Inhaltsverzeichnis III

Transkript

1 Inhaltsverzeichnis Einleitung I. Vermietung in Zeiten des AGG II. Die Bedeutung des AGG für Vermieter, Makler und Hausverwaltungen Kapitel: e für Vermieter mit bis zu 50 Wohnungen I. Vermieter mit bis zu 50 Wohnungen II. Die Vermietung von Wohnraum Ausnahmen für private Vermieter a. Wohnung auf demselben Grundstück b. Besonderes Nähe- und Vertrauensverhältnis Zu beachtende Diskriminierungsmerkmale a. Rasse b. Ethnische Herkunft Benachteiligungsverbot Gerechtfertigte Diskriminierungen a. Positive Maßnahmen b. Sozial stabile Bewohner- und Siedlungsstrukturen Praxistipps für die Vermietung a. Zeitlicher Beginn der Geltung des AGG b. Richtiges Verhalten bei der Vermietung c. Die fünf goldenen Regeln der Vermietung Laufendes und beendetes Mietverhältnis III. Beauftragung eines Maklers/einer Hausverwaltung mit der Vermietung Haftung des Vermieters für den beauftragten Dritten a. Tätigkeiten im Rahmen des jeweiligen Kerngeschäfts b. Tätigkeiten außerhalb des jeweiligen Kerngeschäfts c. Diskriminierung auf Anweisung Anwendungsbereich des AGG Kapitel: e für Vermieter mit mehr als 50 Wohnungen.. 18 I. Vermieter mit mehr als 50 Wohnungen Vermietung als Massengeschäft a. Massengeschäft i.s.d. EG-Richtlinie III

2 Inhaltsverzeichnis b. Erweitertes Massengeschäft Ausnahmen Zu beachtende Diskriminierungsmerkmale a. Rasse b. Ethnische Herkunft c. Geschlecht d. Religion e. Behinderung f. Alter g. Sexuelle Identität Benachteiligungsverbot Gerechtfertigte Diskriminierungen a. Positive Maßnahmen b. Sozial stabile Bewohner- und Siedlungsstrukturen Praxistipps für die Vermietung Laufendes und beendetes Mietverhältnis II. Beauftragung eines Maklers/ einer Hausverwaltung mit der Vermietung Kapitel: e für Vermieter von Gewerberaum Kapitel: e für Makler und Hausverwaltungen I. Makler Zeitlicher Anwendungsbereich des AGG Sachlicher Anwendungsbereich des AGG Eigene Haftung des Maklers keine Haftung des Vermieters Pflicht zur Beachtung des AGG II. Hausverwaltungen Kapitel: Die Ansprüche nach dem AGG I. Klagen nach dem AGG II. Beweislast des Diskriminierten und des Vermieters III. Klagefrist Anhang 1: AGG-Mieterfragen-Katalog Anhang 2: Auszug aus dem AGG Abkürzungsverzeichnis IV

3 Einleitung Nach jahrelanger Diskussion ist die EG-Antidiskriminierungs-Richtlinie 2000/43/EG in deutsches Recht umgesetzt worden. Zusammen mit drei weiteren EG-Richtlinien war sie Anlass für die Einführung des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (im Folgenden: AGG) durch den Deutschen Bundestag. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz ist das deutsche Antidiskriminierungsgesetz. I. Vermietung in Zeiten des AGG Verschiedene Möglichkeiten der Umsetzung der EG-Richtlinien sind diskutiert worden von weit reichenden Lösungen bis hin zur 1-zu-1-Umsetzung. Durch die europäischen Vorgaben von der Bundesregierung in den Gremien der Europäischen Union begrüßt und befürwortet stand bereits seit langem fest, dass sich die Vermietung von Immobilien in Deutschland für alle Beteiligten erheblich verändern würde. Dieser Fall ist mit dem In-Kraft-Treten des AGG nunmehr eingetreten. Das AGG zwingt alle zur Veränderung ihres Verhaltens auch diejenigen, die niemals in Ihrem Leben einen anderen Menschen diskriminiert haben, diskriminieren wollen oder werden! Der Grund dafür ist, dass allen denjenigen eine Klage droht, die Waren oder Dienstleistungen öffentlich anbieten wie beispielsweise die Vermieter von Wohnraum. Und im Zweifel ist es der Vermieter, der beweisen muss, dass er sich nicht diskriminierend verhalten hat. Wichtiger Wichtig ist folglich nicht mehr allein, dass man alle Menschen gleich behandelt. Zum Schutz vor Klagen ist es genauso wichtig, dass man auch vor Gericht beweisen kann, dass man alle Menschen gleich behandelt. Daraus folgt das Ende unüberlegter diskriminierungsfreier Entscheidungen. Vermieter müssen sich künftig bei der Auswahl ihrer Mieter absichern, um nicht in die Schadenersatzfalle zu geraten! Dabei soll diese Broschüre helfen. Sie gibt Tipps zum Verhalten bei der Vermietung, damit unbegründete Klagen abgewehrt werden können. Es wird beschrieben, was Vermieter, Makler und 1

4 Hausverwaltungen zu beachten haben und wie sie sich am Besten auf das AGG vorbereiten. Wie wichtig dies ist, wird mit Blick auf die großen Wirtschaftsunternehmen deutlich, die sich auf die arbeitsrechtlichen Auswirkungen des AGG seit Monaten intensiv vorbereiten. Mit dem AGG ist ein Stück amerikanische Rechtskultur in Deutschland angekommen und mit ihr das Risiko für beachtliche Schadenersatzklagen. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz wird von vielen Seiten unabhängig vom Inhalt auch deswegen kritisiert, weil es handwerklich mangelhaft ist. In den kommenden Jahren wird bis zu einer endgültigen Klärung durch den Bundesgerichtshof so manche Rechtsfrage ungelöst bleiben; zum Leidwesen vieler Vermieter, die bis dahin immer schon mit einem Bein vor Gericht stehen, ohne diskriminierend gehandelt zu haben. In dieser Broschüre wird an den Punkten, wo verschiedene Rechtsansichten denkbar sind, ein entsprechender erfolgen. Tipps und Tricks zum Umgang mit dem AGG beruhen jedoch immer auf der Annahme der für den Vermieter nachteiligsten Auslegung. Dies dient dem Schutz des Vermieters, Maklers oder Verwalters vor Klagen. Bis zur Drucklegung dieser Auflage der Broschüre wurden keine Gerichtsentscheidungen zu AGG und der Immobilienvermietung bekannt. II. Die Bedeutung des AGG für Vermieter, Makler und Hausverwaltungen Eigentlich sollte ein Antidiskriminierungsgesetz allen denjenigen keine Schwierigkeiten bereiten, die andere Menschen nicht diskriminieren. Ein solches Gesetz wäre sicherlich ein politischer und gesellschaftlicher Erfolg gewesen. Aber dem steht bereits die europäische Richtlinie entgegen. Diese sieht nämlich vor, dass nicht ein Benachteiligter eine Ungleichbehandlung beweisen muss. Vielmehr muss derjenige, dem eine Diskriminierung unterstellt wird, sein nicht diskriminierendes Verhalten beweisen. Hinter dieser gesetzlichen Regelung verbirgt sich die Überlegung, dass eine Diskriminierung schwer beweisbar ist. Denn Benachteiligungen geschehen überwiegend, ohne dass der Vorsatz dazu nachweisbar ist. Beispiel Ein behinderter Mensch erhält in einem Restaurant vom Oberkellner keinen Tisch mit der Begründung, alle Tische seien besetzt oder reserviert. Ob dies eine diskriminierende Ausrede ist, oder aber > 2

5 die Wahrheit, wird erst sichtbar, wenn sofort darauf ein nicht behinderter Mensch ebenfalls nach einem Tisch verlangt erhält er einen, so liegt die Vermutung nahe, dass der Behinderte diskriminiert wurde. Beweisen kann man dies aber nicht, denn dazu müsste man die Gedanken des Oberkellners kennen. Weil man die Gedanken eines Menschen nicht lesen kann, knüpft das AGG an das von außen Erkennbare an. Dies bedeutet, der Benachteiligte muss vor Gericht Indizien beweisen, die vermuten lassen, dass er diskriminiert wurde. Im beschriebenen Fall ist dies die Tatsache, dass für den behinderten Menschen kein Platz mehr frei war, Momente später für den nicht behinderten Menschen hingegen schon. Den Beweis, dass dies keine Diskriminierung war, muss der Oberkellner erbringen. Und genau diese Beweislastverteilung ist die Herausforderung des AGG: Beispiel Angenommen im oben beschriebenen Fall wollte der Oberkellner dem behinderten Menschen keinen Tisch geben und hat ihn tatsächlich diskriminiert. Mangels entlastender Beweise wird er verurteilt. Wenn im selben Fall in der Zeit zwischen der Frage des behinderten und des nicht behinderten Menschen jedoch ein Tisch frei wurde, etwa weil eine Reservierung telefonisch storniert wurde, hat der Oberkellner nicht diskriminierend gehandelt und kann dies mit dem Zeugen, dem stornierenden Anrufer, beweisen. Genau hier liegt die Herausforderung des AGG: Wenn die Stornierung einging, der Oberkellner also nicht diskriminiert hat, er aber keinen Zeugen dafür hat, zum Beispiel weil er den Namen des stornierenden Kunden nicht richtig notiert hat und dieser nicht als Zeuge ausfindig gemacht werden kann, dann droht ihm die Verurteilung nach dem AGG! Wohlgemerkt: ohne diskriminiert zu haben. Das Beispiel zeigt, dass das AGG alte Rechtsgrundsätze umkehrt. In Deutschland galt bisher: Freispruch bei Mangel an Beweisen für die Tat. Im Anwendungsbereich des AGG gilt: Verurteilung bei Mangel an Beweisen für die Unschuld! 3