LEICHLINGEN. Gutachten zur Fortschreibung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes. Auftraggeber: Stadt Leichlingen, Fachbereich 3 Bauen und Wohnen

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1 Gutachten zur Fortschreibung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes für die Stadt LEICHLINGEN Auftraggeber: Stadt Leichlingen, Fachbereich 3 Bauen und Wohnen Projektleitung: Projektbearbeitung: Birgitt Wachs, Niederlassungsleiterin Wirtschaftsgeogr. Dirk Riedel M.A. Köln, Mai 2011 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München Salzburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Köln, Frankfurter Str. 249b Telefon: Telefax: office.koeln@gma.biz,

2 Vorbemerkung Im Oktober 2009 beauftragte die Stadt Leichlingen die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Köln, mit der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr Für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung erfolgte im November 2009 eine Erhebung des Einzelhandelsbestandes in Leichlingen sowie eine intensive Vor-Ort-Besichtigung der wesentlichen Standortlagen durch GMA-Mitarbeiter. Darüber hinaus dienten als Grundlagen der Untersuchung auch das GMA-Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2005, Daten der Stadt Leichlingen, des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen sowie des Statistischen Bundesamtes. Während der Bearbeitung des Gutachtens fand eine enge Abstimmung mit Vertretern der Verwaltung der Stadt Leichlingen statt. Das Gutachten wurde im Dezember 2009 fertig gestellt. Im Anschluss fand eine verwaltungsinterne und politische Abstimmung innerhalb der Stadt Leichlingen statt. Der vorliegende Bericht stellt somit eine modifizierte Fassung dar; sämtliche Ausgangs- und Strukturdaten (z. B. Einwohnerzahlen, Einzelhandelsbestandsdaten) sind unverändert. Sämtliche Ausgangsdaten wurden nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Leichlingen und stellt die Grundlage für eine Beschlussfassung im Rat dar. Eine Weitergabe des Berichtes an Dritte bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers bzw. der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Büro Köln Köln, im Mai 2011 RLD/WA/aw

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung I. Rahmenbedingungen und wesentliche Strukturdaten der Stadt Leichlingen 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Bauplanungsrecht Raumordnung und Landesplanung 5 3. Standortbeschreibung und wesentliche Strukturdaten der Stadt Leichlingen Räumliche Situation und Bevölkerung Wesentliche Einzelhandelslagen 9 II. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Leichlingen Grundlagen der Kaufkraftberechnung Aktuelles Kaufkraftvolumen Kaufkraftprognose 13 III. Einzelhandelsangebot in Leichlingen Einzelhandelsbestand Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt Einzelhandelsbestand nach Stadtteilen Einzelhandelsbestand nach Standortlagen Verkaufsflächenausstattung und Kaufkraftbewegungen Entwicklung des Einzelhandelsbestandes seit dem Jahr 2004 / Zusammenfassende Bewertung und Empfehlungen 27 IV. Empfehlungen zum Einzelhandelskonzept Leichlingen Sortimentskonzept Standortkonzept 37

4 2.1 Zentrale Versorgungsbereiche Begriff zentraler Versorgungsbereich Bestandteile und räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Zentren- und Standortstruktur in der Stadt Leichlingen Zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt Leichlingen Hauptzentrum Leichlingen Nebenzentrum Witzhelden Sonderstandorte für den nicht zentrenrelevanten Einzelhandel Further Weg Bremsen / Unterschmitte Reusrather Straße (Reitsportfachmarkt) Empfehlungen zur Steuerung des Einzelhandels Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 63 V. Zusammenfassung 65

5 I. Rahmenbedingungen und wesentliche Strukturdaten der Stadt Leichlingen 1. Aufgabenstellung Anlass zur Erstellung des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Leichlingen bilden in erster Linie die geänderten gesetzlichen Regelungen zur Ansiedlung von (großflächigem) Einzelhandel auf Landesebene sowie der neue Einzelhandelserlass NRW. Seit Mitte 2007 wurden seitens der Landesregierung NRW gesetzliche Änderungen zur Einzelhandelssteuerung verkündet. Die Einzelhandelssteuerung findet sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene eine immer größere Bedeutung; es geht insbesondere darum, Neuansiedlungen von großflächigen Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich nur innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen zuzulassen. Nach Maßgabe der v. g. Rahmenbedingungen ist ein Steuerungsinstrumentarium für die Einzelhandelsentwicklung erforderlich, welches aufbauend auf den stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Leichlingen, die stadtspezifische Sortimentsliste sowie Beurteilungs- und Steuerungsempfehlungen für die Einzelhandelsentwicklung definiert. In der vorliegenden Untersuchung wird somit ein Steuerungsinstrumentarium zum Umgang mit großflächigem Einzelhandel aus landesplanerischer und bauplanungsrechtlicher Sicht erarbeitet; ein Maßnahmen- und Handlungskonzept als aktives Instrument der Standortentwicklung ist nicht Gegenstand der Beauftragung. Zur Erarbeitung der Untersuchung wurde eine vollständige Bestandserhebung des Einzelhandels in der Stadt Leichlingen durchgeführt. Das Untersuchungsprogramm sowie die Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes wurden mit Vertretern der Verwaltung abgestimmt. 1

6 Der vorliegende Bericht umfasst folgende Untersuchungsschritte: Darstellung der allgemeinen Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung, Darstellung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel, Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes in Leichlingen, Vergleich mit 2004 / 2005 Erarbeitung von Empfehlungen für ein kommunales Einzelhandelskonzept Leichlingen (inkl. Sortiments- und Standortkonzeption), Definition und Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs, Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung für die Stadt. Der vorliegende Bericht bildet somit die Fortschreibung der Einzelhandelsuntersuchung für die Stadt Leichlingen aus dem Jahr 2005, in der die sog. Leichlinger Liste, d. h. die Definition von zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimenten erarbeitet wurde. Durch den vorgesehenen Ratsbeschluss des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes werden die Aussagen des Gutachtens aus dem Jahr 2005 ersetzt. Im Sinne eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes gem. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB sollen die Vorgaben des kommunalen Einzelhandelskonzeptes in der Steuerung und Ausrichtung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung im Rahmen künftiger Bauleitplanungen sowie in der Bewertung von Ansiedlungsvorhaben Berücksichtigung finden. Darüber hinaus unterstützt das Konzept auch die Ziele für die Leichlinger Innenstadt im Rahmen des Projektes WupperWandel als Teil der Regionale Entsprechend des 3 Abs. 2 BauGB und gem. Empfehlung des Einzelhandelserlasses sollen darüber hinaus die Unterlagen zum Einzelhandelskonzept öffentlich ausgelegt sowie ins Internet gestellt werden. Die im Rahmen der öffentlichen Beteiligung getätigten relevanten Anmerkungen sind zu berücksichtigen. 2

7 2. Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 2.1 Bauplanungsrecht Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein langjährig bewährtes planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann: Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe (bis zur Grenze der Großflächigkeit) nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe in allen Baugebieten vorgesehen: Einzelhandelsbetriebe sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO), in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 BauNVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden: liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab 800 m² Verkaufsfläche) 1 dann: liegen wesentliche Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig. 1 vgl. Urteile BVerwG ( ), Az. BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C

8 Für Standorte ohne Bebauungsplan konnten derartige Bestimmungen bisher nur eingeschränkt angewendet werden. Mit der Novellierung des BauGB im Jahr 2004 wurde der 34 Abs. 3 eingeführt: Von Vorhaben nach Abs. 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein 1. Damit ist ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich u. a. dann nicht mehr zulässig, wenn mit schädlichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Standortkommune oder in den Nachbarkommunen zu rechnen ist. Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche gewinnt dadurch erheblich an Bedeutung, auch wenn er bereits vor 2004 im Rahmen des 11 Abs. 3 BauNVO verwendet wurde. Allerdings ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass im Rahmen eines Bebauungsplanes die Planungsabsicht der Kommune eindeutiger umgesetzt werden kann, so dass bei städtebaulich nicht erwünschten Standorten eine Bebauungsplanung sinnvoll ist. Eine neue Festsetzungsmöglichkeit für den nicht beplanten Innenbereichen nach 34 BauGB bietet seit dem der 9 Abs. 2a BauGB. Zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche kann in einem einfachen Bebauungsplan als generelle Regelung für ein größeres Gebiet festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Es sind nur bestimmte Arten der zulässigen Nutzungen (z. B. großflächiger Einzelhandel ) betroffen, detaillierte Festsetzungen bezüglich spezifischer Sortimente oder Verkaufsflächen sind nicht möglich. Es können unterschiedliche Festsetzungen für Teile des räumlichen Geltungsbereiches vorgenommen werden. In der Begründung des einfachen Bebauungsplanes ist u. a. auf ein städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. d. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zurückzugreifen, welches konkrete Aussagen zu den vorhandenen oder geplanten zentralen Versorgungsbereichen enthält. Mit dem Bauplanungsrecht haben die Städte und Gemeinden ein effizientes und flexibles Instrument in der Hand, Ansiedlungswünsche von Handelsbetrieben zu steuern und städtebaulich als nicht verträglich eingestufte Ansiedlungsbegehren abzulehnen, zum Beispiel durch: 1 34 Abs. 3 BauGB i. d. F. der Bek. vom , geändert durch Art. I des Gesetzes vom

9 Anpassung alter Bebauungspläne auf die aktuelle BauNVO Ausweisung von Sondergebieten mit Konkretisierung der Nutzungsart (Zweckbestimmung, Festsetzung der Geschossfläche, Verkaufsfläche und Sortimente) Festsetzung oder Ausschluss von Nutzungsarten in einfachen Bebauungsplänen ( 9 Abs. 2a BauGB) differenzierende Festsetzungen in Bebauungsplänen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben ( 1 Abs. 4, 5 und 9 BauNVO). 2.2 Raumordnung und Landesplanung Weitere Steuerungsinstrumente zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsvorhaben geben die Raumordnung und Landesplanung, insbesondere das Landesentwicklungsprogramm Nordrhein-Westfalen sowie der Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen. Bei Einzelhandelsansiedlungen sind die Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms Nordrhein-Westfalen (LEPro) in der Neufassung vom zu berücksichtigen. Der 24 Abs. 3 des Gesetzes zur Landesentwicklung wurde gestrichen und durch den 24 a ersetzt. Dieser sagt u. a. aus, dass Kerngebiete sowie Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden dürfen. 1 1 In seinem Urteil vom (VerfGH 17/08) hat der Verfassungsgerichtshof des Landes Nordrhein-Westfalen festgestellt, dass 24a LEPro verfassungswidrig und damit nichtig ist. Im Wesentlichen verletzt die Norm das gemeindliche Recht auf Selbstverwaltung. Im Übrigen handelt es sich bei 24a LEPro um geltendes Recht. Zwar hat das Oberverwaltungsgericht des Landes Nordrhein-Westfalen in seinem Urteil vom (AZ: 10 A 1676/08) die Verfassungsmäßigkeit und mithin die Wirksamkeit der gesamten Norm infrage gestellt, jedoch hatte mangels Entscheidungserheblichkeit keine Vorlage an den Verfassungsgerichtshof NRW zu erfolgen. Die Feststellung der Verfassungswidrigkeit und der damit verbundenen Nichtigkeit unterblieb daher im Ergebnis. Nichts desto trotz ist davon auszugehen, dass es in absehbarer Zeit zu einer Klage kommen wird, bei der die Wirksamkeit des 24a LEPro eine tragende Rolle spielen wird. Dann wird es zur Vorlage und Normenkontrolle kommen, wobei zunächst davon ausgegangen werden kann, dass dies auch zur Nichtigkeit des 24a LEPro führen wird. Indes sind Entscheidungen der Verfassungsgerichtsbarkeiten immer ungewiss und können wegen ihrer politischen Tragweite kaum vorhergesehen werden. 5

10 Für Einzelhandelsprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten trifft das Gesetz zur Neufassung des 24 a Abs. 2 folgende Aussagen: Zentrale Versorgungsbereiche legen die Gemeinden als Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren räumlich und funktional fest. Standorte für Vorhaben i. S. von 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in Hauptzentren (Innenstädte bzw. Ortsmitten der Gemeinden) und Nebenzentren (Stadtteilzentren) liegen, die sich auszeichnen durch: ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiches und eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz. Die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente werden von der Gemeinde festgelegt. Bei Festelegung der zentrenrelevanten Sortimente sind die in der Anlage aufgeführten zentrenrelevanten Leitsortimente zu beachten. Ü- bersteigt der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben in Hauptzentren die Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet, in Nebenzentren die Kaufkraft der Einwohner in den funktional zugeordneten Stadtteilen, weder in allen noch in einzelnen der vorgesehenen Sortimentsgruppen, kann i. d. R. davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung i. S. von Absatz 1, Satz 3, vorliegt. Für Einzelhandelsprojekte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten trifft das Gesetz zur Neufassung des 24 a Abs. 3 folgende Aussagen: Sondergebiete für Vorhaben i. S. von 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden, wenn: der Standort innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiches liegt und der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche, jedoch nicht mehr als m² beträgt. Übersteigt der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben für nicht zentrenrelevante Kernsortimente die entsprechende Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet nicht, kann i. d. R. davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung i. S. von Absatz 1, Satz 3, vorliegt. 6

11 Mit Blick auf die jüngste Rechtsprechung 1 ist festzuhalten, dass die Regelungen des 24a LEPro NRW nicht mehr Ziele, sondern Grundsätze der Raumordnung darstellen, die im Rahmen der örtlichen Bauleitplanung in die Abwägung einzustellen sind. Der Einzelhandelserlass 2 Nordrhein-Westfalen vom konkretisiert die Regelungen aus 24 a LEPro und gibt Empfehlungen für die gemeindliche Planung (gemeindliche Einzelhandelskonzepte, Bauleitplanung etc). Insbesondere die im Einzelhandelserlass enthaltenen Aussagen zur Ansiedlung von Lebensmittelmärkten sind von Bedeutung. Demnach können großflächige Lebensmittelmärkte ohne Auswirkungen im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO auch in Nahversorgungszentren und außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen zugelassen werden. Der Einzelhandelserlass zitiert an dieser Stelle die Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und 11 Abs. 3 BauN- VO. Demnach ist auch bei großflächigen Lebensmittelmärkten nicht von Auswirkungen auszugehen, wenn der Flächenanteil für nicht nahversorgungsrelevante Sortimente weniger als 10 % der Verkaufsfläche beträgt, der Standort verbrauchernah, hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens verträglich sowie städtebaulich integriert ist, der voraussichtliche Gesamtumsatz des Vorhabens 35 % der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Nahbereich nicht übersteigt; als Nahbereich ist abhängig von siedlungsstrukturellen und zentralörtlichen Gegebenheiten ein Radius von ca m anzusetzen. 1 2 Verfassungsgerichtshof NRW, VerfGH 18/08, vom und Oberverwaltungsgericht NRW, 10 A 1676/08, vom ; letzteres Urteil wurde vom Bundesverwaltungsgericht am bestätigt. Ansiedlung von Einzelhandelsgroßbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass NRW) gem. Rd.Erl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr V.4 / VI A u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand, und Energie 322 / v

12 3. Standortbeschreibung und wesentliche Strukturdaten der Stadt Leichlingen 3.1 Räumliche Situation und Bevölkerung Die Stadt Leichlingen (Rheinisch-Bergischer Kreis) liegt im Regierungsbezirk Köln und ist landschaftlich stark durch den Übergang der Kölner Bucht zu den Ausläufern des Bergischen Landes sowie den Flusslauf der Wupper geprägt. In der Landesplanung ist Leichlingen als Mittelzentrum ausgewiesen. Im Norden und im Süden von Leichlingen liegen die Oberzentren Düsseldorf und Köln (jeweils ca. 25 km), im Norden, im Süden und im Westen grenzen die Mittelzentren Solingen, Leverkusen und Langenfeld (Rheinland) unmittelbar an das Stadtgebiet an. Leichlingen als Einzelhandelsstandort ist damit einem intensiven Standortwettbewerb ausgesetzt. Die Stadt Leichlingen liegt in verkehrsgünstiger Lage direkt an der Autobahn A 3, jedoch ohne eigene Anschlussstelle. Die Anbindung an die Autobahn erfolgt über die Anschlussstelle Langenfeld-Immigrath (A 542) im Westen bzw. Opladen (B 8) im Süden. Der Stadtkern von Leichlingen ist somit in weniger als 10 Pkw-Minuten erreichbar. Den Verkehr innerhalb des Stadtgebietes und in benachbarte Städte und Gemeinden übernehmen in erster Linie eine Reihe von Landes- und Kreisstraßen. Leichlingen verfügt mit einem Bahnhof über einen Anschluss an das regionale DB-Netz mit halbstündlichen Verbindungen nach Köln und Wuppertal und ist außerdem dem Verkehrsverbund Rhein-Sieg (VRS) angeschlossen. Innerhalb des Stadtgebietes ist mit mehreren Buslinien und einem innovativen Bürgerbussystem eine gute und flexible Ausgestaltung des öffentlichen Personennahverkehrs gegeben. Trotz der guten verkehrlichen Erreichbarkeit ist davon auszugehen, dass der Einzelhandelsstandort Leichlingen aktuell von vereinzelten Betrieben abgesehen kein wesentliches überörtliches Einzugsgebiet erschließen kann. Dies ist insbesondere mit der Wettbewerbs- bzw. Angebotssituation im regionalen Umfeld (v. a. Köln, Leverkusen, Düsseldorf, Langenfeld) sowie mit den topographischen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten Leichlingens begründet. 8

13 Derzeit leben in Leichlingen ca Einwohner 1 ; für Leichlingen ist, ebenso wie für den gesamten Rheinisch-Bergischen Kreis, für die vergangenen Jahre eine leicht positive Bevölkerungsentwicklung festzuhalten. Bis zum Jahr 2020 ist gemäß Prognose der Bertelsmann Stiftung von einer stabilen Bevölkerungszahl auszugehen. Die Bevölkerung im Stadtgebiet von Leichlingen verteilt sich auf die zwei Hauptorte Leichlingen und Witzhelden sowie eine Vielzahl kleinerer, dispers gelegener Siedlungsbereiche. Den größten und bevölkerungsreichsten Siedlungsschwerpunkt bildet die Kernstadt Leichlingen, der ca bzw. ca. 73 % der Gesamtbevölkerung Leichlingens zuzuordnen sind. Auf das östliche Stadtgebiet mit dem Hauptort Witzhelden und seinen zahlreichen umliegenden Kleinsiedlungsflächen entfallen ca Einwohner. Witzhelden ist mit ca. 8 km Entfernung deutlich von der Kernstadt abgesetzt und bereits deutlich ländlich geprägt. 3.2 Wesentliche Einzelhandelslagen In Leichlingen ist aktuell auf folgende wesentliche Einzelhandelslagen hinzuweisen: Die Innenstadt von Leichlingen wird durch den gewachsenen Kern beiderseits der Wupper gebildet. Die Haupteinkaufslagen stellen dabei im Wesentlichen die Brückenstraße, Gartenstraße und Kirchstraße sowie das im Rahmen der Stadtsanierung errichtete Brückerfeld mit dem Marktplatz dar, mit Ausläufern des Handelsbesatzes in der Montanusstraße, der Bahnhofstraße und der Marktstraße. Größter Innenstadtanbieter ist ein großer Supermarkt (Kaufpark) an der Neukirchener Straße. In der übrigen Innenstadt ist ein ausschließlich kleinflächiger Einzelhandelsbesatz mit schwerpunktmäßig Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs prägend. Der dörflich geprägte Ortskern von Witzhelden konzentriert sich auf den Bereich der Hauptstraße rund um die Kirche sowie die Solinger Straße und weist einen homogen gestalteten Kern mit verschieferten Fachwerkhäusern bergischer Bauart auf. Im nördlichen Bereich ist mit einem neu errichteten Edeka-Markt ein moderner und zeitgemäßer Vollsortimenter ansässig, der wesentliche Nahversorgungsfunktionen für das gesamte östliche Stadtgebiet übernimmt. 1 Quelle: Stadt Leichlingen, Stand:

14 Eine wesentliche dezentrale, autokundenorientierte Einkaufslage, auf das sich mittel- und großflächige Handelsformate (z. B. Lebensmittel-SB-Märkte, Fachmärkte) konzentrieren, ist in Leichlingen derzeit nicht vorhanden. Diese Betriebsformen sind in der Kernstadt Leichlingen auf mehrere Gebiete, z. B. Gewerbegebiet Further Weg (Bau- und Heimwerkerbedarf) oder Bereich Moltkestraße / Walter-Frese-Straße (Lebensmitteldiscountmarkt, Getränkemarkt), festzustellen (vgl. Karte 1). 10

15 für die Stadt Leichlingen Karte 1: Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Leichlingen Legende Betriebe > 400 m² VK Lebensmittelbetriebe Nonfoodanbieter 1 Kaufpark 2 Kaiser s 3 Aldi 4 Lidl 5 Plus (mittlerweile Netto) 6 Conrads Obstanbau 7 Trinkgut 8 Edeka Bonus 9 dm 10 Ihr Platz 11 Holzfachmarkt Wieland 12 Leichlinger Blumenkorb 13 Schmidthaus, Obst, Gemüse, Pflanzen 14 Zimmer Gartenland Quelle: GMA-Darstellung 2009, Kartengrundlage: Amtliche Stadtkarte Leichlingen. 11

16 II. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Leichlingen 1. Grundlagen der Kaufkraftberechnung Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) pro Kopf der Wohnbevölkerung im Jahr 2009 bei ca Davon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel ca p. a. Nichtlebensmittel ca p. a. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die regionalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Für die Stadt Leichlingen ist von einem überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten auszugehen Aktuelles Kaufkraftvolumen Bei Zugrundelegung der aktuellen Einwohnerwerte (ca ) und des Kaufkraftniveaus errechnet sich ein jährliches einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen in Leichlingen von (vgl. Tabelle 1) ca. 171,1 Mio.. Differenziert nach Hauptwarengruppen entfallen ca. 58,1 Mio. (= ca. 34 %) auf Nahrungs- und Genussmittel, ca. 113,0 Mio. (= ca. 66 %) auf Nichtlebensmittel. Damit ist im Vergleich zur Einzelhandelsuntersuchung aus dem Jahr 2004 / 2005 ein deutlicher Kaufkraftzuwachs festzustellen, der sowohl mit Änderungen bei der methodi- 1 Die GfK Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Für die Stadt Leichlingen liegt der Kaufkraftkoeffizient bei 115,1 und damit über dem Bundesdurchschnitt (= 100). Werte über 100 deuten auf ein im Vergleich zum Bundesdurchschnitt höheres Kaufkraftniveau, Werte unter 100 auf ein unter dem Bundesdurchschnitt liegendes Niveau hin. 12

17 schen Vorgehensweise 1 als auch mit einer in den vergangenen Jahren anhaltenden positiven Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leichlingen, einem Zuwachs der Pro-Kopf- Kaufkraft sowie einem Anstieg der lokalen Kaufkraftkennziffer begründet ist. 3. Kaufkraftprognose Die Kaufkraftprognose für das Jahr 2020 basiert auf folgenden Annahmen: Umgerechnet auf den wertmäßigen Gesamtverbrauch ergeben sich reale Kaufkraftsteigerungen, doch wird der aus dem verfügbaren Einkommen in den stationären Einzelhandel fließende Anteil eher zurückgehen, d. h. die realen Umsatzsteigerungen im stationären Einzelhandel bleiben hinter den Einkommenszuwächsen zurück. Dies liegt zum Einen daran, dass die Preise für Dienstleistungen, Mieten (inkl. Heizkosten) etc. insgesamt schneller steigen als die Preise für Einzelhandelswaren, und ist zum Anderen mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und dem daraus abzuleitenden Verbraucherverhalten zu erklären (z. B. Zunahme von E-Commerce = Einkaufen im Internet). Die Zahl der Privathaushalte wird dem bundesweiten Trend entsprechend leicht ansteigen, was in begrenztem Umfang positive Impulse auslöst. Die dem Einzelhandel zufließenden Einkommenszuwächse werden sich unterschiedlich auf die einzelnen Branchen auswirken, wobei diejenigen Branchen, die dem Freizeitsektor zuzuordnen sind, höhere reale Zuwächse erfahren dürften. So wird davon ausgegangen, dass die Entwicklung der Pro-Kopf-Ausgaben z. B. für Sportartikel und Unterhaltungselektronik einen Wert von über 1 % p. a. einnehmen wird, während für Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit / Körperpflege und Bekleidung deutlich geringere jährliche Wachstumsraten zu verzeichnen sein werden. 1 So wurde in der Untersuchung aus dem Jahr 2004 / 2005 der Anteil der Kaufkraft für rezeptpflichtige Medikamente im Segment Gesundheit / Körperpflege nicht berücksichtigt. 13

18 Die zugrunde liegende Bevölkerungsprognose sieht für Leichlingen bis 2020 eine stabile Einwohnerzahl (ca. + 0,1 %) vor. 1 Bei Zugrundelegung der genannten Prämissen errechnet sich für das Jahr 2020 ein Kaufkraftvolumen in Leichlingen von (vgl. Tabelle 1) ca. 175,7 Mio.. Damit handelt es sich gegenüber heute um einen Anstieg der Kaufkraft um ca. 2,7 %. Tabelle 1: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Leichlingen Daten Kaufkraft in Mio. Branchen Nahrungs- und Genussmittel 58,1 59,6 Gesundheit, Körperpflege 20,8 21,9 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 3,7 3,8 überwiegend kurzfristiger Bedarf 82,6 85,3 Bücher, Schreib-, Spielwaren 8,4 8,5 Bekleidung, Schuhe, Sport 21,9 22,5 überwiegend mittelfristiger Bedarf 30,3 31,0 Elektrowaren 15,3 15,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel 16,8 17,1 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf, Teppiche 14,6 14,8 Optik, Uhren / Schmuck 3,4 3,5 sonstiger Einzelhandel* 8,1 8,1 überwiegend langfristiger Bedarf 58,2 59,4 Einzelhandel gesamt 171,1 175,7 * Sonstiger Einzelhandel: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) Quelle: GMA-Berechnungen 2009 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 1 GMA-Berechnungen auf Basis der Bevölkerungsprognose der Bertelsmann Stiftung (Bertelsmann Stiftung, Wegweiser Kommune). 14

19 III. Einzelhandelsangebot in Leichlingen 1. Einzelhandelsbestand 1.1 Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt Im Jahr 2004 / 2005 wurde durch GMA-Mitarbeiter eine vollständige Erhebung der Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks in Leichlingen durchgeführt; diese Daten wurden im November 2009 durch eine Vollerhebung einer Aktualisierung unterzogen (vgl. Tabelle 2). Zum Zeitpunkt der Erhebungen gab es in der Stadt Leichlingen insgesamt 161 Einzelhandelsbetriebe ca m² Verkaufsfläche ca. 89,9 Mio. Bruttoumsatzleistung p. a. Der Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel wurden zugeordnet: ca m² VK (= ca. 49 % der Gesamtverkaufsfläche) ca. 44,5 Mio. Bruttoumsatzleistung (= ca. 49 % des Gesamtumsatzes) Auf die Hauptwarengruppe Nichtlebensmittel entfielen: ca m² VK (= ca. 51 % der Gesamtverkaufsfläche) ca. 45,4 Mio. Bruttoumsatzleistung (= ca. 51 % des Gesamtumsatzes) Differenziert nach Branchen liegt der eindeutige Angebotsschwerpunkt des Leichlinger Einzelhandels bei Nahrungs- und Genussmitteln (ca. 49 % der Verkaufsfläche). Die sonstigen Branchen verfügen demgegenüber über deutlich geringere Flächenanteile (z. B. Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf mit ca. 13 % und Gesundheit / Körperpflege mit ca. 9 %). 15

20 Tabelle 2: Einzelhandelsbestand nach Branchen in der Stadt Leichlingen Daten Umsatz Branchen / VK in m² in Mio. 1 Bedarfsbereiche Nahrungs- und Genussmittel ,5 Gesundheit, Körperpflege ,0 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 380 2,3 überwiegend kurzfristiger Bedarf ,8 Bücher, Schreib-, Spielwaren 800 3,9 Bekleidung ,5 Schuhe, Sport 730 2,1 überwiegend mittelfristiger Bedarf ,5 Elektrowaren 770 3,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel ,0 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf, Teppiche ,1 Optik, Uhren / Schmuck 240 2,1 sonstiger Einzelhandel ,1 überwiegend langfristiger Bedarf ,6 Einzelhandel gesamt ,9 1 bereinigte Werte, d. h. Umsätze von Mehrbranchenunternehmen (z. B. Supermärkte) wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet. 2 Sonstiger Einzelhandel: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) Quelle: GMA-Erhebungen 2009 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 1.2 Einzelhandelsbestand nach Stadtteilen Unter Verwendung der Stadtteilgliederung der Stadt Leichlingen entfallen ca. 87 % der Gesamtverkaufsfläche auf die Kernstadt Leichlingen, was insbesondere auf den Einzelhandelsbestand in der Innenstadt zurückzuführen ist. Darüber hinaus sind mehrere z. T. großflächige Betriebe außerhalb der Innenstadt verteilt. Etwa 13 % der Verkaufsfläche befinden sich demnach im Stadtteil Witzhelden, der Versorgungsfunktionen für das östliche Stadtgebiet übernimmt. Hier ist mit einem Edeka Supermarkt ein großflächiger Anbieter vorhanden, der durch mehrere Betriebe insbesondere des kurzfristigen Bedarfs ergänzt wird (vgl. Tabelle 3). 16

21 Tabelle 3: Einzelhandelsbestand nach Stadtteilen Stadtteil Betriebe Verkaufsfläche Umsatz Anzahl in % in m² in % in Mio. in % Leichlingen ,0 87 Witzhelden ,9 13 Stadt Leichlingen insgesamt ,9 100 Quelle: GMA-Erhebungen 2009 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 1.3 Einzelhandelsbestand nach Standortlagen Abbildung 1 und Tabelle 4 stellen die Verteilung des Einzelhandelsbestandes nach Lagekategorien dar. Es wird deutlich, dass 58 % der Betriebe und 48 % der Verkaufsfläche auf die Innenstadt Leichlingen 1 entfallen. Danach folgen sonstige Lagen im Stadtteil Leichlingen (39 % der Verkaufsfläche). Der Anteil des Ortskerns Witzhelden 2 macht ca. 9 % der Gesamtverkaufsflächen Leichlingens aus. Auf den übrigen Stadtteil Witzhelden entfallen ca. 4 % der Verkaufsfläche. Damit erreicht die Innenstadt einen vergleichsweise hohen Anteil am Einzelhandelsbestand in Leichlingen, was auch auf die geringe Ausstattung mit mittel- und großflächigen Betrieben außerhalb der zentralen Lagen zurückzuführen ist. 1 2 Abgrenzung der Innenstadt von 2004 / Abgrenzung Ortskern Witzhelden

22 Abbildung 1: Anzahl der Betriebe und Verkaufsflächen nach Lagen im Stadtgebiet Betriebe Verkaufsfläche in m² 11% 3% 9% 4% 28% 58% 39% 48% Innenstadt Leichlingen* übrige Lagen im Stadtteil Leichlingen Ortskern Witzhelden** übrige Lagen im Stadtgebiet Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt. * Abgrenzung der Innenstadt 2004 / 2005 ** Abgrenzung Ortskern Witzhelden 2009 Quelle: GMA-Auswertung Der Verkaufsflächenschwerpunkt in der Innenstadt von Leichlingen liegt mit über m² eindeutig im Nahrungs- und Genussmittelsektor, gefolgt von Gesundheit, Körperpflege und Bekleidung. Im Ortskern Witzhelden sind überwiegend Angebote des kurzfristigen Bedarfs prägend, während im übrigen Stadtgebiet Leichlingens vor allem Lebensmittelbetriebe und Betriebe des Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarfs die größte Verkaufsfläche ausmachen (vgl. Tabelle 4). Damit wird deutlich, dass zentrenrelevante Sortimente (z. B. Bücher, Bekleidung, Elektrowaren) der planerischen Zielvorstellung entsprechend sich ausschließlich in zentralen Versorgungsbereichen befinden. Nicht zentrenrelevante Sortimente wie Bau-, Gartenbedarf, Möbel befinden sich im Wesentlichen außerhalb der Zentren, was ebenfalls als standortangepasst zu bewerten ist. 18

23 Tabelle 4: Einzelhandelsbestand nach Lagekategorien Innenstadt übrige Lagen 1 Ortskern Witzhelden2 Branchen Leichlingen im Stadtgebiet Summe VK in m² VK in m² in % VK in m² in % VK in m² in % Nahrungs- und Genussmittel , , , Gesundheit, Körperpflege ,5 * * * * Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 300 2,6 * * * * 380 überwiegend kurzfristiger Bedarf , , , Bücher, Schreib-, Spielwaren 720 6,3 * * * * 800 Bekleidung , , Schuhe, Sport 730 6, überwiegend mittelfristiger Bedarf ,1 * * * * Elektrowaren 620 5,4 * * * * 770 Hausrat, Einrichtung, Möbel ,2 * * * * Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf, Teppiche 120 1, , Optik, Uhren / Schmuck 240 2, sonstiger Einzelhandel , ,0 490 überwiegend langfristiger Bedarf ,3 * * * * Einzelhandel gesamt , , , Zuordnung der Verkaufsfläche nach Sortimentsschwerpunkt Abgrenzung der Innenstadt 2004 / 2005 Abgrenzung Ortskern Witzhelden 2010 Sonstiger Einzelhandel: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) * aus Datenschutzgründen kein Einzelausweis möglich - kein Angebot vorhanden Quelle: GMA-Erhebungen 2009 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 19

24 2. Verkaufsflächenausstattung und Kaufkraftbewegungen Die Gegenüberstellung der Verkaufsflächenausstattung je Einwohner in Leichlingen mit dem Durchschnitt der GMA-Kennziffer zeigt, dass die Einzelhandelsausstattung Leichlingens insgesamt als unterdurchschnittlich zu bewerten ist (vgl. Abbildung 2). So ist mit Ausnahme des Segments Gesundheit / Körperpflege in allen Warengruppen eine geringe Verkaufsflächenausstattung festzustellen. In diesem Zusammenhang ist allerdings auch die besondere Lage Leichlingens zwischen den Oberzentren Düsseldorf und Köln sowie die unmittelbare Nähe zu konkurrierenden Mittelzentren (v. a. Leverkusen, Langenfeld) zu beachten. Ein reiner Ausbau der Verkaufsfläche ist nicht in allen Branchen zu empfehlen bzw. umzusetzen; Empfehlungen hierzu folgen in Kapitel III., 4. Abbildung 2: Verkaufsflächenausstattung in Leichlingen nach Branchen VK / EW VK- Ausstattung in m² je EW GMA- Kennziffer EW Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit / Körperpflege Blumen / Pflanzen, zoolog. Bedarf Bücher, Schreib-, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerkerund Gartenbedarf* Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel gesamt Quelle: GMA-Erhebungen 2009, GMA-Grundlagenuntersuchung Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2007, Durchschnitt für Städte zwischen und Einwohner Bei der Berechnung der Kaufkraftbewegungen wird ermittelt, wie viel der Kaufkraft der Wohnbevölkerung durch den Einzelhandel in der Stadt Leichlingen vor Ort gebunden wird 20

25 (Kaufkraftbindung), wie viel Kaufkraft an andere Einkaufsstandorte fließt (Kaufkraftabfluss) und wie hoch der Umsatz des Einzelhandels in der Stadt Leichlingen mit auswärtigen Kunden ist (Kaufkraftzufluss). Die Berechnung für den Einzelhandel der Stadt Leichlingen insgesamt stellt sich wie folgt dar: 1 ca. 89,9 Mio. Gesamtumsatz - ca. 9,1 Mio. Kaufkraftzufluss (Umsatz mit auswärtigen Kunden) = ca. 80,8 Mio. Umsatz der Wohnbevölkerung der Stadt Leichlingen Zur Ermittlung der Kaufkraftbindung wird der Umsatz durch die Wohnbevölkerung der Kaufkraft der Bevölkerung der Stadt Leichlingen gegenübergestellt: ca. 80,8 Mio. Umsatz Wohnbevölkerung ca. 171,1 Mio. Kaufkraft Wohnbevölkerung = ca. 47 % Kaufkraftbindung Der Einzelhandel in der Stadt Leichlingen bindet gegenwärtig insgesamt ca. 47 % der vorhandenen Kaufkraft, d. h. mehr als die Hälfte der Kaufkraft fließt an andere Einkaufsorte ab. Etwa 10 % des Einzelhandelsumsatzes in der Stadt Leichlingen werden mit auswärtigen Kunden erzielt. Zwischen den einzelnen Warengruppen bestehen z. T. deutliche Unterschiede; die höchsten Kaufkraftbindungsquoten werden in den Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs (ca. 72 %) erreicht, während die Kaufkraftbindung in den Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs sehr variiert, aber insgesamt deutlich niedriger ausfällt (insgesamt 33 bzw. 20 %), so dass die Kaufkraft in zahlreichen Branchen außerhalb Leichlingens umsatzwirksam wird (vgl. Tabelle 5). 1 GMA-Berechnungen auf Basis der Einzelhandelsausstattung in Leichlingen sowie der Wettbewerbssituation im Umland, der Verkehrs- und Siedlungsstrukturen sowie von Zeit- Distanz-Werten. Die Umsatzermittlung erfolgt auf einzelbetrieblicher Ebene anhand bundesdurchschnittlicher Kennziffern, die an die örtliche Situation angepasst werden. 21

26 Tabelle 5: Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen Warengruppe Kaufkraft in Mio. Gesamtumsatz in Mio. davon Umsatz mit auswärtigen Kunden in Mio. in Mio. Kaufkraftbindung in der Stadt Leichlingen in % der Kaufkraft Kaufkraftabfluss aus der Stadt Leichlingen in Mio. in % der Kaufkraft Nahrungs- und Genussmittel 58,1 44,5 3,6 40, ,2 30 Gesundheit, Körperpflege 20,8 18,0 1,6 16,4 79 4,4 21 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 3,7 2,3 0,2 2,1 57 1,6 43 kurzfristiger Bedarf 82,6 64,8 5,4 59, ,2 28 Bücher, Schreib- und Spielwaren 8,4 3,9 0,4 3,5 42 4,9 58 Bekleidung, Schuhe, Sport 21,9 7,6 1,2 6, ,5 71 mittelfristiger Bedarf 30,3 11,5 1,6 9, ,4 67 Elektrowaren 15,3 3,3 0,5 2, ,5 82 Hausrat, Möbel, Einrichtungen 16,8 4,0 0,7 3, ,5 80 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf, Teppiche 14,6 3,1 0,5 2, ,0 82 Optik / Akustik, Uhren / Schmuck 3,4 2,1 0,2 1,9 56 1,5 44 sonstiger Einzelhandel* 8,1 1,1 0,2 0,9 11 7,2 89 langfristiger Bedarf 58,2 13,6 2,1 11, ,7 80 Nichtlebensmittel gesamt 113,0 45,4 5,5 39, ,1 65 Einzelhandel gesamt 171,1 89,9 9,1 80, ,3 53 * sonstiger Einzelhandel: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) Quelle: GMA-Berechnungen 2010 (ca.-werte, gerundet) 22

27 3. Entwicklung des Einzelhandelsbestandes seit dem Jahr 2004 / 2005 Seit dem Jahr 2004 / 2005 hat sich in Leichlingen die Gesamtverkaufsfläche um ca m² reduziert, was einem prozentualen Rückgang von 6,6 % entspricht. Dies ist insbesondere auf die Betriebsaufgabe einzelner mittel- und großflächiger Anbieter im Nichtlebensmittelsegment (z. B. Leichlinger Blütencenter) zurückzuführen. Eine positive Flächenentwicklung ist zwar im Lebensmittelsegment zu verzeichnen, die jedoch die Flächenabgänge nicht kompensieren konnte. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass in einem Mittelzentrum wie Leichlingen schon einzelne Neueröffnungen oder Geschäftsaufgaben einen enormen statistischen Einfluss ausüben. So verdoppelte beispielsweise die Neuansiedlung des Edeka-Marktes in Witzhelden die Verkaufsfläche im Zentrum Witzhelden, wohingegen der Wegfall der Gewächshäuser des Leichlinger Blütencenters eine enorme Auswirkung auf die Verkaufsflächenausstattung in der Kernstadt Leichlingen hatte. Die tatsächliche Auswirkung auf die Einzelhandelssituation Leichlingens ist daher eindeutig geringer einzuschätzen. Differenziert nach Lagekategorien ist für die Innenstadt ein Verkaufsflächenrückgang um ca m² festzustellen (hervorgerufen insbesondere durch die Betriebsverlagerung des Plus Lebensmitteldiscountmarktes aus der Innenstadt), während im Ortskern Witzhelden die Verkaufsfläche nahezu verdoppelt wurde; dies ist in erster Linie auf die Ansiedlung eines leistungsfähigen Lebensmittelanbieter (Edeka Supermarkt) zurückzuführen. Im übrigen Stadtgebiet sank die Verkaufsfläche um insgesamt m², wofür u. a. die Betriebsaufgabe des Leichlinger Blütencenter anzuführen ist 1 (vgl. Abbildung 3 und Tabelle 6). 1 Aufgrund der Erhebungsmethodik wurden 2005 auch die Gewächshausflächen des Leichlinger Blütencenters zur Verkaufsfläche gezählt. Aus diesem Grund hat die Betriebsaufgabe des Leichlinger Blütencenters einen ernormen statistischen Einfluss auf die vorliegende Auswertung; die Zahlen sind daher nicht uneingeschränkt miteinander vergleichbar. Der tatsächliche Rückgang an Verkaufsfläche fällt in Leichlingen daher geringer aus als dargestellt. 23

28 Abbildung 3: Entwicklung der Verkaufsflächen seit 2004 / 2005 nach Lagen VK in m² v. a. Plus v. a. Leichlinger Blütencenter Innenstadt* v. a. Edeka Bonus Zentrum Witzhelden** übriges Stadtgebiet gesamt 2004 / * Abgrenzung der Innenstadt 2004 / 2005 ** Abgrenzung Ortskern Witzhelden 2009 Quelle: GMA-Erhebungen 2004 / 2005 und 2009 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 24

29 Tabelle 6: Entwicklung der Verkaufsflächen in der Stadt Leichlingen seit dem Jahr 2004 / 2005 nach Branchen Branchen Verkaufsfläche in m² Veränderung 2004 / absolut in % Begründung wesentlicher Veränderungen Nahrungs- und Genussmittel ,9 + Edeka Bonus + Lidl + Verlagerung / Erweiterung Plus Gesundheit, Körperpflege ,0-1 Apotheke Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf ,3 + Holland Blumenmarkt überwiegend kurzfristiger Bedarf ,3 Bücher, Schreib-, Spielwaren ,8 Bekleidung, Schuhe, Sport überwiegend mittelfristiger Bedarf ,5 Elektrowaren ,0 Hausrat, Einrichtung, Möbel ,1 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf, Teppiche Optik, Uhren / Schmuck, sonstiger Einzelhandel - 2 Elektrofachgeschäfte + 1 Telekommunikationsanbieter - 1 Möbelfachgeschäft (per Saldo) + 2 Raumausstatter ,2 - Leichlinger Blütencenter ,5 überwiegend langfristiger Bedarf ,2 Einzelhandel gesamt ,6 1 + Fahrradfachgeschäft + 2 Juweliere - 1 Optiker Aufgrund der Erhebungsmethodik wurden 2005 die Gewächshausflächen des Leichlinger Blütencenters zur Verkaufsfläche gezählt. Dies hat einen ernormen statistischen Einfluss auf die vorliegende Auswertung; die Zahlen sind daher nicht uneingeschränkt miteinander vergleichbar. Der tatsächliche Rückgang an Verkaufsfläche fällt in Leichlingen daher geringer aus als dargestellt. Nach der Erstellung der Einzelhandelsuntersuchung aus dem Jahr 2005 gab es Veränderungen bei der Branchensystematik. Alle Werte wurden jeweils an die aktuelle Branchensystematik angepasst. Zuordnung der Verkaufsfläche nach Sortimentsschwerpunkt Quelle: GMA-Erhebungen 2004 / 2005 und 2009 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 25

30 Vor diesem Hintergrund hat sich auch die Verkaufsflächenausstattung gegenüber 2004 / 2005 rückläufig entwickelt. So wies Leichlingen in der Vorgängeruntersuchung noch eine einwohnerbezogene Verkaufsfläche von insgesamt 935 m² je EW auf, während sie aktuell lediglich rd. 845 m² je EW umfasst. Die positive Entwicklung bei Lebensmitteln hat infolge der gestiegenen Einwohnerzahl nur einen marginalen Anstieg von 397 m² auf 414 m² je EW bewirkt. Im Nichtlebensmittelsegment hat sich die Flächenausstattung von 538 m² auf 431 m² je EW reduziert. Die Versorgungssituation bei Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs und hier insbesondere bei Nahrungs- und Genussmitteln konnte insgesamt verbessert werden (Ansiedlung Edeka Supermarkt im Ortskern Witzhelden, Ansiedlung Lidl Discountmarkt in Leichlingen). Im Hinblick auf die Entwicklung der Kaufkraftbindung für den Einzelhandel insgesamt ist hingegen ein Rückgang zu verzeichnen. Dieser fällt jedoch vergleichsweise gering aus (von 49 % auf ca. 47 %), was auf die Leistungsfähigkeit einzelner Branchen zurückzuführen ist. So haben sich umsatzstarke Branchen (v. a. Lebensmittel) zwischen 2004 / 2005 positiv entwickelt, während umsatzschwächere Branchen (v. a. Gartenbedarf) Flächenrückgänge zu verzeichnen hatten. Tabelle 7: Entwicklung der Kaufkraftbindungsquoten bei Nahrungs- und Genussmitteln und Nichtlebensmitteln im Vergleich zum Jahr 2004 / Branchen Kaufkraftbindung in % 2004 / Differenz in %-Pkten. Nahrungs- und Genussmittel Nichtlebensmittel Einzelhandel gesamt Quelle: GMA-Untersuchung 2004 / 2005 und 2009 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Insgesamt ist festzuhalten, dass die Innenstadt Leichlingens im städtischen Standortgefüge noch über eine relativ hohe Versorgungsbedeutung verfügt. Zwar gab es in den letzten Jahren Flächenabgänge, diesen stand jedoch keine wie in vielen anderen Mittelzentren in Deutschland übermäßige Flächenexpansion in dezentralen, autokundenorientierten 1 Seit der Untersuchung aus dem Jahr 2004 / 2005 wird bei der Umsatzbewertung der Apotheken auch der mit rezeptpflichtigen Medikamenten erzielte Umsatzanteil berücksichtigt. 26

31 Lagen gegenüber (v. a. durch Fachmärkte), so dass die wettbewerblichen Rahmenbedingungen zumindest im Stadtgebiet als vergleichsweise stabil zu bezeichnen sind. 4. Zusammenfassende Bewertung und Empfehlungen Das vorhandene Einzelhandelsangebot in Leichlingen ist auf Basis der Einwohnerzahl und der zentralörtlichen Funktion unter Berücksichtigung von vergleichbaren Städten wie folgt differenziert nach Warengruppen zu bewerten: Im Nahrungs- und Genussmittelsektor ist mit einem großen Supermarkt (Kaufpark), zwei Supermärkten (Kaiser s, Edeka) sowie drei Discountmärkten ein insgesamt guter Betriebstypenmix festzuhalten. Die Verteilung dieser strukturprägenden Betriebe innerhalb des Stadtgebietes ist als vergleichsweise ausgewogen zu bezeichnen. In diesem Zusammenhang ist insbesondere die Nahversorgungssituation im von der Kernstadt deutlich abgesetzten Ortskern Witzhelden positiv zu bewerten. Auch in der Kernstadt Leichlingen weisen die Lebensmittelmärkte eine räumliche Verteilung auf, die eine überwiegend fußläufige Versorgung der Bevölkerung mit Nahrungs- und Genussmitteln ermöglicht. Ergänzt wird das vorhandene Angebot durch einige Hofdirektverkäufe ortsansässiger Landwirtschaftsbetriebe, mehrere Getränkemärkte / Tankstellen sowie zahlreiche Betriebe des Lebensmittelhandwerks. Im interkommunalen Vergleich ist die Verkaufsflächenausstattung bei Nahrungs- und Genussmitteln jedoch insgesamt als unterdurchschnittlich zu bezeichnen. Auch die Kaufkraftbindung ist mit 70 % für ein Mittelzentrum vergleichsweise gering. Während die Ausstattung im Discountsegment und im Stadtteil Witzhelden als ausreichend zu bewerten ist, ergeben sich insbesondere im Vollsortimentsbereich noch Ergänzungspotenziale im Stadtteil Leichlingen, auch in qualitativer Hinsicht (v. a. vor dem Hintergrund des überdurchschnittlichen Kaufkraftniveaus). Im Bereich Gesundheit / Körperpflege kann die Ausstattung Leichlingens als leicht überdurchschnittlich bewertet werden. Neben einigen Apotheken und einer inhabergeführten Parfümerie ist das Angebot insbesondere durch filialisierte Drogeriemärkte (dm, Ihr Platz, 3x Schlecker) geprägt. Darüber hinaus ist ein Sanitätshaus in Leichlingen ansässig. Bei einer Kaufkraftbindung von 79 % sind zwar 27

32 ebenfalls Kaufkraftabflüsse festzuhalten, jedoch ist die Ausstattung insgesamt als ausreichend zu bezeichnen. Im Sortimentsbereich Blumen, Pflanzen 1, zoologischer Bedarf ist die aktuelle Ausstattung in Leichlingen als unterdurchschnittlich zu bewerten. Bei Blumen ist neben einigen Blumenfachgeschäften auch auf Teilflächen von Gartenbaubetrieben hinzuweisen; bei zoologischem Bedarf ist in Leichlingen gegenwärtig lediglich ein kleinflächiges Fachgeschäft für Tierbedarf in der Leichlinger Innenstadt vertreten, die Nachfrage nach zoologischem Bedarf wird insbesondere durch die Lebensmittel- und Drogeriemärkte bedient. Insbesondere bei zoologischem Bedarf ist mit vergleichsweise hohen Kaufkraftabflüssen (ca. 51 %) zu rechnen, wobei insbesondere auf die Wettbewerbssituation außerhalb Leichlingens (z. B. Fressnapf Märkte in Leverkusen-Opladen und Langenfeld) hinzuweisen ist. Die Warengruppe Bücher, Schreib-, Spielwaren ist in Leichlingen derzeit trotz einer vergleichsweise geringen Verkaufsflächenausstattung qualitativ gut aufgestellt. Das Angebot bei Büchern und Schreibwaren ist durch eine Vielzahl von überwiegend kleinflächigen Fachanbietern geprägt. Bei Büchern ist insbesondere der Anbieter Langen in der Innenstadt zu nennen; Schreib- und Spielwaren werden auf Teilflächen des Kaufpark (großer Supermarkt) und inhabergeführten Betrieben v. a. in der Leichlinger Innenstadt angeboten. Die Kaufkraftbindungsquote ist mit ca. 42 % für ein Mittelzentrum vergleichsweise schwach ausgeprägt, so dass sich in dieser Warengruppe noch Ergänzungspotenziale im kleinflächigen Bereich ergeben. Der Sortimentsbereich Bekleidung, Schuhe, Sport weist im Vergleich zur GMA- Kennziffer eine deutlich unterdurchschnittliche Ausstattung auf; insbesondere ist hier auf das Fehlen von Fachmärkten und ein ausschließlich kleinflächig strukturiertes Angebot hinzuweisen. Der Verkaufsflächenschwerpunkt liegt klar in der Innenstadt mit zahlreichen qualitativ hochwertigen, inhabergeführten Bekleidungs-, Schuh- und Sportanbietern. Der Filialisierungsgrad ist vergleichsweise gering; von den bundesweit agierenden Markenstores sind lediglich Ernsting s Family und Benetton in Leichlingen vertreten. Vor dem Hintergrund der derzeitigen Kaufkraftbindung von 29 % sind insbesondere bei Bekleidung und Schuhen derzeit noch An- 1 im Wesentlichen Zimmerpflanzen und Schnittblumen; Gartenbedarf (Pflanzen, Erde etc.) ist in der Warengruppe Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf berücksichtigt. 28

33 siedlungspotenziale zu sehen, insbesondere durch Ergänzung des Betriebstypenmixes (z. B. Fachmärkte). Dabei sollte die Individualität des bestehenden Facheinzelhandels in dieser Warengruppe erhalten bleiben. Als unterdurchschnittlich ist die Ausstattung im Elektrowarensektor zu bewerten; hier können per Saldo nur 18 % der in Leichlingen vorhandenen Kaufkraft gebunden werden. Wesentliche Anbieter (z. B. Fiebrandt, EP: Clemen) sind dem kleinflächigen Segment zuzuordnen, die sich räumlich auf die Innenstadt konzentrieren. Sowohl unter quantitativen wie qualitativen Gesichtspunkten ist hier Ergänzungsspielraum (z. B. mittel- bis großflächiger Elektrofachmarkt) gegeben, wobei unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten auf mögliche Wettbewerbsbeziehungen zu Standorten von Elektrofachmärkten im Umfeld Leichlingens (u. a. Saturn, Leverkusen) hinzuweisen ist. In der Warengruppe Hausrat, Einrichtung, Möbel ist insgesamt ein deutlich unterdurchschnittlicher Angebotsbesatz für Leichlingen festzuhalten. Insbesondere das Möbelsegment und Angebote bei Heimtextilien sind nur schwach vertreten und werden v. a. durch lokale Anbieter geprägt. Ein größerer Möbelanbieter ist aktuell nicht vorhanden. Dagegen ist die Ausstattung bei Haushaltswaren als grundsätzlich gut zu bewerten; größter Anbieter hier ist ein Kodi Discountmarkt. Außerdem werden Haushaltswaren bzw. Heimtextilien auf Teilflächen von einigen Mehrbranchenunternehmen (z. B. Kaufpark) angeboten. Die Kaufkraftbindung ist mit 20 % vergleichsweise niedrig für ein Mittelzentrum. Vor dem Hintergrund der derzeitigen Angebotssituation ergeben sich Ergänzungspotenziale in erster Linie bei Möbeln und Heimtextilien, wobei hier auch die Wettbewerbssituation im Umland zu beachten ist. In der Branche Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf / Teppiche ist ein deutliches Angebotsdefizit vorhanden. Hier sind einige Gartenbaubetriebe, ein Raiffeisenmarkt sowie mehrere Baustoffhändler und gewerblich orientierte Dienstleistungsbetriebe mit Einzelhandelsflächen ansässig. Mit 18 % wird derzeit nur eine sehr geringe Kaufkraftbindung in Leichlingen erreicht, d. h. es bestehen deutliche Kaufkraftabflüsse an Standorte außerhalb Leichlingens (u. a. toom Baumarkt Langenfeld, OBI Leverkusen-Opladen). Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten wäre jedoch die Ansiedlung eines großflächigen Bau- und Heimwerkermarktes grundsätzlich darstellbar. 29

34 Im Bereich Optik, Uhren / Schmuck ist ein kleinflächiger Angebotsbesatz vorhanden; das Angebot besteht aus drei Optikern und zwei Juwelieren, die ausschließlich in der Innenstadt Leichlingens ansässig sind. Die Ausstattung ist sowohl im Hinblick auf die Verkaufsfläche als auch auf die Kaufkraftbindung (56 %) als unterdurchschnittlich zu bewerten, so dass sich grundsätzlich noch Ergänzungspotenziale ergeben. Das Angebot in den sonstigen Sortimenten (u. a. Autozubehör, Sportgeräte) ist ausschließlich durch kleinflächige Anbieter geprägt und insgesamt unterdurchschnittlich. Dies zeigt auch deutlich die niedrige Kaufkraftbindung von 11 %. Im Bereich Sportgeräte ist die Angebotssituation mit drei Fahrradfachgeschäften als insgesamt gut zu bewerten; Handlungsbedarfe sind hier nicht abzuleiten. 30

35 IV. Empfehlungen zum Einzelhandelskonzept Leichlingen Einleitend wird vorangeschoben, dass die nachfolgenden Ausführungen als gutachterlicher Vorschlag zu verstehen sind; das tatsächlich zu beschließende Einzelhandelskonzept wird als separates Papier von der Stadtverwaltung erstellt. Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Leichlingen ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen ist. Als wesentliche Zielsetzungen für die Einzelhandelsentwicklung in Leichlingen sind zu empfehlen: Grundsatzziel: zielgerichtete Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Leichlingen in Bezug auf städtebauliche Ziele Definition einer hierarchischen Zentren- und Standortstruktur Definition einer stadtspezifischen Sortimentsliste Empfehlungen zur standort- und sortimentsbezogenen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung, insbesondere als Grundlage für die Bauleitplanung sowie als Beurteilungskriterien in Genehmigungsverfahren Erhalt und Stärkung der Einzelhandelsattraktivität und der Versorgungsfunktion Leichlingens als Mittelzentrum Ausbau / Verbesserung des Einzelhandelsangebotes, insbesondere in Branchen mit geringer Ausstattung Schaffung von Investitionssicherheit durch verbindliche Bauleitplanung Schutz, Attraktivierung und Weiterentwicklung der Innenstadt Stärkung der Innenstadt durch quantitativen Ausbau und qualitative Verbesserung des Einzelhandelsangebotes 31

36 Ausschluss von Ansiedlungen großflächiger Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der Innenstadt Prüfung von Potenzialflächen für die Ansiedlung von Einzelhandel Sicherung und Entwicklung der wohnortnahen Versorgung in Witzhelden Schutz des Ortskerns Witzhelden durch Ausweisung als zentraler Versorgungsbereich ggf. Stärkung des Ortskerns Witzhelden durch qualitative Verbesserung (z. B. Nachbelegung von Leerständen) Das Einzelhandelskonzept umfasst folgende Bausteine: Sortimentskonzept: Das sortimentsbezogene Leitbild dient als Grundlage für die Beurteilung von zukünftigen Ansiedlungsvorhaben. Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt die Ermittlung einer Zentren- und Standortstruktur sowie die räumliche und funktionale Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche in Leichlingen im Sinne von 1 Abs. 6 BauGB, 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a BauGB, 34 Abs. 3 BauGB und 11 Abs. 3 BauNVO unter Berücksichtigung des 24 a LEPro. Abbildung 4: Ziele und Aufbau des Einzelhandelskonzeptes Zielsystem: Landesentwicklungsprogramm NRW Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln Ziele für die Einzelhandelsentwicklung in Leichlingen Sortimentskonzept stadtspezifische Liste nahversorgungsrelevante Sortimente zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente Standortkonzept Zentren- und Standortstruktur für die Stadt Leichlingen Zentrale Versorgungsbereiche standort- und branchenspezifische Empfehlungen 32

37 1. Sortimentskonzept Zur Erarbeitung des Sortimentskonzeptes für Leichlingen ist zu definieren, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur heute im Wesentlichen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können bzw. zukünftig zugeordnet werden sollen. Da sich auf das Vorhandensein dieser Sortimente und deren Anziehungskraft auch das aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte Einkaufserlebnis bzw. eine zusätzliche Belebung der integrierten Lagen (u. a. durch Verbundkäufe) gründet, werden diese Sortimente als zentrenrelevant bezeichnet. Im Allgemeinen sind zentrenrelevante Sortimente Warengruppen, bei denen von einem besonderen Gefährdungspotenzial für die gewachsenen Zentren auszugehen ist, sobald diese außerhalb der Zentren angeboten werden. Zentrenrelevante Sortimente sind i. d. R. kleinteilig und können ohne Pkw transportiert werden. Der 24 a LEPro enthält in der Anlage eine Auflistung von sog. zentrenrelevanten Leitsortimenten und in der Regel zentrenrelevanten Sortimenten 1, die bei der Erstellung von Sortimentslisten zu beachten sind. Darüber hinaus sind Sortimente zu erwähnen, die vorwiegend der Nahversorgung der Bevölkerung dienen (v. a. Lebensmittel, Lebensmittelhandwerk, Drogeriewaren, Apotheke, Schnittblumen, Schreibwaren). Dabei handelt es sich um Angebote des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig (täglich bzw. mehrmals in der Woche) nachgefragt werden. In Folge dessen sollten sich diese Angebote in räumlicher Nähe zu den Wohngebieten befinden; diese Sortimente sind als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen 2. Da diese Sortimente auch Zentrenrelevanz besitzen, werden sie im Folgenden den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. 1 2 Gemäß Anlage zum 24 a LEPro sind folgende Sortimente zentrenrelevant: Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren, Büroorganisationsmittel, Kunst, Antiquitäten, Baby- / Kinderartikel, Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren, Foto, Optik, Einrichtungszubehör, Haus- und Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbe, Musikalienhandel, Uhren / Schmuck, Spielwaren, Sportartikel. Folgende Sortimente sind gem. LEPro in der Regel zentrenrelevant: Teppiche (ohne Teppichboden), Blumen, Campingartikel, Fahrräder / -zubehör, Mofas, Tiere, Tiernahrung, Zooartikel. Gemäß Anlage zum 24 a LEPro sind folgende Sortimente als nahversorgungsrelevant einzustufen: Lebensmittel, Getränke, Drogerie, Kosmetik, Haushaltswaren. 33

38 Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt hingegen auch an Standorten außerhalb der Zentren keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Versorgungsbereiche dar; sie sind an solchen Standorten aus planerischer Sicht aufgrund ihres großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz u. U. sogar erwünscht. Nicht zentrenrelevante Sortimente sind häufig großteilig und werden überwiegend mit dem Pkw transportiert. Übersicht 1: Leichlinger Sortimentsliste (GMA-Vorschlag) zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente* nahversorgungsrelevant Elektrogroßgeräte (weiße Ware**, wie z. B. Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Tabakwaren, Getränke* Büromaschinen (ohne Computer)*** Herde, Öfen), Beleuchtungskörper Reformwaren Tiere, Zooartikel, Tierpflegemittel, Tiernahrung Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika Möbel / Kücheneinrichtungen / Büromöbel Pharmazie, Sanitätswaren Matratzen Schnittblumen Pflanzen und Zubehör, Pflege und Düngemittel Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, Beschläge, Eisenwaren und Werkzeuge, zentrenrelevant Bücher, Spielwaren und Bastelartikel, Briefmarken, Büroorganisationsmittel Fliesen, Rollläden, Gitter, Rollos, Markisen Badeinrichtungen und -ausstattung, Sanitär / Oberbekleidung, Wäsche, Kürschnerwaren, Teppiche / Bodenbeläge, Farben, Lacke, Wolle, Kurzwaren / Handarbeiten, Stoffe, Tapeten, Malereibedarf sonstige Textilien Holz, Bauelemente wie z. B. Fenster, Türen Baby- / Kinderartikel Brennstoffe / Mineralölerzeugnisse Schuhe, Lederbekleidung, Lederwaren, Kfz und Fahrzeuge aller Art, Motorräder / Modewaren inkl. Hüte, Accessoires und Mopeds, Kfz-Zubehör, Motorradzubehör Schirme, Orthopädie Rasenmäher Sportartikel (inkl. Bekleidung, Schuhe) Campingartikel Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwäsche, Bettwaren Pferdeausstattung, Pferdefahr- und -trans- Sportgroßgeräte, Fahrräder, Fahrradzubehör Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten sche Bekleidung und Schuhe portbedarf, Pferdehaltung, reitsportspezifi- Uhren, Schmuck, Silberwaren Waffen, Jagd- und Angelsportgeräte / -zubehör Fotogeräte, Videokameras, Fotowaren u. ä. Optische und feinmechanische Erzeugnisse Musikalienhandel Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger Elektrokleingeräte (weiße und braune Ware)**, Elektroinstallationsbedarf, Computer, Geräte der Telekommunikation Antennen / Satellitenanlagen * Aufzählung nicht abschließend ** weiße Ware: z. B. Haus- und Küchengeräte; braune Ware: z. B. Radio-, TV-, Videogeräte *** z. B. Drucker, Kopierer Quelle: GMA-Empfehlungen

39 Die vorstehende Übersicht stellt einen gutachterlichen Vorschlag zur künftigen Einstufung der Sortimente in zentren- und nicht zentrenrelevante Sortimente dar. Die Sortimentsliste ersetzt die im Jahr 2004 / 2005 aufgestellte Leichlinger Liste und beachtet neben den in der Anlage zu 24 a LEPro genannten zentrenrelevanten Leitsortimenten sowohl die aktuelle räumliche Verteilung des Einzelhandels in der Stadt Leichlingen als auch die städtebaulichen Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes bzw. der Stadt Leichlingen. Die Sortimentsliste ist daher an die lokale Situation angepasst und stadtspezifisch und entspricht somit den aktuellen gesetzlichen Vorgaben. Zur Einordnung der Sortimente ist auf folgende Punkte gesondert hinzuweisen: Nahrungs- und Genussmittel werden grundsätzlich als zentrenrelevant eingestuft. Gemäß 24 a LEPro sind großflächige Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in Haupt- und Nebenzentren zulässig. Allerdings werden Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Getränken) üblicherweise in Betriebstypen angeboten, die hinsichtlich ihres Flächenbedarfs sowie sonstiger Standortanforderungen (u. a. verkehrliche Erreichbarkeit für den Kunden- und Lieferverkehr) häufig nur schwer in zentrale Versorgungsbereiche zu integrieren sind (z. B. Supermarkt, Lebensmitteldiscountmarkt, Getränkemarkt). Im Hinblick auf die Sicherstellung einer ausgewogenen und wohnungsnahen Versorgungsstruktur innerhalb einer Gemeinde ist die Zulassung von großflächigen Neuansiedlungen und Erweiterungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche (an integrierten Lagen) im Einzelfall zu prüfen (siehe hierzu auch Kapitel IV., 2.5). Die Warengruppen Papier- und Schreibwaren / Zeitschriften und Schnittblumen sind als ergänzende Angebote der Nahversorgung von Bedeutung, weshalb sie als nahversorgungsrelevant eingestuft werden. Im Bereich Tiere, Zooartikel, Tiernahrung ist aus gutachterlicher Sicht zu erwarten, dass diese Sortimente zukünftig in mittel- und großflächigen Betriebseinheiten im Wesentlichen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche verortet sein werden. In Leichlingen ist derzeit ein kleinflächiger Zooanbieter in der Innenstadt ansässig, darüber hinaus wird Tiernahrung als Randsortiment in Lebensmittelmärkten und in Baumärkten angeboten. Die Warengruppe spielt für die Besucherfrequenz bzw. Prägung der zentralen Versorgungsbereiche Leichlingens keine Rolle. 35

40 Vor diesem Hintergrund sowie der Marktentwicklung in dieser Branche 1 ist aus Sicht der GMA eine einheitliche Zuordnung von Tieren, Zooartikeln und Tiernahrung zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zu empfehlen. Bei Beleuchtungskörpern gibt es derzeit in Leichlingen keinen innerstädtischen Fachanbieter. Darüber hinaus zeichnet sich dieses Sortiment dadurch aus, dass es zu großen Teilen auch großvolumige Artikel umfasst, in der Regel gezielt und daher bevorzugt mit dem Auto eingekauft wird sowie Kopplungseffekte mit zentrenrelevanten Sortimenten i. d. R. gering sind. Mit Blick auf die Marktentwicklung ist festzustellen, dass Beleuchtungskörper sowohl heute als auch zukünftig weniger von inhabergeführten Betrieben, sondern stärker von mittel- und großflächigen Betriebstypen (z. B. Möbelhäuser, Baumärkte) angeboten werden, für die unter verkehrlichen Gesichtspunkten ein Standort außerhalb zentraler Versorgungsbereiche standortgerecht ist. Anbieter, die die Warengruppe Matratzen führen, sind aktuell in Leichlingen nicht vorhanden. Hinsichtlich der Markt- und Standortentwicklung ist festzustellen, dass dieses Sortiment aktuell sowie zukünftig im Wesentlichen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche verortet sein wird. Da die Waren zudem i. d. R. mit dem Pkw transportiert werden und nicht prägend für das innerstädtische Einkaufserlebnis sind, wurden Matratzen als nicht zentrenrelevant eingestuft. Da Teppiche (ohne Teppichböden) ebenfalls großteilige, sperrige Waren sind und somit i. d. R. mit dem Pkw transportiert werden, ist eine Innenstadtbedeutung dieser Branche nicht abzuleiten. Daher gehört diese Warengruppe zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Die Warengruppen Sportgroßgeräte, Fahrräder / Fahrradzubehör, Campingartikel, Pferdeausstattung / Pferdefahr- und Pferdetransportbedarf, Pferdehaltung / reitsportspezifische Bekleidung und Schuhe sowie Waffen / Jagd- und Angelsportgeräte / -zubehör sollen in Leichlingen zukünftig im Wesentlichen auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden können und sind damit als nicht zentrenrelevant einzustufen. Sportgroßgeräte und Campingartikel sind aktuell allenfalls in Form von Randsortimenten bzw. Aktionswaren vorhanden. Fahrräder werden zwar durch einen Innenstadteinzelhändler angebo- 1 Die Warengruppe des zoologischen Bedarfs wird zunehmend durch filialisierte Fachmarktanbieter geprägt, während inhabergeführte Betriebe deutlich an Bedeutung verlieren. 36

41 ten, können jedoch vor dem Hintergrund des Sortimentscharakters, der geringen Bedeutung für die Leichlinger Innenstadt und der generellen Markt- und Standortentwicklung in dieser Branche den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet werden. Der Reitsport- und Jagdbedarf ist aktuell in Leichlingen nicht vorhanden und würde bei einer Ansiedlung außerhalb nicht zu einer Schwächung der Innenstadt führen; zudem spricht der generelle Sortimentscharakter (Sperrigkeit, Flächenanspruch, geringe Alltagstauglichkeit, hohe Spezialisierung) gegen eine Zentrenrelevanz. Dagegen sind die Warengruppen Sportbekleidung und -schuhe (ausgenommen reitsportspezifische Artikel) als zentrenrelevant einzustufen, da diese unabhängig von dem tatsächlichen Vorhandensein von der Warenbeschaffenheit, der Integrationsfähigkeit, der frequenzerzeugenden Funktion und der Kopplungsfähigkeit als städtebaulich wünschenswert für die zentralen Versorgungsbereiche zu bewerten sind. 2. Standortkonzept Das Standortkonzept soll als Orientierungs- und Entscheidungsgrundlage für die kommunale Stadt- und Standortentwicklung dienen. Insbesondere liegt hier ein wesentliches Augenmerk auf der Bewertung von Ansiedlungsbegehren großflächiger Einzelhandelsbetriebe, sowohl bei Ansiedlungen innerhalb der Standortkommune als auch bei Planungen in den Nachbarkommunen. Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Einordnung der bestehenden Einkaufslagen Leichlingens in eine Zentren- und Standortstruktur. Des Weiteren werden Empfehlungen zur funktionalen und räumlichen Abgrenzung der sog. zentralen Versorgungsbereiche gegeben. 2.1 Zentrale Versorgungsbereiche Begriff zentraler Versorgungsbereich Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im 37

42 Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs. Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen: 1 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur unwesentlich auswirken können, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu. 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Gemeinden sowohl gegenüber Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen können. 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile i. S. v. 34 BauGB zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern. Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des 1 Abs. 6 BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere auch die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Durch diese unterschiedlichen Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen Aspekten geschützt bzw. können sie geschützt werden. 1 Quelle: Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, S. 77f. 38

43 Allerdings wurde der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, so dass zum aktuellen Zeitpunkt keine allgemein gültige Definition vorliegt. Das OVG Münster führt in einem Urteil (Beschluss vom , 7 A 964/05) hierzu aus: Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde ggf. auch nur eines Teiles des Gemeindegebietes insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. [ ]. Zentral sind Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art und Zweckbestimmung der gemeindeweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung dienen. [ ]. Vielmehr können auch Bereiche für die Grund- oder Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von 34 Abs. 3 BauGB sein. Das Adjektiv zentral ist nicht etwa rein geografisch in dem Sinne zu verstehen, dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Gemeinde gelegenen Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz zentral geht über die Bedeutung des Wortteils Versorgungs bereich hinaus, so dass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem zentralen Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dies ist zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich aufgrund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des gesamten Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mitteloder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht sicherzustellen. Damit ist festzuhalten, dass zentrale Versorgungsbereiche der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen dienen. Es handelt sich dabei mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes (z. B. Innenstadt), aber auch Stadtteil- und Nahversorgungszentren können als zentrale Versorgungsbereiche definiert werden. Das Angebotsspektrum und die Nutzungsmischung orientieren sich an dem zu versorgenden Einzugsbereich (z. B. gesamtes Gemeindegebiet, Stadtteil, Wohnumfeld) der Standortlage (vgl. OVG Münster, Beschluss vom , 7 A 964/05). Gemäß Einzelhandelserlass NRW zeichnen sich zentrale Versorgungsbereiche aus durch ein gemischtes und kompaktes, d. h. räumlich verdichtetes, Angebot an öffentlichen 39

44 und privaten Nutzungen aus (u. a. Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Handwerksbetriebe, Büronutzungen, Wohnungen). Diese Nutzungsmischung bildet sich sowohl in der Fläche (horizontale Gliederung) als auch in der Höhe (vertikale Gliederung) ab. Innerhalb des gemeindlichen Siedlungsgefüges müssen sich zentrale Versorgungsbereiche in einer städtebaulich integrierten Lage befinden, d. h. sie müssen in einem im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereich und dort in einem baulich verdichteten Siedlungszusammenhang liegen. Wichtig ist gemäß Einzelhandelserlass außerdem eine gute Anbindung an das öffentliche Personennahverkehrsnetz, so dass die zentralen Versorgungsbereiche auch unabhängig vom motorisierten Individualverkehr erreicht werden können. Nach 24 a LEPro zeichnen sich Hauptzentren (Innenstädte bzw. Ortsmitten der Gemeinden) und Nebenzentren (Stadtteilzentren) aus durch: ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs und eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz. Nahversorgungszentren zeichnen sich nach Kuschnerus 1 durch folgende Aspekte aus: einen kleinen Einzugsbereich (bspw. bestimmte Quartiere größerer Städte) ein begrenztes Spektrum an Waren und Dienstleistungen (v. a. nahversorgungsrelevante Sortimente) Sicherung der Grund- und Nahversorgung Frequenzbringer sind i. d. R. Lebensmittelvollsortimenter und Lebensmitteldiscounter. 1 vgl. Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, S. 82ff. 40

45 Der Einzelhandelserlass NRW (vom ) zitiert die Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel, nach deren Ansicht von Lebensmittelmärkten oberhalb der Regelvermutungsgrenze (800 m² VK) keine Auswirkungen ausgehen können, wenn der Non-Food-Anteil der Verkaufsfläche unter 10 % der Gesamtverkaufsfläche liegt und der Standort verbrauchernah, hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens verträglich sowie städtebaulich integriert ist. Dann sowie bei Nachweis einer Atypik wäre auch eine Zulassung in einem Nahversorgungszentrum gem. 24 a LEPro möglich. Lt. 24 a LEPro legen die Gemeinden die zentralen Versorgungsbereiche fest. Die Festlegung und Abgrenzung ergibt sich insbesondere aus planerischen Festlegungen, d. h. aus Darstellungen im Flächennutzungsplan, Festsetzungen in Bebauungsplänen und aus Festlegungen in Raumordnungsplänen sonstigen, planungsrechtlich nicht verbindlichen raumordnerischen und städtebaulichen Konzeptionen (z. B. Einzelhandelskonzepte) nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen. 1 Auch informelle Planungen können bei der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche eine Rolle spielen, sofern diese von einer Kommune als Arbeitsgrundlage für ihre Planungen verwendet werden 2 und sich die Planungsabsichten bereits konkretisiert haben Bestandteile und räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Für einen zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration zentraler Versorgungseinrichtungen maßgeblich, wobei neben dem Einzelhandel auch sonstige (zentrale) Versorgungseinrichtungen von Bedeutung sind. Der Einzelhandel ist dabei als konstituierendes Element zu sehen, der durch Komplementärnutzungen (z. B. Dienstleistungen, Gastro d. h. aus faktisch, vorhandenen zentralen Versorgungseinrichtungen, aber auch aus bereits bestehendem Baurecht für zentrale Versorgungseinrichtungen. vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom , 1ME172/05. d. h., die Umsetzung gemäß 14 f. BauGB muss in einem absehbaren zeitlichen Rahmen erfolgen, vgl. VG München, Urteil vom , M8K

46 nomie etc.) ergänzt wird. Als Rahmenbedingung sind städtebauliche Gegebenheiten sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen zu berücksichtigen (vgl. Abbildung 5). Abbildung 5: Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche Einzelhandel / Komplementärnutzungen: Komplementärnutzungen (= Ergänzung) Einzelhandel (= Basis) Gegebenheiten (= Rahmenbedingung) städte- bauliche - quantitative Aspekte (z. B. Anzahl, Dimensionierung) - qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung, Bestandsdichte) städtebauliche Gegebenheiten: - stadträumliche Zäsuren (z. B. Straße mit Barrierewirkung / Bahngleise / Topografie / Stadtmauer / markanter Wechsel der Bebauungsstruktur / geschlossene Baukörper bzw. Bebauungsstrukturen etc.) - Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle). Quelle: GMA-Darstellung 2010 Die im nachfolgenden Kapitel enthaltenen Begrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche basieren auf der aktuellen Situation (z. B. Lage der Nutzungen) vor Ort und sind grundstücksscharf. Es ist anzumerken, dass die Begrenzung nicht als absolut starr behandelt werden darf. Bei möglichen Ansiedlungsvorhaben in räumlicher Nähe zu einem zentralen Versorgungsbereich ist zu prüfen, ob im Rahmen einer Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches anzupassen ist. Eine derartige Fortschreibung ist wiederum im Rat zu beschließen. Die Empfehlungen zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Leichlingens sowie die Festlegung des Kriterienkataloges erfolgte in Abstimmung mit der Stadt Leichlingen auf Basis der durchgeführten Bestandsaufnahme sowie anhand intensiver Vor- Ort-Besichtigungen. 42

47 2.2 Zentren- und Standortstruktur in der Stadt Leichlingen Auf Basis intensiver Vor-Ort-Besichtigungen der bestehenden Einzelhandelslagen, einer Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe und der Komplementärnutzungen sowie einer Erfassung der städtebaulichen Gegebenheiten in den jeweiligen Lagen wird für Leichlingen nachfolgende Zentren- und Standortstruktur vorgeschlagen. Dabei wurden die Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sowie ggf. anstehende städtebauliche Planungen berücksichtigt. Die vorgeschlagene Zentren- und Standortstruktur orientiert sich dabei insbesondere auch an der bipolaren Siedlungsstruktur der Stadt Leichlingen mit den zwei Hauptorten Leichlingen und Witzhelden. Während der Hauptort Leichlingen den Siedlungsschwerpunkt bildet, liegt der Hauptort Witzhelden deutlich von der Kernstadt abgesetzt und wird von einer Vielzahl kleinerer Siedlungsflächen umgeben. Mit dieser Siedlungsstruktur geht eine Funktionsteilung zwischen den einzelnen historisch gewachsenen Standortlagen des Einzelhandels einher, mit der Innenstadt als Hauptzentrum und Witzhelden als Nebenzentrum. Die Innenstadt Leichlingen stellt den gewachsenen Haupteinkaufsbereich dar, mit einer aufgrund des Angebotsspektrums und der Nutzungsmischung gegebenen Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet. Demgegenüber übernimmt der Ortskern Witzhelden für ein räumlich eingeschränktes Versorgungsgebiet wesentliche Funktionen, insbesondere im Bereich der Grundversorgung. Sowohl die Innenstadt als auch der Ortskern Witzhelden sind als schutzwürdige zentrale Versorgungsbereiche i. S. des Baugesetzbuches einzustufen. Es sollte das Ziel der zukünftigen Stadtentwicklung sein, großflächigen zentrenrelevanten Einzelhandel ausschließlich im Hauptzentrum anzusiedeln, um so die Attraktivität und Versorgungsbedeutung sowie die Gewichtung der Innenstadt im gesamtstädtischen Standortgefüge zu stärken. Vor diesem Hintergrund sollte das Zentrum Witzhelden auch bei einer Versorgungsbedeutung für das östliche Stadtgebiet überwiegend auf die Grundversorgung (d. h. vor allem nahversorgungsrelevante Sortimente) ausgerichtet sein und zentren- sowie nicht zentrenrelevante Sortimente als Ergänzung möglich sein (vgl. im Detail Kapitel IV., 2.5). 43

48 Neben dem Hauptzentrum und dem Nebenzentrum hat sich bislang in der Stadt kein dezentraler Einzelhandelsstandort herausgebildet, der als Sonderstandort für Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment definiert werden kann. Daher werden in Abstimmung mit der Stadt Leichlingen drei Bereiche ausgewiesen, die zukünftig als Sonderstandorte in Frage kommen und sich wie folgt im Sinne einer Arbeitsteilung funktional ergänzen: Further Weg als Standort des großflächigen (> 800 m² VK) Einzelhandels (z. B. Bau-, Gartenbedarf, Möbel) Bremsen / Unterschmitte als Standort für eher mittelflächige Angebote (z. B. Matratzen, Küchenmöbel, Zooartikel) Reusrather Straße als Standort für einen großflächigen Reitsportfachmarkt Die Sonderstandorte sollten aus städtebaulicher Sicht als vorrangige Standorte für die Ansiedlung von Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment dienen und so im Hinblick auf die gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur eine ergänzende Funktion zum Haupt- und Nebenzentrum einnehmen. Darüber hinaus bestehen mehrere Einzelhandelsbetriebe an Solitärlagen, die aus quantitativer und qualitativer Sicht nicht als zentrale Versorgungsbereiche definiert werden können, die aber z. T. auch Nahversorgungsfunktion erfüllen. Die vorgeschlagene Zentren- und Standortstruktur umfasst demnach (vgl. Karte 2): Zentrale Versorgungsbereiche: - Hauptzentrum Leichlingen mit gesamtstädtischer Versorgungsbedeutung und einem breiten Angebot an Einzelhandels- und Komplementärnutzungen. - Nebenzentrum Witzhelden, dessen Einzugsbereich im Wesentlichen das östliche Stadtgebiet umfasst und vorwiegend auf den kurzfristigen Bedarf ausgerichtet ist. Sonderstandorte für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel: - Further Weg - Bremsen / Unterschmitte - Reusrather Straße (Reitsportfachmarkt). 44

49 für die Stadt Leichlingen Karte 2: Zentren- und Standortstruktur in der Stadt Leichlingen Bremsen / Unterschmitte Hauptzentrum Innenstadt Further Weg Zentrum Witzhelden Reusrather Straße (Reitsportfachmarkt) Legende Zentrale Versorgungsbereiche Sonderstandorte für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel Quelle: GMA-Darstellung 2011, Kartengrundlage: Amtliche Stadtkarte Leichlingen. 45

50 2.3 Zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt Leichlingen Die Empfehlungen zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche erfolgte in Abstimmung mit der Stadt Leichlingen anhand der örtlichen Gegebenheiten mittels einer Bestandsaufnahme der Erdgeschossnutzungen und einer intensiven Vor-Ort- Besichtigung Hauptzentrum Leichlingen Der zentrale Versorgungsbereich Leichlingen Innenstadt umfasst im Wesentlichen den verkehrsberuhigten Bereich der Brückenstraße und das im Rahmen der Stadtsanierung der 80er Jahre entstandene Brückerfeld einschließlich des Marktplatzes. Neben dieser Haupteinkaufslage gehören auch die bandartigen Einzelhandelsstrukturen entlang der Gartenstraße, Kirchstraße und Marktstraße zum zentralen Versorgungsbereich (vgl. Karte 3). Östlich der Wupper erstreckt sich der zentrale Versorgungsbereich im Norden entlang der Marktstraße bis zur Mittelstraße, im Osten entlang der Kirchstraße und Montanusstraße etwa bis zur Lingemannstraße; bis hier ist noch ein dichter Nutzungsbesatz (Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie) vorhanden. Im Süden erstreckt sich der zentrale Versorgungsbereich bis zum Hauptgebäude der öffentlichen Verwaltung (Rathaus) und dem größten innerstädtischen Anbieter (Kaufpark, großer Supermarkt). Westlich der Wupper umfasst der zentrale Versorgungsbereich das Brückerfeld einschließlich des Marktplatzes sowie die unmittelbar entlang der Brückenstraße gelegenen Grundstücke. Im Westen reicht er bis zum Kreuzungsbereich Brückenstraße / Bahnhofstraße / Am Wallgraben, wo er die direkten Umfeldnutzungen einschließt. Damit konzentriert sich das Zentrum im Wesentlichen auf einen überschaubaren, fußläufig erlebbaren Raum der Innenstadt mit der größten Nutzungsdichte und -vielfalt hinsichtlich des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes. Angrenzende Wohngebiete oder Straßen mit auslaufendem Einzelhandelsbesatz bzw. ohne direkten Lagezusammenhang mit den Nutzungen im Haupteinkaufsbereich (z. B. Bahnhofstraße) wurden nicht mit in den zentralen Versorgungsbereich einbezogen. Das Schulzentrum, Am Hammer, das sich 46

51 nördlich anschließt, stellt ein wichtiges Kundenpotenzial für die Innenstadt dar. Es übernimmt jedoch keine zentrenprägende Funktion. Als Potenzialfläche für den Handel steht der Standort ebenfalls nicht zur Verfügung, da ein weiterer Ausbau des Schulzentrums (Ganztagesbetrieb, Mensa) geplant ist. Der gegenüberliegende Kaiser s-markt übt Versorgungsfunktion v. a. für das direkt angrenzende Wohnumfeld und die Schule aus. Insgesamt weist der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich eine starke Durchmischung von Einzelhandels- und ergänzenden Dienstleistungsbetrieben, gastronomischen und öffentlichen Einrichtungen auf, so dass die für ein historisch gewachsenes Stadtzentrum typischen Kopplungseffekte zwischen den unterschiedlichen Nutzungen auftreten können. Im Einzelhandel ist ein breiter Branchenmix mit eindeutigem Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich zu erkennen (vgl. Tabelle 8), was insbesondere auf die Präsenz des Anbieters Kaufpark in der Innenstadt zurückzuführen ist. Im Nichtlebensmittelbereich überwiegen lokale und ausschließlich kleinflächig strukturierte Anbieter; daneben sind auch wenige überregional tätige Filialisten ansässig. Größere Betriebe stellen dm und Ihr Platz dar, die westlich der Wupper am Marktplatz bzw. in der Brückenstraße lokalisiert sind. 47

52 Gutachten zur Fortschreibung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Leichlingen Karte 3: Hauptzentrum Leichlingen Kodi Ihr Platz Ergänzungsareal an der Wupper 3 ehem. Kaufhaus-Immobilie TankstellenAreal Neuer Stadtpark Kaufpark dm Legende Potenzialfläche Einzelhandel Abgrenzung 2011 (Vorschlag) konsumnahe Dienstleistung öffentliche Einrichtung / Bildungseinrichtung Abgrenzung 2005 Gastronomie sonstige Nutzung Leerstand Quelle: GMA-Darstellung 2011 Kartengrundlage: Katasterplan der Stadt Leichlingen m 48

53 Tabelle 8: Einzelhandelsbestand im Hauptzentrum Leichlingen Daten Umsatz Branchen / VK in m² in Mio. * Bedarfsbereiche Nahrungs- und Genussmittel ,7 Gesundheit, Körperpflege ,2 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 300 1,3 überwiegend kurzfristiger Bedarf ,2 Bücher, Schreib-, Spielwaren 720 2,7 Bekleidung, Schuhe, Sport ,5 überwiegend mittelfristiger Bedarf ,2 Elektrowaren 740 2,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel ,7 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf, Teppiche 220 0,3 Optik, Uhren / Schmuck 240 2,1 Sonstiger Einzelhandel** 230 0,4 überwiegend langfristiger Bedarf ,4 Nichtlebensmittel insgesamt ,1 Einzelhandel gesamt ,8 * bereinigte Werte, d. h. Umsätze von Mehrbranchenunternehmen (z. B. große Supermärkte) wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet. ** sonstiger Einzelhandel: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) Quelle: GMA-Erhebungen 2009 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Wie in vielen anderen Städten ist auch in Leichlingen für große Bereiche der Innenstadt eine kleinteilige Bebauungsstruktur zu erkennen, die sich im Geschäftsbesatz, in unterschiedlichen Baustilen und engen Straßenräumen niederschlägt. 1 In der jüngeren Vergangenheit gab es mit der Überplanung des Brückerfelds eine Weiterentwicklung des Innenstadtbereichs mit auch mittelflächigen Ladenlokalen; in diesem Zusammenhang konnte insbesondere der Marktplatz als neuer städtebaulicher, sozialer und wirtschaftlicher Kristallisationspunkt ausgebildet werden. Mit den Potenzialflächen 1. ehemalige Kaufhaus-Immobilie (Enßlen) 1 Insgesamt weisen 46 von 97 Betrieben (47 %) in der Innenstadt eine Verkaufsfläche von 50 m² oder weniger auf. Auf diese Betriebe entfällt eine Verkaufsfläche von m² (ca. 14 % der Gesamtverkaufsfläche in der Innenstadt). 49

54 2. Tankstellen-Areal 3. Ergänzungsareal an der Wupper 4. neuer Stadtpark sind innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs mehrere Potenzialflächen vorhanden, die sich für eine Ansiedlung auch mit großflächigen Betriebseinheiten und damit einer sinnvollen Ergänzung der Innenstadt eignen. Aufgrund der Lage der Potenzialflächen kann in diesem Zusammenhang durch entsprechende Konfiguration von Baumaßnahmen eine Stärkung des Kundenrundlaufs Brückenstraße - Brückerfeld / Montanusstraße - Neukirchener Straße erfolgen. Die Innenstadt besitzt als Hauptzentrum des Mittelzentrums Leichlingen eine gesamtstädtische Versorgungsbedeutung und soll in dieser sowie in der Funktionsfähigkeit gesichert und weiterentwickelt werden. Hierzu sind folgende Empfehlungen zur Weiterentwicklung auszusprechen: Ergänzung des Einzelhandelsangebotes in grundsätzlich allen Branchen möglich, unter städtebaulichen Gesichtspunkten Lenkung von zentrenrelevanten Sortimenten auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sinnvoll Nachverdichtung, Zusammenlegung von Flächen, Bereitstellung geeigneter Flächen Nachbelegung bestehender Ladenleerstände Arrondierung von Grundstücken im Bereich des ehem. Kaufhauses Enßlen zur Ansiedlung eines mittel- bis großflächigen Magnetbetriebes als südlichen Bezugspunkt in der Brückenstraße Vergrößerung, Aufwertung und ggf. Verlagerung des Kaufpark Supermarktes, zusätzliche Öffnung des Marktes nach Norden (Rundlauf), Ansiedlung zusätzlicher mittel- bis großflächiger Geschäfte. 1 1 Eine Verlagerung des Kaufpark Supermarktes und eine Ansiedlung zusätzlicher Einzelhandelsbetriebe würde auch die Zielsetzung des Regionale 2010-Projektes WupperWandel unterstützen, die Leichlinger Innenstadt stärker der Wupper zuzuwenden (siehe hierzu auch B-Plan V7 Wuppertreppe / Stadtkern ). 50

55 2.3.2 Nebenzentrum Witzhelden Der im östlichen Stadtgebiet gelegene zentrale Versorgungsbereich Witzhelden umfasst im Wesentlichen den Bereich entlang der Hauptstraße rund um die Kirche und erstreckt sich im Osten bis zum Friedhofsweg. Nach Norden ist entlang der Solinger Straße ein verdichteter Einzelhandelsbesatz vorhanden; der zentrale Versorgungsbereich endet hier mit dem derzeit ungenutzten Grundstück nördlich des Edeka Supermarktes (vgl. Karte 4). Insgesamt weist der zentrale Versorgungsbereich Witzhelden damit eine gute Überschaubarkeit auf, in dessen Rahmen eine qualifizierte Einzelhandelsstruktur die Grundversorgung der Bevölkerung abdeckt. Während im Bereich der Kirche eine überaus kleinteilige Parzellierung festzustellen ist, konnte sich im weiteren Verlauf der Hauptstraße und der Solinger Straße eine Bebauung auch mit größeren Betriebseinheiten vollziehen. 1 Positiv ist in diesem Zusammenhang insbesondere die marktgerechte Positionierung des Anbieters Edeka in der Solinger Straße anzuführen. Im Zentrum Witzhelden ist ein konzentriertes Angebot von Versorgungseinrichtungen mit Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich vorhanden. Darüber hinaus sind ausschnittsweise weitere zentrenrelevante Sortimenten vorhanden; ergänzt wird das Angebot durch sonstige Versorgungseinrichtungen (z. B. Bankfiliale / Sparkasse, Friseur, Reisebüro) (vgl. Tabelle 9). Tabelle 9: Einzelhandelsbestand im Nebenzentrum Witzhelden Branchen / Bedarfsbereiche Daten VK in m² Umsatz in Mio. * kurzfristiger Bedarf ,1 mittelfristiger Bedarf 210 0,6 langfristiger Bedarf 80 0,2 Einzelhandel gesamt ,8 * bereinigte Werte, d. h. Umsätze von Mehrbranchenunternehmen (z. B. Supermärkte) wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet. Quelle: GMA-Erhebungen 2009 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 1 Derzeit weisen im Ortskern Witzhelden 13 von 18 Betrieben (ca. 72 %) eine Verkaufsfläche von 50 m² oder weniger auf, die eine Gesamtverkaufsfläche von 380 m² (ca. 18 % der Gesamtverkaufsfläche im Ortskern Witzhelden) verzeichnen. 51

56 für die Stadt Leichlingen Karte 4: Nebenzentrum Witzhelden Edeka Bonus Schlecker Legende Einzelhandel konsumnahe Dienstleistung öffentliche Einrichtung / Bildungseinrichtung Gastronomie sonstige Nutzung Leerstand Potenzialfläche Abgrenzung 2011 (Vorschlag) m Quelle: GMA-Darstellung 2011 Kartengrundlage: Katasterplan der Stadt Leichlingen 52

57 für die Stadt Leichlingen Karte 5: Versorgungsgebiet des Nebenzentrums Witzhelden Legende Versorgungsgebiet des Nebenzentrums Witzhelden Quelle: GMA-Darstellung 2009, Kartengrundlage: Amtliche Stadtkarte Leichlingen. 53