohnung im Durchschnitt finden sich in den Stadtteilen Isernhagen-Süd, Wülferode, Waldheim, Lahe und Kirchrode, während durchschnittliche 63 m² und weniger je Wohneinheit in den Stadtteilen Mitte, Herrenhausen, Hainholz, Linden-Nord und Ricklingen wird. Auch die Stadtteile Vahrenwald, Linden-Süd, Stöcken und Mittelfeld und Vahrenheide fallen durch eher kleinere Wohnungen auf. Tab. 10: Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung in den Stadtteilen 2007 Höchste Werte in m² Niedrigste Werte in m² Isernhagen-Süd 124,0 Mitte 60,4 Wülferode 99,6 Herrenhausen 60,8 Waldheim 99,4 Hainholz 61,5 Lahe 97,5 Linden-Nord 62,4 Kirchrode 97,2 Ricklingen 63,1 Gesamtstadt 73,5 Gesamtstadt 73,5 21

22 Tab. 11: Durchschnittliche Wohnfläche je Person bzw. Wohnung in den Stadtteilen 2007 (in m²) Stadtteile Wohnfläche je Person in m² Wohnfläche je Wohnung in m² 01 Mitte 48,0 65,9 02 Calenberger Neustadt 43,1 69,3 03 Nordstadt 40,8 67,9 04 Südstadt 48,8 73,2 05 Waldhausen 54,6 95,9 06 Waldheim 42,5 100,2 07 Bult 46,3 87,6 08 Zoo 55,6 86,1 09 Oststadt 49,4 73,5 10 List 46,5 75,1 11 Vahrenwald 39,6 64,4 12 Vahrenheide 35,8 68,2 13 Hainholz 34,2 62,5 14 Herrenhausen 37,9 61,5 15 Burg 43,0 69,8 16 Leinhausen 37,2 67,9 17 Ledeburg/Nordhafen 40,1 74,1 18 Stöcken 33,6 64,6 19 Marienwerder 38,7 77,0 21 Sahlkamp 36,5 79,5 22 Bothfeld 41,1 86,6 24 Lahe 37,2 99,6 25 Groß-Buchholz 40,7 75,3 26 Kleefeld 44,0 74,6 27 Heideviertel 42,8 83,3 28 Kirchrode 51,9 99,1 29 Döhren 44,7 70,7 30 Seelhorst 47,8 94,2 31 Wülfel 40,1 71,0 32 Mittelfeld 34,1 66,3 33 Linden-Nord 39,3 62,8 34 Linden-Mitte 45,1 74,9 35 Linden-Süd 37,2 64,7 36 Limmer 39,7 64,4 37 Davenstedt 41,9 82,7 38 Badenstedt 38,6 73,2 39 Bornum 38,9 82,6 40 Ricklingen 40,0 63,6 41 Oberricklingen 42,4 70,5 42 Mühlenberg 36,6 75,5 43 Wettbergen 40,3 83,6 44 Ahlem 38,5 74,1 45 Vinnhorst/Brink-Hafen 38,2 77,8 47 Bemerode 34,9 82,9 48 Isernhagen-Süd 62,9 125,1 50 Misburg-Nord 40,3 79,3 51 Misburg-Süd 38,6 78,6 52 Anderten 44,5 78,1 Gesamtstadt 42,0 73,5 22

23 Wohnungstypen Anteil der Ein- und Zweizimmerwohnungen Durch das Anwachsen des Anteils der Einpersonenhaushalte (Singularisierung, Zunahme von Seniorenhaushalten) hat sich in den vergangenen Jahren die Nachfrage nach Ein- und Zweizimmerwohnungen erhöht. Bei einem gesamtstädtischen Anteil von 37,9 % an Ein- und Zweizimmerwohnungen reicht die Spannweite in den Stadtteilen von 14,9 bis 52,6 %. Besonders hoch ausgeprägt sind die Anteile von Ein- und Zweizimmerwohnungen in Mitte, Ricklingen, Herrenhausen, Hainholz (hier u.a. aufgrund der hohen Anteile an Zweizimmerwohnungen) und Oststadt. Die Stadtteile Bult und Zoo weisen aufgrund vieler Seniorenwohnungen ausgeprägte Anteile an Einzimmerwohnungen auf. Daneben finden sich hohe Anteile auch in der Calenberger Neustadt, Burg, Linden-Süd und Groß-Buchholz. Stadtteile mit den niedrigsten Anteilen finden sich dagegen fast ausnahmslos am Stadtrand, u.a. in Lahe, Wülferode, Isernhagen-Süd und Seelhorst, also in Stadtteilen mit ausgeprägtem Einfamilienhausbestand. Tab. 12: Anteil der Ein- und Zweizimmerwohnungen in den Stadtteilen 2007 Höchste Anteile Niedrigste Anteile Ricklingen 52,6 Lahe 14,9 Mitte 52,6 Wülferode 17,8 Herrenhausen 48,1 Waldheim 17,9 Hainholz 46,6 Isernhagen-Süd 18,1 Oststadt 45,3 Seelhorst 21,3 Gesamtstadt 37,9 Gesamtstadt 37,9 23

24 Anteil der Dreizimmerwohnungen Der Anteil der Dreizimmerwohnungen liegt im städtischen Durchschnitt bei 37,5 %. Insgesamt handelt es sich bei diesem Wohnungstyp um den "Durchschnitt einer hannoverschen Wohnung": In der Regel haben diese Wohnungen ca. 75 m² und werden als Wohnungstyp am häufigsten auf dem Wohnungsmarkt angeboten (s. Abschnitt Anzeigenauswertung). Besonders hohe Anteile dieses Wohnungstyps finden sich in den Stadtteilen Leinhausen, Linden-Nord, Mittelfeld und Ahlem. Relativ selten sind Dreizimmerwohnungen in den Stadtteilen mit ausgeprägten Einfamilienhausanteilen und weitläufigen Villengebieten (Isernhagen-Süd, Lahe, Waldheim und Kirchrode). Tab. 13: Anteil der Dreizimmerwohnungen in den Stadtteilen 2007 Höchste Anteile Niedrigste Anteile Leinhausen 57,6 Isernhagen-Süd 15,9 Linden-Nord 47,4 Bult 20,6 Mittelfeld 47,4 Lahe 22,2 Wülfel 46,9 Kirchrode 23,4 Ahlem 46,6 Waldheim 25,0 Gesamtstadt 37,5 Gesamtstadt 37,5 24

25 Anteil der Großwohnungen (Vier- und mehr Zimmerwohnungen) Große Mietwohnungen sind ein sehr häufig nachgefragter Wohnungstyp bei Familien mit Kindern. Bei einem gesamtstädtischen Durchschnittsanteil von 24,6 % liegt der Anteil der Wohnungen mit 4 und mehr Räumen an allen Wohnungen zwischen 11 % und 66 %. Weit über dem städtischen Durchschnitt sind Großwohnungen in Isernhagen-Süd, Lahe, Wülferode und Seelhorst vertreten sowie in den südöstlich gelegenen Stadtteilen Waldheim, Waldhausen, Seelhorst, Kirchrode, Wülferode und in Wettbergen. In den Stadtteilen, in denen die durchschnittliche personenunabhängige Wohnfläche je Wohnung unterdurchschnittlich ausfällt, sind auch die Anteile der Großwohnungen geringer: Hainholz, Vahrenwald, Linden-Nord, Herrenhausen und Limmer, aber auch in Mitte, Stöcken und Linden-Süd sind Großwohnungen seltener. Tab. 14: Anteil der Vier- und mehr Zimmerwohnungen in den Stadtteilen 2007 Höchste Anteile Niedrigste Anteile Isernhagen-Süd 66,0 Hainholz 11,1 Lahe 63,0 Vahrenwald 11,7 Waldheim 57,1 Linden-Nord 12,5 Wülferode 52,3 Herrenhausen 13,4 Seelhorst 47,9 Limmer 13,4 Gesamtstadt 24,6 Gesamtstadt 24,6 25

26 Tab. 15: Anteil kleiner, mittlerer und großer Wohnungen in den Stadtteilen 2007 Stadtteile Ein- und Dreizimmerwohnungen Zimmerwohnungen Vier- und mehr Zweizimmerwohnung 01 Mitte 52,6 33,4 14,0 02 Calenberger Neustadt 44,0 35,3 20,7 03 Nordstadt 41,3 38,0 20,7 04 Südstadt 38,8 40,6 20,7 05 Waldhausen 32,2 29,1 38,7 06 Waldheim 17,9 25,0 57,1 07 Bult 39,5 20,6 39,9 08 Zoo 40,3 28,9 30,8 09 Oststadt 45,3 31,8 22,8 10 List 40,1 35,1 24,8 11 Vahrenwald 43,6 44,7 11,7 12 Vahrenheide 42,8 36,1 21,1 13 Hainholz 46,6 42,3 11,1 14 Herrenhausen 48,1 38,6 13,4 15 Burg 41,2 41,4 17,4 16 Leinhausen 23,8 57,6 18,6 17 Ledeburg/Nordhafen 32,4 41,0 26,6 18 Stöcken 39,9 45,1 15,0 19 Marienwerder 26,0 46,0 28,0 21 Sahlkamp 28,3 38,8 33,0 22 Bothfeld 25,0 32,5 42,6 24 Lahe 14,9 22,2 63,0 25 Groß-Buchholz 37,0 36,3 26,6 26 Kleefeld 41,4 36,2 22,4 27 Heideviertel 29,8 34,3 35,9 28 Kirchrode 29,2 23,4 47,3 29 Döhren 37,4 43,4 19,2 30 Seelhorst 21,3 30,9 47,9 31 Wülfel 33,4 46,9 19,7 32 Mittelfeld 29,9 47,4 22,8 33 Linden-Nord 40,1 47,4 12,5 34 Linden-Mitte 35,2 33,7 31,1 35 Linden-Süd 42,7 41,0 16,3 36 Limmer 43,4 43,2 13,4 37 Davenstedt 31,1 35,5 33,3 38 Badenstedt 39,5 34,9 25,6 39 Bornum 27,1 34,1 38,8 40 Ricklingen 52,6 33,7 13,7 41 Oberricklingen 39,1 35,0 26,0 42 Mühlenberg 34,5 40,9 24,6 43 Wettbergen 30,1 36,1 33,8 44 Ahlem 29,3 46,6 24,0 45 Vinnhorst/Brink-Hafen 26,9 38,9 34,2 47 Bemerode 34,5 31,2 34,2 48 Isernhagen-Süd 18,1 15,9 66,0 50 Misburg-Nord 35,2 33,1 31,7 51 Misburg-Süd 26,4 40,8 32,8 52 Anderten 36,2 35,9 27,9 53 Wülferode 17,8 29,9 52,3 Gesamtstadt 37,9 37,5 24,6 26

27 Die Verteilung von Ein-/Zweifamilien- und Mehrfamilienhäusern Der Indikator Anteil der Ein-/Zweifamilien- bzw. Mehrfamilienhäuser deutet auf die städtebauliche Struktur des Wohnbestandes hin. In Hannover sind 57,3 % aller Wohngebäude Ein- und Zweifamilienhäuser. Dabei liegt die Spannweite in den Stadtteilen zwischen 10,2 und 95,1 %. Besonders hohe Anteile an Ein- und Zweifamilienhäusern mit 77 bis 95 % liegen in den Stadtteilen Lahe, Isernhagen-Süd, Wülferode, Seelhorst, Kirchrode, Bothfeld, Waldheim, Heideviertel, Sahlkamp, Bemerode, Misburg-Nord, Misburg-Süd sowie Wettbergen vor. Geringe Bestände finden sich hingegen in Linden-Nord, Oststadt, Linden-Süd, Südstadt, Calenberger Neustadt, Linden-Mitte, List, Nordstadt, Herrenhausen, Limmer und Mitte. Es sind die innenstadtnahen Altbauquartiere, in deren gewachsenen Beständen kaum Erweiterungsflächen für Einfamilienhäuser gegeben sind. Der Anteil der Wohnungen im Ein- und Zweifamilienhausbestand beträgt lediglich 16,4 %, das entspricht Wohnungen). 83,6 % aller Wohnungen ( ) befinden sich in Mehrfamilienhäusern bzw. im Geschosswohnungsbau. 27

28 Tab. 16: Anteile an Ein- / Zweifamilien- und Mehrfamilienhäusern am Gebäudebestand in den Stadtteilen 2007 Höchste Anteile an EFH Niedrigste Anteile an MFH Höchste Anteile an MFH Niedrigste Anteile an EFH EFH MFH EFH MFH Lahe 95,1 4,9 Linden-Nord 10,2 89,8 Isernhagen-Süd 94,1 5,9 Oststadt 13,0 87,0 Wülferode 88,0 12,0 Linden-Süd 17,1 82,9 Seelhorst 85,8 14,2 Südstadt 18,0 82,0 Kirchrode 83,8 16,2 Calenberger Neustadt 18,2 81,8 Gesamtstadt 57,3 42,7 Gesamtstadt 57,3 42,7. 28

29 Tab. 17: Verteilung der Wohnungen auf den Ein-/Zweifamilien- und Mehrfamilienhausbestand in den Stadtteilen 2007 Stadtteile Whg. in Wohngebäuden Whg. in EZFH Whg. in MFH Anteil EZFH Anteil MFH 01 Mitte ,8 95,2 02 Calenberger Neustadt ,0 97,0 03 Nordstadt ,8 96,2 04 Südstadt ,8 97,2 05 Waldhausen ,0 69,0 06 Waldheim ,6 47,4 07 Bult ,6 69,4 08 Zoo ,9 84,1 09 Oststadt ,2 97,8 10 List ,1 96,9 11 Vahrenwald ,1 96,9 12 Vahrenheide ,2 87,8 13 Hainholz ,0 95,0 14 Herrenhausen ,9 96,1 15 Burg ,4 86,6 16 Leinhausen ,8 89,2 17 Ledeburg/Nordhafen ,0 67,0 18 Stöcken ,6 92,4 19 Marienwerder ,5 79,5 21 Sahlkamp ,8 68,2 22 Bothfeld ,4 56,6 24 Lahe ,4 13,6 25 Groß-Buchholz ,4 78,6 26 Kleefeld ,8 90,2 27 Heideviertel ,7 66,3 28 Kirchrode ,8 52,2 29 Döhren ,3 91,7 30 Seelhorst ,6 44,4 31 Wülfel ,8 91,2 32 Mittelfeld ,3 71,7 33 Linden-Nord ,4 98,6 34 Linden-Mitte ,7 97,3 35 Linden-Süd ,9 97,1 36 Limmer ,2 95,8 37 Davenstedt ,4 72,6 38 Badenstedt ,1 73,9 39 Bornum ,1 65,9 40 Ricklingen ,9 94,1 41 Oberricklingen ,6 64,4 42 Mühlenberg ,2 89,8 43 Wettbergen ,5 70,5 44 Ahlem ,7 82,3 45 Vinnhorst/Brink-Hafen ,8 63,2 47 Bemerode ,3 69,7 48 Isernhagen-Süd ,9 23,1 50 Misburg-Nord ,0 65,0 51 Misburg-Süd ,9 60,1 52 Anderten ,6 77,4 53 Wülferode ,9 31,1 Gesamtstadt ,5 84,5 29

30 Wohnungsleerstände Leerstände treten in aller Regel dort auf, wo Wohnungsangebot und nachfrage nicht zusammenpassen. Der Anteil leer stehender Wohnungen ist daher einer der wichtigsten Indikatoren des Wohnungsmarktbeobachtungssystems. Eine hohe Wohnungsleerstandsquote und die damit verbundenen sozialen, baulichen und räumlichen Auswirkungen beeinflussen in hohem Maße die Entwicklung der Stadt insgesamt und insbesondere die der betroffenen Stadtteile bzw. Quartiere. Zudem ist auch die wirtschaftliche Existenz der Wohnungsunternehmen und privater Eigentümer durch einerseits sinkende Mieteinnahmen und andererseits hohe Folgekosten durch Leerstände gefährdet. Vor diesem Hintergrund führt die Landeshauptstadt Hannover in enger Kooperation und unter Mitfinanzierung wichtiger Akteure am Wohnungsmarkt ARGEWO Hannover, Haus und Grund Hannover und der Mieterverein Hannover und Umgebung e.v. seit 2001 Leerstandsanalysen durch wurden eine repräsentative Erhebung, eine Vermieterbefragung und eine Auswertung von Stromzählerdaten der Stadtwerke miteinander kombiniert. Durch das gewählte Verfahren war es möglich, eine Aktualisierung der Daten in den Jahren 2004 und 2007 allein auf der Basis der Stromzählerdaten der Stadtwerke AG zu realisieren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass durch diese Fortschreibung keine Informationen über die Ursachen der Leerstände (Vermietungsschwierigkeiten, Modernisierung / Instandsetzung, Verkauf / Abriss / Rückbau) gewonnen werden können. Daher wurde im Jahr 2006 wieder ein empirisches Verfahren zur Ermittlung von Leerständen durchgeführt: Eine repräsentative Eigentümerbefragung, die Aufschluss über Leerstandsgründe und Leerstandsstrukturen je nach z.b. Baualtersklasse, Wohnungsgröße und Eigentümertyp geben konnte, sowie eine erneute Stromzählerauswertung für die quantitativen Ergebnisse im gesamten Stadtgebiet. Die Ergebnisse der Leerstandsanalyse 2001, 2004 und 2006 wurden in der Schriftenreihe Schriften zur Stadtentwicklung veröffentlicht. Die Berichte enthalten die ausführliche Dokumentation der methodischen Grundlagen. Insgesamt liegt die stichtagsbezogene Leerstandsquote für März 2007 in der Landeshauptstadt Hannover bei 3,4 % (9.628 Wohnungen). Damit erhöhte sich die Leerstandsquote gegenüber 2001 um 0,5 %-Pkt. bzw. um Wohnungen. Innerhalb der Stadtteile schwankt die Leerstandsquote zwischen 2,1 % und 6,4 %. Damit hat sich das Leerstandsniveau angehoben und der Korridor der Leerstandsquoten hat sich im Vergleich zu 2001 verengt (Spanne damals 1,1 bis 6,6 %). Weder nach räumlicher Verteilung noch nach durchgeführten Korrelationsanalysen (ließen sich über die Jahre hohe respektive niedrige Verteilungsmuster der Leerstände feststellen. Auffällig hoch waren die Quoten zwischen 2001 und 2007 in den Stadtteilen Linden-Mitte, Linden-Süd, Mitte, Mittelfeld, Stöcken, Hainholz und Vahrenheide. In anderen Stadtteilen kommt es zu räumlichen Klumpungen der Leerstandsfälle z.b. entlang von Hauptverkehrsstraßen. Hinweise auf die kleinteilige Verteilung der Leerstände unterhalb der Stadtteilebene können nur durch ergänzende Informationen der Vor-Ort- Tätigen gewonnen werden. 30

31 Tab. 18: Wohnungsleerstandsquote 2007 Höchste Werte Niedrigste Werte Mitte 6,4 Bult 2,1 Linden-Süd 5,4 Anderten 2,3 Hainholz 4,6 Südstadt 2,4 Stöcken 4,4 Seelhorst 2,5 Linden-Mitte 4,4 Wettbergen 2,5 Gesamtstadt 3,4 Gesamtstadt 3,4 Der Stadtteil Mitte ist durchgängig von 2001 bis 2007 als ein Gebiet mit hoher Leerstandsquote auffällig. Ähnliches gilt für Linden-Süd: Hier hat seit 2001 der Leerstand um 2,2 %-Pkt. zugenommen und pendelt sich auf einem deutlich überdurchschnittlichen Niveau ein. Bei den anderen Stadtteilen handelt es sich oft um kurzfristige Ereignisse. So ergaben sich viele Leerwohnungen aufgrund eines Rückbaus im Stadtteil Vahrenheide und aufgrund noch nicht abgeschlossener größerer Bautätigkeit in Linden-Mitte. Aber auch aufgrund eines kontrollierten Leerwohnens, um Bestände in größerem Maße veräußern zu können wie es in Groß-Buchholz geschehen ist, Auch die abwartende Haltung von Eigentümern in Sanierungsgebieten wie Hainholz können kurzfristig einen erhöhten Leerstand verursachen. Andererseits sind städtebauliche und soziale Sanierungsmaßnahmen ausschlaggebend für einen deutlichen Rückgang von Leerständen wie z.b. in Mittelfeld. 31

32 Entwicklung des Wohnungsleerstandes Insgesamt erhöhte sich die Leerstandsquote in der Landeshauptstadt Hannover von Dezember 2001 bis März 2007 um 0,5 %-Pkt. von 2,9 auf 3,4 %. In den einzelnen Stadtteilen ergeben sich spezifische Veränderungen. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass neben der Veränderung der Leerstandsquote auch die Veränderung der absoluten Zahl der Leerstände je Stadtteil betrachtet werden muss. In Stadtteilen, in denen der Wohnungsbestand absolut hoch ausfällt, ergeben sich auch hohe absolute Leerstandszahlen. Umgekehrt ergeben sich in kleinen Stadtteilen mit zumeist geringem Wohnungsbestand oftmals höhere Leerstandsquoten, da hier die relative Ausprägung deutlicher ins Gewicht fällt. So verzeichnete z.b. der Stadtteil Lahe mit einer Zunahme um 1,7 %-Pkt. (von 2,4 auf 4,1 %) von 2001 auf 2007 eine Zunahme im oberen Drittel an leer stehenden Wohnungen. In absoluten Zahlen ausgedrückt relativiert sich dies aber. Die Zahl der leer stehenden Wohnungen wuchs in Lahe von 2001 auf 2007 von 14 Wohnungen auf nunmehr 26 Wohnungen. Tab. 19: Relative Entwicklung der Wohnungsleerstände 2001 bis 2007 Höchste Werte in %-Pkt. = Zunahme Niedrigste Werte in %-Pkt. = Abnahme Leinhausen 2,5 Vahrenheide -2,7 Linden-Süd 2,2 Mühlenberg -2,6 Marienwerder 2,0 Oberricklingen -2,1 Stöcken 1,8 Seelhorst -1,4 Sahlkamp 1,7 Anderten -1,2 Gesamtstadt 0,5 Gesamtstadt 0,5 32

33 Tab. 20: Absolute Entwicklung der Wohnungsleerstände 2001 bis 2007 Höchste absolute Abnahme Höchste absolute Zunahme Vahrenheide -122 List 303 Oberricklingen -106 Südstadt 249 Mühlenberg -77 Vahrenwald 204 Linden-Mitte -55 Bothfeld 156 Oststadt -54 Misburg-Nord 142 Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Leerstandsentwicklung dem bundesweiten Trend der Alten Bundesländer folgt und im Vergleich mit den Wohnungsleerständen in den Neuen Bundesländern oder im Ruhrgebiet eher unterdurchschnittlich ausfällt. Obwohl die Leerstandshöhe undramatisch ist, sind aber wirtschaftliche Konsequenzen für kleinere und mittlere Wohnungsmarktakteure gegeben. Beobachtet werden muss, ob und wenn ja, welche Wohnungssegmente (Preis, Zuschnitt, Ausstattung) Marktprobleme aufweisen. Primäres Ziel ist dabei, den Wohnungsbestand zu sichern, zu verbessern und an veränderte Bedarfe anzupassen. Strategien und Maßnahmen gegen eine fortschreitende Leerstandsentwicklung sind u.a. den konstruktiven Dialog mit der Wohnungswirtschaft hinsichtlich des Umgangs mit Leerständen fortzuführen. Seitens der Wohnungswirtschaft ist auf gestiegene Qualitätsanforderungen der Mieter einzugehen. 33

34 Tab. 21: Wohnungsleerstandsquoten in den Stadtteilen 2001 bis 2007 Stadtteile Entwicklung 2001 bis 2007 in %-Pkt. 01 Mitte 5,0 5,6 5,8 6,4 1,4 02 Calenberger Neustadt 3,1 3,6 3,5 3, Nordstadt 2,8 3,4 3,6 4,0 1,2 04 Südstadt 1,5 2,0 2,5 2,4 0,9 05 Waldhausen 1,8 1,7 2,9 2,7 0,9 06 Waldheim 2,1 3,9 3,1 3,5 1,4 07 Bult 1,4 1,2 2,4 2,1 0,7 08 Zoo 2,5 2,8 4,0 3,4 0,9 09 Oststadt 3,9 4,0 3,8 3,2-0,7 10 List 2,1 2,9 3,4 3,3 1,2 11 Vahrenwald 1,8 2,7 3,0 3,2 1,4 12 Vahrenheide 6,8 3,0 3,9 4,1-2,7 13 Hainholz 3,0 4,8 5,8 4,6 1,6 14 Herrenhausen 2,8 3,2 3,3 3,4 0,6 15 Burg 1,6 2,0 3,6 3,0 1,4 16 Leinhausen 1,1 1,9 3,0 3,6 2,5 17 Ledeburg/Nordhafen 2,8 2,8 4,4 4,2 1,4 18 Stöcken 2,6 2,8 5,0 4,4 1,8 19 Marienwerder 1,3 1,6 4,4 3, Sahlkamp 2,0 2,0 3,5 3,7 1,7 22 Bothfeld 1,4 1,9 3,6 2,9 1,5 24 Lahe 2,4 4,6 4,2 4,1 1,7 25 Groß-Buchholz 3,8 4,0 6,2 3,9 0,1 26 Kleefeld 3,3 5,0 3,8 3,7 0,4 27 Heideviertel 1,8 1,3 2,6 2,7 0,9 28 Kirchrode 2,5 3,4 3,1 2,8 0,3 29 Döhren 2,5 2,8 2,7 2,6 0,1 30 Seelhorst 3,9 4,6 2,3 2,5-1,4 31 Wülfel 4,7 4,1 4,0 4,2-0,5 32 Mittelfeld 2,1 5,5 3,4 3,3 1,2 33 Linden-Nord 3,1 3,5 3,3 2,8-0,3 34 Linden-Mitte 5,6 6,0 4,1 4,4-1,2 35 Linden-Süd 3,2 4,1 6,2 5,4 2,2 36 Limmer 3,4 4,6 3,3 3,5 0,1 37 Davenstedt 2,3 1,4 2,3 3,1 0,8 38 Badenstedt 3,3 2,9 3,3 3,4 0,1 39 Bornum 3,1 3,5 3,4 2,6-0,5 40 Ricklingen 3,3 3,6 3,5 3,2-0,1 41 Oberricklingen 5,1 3,7 2,8 3,0-2,1 42 Mühlenberg 6,3 3,7 4,4 3,7-2,6 43 Wettbergen 1,3 1,8 3,2 2,5 1,2 44 Ahlem 1,8 3,7 3,9 3,1 1,3 45 Vinnhorst/Brink-Hafen 3,9 6,2 3,2 3,7-0,2 47 Bemerode 3,1 2,3 3,2 3,0-0,1 48 Isernhagen-Süd 3,7 2,6 3,5 2,9-0,8 50 Misburg-Nord 2,1 2,4 3,5 3,2 1,1 51 Misburg-Süd 1,8 3,8 3,6 2,7 0,9 52 Anderten 3,5 3,2 2,5 2,3-1,2 53 Wülferode 3,1 2,9 4,1 3,0-0,1 Gesamtstadt 2,9 3,2 3,6 3,4 0,5 34

35 Ausgeübte Belegrechte Auch auf einem insgesamt entspannten Wohnungsmarkt gibt es Personen und Haushalte, die Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben. Zu den Haushalten, die nicht selber in der Lage sind, sich mit angemessenem Wohnraum zu versorgen, zählen vor allem Arbeitslose, Alleinerziehende, Menschen mit Behinderungen, kinderreiche Familien sowie Personen oder Haushalte mit Migrationshintergrund. Nach Experteneinschätzung wird sich diese Tendenz fortsetzen. Vorrangiges Ziel der Wohnungspolitik im Bereich des Sozialen Wohnungsbaus ist daher die Herstellung einer ausgeglichenen sozialen Mischung bzw. die Vermeidung einer Verschärfung sozialer Problemlagen in strukturschwachen Quartieren, um ein nachbarschaftliches Zusammenleben aller Stadtbewohnerinnen und bewohner dauerhaft zu ermöglichen. Als Datenquelle für die Verteilung der Belegrechtswohnungen innerhalb des Stadtgebietes stehen die Zahlen der ausgeübten bzw. wahrgenommenen Belegrechte zur Verfügung. Als Indikator wurde der Anteil der ausgeübten Belegrechte an allen Wohnungen im Stadtteil errechnet. In den Jahren 1970 bis 1980 stieg die Zahl der Mietwohnungen mit städtischem Belegrecht noch deutlich an (rund Wohnungen), seit 1990 ist der Anteil der ausgeübten Belegrechte deutlich zurückgegangen und wird mittelfristig weiter sinken. Insgesamt verringerte sich die Zahl der ausgeübten Belegrechte von 1999 bis 2002 von auf , der Anteil der ausgeübten Belegrechte an allen Wohnungen sank von 9,1 % auf 8,1 % ergibt sich ein städtischer Durchschnittswert von 7,4 % ( Belegrechtswohnungen), ein Rückgang im Vergleich zu 2002 um 0,7 %-Pkt. Dabei schwanken die Anteile innerhalb der Stadtteile zwischen 0 % und 39,2 %. Zugleich konzentrieren sich die städtischen Belegrechte auf einige wenige Stadtteile wie Mittelfeld, Mühlenberg, Bornum, Vahrenheide, Sahlkamp, Linden-Süd, Davenstedt und Vinnhorst-Brinkhafen. In Mittelfeld hat der Anteil an Belegrechten um 12,9 %-Pkt. seit 1999 zugenommen, ein Wert, der in dieser Größenordnung im Stadtteilvergleich einzig ist. Damit hat Mittelfeld stadtweit den höchsten Anteil an ausgeübten Belegrechten (39,2 %) überhaupt. Daneben finden sich hohe Anteile vor allem im Norden der Stadt (Vahrenheide (20,7 %), Sahlkamp (16,4 %), Herrenhausen (15,5 %) sowie in den südwestlich gelegenen Stadtteilen (Mühlenberg (24,0 %), Bornum (22,7 %), Linden-Süd (16,0 %). Stadtteile, in denen es keine Wohnungen mit Belegrecht bzw. nur sehr geringe Anteile gibt, finden sich zum einen in den am Stadtrand liegenden Stadtteilen Wülferode, Isernhagen- Süd und Lahe, zum andern in den südlich an die Innenstadt angrenzenden Stadtteilen Zoo, Waldhausen, Waldheim sowie in Burg und Leinhausen. 35

36 Tab. 22: Anteil der ausgeübten Belegrechte in den Stadtteilen 2007 Höchste Anteile Mittelfeld 39,2 Mühlenberg 24,0 Bornum 22,7 Vahrenheide 20,7 Sahlkamp 16,4 Gesamtstadt 7,4 Niedrigste Anteile Insgesamt sechs Stadtteile sind ohne Belegrechte: Waldhausen, Waldheim, Burg, Leinhausen, Lahe und Wülferode Zwei Stadtteile haben einen Anteil <0,5 %: Zoo und Isernhagen-Süd 36

37 Tab. 23: Anteil der ausgeübten Belegrechte in den Stadtteilen 2007 Stadtteile Belegrechte 1999 Belegrechte 2007 Veränderungen 01 Mitte 3,6 1,6-2,0 02 Calenberger Neustadt 7,5 5,3-2,2 03 Nordstadt 11 9,5-1,5 04 Südstadt 1,7 1,7 0,0 05 Waldhausen 0 0 0,0 06 Waldheim 0 0 0,0 07 Bult 5,2 5,2 0,0 08 Zoo 1,1 0,5-0,6 09 Oststadt 2 1,9-0,1 10 List 2,9 2,4-0,5 11 Vahrenwald 4,9 5,8 0,9 12 Vahrenheide 22,4 20,7-1,7 13 Hainholz 19 14,4-4,6 14 Herrenhausen 16,5 15,5-1,0 15 Burg 7,6 0-7,6 16 Leinhausen 0 0 0,0 17 Ledeburg/Nordhafen 7,5 8,3 0,8 18 Stöcken 14,2 9,9-4,3 19 Marienwerder 4,6 2,5-2,1 21 Sahlkamp 21,1 16,4-4,7 22 Bothfeld 6,3 6,5 0,2 24 Lahe 0 0 0,0 25 Groß-Buchholz 13,5 10,1-3,4 26 Kleefeld 5,9 5,2-0,7 27 Heideviertel ,0 28 Kirchrode 2,2 1,6-0,6 29 Döhren 3,5 2,2-1,3 30 Seelhorst 1,8 3 1,2 31 Wülfel 10,8 5,9-4,9 32 Mittelfeld 26,3 39,2 12,9 33 Linden-Nord 17,3 14,5-2,8 34 Linden-Mitte 7,6 4-3,6 35 Linden-Süd 19,7 16-3,7 36 Limmer 3,3 1,1-2,2 37 Davenstedt 19,7 13,4-6,3 38 Badenstedt 10,4 11,1 0,7 39 Bornum 28,9 22,7-6,2 40 Ricklingen 3 2,3-0,7 41 Oberricklingen 11,1 10,7-0,4 42 Mühlenberg 27,2 24-3,2 43 Wettbergen 10,3 8,1-2,2 44 Ahlem 10,7 3,3-7,4 45 Vinnhorst/Brink-Hafen 20,2 10,9-9,3 47 Bemerode 15,1 5,1-10,0 48 Isernhagen-Süd 0,2 0,2 0,0 50 Misburg-Nord 13,2 10-3,2 51 Misburg-Süd 9,1 5,7-3,4 52 Anderten 12,1 11,3-0,8 53 Wülferode 0 0 0,0 Gesamtstadt 9,1 7,4-1,7 37

38 Abb. 18: Veränderung der Zahl ausgeübter Belegrechte 2002 bis 2007 Gesamtstadt 45 Vinnhorst/Brink-Hafen 47 Bemerode 37 Davenstedt 13 Hainholz 34 Linden-Mitte 50 Misburg-Nord 03 Nordstadt 10 List 33 Linden-Nord 43 Wettbergen 02 Calenberger Neustadt 25 Groß-Buchholz 36 Limmer 01 Mitte 12 Vahrenheide 40 Ricklingen 51 Misburg-Süd 29 Döhren 14 Herrenhausen 28 Kirchrode 19 Marienwerder 11 Vahrenwald 04 Südstadt 08 Zoo 41 Oberricklingen 27 Heideviertel 39 Bornum 38 Badenstedt 22 Bothfeld 44 Ahlem 26 Kleefeld 17 Ledeburg/Nordhafen 31 Wülfel 30 Seelhorst 48 Isernhagen-Süd 53 Wülferode 24 Lahe 16 Leinhausen 15 Burg 06 Waldheim 05 Waldhausen 07 Bult 09 Oststadt 52 Anderten 35 Linden-Süd 18 Stöcken 42 Mühlenberg 21 Sahlkamp 32 Mittelfeld

39 Anvisierte Miet- und Kaufpreise aus der Auswertung der Angebotsanzeigen Wie alle Preise sind auch die Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien das Ergebnis eines Zusammenspiels zwischen Angebot und Nachfrage. Nachfrageveränderungen frühzeitig (und ggf. rechtzeitig) zu erkennen, ist für Bauträger, Investoren und auch die Städte eine wichtige Informationsgrundlage. Über Preisveränderungen lassen sich Trendwenden in einzelnen Marktsegmenten rasch erkennen. Bislang standen in Hannover zeitnahe und statistisch abgesicherte Preisdaten auf Stadtteilebene nicht zur Verfügung. Die Auswertung der Miet- und Immobilienanzeigen (aufbereitet von Empirica/ IDN Immodaten GmbH) ermöglicht einen Überblick über Struktur und Entwicklung des Preisangebotes auf dem hannoverschen Wohnungsmarkt. Durch die Stadtteilanalyseebene kann daher eine bisher vorhandene Lücke im kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtungssystem der Stadt gefüllt werden. Aussagen im Beobachtungsfeld Preise zu Unterschieden zwischen den Stadtteilen und Veränderungen über bestimmte Zeiträume sind nun möglich. Die Daten liegen auf Stadtteilebene vor und bieten durch die Erfassung verschiedener Merkmale wie Wohnungsgrößen, Typen, Gebäudealtersklassen der Immobilien einen Überblick über anvisierte Mietund Immobilienpreise in unterschiedlichen Segmenten. Genutzt wird eine Suchmaschine, die Angebote der Online-Immobilien ausliest und aufbereitet. Zu den Quellen gehören Internet-Immobilienbörsen (Immoscout24, Immonet, Immowelt usw.), aber auch die Webportale der größeren Tageszeitungen. Es lassen sich sowohl Details der einzelnen Inserate abrufen als auch statistische Auswertungen auf unterschiedlichen Ebenen vornehmen (z.b. Preisentwicklung einzelner Wohnungstypen nach Größe oder Baualtersklasse). Die Datenbank arbeitet mit Angebotspreisen, die vom tatsächlich erzielten Preis abweichen können. Dieses Vorgehen hat jedoch eine Reihe von Vorteilen. Zum einen sind Angebotspreise leichter verfügbar, zum anderen reflektieren sie besser die aktuelle Marktstimmung. Die Ergebnisse beziehen sich auf den Zeitraum Juli 2006 bis Juni In der Auswertung werden nur Inserate berücksichtigt, welche die gewünschten Informationen (Stadtteilnamen, Zimmerzahl, Wohnfläche, Kaltmiete etc.) im Anzeigentext beinhalten. Auch erfolgt eine Bereinigung des gesamten Datensatzes im Vorhinein um doppelte Inserate oder unlogische Werte (z.b. aufgrund von Tippfehlern in der Anzeige, über gleiche Telefonnummern, identische Texte etc.). Zukünftig wird angestrebt, weitergehende Informationen wie besondere Ausstattungsmerkmale (Barrierefreiheit, Balkon etc. ) oder Anzeigendauer mit zu erfassen und auszuwerten. 39