LANDSTUHL. Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde. Ludwigsburg, Juli 2011

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1 Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde LANDSTUHL Auftraggeber: Verbandsgemeinde Landstuhl Projektleitung: Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Markus Wagner Ludwigsburg, Juli 2011 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München I Salzburg Hohenzollernstr. 14, Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Telefon: / Telefax: / info@gma.biz,

2 Vorbemerkung Im November 2010 erteilte die Verbandsgemeinde Landstuhl der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh (GMA), Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für die angehörigen Ortsgemeinden Bann, Kindsbach, Hauptstuhl, Landstuhl, Mittelbrunn und Oberarnbach. Die Untersuchung soll als Grundlage für eine strategische und städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Gemeindegebiet dienen, wobei der Ausweisung zentraler Versorgungsbereiche gemäß 34 Abs. 3 BauGB, 11 Abs. 3 BauNVO sowie 9 Abs. 2a BauGB eine hervorgehobene Bedeutung zukommt. Für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung wurde im Dezember 2010 eine Kompletterhebung der Einzelhandelsbetriebe in der Verbandsgemeinde Landstuhl durchgeführt. Darüber hinaus standen der GMA Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes, der Verbandsgemeindeverwaltung Landstuhl sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Die Daten der Untersuchung wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Erkenntnissen ausgewertet. Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Verbandsgemeinde Landstuhl sowie der angehörigen Ortsgemeinden. Eine Vervielfältigung und Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf zuvor der schriftlichen Zustimmung der Auftraggeberin und der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im Juli 2011 BE WMA wym

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 2 3. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 7 II. Situationsanalyse Makrostandort Landstuhl Standortgefüge des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Landstuhl Aktueller Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Landstuhl Einzelhandelsausstattung im Vergleich mit anderen Gemeinden 21 III. Nachfragestruktur im Einzelhandel Marktgebiet und Bevölkerung Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet der VG Landstuhl Zentralitätskennziffern 31 IV. Entwicklungspotenziale der Verbandsgemeinde Landstuhl Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose für das Jahr Branchenbezogene Entwicklungspotenziale der Verbandsgemeinde 33 V. Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Landstuhl Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes für die Verbandsgemeinde Landstuhl Standortkonzept Sortimentskonzept Nahversorgungskonzept 50 VI. Zusammenfassung 52

4 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Die Verbandsgemeinde Landstuhl setzt sich aus den sechs Ortsgemeinden Bann, Hauptstuhl, Kindsbach, der Stadt Landstuhl, Mittelbrunn und Oberarnbach zusammen. Dabei konzentriert sich in Landstuhl die Mehrzahl der Versorgungseinrichtungen, insbesondere auch der Einzelhandel. Der Stadt Landstuhl wurde auf Grund ihrer Versorgungsbedeutung für das Umland die Funktion eines kooperierenden Mittelzentrums zusammen mit Ramstein-Miesenbach zugewiesen. Somit sind für Landstuhl unter Berücksichtigung des benachbarten Mittelzentrums Ramstein-Miesenbach die Möglichkeiten der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung mit dem Ziel der Stärkung der zentralörtlichen Funktion zu untersuchen. In den Ortskernen der anderen Ortsgemeinden existieren z. T. kleinere Einzelhandelsbetriebe, die zumindest teilweise eine Grund- bzw. Nahversorgung gewährleisten. Die Möglichkeiten zur langfristigen Sicherung und ggf. Weiterentwicklung der Versorgungsstrukturen in diesen Ortsgemeinden gilt es darüber hinaus zu prüfen. Vor dem Hintergrund der demografischen, wirtschaftlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen in der Verbandsgemeinde Landstuhl sowie den betrieblichen Anforderungen heutiger Einzelhandelsanbieter stellt das Einzelhandelskonzept Maßnahmen und Strategien für die zukünftige Einzelhandels- und Standortentwicklung in der Verbandsgemeinde Landstuhl bzw. den angehörigen Ortsgemeinden vor. Im Rahmen der Erstellung vorliegender Markt- und Standortuntersuchung werden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: Darstellung aktueller Trends in der Einzelhandelsentwicklung, im Zusammenhang mit Veränderungen des Angebots- und Nachfrageverhaltens Darstellung und Bewertung der Strukturdaten der Verbandsgemeinde Landstuhl sowie der angehörigen Ortsgemeinden Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes innerhalb der Verbandsgemeinde Landstuhl Abgrenzung des Marktgebietes für den Einzelhandel in der Verbandsgemeinde Landstuhl und Berechnung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials für 1

5 die Jahre 2010 und 2020 unter Berücksichtigung der in Landstuhl und Umgebung stationierten US-Truppen und deren Angehörigen. Vergleichende Bewertung des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Landstuhl anhand der Kennziffern anderer Gemeinden Entwicklung eines Leitbildes für die Einzelhandelsentwicklung in der Verbandsgemeinde Landstuhl sowie der angehörigen Ortsgemeinden (Sortimentskonzept / Standortkonzept) Einzeldarstellung der Entwicklungsperspektiven der Ortsgemeinden. 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Eine Beurteilung der Entwicklungschancen der Einzelhandelsstandorte in der Verbandsgemeinde Landstuhl kann nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Nachfolgend werden daher die strukturprägenden Aspekte des Wandels auf der Nachfrage- und Angebotsseite dargestellt. 2.1 Allgemeine Tendenzen im Einzelhandel Auf der Nachfrageseite sind folgende wesentliche Veränderungen hervorzuheben: Verändertes Ausgabeverhalten: Von der Steigerung der Konsumausgaben der privaten Haushalte in den letzten Jahren konnte der Einzelhandel nur unterproportional profitieren. So sank zwischen 1990 und 2009 der Anteil des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben von ca. 36 auf 28 % 1, während gleichzeitig die Ausgaben für Miete, Freizeit und sonstige Lebenshaltungskosten anstiegen. Dabei stiegen die Lebenshaltungskosten auch absolut deutlich stärker als die Einzelhandelspreise. Für das Jahr 2010 prognostiziert das Statistische Bundesamt einen Anteil des Einzelhandels am privaten Verbrauch von nur noch 25 %. Ausdifferenzierung der Nachfrage: Die ursprünglich trennscharfe Unterscheidung der Verbraucher in Zielgruppen wird zunehmend von einem sog. hybriden 1 Quelle: Statistisches Bundesamt der Bundesrepublik Deutschland. 2

6 Kunden abgelöst, der nicht mehr entweder Billigprodukte oder Exklusives will sondern vielmehr beides. Das hybride Kaufverhalten führt zu einem Verlust der Mitte. Der Marktanteil hochwertiger Produkte steigt leicht, der von Billigprodukten deutlich an, während das mittlere Preissegment zurückgehen wird. Gestiegene Mobilität: Durch die allgegenwärtige Verfügbarkeit des Autos entwickelten sich autokundenorientierte Einzelhandelsstandorte, welche außerhalb geschlossener Siedlungsbereiche liegen. Als besonders profitabel erwiesen sich Einzelhandelsstandorte an Schnittstellen von überregionalen Verkehrsachsen, Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz. Als weiterer wichtiger Trend im Verbraucherverhalten ist das steigende Anspruchsniveau bei abnehmender Toleranz (z. B. Beeinträchtigungen durch Laufwege zum Geschäft, Ladenschlusszeiten) zu benennen, das eine sinkende Standort- und Unternehmensbindung zur Folge hat. So ist der moderne Verbraucher informiert, vergleicht Angebote und akzeptiert auch weitere Wege, um bestimmte Käufe zu tätigen. Auf der Angebotsseite gewinnen folgende Trends an Einfluss auf die Einzelhandels- und Standortentwicklung: Wachstum der Einzelhandelsflächen: Der zurückhaltenden Nachfrage steht ein nach wie vor dynamisches Wachstum der Einzelhandelsflächen gegenüber. So stieg die Verkaufsfläche zwischen 1995 und 2009 in Deutschland um ca. 6 %. Im selben Zeitraum stiegen die Umsätze um nur 5 %, sodass eine abnehmende Flächenproduktivität die Folge ist. Auch zukünftig wird sich der Verkaufsflächenzuwachs überwiegend außerhalb der Stadt- und Ortszentren vollziehen. Als Folge wird ein Verdrängungswettbewerb ausgelöst, welcher v. a. zu Lasten der integrierten Stadtteilzentren und Nahversorgungslagen gehen kann. Entwicklung der Betriebstypen: Mit den Flächen- und Umsatzentwicklungen ging ein Rückgang der Beschäftigtenzahl im Einzelhandel einher. Als Ursache hierfür ist auch eine Veränderung der Bedeutung der Betriebstypen zugunsten personalextensiver Formate zu nennen. So sank der Marktanteil der traditionellen Bediengeschäfte seit 1980 kontinuierlich, während v. a. die Marktanteile filialisierter Fachgeschäfte und preisbetonter Betriebstypen wie Fachmärkte, Lebensmitteldiscounter und Sonderpostenmärkte wuchsen. Während Fachmärkte Anfang der 3

7 1980er Jahre erst etwa 3 % des Einzelhandelsumsatzes erzielen konnten, stieg ihr Marktanteil bis zum Jahr 2009 auf etwa 23 % an 1. Da v. a. in traditionellen Stadt- / Ortskernen Fachmarktkonzepte nur mit erheblichen Anstrengungen in historischer Bausubstanz unterzubringen sind, ist ein weiterer Ausbau dieses Betriebstyps in nicht integrierten, autokundenorientierten Lagen zu erwarten. Zunehmende Preisaggressivität und Konzentration: Besonders in Deutschland resultiert die Konzentration aus der Enge und Sättigung der Marktlandschaft und der anhaltenden Verbraucherzurückhaltung, auf die die Branche fast ausschließlich mit aggressivem Preiswettbewerb reagiert. In vielen Sortimentsbereichen regiert seit Jahren ein zunehmend harter Preiswettbewerb, mit entsprechenden Auswirkungen auf die betriebswirtschaftliche Situation der Betriebe wie auch auf die Branchenstruktur selbst. In der Folge scheiden v. a. kleinflächige und unproduktive Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Wettbewerb aus. Unternehmensübernahmen bzw. -abgaben, Fusionen oder Kooperationen tragen zusätzlich zur Konzentration bei. Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. liegt derzeit bei ca. 53 % und könnte in den kommenden Jahren auf etwa 80 % anwachsen 2. Im Lebensmitteleinzelhandel beträgt der Marktanteil der führenden acht Handelsgruppen bereits jetzt über 98 % 3. Das Internet- und Tele-Shopping wächst: Vor allem in den Branchen Bücher, Elektrogeräte, Textilien, Geschenkartikel oder Spielwaren werden Internet- und Tele-Shopping verstärkt relevante Marktanteile an sich binden können. Anbieter sind nicht nur auf das Online-Geschäft spezialisierte Firmen (z. B. Amazon, HSE 24) sondern auch normale Filialunternehmen (z. B. Tchibo, Lidl, IKEA, Schlecker) Quelle: EHI Retail Institute: Handel aktuell 2009 / Quelle: EHI Retail Institute: Handel aktuell 2009 / Quelle: EHI Retail Institute: Handel aktuell 2009 /

8 2.2 Aktuelle Trends im Lebensmitteleinzelhandel Als wesentliche Entwicklungen v. a. auch im Hinblick auf die heutigen Standortanforderungen im Lebensmitteleinzelhandel können folgende Aspekte festgehalten werden: Konzentration und Filialisierungstendenzen: Die Zahl der Betreiber von Supermärkten und Discountern hat sich in den letzten 20 Jahren auf eine Hand voll leistungsfähiger Anbieter reduziert, die bundesweit tätig sind. Inhabergeführte, kettenunabhängige Geschäfte sind kaum noch anzutreffen. Rückzug aus Wohnlagen: Seit mehreren Jahren ist ein Rückzug von Einzelhandelsbetriebe sowohl im ländlichen Raum als auch in Stadtteilen und Wohngebieten festzustellen. Die wohnortnahe Versorgung mit Lebensmitteln und kurzfristigen Bedarfsgütern (z.b. Zeitschriften, Blumen, Drogerie-, Apothekerwaren) ist oft nicht mehr möglich. Dadurch geraten auch konsumnahe Dienstleister wie Frisör, Reinigung, Sparkasse oder Post unter Druck. Gebiete mit weniger als Einwohnern bieten nur selten das erforderliche Marktpotenzial für eigene Lebensmittelmärkte im Sinne von Nahversorgern. In jüngster Vergangenheit zeichnen sich aber verstärkt Bemühungen ab, alternative Nahversorgungskonzepte (z.b. Kleinflächenkonzepte, Integrationsmärkte, Genossenschaftsläden, Ladengemeinschaften und einige mehr) zu schaffen. Abbildung 1: Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels Betriebe , , , ,8 28,6 27, ,0 25,9 26,2 26,4 25, ,0 34,0 33,0 32,0 31,0 30,0 29,0 28,0 27,0 26,0 25,0 24,0 23,0 22,0 21,0 20,0 VK in Mio. m² Anzahl der Betriebe VK in Mio. m² Quelle: GMA-Darstellung nach Angaben des EHI, Handel aktuell 2009 /

9 Gezielte Standortanforderungen: Die Handelsunternehmen konzentrieren ihre Standortnachfrage auf wenige Standorte, die bestimmte Anforderungen (z. B. Grundstücksgröße, Erreichbarkeit, Einsehbarkeit) erfüllen müssen. Das unternehmerische Standortwahlverhalten divergiert dabei häufig mit den städtebaulichen Zielvorstellungen der Kommunen. Größenstruktur von Lebensmittelmärkten: Während Supermärkte der ersten Generation noch mit Verkaufsflächen zwischen 300 und 400 m² errichtet wurden, werden mittlerweile Verkaufsflächen um m² als marktgerecht angesehen. Der Trend zu größeren Verkaufsflächen ist auch bei Discountmärkten feststellbar. Discounter, die bislang überwiegend Verkaufsflächen zwischen m² aufwiesen, realisieren inzwischen Verkaufsflächen bis m². Abbildung 2: Lebensmittelhandel im Wandel früher heute morgen typische Einkaufsorte Einkauf in der nächst größeren Stadt Einkauf um die Ecke Einkauf im Gewerbegebiet Verkehrsmittelwahl Wettbewerbsvoraussetzungen Preisbindung Einkauf zu Fuß Preiswettbewerb der Unternehmen Einkauf mit dem Auto Netz statt Tüte? Preis- und Logistikwettbewerb Betriebstyp Betreiber Vor Ort Tante Emma Großdiscounter, Verbrauchermarkt Kaufmann Filialist / Franchisenehmer Handel im Verbund? Handelsorganisation lokale, regionale Genossenschaft deutschland- und europaweit Agierende Unternehmen Weltkonzerne Quelle: GMA-Darstellung

10 Betriebstypen: Zurzeit ist eine Konzentration der Verkaufsflächen auf großflächige Betriebsformen wie Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser sowie v. a. auf Lebensmitteldiscountmärkte erkennbar. Die expansivsten Tendenzen sind derzeit bei den Lebensmitteldiscountmärkten zu beobachten. Der Marktanteil der Betriebsform Discounter am gesamten Lebensmitteleinzelhandel konnte in den vergangenen Jahren auf heute ca. 42 % gesteigert werden. Ein bezeichnender Strukturunterschied zwischen den Betriebstypen Supermarkt, Verbrauchermarkt und Discountmarkt ist die Artikelanzahl. Dabei ist im Vergleich zu allen anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels für den Lebensmitteldiscountmarkt die geringste Anzahl der geführten Artikel zu erwähnen. So werden in einem Lebensmitteldiscounter nur etwa 20 % der Artikel eines Supermarktes geführt: Lebensmitteldiscounter: ca Artikel Supermarkt: ca Artikel Großer Supermarkt: ca Artikel SB-Warenhäuser: ca Artikel Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden: Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorgesehen: 1 Quelle: EHI Retailinstitute, Handel aktuell 2009 / 2010 (ca.-werte, gerundet). 7

11 sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO) in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 Bau NVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden: liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche) dann: liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche m² überschreitet). Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden. Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kernstadtbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen. 8

12 Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit geschaffen, über 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden. Neben den Instrumentarien des BauGB und der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen. Die für die Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe wesentlichen Ziele der Raumordnung und Landesplanung des Landesentwicklungsprogrammes IV treffen folgende Aussagen: Zentralitätsgebot (Z 57) Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als m² Verkaufsfläche 1 kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung 2 der Bevölkerung erforderlich ist. Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58) Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, d. h. in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Betriebe ( zentrale Versorgungsbereiche i. S. des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen. 1 2 Die Verkaufsfläche umfasst i. d. R. alle Flächen eines Betriebe, die dem Kunden dauerhaft für Verkaufszwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lagerund Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen kurzfristigen Bedarfs, die typischerweise im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden. 9

13 Ergänzungsstandorte (Z 59) Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen. Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren zu beachten. Im derzeit noch gültigen Regionalen Raumordnungsplan Westpfalz 2004 werden hinsichtlich der Einzelhandelsentwicklung folgende Ziele und Vorgaben definiert: Schwellenwerte für den großflächigen Einzelhandel Wesentlich für die Versorgungsfunktion ist der Einzelhandel. Die Entwicklung des Einzelhandels ist in den vergangenen Jahrzehnten durch einen tiefgreifenden Strukturwandel geprägt, der zu einem Umbruch im Angebots-, Standort- und Betriebssystemgefüge geführt hat. Aufgabe ist es, weiterhin die Versorgungsfunktion im Kontext des Zentrale-Orte-Konzepts sicherzustellen, ggf. qualitativ weiterzuentwickeln. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe sind grundsätzlich nur in zentralen Orten vorzusehen (Konzentrationsgebot); Betriebe mit mehr als m² Geschossfläche kommen in derregel nur für Mittel- und Oberzentren in Betracht11. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe sind nach Lage und Zuordnung als städtebaulich integrierte Standorte (Integrationsgebot) zu errichten. Der Funktionsfähigkeit der Innenstädte sowie dem Beeinträchtigungsverbot benachbarter zentraler Orte ist Rechnung zu tragen. Zur Sicherung der flächendeckenden Versorgung auch und gerade im ländlichen Bereich werden Schwellenwerte der Kaufkraftabschöpfung für den großflächigen Einzelhandel für den kurzfristigen Bedarf in den Nahbereichen sowie für den mittel- bis langfristigen Bedarf in den Mittelbereichen festgesetzt. Die Festsetzung der Schwellenwerte erfolgt in den Textkarten auf den Seiten 19 und 20. Ein Vorhaben ist aus Sicht des zentralörtlichen Versorgungsgefüges zulässig, wenn der festgesetzte Schwellenwert nicht überschritten wird; bei mehreren Vorhaben ist die Summenwirkung maßgebend. 10

14 Im Entwurf zur Fortschreibung des Regionalen Raumordnungsplans Westpfalz (IV) vom werden unter Berücksichtigung des LEP IV Rheinland-Pfalz folgende Vorgaben und Ziele für den Bereich Einzelhandel definiert: II.1.4 Großflächiger Einzelhandel Wesentlich für die Versorgungsfunktion ist der Einzelhandel. Die Entwicklung des Einzelhandels ist in den vergangenen Jahrzehnten durch einen tiefgreifenden Strukturwandel geprägt, der zu einem Umbruch im Angebots-, Standort- und Betriebssystemgefüge geführt hat. Aufgabe ist es, weiterhin die Versorgungsfunktion im Kontext des Zentrale-Orte-Konzepts sicherzustellen, ggf. qualitativ weiterzuentwickeln. ZN12 Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das heißt in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren, zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Bereiche (zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen. ZN13 Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen. Als wesentliche Änderung wird durch die Fortschreibung des LEP IV die bisherige Steuerung des großflächigen Einzelhandels durch den ROP Westpfalz 2004 anhand der Kaufkraftabschöpfungsquoten durch die im LEP IV festgelegten Regelungen abgelöst. Zudem ist an dieser Stelle anzuführen, dass Landstuhl gemeinsam mit Ramstein- Miesenbach einen sogenannten mittelzentralen Verbund kooperierender Zentren bildet. Das Landesentwicklungsprogramm IV (LEP IV) führt hierzu aus 1 : Leisten innerhalb eines Mittelbereichs mehrere zentrale Orte der mittel- und oberzentralen Stufe (Mittel- und Oberzentren) einen Beitrag zur mittelzentralen Versorgung, so handelt es sich um einen sogenannten mittelzentralen Verbund kooperierender Zentren. 1 LEP IV Rheinland-Pfalz, S

15 In Räumen, die als mittelzentraler Verbund kooperierender Zentren gekennzeichnet sind, sollen diejenigen kooperierenden Zentren, die über kein umfassendes Angebot an mittelzentralen Einrichtungen verfügen, ein breit gefächertes Angebot ergänzender Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen vorhalten. Im Ergebnis erfüllen die Mittelzentren in monozentralen Mittelbereichen die Versorgung auf der mittelzentralen Ebene allein für ihren Mittelbereich, während die kooperierenden Mittelzentren dies zukünftig gemeinsam in vertraglich geregelter (ländlicher Raum) bzw. informeller Aufgabenteilung (Verdichtungsraum) erfüllen. Im konkreten Fall erstreckt sich der Mittelbereich der kooperierenden Mittelzentren Landstuhl und Ramstein-Miesenbach zudem auf die Verbandsgemeinde Bruchmühlbach- Miesau. 12

16 II. Situationsanalyse 1. Makrostandort Landstuhl Die Stadt Landstuhl liegt im Landkreis Kaiserslautern und ist Sitz der gleichnamigen Verbandsgemeinde. Gemäß LEP IV Rheinland-Pfalz nimmt Landstuhl die zentralörtliche Funktion eines kooperierenden Mittelzentrums zusammen mit Ramstein-Miesenbach wahr. Zur Verbandsgemeinde Landstuhl gehören hierbei die Ortsgemeinden Bann, Hauptstuhl, Kindsbach, Mittelbrunn und Oberarnbach (vgl. Karte 1). Bezüglich der Siedlungsstrukturen in der VG Landstuhl bleibt festzuhalten, dass sich die drei Ortsgemeinden Landstuhl, Hauptstuhl und Kindsbach in Tallage bandförmig entlang der Autobahn A 6 erstrecken. Die drei Ortsgemeinden Mittelbrunn, Oberarnbach und Bann sind von den anderen Ortsgemeinden z. T. deutlich abgesetzt in topografisch erhöhter Lage. Auch ein Großteil der Wohnlagen der Ortsgemeinde Landstuhl (Stadtteil Atzel und Melkerei) befinden sich bereits in erhöhter Lage. Verkehrlich ist die Stadt Landstuhl über die L 363 und die L 395 sowie weitere regionale Straßenverbindungen gut angeschlossen. Die großräumige Erreichbarkeit ist mit der A 6 und der A 62, (Autobahnkreuz Landstuhl-West) über drei Autobahnabfahrten sichergestellt. Zudem verfügt die Stadt Landstuhl im Bereich des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) über einen Anschluss an das Bus- und Schienennetz. So besitzt die Stadt über einen InterCity-Halt und einen Haltepunkt der S-Bahn Rhein-Neckar. Die Ortsgemeinden sind über weitere Ortsverbindungsstraßen angebunden. Die Stadt Landstuhl zählt derzeit ca Einwohner; die Verbandsgemeinde insgesamt ca Einwohner 1. In den letzten 5 Jahren konnte die Stadt Landstuhl einen Bevölkerungszuwachs um ca. 1,0 % verzeichnen und liegt damit leicht über dem Zuwachs der Verbandsgemeinde (ca. + 0,9 %) sowie leicht hinter der Entwicklung des Landkreises Kaiserslautern (ca. 1,3 %). 1 Quelle: (Stand: ) 13

17 Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur Zentrale Orte Oberzentrum Mittelzentrum kooperierendes Mittelzentrum Grundzentrum Quelle: Karte erstellt mit GfK RegiographPlanung 2010 GMA-Bearbeitung

18 Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Arbeitsort innerhalb der VG Landstuhl betrug gemäß Statistischem Landesamt Rheinland-Pfalz Personen. Dagegen stehen ca sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, welche ihren Wohnort in der Stadt haben. Ins Verhältnis zueinander gesetzt ergeben beide Zahlen einen negativen Pendlersaldo von ca. 814 Personen 1. Tabelle 1: Einwohnerentwicklung Daten Einwohner Entwicklung Gemeinde / Landkreis absolut relativ Landstuhl ,0 % Hauptstuhl ,2 % Kindsbach ,8 % Mittelbrunn ,9 % Oberarnbach ,6 % Bann ,3 % Verbandsgemeinde ,9 % Landkreis Kaiserslautern ,3 % Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (Stand jeweils zum ); GMA-Berechnungen (ca.-werte gerundet). Als weitere, das Stadtbild prägende Einrichtung ist das Landstuhl Regional Medical Center (LRMC) der US-Armee mit zahlreichen Fachkliniken zu nennen. Hier befinden sich nach Angaben des LRMC im Militärkrankenhauskomplex ca militärische und zivile Mitarbeiter. Darüber hinaus sind weitere Angestellte beschäftigt, welche zum Großteil dem militärischen Bereich zugeordnet sind. Nach Angaben der Stadtverwaltung sind darüber hinaus Personen (nicht kasernierte Personen / Familienangehörige, Zivilbeschäftigte und Zivilisten) gemeldet. Die in Landstuhl und in der Umgebung stationierten Truppen und deren Angehörige stellen somit einen bedeutenden Wirtschaftsfaktor für die Region dar. 1 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (Stand: ). 15

19 2. Standortgefüge des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Landstuhl Die Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Landstuhl lassen sich wie folgt charakterisieren: In der Stadt Landstuhl befindet sich der Hauptgeschäftsbereich der Verbandsgemeinde. Dieser kann zunächst grob durch die Bahnstraße im Norden, die Ludwigstraße / Kaiserstraße im Westen und die Hauptstraße im Osten abgegrenzt werden. Die Haupteinkaufslage befindet sich insbesondere entlang der Kaiserstraße und im Bereich Ludwigstraße / Hauptstraße und Marktplatz wo ein relativ dichter, aber recht kleinteiliger Einzelhandelsbesatz festzustellen ist. Am westlichen Stadtrand, im Bereich Saarbrücker Straße / Torfstraße, befindet sich ein Fachmarktzentrum mit Kaufland, toom-baumarkt, toom-getränkemarkt, Lidl, Aldi, Deichmann, dm-drogeriemarkt, Fressnapf, T Di und weiteren Anbietern. Entlang der Bahnstraße am nördlichen Rand der Innenstadt befinden sich vereinzelt Fachmärkte wie beispielsweise Aldi, Rofu-Kinderland, Eicher Möbel etc. sowie kleinere Fachgeschäfte. Eine Verdichtung des Einzelhandelsbesatzes findet sich zudem im Abschnitt Bahnstraße zwischen von-richthofen-straße und Hintere Imserstraße. Hier befindet sich ein kleinerer Versorgungsstandort mit einem Edeka-Supermarkt, zwei Textilfachmärkten (Vögele und Takko) und weiteren Fachgeschäften (z. B. Barbarossa Bäcker, Buchhandlung, Zoo Bahnhof, Obst- und Gemüseladen). In der Ortsgemeinde Bann existiert überwiegend kleinteiliger Fachhandel, der sich entlang der Hauptstraße ausgebildet hat. Die Nahversorgung der Ortsgemeinde wird durch einen Netto-Lebensmitteldiscounter, einen Getränkemarkt und zwei Bäckereien gesichert. Die Ortsgemeinde Kindsbach, die östlich an die Stadt Landstuhl anschließt, verfügt über einen geringen und kleinteiligen Einzelhandelsbestand. Dieser beschränkt sich auf einen Bäcker, eine Galerie sowie einen Juwelier in der Kaiserstraße. In der Eisenbahnstraße befinden sich ein zweiter Bäcker und eine Apotheke. Ein Antiquitätengeschäft ist in der Hörnchenstraße zu finden. In den Ortsgemeinden Hauptstuhl, Mittelbrunn und Oberarnbach sind nur wenige Einzelhandelsbetriebe zu finden, welche überwiegend der Grundversorgung der Bevölkerung dienen (z.b. Bäckereien). 16

20 3. Aktueller Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Landstuhl Die nachfolgenden Daten beruhen auf einer vollständigen Erhebung des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Landstuhl im Dezember Dabei wurden die Betriebe nach Umsatzschwerpunkt den einzelnen Warengruppen zugeordnet. Zusätzlich erfolgte eine Einteilung nach der Fristigkeit der Waren in kurz-, mittel- und langfristige Bedarfsbereiche. In Anlehnung an das von der Handels- und Gaststättenzählung verwendete Gliederungsschema, ergibt sich nachfolgende Unterteilung in Warengruppen: Überwiegend kurzfristige Bedarfsdeckung Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk) Waren der Gesundheits- und Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf Überwiegend mittelfristige Bedarfsdeckung Bücher, Papier-, Büro-, Schreib-, Spielwaren, Zeitschriften Bekleidung, Textilien Schuhe, Lederwaren, Sportartikel Überwiegend langfristige Bedarfsdeckung Elektrowaren (Elektrogroß- und -kleingeräte, Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer, Telefone, Fotowaren) Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Möbel, Einrichtungsgegenstände Heimtextilien, Raumausstattung Heimwerkerbedarf Optik, Uhren, Schmuck Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Sportgroßgeräte, Musikalien, Waffen). Zum Zeitpunkt der Erhebung waren im Gebiet der Verbandsgemeinde Landstuhl insgesamt 146 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m² ansässig (vgl. Tabelle 2). 17

21 Hiervon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel 39 Betriebe 1 (= ca. 27 % des Gesamtbestandes) ca m² VK 2 (= ca. 31 % der Gesamtverkaufsfläche). Auf Nichtlebensmittel entfallen 107 Betriebe 1 (= ca. 73 % des Gesamtbestandes) ca m² VK 2 (= ca. 69 % der Gesamtverkaufsfläche). Tabelle 2: Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Landstuhl nach Bedarfsbereichen Hauptwarengruppe / Bedarfsbereich Anzahl Betriebe¹ Verkaufsfläche 2 in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Einzelhandel gesamt ¹ Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt 2 Die Verkaufsflächen der Mehrbranchenbetriebe (z. B. Kaufland, toom-baumarkt) wurden in die vorgefundenen Sortimente aufgeteilt. * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2011 (ca.-werte, gerundet). Die Betrachtung des Einzelhandelsbestandes der Verbandsgemeinde Landstuhl nach Ortsgemeinden differenziert (vgl. Tabelle 3), macht deutlich, dass ca. 86 % aller Einzelhandelsbetriebe und ca. 96 % der Verkaufsflächen in Landstuhl ansässig sind. Die anderen Ortsgemeinden haben nur eine deutlich untergeordnete Rolle. 1 2 Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt. Die Verkaufsflächen der Mehrbranchenbetriebe (z. B. Kaufland, toom-baumarkt) wurden in die vorgefundenen Sortimente aufgeteilt. 18

22 Tabelle 3: Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Landstuhl nach Ortsgemeinden Stadt / Gemeinde Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche absolut in % in m² in % Landstuhl Bann Kindsbach < 1 Hauptstuhl < 1 Mittelbrunn < 1 Oberarnbach < 1 Verbandsgemeinde Quelle: GMA-Erhebungen 2010 (ca.-werte, gerundet). Die Analyse der Größenstruktur macht deutlich, dass der Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Landstuhl von Betrieben mittlerer Größe dominiert wird. So liegt die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte bei 272 m² Verkaufsfläche. Dieser Wert ist leicht höher als der Durchschnitt des Bundesgebietes (240 m² VK) einzuordnen. Ca. 44 % der Betriebe verfügen über weniger als 50 m² Verkaufsfläche (vgl. Abbildung 3) und repräsentieren nur einen Verkaufsflächenanteil von 5 %. Der Anteil der Betriebe, die über eine Verkaufsfläche von m² verfügen, liegt bei 31 %. Deren Verkaufsflächenanteil liegt bei 9 %. Über m² Verkaufsfläche verfügen ca. 18 % der Betriebe und nehmen damit 28 % der Gesamtverkaufsfläche in Anspruch. Noch deutlich wird dieses Verhältnis bei den Betrieben mit einer Verkaufsfläche ab 800 m² und mehr. Ihr Anteil beträgt nur ca. 8 % bei einem Verkaufsflächenanteil von 58 %. Diese hohen Werte resultieren aus dem in der Stadt Landstuhl ansässigen Fachmarktzentrum mit den Großflächenanbietern Kaufland und toom-baumarkt sowie einigen weiteren großflächigen Discountern und Fachmärkten. 19

23 Abbildung 3: Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Landstuhl nach Größenklassen 70% 60% 58% 50% 44% Anteil 40% 30% 31% 28% 20% 18% 10% 5% 9% 8% 0% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebungen 2010 Hinsichtlich der Betriebstypenstruktur (vgl. Tabelle 4) wird die Verbandsgemeinde Landstuhl von Fachgeschäften dominiert. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sind ca. 67 % aller ortsansässigen Betriebe als solche einzustufen, im Nichtlebensmittelbereich 81 %. Aufgrund der überwiegend kleinteilig strukturierten Anbieter vereint dieser Betriebstyp jedoch nur einen Verkaufsflächenanteil von ca. 8 % im Nahrungs- und Genussmittelbereich und ca. 35 % im Nichtlebensmittelbereich auf sich. Supermärkte und Lebensmitteldiscounter stellen hingegen zusammen nur ca. 23 % der Betriebe, repräsentieren jedoch ca. 85 % der Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich. Bei Nichtlebensmitteln liegt der Betriebsanteil der Fachmärkte bei nur ca. 17 %, während der Verkaufsflächenanteil einen Wert von ca. 62 % erreicht. 20

24 Tabelle 4: Betriebtypenstruktur des Einzelhandels der Verbandsgemeinde Landstuhl Betriebstypen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche in in % % Nahrungs- und Genussmittel Fachgeschäft Supermarkt Lebensmitteldiscounter Verbrauchermarkt / SB-Warenhaus Sonstige Betriebstypen (Tankstellen u.ä.) Nahrungs- und Genussmittel gesamt Nichtlebensmittel Fachgeschäft / Filiale Fachmarkt Kaufhaus / Warenhaus Sonstige Betriebstypen Nichtlebensmittel gesamt Quelle: GMA-Erhebungen 2010, ca.-werte gerundet Eine erhöhte Anzahl an Leerständen befindet sich im südlichen Teil der Innenstadt von Landstuhl im Bereich Hauptstraße und Ludwigstraße. Dieser Leerstandsschwerpunkt ist einerseits auf die schlechte fußläufige Erreichbarkeit der Standortlage und durch die Enge der Straßen / Gehwege und andererseits auf die veraltete Bausubstanz der Gebäude zurückzuführen, die heutigen Ansprüchen des Einzelhandels nicht gerecht wird. Z. T. würden die Immobilien aber auch nach einer möglichen Sanierung wegen zu geringer Verkaufsflächendimension und schlechter Standortrahmenbedingungen nicht mehr für eine Nutzung im Einzelhandel in Frage kommen, so dass in diesen Fällen über einen Rückbau der Geschäftsräume in Wohnraum oder eine Umwidmung in Büro- / Dienstleistungsflächen nachgedacht werden sollte. 4. Einzelhandelsausstattung im Vergleich mit anderen Gemeinden Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung der Verbandsgemeinde Landstuhl ist es hilfreich, die Situation im Vergleich mit anderen Kommunen zu betrachten. Grundlage hierfür sind sogenannte Versorgungskennziffern, die die Einzelhandelsausstattung der Kommunen auf die Einwohnerzahl beziehen und somit vergleichbar machen. 21

25 Der Einzelhandelsbesatz der Verbandsgemeinde Landstuhl lässt sich wie folgt charakterisieren: Die Verbandsgemeinde Landstuhl verfügt im gesamten Einzelhandel über ca. 8,9 Arbeitsstätten je Einwohner. Davon entfallen ca. 2,4 Arbeitsstätten auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 6,5 Arbeitsstätten auf den Nichtlebensmittelsektor. Bezogen auf Einwohner existiert im gesamten Einzelhandel der Verbandsgemeinde Landstuhl ein Verkaufsflächenbesatz von ca m² Verkaufsfläche, davon ca. 882 m² im Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca m² im Nichtlebensmittelsektor. Zum Vergleich dienen ähnlich große Kommunen in Rheinland-Pfalz sowie Durchschnittswerte der GMA-Kennziffernstudie Allerdings sind diese Kennziffern nicht als Zielgröße oder Richtwert zu verstehen, sondern sollen lediglich der Vergleichbarkeit dienen. Abbildung 4: Verkaufsflächenausstattung der Verbandsgemeinde Landstuhl im Vergleich Verkaufsfläche (m²) je Einwohner Food Nonfood VG Landstuhl ( EW, Mittelzentrum Kirchheimbolanden (7.881 EW, Mittelzentrum) Kandel (8.440 EW, Mittelzentrum) Mayen ( EW, Mittelzentrum) 751 Haßloch ( EW, Mittelzentrum 612 GMA-Kennziffer ( EW)* Quelle: GMA-Kennzifferstudie 2009 (Basis: 489 Städte und Gemeinden in Deutschland). Quelle: GMA-Berechnungen 2011 (ca.-werte, gerundet). 22

26 Im Lebensmittelbereich ist im Vergleich mit der GMA-Kennziffer eine überdurchschnittliche Ausstattung im Lebensmittelbereich festzustellen, welche insbesondere auf den Bestand an großflächigen Betriebstypen (z.b. Kaufland SB-Warenhaus) im Lebensmitteleinzelhandel zurückzuführen ist. (vgl. Abbildung 4). Die Vergleichswerte anderer Mittelzentren in Rheinland-Pfalz bewegen sich jedoch z. T. noch deutlich über der Ausstattungskennziffer der VG Landstuhl. Im Nichtlebensmittelbereich konnte eine leicht überdurchschnittliche Ausstattung bezogen auf die GMA-Kennziffer festgestellt werden. Im Vergleich mit angeführten Mittelzentren in Rheinland-Pfalz ist der Wert der VG Landstuhl jedoch als durchschnittlich einzuordnen. Dies ist v.a. vor dem Hintergrund der Nähe zu dem im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich dominierenden Oberzentrum Kaiserslautern durchaus als positiv zu sehen. 23

27 III. Nachfragestruktur im Einzelhandel 1. Marktgebiet und Bevölkerung Die Abgrenzung des Marktgebietes stellt die wesentliche Grundlage zur Ermittlung des Bevölkerungspotenzials und der damit zur Verfügung stehenden Kaufkraft dar und dient zudem der Berechnung der Kaufkraftströme für die Verbandsgemeinde Landstuhl. Als Marktgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Zur Abgrenzung und Einteilung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten des Untersuchungsraums (z.b. Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) und die daraus zu ziehenden Schlussfolgerungen die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhängenden Zeit-Distanz-Werte die Angebotssituation in den umliegenden Städten und Gemeinden Ergebnisse aus anderen GMA-Untersuchungen in der Region. Folgendes Marktgebiet wurde für die Verbandsgemeinde Landstuhl abgegrenzt: Zone I: Stadt Landstuhl Einwohner Zone II: Ortsgemeinden der VG Landstuhl Einwohner Zone III: VG Ramstein-Miesenbach, VG Bruchmühlbach-Miesau Einwohner Marktgebiet insgesamt Einwohner. 24

28 Karte 2: Marktgebiet der Verbandsgemeinde Landstuhl Legende: Zone I Zone II Zone III Quelle: Karte erstellt mit GfK Regiograph Planung 2010, GMA-Bearbeitung

29 Bei der Abgrenzung des Marktgebietes ist zu beachten, dass nicht alle der in der Verbandsgemeinde Landstuhl ansässigen Einzelhandelsbetriebe in gleichem Umfang in das Einzugsgebiet ausstrahlen. Auf einzelbetrieblicher Ebene bestehen z. T. Kundenverflechtungen, die über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinausgehen. Die Anziehungskraft hängt neben der Fristigkeit des Bedarfs v. a. von der Attraktivität und Größe des Anbieters ab. Auch bei stark spezialisierten bzw. exklusiven Anbietern sind z. T. deutlich weiträumigere Verflechtungen vorhanden. Bei dem überwiegenden Teil der Anbieter in der Verbandsgemeinde Landstuhl kann jedoch davon ausgegangen werden, dass sie keine regionale Bedeutung haben, sondern vielmehr der Versorgung der Bevölkerung der VG Landstuhl dienen. Jedoch ist festzuhalten, dass insbesondere im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich, aber auch für ausgewählte Lebensmittelbetriebe (z. B. Kaufland) die Einkaufsbeziehungen deutlich über das Gebiet der VG Landstuhl hinausgehen (Zone III des Marktgebietes). 2. Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet der VG Landstuhl 2.1 Grundlagen der Kaufkraftberechnung Die Berechnung der seitens der Verbandsgemeinde Landstuhl erschließbaren Nachfragepotenziale wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Als Grundlage dienen aktuelle Daten des Statistischen Landesamtes sowie GMA-Kaufkraftwerte. Die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) für die abgegrenzten Bedarfsgüter liegt laut GMA-Berechnungen im Jahr 2010 bei ca pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland. Davon entfallen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca p. a., auf den gesamten Nichtlebensmittelsektor ca p. a. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft das lokale Kaufkraftniveau zu berücksichtigen. Die Ortsgemeinden von Landstuhl verfügen hauptsächlich 26

30 über unterdurchschnittliche Kaufkraftkoeffizienten. 1 sind unterdurchschnittliche Kaufkraftkoeffizienten festzustellen. Auch außerhalb der VG Landstuhl 2.2 Kaufkraft im Marktgebiet der VG Landstuhl im Jahr 2010 Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial (ohne Berücksichtigung der US-Streitkräfte) im Marktgebiet in der Verbandsgemeinde Landstuhl auf ca. 225,4 Mio. (vgl. Tabelle 5). Tabelle 5: Kaufkraft im Marktgebiet der VG Landstuhl (ohne Berücksichtigung der US-Streitkräfte) Zone I Zone II VG Landstuhl Zone III Marktgebiet insgesamt Kaufkraft in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 15,1 13,1 28,2 48,1 76,3 Gesundheit, Körperpflege 5,4 4,7 10,1 17,1 27,2 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf Summe kurzfristiger Bedarf 1,0 0,8 1,8 3,1 4,9 21,5 18,6 40,1 68,3 108,4 Bücher, PBS*, Spielwaren 2,2 1,9 4,1 7,0 11,1 Bekleidung, Schuhe, Sport 5,7 5,0 10,7 18,3 29,0 Summe mittelfristiger Bedarf 7,9 6,9 14,8 25,3 40,1 Elektrowaren, Medien, Foto 4,1 3,6 7,7 13,1 20,8 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4,3 3,8 8,1 13,8 21,9 Bau- /Heimwerker- / Gartenbedarf 3,8 3,3 7,1 12,1 19,2 Optik / Uhren / Schmuck 0,9 0,8 1,7 2,8 4,5 Sonstiger Einzelhandel 2,1 1,8 3,9 6,6 10,5 Summe langfristiger Bedarf 15,2 13,3 28,5 48,4 76,9 Nichtlebensmittel 29,5 25,7 55,2 93,9 149,1 Einzelhandel gesamt 44,6 38,8 83,4 142,0 225,4 Quelle: GMA-Berechnungen Die GfK Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Innerhalb der Verbandsgemeinde Landstuhl liegen die Kaufkraftkoeffizienten zwischen 91,6 und 100,3. 27

31 2.3 Kaufkraft der stationierten US-Streitkräfte im Marktgebiet Neben dem Kaufkraftpotenzial der statistisch erfassten Wohnbevölkerung in der VG Landstuhl müssen ebenfalls die zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenziale der in Landstuhl und Umgebung stationierten US-Truppen und deren Angehörigen berücksichtigt werden, da sie für den Einzelhandel in der VG Landstuhl einen nicht unerheblichen Wirtschaftsfaktor darstellen. So haben die Vor-Ort-Arbeiten in Landstuhl gezeigt, dass eine Vielzahl der Einzelhändler sich gezielt auf die US-Amerikaner ausgerichtet haben, was sich insbesondere im dargebotenen Warensortiment, aber auch in der Auszeichnung von Preisen in US-Dollar ausdrückt. Bezüglich der in der VG Landstuhl ansässigen US-Truppen und deren Angehörigen liegen nur vereinzelt Daten vor. So sind laut Auskunft des Landstuhl Regional Medical Center (LRMC) im US-Militärkrankenhaus ca militärische und zivile Beschäftige angestellt. Neben den Beschäftigten im Militärkrankenhaus sind ca militärische und zivile Angestellte im Bereich der US-Kaserne zu finden. 1 Nach Angaben der Verbandsgemeindeverwaltung Landstuhl, sind außerdem vor Ort derzeit US-amerikanische Staatsbürger ansässig (nichtkasernierte Soldaten, Familienangehörige, Zivilbeschäftigte und Zivilisten). Jedoch muss hierbei beachtet werden, dass die jeweiligen Werte nicht summiert in die Berechnung der Kaufkraftpotenziale einfließen können, da Personen sowohl in der Statistik der US-Amerikaner als auch in der Statistik der VG Landstuhl auftauchen können. Nach vorsichtigen Schätzungen der GMA sind somit in der VG Landstuhl derzeit ca amerikanische Soldaten, Zivilbeschäftigte und deren Angehörige ansässig. Neben der Kaufkraft der US-Amerikaner in der VG Landstuhl sind ebenfalls die in der US- Airbase Ramstein ansässigen US-Truppen und deren Angehörige zu berücksichtigen. Hierzu wurden im Einzelhandelskonzept der VG Ramstein-Miesenbach 2 detaillierte Erhebungen und Befragungen durchgeführt. Die hieraus gewonnenen Erkenntnisse werden bei der Berechnung der Kaufkraftpotenziale für die VG Landstuhl berücksichtigt. Folgende grundlegende Daten wurden von der Fa. isoplan, Saarbrücken erfasst: Die Zahl der US-amerikanischen Soldaten und deren Angehörigen wird im Mittelbereich von Landstuhl und Ramstein-Miesenbach auf insgesamt ca Personen geschätzt. 1 2 Quelle: Fact Sheet LRMC Mission Landstuhl Regional Medical Center Public Affairs Office (Stand Januar 2010) Quelle: Einzelhandelskonzept der VG Ramstein-Miesenbach (isoplan: marktforschung, Saarbrücken) 28

32 Diese verfügen über eine einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft von Jedoch muss hierbei berücksichtigt werden, dass ein Teil der Kaufkraft auch in der Airbase Ramstein selbst ausgegeben wird und somit nicht für den Handel außerhalb der Airbase zur Verfügung steht. Hier ist ein Einkaufszentrum mit einem großen Lebensmittelmarkt und weiteren Einkaufseinrichtungen vorhanden. Nach Schätzungen von isoplan, Saarbrücken werden hier ca. 75 Mio. p. a. umgesetzt. Es wird von der gleichen Verteilung der Kaufkraft auf die einzelnen Warengruppen wie bei der deutschen Bevölkerung ausgegangen. Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial der in der VG Landstuhl lebenden US-Amerikaner auf ca. 43,0 Mio. und für den restlichen Mittelbereich auf ca. 110,6 Mio.. Somit stellen die US-Amerikaner einen erheblichen Wirtschaftsfaktor für den Einzelhandel in der Region dar (vgl. Tabelle 6). Tabelle 6: Kaufkraft der US-Amerikaner in der VG Landstuhl und im restlichen Mittelbereich Kaufkraft US- Kaufkraft US- Kaufkraft US- Amerikaner Warengruppe / Amerikaner Amerikaner sonstiger Bedarfsbereich VG Landstuhl gesamt Mittelbereich in Mio. in Mio. in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 14,6 37,4 52,0 Gesundheit, Körperpflege 5,2 13,3 18,5 Blumen, zool. Bedarf 0,9 2,4 3,4 kurzfristiger Bedarf 20,7 53,2 73,8 Bücher, PBS, Spielwaren 2,1 5,4 7,5 Bekleidung, Schuhe, Sport 5,5 14,2 19,8 mittelfristiger Bedarf 7,6 19,6 27,3 Elektrowaren, Medien, Foto 4,0 10,2 14,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4,2 10,8 15,0 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 3,3 8,4 11,6 Optik/ Uhren, Schmuck 0,9 2,2 3,1 Sonstige Sortimente 2,4 6,2 8,6 langfristiger Bedarf 14,7 37,8 52,5 Nichtlebensmittel insgesamt 28,5 73,2 101,6 Einzelhandel gesamt 43,0 110,6 153,6 Quelle: GMA-Berechnungen 2011 nach Angaben Fa. isoplan, Saarbrücken 29

33 2.4 Kaufkraft im Marktgebiet unter Berücksichtigung der stationierten US- Truppen und deren Angehörigen Zusammenfassend kann für das Marktgebiet des Einzelhandels in der VG Landstuhl unter Berücksichtigung der US-Truppen und deren Angehörigen ein Kaufkraftpotenzial von ca. 379,1 Mio. festgehalten werden. Es wird jedoch nochmals darauf hingewiesen, dass nicht das gesamte Kaufkraftpotenzial der US-Amerikaner für den Einzelhandel in der VG Landstuhl zur Verfügung steht, da zum einen auf der Airbase in Ramstein ebenfalls Einkaufsmöglichkeiten bestehen, und zum anderen ein Teil der Kaufkraft aus dem Marktgebiet und hier v. a. in das nahegelegene Oberzentrum Kaiserslautern abfließt. Tabelle 7: Warengruppe / Bedarfsbereich Kaufkraft im Marktgebiet (Wohnbevölkerung und US-Truppen) Kaufkraft Kaufkraft sonstiger VG Landstuhl Mittelbereich in Mio. in Mio. Summe in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 42,8 85,5 128,3 Gesundheit, Körperpflege 15,3 30,4 45,7 Blumen, zool. Bedarf 2,7 5,5 8,3 kurzfristiger Bedarf 60,8 121,5 182,2 Bücher, PBS, Spielwaren 6,2 12,4 18,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 16,2 32,5 48,8 mittelfristiger Bedarf 22,4 44,9 67,4 Elektrowaren, Medien, Foto 11,7 23,3 35,0 Hausrat, Einrichtung, Möbel 12,3 24,6 36,9 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 10,4 20,5 30,8 Optik/ Uhren, Schmuck 2,6 5,0 7,6 Sonstige Sortimente 6,3 12,8 19,1 langfristiger Bedarf 43,2 86,2 129,4 Nichtlebensmittel insgesamt 83,7 167,1 250,8 Einzelhandel gesamt 126,5 252,6 379,1 Quelle: GMA-Berechnungen 2011 nach Angaben isoplan, Saarbrücken 30

34 3. Zentralitätskennziffern Im gesamten Einzelhandel der Verbandsgemeinde Landstuhl konnte im Jahr 2010 eine Brutto-Umsatzleistung von ca. 122,8 Mio. erzielt werden. Von diesem Gesamtumsatz entfielen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 50,5 Mio. und auf den Nichtlebensmittelsektor ca. 72,3 Mio.. 1 Als wichtige Orientierung für die Bedeutung einer Kommune für das nähere Umland sowie deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer. Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz. Dabei deuten Werte über 100 einen Bedeutungsüberschuss (Zuflüsse aus dem Umland) und Werte unter 100 einen Nettokaufkraftabfluss an. Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 50,5 Mio. : ca. 42,8 Mio. = ca. 118 % (Umsatz in der VG Landstuhl) (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) + Kaufkraft US-Streitkräfte der VG Landstuhl) Für den Bereich Nichtlebensmittel 2 beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 72,3 Mio. : ca. 83,7 Mio. = ca. 86 % (Umsatz in der VG Landstuhl) (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) + Kaufkraft US-Streitkräfte der VG Landstuhl) Für den Einzelhandel insgesamt beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 122,8 Mio. : ca. 126,5 Mio. = ca. 97 % (Umsatz in der VG Landstuhl) (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) + Kaufkraft US-Streitkräfte der VG Landstuhl) Vor dem Hintergrund der bereits dargestellten spezifischen räumlichen Lage nahe dem dominierenden Zentrum Kaiserslautern mit ausgeprägten Versorgungsstrukturen und der im Mittelbereich Landstuhl / Ramstein-Miesenbach angesiedelten US-Truppen, werden durchaus beachtliche Zentralitätswerte erreicht. Grundsätzlich ist Entwicklungspotenzial v. a. noch im Sortiment Elektrowaren, Foto, Medien vorhanden. Die branchenbezogenen Entwicklungspotenziale werden im nachfolgenden Kapitel IV., 2. detailliert dargestellt. 1 2 Inkl. der Nonfoodumsätze der Lebensmittelmärkte. Inkl. Nonfoodumsätze der Lebensmittelmärkte. 31

35 IV. Entwicklungspotenziale der Verbandsgemeinde Landstuhl 1. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose für das Jahr 2020 Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet der Verbandsgemeinde Landstuhl bis zum Prognosehorizont 2020 ist neben konjunkturellen Einflüssen auch von der künftigen Entwicklung des Verbraucherverhaltens sowie der soziodemografischen Entwicklung abhängig. Unter Berücksichtigung der Prognose des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz zur zukünftigen Einwohnerentwicklung ist für die Verbandsgemeinde Landstuhl auch zukünftig eine rückläufige Einwohnerentwicklung zu erwarten. Demnach werden im Prognosejahr 2020 ca Einwohner 1 im Verbandsgemeindegebiet leben, was eine Abnahme von ca. 9,5 % gegenüber dem aktuellen Stand entspricht. Auf Landkreisebene wird bis zum Jahr 2020 ebenfalls ein Bevölkerungsrückgang von ca. 4,1 % (mittlere Variante) prognostiziert. Auf Grundlage dieser Bevölkerungsentwicklung ergibt sich für das Prognosejahr 2020 ein Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 371,9 Mio. (vgl. Tabelle 8), wobei hier ein konstantes Kaufkraftvolumen der US-Streitkräfte angenommen wird. Gegenüber dem Jahr 2010 entspricht dies einer nominalen Kaufkraftabnahme um ca. 7,1 Mio., welche überwiegend aus den Bevölkerungsverlusten der VG Landstuhl resultieren. Somit wird deutlich, dass in Zukunft eine Abnahme des Nachfragepotenzials zu erwarten ist. Im Hinblick auf die Möglichkeiten zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandortes zeichnen sich vor dem Hintergrund der rückläufigen Bevölkerungsentwicklung somit nur begrenzte Möglichkeiten ab. 1 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz; GMA-Berechnungen. 32

36 Tabelle 8: Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels der Verbandsgemeinde Landstuhl 2020 (inkl. US-Streitkräfte) Kaufkraft Kaufkraft Warengruppe / sonstiger Summe VG Landstuhl Bedarfsbereich Mittelbereich in Mio. in Mio. in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 40,4 84,0 124,4 Gesundheit, Körperpflege 15,2 31,3 46,5 Blumen, zool. Bedarf 2,7 5,6 8,4 kurzfristiger Bedarf 58,3 121,0 179,2 Bücher, PBS, Spielwaren 5,9 12,2 18,1 Bekleidung, Schuhe, Sport 15,4 32,1 47,6 mittelfristiger Bedarf 21,3 44,3 65,7 Elektrowaren, Medien, Foto 11,3 23,4 34,7 Hausrat, Einrichtung, Möbel 11,7 24,4 36,1 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 9,8 20,2 29,9 Optik/ Uhren, Schmuck 2,4 5,0 7,4 Sonstige Sortimente 6,1 12,8 18,9 langfristiger Bedarf 41,2 85,8 127,0 Nichtlebensmittel insgesamt 80,5 167,1 247,5 Einzelhandel gesamt 120,8 251,1 371,9 Quelle: GMA-Berechnungen 2011 nach Angaben isoplan, Saarbrücken 2. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale der Verbandsgemeinde Vor dem Hintergrund der zukünftigen Entwicklung des Nachfragepotenzials sowie der bestehenden Angebotssituation in den verschiedenen Einzelhandelsbranchen (vgl. Kapitel II 3. und folgende Abbildung) ergeben sich für den Einzelhandelsstandort Landstuhl quantitativ nur begrenzte Entwicklungsmöglichkeiten. 33

37 Abbildung 5: Zentralität Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck Sonstige Sortimente Einzelhandel insg. Zentralität Quelle: GMA-Darstellung Im Folgenden werden die Entwicklungspotenziale in den einzelnen Warengruppen bewertet: Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ist für die Verbandsgemeinde Landstuhl eine gute Ausstattung festzuhalten. So besitzt insbesondere das Kaufland SB- Warenhaus, aber auch die sonstigen Anbieter vor Ort, eine über das Gebiet der Verbandsgemeinde hinausgehende Bedeutung. Vor dem Hintergrund der guten Ausstattung sind keine weiteren Entwicklungspotenziale i. S. von Neuansiedlungen im Lebensmittelbereich mehr vorhanden. Jedoch muss für diesen Bereich allerdings festgehalten werden, dass Betriebsmodernisierungen durch Verkaufsflächenerweiterungen zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit der Anbieter und zur Sicherung einer zukunftsfähigen Nahversorgung in der Verbandsgemeinde Landstuhl grundsätzlich auch in Zukunft möglich sein sollen um die Nahversorgung in der VG Landstuhl langfristig zu sichern. Insbesondere im Bereich der Lebensmitteldiscounter besteht derzeit noch Modernisierungsbedarf. So weist ein Teil der in Landstuhl vorhandenen Anbieter im Bereich der Lebensmitteldiscounter nicht mehr 34

38 marktgängige Verkaufsflächen auf. 1 Bei den Lebensmittelvollsortimentern besitzt lediglich der im Stadtteil Atzel angesiedelte Landstuhler Frischemarkt eine Verkaufsfläche von unter 800 m². Diese ist jedoch vor dem Hintergrund der stadtteilbezogenen Versorgungsbedeutung als ausreichend zu bewerten. Der Anbieter Edeka sowie Kaufland weisen hingegen marktgängige Verkaufsflächen auf, sodass bei diesen Anbietern derzeit Verkaufsflächenerweiterungen nicht als notwendig erachtet werden. Für den Bereich Gesundheit / Körperpflege ist für die Verbandsgemeinde Landstuhl eine durchschnittliche Ausstattung festzustellen. Mit den Anbietern dm, Ihr Platz und zwei Schlecker-Märkten besitzt Landstuhl hierbei eine zufriedenstellende Ausstattung. Dabei weisen v. a. dm aber auch Ihr Platz marktgängige Verkaufsflächen auf. Die beiden Schlecker Märkte sind als eher kleinstrukturiert anzusprechen, erfüllen jeweils spezifische Versorgungsaufgaben in der Innenstadt bzw. im Stadtteil Atzel. Insofern sind in diesem Bereich nur noch begrenzte Entwicklungsmöglichkeiten vorhanden. 2 Im Bereich Blumen / Pflanzen / zoologischer Bedarf ist mit mehreren Blumenläden, Gärtnereien sowie zwei Anbietern von Tiernahrung und der Gartenabteilung des toom-baumarktes eine sehr gute Ausstattung in diesem Bereich vorhanden, so dass auch unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenziale im sonstigen Mittelbereich von Landstuhl keine Entwicklungspotenziale bestehen. Für den Bereich Schreib- / Spielwaren / Bücher ist in der VG Landstuhl ebenfalls eine gute Ausstattung festzustellen. Grundsätzlich wären jedoch zur Steigerung der Attraktivität der Landstuhler Innenstadt in begrenztem Maße Entwicklungspotenziale vorhanden. Für den Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport bleibt für die VG Landstuhl festzuhalten, dass derzeit ein Kaufkraftabfluss ins Umland und hier insbesondere in Richtung des Oberzentrums Kaiserslautern festzuhalten ist. Jedoch kann unter Berücksichtigung der Wettbewerbssituation im Umland eine vergleichsweise gute 1 2 Als marktgängige Verkaufsfläche kann für Lebensmitteldiscounter eine Fläche von bis zu m² angesehen werden. Vor dem Hintergrund der betrieblichen Anforderungen wird heute von einer kritischen Verkaufsflächengröße im Bereich der Drogeriemärkte von ca. 400 m² ausgegangen. Typische Fachmarktanbieter realisieren aber bereits heute regelmäßig ca. 600 m² VK und mehr. Hinzu kommt die gestiegene Nachfrage nach einem den Märkten zugeordneten, möglichst ebenerdigen Stellplatzangebot. Mit der Vergrößerung der Verkaufsfläche geht v. a. eine kundenfreundlichere Warenpräsentation (z. B. breitere Gänge, ansprechende Gestaltung) sowie eine Vergrößerung des Sortimentsumfanges einher. 35

39 Ausstattung im Bekleidungsbereich festgestellt werden. Neuansiedlungen im Bereiche Bekleidung / Schuhe / Sport sollten zur Steigerung der Attraktivität der Haupteinkaufslage ausschließlich in der Innenstadt von Landstuhl angesiedelt werden. Im Bereich Elektrowaren, Medien, Foto gibt es in der Verbandsgemeinde Landstuhl mehrere kleinflächige Anbieter. Von diesen werden jedoch nur Teilbereiche des Sortiments abgedeckt. Ein Elektrofachmarkt ist derzeit in Landstuhl bzw. im Mittelbereich nicht vorhanden. Somit besteht in diesem Bereich grundsätzlich noch Potenzial für weitere Fachhandelsbetriebe bzw. für die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes. Im langfristigen Bedarfsbereich sind vor dem Hintergrund der bereits beschriebenen Lagekonstellation nahe dem Oberzentrum Kaiserslautern und der Ausstattung im Umland grundsätzlich keine großen quantitativen Entwicklungspotenziale i. S. einer Ansiedlung zusätzlicher Verkaufsflächen abzusehen 1. Für die bestehenden Einzelhandelsbetriebe sollte das Hauptaugenmerk auf die Bestandssicherung und ggf. Modernisierung gelegt werden. Dabei ist festzuhalten, dass der Marktauftritt einiger Anbieter teilweise nicht mehr als zeitgemäß einzuordnen ist. 1 Unabhängig von dieser Gesamteinschätzung besteht jedoch insbesondere für Nischenanbieter, z. B. Betriebe mit einem hochspezialisierten Sortiment oder mit hoher Serviceorientierung, stets die Möglichkeit für eine erfolgreiche Marktpositionierung. Auch die Konzentration auf die Kundengruppe der US-Amerikaner stellt für Betriebe eine Chance dar, sich am Markt zu etablieren. 36

40 V. Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Landstuhl 1. Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes für die Verbandsgemeinde Landstuhl Zur Sicherung und gezielten Weiterentwicklung des Einzelhandels in Landstuhl ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung herangezogen werden sollte. Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu formulieren: Erhalt und Ausbau der mittelzentralen Versorgungsfunktion in Landstuhl in Kooperation mit dem benachbarten Mittelzentrum Ramstein-Miesenbach. Sicherung und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in den Ortsgemeinden. Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung mit Angeboten des kurzfristigen Bedarfs, insbesondere Lebensmitteln. Eine geordnete Weiterentwicklung des Einzelhandels erfordert die Beachtung zweier städtebaulich relevanter Kernpunkte (vgl. Abbildung 6): die Erstellung eines sortimentsbezogenen Leitbildes der Stadtentwicklungsplanung, das als Grundlage für die weitere Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben heranzuziehen ist (= Sortimentskonzept), die Überprüfung und ggf. Neuformulierung von räumlichen Prioritäten hinsichtlich der Weiterentwicklung der Flächen des Einzelhandels nach Standorten (= Standortkonzept). Mit dem vorgeschlagenen Sortiments- und Standortkonzept sollen die Rahmenbedingungen für eine zukunftsorientierte und geordnete Entwicklung geschaffen werden. Es ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass ein Zentrenkonzept nur die entsprechenden Rahmenbedingungen für eine adäquate Entwicklung bereitstellt. Es entbindet jedoch nicht von weiteren aktiven Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen an städtebaulich gewünschten Standorten (v.a. in den zentralen Lagen). 37

41 Abbildung 6: Standort- und Sortimentskonzept für die Verbandsgemeinde Landstuhl Ziele Erhalt und ggf. Ausbau der Versorgungsfunktion des Mittelzentrums Landstuhl Sicherung und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche Sicherung der Nahversorgung in allen Ortsgemeinden Sortimentskonzept Festlegung der Sortimente mit hoher Bedeutung für die zentralen Versorgungsbereiche Standortkonzept Festlegung der Standorte zur Weiterentwicklung des Einzelhandels zentrenrelevante Sortimente, z. B. Lebensmittel, Drogeriewaren, Bücher, Schreib-, Spielwaren, Bekleidung, Schuhe, Heimtextilien, Hausrat, Uhren / Schmuck etc. nicht zentrenrelevante Sortimente, z.b. Bau- und Heimwerkerartikel, Teppiche, Möbel Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (z. B. in Gewerbegebieten) Quelle: GMA 2011 Darüber hinaus sollen im Rahmen eines Nahversorgungskonzeptes die Möglichkeiten zur Sicherung und ggf. Weiterentwicklung der wohnortnahen Grundversorgung geprüft werden. Dabei ist die Angebotssituation im Lebensmittelbereich von hervorgehobenem Interesse. Insbesondere ist zu prüfen, ob die Schaffung zusätzlicher Lebensmittelangebote in den Ortsgemeinden Hauptstuhl, Kindsbach, Mittelbrunn, Oberarnbach und Bann realistisch ist. 38

42 2. Standortkonzept 2.1 Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche Abbildung 7: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche Komplementärnutzungen (= Ergänzung) städte- Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang entsprechend der Bedeutung des Zentrums stehen, der Maßstab ist hier die fußläufige Erreichbarkeit. Ergänzend werden bei der Abgrenzung die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z.b. Ringstraße, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z.b. Rathaus, Stadthalle) zum Tragen (vgl. Abbildung 7). Es ist zu unterstreichen, dass sich die Schutzfunktion nicht nur auf den Einzelhandel allein bezieht. Beispielsweise können auch Freizeiteinrichtungen geschützt werden, sofern sie in einem zentralen Versorgungsbereich liegen. Weiterhin ist im Sinne der Abgrenzungskriterien darauf hinzuweisen, dass nicht per se überall in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erwünscht oder erlaubt sein muss, die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete beschränken. bauliche Einzelhandel (= Basis) Gegebenheiten (= Rahmenbedingung) Quelle: GMA-Darstellung 2008 Quelle: GMA-Darstellung

43 2.2 Zentrale Versorgungsbereiche in der Verbandsgemeinde Landstuhl Auf Basis der aktuellen GMA-Erhebung und der vorstehend aufgeführten Abgrenzungskriterien werden für die Verbandsgemeinde Landstuhl die zentralen Versorgungsbereiche wie folgt ausgewiesen (vgl. Karten 3, 4 und 5): Zentraler Versorgungsbereich (ZVB) Landstuhl-Innenstadt: Der zentrale Versorgungsbereich befindet sich im Zentrum der Stadt Landstuhl und erstreckt sich im Wesentlichen entlang von Bahn-, Eisenbahn-, Kaiser-, Ludwigs- und Hauptstraße. Als wesentliche Magnetbetriebe im zentralen Versorgungsbereich sind der Edeka-Markt, der Lidl-Discounter (Lindenstraße), Ihr Platz (Kaiserstraße) sowie eine Vielzahl kleinteiliger Fachgeschäfte v. a. in der Kaiserstraße zu nennen. Als ergänzende Komplementärnutzungen sind u. a. Bankfilialen, Gastronomiebetriebe, eine Postagentur sowie eine Schule und einen Kindergarten zu finden. Innerhalb des ZVB Landstuhl sollen Geschäfte des zentrenrelevanten Sortimentsbereichs konzentriert werden. Neuansiedlungen im Bereich dieser Sortimente sollen auf den in Karte 3 abgegrenzten Bereich konzentriert werden. ZVB Nahversorgung Landstuhl-Atzel: Der Stadtteil Atzel befindet sich im südlichen Teil Landstuhls und ist z. T. deutlich von anderen Versorgungsstandorten abgesetzt. Insofern stellt der ZVB Nahversorgung Landstuhl-Atzel mit den wichtigsten Anbietern Landstuhler Frischemarkt und einem Schlecker-Drogeriefachmarkt die Grundversorgung der Bevölkerung des Stadtteils Atzel sicher. Ergänzt wird das Angebot durch eine Buchhandlung und eine Apotheke. Als Komplementärnutzungen lassen sich eine Schule, ein Kindergarten sowie eine Kindertagesstätte nennen. Insofern sollte dieser Standort zur Sicherung der Nahversorgung für die südlichen Stadtteile Landstuhls grundsätzlich erhalten werden. Bestandsstandort Landstuhl-West: Am Bestandsstandort Landstuhl-West befindet sich im Bereich Saarbrücker Straße / Torfstraße eine Verdichtung von Einzelhandelsbetrieben. Den Sortimentsschwerpunkt bildet der Bereich Nahrungs- und Genussmittel (v. a. Kaufland, Lidl, Aldi, toom-getränkemarkt). Der Bereich Gesundheit und Körperpflege wird durch einen dm-fachmarkt abgedeckt. Insofern besitzt der Standort trotz dezentraler Lage eine hohe Bedeutung zur Sicherung der Nahversorgung der VG Landstuhl, aber auch für die Bevölkerung im Umland. Daneben sind u. a. noch ein toom-baumarkt, 40

44 Fressnapf, Deichmann sowie T di angesiedelt. Als Standort, an dem sowohl Anbieter aus dem kurz-, mittel- als auch langfristigen Bedarfsbereich zu finden sind, bildet dieser Bereich einen wichtigen Nahversorgungsstandort für die VG Landstuhl und darüber hinaus auch den Versorgungsstandort für nicht zentrenrelevante Sortimente. Zum Schutz des Zentralen Versorgungsbereichs Landstuhl-Innenstadt sollten in diesem Bereich keine weiteren Neuansiedlungen angestrebt werden, wobei bestehende Baurechte ihre Gültigkeit behalten. Bestehende Betriebe genießen somit grundsätzlich Bestandsschutz. Zur Sicherung des Standortes sowie der wirtschaftlichen Tragfähigkeit ist bestehenden Betrieben eine gewisse Erweiterungsmöglichkeit einzuräumen. Voraussetzung hierfür ist, dass hierdurch keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche hervorgerufen werden. Dies ist im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung zu prüfen. Von Neuansiedlungen sollte zum Schutz der Innenstadt und der Nahversorgungsstrukturen im Umland abgesehen werden. Die zwei zentralen Versorgungsbereiche und der ausgewiesene Bestandsstandort erfüllen jeweils spezifische Funktionen. So übernimmt der Hauptgeschäftsbereich in Landstuhl mit dem Edeka-Markt, weiteren Discountern / Fachmärkten sowie einem breiten Spektrum an Nichtlebensmittelanbietern eine Versorgungsaufgabe für die gesamte Verbandsgemeinde und auch darüber hinaus. Der Bestandsstandort Landstuhl-West übernimmt zum einen eine gewisse Nahversorgungsfunktion bzw. ergänzt den zentralen Versorgungsbereich Landstuhls v. a. im Bereich der nicht zentrenrelevanten Sortimente. Die Funktion des zentralen Versorgungsbereichs Landstuhl-Atzel beschränkt sich auf die Nahversorgung der im Stadtteil Atzel wohnhaften Bevölkerung. 41

45 Karte 3: Zentraler Versorgungsbereich Landstuhl-Innenstadt Legende: Einzelhandelsbestand: Größenklassen > m² VK 800 m² bis < m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Leerstände L Gebäudenutzungen Wohn- und Geschäftshaus Wirtschaftsgebäude Öffentliche Einrichtung Bildungs- / Betreuungseinrichtung Freizeiteinrichtung Quelle: Kartengrundlage VG Landstuhl GMA-Bearbeitung

46 Karte 4: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgung Landstuhl-Atzel Legende: Einzelhandelsbestand: Größenklassen > m² VK 800 m² bis < m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Leerstände L Gebäudenutzungen Wohn- und Geschäftshaus Wirtschaftsgebäude Öffentliche Einrichtung Bildungs- / Betreuungseinrichtung Freizeiteinrichtung Quelle: Kartengrundlage VG Landstuhl GMA-Bearbeitung

47 Karte 5: Bestandsstandort Landstuhl-West Legende: Einzelhandelsbestand: Größenklassen > m² VK 800 m² bis < m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Leerstände L Gebäudenutzungen Wohn- und Geschäftshaus Wirtschaftsgebäude Öffentliche Einrichtung Bildungs- / Betreuungseinrichtung Freizeiteinrichtung Quelle: Kartengrundlage VG Landstuhl GMA-Bearbeitung