II. Maß der baulichen Nutzung a BauNVO. GRZ 0.8 a.) Grundflächenzahl. GFZ 2.4 b.) Geschoßflächenzahl. BMZ 10.0 c.

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1 HINWEISE UND FESTSETZUNGEN Zum Bebauungsplan "Ober der Brücke W ' Gemeinde Niederlauer A. Hinweise 1. Geltungsbereich des Bebauungsplanes 2. Teilung der Bauabschnitte 3. Gemarkungsgrenze 4. Bauverbotszone 5. Baubeschränkung B. Festsetzungen I. Art der baulichen Nutzung 1. Industriegebiet gem. 9 BauNVO 2. Stellplätze und Garagen nach 12/1,2 BauNVO Art. 62/2,6,7,8,9 BayBO. Ein Nachweis über ausreichnde Anzahl und geeignete Lage von Stellplätzen muß mit dem Baugenehmigungsantrag erbracht werden. Die Stellplätze im Gewerbegebiet sollten in den Bereich des von der Bebauung mit Gebäude freizuhaltenden Gebietes gelegt werden. II. Maß der baulichen Nutzung a BauNVO 1. Regelfestsetzung nach 16/2 BauNVO für das GI GRZ 0.8 a.) Grundflächenzahl GFZ 2.4 b.) Geschoßflächenzahl BMZ 10.0 c.) Baumassenzahl V d.) Zahl der Vollgeschosse max. V

2 - 2 - III. Bauweise, Baugrenzen, Verkehrsflächen o 1. Bauweise für den gesamten Geltungsbereich 22/2 BauNVO FD bis 10 SD/PD 38 ± 2 2. Baukörper 2.1 Büro - und W ohngebäude: Gebäudebreite max. 14 m mit ausbaufähigen Dachgeschossen, Kniestöcke h = max. 80 cm, gemessen von OK Decke bis OK Sparren 2.2 Betriebs - und Nebengebäude: Bei Baukörpern, die länger sind als 12 m, ist eine Untergliederung vorzusehen in Form von vertikal verlaufenden Glasbändern, Erkern oder Rücksprüngen über die gesamte Gebäudehöhe. 2.3 An - und Vorbauten: Die Gestaltung der An -und Vorbauten ist in Art und Form den Hauptbaukörpern anzupassen 2.4 Dachüberstände: Auskragung max. 1 m. Bei Flach - und flachneigten Dächern sind prinzipiell an der Traufund Ortgangseite Dachüberstände vor-zusehen. 3. Dachform und Dachneigung Flachdach 0-10 für Betriebs gebäude Satteldach/Pultdach gegeneinander versetzt mit für die W ohngebäude 4. Oberbaubare Grundstücksflächen 9/1 BauGB, 23 BauNVO 4.1 Baugrenze 23/3 BauNVO 5. Grundstücksflächen, die von Bebauung freizu-halten sind 23/5 BauNVO 5.1 Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO sind nicht zugelassen. OK FD = 16 m 6. Stellung und Höhenlage der baulichen Anlagen 9/1 BauGB 6.1 Max. Endbauhöhe über OK Gelände 16 m als Ausnahmeregelung für besondere betriebliche Anlagen wie Aufzugsschächte, Silotürme etc. bei entsprechender Gestaltung. Die Grenze für die Regelhöhe liegt bei 11.5 m. 6.2 Höhenlage der baulichen Anlage wird jeweils von der örtlichen Kreisverwaltungsbehörde festgelegt.

3 m² 7. Mindestgröße der Baugrundstücke 7.1 im GI 8. Verkehrsflächen und Sichtdreiecke 9/1,2,4, BauGB Die Straßenführung ist zunächst als Vorschlag zu sehen. Bei Ansiedlung von Betrieben mit größerem Flächenbedarf sind Verschiebungen der Straßentrasse zulässig. Der Anschluß an die B 19 bzw. A 81 kann erst nach Verkehrswirksamkeit der neuen B 19 bzw. A 81 erfolgen. 8.1 öffentliche Verkehrsflächen öffentliche Verkehrsflächen neu öffentliche Verkehrsflächen vorhanden 8.2 Sichtdreiecke 8.3 Straßenbegrenzungslinie 8.4 keine Einfahrt, ausgenommen landwirtschaftlicher Verkehr T 9. Versorgungsflächen 9.1 Stromversorgungsanlagen a.) Fläche für Trafostation 9.2 Löschwasserversorgung Löschwasserbehälter Deckungsbereich r = 300 m 10. Grünflächen 10.1 Grünflächen öffentlich 10.2 Grünflächen privat 10.3 vorhandene Grünflächen 10.4 Pflanzgebot für Großbäume, Bindung nach Stück zahl, Qualität und etwaigem Standort

4 10.5 Mit dem Baugenehmigungsantrag ist eine entsprechende Durchgrünung und Bepflanzung der einzelnen Grundstücke nachzuweisen über einen entsprechenden Begrünungsplan. Längs der Einfriedungen ist eine 5 m breite Schutzpflanzung mit heimischen Laubhölzern vorzunehmen Einfriedung im GE und GI Maschendrahtzaun oder ähnliches. Max. Höhe gegenüber OK Gehsteig = 1.75 m. Der Zaun ist gegenüber öffentlichen Straßen - bzw. Gehsteigflächen im Abstand von 1.50 m zu setzen. Im Bereich von Sichtdreiecken erweitert sich dieses Maß auf die Größe des Sichtdreieck es. Der Zaun ist mindestens von der Außenseite mit Heckengehölzen, zu bepflanzen. 11. Gestaltung der Gebäude 11.1 Bauweise Zulässig ist Massivbauweise und Skelettbauweise in Stahl, Beton oder Holz. Unzulässig sind Zeltkonstruktionen oder Folienbauten Fassaden Für Fassadenoberflächen sind zulässig: Putz, Holz, Platten aus Metall, Faserzem ent, Keramik, Kunststoff, jeweils in unauffälligen, nicht spiegelnden oder glänzenden Oberflächenstrukturen und in gedeckten Farbtönen. Sichtbeton und Sichtmauerwerk sind zulässig. 12. Werbeanlagen müssen in ihrer Größe in einem harmonischen Verhältnis zum Gebäude stehen. Die Farben und Materialien sind dem Gebäude anzupassen. Unzulässig sind wegen des angrenzenden Verkehrs Blendeffekte oder andere irritierende Elemente. Das Anbringen von W erbeanlagen ist genehmigungspflichtig. 13. Außenanlagen 13.1 Einfriedungen Die Grundstücke sind entlang der B 19 mit tür - und torlosen Einfriedungen versehen, sodaß keine unmittelbaren Zugänge zu dieser Straße möglich sind Bepflanzungen: Gebietsfremde, Baumarten und Sträucher sind nicht zulässig. Pro 100 m2 Grundstücksfläche ist mind.1 großkroniger heimischer Laubbaum zu pflanzen, bevorzugt an den Grundstücksrändern, die an den Übergängen zur freien Landschaft liegen.

5 Stützmauern sind unzulässig, der natürliche Geländeverlauf ist zu erhalten, Auffüllungen sind flach zu verziehen Befestigte Flächen sollen auf das notwendige Maß reduziert werden. Bei Gefahr von auslaufendem ÖI oder Kraftstoffen sind undurchlässige Oberflächen sowie Öl- und Benzinabscheider bei den Einläufen zu verwenden. Ansonsten ist auch Pflaster und Schotter (abgerüttelt) zulässig Sämtliche Versorgungsleitungen sind unterirdisch zu verlegen Funde von Bodenaltertümern sind dem Landesamt für Denkmalpflege unverzüglich zu melden. 14. Grünordnung 14.1 Der Oberboden (Mutterboden) ist wiederzuverwenden Das Angleichen des Erdreiches an das Gebäude ist nach der natürlichen Geländeform vorzunehmen. Mögliche Baumsorten sind: Obstbaum, wie Apfel, Birne, Kirsche, Zwetschge, Fagus s ylvatica - Rotbuche Tilia cordata - W interlinde Acer pseudoplatanus - Bergahorn Acer campestre Feldahorn Sorbus aucaparia Eberesche Mögliche Heckensorten sind: Felsenbirne, Holunder, Bluthartriegel, Strauchweide, Hasel, Schlehen, halbwilde Rosenarten, W ollschneeball, Flieder Die im Bebauungsplan eingetragenen und lt. Pflanzgebot verlangten Bäume und Sträucher sind bis zur Bauabnahme auf dem Grundstück nachzuweisen. C. Hinweise 1. Baubestand 1.1 W ohngebäude bestehend 1.2 Nebengebäude bestehend 1.3 Flurstücksnummern 1.4 Bestehende Flurstücksgrenzen 1.5 Höhenschichtlinien

6 - 6 - Begründung zum Bebauungsplan für das Gebiet "ober der Brücke II" Gemeinde Niederlauer, Landkreis Rhön-Grabfeld gem. 9 Abs. 8 BauGB A. Planungsrechtliche Voraussetzungen Das im Jahre 1974 ausgewiesene Gewerbegebiet "ober der Brücke" in Niederlauer ist nahezu vollständig bebaut. Niederlauer ist dadurch neben Bad Neustadt/S. zum bedeutendsten Standort für Handel und Gewerbe im W irtschaftsraum Bad Neustadt/S. geworden. Der Grund für die gute Annahme dieses Gewerbegebietes ist nicht nur im Baulandpreis zu sehen, der etwas niedriger liegt als in Bad Neustadt/S. Die Lage zur Haupterschließungsstraße, der Bundesstraße B 19, ist sehr günstig, da Niederlauer - kommt man aus der Richtung Schweinfurt/W ürzburg - der Stadt Bad Neustadt/S. vorgelagert ist. Das Gewerbegebiet ist jederzeit gut anzufahren, da eine in der Stadt übliche Verkehrsdichte, besonders in der Berufsverkehrszeit nicht vorhanden ist. Sicher ist auch die gut einzusehende und damit werbeträchtige Lage von Bedeutung für das rasche W achstum. Die Ausweisung eines Industriegebietes entspricht den Zielsetzungen des des Flächennutzungsplanes für den W irtschaftsraum Bad Neustadt/S. vom 10. April 1978, der im Parallelverfahren nach 8 Abs.3 BauGB entsprechend geändert wird. Die Entwicklung des Bebauungsplanes aus dem Flächennutzungsplan wird damit gewährleistet. Der Bebauungsplan ordnet sich in die Ziele der Raumordnung und der Landesplanung ein. Eine gemeindliche Entwicklungplanung ( 1 Abs.5 BauGB) ist nicht vorhanden. Relevante private Interessen gegen den Bebauungsplan liegen nach den Erkenntnissen der Gemeinde nicht vor. Das für die Aufstellung des Bebauungsplanes bestehende öffentliche Interesse ist höher zu bewerten, als evtl. private Interessen an der Belassung des bisherigen Zustandes, weil eine künftige geordnete bauliche Entwick-lung in der Gemeinde Niederlauer nur durch die Ausweisung des Baugebie-tes "ober der Brücke W ' gewährleistet werden kann. Diesem Allgemeininter-esse kommt bei einer sachgerechten Abwägung (vgl. 1 Abs.7 BauGB) mehr Bedeutung zu, als mögliche Einzelinteressen an der Beibehaltung der bisherigen Grundstückgrenzen und der bisherigen Nutzung. B. Lage, Größe und Beschaffenheit des Baugebietes 1. Das Baugebiet "ober der Brücke W ' liegt am südliche Rand des bebauten Gewerbegebietes von Niederlauer und wird durch die Talaue der "Lauer" vom westlich liegenden Altort Niederlauer getrennt. Der Geltungsbereich umfaßt eine Fläche von ca ha Das Baugebiet wird wie folgt begrenzt: Im Norden durch das vorh. Gewerbegebiet und die "W iesenstraße" FI.Nr. 681 Im Osten durch freies Feld (FI.Nr. 767, 748, 751, 743 und den Flurweg FI.Nr. 742) Im Süden durch den Flurweg FI.Nr. 938 Im W esten durch die B 19 und die alte Trasse der B 19 (FI.Nr. 731/2)

7 Die Flächen des Baugebietes wurden bisher landwirtschaftlich genutzt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes besteht noch keine Bebauung. 3. Das Baugelände wird durchschnitten von der Bahnlinie Schweinfurt der neuen Trasse der Bundesstraße B 19 der alten Trasse der Bundesstraße B 19 Die Böschungen der einzelnen Trassen sind für intensive Begrünung (Großbäume und Hecken) zu nutzen. Das Gelände ist überwiegend eben, zum Teil ist es leicht hängig bis max. 5 %. Grundwasser steht nicht an. Der Boden besteht aus bindigen Material, mit losem Sandstein durchsetzt. Maßnahmen zur Herstellung eines tragfähigen und sicheren Baugrundes sind erforderlich. C. Geplante bauliche Nutzung 1. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Industriegebiet (GI) im Sinne des 9 BauNVO festgesetzt. 2. Vorgesehen sind Gewerbebetriebe aller Art im Sinne der 8 und 9 BauNVO, wobei die Aufteilung der Grundstücke dem jeweiligen Bedarf vorbehalten bleibt. 3. Für das Baugebiet ergeben sich folgende Flächenanteile Bruttofläche: ha = Nettof läche: ha = Öffentliche Verkehrsfläche: 1.05 ha 5.25 Bahnlinie: 0.11 ha 0.55 Grünfläche: 4.52 ha % 4. Aufgrund der Erfahrungen mit dem vorhandenen Gewerbegebiet kann davon ausgegangen werden, daß das neue GI - Gebiet "ober der Brücke II' innerhalb von Jahren nach Eintritt der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes bebaut sein wird. Schon jetzt ist eine starke Nachfrage angemeldet, der die Gemeinde Rechnung tragen muß. Diese Nachfrage wird gesteigert durch die kurze Entfernung zu den neuen Bundesländern, die den Firmen im früheren Grenzbereich zur ohnehin guten W irtschaftslage zusätzlichen Auftrieb verleiht. D. Erschließung 1. Zufahrten zum Baugebiet sind über die Haupterschließungsstraße des vorhandenen GE - Gebietes und die in die "W iesenstraße" einmündende Gemeindestraße gegeben. Das GI - Gebiet wird über die alte B 19 - Trasse erschlossen, die noch vorhanden ist, einschl. Ausbau und gut erhaltener Oberfläche. Sie wird verlängert bis zum Flurweg FI.Nr. 938 und dort mit einer Ausfahrt auf die B 19 versehen, deren Ausbau bis zur Verkehrswirksamkeit der neuen zweibahnigen B 19 bzw. A 81 zurückgestellt wird. Zur inneren Erschließung wird eine halbkreisförmige W egschlaufe angehängt, die so zurück zuführen ist, daß die Kanalleitungen in Richtung vorh. GE - Gebiet verlegt werden können.

8 - 8 - zu D: Sie erhält eine Breite von 6.50 m (Fahrbahn). Daneben verläuft ein ca. 2.5 m breiter Grünstreifen, geeignet und vorgesehen für Baum - und Heckenpflanzungen und dahinter (zur Grundstücksseite) einen 1.5 m breiten Gehweg. Erschließung:(1) Fahrbahn und Gehsteig erhalten einen staubfreien Belag. Der Unterbau der Fahrbahn wird entsprechend der Verkehrsbelastung gewählt. Die Straßenbeleuchtung erfolgt durch Aufsatzleuchten auf ca m hohen Stahlmasten. Die Zuleitungen werden verkabelt. 2. Die Eingrünung ist durch das Begleitgrün an den Straßen, die Grünstruk-turen legen, durch die Erhaltung des vorhandenen Bewuchses und die großzügige Bepflanzung der Baugebietsränder an den Übergängen zur freien Landschaft und im Bereich der nicht bebaubaren Restflächen und Böschungen, sowie durch die weiteren Festsetzungen des Bebauungsplanes gesichert. 3. Die W asserversorgung für das Baugebiet erfolgt mit einer Ringleitung aus PVC NW 125. Im Brandfall steht der Flußlauf der nahegelegenen "Lauer" zur Verfügung, die über die geradlinig und gut ausgebaute "W iesenstraße" zu erreichen ist. Zusätzlich werden zwei Löschwasserzisternen mit je 100 m3 Inhalt vorgesehen. 4. Die Abwasserbeseitigung erfolgt im Mischs ystem über örtliche Kanalleitungen, die an die Abwasserbereitungsanlage des Abwasserverbandes "Saale-Lauer - Gruppe" angeschlossen sind. 5. Die Müllabfuhr wird von der zentralen Abfallbeseitigung des Landkreises Rhön - Grabfeld durchgeführt. 6. Eine ausreichende Energieversorgung ist durch die Versorgungsleitungen des ÜW - Rhön und die geplante Trafostation im Baugebiet sichergestellt. Das Ferngasnetz wird aus dem angrenzenden GE - Gebiet in die Erweiterung hineingezogen. 7. Die Erschließungsmaßnahmen werden von der Gemeinde Niederlauer durchgeführt, soweit sie der baulichen Entwicklung entsprechend erforderlich sind. Die Arbeiten werden nach Ausschreibungen durch entsprechende Verträge an Unternehmen vergeben. E. Kosten und Finanzierung Für die nach dem vorliegenden Bebauungsplan durchzuführenden städtebaulichen Maßnahmen werden nach überschlägiger Ermittlung folgende Erschl ießungskosten anfallen: W asserversorgung Abwasserbeseitigung Straßen und W ege Straßenbeleuchtung Baunebenkosten Zusammen , - DM , - DM , - DM , - DM , - DM , - DM

9 - 9 - zu E. Kosten und Finanzierung: Die Gemeinde Niederlauer trägt 10 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes ( 127 ff BauGB). Die erforderlichen Mittel werden im Haushaltsplan der Gemeinde berücksichtigt. Im Übrigen werden die beitragsfähigen Erschließungskosten aufgrund gemeindlicher Satzungen als Erschließungs- bzw. Herstellungsbeiträge festgesetzt und von den Anliegern eingehoben. Die Kosten für die Anschlüsse an die Stromversorgung werden nach Rechnungsstellung des ÜW Rhön von den Anliegern getragen. F. Anhörung der Träger öffentlicher Belange Das Ergebnis kann aus dem angefügten Auszug aus dem Beschlußbuch entnommen werden: