Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes Stadt Homberg (Efze)

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1 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Entwurf, Stand: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Homberg (Efze) Auftraggeber: Stadt Homberg (Efze) Projektleitung: Monika Kollmar, Niederlassungsleitung Christoph Mathia, Dipl. Geogr. Köln, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Die GMA übernimmt keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der verwendeten Sekundärdaten. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Siegburger Straße Köln Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 0221 / Telefax: 0221 / E Mail: office.koeln@gma.biz Internet: 2

3 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Vorbemerkung Die Stadt Homberg (Efze) erteilte der GMA, Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh, Büro Köln, im Oktober 2015 den Auftrag zur Fortschreibung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes. Ziel des Konzeptes ist es, die vorhandenen Leitlinien für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in Homberg (Efze) zu überprüfen und ggf. anzupassen. Ein wesentlicher Hintergrund der Fortschreibung sind die Planungen für den Bau eines innerstädtischen Einkaufszentrums. Damit befindet sich ein wesentliches Stadtentwicklungsprojekt mit gesamtstädtischer Einzelhandelsbedeutung aktuell in der planerischen Vorbereitung. Für die Beurteilung und zur Unterstützung der planungsrechtlichen Umsetzung solcher Einzelhandelsprojekte stellt das vorliegende Einzelhandelskonzept ein rechtssicheres Planungsinstrumentarium dar, das auch künftig bei der Begründung bzw. Abwägung im Rahmen von B Plan Verfahren dienen soll. Sämtliche dem vorliegenden Gutachten zugrundeliegenden Ausgangsdaten wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Homberg (Efze) und stellt die Grundlage für eine Beschlussfassung durch den Magistrat dar. G M A Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Köln, den KO/MAC aw 3

4 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 7 1. Aufgabenstellung 7 2. Aufgabe von Einzelhandelskonzepten und Zielsetzungen der Einzelhandelssteuerung 8 3. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Grundzüge der Einzelhandelsentwicklung Starker Rückgang der Einzelunternehmen im Handel Warenhäuser, Fachmärkte und Shoppingcenter Internethandel Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel Konsumentenverhalten im Wandel Demografische Entwicklung Konsumentenverhalten im Wandel Entwicklung der Motorisierung Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Bauplanungsrecht Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) Unbeplanter Innenbereich ( 34 BauGB) Besonderes Städtebaurecht Landes und Regionalplanung Wesentliche Strukturdaten der Stadt Homberg (Efze) 21 II. Angebots- und Nachfragesituation Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt Homberg (Efze) Einzelhandelsbestand in den Homberg (Efze) nach Lagen Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in Homberg (Efze) Nachfragesituation Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Homberg (Efze) Kaufkraftpotenzial für den Homberger Einzelhandel 30 4

5 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) 5. Zentralitätskennziffern Nahversorgungsstruktur in Homberg (Efze) Allgemeine Entwicklung der Nahversorgung Bedeutung verschiedener Betriebstypen für die Nahversorgung Bewertung der Nahversorgungssituation in der Stadt Homberg (Efze) 35 III. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Homberg (Efze) Kaufkraftprognose für den Homberger Einzelhandel bis zum Jahr Branchenbezogene Entwicklungspotenziale 39 IV. Einzelhandelskonzept Homberg (Efze) Städtebauliche Zielvorstellungen zur Einzelhandels und Zentrenentwicklung Sortimentskonzept Begriffsdefinition Kriterien zentren / nahversorgungsrelevanter und nicht zentrenrelevanter Sortimente Homberger Sortimentsliste Standortkonzept Begriffsklärung zentraler Versorgungsbereich Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Homberg (Efze) Methodische Vorbemerkungen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Zentrenprofil Hauptzentrum Innenstadt Homberg (Efze) Veränderungen gegenüber der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel Sonstige Lagen Steuerungsempfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt Homberg (Efze) Sonstige siedlungsräumlich integrierte Lagen Sonderstandort des großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandels Siedlungsräumlich nicht integrierte Lagen Randsortimentsregelung 66 5

6 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) 5. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 67 Verzeichnisse 69 6

7 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Die Stadt Homberg (Efze) mit aktuell ca Einwohnern 1 verfolgt bereits seit mehreren Jahren die Steuerung von Einzelhandelsvorhaben über ein Einzelhandelskonzept. 2 Mit der vorliegenden Fortschreibung werden die bisherigen Aussagen und Zielsetzungen zur Einzelhandelssteuerung (u. a. Definition und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche, Sortimentsliste) überprüft, deren Grundlagen aktualisiert und bestehende Branchen und Standortpotenziale in der Stadt Homberg (Efze) herausgearbeitet. Der vorliegende Bericht umfasst im Wesentlichen folgende Inhalte: Darstellung der allgemeinen Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung Darstellung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes in Homberg (Efze) Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes Überprüfung und ggf. Anpassung der Zielsetzungen für die Einzelhandelsentwicklung in Homberg (Efze) Abgrenzung und Begründung des zentralen Versorgungsbereiches Grundsätze zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung. 1 2 Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Stand: Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze), GMA Ludwigsburg, August

8 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Abbildung 1: Untersuchungsaufbau GMA Zusammenstellung Aufgabe von Einzelhandelskonzepten und Zielsetzungen der Einzelhandelssteuerung Kommunale Einzelhandelskonzepte dienen v. a. der Erarbeitung von Leitlinien für eine zielgerichtete und nachhaltige Einzelhandelsentwicklung. Diese werden in Form eines Standort und Sortimentskonzeptes konkretisiert. Das im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes erarbeitete Sortimentskonzept (sog. Sortimentsliste ) stellt einen gutachterlichen Vorschlag zur künftigen Einstufung der Sortimente in nahversorgungs, zentren und nicht zentrenrelevante Sortimente dar. Mithilfe des Standortkonzeptes soll eine Funktionsteilung zwischen zentralen und dezentralen Einzelhandelslagen erfolgen. Der Fokus liegt dabei v. a. auf der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche, deren Lage, Ausdehnung und Funktion im Einzelhandelskonzept definiert wird. Die Grundlage des Standort und Sortimentskonzeptes stellt die aktuelle Einzelhandelssituation in der Kommune dar, die im Rahmen der Konzepterarbeitung ausgewertet wird. Ein Einzelhandelskonzept ermöglicht folglich die Steuerung des Einzelhandels auf gesamtstädtischer Ebene. Dabei stellt es zunächst eine informelle Planungsgrundlage ohne rechtliche Bindungswirkung gegenüber Dritten dar. 8

9 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Durch einen Beschluss des jeweiligen Kommunalparlamentes wird diese informelle Planungsgrundlage zu einem Entwicklungskonzept gemäß 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und ist damit im Rahmen der Bauleitplanung als Abwägungsgrundlage zu berücksichtigen. Im begründeten Einzelfall kann die Kommune von den Vorgaben eines Einzelhandelskonzeptes abweichen. Dies mindert jedoch das städtebauliche Gewicht des Konzeptes und stellt letztlich seine Steuerungswirkung und die rechtliche Bedeutung in Frage. Als wesentlicher Aspekt bei der Einzelhandelssteuerung sind zunächst der Schutz und die Stärkung zentraler Versorgungsbereiche zu nennen 3. Durch die Konzentration zentrenprägender Einzelhandelsbetriebe innerhalb der definierten zentralen Versorgungsbereiche können diese nachhaltig gestärkt werden. Dies setzt jedoch die Ermittlung nahversorgungs und zentrenrelevanter Sortimente voraus, die im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes festgesetzt werden. Ferner stellt auch die Sicherung des jeweiligen Baugebietscharakters eine legitime Zielsetzung der Einzelhandelssteuerung dar. Durch den generellen bzw. gezielten Ausschluss von Einzelhandel in Gewerbegebieten können diese für das produzierende und verarbeitende Gewerbe gesichert werden. 3. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Mögliche Entwicklungschancen des Einzelhandels in Homberg (Efze) können nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungstrends im Handel und bei den Kunden in Deutschland erfolgen, die auch die Standortwahl des Einzelhandels maßgeblich beeinflussen. 3 vgl. Urteile BVerwG ( ), Az. BVerwG 4 CN 7.11 und OVG NRW ( ), Az 10 A 152/13 9

10 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Abbildung 2: Wesentliche Einflussfaktoren der Handelsentwicklung GMA Zusammenstellung Grundzüge der Einzelhandelsentwicklung Der volkswirtschaftliche Stellenwert des Handels wird häufig unterschätzt; mit rund 440 Mrd. Jahresumsatz ist der Handel Deutschlands drittstärkste Wirtschaftsgruppe; etwa jeder sechste Arbeitsplatz kann dem Handel zugeordnet werden 4. Abbildung 3: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes (brutto) in Mrd. in Deutschland (ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe, Apotheken) Quelle: Handelsdaten aktuell 2014, GMA Darstellung 4 Gerade in strukturschwächeren Gebieten ist der Einzelhandel oft wichtigster Arbeitgeber. 10

11 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Der deutsche Einzelhandel war bis 2010 durch eine beachtliche Verkaufsflächenexpansion gekennzeichnet; in den Folgejahren hat sich der Verkaufsflächenzuwachs deutlich verringert. Abbildung 4: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel Quelle: Handelsdaten aktuell 2014, GMA Darstellung Starker Rückgang der Einzelunternehmen im Handel Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten inhabergeführter Fachgeschäfte geht. Aktuellen Untersuchungen zufolge nahm der Anteil von Einzelunternehmen von rd. 55 % im Jahr 1980 auf aktuell rd. 20 % ab. 5 Als Gewinner zeigen sich meist filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile nutzen. Der Internethandel hat den Wettbewerb nochmals intensiviert Warenhäuser, Fachmärkte und Shoppingcenter Die Warenhäuser und der Fachhandel haben ihre Funktion als Leitbetriebe der Innenstädte vielerorts verloren 6. In den Innenstädten wurden diese durch Handelsmarken (sog. Retail Brands ) aus dem Textilbereich, Elektronikmärkte und neuerdings auch Anbieter des täglichen Bedarfs (Drogeriewaren, auch Nahrungs und Genussmittel) abgelöst. Auch Neuentwicklungen von Shoppingcentern fanden nicht zuletzt auch aufgrund des restriktiveren Planungsrechts an 5 6 GMA Grundlagenforschung. Diese Leitfunktion wurde weniger durch den Flächenanteil am Gesamteinzelhandel der jeweiligen Stadt begründet, sondern durch die besondere Anziehungskraft als Betriebstyp im 20. Jahrhundert. G. Hessert zeigt mit der in den 70er Jahren gestarteten Expansion der Warenhäuser in die Kleinstädte und mit den nicht erfüllten wirtschaftlichen Erwartungen an Standorte in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung zwei zentrale Ursachen für den verhaltenen wirtschaftlichen Erfolg des Betriebstyps auf. Vgl. G. Hessert: Standortanforderungen des Warenhauses in Ostdeutschland, Leipzig 2012, S. I ff. 11

12 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Grüne Wiese Standorten zunehmend in Innenstädten statt. Betrug der Anteil innerstädtischer Shoppingcenter bis 1990 ca. 47 %, wuchs ihr Anteil an Shoppingcenter Neueröffnungen auf ca. 76 % zwischen den Jahren 2011 und Gerade die Shops in den Centern traten in den Wettbewerb mit ähnlichen Textilangeboten in den Warenhäusern, doch auch für Shoppingcenter zeichnet sich nach 40 Jahren erfolgreicher Marktbearbeitung ein nachlassendes Wachstum und steigender Revitalisierungsbedarf ab Internethandel Während der Umsatz des gesamten Einzelhandels in den vergangenen Jahren nur leichte Steigerungen verzeichnen konnte, konnte der Einzelhandel im Internet (auch Onlinehandel oder E Commerce) eine rasante Entwicklung nehmen 9. Abbildung 5: Entwicklung der Onlineumsätze in Deutschland Quelle: Handelsdaten aktuell 2014; bevh, GMA Darstellung Nach Angaben des HDE werden sich von 2006 bis 2015 binnen 10 Jahren die Umsätze im Internethandel mehr als verdreifacht haben (vgl. Abbildung 5). Für das Jahr 2015 geht der HDE von einem Umsatz von 43,6 Mrd. aus. Vergleicht man den Wert des Onlinehandels lt. HDE im Jahr Quelle: EHI Köln (Euro Handels Institut), Einzelhandelsdaten aktuell, 2014 Vgl. hierzu: GMA und Sonae Sierra: Shoppingcenter Revitalisierung in Deutschland, Hamburg Derzeit herrscht eine große Verunsicherung in der gesamten Branche und hier insbesondere bei den stationären Einzelhändlern, wie die Entwicklung zu bewerten ist. Die Werte für die Umsatzentwicklung einzelner Verbände weichen teilweise erheblich voneinander ab. So wird gelegentlich auch ein Zahlensalat im E Commerce beklagt (vgl. Der Handel, Internetausgabe vom : Zahlensalat im E Commerce, Prof. Dr. Geritt Heinemann, Leiter eweb Research Center der Hochschule Niederrhein; Zugriff auf die Website vom Vergleicht man beispielsweise die Zahlen des Bundesverbandes E Commerce und Versandhandel (bevh) für das Jahr 2014 mit den Angaben des Einzelhandelsverbandes, so tut sich eine Lücke von fast 10 Mrd. auf. Während der Einzelhandelsverband von einem Umsatz in seinen neuesten Zahlenwerken vom November 2014 von 39 Mrd. ausgeht, rechnet der bevh mit rd. 48,8 Mrd. Eine Übereinstimmung besteht jedoch im Trend eines erheblichen Zuwachses der Online Umsätze im Handel. Der bevh geht zwischen 2006 und 2013 und in seiner Prognose für 2014 von nahezu einer Verfünffachung des Umsatzes innerhalb von 8 Jahren aus. 12

13 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) 2014 von 39 Mrd. mit dem prognostizierten Umsatz des gesamten Einzelhandels für 2014, so liegt der Anteil des Onlinehandels bei etwa 8,5 % 10. Zunehmend sind die Übergänge zwischen Onlinehandel und stationärem Einzelhandel mittlerweile nicht mehr klar abgrenzbar. Viele (stationäre) Einzelhändler bieten mittlerweile auch Onlineshops an, in denen entweder das Gesamtangebot oder zumindest ausgewählte Artikel verfügbar sind. Ziel der sog. Multi oder Omni Channel Strategien des Einzelhandels ist die Verknüpfung der unterschiedlichen Vertriebskanäle. Weiter ist in Großstädten zu beobachten, dass auch reine Online Händler (sog. Pure Player) in den vergangenen Jahren ein stationäres Netz aufgebaut haben bzw. aufbauen. Abbildung 6: Anteil Online Handel am Umsatz einzelner Branchen Quelle: statista.de, GMA Darstellung Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland kommt discountierenden Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskonzepte, die auf eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen wie z. B. Lebensmitteldiscounter. Sie verfügen aktuell 10 Allerdings schwanken die Anteile des Onlinehandels je nach Branche stark. Während im Bereich Consumer Electronics / Elektro und im Bereich Mode Werte von fast 20 % erreicht werden, liegt im Heimwerkerund Gartenbereich der Anteil lediglich bei 3,2 %. Insbesondere der Lebensmitteleinzelhandel, der einen Großteil der Umsätze im gesamten Einzelhandel repräsentiert, weist mit unter 1 % immer noch sehr geringe Anteile im Onlinehandel auf. 13

14 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) über einen Marktanteil im Lebensmittelsektor von ca. 45 %. 11 Die anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren hingegen eine unterschiedliche Entwicklung genommen. Supermärkte und SB Warenhäuser expandierten, kleinere Lebensmittelgeschäfte hingegen verzeichneten einen Bedeutungsverlust. Als Standorte werden i. d. R. Lagen mit guter Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr und mit großen Stellplatzkapazitäten präferiert. Tabelle 1: Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl) Daten Discounter Vollsortimenter Großer Supermarkt / SB Warenhaus Verkaufsfläche ab 800 m² ab m² ab m² Sortiment % Foodanteil % Foodanteil % Foodanteil Artikelzahl ca ca ca Parkplätze ab 60 Stück ab 80 Stück ab 150 Stück Grundstück ab m² ab m² ab m² Kernbevölkerung ab EW ab EW ab EW Quelle: GMA Standortforschung 2015, ca. Werte 3.2 Konsumentenverhalten im Wandel Demografische Entwicklung Gesellschaftliche und demografische Veränderungen vollziehen sich mit großer Regelmäßigkeit, genannt seien etwa der im Rahmen der Demografieentwicklung regelmäßig prognostizierte Rückgang der Bevölkerung, der wachsende Anteil älterer Menschen, oder der Trend zu kleineren Familieneinheiten. Nachdem sich der Einzelhandel an der lokalen Nachfrage orientiert, ist der kleinräumlichen Analyse und Prognose der Kaufkraftentwicklung hohe Aufmerksamkeit zu schenken Konsumentenverhalten im Wandel Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der Verbraucher v. a. preiswert einzukaufen, hat zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus geführt; vielerorts geraten dadurch v. a. Anbieter des mittleren Preissegmentes unter Druck Quelle: EHI Köln (Euro Handels Institut), Einzelhandelsdaten aktuell, Gerade großräumliche Bevölkerungsprognosen bilden die lokalen Verhältnisse nur unzureichend ab. Zudem haben sich eine Reihe von Einwohnerprognosen der letzten beiden Dekaden als nicht belastbar erwiesen. 14

15 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Zudem hat sich in den letzten Jahren der Typus des hybriden Verbrauchers herausgebildet. Er erwirbt beim selben Einkaufsgang teure Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discounter. Abbildung 7: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des hybriden Verbrauchers GMA Grundlagenforschung Entwicklung der Motorisierung Von Ende der 50er Jahre bis 2014 hat sich der Pkw Bestand in Deutschland auf ca. 43,9 Mio. Pkw gesteigert. Der Anstieg der Mobilität löste eine Stadt Umland Wanderung aus, d. h. es entstanden um die Stadtzentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsbereiche waren die Voraussetzungen für die Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben. ermöglichte die Etablierung autokundenorientierter Standorte außerhalb geschlossener Siedlungskörper. Als besonders profitable Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich v. a. die Schnittstellen von Autobahnen und Bundesstraßen sowie Durchgangs und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus. bedingte einen stetig wachsenden Stellplatzbedarf und stellte damit den Handel in den Innenstädten vor schwierig oder nur sehr kostenaufwändig zu lösende Probleme. 15

16 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Die Benutzung des Pkw zum Warentransport erhöhte sukzessive die Bedeutung des sog. One Stop Shopping. Von der Entwicklung des Kofferraumeinkaufs profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit einem breiten und tiefen Warenangebot, wie z. B. SB Warenhäuser und Fachmärkte. 4. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 4.1 Bauplanungsrecht Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden: Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe in allen Baugebieten vorgesehen: Sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf, Misch, Gewerbe und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO), in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 Bau NVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden: Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche) dann: liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche m² überschreitet) Unbeplanter Innenbereich ( 34 BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der 16

17 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden. Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll der Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kernstadtbereichen, und damit deren Attraktivitätserhalt dienen. Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit geschaffen, über 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden können Besonderes Städtebaurecht Das besondere Städtebaurecht mit den 136 ff. BauGB bietet zudem Städten und Gemeinden die Möglichkeit, im Rahmen von Stadterneuerungs oder entwicklungsmaßnahmen die besonderen Vorschriften zur Steuerung anzuwenden. So kann durch die Festlegung von Sanierungsgebieten über die jeweilige Sanierungszielsetzung sehr dezidiert die künftige Entwicklung gerade auch im Einzelhandelsbereich geplant und gesteuert werden. Die Regelungen nach 144 ff. BauGB stellen verschiedene Sachverhalte wie beispielsweise den Verkauf von Liegenschaften oder auch deren Anmietung grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt. Neben diesen Rechtstatbeständen sind insbesondere die möglichen Förderungen für baulich investive Maßnahmen und auch die Umgestaltung im öffentlichen Bereich attraktiv. Durch die Programme der städtebaulichen Erneuerung sind Fördermöglichkeiten geschaffen, die gerade auch an private Grundstückseigentümer zur Modernisierung oder Instandsetzung der Gebäudesubstanz weitergegeben werden können. 4.2 Landes und Regionalplanung Für die raumordnerische Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten sind neben den einschlägigen Vorschriften des BauGB und der BauNVO die Ziele der Raumordnung und Landesplanung, 17

18 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) festgelegt im Landesentwicklungsplan Hessen (2000) sowie im Regionalplan Nordhessen , heranzuziehen. Bei Standorten für großflächigen Einzelhandel sind folgende Prüfkriterien zu beachten: Zentralitätsgebot, Kongruenzgebot siedlungsstrukturelles und städtebauliches Integrationsgebot Beeinträchtigungsverbot. Bezüglich dieser Prüfkriterien sind folgende wesentliche Ziele im LEP Hessen 2000 genannt: 14 Zentralitätsgebot, Kongruenzgebot: Flächen für großflächige Einzelhandelsprojekte (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe) kommen nur in Oberzentren und Mittelzentren (zentrale Ortsteile) in Betracht. In begründeten Ausnahmefällen, z. B. zur örtlichen Grundversorgung und unter Einhaltung der übrigen landes und regionalplanerischen Zielsetzungen, ist eine Ausweisung auch in den zentralen Ortsteilen von Grundzentren (Unter und Kleinzentren) zulässig. Hierbei kommt dem interkommunalen Abstimmungsgebot eine besondere Bedeutung zu. Großflächige Einzelhandelsvorhaben haben sich nach Größe und Einzugsbereich in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. Siedlungsstrukturelles und städtebauliches Integrationsgebot: Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung nach 11 Abs. 3 BauNVO sind nur in den im Regionalplan ausgewiesenen 'Siedlungsbereichen' zulässig. (Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot). Großflächige Einzelhandelsvorhaben sind unter besonderer Berücksichtigung ihrer Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie der Umweltverträglichkeit auch im Hinblick auf die Ziele der Verkehrsvermeidung und verlagerung in bestehende Siedlungsgebiete möglichst unter Erreichbarkeit im ÖPNV zu integrieren. Vorhaben, die für eine Unterbringung im innerstädtischen Bereich ungeeignet sind (z. B. Baustoff, Bau, Garten, Reifen, Kraftfahrzeug, Brennstoffmärkte), können davon ausgenommen werden. (Städtebauliches Integrationsgebot). Beeinträchtigungsverbot: Großflächige Einzelhandelsvorhaben dürfen nach Art, Lage und Größe die Funktionsfähigkeit von auch benachbarten zentralen Orten und ihrer bereits integrierten Geschäftszentren / Versorgungskerne nicht wesentlich beeinträchtigen. Dies gilt insbesondere für solche Orte, in denen Maßnahmen zur Stärkung oder Beibehaltung zentralörtlicher Versorgungsfunktionen durchgeführt wurden oder vorgesehen sind, z. B. städtebauliche Sanierungs und Entwicklungsmaßnahmen, Stadt und Dorferneuerungsmaßnahmen Der Regionalplan Nordhessen 2009 wurde durch die Regionalversammlung am beschlossen und am im Staatsanzeiger für das Land Hessen Nr. 11 bekannt gemacht. Landesentwicklungsplan Hessen Grundsätze und Ziele zu Großflächigen Einzelhandelsvorhaben Pkt Ausweisung von Flächen für Siedlungszwecke Grundsätze und Ziele. 18

19 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Im Regionalplan Nordhessen 2009 werden die o. g. Ziele konkretisiert: Ziel 1: Großflächige Einzelhandelsvorhaben (Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe) im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO müssen sich in die bestehende raumordnerische und städtebauliche Ordnung und nach Größe und Einzugsbereich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen. Sie sind in den Ober und Mittelzentren in den zentralen Stadt und Ortsteilen zulässig. In den übrigen zentralen Orten (Grundversorgungszentren) können sie unter Beachtung der sonstigen Ziele und Berücksichtigung der Grundsätze des Regionalplans dann zugelassen werden, wenn zu erwarten ist, dass die geordnete und verbrauchernahe Versorgung insbesondere der nicht motorisierten Bevölkerung im Einzugsbereich nicht gefährdet wird. [ ] Ziel 2: Großflächige Einzelhandelsvorhaben sind insbesondere dann mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung nicht vereinbar, wenn: die Funktionsfähigkeit und Entwicklung des zentralen Ortes oder benachbarter zentraler Orte und ihrer bereits integrierten Geschäftszentren / Versorgungskerne insbesondere hinsichtlich des Umfangs und der Vielfältigkeit des Leistungsangebotes nicht nur unerheblich beeinträchtigt werden oder Größe und Art der Einrichtung hinsichtlich der angebotenen Waren über den Einzugsbereich und die Funktion des zentralen Ortes hinausgehen oder negative Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur im Siedlungsbereich des Ortes oder in benachbarten Ortsteilen oder den Ortsteilen benachbarter Gemeinden durch den zu erwartenden Verlust eines wohnungsnahen Angebotes mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs (insbesondere Lebensmittel) zu befürchten sind. Ziel 3: Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel gemäß 11 Abs. 3 BauNVO [ ] sind nur in den Vorranggebieten Siedlung zulässig. Sofern sie nicht in die bestehenden, zentralen Versorgungsbereiche integriert werden können, müssen sie eine enge bauliche und funktionelle Verbindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen. Bei der geplanten Errichtung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsvorhaben außerhalb von Innenstadtbereichen oder Stadt und Ortsteilzentren sind innenstadtrelevante Sortimente auszuschließen bzw. so zu begrenzen, dass keine wesentliche negativen Auswirkungen auf die o. g. Geschäftszentren und Versorgungskerne zu erwarten sind. Ziel 4: In den Vorranggebieten Industrie und Gewerbe Planung widerspricht auch die Ansiedlung von nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten den Zielen der Raumordnung. In den Vorranggebieten Industrie und Gewerbe Bestand sind Änderungen von rechtskräftigen Bebauungsplänen mit dem Ziel, 19

20 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) bislang ausgeschlossene, zentrenrelevante Einzelhandelsnutzungen nachträglich zuzulassen, mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung ebenfalls nicht vereinbar. Die Einrichtung von Verkaufsflächen für zentrenrelevante Kernsortimente ist in diesen Gebieten nur für die Selbstvermarktung der hier produzierenden und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig, wenn die Verkaufsfläche einen untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt und die Grenze zur Großflächigkeit nach 11 (3) BauNVO von 800 m² nicht überschreitet. Im Zuge von Flächenreaktivierungen kann in den Vorranggebieten Industrie und Gewerbe Bestand ausnahmsweise auch der großflächige Handel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugelassen werden, wenn innenstadtrelevante Randsortimente ausgeschlossen bzw. hinsichtlich der hierfür zulässigen Verkaufsflächen beschränkt werden. Durch verbindliche bauplanungsrechtliche Festsetzungen zu den zulässigen Kern und Randsortimenten und den zugehörigen Verkaufsflächen ist sicherzustellen, dass keine nicht nur unwesentlichen negativen Auswirkungen auf die städtebaulich integrierten Geschäftszentren und Versorgungskerne des zentralen Ortes oder benachbarter zentraler Orte hinsichtlich des Umfangs und der Vielfältigkeit des Leistungsangebotes zu erwarten sind. In bislang nach 34 BauGB nutzbaren bzw. ohne verbindlichen Einzelhandelsausschluss beplanten Vorranggebieten Industrie und Gewerbe Bestand ist der über den Bestand hinausgehende, auch nicht großflächige Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten rechtsverbindlich auszuschließen, sobald sich eine Agglomeration von verschiedenen, auch kleineren Einzelhandelsbetrieben abzeichnet, die nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die Ziele dieses Regionalplans haben würden. Hierbei ist unbeachtlich, dass die einzelnen Betriebe jeweils nicht das Kriterium der Großflächigkeit erfüllen, wenn durch eine derartige Entwicklung in der Summe die in 11 Abs. 3 BauNVO genannten, nicht nur unwesentlichen Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung eintreten können. Ziel 5: Neue Vertriebsformen im Einzelhandel, wie z. B. Hersteller Direktverkaufszentren, sind wie Einzelhandelsbetriebe zu beurteilen. Die Ansiedlung von solchen großflächigen Betrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten ist in der Planungsregion Nordhessen nur in den Innenstädten der Oberzentren zulässig. Ziel 6: Soweit nach 34 BauGB bzw. rechtsgültigen Bebauungsplänen entgegen den o. g. Zielen aus raumordnerischer Sicht unverträgliche Einzelhandelsvorhaben möglich wären, sind die betreffenden Städte und Gemeinden verpflichtet, mittels Bebauungsplänen, die gemäß 1 (4) BauGB an die verbindlichen Ziele dieses Regionalplans anzupassen sind, steuernd einzugreifen. Falls erforderlich, hat die Gemeinde mittels einer Veränderungssperre gemäß 14 (1) BauGB bzw. den Regelungen des 15 BauGB zu verhindern, dass die o. g. unverträglichen Einzelhandelsvorhaben realisiert werden können. Grundsatz 1: Die wohnortnahe Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs soll insbesondere im ländlichen Raum gewährleistet werden. Große Bedeutung hat dabei die Versorgung der nicht motorisierten Bevölkerung. Neue, großflächige Einzelhandelseinrichtungen für den kurzfristigen Bedarf sollen deshalb den Wohnbereichen zugeordnet und nicht 20

21 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) nur mit dem Auto, sondern auch zu Fuß, per Fahrrad oder mit dem ÖPNV erreichbar sein. Grundsatz 2: Die Attraktivität der Innenstädte in den Ober und Mittelzentren der Planungsregion, sowie der Stadt und Ortskerne der übrigen zentralen Orte soll erhalten und verbessert werden. Die Abwanderung von typisch innerstädtischen Einzelhandelseinrichtungen und Magnetbetrieben mit hoher Kundenfrequenz in den Außenbereichen soll verhindert werden. Neue Entwicklungen im Handel mit verkehrszentralen Ansiedlungen sind sorgfältig mit den Belangen der Sicherstellung der wohnortnahen Versorgung und der Erhaltung und Verbesserung der innerörtlichen und gemeindeübergreifenden Auswirkungen zu prüfen. Für mögliche Betriebsverlagerungen oder Neuansiedlungen sollen vorsorglich Flächen an geeigneten Standorten, z. B. im Rahmen eines kommunalen, ggf. auch interkommunalen Einzelhandelskonzeptes bestimmt und soweit möglich auch vorgehalten werden. Grundsatz 3: Das Ziel räumlich ausgeglichener Versorgungsstrukturen, insbesondere einer wohnortnahen Grundversorgung, gebietet eine gegenseitige Rücksichtnahme der Kommunen. Das bedeutet, dass die Siedlungs und Versorgungsstruktur der benachbarten Orte (in der Gemeinde selbst oder benachbarten Gemeinden) nicht gefährdet oder beeinträchtigt wird. 5. Wesentliche Strukturdaten der Stadt Homberg (Efze) Die Stadt Homberg (Efze) liegt in der Region Nordhessen und ist Kreisstadt des Schwalm Eder Kreises. Von der Landesplanung ist die Stadt mit ihren ca Einwohnern als Mittelzentrum eingestuft (vgl. Karte 2). 15 Der Mittelbereich umfasst neben dem Stadtgebiet noch die benachbarte Gemeinde Knüllwald. Die nächst gelegenen Mittelzentren sind Fritzlar im Nordwesten, Borken im Westen, Schwalmstadt im Südwesten und Melsungen im Nordosten. Die Distanz zum Oberzentrum Kassel beträgt ca. 40 km 16. Siedlungsstrukturell besteht Homberg (Efze) aus insgesamt 20 Stadtteile, wobei die Kernstadt mit einem Einwohneranteil von knapp 60 % den eindeutigen Einwohnerschwerpunkt bildet. Die übrigen Stadtteile weisen ausschließlich einen stark dörflichen Charakter auf. Insgesamt lässt sich die Siedlungsstruktur als dispers beschreiben, die durch das hügelige Gebiet der westhessischen Senke sowie Ausläufern des Knüllwaldes geprägt wird. Das Stadtgebiet wird von der Efze durchflossen Quelle: Landesentwicklungsplan Hessen 2010, S. 21 / Einwohnerzahlen: Hessisches Statistisches Landesamt, Wiesbaden, Stand: Angabe in Straßenkilometer. 21

22 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Die überörtliche Verkehrsanbindung wird im Wesentlichen durch die Bundesstraßen B 254 (Dissen Homberg (Efze) Alsfeld) und B 323 (Homberg (Efze) Remsfeld), die gleichzeitig als Zubringer zur ca. 7 km entfernten Bundesautobahn A 7 (Anschlussstelle Homberg) fungiert, sichergestellt. Die innerörtliche Erschließung wird durch mehrere Landes und Kreisstraßen hergestellt. Im Bereich der Ortslage der Kernstadt fungieren die Straßenzüge Mühlhäuser Straße / Wallstraße / Hersfelder Straße in Ost West Richtung sowie die Ziegenhainer Straße in Nord Süd Richtung als Haupterschließungsachsen. Im ÖPNV ist Homberg (Efze) durch Busverbindungen im Nordhessischen Verkehrsverbund (NVV) aus den umliegenden Gemeinden und Ortsteilen zu erreichen. Durch den Status als Kreisstadt ist Homberg (Efze) traditionell Standort von Dienstleistungen und öffentlicher Verwaltung sowie Versorgungszentrum des Umlandes. Größere Betriebe aus der Logistikbranche sind in der Stadt etabliert, so auch ein Verteilzentrum des Dänischen Bettenlagers. Der Pendlersaldo ist relativ ausgeglichen: ca Einpendlern stehen etwa Auspendler gegenüber. 17 Als wesentliche Einzelhandelsstandorte sind in Homberg (Efze) die historische Altstadt zu nennen, die über mehrere z. T. inhabergeführte Fachgeschäfte mit einem breiten Branchenspektrum verfügt. Zudem hat sich im Bereich der Ziegenhainer Straße direkt südwestlich im Anschluss an die historische Altstadt in den vergangenen Jahrzehnten ein eher fachmarktorientierter Standort geprägt, in dem neben dem Kaufhaus Sauer als Magnetbetrieb auch Fachmärkte wie T Di oder Kik ansässig sind. Als zweiter wesentlicher Einzelhandelsstandort ist der Bereich der dezentrale Standort Osterbach entlang der August Vilmar Straße zu nennen, wo mehrere Fachmarktimmobilien mit Betrieben unterschiedlichster Branchen etabliert wurden. Neben dem sog. Efze Center (u. a. Aldi, Takko, Deichmann, Rossmann 18 ) ist auf der gegenüberliegenden Seite das Herkules E Center mit einem Sportfachmarkt und einem Elektrofachmarkt im Vorkassenbereich zu nennen. Darüber hinaus ist die Edeka mit einem Herkules Baumarkt und einem Herkules Getränkemarkt ebenfalls am Standort Osterbach vertreten. Ausläufer dieser Einzelhandelsagglomeration in Richtung Stadtzentrum umfassen auch ein Dänisches Bettenlager und den Discounter Lidl an der Hersfelder Straße. Neben den o. g. Betrieben und Standorten ist noch auf den Rewe Supermarkt im Stellwerksweg in integrierter Streulage der Kernstadt hinzuweisen. In den übrigen Stadtteilen ist kaum Einzelhandel vorhanden Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt: Hessische Gemeindestatistik 2014; Stand Der Anbieter Rossmann ist im Rahmen der Modernisierung des Efze Centers im Oktober 2015 aus der Homberger Innenstadt an den Standort Osterbach gezogen. 22

23 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Karte 1: Lage der Stadt Homberg (Efze) und zentralörtliche Funktion Wabern Melsungen Malsfeld Spangenberg Legende Zentrale Orte Mittelzentrum Grundzentrum Bad Zwesten Borken (Hessen) Morschen Homberg (Efze) Alheim Neuental Knüllwald Frielendorf Ludwigsau Schwalmstadt Schwarzenborn Neuenstein Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

24 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) II. Angebots- und Nachfragesituation 1. Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt Homberg (Efze) Im Oktober 2015 wurde durch die GMA eine Aktualisierung der Bestandsdaten des Einzelhandels in Homberg (Efze) durchgeführt. Zu diesem Zeitpunkt gab es in der Stadt Homberg (Efze) insgesamt: 96 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Lebensmittelhandwerks ca m² Verkaufsfläche ca. 81,9 Mio. Bruttoumsatzleistung p. a. Der Hauptwarengruppe Nahrungs und Genussmittel sind zugeordnet: 26 Betriebe (= ca. 27 % aller Betriebe) 19 ca m² VK (= ca. 22 % der Gesamtverkaufsfläche) 20 ca. 32,8 Mio. Bruttoumsatzleistung (= ca. 40 % des Gesamtumsatzes) p. a. Auf die Hauptwarengruppe Nichtlebensmittel entfallen: 70 Betriebe (= ca. 73 % aller Betriebe) ca m² VK (= ca. 78 % der Gesamtverkaufsfläche) ca. 49,1 Mio. Bruttoumsatzleistung (= ca. 60 % des Gesamtumsatzes) p. a Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt bereinigte Werte, Umsätze und Verkaufsflächen der Mehrbranchenunternehmen wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet. 24

25 Tabelle 2: Einzelhandelsbestand nach Branchen Branche Betriebe* Verkaufsfläche** Umsatz** (brutto) abs. in % in m² in % in Mio. in % Nahrungs und Genussmittel ,8 40 Gesundheit, Körperpflege ,5 9 Blumen, zool. Bedarf ,9 2 Bücher, Schreib / Spielwaren ,0 2 Bekleidung, Schuhe, Sport ,4 11 Elektrowaren, Medien, Foto ,5 5 Hausrat, Einrichtung, Möbel ,3 16 Bau, Heimwerker, Gartenbedarf ,0 9 Optik / Uhren, Schmuck ,1 3 sonstige Sortimente*** ,4 2 Einzelhandel insgesamt ,9 100 * Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt ** bereinigte Werte, d. h. Verkaufsflächen und Umsätze von Mehrbranchenunternehmen wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet *** sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) GMA Zusammenstellung 2015 (ca. Werte, gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen) 25

26 2. Einzelhandelsbestand in den Homberg (Efze) nach Lagen Differenziert nach den einzelnen Standortlagen in Homberg (Efze) wird der derzeitige Bedeutungsüberschuss der dezentralen Lagen im örtlichen Einzelhandelsgefüge deutlich: nur etwa 20 % der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Homberg (Efze) befindet sich in innerstädtischer Lage; demgegenüber sind mehr als 70 % der Verkaufsflächen an dezentralen Standorten verortet. Vor allem im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente liegen gegenwärtig rd. zwei Drittel der gesamtstädtischen Verkaufsflächen außerhalb siedlungsräumlich integrierter Standortlagen. Abbildung 8: Einzelhandelsbestand nach Lagen GMA Erhebung Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in Homberg (Efze) Im Rahmen der Erarbeitung des bisherigen Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Homberg (Efze) erfolgte im Januar / Februar 2011 letztmals eine vollständige Erhebung des Homberger Einzelhandels. Demnach kann auf Grundlage der damaligen und der aktuellen Bestandserhebung im Oktober 2015 für den Zeitraum zwischen 2011 und 2015 die Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in Homberg (Efze) dokumentiert werden. Nachfolgende Abbildung 9 zeigt den Verkaufsflächenvergleich in Homberg (Efze) zwischen 2011 und Bei Betrachtung der absoluten Verkaufsflächenentwicklungen nach einzelnen Warengruppen zwischen 2011 und 2015 können insgesamt nur geringe Verkaufsflächenveränderungen festgestellt werden. Neben mehreren und ständig fortlaufenden Veränderungsprozessen im inhabergeführten Einzelhandel (u. a. Verkaufsflächenreduzierung Buch / Papier Mönch in der Innenstadt 26

27 / Wegfall Elektronikfachmarkt Expert am Standort Osterbach) sind die Veränderungen im Wesentlichen auf Verkaufsflächenanpassungen der bestehenden großflächigen Betriebe zurückzuführen (u. a. Erweiterung Dickhaut Möbel). Abbildung 9: Verkaufsflächenvergleich 2011/ 2014 * sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) Verkaufsflächenveränderung, absolut * in m²; GMA Zusammenstellung 2015, auf Grundlage der GMA Einzelhandelserhebungen 2011 und Nachfragesituation 4.1 Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Homberg (Efze) Die Abgrenzung des Marktgebietes des Einzelhandelsplatzes Homberg (Efze) stellt eine wesentliche Grundlage zur Ermittlung des Bevölkerungspotenzials und der damit zur Verfügung stehenden Kaufkraft dar. Als Marktgebiet wird der Raum bezeichnet, in dem sich die Verbraucher zum Einkauf überwiegend auf einen Einzelhandelsstandort orientieren. Bei der Abgrenzung des Marktgebietes der Stadt Homberg (Efze) wurden folgende Kriterien herangezogen: Angebotssituation in Homberg (Efze) Angebots bzw. Wettbewerbssituation im Umland siedlungs und zentralörtliche Strukturen in Homberg (Efze) und im Umland verkehrliche und topografische Gegebenheiten in Homberg (Efze) und im Umland und die damit zusammenhängenden Zeit Distanz Werte Erkenntnisse der Einzelhandelsuntersuchung

28 Vor dem Hintergrund der Angebotssituation in Homberg (Efze) und der regionalen Wettbewerbssituation ist davon auszugehen, dass sich die Versorgungsbedeutung des örtlichen Einzelhandels nach wie vor im Schwerpunkt auf das Stadtgebiet Homberg (Efze) selbst bezieht. Darüber hinaus kann der Einzelhandelsstandort Homberg (Efze) jedoch auch ein überörtliches Einzugsgebiet ausweisen, wenngleich die Kundenbeziehungen mit den Umlandkommunen bereits deutlich geringer ausfallen und v. a. auf einzelne Betriebe (u. a. Kaufhaus Sauer in der Innenstadt oder Edeka Center am Standort Osterbach) zurückzuführen sind. Insgesamt kann das Homberger Marktgebiet gegenwärtig in drei Zonen aufgeteilt werden. Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) umfasst die Gesamtstadt Homberg (Efze) mit einem Einwohnerpotenzial von rd Einwohnern. Zone II des Einzugsgebietes umfasst die dem Mittelbereich der Stadt Homberg (Efze) zugehörige Gemeinde Knüllwald sowie die Gemeinde Frielendorf mit insgesamt rd Einwohnern. Die Gemeinde Malsfeld, die Stadt Schwarzenborn sowie kleinere Teilbereich der Kommunen Borken, Wabern und Felsberg mit insgesamt ca Einwohnern bilden die dritte Zone des Homberger Marktgebietes. Vor allem für Bewohner der Zone III des Marktgebietes bestehen bereits deutliche Mehrfachorientierungen auch an andere Einzelhandelsstandorte. In gewissem Umfang ist auch mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes, u. a. durch Pendlerverflechtungen, auszugehen. Vor diesem Hintergrund lässt sich für den Einzelhandel der Stadt Homberg (Efze) folgendes Marktgebiet abgrenzen: 21 Zone I: Stadt Homberg (Efze) ca Einwohner Zone II: Gemeinden Knüllwald und Frielendorf ca Einwohner Zone III: Gemeinde Malsfeld, Stadt Schwarzenborn, östliche Bereiche Stadt Borken, südliche Bereiche der Gemeinden Wabern und Felsberg ca Einwohner Zonen I III insgesamt: ca Einwohner 21 Quelle Einwohnerzahlen: Hessisches Statistisches Landesamt, Wiesbaden; Stand:

29 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Karte 2: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Homberg (Efze) Legende Zone I Zone II Zone III Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

30 4.2 Kaufkraftpotenzial für den Homberger Einzelhandel Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland derzeit bei ca p. a.. Davon entfallen auf Nahrungs und Genussmittel ca p. a. Nichtlebensmittel ca p. a. Neben den Pro Kopf Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft der lokale Kaufkraftkoeffizient zu berücksichtigen. Für die Stadt Homberg (Efze) liegt dieser mit 93,6 unter dem Bundesdurchschnitt. 22 Bei Zugrundelegung der aktuellen Einwohnerwerte und des Kaufkraftniveaus errechnet sich für die Kommunen im Einzugsgebiet ein jährliches einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen von insgesamt rd. 176,2 Mio.. Innerhalb der Stadt Homberg (Efze) besteht ein Kaufkraftvolumen von ca. 70,3 Mio.. Nach Branchen und Bedarfsbereichen differenziert verteilt sich das Kaufkraftvolumen für die Stadt Homberg (Efze) und das abgegrenzte Marktgebiet wie in nachfolgender Tabelle dargestellt. 22 Verwendung regionaler Kaufkraftkennziffern von MB Research: Werte über 100,0 deuten auf ein im Vergleich zum Bundesdurchschnitt höheres Kaufkraftniveau, Werte unter 100,0 auf ein unter dem Bundesdurchschnitt liegendes Niveau hin. 30

31 Tabelle 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet des Homberger Einzelhandels Branchen Zone I Zone II Zone III Gesamt in Mio. Nahrungs und Genussmittel 25,6 21,4 17,1 64,1 Gesundheit, Körperpflege 4,9 4,1 3,3 12,3 Blumen, zool. Bedarf 1,7 1,4 1,1 4,2 Bücher, Schreib / Spielwaren 3,4 2,9 2,3 8,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,0 7,5 6,0 22,5 Elektrowaren, Medien, Foto 6,9 5,8 4,6 17,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,6 6,4 5,1 19,1 Bau, Heimwerker, Gartenbedarf 6,3 5,2 4,2 15,7 Optik / Uhren, Schmuck 1,5 1,3 1,0 3,8 Sonstige Sortimente* 3,4 2,9 2,3 8,6 Einzelhandel insgesamt 70,3 58,9 47,0 176,2 * sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren); GMA Berechnungen 2015 (ca. Werte, gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen) 5. Zentralitätskennziffern Die gesamtstädtische Einzelhandelszentralität 23 von ca. 117 deutet darauf hin, dass im Vergleich zum örtlichen Kaufkraftvolumen in Homberg (Efze) insgesamt höhere Umsätze getätigt werden (vgl. Abbildung 10). Sortimentsbezogen bestehen jedoch deutlich Unterschiede hinsichtlich der Zentralitätskennziffer. In allen Warengruppen des kurzfristigen Bedarfsbereiches werden jeweils mehr Umsätze im Homberger Einzelhandel getätigt als Kaufkraft durch die örtliche Wohnbevölkerung zur Verfügung steht. Somit ist in diesen Warengruppen von Kaufkraftzuflüssen aus dem Umland auszugehen. Mit einem Wert von 175 kann die höchste Zentralitätskennziffer für die Warengruppe Hausrat / Einrichtung / Möbel festgestellt werden. In diesem Sortiment sind Umsatzzuflüsse in das Homberg (Efze) Stadtgebiet im Wesentlichen auf die großflächigen Anbieter Dickhaut Möbel und Dänisches Bettenlager zurückzuführen. Vor allem der Anbieter Dickhaut * Möbel erreicht ein überörtliches Marktgebiet. Die Zentralitätskennziffern bei Bücher, Schreib und Spielwaren sowie Elektrowaren lassen sich neben erfolgten Verkaufsflächenrückgängen aus Gutachtersicht v. a. auf die in diesen Sortimentsgruppen zu beobachtende Zunahme des Onlineanteils in den vergangenen Jahren zurückführen. 23 Die Einzelhandelszentralität stellt den in Homberg (Efze) getätigten Einzelhandelsumsatz der in Homberg (Efze) vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft gegenüber. Werte über 100 weisen dabei per Saldo auf einen Ausstrahlungsüberschuss hin, Werte unter 100 entsprechend auf einen Kaufkraftabfluss. 31

32 Abbildung 10: Einzelhandelszentralität der Stadt Homberg (Efze) 100 = ausgeglichene Umsatz Kaufkraft Relation; GMA Berechnungen 2015 (ca. Werte, gerundet) 6. Nahversorgungsstruktur in Homberg (Efze) 6.1 Allgemeine Entwicklung der Nahversorgung Verschiedene generelle Entwicklungen sowohl auf der Nachfrage als auch auf der Angebotsseite haben sich in den vergangenen Jahren unterschiedlich auf die allgemeine räumliche Entwicklung der Nahversorgung ausgewirkt. Dabei waren in den letzten Jahren / Jahrzehnten insbesondere folgende räumliche Konsequenzen festzustellen: Suburbanisierung der Handelsstandorte: In der Folge der Suburbanisierung insbesondere der Wohnfunktion zogen auch die Handelsstandorte nach. Mit der i. d. R. großflächigen Handelsentwicklung an dezentralen Standortlagen kam es zunehmend zu einer Verselbstständigung und Zunahme der Eigenzentralität von räumlich isolierten Einzelhandelsstandorten. Zunehmender Bedeutungsverlust der Zentren: Die zunehmende Eigendynamik der Standorte bewirkte einen Bedeutungsverlust der zentralen Lagen insbesondere in Mittel und Kleinstädten. In der Folge abgewanderter Grundversorgungseinrichtungen lösen sich zunehmend auch die ergänzenden Einzelhandels und Dienstleistungs 32

33 angebote auf. Letztlich kann dieser Prozess zu einer umfangreichen Auflösung räumlicher Strukturen und damit einhergehend der Qualität der jeweiligen Bereiche sowohl als Wohn als auch als Wirtschaftsstandort führen. 6.2 Bedeutung verschiedener Betriebstypen für die Nahversorgung Die Lebensmittelmärkte sind als Hauptträger der Nahversorgung zu klassifizieren. Weitere Betriebe des kurzfristigen täglichen Bedarfs kommen ergänzend hinzu. Die verschiedenen Betriebstypen unterscheiden sich dabei in einer Vielzahl von Kriterien. Dies betrifft nicht nur die Verkaufsflächengröße, sondern auch die Sortimentszusammensetzung sowie den Bedeutungsgrad für die wohnortnahe Versorgung (Nahversorgung). Diese Aspekte sollen in folgender Übersicht 1 für die gängigen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels dargestellt werden. 33

34 Übersicht 1: Wesentliche Träger der Nahversorgung und Einordnung der Nahversorgungsfunktion (i. S. der fußläufigen Erreichbarkeit) Betriebstyp Verkaufsflächengröße in m² Sortimentsschwerpunkt 1 SB Warenhaus > Lebensmittel Nonfood I* Nonfood II** Frischeanteil 8 % Großer Supermarkt Lebensmittel Nonfood I* Nonfood II** Frischeanteil 17 % Supermarkt Lebensmittel Nonfood I* Nonfood II** Frischeanteil 21 % Discounter Lebensmittel Nonfood I* Nonfood II** Frischeanteil 28 % Lebensmittelhandwerk i. d. R. < 100 Metzgerei und Bäckereiartikel durchschnittliche Anzahl der Artikel (33 %) (16 %) (51 %) Gesamt: (62 %) (19 %) (17 %) Gesamt: (76 %) (17 %) 840 (7 %) Gesamt: (75 %) 273 (13 %) 264 (12 %) Gesamt: keine Angaben Einordnung der Nahversorgungsfunktion aufgrund der meist großen Verkaufsflächen ist der Betriebstyp oft nur schwer in zentralen Lagen integrierbar; spricht weites Einzugsgebiet an, daher häufig nur geringe Nahversorgungsfunktion aufgrund hoher Flächenanforderungen häufig nur schwer in Wohngebietslagen integrierbar maßgeblicher Träger der Nahversorgung; häufig Magnet und Frequenzbringer in Neben und Nahversorgungszentren und auch kleinen Gemeinden in Standort und Anbieterabhängigkeit teils wichtige Nahversorgungsfunktion Rückgrat der Nahversorgung, v. a. im ländlichen Raum und in peripher gelegenen Stadtteilen; z. T. inkl. Ergänzungssortimente 1 in Anlehnung an EHI Handelsdaten aktuell 2014; EHI Retail Institute; GMA Erfahrungswerte; Werte spiegeln den allgemeinen Markttrend wider. * Nonfood I Sortiment: Drogerie, Kosmetik, Wasch, Putz, Reinigungsmittel, Tiernahrung / Tierpflege ** Nonfood II Sortiment: Sonstiges Nonfoodsortiment (mittel bis langfristig) GMA Darstellung

35 6.3 Bewertung der Nahversorgungssituation in der Stadt Homberg (Efze) Im Folgenden werden die einzelnen Teilräume der Stadt Homberg (Efze) hinsichtlich ihrer Versorgungssituation im Lebensmitteleinzelhandel beurteilt. Zur Bewertung der räumlichen Versorgungssituation und zur Ableitung von Entwicklungspotenzialen für einzelne Stadtbezirke wurden um die wesentlichen Lebensmittelmärkte (> 400 m² Verkaufsfläche) zunächst 700 m Radien 24 gezogen, die den Bereich der fußläufigen Erreichbarkeit markieren (vgl. Karte 3). Die Entfernung von 700 m wird unter Berücksichtigung des demografischen Wandels im Sinne einer fußläufigen Nahversorgung als sinnvoll erachtet und entspricht einer fußläufigen Zeitdistanz von ca. 10 Minuten Gehzeit. Da es sich bei der Darstellung nach Nahversorgungsradien lediglich um eine sehr theoretische Betrachtung der Versorgungssituation handeln würde, bei der u. a. die in der Stadt Homberg (Efze) zu beachtenden örtlichen Gegebenheiten (z. B. Topografie) unberücksichtigt bleiben würden, wird in der nachfolgenden Karte 3 auch die tatsächliche fußläufige 10 Minuten Netzabdeckung dargestellt. Dabei finden auch die tatsächlichen siedlungsstrukturellen Gegebenheiten Berücksichtigung 25. Die innerhalb dieser Bereiche lebende Bevölkerung wird als versorgt, die außerhalb einer tatsächlichen fußläufigen Entfernung von 700 m zu einem Lebensmittelmarkt wohnhafte Bevölkerung als nicht versorgt klassifiziert. Unberücksichtigt bei der Betrachtung der Nahversorgungssituation bleiben zunächst kleinteilige Angebotsformen wie Bäckereien und Metzgereien, die zwar auch eine wichtige Funktion im Sinne einer Grundversorgung übernehmen, jedoch nicht mit den umfangreichen Nahversorgungsangeboten der größeren Lebensmittelmärkte vergleichbar sind Gemäß der Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und 11 Abs. 3 BauNVO ist auch bei großflächigen Lebensmittelmärkten nicht von Auswirkungen auszugehen, wenn deren (voraussichtlicher) Gesamtumsatz neben Standort und Sortiment 35 % der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Nahbereich nicht übersteigt. Als Nahbereich ist in Abhängigkeit von den siedlungsstrukturellen und zentralörtlichen Gegebenheiten ein Radius von ca m anzusetzen. Die 10 min fußläufigen Entfernungen werden mit Hilfe einer Geomarketing Software auf Basis der vorhandenen Straßenzüge berechnet. Dabei werden städtebauliche Gegebenheiten mit einbezogen (z. B. Autobahnen oder Bahntrassen als Zäsur), berücksichtigt werden jedoch größtenteils keine Abkürzungen o der Schleichwege (bspw. über Parkflächen oder Grünanlagen). 35

36 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Karte 3: Nahversorgungssituation in Homberg (Efze) (fußläufige Netzabdeckung) Legende Lebensmittelmärkte 700 m Radius 10 Minuten fußläufiger Einzugsbereich = tatsächliche fußläufige Netzabdeckung Rewe ZVB Hauptzentrum Innenstadt Lidl Edeka Herkules Center Aldi Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

37 Übersicht 2: Bewertung der Nahversorgungssituation in Homberg (Efze) Wesentliche Lebensmittel und Drogerieanbieter nach Größenklassen in m² Aldi Rossmann Grand Markt Herkules Getränkemarkt Logo Getränkemarkt GMA Zusammenstellung 2015 < 800 > 800 Edeka Herkules Center Lidl Rewe Rewe Getränkemarkt Unter rein quantitativen Gesichtspunkten besteht aktuell eine überdurchschnittliche Ausstattung bei Nahrungs und Genussmitteln, bei Drogeriewaren ist eine durchschnittliche Ausstattung in Homberg (Efze) festzustellen Bei qualitativer Bewertung zeigt sich zudem, dass die wesentlichen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Discounter, Supermarkt, SB Warenhaus) in Homberg (Efze) vertreten sind und durch u. a. Bäckereien, Metzgereien, Tankstellenshops etc. ergänzt werden. Auch der Drogeriewarenanbieter Rossmann ist in Homberg (Efze) mit einem zeitgemäßen Marktauftritt vertreten. Die räumliche Verteilung der genannten Betriebe im Stadtgebiet spiegelt die derzeitige hohe Versorgungsbedeutung des dezentralen Standortes Osterbach wider und zeigt ein deutliches Ungleichgewicht zu Lasten der Homberger Innenstadt auf. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum Innenstadt ist aktuell kein Lebensmittelanbieter größeren Zuschnitts vertreten. Fazit: Aktuell besteht unter rein quantitativen Gesichtspunkten kein wesentlicher Handlungsbedarf hinsichtlich möglicher Neuansiedlungen im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich. Anpassungen bislang kleinflächiger Anbieter an aktuelle Markterfordernisse sollten jedoch geprüft werden, um die aktuellen Strukturen zu sichern und ggf. zu optimieren. Wünschenswert wäre jedoch die Etablierung eines umfassenden Lebensmittelangebotes in zentraler Lage innerhalb des Innenstadtzentrums (ggf. durch Verlagerung bestehender Betriebe innerhalb des Stadtgebietes). 37

38 III. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Homberg (Efze) 1. Kaufkraftprognose für den Homberger Einzelhandel bis zum Jahr 2020 Die Entwicklung der Kaufkraftvolumina in der Stadt Homberg (Efze) bis zum Jahr 2020 steht vor allem in Abhängigkeit von der zukünftigen Entwicklung des Verbraucher und Ausgabeverhaltens, vom Konjunkturverlauf sowie von den speziellen sozioökonomischen Gegebenheiten im Untersuchungsraum. Das der GMA Kaufkraftprognose zugrunde liegende Szenario des Verbraucherverhaltens lässt sich wie folgt skizzieren: Die Verbraucher verhalten sich für die Dauer des Prognosezeitraums normal, d. h. es werden keine größeren Veränderungen des aktuellen Ausgabe und Sparverhaltens erwartet. Die Preise für Dienstleistungen werden schneller ansteigen als die Preise im Einzelhandel. Als Folge dieser Entwicklung wird der Ausgabenanteil des Einzelhandels am verfügbaren Einkommen leicht zurückgehen. Die Pro Kopf Ausgaben im Einzelhandel steigen nominal von derzeit ca p. a. auf ca p. a. im Jahr Die Bevölkerungszahl in Homberg (Efze) wird gegenüber der Einwohnerzahl des Jahres 2015 weiter leicht zurückgehen (voraussichtlich ca. 3 4 %). Grundlage für die Einschätzung der Bevölkerungszahl im Jahr 2020 sind die Ergebnisse der regionalseitigen Bevölkerungsvorausberechnung des Hessischen Statistischen Landesamtes. 38

39 Tabelle 4: Branchen Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Homberg (Efze) Kaufkraft in Mio (Prognose) Nahrungs und Genussmittel 25,6 25,6 Gesundheit, Körperpflege 4,9 5,0 Blumen, zoologischer Bedarf 1,7 1,8 Bücher, Schreib, Spielwaren 3,4 3,3 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,0 9,1 Elektrowaren, Medien, Foto 6,9 6,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,6 7,6 Bau, Heimwerker, Gartenbedarf 6,3 6,3 Optik / Uhren, Schmuck 1,5 1,5 sonstige Sortimente* 3,4 3,4 Einzelhandel insgesamt 70,3 70,5 * sonstige Sortimente: z. B. Sportgeräte, Autozubehör; GMA Berechnungen 2015 (ca. Werte, gerundet) In der Stadt Homberg (Efze) kann unter Verwendung dieser Kriterien im Jahr 2020 mit einem Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 70,5 Mio. gerechnet werden. Dies entspricht für das im Jahr 2020 erwartete Kaufkraftvolumen einem nominalen Anstieg von lediglich ca. 0,2 Mio. (+ 0,3 %), was unter Berücksichtigung der Inflation einen Kaufkraftverlust bedeutet. 2. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale Hinsichtlich der branchenbezogenen Einzelhandelsausstattung sowie möglicher Entwicklungspotenziale sind unter Berücksichtigung der Einwohner und Kaufkraftprognose für die Stadt Homberg (Efze) die in nachfolgender Übersicht 3 dargestellten Bewertungen und Empfehlungen zu treffen. 39

40 Übersicht 3: Branchenbezogene Entwicklungspotenziale Sortiment Aktuelle Ausstattung Empfehlungen Nahrungs und Genussmittel quantitativ überdurchschnittliche Ausstattung wesentliche Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Discounter, Supermarkt, SB Warenhaus) in Homberg (Efze) vorhanden, SB Warenhaus Edeka Herkules Center derzeit dominierender Betreiber mit größtem Marktgebiet Verkaufsflächen und Umsatzschwerpunkte am dezentralen Standort Osterbach mit Edeka Hekules Center, Lidl und Aldi Gesundheit, Körperpflege durchschnittliche Ausstattung in Homberg (Efze) insgesamt neben dem Drogeriefachmarkt Rossmann, der im Oktober 2015 von der Innenstadt in das Efze Center am dezentralen Standort Osterbach gezogen ist, wird das Sortiment auf den festen Randsortimentsflächen der Lebensmittelmärkte sowie mehreren Parfümerien und Apotheken im Stadtgebiet angeboten Blumen, zool. Bedarf quantitative Ausstattung derzeit unterdurchschnittlich im Bereich Schnittblumen / Zimmerpflanzen mehrere Fachgeschäfte in der Innenstadt vorhanden Angebot im zoologischen Bedarf konzentriert sich ausschließlich auf die Randsortimente des Bau und Heimwerkermarktes sowie der Lebensmittelmärkte (hier nur Tierfutter) Aktuell besteht aus rein quantitativer Sicht kein akuter Handlungsbedarf, standortbezogen besteht jedoch ein deutliches Verkaufsflächenungleichgewicht zu Lasten der Homberger Innenstadt. Ansiedlungsvorhaben sind zukünftig auf das Innenstadtzentrum sowie sonstige integrierte Standorte mit Wohngebietsanschluss zu lenken. Aufgrund der bereits umfangreichen Ausstattung würden Neuansiedlungen zu umfangreichen Wettbewerbswirkungen führen. Durch die Verlagerung bestehender Betriebe innerhalb des Stadtgebietes kann ein Verdrängungswettbewerb verhindert werden. Standortbezogen besteht ein deutliches Angebotsdefizit innerhalb der Homberger Innenstadt infolge der Verlagerung des Anbieters Rossmann an den dezentralen Standort Osterbach (Efze Center). Ansiedlung eines Drogeriemarktes in der Innenstadt wünschenswert, allerdings mit hohen Wettbewerbswirkungen (gegenüber dezentralen Standorten) verbunden. Kein Handlungsbedarf bei Blumen gegeben, im zoologischen Bedarf ist die Ansiedlung eines Zoofachmarktes darstellbar, vorzugsweise am dezentralen Standort Osterbach 40

41 Sortiment Aktuelle Ausstattung Empfehlungen Bücher, Schreib und Spielwaren quantitativ leicht unterdurchschnittliche Ausstattung mit Buchhandlung Tittmann und Buch / Papier Mönch kleinteiliges Fachangebot in der Innenstadt vorhanden Ein eigenständiges Fachangebot bei Spielwaren ist derzeit nicht vorhanden, wird jedoch über Randsortimentsflächen (v. a. Hekules Center) bereitgestellt Ansiedlung eines Spielwarenanbieters in der Innenstadt perspektivisch darstellbar, aber vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen (Onlinehandel) unwahrscheinlich; Sicherung und ggf. Ausbau des Fachangebotes bei Büchern und Schreibwaren Bekleidung, Schuhe, Sport quantitativ deutlich überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Homberger Stadtgebiet mehrere Anbieter (auch großflächig) im Innenstadtbereich ansässig (v. a. Modezentrum Sauer, Modehaus Griesel, Kik, Ernsting s family) weiterer Verkaufsflächenschwerpunkt am dezentralen Standort Osterbach (mit Takko und NKD im Efze Center) Sortiment Sportartikel/ Sportbekleidung sowohl am dezentralen Standort Osterbach (Sporttreff im Vorkassenbereich Herkules Center) als auch im Innenstadtbereich (Intersport) vertreten Elektrowaren, Medien, Foto quantitativ leicht überdurchschnittliche Ausstattung eindeutiger Verkaufsflächenschwerpunkt am dezentralen Standort Osterbach (mit Technik Partner im Vorkassenbereich Herkules Center und Ziegler Elektropartner) auf den IT Bereich spezialisiertes Angebot auch in der Innenstadt vorhanden (ACS Computer) Hausrat, Einrichtung, Möbel quantitativ deutlich überdurchschnittliche Ausstattung Angebot bei Möbeln durch mehrere Anbieter (v. a. Möbel Dickhaut, Dänisches Bettenlager, Küchen Treff) vorhanden Haushaltswaren mehrerer inhabergeführter Betriebe (u. a. Wiskemann) vorhanden Sicherung und Stärkung des Angebotes in der Innenstadt als bedeutende Frequenzbringer für den zentralen Versorgungsbereich. Ausbau des bestehenden Angebotes darstellbar; Ergänzungspotenziale werden v. a. in einem weiteren Ausbau des Markenbesatzes bei junger Mode gesehen. Keine weiteren Ansiedlungen an dezentralen Standortlagen und Stärkung der Betreiber in der Innenstadt. Keine weitere Stärkung der dezentralen Lagen bei zentrenrelevanten Elektronikartikeln; ansonsten kein akuter Handlungsbedarf. Kein akuter Handlungsbedarf vorhanden, Sicherung des bestehenden Angebotes bei Hausrat / Heimtextilien im Innenstadtbereich 41

42 Sortiment Aktuelle Ausstattung Empfehlungen Bau, Heimwerker, Gartenbedarf aus quantitativer Sicht deutlich überdurchschnittliche Ausstattung im Vollsortiment, v. a. durch Herkules Bauund Gartenmarkt Kein akuter Handlungsbedarf Optik, Uhren / Schmuck quantitativ und qualitativ angemessene Ausstattung gute räumliche Verteilung mit Schwerpunkt auf die Homberger Innenstadt sonstige Sortimente* quantitativ leicht überdurchschnittliche Ausstattung nur geringer Anteil größerer Anbieter Kein akuter Handlungsbedarf Kein akuter Handlungsbedarf * Bei den sonstigen Sortimenten handelt es sich um meist stark spezialisierte Angebotsformen und Sortimente (u. a. Musikalien, Reitsport, Angelsport), die aktuell nur untergeordnete Verkaufsflächen und Umsatzleistungen in Homberg (Efze) darstellen. Aus gutachterlicher Sicht besteht in diesen Sortimenten aktuell kein wesentlicher Handlungsbedarf. Ansiedlungsbegehren sind (wie auch in anderen Sortimentsbereichen) einzelfallbezogen zu untersuchen. GMA Zusammenstellung 2015 Für die bestehenden Einzelhandelsbetriebe sollte grundsätzlich das Hauptaugenmerk auf der Bestandssicherung und ggf. Modernisierung sowie einer ständigen Anpassung an aktuelle Marktanforderungen (u. a. Warenpräsentation, Verkaufsflächendimensionierung) liegen. Aufgrund der z. T. umfangreichen Angebotssituation können Neuansiedlungen zu starken Wettbewerbsauseinandersetzungen im Homberger Stadtgebiet führen. Verlagerungen bestehender Anbieter innerhalb des Stadtgebietes würden solche Wettbewerbswirkungen erheblich reduzieren. 42

43 IV. Einzelhandelskonzept Homberg (Efze) Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Homberg (Efze) ist die Verabschiedung des Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen ist. 1. Städtebauliche Zielvorstellungen zur Einzelhandels und Zentrenentwicklung Als wesentliche städtebauliche Zielsetzungen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Homberg (Efze) sind wie auch 2011 zu formulieren: Sicherung der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Homberg (Efze) Erhalt und zielgerichteter Ausbau des Einzelhandelsangebotes Schaffung von Investitionssicherheit durch verbindliche Bauleitplanung Schutz und Stärkung der Innenstadt als Einkaufslage mit hoher Aufenthaltsqualität Stärkung der Innenstadt gegenüber dezentralen Standorten durch zielgerichteten Ausbau des Einzelhandelsangebotes Schaffung von Investitionssicherheit in der Innenstadt durch verbindliche Bauleitplanung Sicherung und ggf. Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung mit Angeboten des kurzfristigen Bedarfs räumliche Nachverdichtung zur Verbesserung der ausgewogenen, wohnortnahen Versorgung in den Stadtteilen 43

44 Abbildung 11: Ziele des Einzelhandelskonzeptes Ziele Sicherung der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Homberg (Efze) Schutz und Stärkung der Innenstadt als Einkaufslage Sicherung und ggf. Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung mit Angeboten des kurzfristigen Bedarfs Sortimentskonzept Einordnung der nahversorgungs und zentrenrelevanten Sortimente unter Berücksichtigung der derzeitigen räumlichen Verteilung des Einzelhandels Standortkonzept Festlegung einer Zentren und Standortstruktur Abgrenzung und Definition zentraler Versorgungsbereiche der städtebaulichen Zielsetzungen der landesplanerischen Vorgaben GMA Darstellung 2015 Steuerungsempfehlungen Das Einzelhandelskonzept umfasst folgende Bausteine (vgl. Abbildung 11): Sortimentskonzept: Die Sortimentsliste definiert stadtspezifisch die nahversorgungs, zentren und nicht zentrenrelevanten Sortimente und dient somit als Grundlage für die bauplanungsrechtliche Beurteilung von Ansiedlungs und Erweiterungsvorhaben des Einzelhandels. Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt die Festlegung und Begründung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne von 1 Abs. 6 BauGB, 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a BauGB, 34 Abs. 3 BauGB und 11 Abs. 3 BauNVO. Auf dieser Basis werden im Rahmen des Zentrenkonzeptes standort und branchenspezifische Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung formuliert. 44

45 2. Sortimentskonzept Das Sortimentskonzept bildet die branchenbezogene Grundlage für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung bzw. zur bauplanungsrechtlichen Beurteilung zukünftiger Ansiedlungs / Erweiterungsvorhaben. Dabei ist zu definieren, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur heute im Wesentlichen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können bzw. zukünftig zugeordnet werden sollen und welche Sortimente auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden können bzw. sollen. 2.1 Begriffsdefinition Zur Einordnung der in der Praxis üblichen Differenzierung der zentrenrelevanten, nahversorgungsrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente erfolgt zunächst eine Definition der Begriffe. Im Allgemeinen sind zentrenrelevante Sortimente Warengruppen, bei denen von einem besonderen Gefährdungspotenzial für die gewachsenen Zentren auszugehen ist, wenn diese außerhalb der Zentren angeboten werden. Auf das Vorhandensein dieser Sortimente und deren Anziehungskraft gründet sich das aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte Einkaufserlebnis bzw. eine zusätzliche Belebung der integrierten Lagen (z. B. durch Verbundkäufe). Darüber hinaus sind Sortimente zu erwähnen, die vorwiegend der Nahversorgung der Bevölkerung dienen, zugleich aber auch zentrenbildende Funktionen aufweisen (v. a. Nahrungs und Genussmittel, Gesundheits und Körperpflegeartikel). Dabei handelt es sich um Angebote des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig (oft täglich oder mehrmals die Woche) nachgefragt werden. Infolge dessen sollten diese Angebote in räumlicher Nähe zu den Wohngebieten bzw. verbrauchernah in zentralen Versorgungsbereichen lokalisiert werden. Diese Sortimente sind als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen. Diese sind eine Teilmenge der zentrenrelevanten Sortimente. Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt im Allgemeinen auch an Standorten außerhalb von Zentren keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Versorgungsbereiche dar; sie sind an solchen Standorten aus planerischer Sicht aufgrund ihres häufig großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz u. U. sogar erwünscht. Nicht zentrenrelevante Sortimente sind häufig großteilig und werden überwiegend mit dem Pkw transportiert. 45

46 2.2 Kriterien zentren / nahversorgungsrelevanter und nicht zentrenrelevanter Sortimente Im Allgemeinen und vor dem Erfahrungshintergrund der GMA erfolgt die Einordnung von Sortimenten bezüglich ihrer Zentren, Nahversorgungs bzw. Nichtzentrenrelevanz vor dem Hintergrund folgender Kriterien: Transportierbarkeit (An und Ablieferung) Flächenbedarf Bedeutung für die Attraktivität der zentralen Versorgungsbereiche (Einkaufserlebnis / Magnetfunktion) städtebauliche Zielsetzungen der jeweiligen Kommune räumliche Verteilung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet. Demnach sind Sortimente als zentrenrelevant / nahversorgungsrelevant einzustufen, wenn sie Magnetfunktion aufweisen und damit zu einer Attraktivitätssteigerung der Innenstadt beitragen für einen leichten Transport geeignet sind (ohne Pkw) geringe bis mittlere Flächenansprüche aufweisen Bestandteil des innerstädtischen Branchenmixes sind Synergien zu anderen Sortimenten in der Innenstadt aufzeigen (z. B. Schuhe und Bekleidung). Den nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind darüber hinaus Warengruppen zuzuordnen, die eine Bedeutung für die Grundversorgung der Bevölkerung haben die i. d. R. häufig nachgefragt werden (mehrmals pro Woche) bei denen die räumliche Nähe (z. B. fußläufige Versorgung) eine wichtige Rolle spielt. Hingegen können Sortimente dem nicht zentrenrelevanten Bereich zugeordnet werden, wenn hohe Flächenansprüche bestehen die Beschaffenheit des Sortimentes einen Transport mit dem Pkw erfordert eine nur geringe Attraktivität für innerstädtische Lagen besteht (z. B. Möbel) keine Synergien zu anderen Betrieben bzw. Sortimenten abgeleitet werden können 46

47 sie keine Bedeutung als Frequenzbringer aufweisen. Zur weiteren differenzierten Bewertung der Einzelsortimente werden folgende wesentliche Kriterien zur Einordnung der Zentrenrelevanz zugrunde gelegt. Übersicht 4: Kriterien der Zentrenrelevanz Kriterium Prüfmaßstäbe 1. Warenbeschaffenheit / Transport Sperrigkeit, Abtransport 2. Flächenbedarf Warenbeschaffenheit, Verkaufsflächenbedarf 3. Bedeutung für Attraktivität und Branchenmix in den zentralen Versorgungsbereichen Alltagstauglichkeit, breite Zielgruppenansprache 4. Magnetfunktion Bekanntheit, Anziehungseffekte auf Kunden 5. Synergieeffekte mit anderen typischen Innenstadtsortimenten 6. Städtebauliche Zielsetzungen sowie derzeit vorhandener Besatz GMA Darstellung 2015 Kopplungseffekte zwischen Sortimenten städtebauliche Zielsetzungen, Anteil der Verkaufsfläche in der Innenstadt / in den zentralen Versorgungsbereichen Das erste Kriterium wurde allgemein als Warenbeschaffenheit / Transport definiert. Dieses schließt neben der Größe des Artikels (Sperrigkeit) auch den Abtransport der Ware durch den Konsumenten ein. Dieser erfolgt bei sperrigen Artikeln i. d. R. mit dem Pkw, wodurch die Zentrentauglichkeit deutlich eingeschränkt ist. Das zweite Kriterium Flächenbedarf zielt auf die Warenpräsentation und den dafür erforderlichen Flächenbedarf ab. Ist aufgrund der Beschaffenheit des Produktes eine hohe Verkaufsflächengröße unumgänglich, weist dies auf eine tendenzielle Nichtzentrenrelevanz hin. Dies liegt z. B. bei sperrigen Artikeln (z. B. Möbeln), aber auch bei Produkten im Freizeitbereich (z. B. Sportgroßgeräte) vor. Als drittes Kriterium gibt die Bedeutung für Attraktivität der Innenstadt Auskunft über die Zentrenrelevanz eines Produktes. Weist der Artikel eine hohe Alltagstauglichkeit und breite Zielgruppenansprache auf, ist er dem kurz bis mittelfristigen Bedarfsbereich zuzuordnen oder regt der Artikel zu Spontankäufen an, weist der Artikel eher zentrenrelevante Eigenschaften auf. Das vierte Kriterium Magnetfunktion bezieht sich auf die Bedeutung des Artikels bzw. Anbieters als Anziehungspunkt für Kunden. Betriebe mit einer hohen Bekanntheit und Attraktivität (z. B. Filialisten ) tragen in erheblichem Maße zur Attraktivität einer Einkaufsinnenstadt bei. Weist ein Sortiment eine hohe Attraktivität für die Allgemeinheit auf bzw. führt dazu, einen Einkaufsstandort erheblich zu stärken, indem Kunden gezielt angezogen werden, kann ihm eine Magnetfunktion zugesprochen 47

48 werden, welche auf eine Zentrenrelevanz hindeutet. Dies gilt auch für Angebote des kurzfristigen Bedarfs. Als fünftes Bewertungskriterium gehen die Synergieeffekte mit anderen typischen Innenstadtsortimenten in die Bewertung ein. Ein Artikel weist Synergieeffekte auf, wenn Kopplungseffekte zu anderen Sortimenten bestehen. Dies kann z. B. für Bekleidung in Verbindung mit Schuhen abgeleitet werden. Mit zunehmender Spezialisierung eines Sortimentes nimmt i. d. R. die Intensität von Kopplungskäufen ab. Als sechstes Bewertungskriterium sind die stadtentwicklungspolitischen und städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Homberg (Efze) bezüglich der weiteren Einzelhandelsentwicklung zu berücksichtigen. Dabei sind sowohl die Entwicklungspotenziale in den einzelnen Sortimenten als auch die städtebaulichen Rahmenbedingungen einzelner Standortlagen zu bewerten. 2.3 Homberger Sortimentsliste Die nachfolgende Übersicht stellt die zukünftige Einstufung der Sortimente in zentren, nahversorgungs und nicht zentrenrelevante Sortimente in der Stadt Homberg (Efze) dar. Dabei ist zu beachten, dass sich die Abgrenzung nicht nur an der derzeitigen räumlichen Verteilung des Einzelhandels in Homberg (Efze) orientiert, sondern auch städtebauliche Zielsetzungen berücksichtigt. So können z. B. Branchen, die derzeit nicht innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches angeboten werden bzw. dort nicht ihren Verkaufsflächenschwerpunkt aufweisen, als zentrenrelevant eingestuft werden, sofern entsprechende Ansiedlungen im zentralen Versorgungsbereich möglich erscheinen und dort zu einer maßgeblichen Steigerung der Attraktivität des Einzelhandelsstandortes beitragen würden (z. B. Drogeriewaren). Dem gegenüber können im Einzelfall solche Sortimente, die bislang als zentrenrelevant eingestuft worden sind, aber nach aktuellen Erkenntnissen die zentralen Versorgungsbereiche nicht wesentlich prägen oder für die Aufwertung aufgrund veränderter Ansprüche an die Standortrahmenbedingungen (z. B. Flächenverfügbarkeit, verkehrliche Erreichbarkeit) auch auf lange Sicht nicht realistisch erscheinen, aus der Homberger Sortimentsliste herausgenommen werden. Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente soll aufzeigen, dass diese Sortimente auch im Falle von Ansiedlungsbegehren außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche i. d. R. nicht kritisch im Hinblick auf die Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes angesehen werden. Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente erfüllt lediglich darstellenden Charakter und ist im Gegensatz zu den aufgeführten zentren und nahversorgungsrelevanten Sortimenten nicht abschließend und um weitere Sortimente ergänzbar. Im Folgenden werden die einzelnen Sortimente gemäß der oben aufgeführten Kriterien bewertet und unter Berücksichtigung konkreten örtlichen Gegebenheiten in Homberg (Efze) den zen 48

49 tren, nahversorgungsrelevanten bzw. nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet (vgl. Übersicht 3). Die Sortimentsliste der Stadt Homberg (Efze) orientiert sich dabei an der gegenwärtigen Angebotssituation, zwischenzeitlich erfolgter Rechtsprechungen sowie den zukünftigen stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen. Übersicht 5: Homberger Sortimentsliste (zusammenfassende Darstellung) zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente* davon nahversorgungsrelevant Tiere, Tiernahrung, Zooartikel, Tierpflegemittel Nahrungs und Genussmittel (inkl. Lebens Pflanzen und Zubehör, Pflege und Düngemittel mittelhandwerk, Tabakwaren, Getränke) Gartenartikel (inkl. Gartenmöbel), Gartengeräte (z. B. Rasenmäher) Reformwaren Gesundheits und Körperpflegeartikel / Drogeriewaren (inkl. Wasch und Putzmittel) Eisenwaren und Werkzeuge Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, Pharmazeutika Sanitärartikel, Fliesen Schnittblumen Möbel (inkl. Küchenmöbel / Büromöbel) Zeitungen, Zeitschriften Matratzen, Bettwaren (z. B. Steppbettdecken) zentrenrelevant Teppiche, Bodenbeläge, Farben, Lacke, Tapeten Papier / Bürobedarf, Schreibwaren Bücher Lampen, Leuchten Bekleidung, Wäsche Elektrogroßgeräte, Herde, Öfen (weiße Schuhe, Lederwaren Ware**) medizinische, orthopädische Artikel Büromaschinen (gewerblicher Bedarf: z. B. Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik Kopierer, Bindegeräte, Aktenvernichter), Büroorganisationsmittel Spielwaren Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportartikel Holz, Bauelemente wie z. B. Fenster, Türen Baby,Kinderartikel Campingartikel (z. B. Zelte, Campingmöbel) Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwäsche, Bettlaken Sportgroßgeräte Fahrräder, Fahrradzubehör (ohne Bekleidung) Wohnaccessoires, Dekoartikel Pflegehilfsmittel (z. B. Rollstühle, Rollatoren) Kunstgewerbe, Antiquitäten Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse*** Uhren, Schmuck Kfz Zubehör, Motorradzubehör Optische Erzeugnisse Kfz und Fahrzeuge aller Art, Motorräder / Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte wie Mixer, Mopeds*** Bügeleisen etc.) Elektrogeräte (= Unterhaltungs, Kommunikationselektronik, Computer, Foto) * Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente soll aufzeigen, dass diese Sortimente auch im Falle von Ansiedlungsbegehren außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nicht kritisch im Hinblick auf die Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes angesehen werden. Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente erfüllt lediglich darstellenden Charakter und ist im Gegensatz zu den aufgeführten zentren und nahversorgungsrelevanten Sortimenten nicht abschließend und um weitere Sortimente ergänzbar. ** weiße Ware: z. B. Haus und Küchengeräte; braune Ware: z. B. Radio, Fernsehgeräte, DVD Player *** kein Einzelhandel im engeren Sinne GMA Empfehlungen 2015 Im Vergleich zur Sortimentsliste aus dem Jahr 2011 sind im Hinblick auf die Zuordnung der Sortimente keine wesentlichen Änderungen vorgenommen worden. Es wurde jedoch bewusst ein etwas höherer Detaillierungsgrad gewählt, um differenzierte Sortimentszuordnungen und damit 49

50 transparentere Entscheidungsgrundlagen (v. a. für die Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen) zu schaffen. Darüber hinaus wurde das Sortiment Geschenkartikel vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung aufgrund seiner Unbestimmtheit aus der Liste entfernt. Das Instrument der Sortimentsdifferenzierung (zentrenrelevant bzw. nahversorgungsrelevant nicht zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können die zentrenrelevanten Sortimente in den außerhalb der Innenstadt bzw. den dezentralen / nicht integrierten Standortlagen im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung nach BauGB ausgeschlossen werden. Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen: die positive Festsetzung: d. h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen, alle anderen sind automatisch ausgeschlossen die negative Festsetzung: d. h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen, alle anderen sind zulässig. Somit bietet das Sortimentsleitbild als ein Baustein des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes in Zusammenhang mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrument, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Homberg (Efze) zukünftig gesteuert werden kann. 3. Standortkonzept Das Standortkonzept soll als räumliche Grundlage für die Einzelhandelsentwicklung dienen. Hier liegt ein wesentliches Augenmerk auf der Bewertung von Ansiedlungsbegehren großflächiger Einzelhandelsbetriebe, sowohl bei Ansiedlungen innerhalb der Standortkommune als auch bei Planungen in den Nachbarkommunen. Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Einordnung der bestehenden Einkaufslagen in Homberg (Efze) in eine Zentren und Standortstruktur. Unter Berücksichtigung ausgewählter Kriterien wurde folgende Zentren und Standortstruktur entwickelt (vgl. Abbildung 12): 50

51 Abbildung 12: Zentren und Standortkonzept Homberg (Efze) GMA Darstellung 2015 Als zentraler Versorgungsbereich ist die Homberger Innenstadt (Hauptzentrum) zu klassifizieren. Der zentrale Versorgungsbereich gilt als schutzwürdige Einkaufslage gem. Baugesetzbuch. Im Sinne einer an den Leitlinien ausgerichteten Einzelhandelspolitik sollten Neuansiedlungen großflächiger Betriebe (> 800 m² Verkaufsfläche) mit zentrenrelevanten Kernsortimenten auf diesen Standortbereich gelenkt werden. Bei Sonderstandorten des großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandels handelt es sich um autokundenorientierte Standorte mit einem Einzelhandelsbesatz, welcher aus überwiegend großflächigen Betrieben des Fachmarktsektors besteht. Aufgrund der nicht integrierten Lage und der i. d. R. fehlenden Komplementärnutzungen sind diese Standorte nicht als zentrale Versorgungsbereiche auszuweisen. Die Sonderstandorte sollten vorrangig als Standorte für die Ansiedlung von Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dienen und so im Hinblick auf die gesamtstädtische Zentren und Standortstruktur eine ergänzende Funktion zum zentralen Versorgungsbereich einnehmen. 51

52 Darüber hinaus sind weitere Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet verteilt, deren Standorte weder als zentrale Versorgungsbereiche noch als Sonderstandorte einzustufen sind. Hierbei handelt es sich um sonstige Lagen, wozu sowohl siedlungsräumlich integrierte Standorte (z. B. wohnortnahe Lagen) als auch dezentrale Bereiche (z. B. Gewerbe und Industriegebiete) zählen. Nachfolgend erfolgt zunächst eine ausführliche fachliche Einordnung des Begriffes zentraler Versorgungsbereich. Anschließend werden die in Abbildung 12 dargestellten Standortbereiche im Einzelnen näher beschrieben. 52

53 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Karte 4: Übersicht Zentren- und Standortstruktur in Homberg (Efze) Legende ZVB Hauptzentrum Innenstadt Sonderstandort Osterbach Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

54 3.1 Begriffsklärung zentraler Versorgungsbereich Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im Baugesetzbuch einen wesentlichen Bedeutungszuwachs. Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen: Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur unwesentlich auswirken können, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu. 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Gemeinden sowohl gegenüber Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen können. 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Stadtteile i. S. v. 34 BauGB zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern. Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des 1 Abs. 6 BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Durch diese unterschiedlichen Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden. Der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches wurde vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, so dass keine allgemein gültige Definition vorliegt. In der Rechtsprechung wurden durch das Oberverwaltungsgericht NRW 27 verschiedene Kriterien festgelegt, die durch das Bundesverwaltungsgericht 28 (BVerwG) bestätigt wurden. 26 Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f vgl. OVG Münster, Beschluss vom , 7 A 964/05. vgl. BVerwG, Urteil vom C 7.07 sowie vom C 2/08. 54

55 Damit ist festzuhalten, dass zentrale Versorgungsbereiche der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen dienen. Es handelt sich dabei mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes (z. B. Innenstadt), aber auch Stadtteil und Nahversorgungszentren können als zentrale Versorgungsbereiche definiert werden. Das Angebotsspektrum und die Nutzungsmischung orientieren sich an dem zu versorgenden Einzugsbereich (z. B. gesamtes Gemeindegebiet, Stadtteil, Wohnumfeld) der Standortlage (vgl. OVG Münster, Beschluss vom , 7 A 964/05). Die Festlegung und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche ergibt sich insbesondere aus planerischen Festlegungen, d. h. aus Darstellungen im Flächennutzungsplan, Festsetzungen in Bebauungsplänen und aus Festlegungen in Raumordnungsplänen sonstigen planungsrechtlich nicht verbindlichen raumordnerischen und städtebaulichen Konzeptionen (z. B. Einzelhandelskonzepte) nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen. 29 Auch informelle Planungen können bei der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche eine Rolle spielen, sofern diese von einer Kommune als Arbeitsgrundlage für ihre Planungen verwendet werden 30 und sich die Planungsabsichten bereits konkretisiert haben. 31 Für einen zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration zentraler Versorgungseinrichtungen maßgeblich, wobei neben dem Einzelhandel auch sonstige (zentrale) Versorgungseinrichtungen von Bedeutung sind. Der Einzelhandel ist dabei als konstituierendes Element zu sehen, das durch Komplementärnutzungen ergänzt wird. Als Rahmenbedingung sind städtebauliche Gegebenheiten sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen zu berücksichtigen (vgl. Abbildung 13). 29 d. h. aus faktisch vorhandenen zentralen Versorgungseinrichtungen, aber auch aus bereits bestehendem Baurecht für zentrale Versorgungseinrichtungen. 30 vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom , 1ME172/ d. h., die Umsetzung muss in einem absehbaren zeitlichen Rahmen erfolgen, vgl. VG München, Urteil vom , M8K

56 Abbildung 13: Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche Komplementärnutzungen bauliche (= Ergänzung) Einzelhandel (= Basis) Gegebenheiten (= (= Rahmenbedingung) städte- Einzelhandel / Komplementärnutzungen: - quantitative Aspekte (z. B. Anzahl, Dimensionierung) - qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung, Bestandsdichte) städtebauliche Gegebenheiten: - stadträumliche Zäsuren (z. B. Straße mit Barrierewirkung / Bahngleise / Topografie / Stadtmauer / markanter Wechsel der Bebauungsstruktur / geschlossene Baukörper bzw. Bebauungsstrukturen etc.) - Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle). GMA Darstellung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Homberg (Efze) Methodische Vorbemerkungen Im Folgenden werden Empfehlungen zur Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in der Homberger Innenstadt dargestellt. Zunächst erfolgt eine kartografische Darstellung der Nutzungsstrukturen der Innenstadt inkl. eines gutachterlichen Vorschlags zur Neuabgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches. Der zentrale Versorgungsbereich wurde aufbauend auf der Zentrenstruktur des kommunalen Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr sowie vor dem Hintergrund der aktuellen Situation in Homberg (Efze) definiert und abgegrenzt. Die räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in Homberg (Efze) erfolgte auf Basis der durchgeführten Bestandsaufnahme der Erdgeschossnutzungen sowie anhand intensiver Vor Ort Besichtigungen. Die Abgrenzung basiert auf der aktuellen Situation (faktische Prägung) und ist weitgehend parzellenscharf, um eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit zu gewährleisten. In Einzelfällen wurde von der Parzellengrenze abgewichen, z. B. bei tiefen Wohngrundstücken oder wenn sich die baulichen Strukturen vor Ort nicht mit den Parzellenstrukturen decken. 32 GMA Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze), Ludwigsburg, August

57 3.2.2 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt 2015 Nachfolgend wird der zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Homberg (Efze) detailliert dargestellt und bewertet. Die Innenstadt Homberg (Efze) stellt den größten zusammenhängenden, städtebaulich integrierten Geschäftsbereich der Gesamtstadt dar. Die Innenstadt nimmt aufgrund der Zahl der Betriebe, der Sortimentsstruktur, der städtebaulichen Kompaktheit und der Angebotsvielfalt gesamtstädtische Versorgungsfunktionen wahr. Die städtebauliche Situation wird durch eine hohe Bebauungsdichte im Altstadtbereich mit einem hohen Anteil historischer Fachwerkbauten geprägt. Den innerstädtischen Einzelhandelsschwerpunkt bildet der historische Teil der Kernstadt entlang der Westheimer Straße, Untergasse sowie rund um den Marktplatz, welcher aufgrund der engen Straßen und Gassen und überwiegend historisch geprägten Bausubstanz mit vielen Fachwerkgebäuden die städtebauliche Identität des Innenstadtbereiches wesentlich bestimmt sowie die Einzelhandelsnutzungen entlang der Ziegenhainer Straße. Der zentrale Versorgungsbereich der Homberger Innenstadt ist wie folgt zu charakterisieren (vgl. Karte 5): Er schließt in seiner nördlichen Ausdehnung die Marienkirche als stadtbildprägendes Element am historischen Marktplatz sowie die vom Marktplatz angrenzenden Seitenstraßen ein. Im östlichen Bereich umfasst das Zentrum den Bereich der Holzhäuser Straße bis zur Einmündung Wallstraße. Die Wallstraße grenzt die historische Altstadt in Richtung Süden ab und stellt in westlicher Richtung bis zum Standort des Kaufhauses Sauer die Zentrenabgrenzung dar. Ab dem Kreuzungsbereich Wallstraße/ Ziegenhainer Straße/ Kasseler Straße/ Westheimer Straße erstreckt sich das Zentrum entlang der Ziegenhainer Straße in Richtung Süden bis zur Einmündung Konrad Muth Straße. Entlang der Ziegenhainer Straße ist v. a. die östliche Straßenseite durch z. T. größere Einzelhandelsnutzungen (u. a. T Di, Kik, Intersport) geprägt. In westlicher Richtung verläuft die Zentrumsgrenze entlang der Kasseler Straße und umfasst dort neben der stadtbildprägenden Immobilie der Sparkasse auch den Standort des ehemaligen Autohauses Ulrich (Potenzialfläche) welcher sie westliche Zentrenabgrenzung darstellt. Funktional umfasst die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches somit alle Bereiche, welche einen ausgeprägten Geschäfts und Dienstleistungsbesatz aufweisen. 57

58 3.2.3 Zentrenprofil Hauptzentrum Innenstadt Homberg (Efze) Versorgungsgebiet: gesamtes Homberger Stadtgebiet, z. T. überörtliches Einzugsgebiet Ausstattung Einzelhandelsdaten Betriebe* Verkaufsfläche** abs. in % abs. in % Nahrungs und Genussmittel 11 18, ,2 Gesundheits / Körperpflegeartikel 7 11, ,3 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 4 6, ,0 Bücher, Schreib / Spielwaren 3 5, ,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 11 18, ,6 Elektrowaren, Medien, Foto 2 3, ,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel 8 13, ,7 Bau, Heimwerker, Gartenbedarf 3 5, ,7 Optik / Uhren, Schmuck 5 8, ,0 sonstige Sortimente*** 5 8, ,0 Einzelhandel insgesamt , ,0 * Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt ** bereinigte Verkaufsflächen, d. h. Verkaufsflächen und Umsätze von Mehrbranchenunternehmen wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet *** sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) Erdgeschoss Nutzungen (Anteile in %) Einzelhandel nach Bedarfsbereichen (VKF in %) 15% 15% 33% Einzelhandel Dienstleistung Gastronomie Freizeit/ Kultur 30% 15% kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf 1% 2% 12% 22% öffentliche Einrichtungen Bildungseinrichtungen 55% langfristiger Bedarf Leerstand Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe 33 größer m² Kaufhaus Sauer 800 bis unter m² 400 bis unter 800 m² Tedi, Modehaus Griesel, Kik sonstige prägende Betriebe unter 400 m²: Wiskemann Haushaltswaren, Schuhhaus Koch, Intersport, Ernsting s family, Betten Wohlrab, Buch / Papier Mönch 33 keine vollständige Auflistung aller Betriebe im zentralen Versorgungsbereich 58

59 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Homberg (Efze) Karte 5: Hauptzentrum Innenstadt Homberg (Efze) Legende Abgrenzung ZVB Innenstadt 2011 Marienkirche.. Abgrenzung ZVB Innenstadt 2015 Marktplatz Einzelhandel. ehem. Autohaus Ulrich (Potenzialfläche) Kaufhaus Sauer L Leerstände Dienstleistungen Gastronomie / Hotellerie Freizeit / Kultur öffentliche Einrichtungen Bildungseinrichtungen Handwerk / Gewerbe Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

60 3.2.4 Veränderungen gegenüber der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches 2011 Gegenüber der Abgrenzung aus dem Jahr 2011 wird empfohlen, den zentralen Versorgungsbereich in nördlicher und östlicher Richtung der Altstadt etwas enger zu fassen, so dass hier eine kompaktere Zentrenstruktur geschaffen werden kann. Der nördliche und östliche Bereich der Altstadt mit u. a. Bergstraße, Pfarrstraße, Kreuzgasse, Salzgasse wird überwiegend durch Wohnnutzungen geprägt und weist keine wesentlichen Handels oder sonstigen Frequenznutzungen auf. Zentrenprägende Nutzungen treten in diesem Bereich lediglich sporadisch auf, so dass dieser nicht länger dem zentralen Versorgungsbereich der Homberger Innenstadt zuzurechnen ist. Ein typischer Zentrencharakter lässt sich aus den vorhandenen Nutzungen nicht ableiten. Darüber hinaus ist aus fachgutachterlicher Sicht das gegenwärtig brach liegende Areal des ehemaligen Autohauses Ulrich an der Kasseler Straße, welches an die bisherige Zentrenabgrenzung unmittelbar angrenzt, in den zentralen Versorgungsbereich aufzunehmen. Dieser Standort stellt eine hinsichtlich Flächengröße und Lage zu berücksichtigende Potenzialfläche für die Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches dar. Die Verfügbarkeit dieses Areals war im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Homberg (Efze) im Jahr 2011 noch nicht abzusehen. Aktuell bestehen konkrete Planungen zur Errichtung eines innerstädtischen Einkaufszentrums mit rd m² Gesamtverkaufsfläche auf dem sog. Ulrich Gelände. Diese Planung wurde im Jahr 2015 bereits durch die GMA hinsichtlich ihrer städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen in Homberg (Efze) und dem Umland untersucht. 34 Der zentrale Versorgungsbereich weist in der beschriebenen gutachterlichen Abgrenzung sowohl in Nord Süd als auch in Ost West Richtung eine Ausdehnung von ca m auf kann damit auch als ein fußläufig erlebbarer Geschäfts und Dienstleistungsbereich dargestellt werden. 34 vgl. GMA Stellungnahme zur Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums in Homberg (Efze), Kasseler Straße / Ziegenhainer Straße, Köln, Oktober

61 Übersicht 6: Potenzialstandort Ulrich Gelände Lage Aktuelle Situation Eignung als Einzelhandelsstandort GMA Zusammenstellung 2015 Randlage innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum Homburg (Efze) 35 zwischen Kasseler Straße, Bindeweg und Ziegenhainer Straße. Standort wurde in der Vergangenheit durch das Autohaus Ulrich v. a. für die Ausstellung von Pkw s sowie der angeschlossenen Reparaturwerkstatt genutzt. Aktuell liegt das Grundstück brach. Aufgrund der räumlichen Lage des Standortes innerhalb der Homberger Innenstadt und der ausreichenden Flächenverfügbarkeit ist das sog. Ulrich Areal für die Etablierung von Einzelhandelsnutzungen (auch großflächig) grundsätzlich sehr gut geeignet. Aktuell bestehen bereits konkrete Planungen eines Projektentwicklers, am genannten Standort ein innerstädtisches Einkaufszentrum zu errichten Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel Unter städtebaulichen Gesichtspunkten (Bündelung von Angeboten und Verkehrsströmen) ist ergänzend zum zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt die Konzentration von Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten aus gutachterlicher Sicht zu empfehlen. Zusätzlich zum zentralen Versorgungsbereich können daher Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel ausgewiesen werden, die im Sinne einer Arbeitsteilung das Zentrum im Idealfall funktional ergänzen sollen. Die Neuansiedlung von Betrieben mit nahversorgungs und zentrenrelevanten Sortimenten sollte zum Schutz des zentralen Versorgungsbereiches an diesen Standorten zukünftig planungsrechtlich ausgeschlossen werden Entsprechend der Neuabgrenzung im Rahmen der vorliegenden Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes. vgl. GMA Stellungnahme zur Ansiedlung eines Einkaufszentrums in Homberg (Efze), Oktober

62 Als Sonderstandort des großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandels wird der Bereich Osterbach ausgewiesen. Dieser Standort weist bereits einen Besatz mit z. T. großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht innenstadtrelevantem Kernsortiment auf (z. B. Baumarkt, Gartenmarkt), auf der anderen Seite sind hier auch prägende Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs und zentrenrelevanten Sortimenten (u. a. Lebensmittel, Bekleidung) zu finden. Mit Ausnahme von Anbietern in den Vorkassen und Mallbereichen sind hier kaum ergänzende Nutzungen ansässig. Aufgrund der nicht integrierten Lage und der stark gewerblichen Prägung des Umfeldes sowie fehlender Komplementärnutzungen ist dieser Standort nicht als zentraler Versorgungsbereich zu definieren. Da er sich aufgrund der autokundenorientierten Lage grundsätzlich für Betriebe mit nicht innenstadtrelevantem Kernsortiment eignet, sollte dieser Ergänzungsstandort daher zukünftig als vorrangiger Standort für die Ansiedlung von (großflächigem) Einzelhandel mit nicht innenstadtrelevanten Kernsortimenten dienen und so im Hinblick auf die gesamtstädtische Zentren und Standortstruktur eine ergänzende Funktion zur Homberger Innenstadt einnehmen. 3.4 Sonstige Lagen Darüber hinaus bestehen Einzelhandelsbetriebe in sonstigen Lagen im Stadtgebiet (Streulagen). Hierzu zählen sowohl siedlungsräumlich integrierte Lagen als auch dezentrale, nicht integrierte Standorte in überwiegend autokundenorientierter Lage (z. B. in Gewerbe und Industriegebieten): In den (siedlungsräumlich) integrierten Lagen sind vereinzelt Betriebe ansässig, welche ebenfalls Nahversorgungsfunktionen für die unmittelbar angrenzenden Wohnsiedlungsbereiche übernehmen. Dabei handelt es sich i. d. R. um solitär gelegene, fußläufig gut erreichbare Lebensmittelmärkte mit wesentlicher Nahversorgungsfunktion (solitäre Nahversorgungsstandorte), die jedoch keinen zentralen Versorgungsbereich darstellen (z. B. Rewe, Stellbergsweg), sowie Bereiche mit kleinflächigen Angebotsformen mit überwiegend nahversorgungsrelevanten Sortimenten (z. B. Bäcker, Metzger, Blumengeschäft). Bei nicht integrierten / dezentralen Lagen handelt es sich um überwiegend autokundenorientierte Standorte in Gebieten, die ihrer primären Funktion entsprechend als Flächen für das produzierende und weiterverarbeitende Gewerbe sowie von Handwerks und Dienstleistungsbetriebe genutzt werden bzw. entwickelt werden sollen (z. B. Gewerbegebiet Süd). Einzelhandel und Komplementärnutzungen sind an diesen Standorten derzeit kaum vorhanden. 62

63 4. Steuerungsempfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung Zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sind standortbezogene Regelungen zum Ausschluss bzw. zur Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben erforderlich, wobei die Umsetzung der Empfehlung vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen ist. Grundsätzlich kommen verschiedene Stufen zur Begrenzung und zum Ausschluss des Einzelhandels in Betracht: Ausschluss zentrenrelevanter / nahversorgungsrelevanter Sortimente zusätzlicher Ausschluss großflächigen Einzelhandels i. S. v. 11 Abs. 3 BauNVO Ausschluss des gesamten Einzelhandels. Die Regeln folgen dem zentralen Grundsatz, dass Ansiedlungen bzw. Erweiterungen nicht zu einer Beeinträchtigung der Funktions und Entwicklungsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche führen dürfen und sich die Dimensionierung eines Vorhabens am zugeordneten Versorgungsgebiet orientieren soll. Außerdem sind bei Ansiedlungen bzw. Erweiterungen die landesplanerischen Vorgaben zu beachten. Im Folgenden werden auf Grundlage des Sortimentskonzeptes sowie der o. g. Zentren und Standortstruktur in Homberg (Efze) branchen und standortbezogene Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung definiert. Abbildung 14: Übersicht Steuerungsempfehlungen 63