Sauerlach Lkr. München

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1 Gemeinde Bebauungsplan Sauerlach Lkr. München Waldsiedlung Planfertiger Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München Körperschaft des öffentlichen Rechts Geschäftsstelle Arnulfstr. 60, München Az.: /2-75 Bearb.: ne Plandatum Die Gemeinde Sauerlach b. München erlässt aufgrund 1a, 2, 9, 10 und 13a Baugesetzbuch BauGB, Art. 81 Bayerische Bauordnung BayBO und Art. 23 Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern GO diesen Bebauungsplan als Satzung.

2 A Festsetzungen 1 Geltungsbereich Grenze des räumlichen Geltungsbereichs 2 Art der baulichen Nutzung 2.1. Das Baugebiet wird gemäß 4 BauNVO als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Nicht zulässig sind Nutzungen gemäß 4 Abs. 3 BauNVO. 3 Maß der baulichen Nutzung 3.1. Abgrenzung unterschiedliches Maß der Nutzung 3.2. Im WA 1 gilt: GR 120 Höchstzulässige Grundfläche Baugrundstück in Quadratmetern, z. B. 120 qm Im WA 2 gilt: Die höchstzulässige Grundflächenzahl wird mit GRZ 0,21 festgesetzt. Die Mindestgrundstücksgröße von Baugrundstücken beträgt für die Errichtung von freistehenden Einzelhäusern 500 qm, von Doppelhäusern 700 qm (je Doppelhaushälfte mind. 350 qm) Die höchstzulässige Grundfläche darf gemäß 19 Abs. 4 BauNVO durch die Grundflächen von Stellplätzen, Garagen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu 50 v.h überschritten werden Die höchstzulässige Grundfläche darf gem. 16 Abs. 5 BauNVO um max. 15 % durch Balkone, Außentreppen und Terrassen überschritten werden Im WA 1 ist in Wohngebäuden je Einzelhaus und je Doppelhaushälfte eine Wohneinheit zulässig Im WA 2 sind je Einzelhaus maximal zwei Wohneinheiten, je Doppelhaushälfte eine Wohneinheit zulässig 3.8. Je Gebäude sind maximal zwei Vollgeschosse zulässig. 4 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 4.1. Baugrenze 4.2. Einzel- und Doppelhäuser ED E Einzelhaus 4.3. Im WA 2 sind nur Einzel- und/oder Doppelhäuser zulässig.

3 4.4. Es wird offene Bauweise gemäß 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt Die Geltung der Regelungen des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO wird angeordnet. 5 Höhe der Hauptgebäude 5.1. Die traufseitige Wandhöhe von Neubauten, gemessen von der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt Außenwand / Oberkante Dachhaut, darf maximal 6,20 m betragen Oberkante Gelände z.b ü. NN Abweichungen von ± 25 cm sind zulässig. Das Gelände ist entsprechend der festgesetzten Höhenlage aufzufüllen Die Oberkante des Erdgeschoß-Fertigfußbodens darf bei Neubauten höchstens 0,30 m über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen. 6 Bauliche Gestaltung 6.1. Die Hauptgebäude sind aus rechteckigen Grundrissen zu entwickeln. Als Dächer sind Satteldächer zulässig. Der First ist über die lange Gebäudeseite anzuordnen. Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie am Dach sind allgemein zulässig Firstrichtung 6.3. Es wird eine Dachneigung von 22 bis 30 festgesetzt. Sie ist in der vorgegebenen Bandbreite frei wählbar, jedoch innerhalb eines Baugrundstücks einheitlich zu wählen Dacheinschnitte sind unzulässig Je Dachfläche sind bis zu zwei Dachflächenfenster zulässig. Es sind nur einzeln liegende Dachflächenfenster zulässig. Ihre Breite darf 1,20 m je Fenster nicht überschreiten. Sie dürfen auch nicht breiter sein als die darunter liegenden Fenster in der Fassade. Zu den seitlichen Dachrändern (Ortgang) ist ein Abstand von mindestens 2,50 m einzuhalten Für die Gebäude-Außenwände ist nur heller Putz und/oder Holzverschalung zulässig, grelle Farben sind unzulässig. Doppelhäuser und an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zusammengebaute Garagen sind hinsichtlich Dachneigung, Dachüberstand und Giebelbreite einheitlich zu gestalten Abgrabungen, Lichtgräben sowie Aufschüttungen an Gebäuden über 0,5 m Höhe bzw. Tiefe, gemessen von der natürlichen oder festgesetzten Geländeoberfläche aus, sind nicht zugelassen. 7 Garagen und Stellplätze, Nebenanlagen 7.1. Ga Fläche für Garage 7.2. Pro Einfamilienhaus/Doppelhaushälfte sind 2 Pkw-Stellplätze je Wohnung vorzusehen. Bei zwei Wohnungen je Wohngebäude sind pro Wohnung bis 50 m² Größe ein Stellplatz und über 50 m² Größe zwei Stellplätze nachzuweisen Garagen dürfen nur auf den dafür vorgesehenen Flächen sowie innerhalb der Baugrenzen für Hauptgebäude errichtet werden. Die maximal zulässige traufseiti-

4 ge Wandhöhe für Garagen wird mit 3,0 m festgesetzt, gemessen von der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt Außenwand / Oberkante Dachhaut Für die bauliche Gestaltung der Garagen gelten die für Hauptgebäude erlassenen Festsetzungen entsprechend. Es sind auch begrünte Flachdächer zulässig. Anstelle von Garagen sind auch überdachte, offene Holzkonstruktionen (sog. Carports) mit begrünten Wänden oder Stützen zulässig Außerhalb der bebaubaren Grundstücksflächen können Nebenanlagen gemäß 14 Abs. 1 BauNVO bis zu einer Größe von 20 cbm zugelassen werden. Im Bereich des Vorgartens, d. h. der Grundstücksflächen zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der vorderen Baugrenze bzw. der bis zur seitlichen Grundstückslinie verlängerten Gebäudeflucht, sind diese unzulässig. 8 Einfriedungen 8.1. Als Einfriedung sind nur sockellose Zäune mit einer max. Höhe von 1,2 m und einem Bodenabstand von mind. 10 cm über Gelände bzw. Straßenoberkante zulässig. Geschlossene Einfriedungen sind unzulässig (Mauern, geschlossene Bretterwand). Einfriedungen und Hecken sind entlang der öffentlichen Verkehrsflächen 1,0 m von der Straßenbegrenzungslinie zurückzusetzen. 9 Verkehr 9.1. Straßenbegrenzungslinie für Verkehrsflächen 9.2. Öffentliche Verkehrsfläche 9.3. Öffentliche Verkehrsfläche (Eigentümerweg) 9.4. Fläche für Geh-, Fahr- und Leitungsrecht 9.5. Grundstückszufahrten und private Verkehrsflächen, z. B. Stellplätze, sind wasserdurchlässig zu befestigen, etwa als wassergebundene Decke oder Pflaster mit Sandfugen. 10 Grünordnung zu erhaltender Baum zu pflanzender heimischer Laubbaum Straßenbäume sind als Hochstämme, mindestens viermal verpflanzt, mit einem Stammumfang von cm und einem Kronenansatz bei 2,5 m Höhe zu pflanzen Je Neubau eines Einzelhauses oder Neubau einer Doppelhaushälfte ist ein Laubbaum zu pflanzen. Es sind standortgerechte heimische Gehölze mindestens zweiter Wuchsordnung in der Pflanzqualität Hochstamm, dreimal verpflanzt, Stammumfang cm zu pflanzen. Bei Ausfall ist in der festgesetzten Pflanzqualität nachzupflanzen. Vorhandene Bäume, welche die festgesetzten Pflanzqualitäten erfüllen, können auf die Anzahl der zu pflanzenden Bäume angerechnet werden.

5 10.4. Scheinzypressen, Thuja-Hecken und Bambushecken sind zum Straßenraum hin unzulässig Sichtschutzeinrichtungen sind nur zulässig im unmittelbaren Bereich von Terrassen, die am Hauptgebäude angeordnet sind. Ihre Höhe darf max. 2,0 m, ihre Breite max. 4,0 m betragen Abfallbehälter dürfen nicht nach außen in Erscheinung treten. Sie sind in Garagen, Zäunen oder Gartentoranlagen zu integrieren Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (artenschutzrechtliche Ausgleichsfläche) Innerhalb der Umgrenzung ist zu etwa gleichen Flächenanteilen ein Standortmosaik aus Kleingewässern, Altgras, Erdaufschüttungen, unbewachsenem Rohboden, Gehölzen und Blühflächen zu entwickeln. Für Ansaaten ist autochthones Saatgut zu verwenden. Pflanzungen sind mit autochthonen Gehölzen durchzuführen. Die Einfriedung der Ausgleichsfläche ist sockellos mit einem Bodenabstand von 10 cm auszuführen. 11 Immissionsschutz Schallschutzwand An der Südwestgrenze der Baugrundstücke entlang der Münchner Straße (B 13) ist eine 3,0 m hohe Schallschutzwand gemäß der Darstellung in der Planzeichnung des Bebauungsplanes zu errichten. Die Höhe der Wand bezieht sich auf die Fahrbahnoberkante der Gradiente der B 13. Unterbrechungen der Schallschutzwand sind nur im Bereich der Anbindung der Straße Waldsiedlung und der neuen Erschließungsstraße auf Fl.Nr. 1649/3 zulässig. Im Fall von erforderlichen Grundstückszufahrten sind in die Schallschutzwand geeignete Toranlagen in entsprechender Höhe einzubauen, die im Regelfall geschlossen sind Die Schallschutzwand muss eine Schalldämmung Rw von mindestens 30 db aufweisen und ist an der zur B 13 gerichteten Seite mindestens ab einer Höhe von 0,5 m über Geh- und Radweg schallabsorbierend auszuführen bzw. zu verkleiden (bewerteter Schallabsorptionsgrad α 0,65) Die Errichtung der 3,0 m hohen Schallschutzwand ist nur im Zusammenhang mit Neubauten oder wesentlichen Erweiterungen oder Aufstockungen von Wohngebäuden auf den betreffenden straßennächsten Grundstücken verpflichtend Bei Neu-, Um- oder Erweiterungsbauten im Plangebiet gilt: An allen Fassaden von Wohngebäuden im Plangebiet, an denen nachts Beurteilungspegel von über 50 db(a) auftreten (siehe Anlage 4 der schalltechnischen Untersuchung Nr /F der Fa. Tecum GmbH vom ) ist die Anordnung von zur Belüftung notwendigen Fenstern von Schlaf- und Kinderzimmern nur zulässig, wenn sie hinter einer festen, schallabsorbierend ausgekleideten und mit einer Lüftungsmöglichkeit versehenen Verglasung (Wintergarten, Loggia) liegen oder die betreffenden Räume mit einer schallgedämpften Lüftungseinrichtung ausgestattet werden, die bei geschlossenen Fenstern mindestens einen 0,5-fachen stündlichen Luftwechsel in den Aufenthaltsräumen gewährleistet. Die Schalldämmung der Außenbauteile von Aufenthaltsräumen einschließlich der vorgelagerten Verglasungen und Lüftungseinrichtungen ist anhand DIN 4109, Schallschutz im Hochbau, Juli 2016, zu bemessen.

6 Hinweis: Die maßgeblichen Lärmpegelbereiche an den einzelnen Gebäudefassaden können der Anlage 6 der schalltechnischen Untersuchung Nr /F der Fa. Tecum GmbH vom entnommen werden. Die Untersuchung ist Bestandteil der Begründung des Bebauungsplanes. Im Einzelfall kann auch eine Neuberechnung der Lärmpegelbereiche angezeigt sein, z.b. bei gegebenen Abschirmungen durch vorgelagerte Baukörper. 12 Maßangaben 5m Maßangabe in Metern, z. B. 5,0 m B Hinweise 1 Bestehende Grundstücksgrenze 2 vorhandene Haupt-/Nebengebäude 3 Vorgeschlagene Grundstücksgrenze Bestehende Flurnummer, z. B. Fl. Nr Parzellennummer 6 Bodendenkmäler, die bei der Verwirklichung von Bauvorhaben zu Tage kommen, unterliegen der Meldepflicht nach Art. 8 Denkmalschutzgesetz. 7 Im nördlichen Teil wird das Baugebiet von der untertägigen Trasse der Römerstraße Augsburg-Salzburg durchquert. Betroffen wären möglicherweise die Grundstücke Fl.Nrn. 1652, 1652/1, 1652/5, 1652/4 und 1652/8. Bei Aufgrabungen (z.b. Baugruben) ist das Landesamt für Denkmalpflege zu benachrichtigen, um das Bodenprofil zu dokumentieren. 8 Sämtliche Bauvorhaben müssen vor Fertigstellung an die zentrale Wasserversorgungsanlage und an die zentrale Abwasserkanalisation angeschlossen sein. 9 Pflanzliste Für die Gehölzpflanzungen im Bereich der öffentlichen Flächen und der privaten Gartenflächen werden folgende Arten empfohlen: Bäume 1. Wuchsklasse Acer platanoides Fagus sylvatica Juglans regia Quercus robur Tilia cordata Spitzahorn Rotbuche Walnuß Stieleiche Winterlinde Bäume 2. Wuchsklasse Acer campestre Feldahorn Carpinus betulus Hainbuche Prunus avium Wildkirsche Sorbus aucuparia Eberesche und hochstämmige Obstbäume

7 10 Artenschutz Rodungen sind ausschließlich in der Zeit vom 1. Oktober bis Ende Februar durchzuführen. Bei der Gestaltung der Schallschutzmauer ist auf großflächige transparente Elemente zu verzichten. Transparente Bestandteile der vorgesehenen Schallschutzwand müssen gegen Vogelkollisionen mit sichtbaren Markierungen, für die ein Wirkungsgrad von mind. 90% nachgewiesen ist, versehen werden. Pro Neubau sind ein Vogelnistkasten für Haussperlinge und zwei Fledermauskästen in mindestens 4 m Höhe abseitig vielgenutzter Bereiche des Grundstückes anzubringen. Der Landesbund für Vogelschutz in München bietet zur Integration von Brutmöglichkeiten für Gebäudebrüter beim Bauen kostenlose Beratung an (Kontakt Frau Weber: ). Darüber hinaus berät er bei der Planung und Materialwahl, um späteren Schäden durch Spechte an Wärmedämmverbundsystemen Vorschub zu leisten. 11 Im Bereich von Hochbaumaßnahmen und bei erforderlichen Erdbewegungen ist der Oberboden fachgerecht zur Wiederverwendung zu sichern. 12 Bei allen Einzelbauvorhaben sollen Brauchwasser-, Wiederverwertungs- und umweltfreundliche Energieversorgungsmöglichkeiten (z.b. Blockheizwerk, Sonnenenergie) in höchst möglichem Umfang angestrebt werden. 13 Eine Flächenversiegelung soll auf das Mindestmaß beschränkt werden. Unverschmutztes Niederschlagswasser ist möglichst an Ort und Stelle breitflächig über die obersten Bodenschichten zu versickern. 14 Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr Waldsiedlung liegt in der weiteren Schutzzone (Zone III) des Wasserschutzgebietes Deisenhofener Forst der SWM. Die Wasserschutzgebietsverordnung vom ist zu beachten. 15 Den Bauanträgen sind qualifizierte Freiflächengestaltungspläne beizufügen mit folgenden Inhalten: Erschließung mit Materialangaben; Ausmaß und Höhe zulässiger Abgrabungen und Aufschüttungen; Lage und Umfang der Vegetationsflächen; Standort, Art und Größen der Bepflanzung; Lage und Art der Einfriedung. 16 Bei baulichen Maßnahmen im Kronenbereich von Bestandsbäumen sind die DIN (Schutz von Bäumen) sowie die RAS-LP 4 (Richtlinie für die Anlage von Straßen Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren bei Baumaßnahmen) zu beachten. 17 Durch Bauen in Nahbereich von Wald besteht Gefahr durch umstürzende Bäume. In einer Entfernung von weniger als 30 m zum Wald sind Dachstühle daher baulich zu verstärken. 18 Infolge der Verkehrslärmimmissionen der Münchner Straße (B 13) kommt es im südwestlichen Bereich des Plangebietes zu Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblattes 1 zu DIN 18005, Teil 1 und im Obergeschossbereich auch teils zu Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung 16. BImSchV. Auf die Anforderungen der DIN 4109, Schallschutz im Hochbau, Juli 2016, wird deshalb besonders hingewiesen. 19 Sämtliche genannten Richtlinien und Normen sind in der Gemeindeverwaltung einsehbar.

8 Verfahrensvermerke 1. Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans wurde vom Gemeinderat am... gefasst und am... ortsüblich bekannt gemacht ( 2 Abs. 1 BauGB). Die frühzeitige Beteiligung der Bürger zum Bebauungsplanentwurf in der Fassung vom... hat in der Zeit vom... bis... stattgefunden ( 3 Abs. 1 BauGB). Die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan- Vorentwurf in der Fassung vom... hat in der Zeit vom... bis... stattgefunden ( 4 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Die öffentliche Auslegung des vom Gemeinderat am... gebilligten Bebauungsplan-Entwurfs in der Fassung vom... hat in der Zeit vom... bis... stattgefunden ( 3 Abs. 2 BauGB). Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan-Entwurf in der Fassung vom... hat in der Zeit vom... bis... stattgefunden ( 4 Abs. 2 BauGB). Der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan in der Fassung vom... wurde vom Gemeinderat am... gefasst ( 10 Abs. 1 BauGB). Sauerlach, den... (Siegel)... (Barbara Bogner, Erste Bürgermeisterin) 2. Die ortsübliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan erfolgte am...; dabei wurde auf die Rechtsfolgen der 44 und 215 BauGB sowie auf die Einsehbarkeit des Bebauungsplans hingewiesen. Mit der Bekanntmachung trat der Bebauungsplan in der Fassung vom... in Kraft ( 10 Abs. 3 BauGB). Sauerlach, den... (Siegel)... (Barbara Bogner, Erste Bürgermeisterin)