Flächenmonitoring Jahresbericht 2015

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1 Flächenmonitoring Jahresbericht 2015 Große Wachstumsreserven in der Region

2 Inhalt Ausgangslage und Ziele 3 Methodik 4 1. Der Regionale Flächennutzungsplan 2010 und seine wesentlichen Veränderungen Aktualisierung des Regionalen Flächennutzungsplans Flächenbilanz der RegFNP-Kartendaten, Planstand: Flächenbilanz des RegFNP Wohn- und Gewerbeflächen Richtlinie zum Flächenausgleich (Textauszug der Beschlussfassung) Wohnbauflächenpotenziale Wohnbauflächenpotenziale im RegFNP Innenentwicklungspotenziale Wohnen Erfassung und Monitoring Innenentwicklungspotenziale Wohnen: Bewertung Gewerbeflächenpotenziale Gewerbeflächenpotenziale im RegFNP Potenziale im Gewerbebestand Die tatsächliche Entwicklung Bebauungspläne auf geplanten Wohn- und Gewerbeflächen im RegFNP Neue Bebauungspläne mit Wohn- oder Gewerbenutzung seit Rechtskraft des RegFNP Flächeninanspruchnahme auf geplanten Wohn- und Gewerbeflächen im RegFNP Wohnbautypologie 41 Ergebnisse und Ausblick 43 2 Regionalverband FrankfurtRheinMain

3 Ausgangslage und Ziele Gemäß dem Leitbild»Frankfurt /Rhein-Main 2020 die europäische Metropolregion«und den gesetzlichen Vorgaben, die durch die Baugesetzbuch-Novelle 2013 erweitert wurden, ist im Gebiet des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain eine schonende Flächeninanspruchnahme mit vorrangiger Innenentwicklung zu betreiben. Um diesen Anforderungen auf der Ebene der Flächennutzungsplanung nachzukommen, sind Standards und Instrumente für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung erarbeitet worden. Ein wesentlicher Bestandteil davon ist das Flächenmonitoring. Das Flächenmonitoring bietet jährlich aktuelle Informationen über die Flächenentwicklung und die Flächennutzungen im Verbandsgebiet. Änderungen der Nutzungsart, grundlegende Umstrukturierungen oder bedeutende Flächenausweisungen in der Region Frankfurt /Rhein-Main können so beobachtet und im RegFNP gesteuert werden. Der erste Bericht für die Jahre 2011 bis 2013 wurde im Jahr 2014 der Verbandskammer des Regionalverbandes und der Regionalversammlung Südhessen vorgelegt. Der vorliegende Bericht betrachtet die Entwicklungen und Veränderungen in der Region rückwirkend für das Jahr Einige Aspekte sind in diesem Bericht neu hinzugekommen: die Berücksichtigung der Richtlinie zum Flächenausgleich 1 ; Betrachtungen zu Flächenpotenzialen, die größer als 15 ha sind, sowie zu Wohnbauflächen an Schienenhaltepunkten; Erhebung von Potenzialflächen im Gewerbebestand; eine Wohnbautypologie. Mit dem Flächenmonitoring werden folgende Ziele verfolgt: Überblick über Verfahren und Bautätigkeit im gesamten Gebiet des Regionalverbandes Erfassung und Bewertung von Bauflächenpotenzialen Verbesserung der Informationsgrundlagen im Hinblick auf die Ziele einer nachhaltigen Siedlungsflächenentwicklung Verbesserung der Informationsgrundlage für künftige Prognosen notwendiger Flächenbedarfe im Regionalen Flächennutzungsplan (RegFNP) als ein wesentlicher Baustein für die Fortschreibung des RegFNP Unterstützung und Beschleunigung von Entscheidungen der Flächennutzungsplanung 1 Die Richtlinie zum Flächenausgleich wurde am 29. April 2015 von der Verbandskammer des Regionalverbandes beschlossen. Regionalverband FrankfurtRheinMain 3

4 Methodik Bereits vor Inkrafttreten des RegFNP hat der Regionalverband bewertungsrelevante Daten zur Flächennutzung erhoben und bilanziert. Erst durch das Flächenmonitoring werden die verschiedenen Informationen unter Einbeziehung der Bebauungspläne erweitert und zusammengeführt. Dabei wird folgendermaßen vorgegangen: Abbildung 1: Schematischer Aufbau des Flächenmonitorings Bausteine 1 RegFNP Bilanzierung 2 Bebauungspläne Erfassung und Auswertung 3 Flächenpotenziale tatsächliche Inanspruchnahme Weitere Grundlagen Vorgehen Aktualisierung RegFNP (Änderungsverfahren + BP nach 13a) Jährlich aktuelle Bilanz (Bestand/Planung) Zeitreihe Auswertung Bebauungspläne Wohnen und Gewerbe im Verfahren inzwischen. rechtswirksam Monitoring B-Pläne Bebauungsfortschritte auf BP-Flächen (ALKIS) Erfassung der Wohnbaupotenziale Innen, Außen, Umstrukturierung (Ersterfassung im Jahr 2011) Erfassung der Gewerbepotenziale (Ersterfassung im Jahr 2015) Monitoring Bautätigkeit 1- bis 2-jährig (ALKIS) Auswertung: Umsetzung/ Dynamik Regionsteile, Kommunen, Ortsteile kleinräumiges Monitoring (Zuzüge, Altersstruktur), Rauminformationen (Strukturräume, Standortfaktoren) Bevölkerungsprognose Ergebnis jährlicher Monitoringbericht Die Grundlage für das Flächenmonitoring bilden die Bilanzierung des RegFNP, die Erfassung und Auswertung der Bebauungspläne sowie Flächenpotenziale, die sich aus der tatsächlichen Inanspruchnahme ergeben. Im ersten Baustein wird die Entwicklung und Veränderung der Siedlungsfläche durch die RegFNP-Änderungsverfahren, durch die im Jahr 2012 einmalig durchgeführten Ergänzungsverfahren und durch die Bebauungspläne gem. 13a Baugesetzbuch (BauGB) ausgewertet. Der zweite Baustein erfasst die Bebauungspläne der Kommunen, die dem Regionalverband zur Stellungnahme vorgelegt werden, und wertet sie aus. Um die tatsächlich verfügbaren Flächenpotenziale im Bereich Wohnen und Gewerbe geht es im dritten Baustein: Diese Potenziale (insbesondere die Innenentwicklungspotenziale) werden ebenfalls erfasst und ausgewertet. Aus den einzelnen Bausteinen lassen sich jeweils Aussagen zur Flächennutzung ableiten. Die Daten der drei einzelnen Bausteine lassen jedoch erst durch das Zusammenspiel, durch die thematische Aufbereitung mit weiteren Grundlagendaten, zum Beispiel der Bevölkerungsprognose, und durch die räumliche Verknüpfung der Daten detaillierte Rückschlüsse zur Entwicklung im Verbandsgebiet zu. 4 Regionalverband FrankfurtRheinMain

5 1. Der Regionale Flächennutzungsplan 2010 und seine wesentlichen Veränderungen 1.1 Aktualisierung des Regionalen Flächennutzungsplans Mit der Veröffentlichung am 17. Oktober 2011 im Hessischen Staatsanzeiger ist der Regionale Flächennutzungsplan (RegFNP) für den Ballungsraum Frankfurt /Rhein-Main in Kraft getreten. Er hat sich in den letzten Jahren seit seiner Rechtskraft durch Änderungs- und Ergänzungsverfahren sowie durch Bebauungspläne der Innenentwicklung nach 13a Baugesetzbuch (BauGB) verändert. Diese Änderungen wirken sich auf die Flächenbilanz aus. Der RegFNP wird jährlich aktualisiert. Die aktuelle Version des RegFNP hat den Planstand und kann auf der Internetseite des Regionalverbandes eingesehen werden. RegFNP-Änderungsverfahren Im Beobachtungszeitraum von Januar bis Dezember 2014 wurden insgesamt 11 Änderungsverfahren durchgeführt und abgeschlossen (siehe Tabelle 1 und Karte 1, S. 7). Bei diesen Änderungsverfahren wurde ein Flächenausgleich in zwei Verfahren angewandt. Vier Verfahren waren Umstrukturierungen im Innenbereich und zwei betrafen Flächen für regenerative Energien (Biogasanlagen). Bei den verbliebenen drei Verfahren war kein Flächenausgleich erforderlich, da Bauflächen in Grünflächen oder landwirtschaftliche Flächen umgewandelt wurden. Insgesamt wurden seit Rechtskraft des RegFNP 26 Änderungsverfahren abgeschlossen. Zum Zeitpunkt der Aktualisierung ( ) befanden sich 19 weitere Änderungen im Verfahren (siehe Karte 1, Seite 7). Tabelle 1: Genehmigte RegFNP-Änderungen im Jahr 2014, Stand: Gemeinde Name Art der Änderung Umstrukturierung im Innenbereich: Gewerbliche Baufläche 3. Bad Vilbel Ziegeleihof zu Wohnbaufläche, Gemischte Baufläche und Grünfläche- Parkanlage; Wohnbaufläche zu Gemischte Baufläche 1. Bischofsheim Geplanter Autohof Kein Flächenausgleich nötig: Sonderbaufläche-Autohof zu Vorranggebiet für Landwirtschaft 1. Erlensee Am Kreuzweg, Im Büchensaal Flächenausgleich durchgeführt: Vorranggebiet für Landwirtschaft zu Wohnbaufläche 2. Eschborn Sportpark Phönix Kein Flächenausgleich nötig: Wohnbaufläche und Sonderbaufläche zu Grünfläche Sportanlage und Fläche für Landbewirtschaftung 1. Groß-Gerau Ehemaliges Südzuckergelände Umstrukturierung im Innenbereich: Gemischte Baufläche und Wohnbaufläche zu Grünfläche Parkanlage und Gewerbliche Baufläche 1. Hochheim 1. Maintal 1. Münzenberg Biogasanlage Trais Feldberg-, Altkönig- und Schwedenstraße Gewerbegebiet Dörnigheim-Ost 1, Am Regionalpark 1. Neu-Anspach Gartengebiet Haintriesch / Im Weiher 2. Niddatal Biogasanlage Erbstädter Höhe 1. Raunheim Zw. Ziegelhüttenweg und Mainstraße Umstrukturierung im Innenbereich: Gewerbliche Baufläche zu Wohnbaufläche Flächenausgleich durchgeführt: Grünfläche-Friedhof zu Gewerbliche Baufläche Kein Flächenausgleich nötig: Vorranggebiet für Landwirtschaft zu Sonderbaufläche Regenerative Energien Kein Flächenausgleich nötig: Wohnbaufläche, Fläche für die Landbewirtschaftung, Vorranggebiet für Landwirtschaft zu Grünfläche Wohnungsferne Gärten Kein Flächenausgleich nötig: Vorranggebiet für Landwirtschaft zu Sonderbaufläche Regenerative Energien Umstrukturierung im Innenbereich: Gemischte Baufläche zu Wohnbaufläche Regionalverband FrankfurtRheinMain 5

6 Mit der BauGB-Novelle 2007 wurde das beschleunigte Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung in 13a eingeführt. Dieses soll dazu beitragen, die Flächenneuinanspruchnahme für Siedlungszwecke im Umland der Städte und Gemeinden zu verringern. Bebauungspläne, die der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dienen und in einem beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB durchgeführt werden, können von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes (FNP) abweichen, ohne dass dieser in einem gesonderten Verfahren geändert werden muss. In solchen Fällen wird nach Inkrafttreten des Bebauungsplans der FNP (hier RegFNP) im Zuge einer nachrichtlichen Berichtigung angepasst. Um eine Gesamtübersicht über die nach 13a BauGB aufgestellten Bebauungspläne zu erhalten, werden die Verfahren jeweils am Jahresende aufgelistet. Im Jahr 2014 wurden für das Verbandsgebiet 36 rechtswirksame Bebauungspläne nach 13a BauGB erfasst. Davon entsprechen 17 Pläne den Darstellungen des RegFNP. Für 19 Planungen wurden die Darstellungen durch eine redaktionelle Überarbeitung (überwiegend in Wohn- und Mischbauflächen) angepasst. Diese Berichtigungen werden kartographisch aufbereitet und fließen in die Flächenbilanzierung mit ein. In Karte 2 auf Seite 8 sind alle Bebauungspläne gem. 13a BauGB im Verbandsgebiet dargestellt, die zu einer Berichtigung des RegFNP führten. Zusammenfassung: Aktualisierung des Regionalen Flächennutzungsplans Der aktuelle RegFNP hat den Planstand vom Eingearbeitet wurden 11 Änderungsverfahren und 19 Bebauungspläne der Innenentwicklung (gem. 13a BauGB) Binnen drei Jahren seit Rechtskraft des RegFNP wurden insgesamt 26 Änderungsverfahren durchgeführt und die Darstellung für 72 Bebauungspläne der Innenentwicklung (gem. 13a BauGB) entsprechend angepasst. 6 Regionalverband FrankfurtRheinMain

7 Karte 1: Übersicht der RegFNP-Änderungsverfahren, Planstand: Münzenberg 1. Butzbach 2. Butzbach 2. Münzenberg 1. Wölfersheim 1. Weilrod 1. Schmitten 1. Usingen / Neu-Anspach 2. Neu-Anspach 1. Rosbach 1. Friedberg 1. Niddatal 1. Eppstein 1.Oberursel 2. Oberursel 2. Niddatal 1. Bad Homburg 2. Bad Homburg 1. Schöneck 3. Bad Vilbel 2. Frankfurt 2. Bad Vilbel 1. Eschborn 1. Bad Vilbel 4. Frankfurt 6. Frankfurt 1. Maintal 1. Schwalbach 2. Eschborn 1. Neuberg 2. Erlensee / Bruchköbel 1. Erlensee 3. Frankfurt 7. Frankfurt 2. Offenbach 1.Frankfurt 5. Frankfurt 1. Offenbach 1. Mühlheim 1. Hochheim 1. Raunheim 1. Langen 1. Bischofsheim 1. Egelsbach 11 genehmigte RegFNP-Änderungsverfahren im Jahr Groß-Gerau 19 laufende Änderungsverfahren, Stand: Dezember genehmigte RegFNP-Änderungsverfahren im Zeitraum Im Beobachtungszeitraum des aktuellen Flächenmonitoring-Berichts von Januar bis Dezember 2014 wurden 11 Änderungsverfahren durchgeführt und es befanden sich zum Zeitpunkt der Aktualisierung ( ) 19 weitere Änderungen im Verfahren. Im Beobachtungszeitraum des ersten Flächenmonitoring-Berichts von Oktober 2011 bis Dezember 2013 wurden insgesamt 15 Änderungsverfahren durchgeführt. Der Schwerpunkt der Änderungsverfahren in diesem Zeitraum konzentriert sich auf den Kern des Ballungsraumes. Die genehmigten Änderungsverfahren können im Internet unter folgendem Link eingesehen werden: Genehmigte-Änderungen. Darüber hinaus sind aktuell laufende Änderungsverfahren über die Regio- Map des Verbandes abrufbar. Regionalverband FrankfurtRheinMain 7

8 Karte 2: RegFNP-Berichtigungen aufgrund von Bebauungsplänen nach 13a BauGB, Planstand: Münzenberg Butzbach Rockenberg Wölfersheim Grävenwiesbach Usingen Ober-Mörlen Bad Nauheim Reichelsheim (Wetterau) Weilrod Friedberg (Hessen) Florstadt Neu-Anspach Wehrheim Rosbach v. d. Höhe Wöllstadt Niddatal Schmitten Friedrichsdorf Eppstein Hochheim Glashütten Königstein im Taunus Kelkheim (Taunus) Hofheim am Taunus Flörsheim Kronberg im Taunus Schwalbach am Taunus Bad Soden Eschborn am Taunus Liederbach am Taunus Kriftel Hattersheim Raunheim Bad Homburg v. d. Höhe Kelsterbach Oberursel (Taunus) Steinbach (Taunus) Bischofsheim Rüsselsheim Mörfelden-Walldorf Ginsheim-Gustavsburg Nauheim Frankfurt Neu-Isenburg Langen (Hessen) Egelsbach Dreieich Bad Vilbel Karben Niederdorfelden Offenbach Heusenstamm Dietzenbach Maintal Rödermark Schöneck Mühlheim Obertshausen Nidderau Rodgau Hammersbach Neuberg Bruchköbel Hanau Erlensee Großkrotzenburg Hainburg Seligenstadt Langenselbold Mainhausen Ronneburg Rodenbach Groß-Gerau 19 Berichtigungen: Bebauungspläne der Innenentwicklung ( 13a BauGB) im Jahr Berichtigungen: Bebauungspläne der Innenentwicklung ( 13a BauGB) Planstand Die Karte zeigt die räumliche Verteilung der Bebauungspläne der Innenentwicklung nach 13a BauGB, die von den Darstellungen des RegFNP abwichen und die im Wege der Berichtigung zu einer Änderung der RegFNP-Darstellungen führten. Im Beobachtungszeitraum des ersten Flächenmonitoring-Berichts von Oktober 2011 bis Dezember 2013 wurden 53 Berichtigungen durchgeführt. Im Jahr 2014 waren es 19 Berichtigungen. In weiteren 17 Bebauungsplänen machten die Kommunen im Laufe des Jahres 2014 vom Instrument des Bebauungsplanes nach 13a BauGB Gebrauch. In diesen Fällen entsprachen die Planungen jedoch den Darstellungen des RegFNP, führten daher zu keiner Planänderung und sind nicht in dieser Karte verzeichnet. 8 Regionalverband FrankfurtRheinMain

9 1.2 Flächenbilanz der RegFNP-Kartendaten, Planstand: Nach der Aktualisierung des RegFNP im Dezember 2014 ergibt sich für die unterschiedlichen Nutzungen im Verbandsgebiet die im Diagramm 1 dargestellte Flächenbilanz: Diagramm 1: Flächenbilanz RegFNP, Planstand: Siedlungsstruktur Land- und Forstwirtschaft 22,7% Natur und Landschaft 51,6% 1,4% Verkehr 23,4% 0,4% 0,3% Rohstoffsicherung Versorgunsanlagen, Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung Die Bilanz orientiert sich an den in der Legende zur Hauptkarte des RegFNP aufgeführten Kategorien. Bestands- und Planflächen werden dabei nicht unterschieden, sondern zusammengefasst. Die Fläche für Land- und Forstwirtschaft ist mit ha (51,6%) weiterhin die größte Einzelnutzungskategorie. Es folgt die Kategorie Siedlungstruktur mit ha (23,4%). Fast gleichauf liegt die Kategorie Natur und Landschaft mit ha (22,7 %). Diese drei genannten Kategorien bilden den größten Flächenanteil im Verbandsgebiet. Im Gegensatz zu diesen drei im RegFNP dargestellten Hauptnutzungen haben die drei folgenden Kategorien nur einen untergeordneten Flächenanteil von insgesamt 2,1 % der Gesamtfläche: Verkehr mit ha (1,4 %), Rohstoffsicherung mit ha (0,4 %) sowie Ver- und Entsorgung mit 790 ha (0,3 %). Für die Flächenanteile der aufgeführten Nutzungen haben sich im Laufe des Jahres 2014 und damit im Vergleich zum Stand vom Dezember 2013 nur geringfügige Abweichungen ergeben. Infolge des Flächenausgleichs beeinflussen Änderungsverfahren zwar die räumliche Verteilung der Planflächen, sie haben aber eine geringe Auswirkung auf die Gesamtbilanz. Auch die Berichtigungen im Rahmen der Bebauungspläne nach 13a BauGB führen nur zu kleinflächigen Veränderungen der oben aufgeführten Flächenanteile. Die Verschiebungen bewegen sich überwiegend innerhalb der Kategorie Siedlungsstruktur. Regionalverband FrankfurtRheinMain 9

10 In den folgenden Diagrammen werden die einzelnen Kategorien aus Diagramm 1 von Seite 9 näher betrachtet. Dargestellt sind die Flächenanteile der jeweils zusammengefassten Nutzungen für die Siedlungsflächen (S. 10) und für die Freiflächen (S. 11). RegFNP-Flächenbilanz Legendenkategorien Hauptkarte, Planstand Diagramme 2: Siedlungsflächen Baufläche / ha, 17,4 % Fläche für Gemeinbedarf / ha, 0,8 % 17 ha Gemeinbedarf ha ha ha Wohnbaufläche Gemischte Baufläche Gewerbliche Baufläche 122 ha 664 ha 68 ha ha Sicherheit und Ordnung Krankenhaus Weiterführende Schule Kultur, Bestand Sonderbaufläche / ha, 0,7 % Grünfläche / ha, 4,5 % Sondergebiet Einkauf ha Parkanlage 336 ha 689 ha 374 ha 336 ha Sonderbaufläche mit hohem Grünanteil Sonderbaufläche mit gewerblichem Charakter Sonstige Sonderbaufläche ha ha ha Sportanlage oder andere Freizeitanlage Wohnungsferne Gärten Friedhof Entsprechend der Legende des RegFNP beinhaltet die Kategorie Siedlungsstruktur die verschiedenen Bauflächen, Flächen für Gemeinbedarf, Sonderbauflächen sowie auch Grünflächen, da diese im Allgemeinen der Siedlungsgliederung dienen und zu den Freiflächen des Außenbereiches überleiten. Verkehr / ha, 1,4 % Ver- und Entsorgung / 790 ha, 0,3 % ha 843 ha 692 ha Fläche für den Straßenverkehr Fläche für den Schienenverkehr Fläche für den Luftverkehr 232 ha 259 ha 82 ha 130 ha 87 ha Elektrizitätsvers. Kraftwerk Elektrizitätsvers. Umspannstation Wasserversorgung Abfallentsorgung Abwasserbeseitigung Bestand Die im RegFNP dargestellten Flächen der Legendenkategorien Verkehr, Versorgungsanlagen, Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung werden ebenfalls zu den Siedlungsflächen gerechnet. 10 Regionalverband FrankfurtRheinMain

11 RegFNP-Flächenbilanz Legendenkategorien Hauptkarte, Planstand Diagramme 3: Freiflächen Land- und Forstwirtsch. / ha, 51,6 % Bannwald / Schutzwald / Erholungswald* ha ha ha Vorranggebiet für Landwirtschaft Fläche für die Landbewirtschaftung Wald ha Bann- und Schutzwald ha nachrichtlich Bann- und Schutzwald vermerkt ha Erholungswald Die Anteile des Waldes und der landwirtschaftlich genutzten Flächen sind im Verbandsgebiet etwa gleich groß. Innerhalb der landwirtschaftlich genutzten Flächen überwiegen die als Vorranggebiet für Landwirtschaft besonders geeigneten und gesicherten Flächen ( ha). Von den dargestellten Waldflächen ( ha) sind über die Hälfte zum einen als Erholungs- und zum anderen als Schutz- und Bannwald ( ha) besonders geschützt. * In der Beikarte 1 zum Reg FNP (Stand ) sind die Schutzgebietsflächen mit ihren genauen Abgrenzungen dargestellt. Durch die Aufhebung des Schutzwaldes im Bereich der Opel-Teststrecke in Rodgau-Dudenhofen wurde die Kategorie Bann- und Schutzwald seit Oktober 2011 (Inkrafttreten des RegFNP) um 255 ha reduziert. Natur und Landschaft / ha, 22,7 % ha Ökologisch bedeutsame Flächennutzung ha Still- und Fließgewässer Unter der ökologisch bedeutsamen Flächennutzung werden verschiedene Formen von Grundnutzungen vereint und nicht nach Grünfläche, Land- und Forstwirtschaft unterschieden. Um ein regionales Biotopverbundsystem aufzubauen, sollen hier die Umsetzungen von Kompensationsmaßnahmen konzentriert werden. Die Fließ- und Stillgewässer haben innerhalb der Kategorie Natur und Landschaft mit ca. 4,2% nur einen geringen Anteil. Die Legendenkategorien Rohstoffsicherung / ha ( 0,4 %) und Flächenherausnahmen (sogenannte»weißflächen«, die von der Genehmigung ausgenommen wurden) / 139 ha (0,1 %) bilden einen Anteil von 0,5 % der Gesamtfläche und sind aufgrund der nicht unterteilten Nutzung nicht in eigenen Diagrammen dargestellt. Nachfolgend wird das Verhältnis von Siedlungs- und Freiflächenkategorien der RegFNP-Legende für das Verbandsgebiet und die einzelnen Kommunen betrachtet. Regionalverband FrankfurtRheinMain 11

12 Stellt man die reinen Siedlungsflächen mit ha (23,4%) den Freiflächen (inklusive Grünfläche) mit ha (76,6%) gegenüber, so ergibt sich für das Verbandsgebiet ein Verhältnis von 1:4 Karte 3: Verhältnis von Siedlungs- zu Freiflächen, Planstand: Verhältnis von Siedlungs- zu Freiflächen Siedlungsflächen Freiflächen Die Karte zeigt das Verhältnis von Freiflächen zu Siedlungsflächen in den einzelnen Kommunen. Der Anteil der Siedlungsfläche ist mit 30 bis 44 % in den Oberzentren am höchsten. Den geringsten Siedlungs- und den höchsten Freiflächenanteil weisen die Kommunen im nördlichen Verbandsgebiet auf, hier dominieren die land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen. 12 Regionalverband FrankfurtRheinMain

13 1.3 Flächenbilanz des RegFNP Wohn- und Gewerbeflächen Diagramm 4: Flächenbilanz der bestehenden und geplanten Wohn-, Misch- und gewerblichen Bauflächen im RegFNP, Planstand: ha ha ha ha 0 Wohnbaufläche Bestand ha Wohnbaufläche Planung Gemischte Baufläche Bestand 496 ha Gemischte Baufläche Planung Gewerbliche Baufläche Bestand ha Gewerbliche Baufläche Planung Der bestehenden Wohnbaufläche von ha stehen im RegFNP ha geplante Wohnbaufläche gegenüber. Bei den gemischten Bauflächen sind es ha im Bestand zu 496 ha Planung und bei den gewerblichen Bauflächen ha im Bestand zu ha Planung. Die gemischte Baufläche (M) dient dem Wohnen, aber auch der Unterbringung von nicht störenden Gewerbebetrieben (vgl. BauNVO 6 Abs. 1). Da beide Nutzungen in den gemischten Bauflächen möglich sind, werden diese Flächen jeweils zur Hälfte den Wohn- und den gewerblichen Bauflächen zugerechnet. Der RegFNP mit Planstand weist somit rund ha geplante Wohnbauflächen (W+M/2) und ha geplante Gewerbeflächen (G+M / 2) aus. Die Bilanzen der geplanten Wohn- und Gewerbeflächen für die Kreise und kreisfreien Städte im Verbandsgebiet sind in Karte 4 auf Seite 14 dargestellt. Die geplanten Wohn- und Gewerbeflächen für die einzelnen Kommunen im Verbandsgebiet sind in Tabelle 2 auf Seite 15 aufgelistet und in den Kapiteln 2»Wohnbauflächenpotenziale«und 3»Gewerbeflächenpotenziale«aufbereitet. Regionalverband FrankfurtRheinMain 13

14 Karte 4: Flächenbilanz der geplanten Wohn- und gewerblichen Bauflächen im RegFNP nach Kreisen, Planstand: Wetteraukreis Hochtaunuskreis Main-Kinzig-Kreis Main-Taunus-Kreis Frankfurt Offenbach Kreis Groß-Gerau Kreis Offenbach RegFNP Wohnbaufläche, Planung (in Hektar) RegFNP Gewerbliche Baufläche, Planung (in Hektar) Der RegFNP mit Planstand weist rund ha geplante Wohnbauflächen (W+M/2) und ha geplante Gewerbeflächen (G+M/2) aus. Die Karte zeigt die Verteilung der Potenziale auf die Kreise und kreisfreien Städte. Der Kreis Groß-Gerau ist der einzige mit deutlich mehr geplanten gewerblichen Bauflächen als geplanten Wohnbauflächen. In den Kreisen Main-Taunus und Hochtaunus stehen überwiegend geplante Wohnbauflächen zur Verfügung, wohingegen in den Kreisen Offenbach, Main-Kinzig und Wetterau das Verhältnis fast ausgeglichen ist. In den Städten Frankfurt und Offenbach überwiegen die geplanten Wohnbauflächen leicht. 14 Regionalverband FrankfurtRheinMain

15 Tabelle 2: Geplante Wohn- und Gewerbeflächen in den Städten und Gemeinden Städte und Gemeinden RegFNP-Fläche in ha Städte und Gemeinden RegFNP-Fläche in ha W+M/2 G+M/2 W+M/2 G+M/2 Frankfurt Main-Taunus-Kreis Offenbach Bad Soden am Taunus 23 6 Kreis Groß-Gerau Eppstein 19 6 Bischofsheim 0 13 Eschborn 13 4 Ginsheim-Gustavsburg 11 7 Flörsheim Groß-Gerau Hattersheim Kelsterbach Hochheim Mörfelden-Walldorf Hofheim am Taunus Nauheim 0 6 Kelkheim (Taunus) Raunheim 0 69 Kriftel Rüsselsheim Liederbach am Taunus 20 9 Hochtaunuskreis Schwalbach am Taunus 1 6 Bad Homburg v. d. H Sulzbach (Taunus) Friedrichsdorf Kreis Offenbach Glashütten 11 0 Dietzenbach Grävenwiesbach 27 9 Dreieich Königstein im Taunus 18 1 Egelsbach 6 17 Kronberg im Taunus 21 0 Hainburg 21 4 Neu-Anspach 6 8 Heusenstamm Oberursel (Taunus) Langen (Hessen) Schmitten 16 4 Mainhausen 16 3 Steinbach (Taunus) Mühlheim Usingen Neu-Isenburg Wehrheim 21 9 Obertshausen Weilrod 28 5 Rodgau Main-Kinzig-Kreis Rödermark Bruchköbel Seligenstadt Erlensee Wetteraukreis Großkrotzenburg 3 12 Bad Nauheim Hammersbach 6 4 Bad Vilbel Hanau Butzbach Langenselbold Florstadt Maintal Friedberg (Hessen) Neuberg 3 9 Karben Nidderau Münzenberg 10 5 Niederdorfelden 8 0 Niddatal Rodenbach Ober-Mörlen 11 9 Ronneburg 9 4 Reichelsheim (Wetterau) Schöneck Rockenberg 17 8 Rosbach v. d. Höhe Wölfersheim Wöllstadt 14 9 RegFNP, Planstand Regionalverband Regionalverband FrankfurtRheinMain 15

16 Die Flächenbilanz der geplanten Wohn- und gewerblichen Bauflächen hat sich gegenüber dem rechtswirksamen RegFNP nur minimal verändert (siehe Diagramm 5), was sich im Wesentlichen auf die Inanspruchnahme von Umstrukturierungsflächen im Innenbereich und die Anwendung des Flächenausgleichs bei Änderungsverfahren zurückführen lässt. Diagramm 5: Veränderung der geplanten Wohn- und gewerblichen Bauflächen von der Vorlage zur Genehmigung bis zum aktualisierten Planstand ha ha ha RegFNP Vorlage zur Genehmigung Stand: Ende ha ha Rechtswirksamer RegFNP Stand: ha ha RegFNP Planstand ha ha RegFNP Planstand W+M/2 G+M/2 Der RegFNP bildet u.a. den Rahmen für die Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für bauliche Nutzungen bis zum Jahr Die in der Hauptkarte dargestellten geplanten Bauflächen sind im Allgemeinen Textteil RegFNP in Tabelle 1 auf Seite 32 durch Hektarzahlen als Obergrenzen pro Kommune festgelegt (sogenannte Tabellenwerte) und sollen nicht überschritten werden. Kommunen, die durch eine Änderung des RegFNP zusätzliche Bauflächen in Anspruch nehmen wollen, müssen daher an anderer Stelle dargestellte Bauflächen in einem Flächentausch zurückgeben (sogenannter Flächenausgleich). Mit diesem Vorgehen soll ein nachhaltiger Umgang mit dem Schutzgut Boden dauerhaft gewährleistet und die Flächeninanspruchnahme im Gebiet des Regionalverbandes angemessen gesteuert werden. Der Flächenausgleich wird seit Oktober 2012 bei Änderungen des RegFNP erfolgreich angewandt. Das im Folgenden beschriebene Vorgehen wurde als Richtlinie zum Flächenausgleich in der Verbandskammer am 29. April 2015 beschlossen. Zusammenfassung: Flächenbilanz des RegFNP Aktuell sind im RegFNP für die Wohnentwicklung ha und für die Gewerbeentwicklung ha ausgewiesen. Die Flächenbilanz der geplanten Wohn- und gewerblichen Bauflächen hat sich gegenüber dem rechtswirksamen RegFNP nur minimal verändert, was sich im Wesentlichen auf die Inanspruchnahme von Umstrukturierungsflächen im Innenbereich und die Anwendung des Flächenausgleichs bei Änderungsverfahren zurückführen lässt. 16 Regionalverband FrankfurtRheinMain

17 1.4 Richtlinie zum Flächenausgleich (Textauszug der Beschlussfassung) Richtlinie zum Flächenausgleich bei Verfahren zur Änderung des Regionalen Flächennutzungsplans 2010 Bei Änderungsverfahren, die die Darstellung zusätzlicher Bauflächen zum Inhalt haben, ist eine Rücknahme von im RegFNP 2010 bereits dargestellten geplanten Bauflächen an anderer Stelle erforderlich. Damit die Obergrenzen für Wohnen und Gewerbe eingehalten werden, gelten für den Flächenausgleich folgende Regeln, die den Ausgleich, den Umfang, die Darstellung und die Ausnahmen betreffen. 1. Ausgleich neuer Bauflächen Die Ausweisung neuer Bauflächen außerhalb des bisherigen Siedlungsbereichs soll ausgeglichen werden. Diese Regelung greift, wenn eine Darstellung aus Kategorie A in eine Darstellung aus Kategorie B geändert werden soll. von A Fläche für die Landbewirtschaftung Vorranggebiet für Landwirtschaft Grünflächen Ökologisch bedeutsame Flächennutzung Wald in B Wohnbauflächen Gemischte Bauflächen Gewerbliche Bauflächen Sondergebiete für den großflächigen Einzelhandel Sonderbauflächen Der Flächenausgleich hat im gleichen Umfang zu erfolgen. Ein interkommunaler Flächenausgleich ist möglich. Sonderfälle: Die o.g. Ausführungen gelten nicht für Freiflächen-Fotovoltaikanlagen auf ehemaligen Deponieoder Konversionsflächen sowie Biogasanlagen in landwirtschaftlichen Produktionsflächen. Bei Planungen zur Wiedernutzbarmachung von Flächen (sogenannte Konversionsflächen) oder vergleichbarer Maßnahmen der Innenentwicklung ( 13a BauGB, Bebauungspläne der Innenentwicklung) ist kein Flächenausgleich erforderlich. Die auf Gemeinbedarfsflächen errichteten Anlagen und Einrichtungen dienen der Allgemeinheit (z.b. Kindergärten, Schulen, Kirchen, Feuerwehrgerätehäuser oder kulturelle Einrichtungen). Für die Flächenneuinanspruchnahme für Gemeinbedarf ist daher kein Flächenausgleich erforderlich. Die Umwandlung von Gemeinbedarfsflächen in eine Fläche aus Kategorie B wird jeweils einer Einzelfallprüfung unterzogen. Aufgrund der Darstellungsuntergrenze des RegFNP 2010 von 0,5 Hektar sind Flächen unterhalb von 0,5 Hektar vom Flächenausgleich ausgenommen. Bei mehreren Flächenneuinanspruchnahmen in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang gilt die Flächensumme. Regionalverband FrankfurtRheinMain 17

18 2. Ausgleich innerhalb der gleichen Darstellung Der Flächenausgleich ist vorrangig innerhalb der gleichen Darstellung vorzunehmen. Wenn keine gleichen Flächendarstellungen, beispielsweise Wohnbaufläche für Wohnbaufläche, für den Flächenausgleich vorhanden sind, oder nicht in gleicher Größenordnung, werden ersatzweise andere Bauflächendarstellungen für den Flächenausgleich herangezogen (z.b. Gewerbliche Baufläche für Wohnbaufläche). In diesen Fällen muss von der Kommune begründet werden, dass sie auf die entsprechenden Planflächen verzichten kann, ohne ihre Ziele für die geplante städtebauliche Entwicklung zu gefährden. 3. Ausnahmen Kommunen, die darlegen, dass sie keinen Flächenausgleich leisten können, sind im Einzelfall zu prüfen. Die Kommune hat nachweislich zu begründen, warum ein Flächenausgleich gar nicht oder nicht in vollem Umfang geleistet werden kann. Im Rahmen der Begründung sind insbesondere folgende Fragen zu beantworten: a. Ist die angestrebte Flächenneuausweisung im RegFNP 2010 städtebaulich erforderlich? b. Stehen im Gebiet der Kommune andere Planungsflächen für die beabsichtigte Nutzung zur Verfügung? c. Gibt es im Gebiet der Kommune Innenentwicklungspotenziale? d. Gibt es im Gebiet der Kommune geplante Bauflächen, die für eine Flächenrücknahme genutzt werden können? e. Gibt es besondere städtebaulichen Gründe, die gegen eine Flächenrücknahme sprechen? f. Gibt es rechtswirksame, aber noch nicht umgesetzte Bebauungspläne im Bereich geplanter Bauflächen, die für eine Flächenrücknahme in Frage kommen? Eine besondere Gewichtung kommt den Kommunen zu, die geringe Bauflächenpotenziale haben, da sie im RegFNP-2010-Aufstellungsverfahren überdurchschnittlich auf Zuwachsflächen verzichtet haben, oder deren Bevölkerungszuwachs stark von der für die Flächenausweisung im RegFNP-2010-Aufstellungsverfahren zugrundeliegenden Bevölkerungsprognose abweicht. 18 Regionalverband FrankfurtRheinMain

19 2. Wohnbauflächenpotenziale In Kapitel 2 werden die Wohnbauflächenpotenziale betrachtet. Kapitel 2.1 befasst sich mit den Potenzialen im RegFNP (Wohnbauflächen, geplant) und Kapitel 2.2 mit den Wohnbaupotenzialen im Innenbereich, welche im RegFNP nicht dargestellt sind. 2.1 Wohnbauflächenpotenziale im RegFNP Karte 5: RegFNP-Flächenbilanz Wohnbauflächen, geplant Münzenberg Weilrod Grävenwiesbach Schmitten Hochheim Neu- Anspach Usingen Wehrheim Butzbach Ober-Mörlen Rosbach Bad Nauheim Friedberg Reichelsheim Wöllstadt Wölfersheim Friedrichsdorf Niddatal Florstadt Bad Homburg Oberursel Glashütten Königstein Kronberg Steinbach Bad Soden Eppstein Schwalbach Kelkheim Eschborn Sulzbach Liederbach Frankfurt Hofheim Karben Bad Vilbel Rockenberg Schöneck Niederdorfelden Maintal Mühlheim Nidderau Hanau Erlensee Kelsterbach Flörsheim Raunheim Ronneburg Bischofsheim Kriftel Nauheim Rüsselsheim Dietzenbach Hammersbach Bruchköbel Groß- Gerau Hattersheim Mörfelden- Walldorf Neu-Isenburg Langen Egelsbach Dreieich Offenbach Großkrotzenburg Hainburg Heusenstamm Obertshausen Rödermark Mainhausen Rodgau Ginsheim- Gustavsburg Seligenstadt Neuberg Langenselbold Rodenbach RegFNP - Wohnbauflächenpotenzial (W+M/2) pro Kommune 0 10 ha ha ha ha ha Die derzeit größten Wohnbauflächenpotenziale sieht der RegFNP für Frankfurt (273 ha) und Butzbach (119 ha) vor. In vier weiteren Kommunen gibt es jeweils über 80 Hektar Wohnbauflächenpotenziale: Rodgau (93 ha), Hanau (89 ha), Offenbach (84 ha) und Bad Nauheim (81 ha) (siehe Tabelle 2, S. 15). Weitere Schwerpunkte mit jeweils ha liegen in Kommunen im Vordertaunus, im Übergangsbereich zur Wetterau sowie in Usingen. In Bischofsheim, Nauheim und Raunheim sind keine geplanten Wohnbauflächen vorgesehen, da ihre Lage im Siedlungsbeschränkungsgebiet eine weitere Wohnbebauung nahezu ausschließt. Regionalverband FrankfurtRheinMain 19

20 Karte 6: RegFNP-Wohnbauflächen, geplant größer 15 Hektar 1 Münzenberg Butzbach 2 Rockenberg Wölfersheim Eppstein Hochheim Bischofsheim Ginsheim-Gustavsburg Weilrod Glashütten 21 Kelkheim (Taunus) Grävenwiesbach Hofheim am Taunus Flörsheim Schmitten Königstein im Taunus Rüsselsheim 26 Neu-Anspach Kronberg im Taunus Steinbach (Taunus) Bad Soden am Taunus 18 Eschborn Schwalbach am Taunus Liederbach am Taunus Usingen Kriftel Hattersheim Raunheim Kelsterbach Nauheim Oberursel (Taunus) Sulzbach (Taunus) Wehrheim Bad Homburg v. d. Höhe Mörfelden-Walldorf Friedrichsdorf Ober-Mörlen 7 Frankfurt Neu-Isenburg Langen (Hessen) Egelsbach Rosbach v. d. Höhe Dreieich Bad Nauheim Friedberg (Hessen) Wöllstadt Bad Vilbel Karben Niederdorfelden Offenbach 22 Heusenstamm Dietzenbach Rödermark Reichelsheim (Wetterau) Niddatal Schöneck Maintal 19 Mühlheim 6 Obertshausen Florstadt Nidderau Rodgau Bruchköbel Hanau Großkrotzenburg Hainburg Hammersbach 15 Seligenstadt Neuberg Mainhausen 14 Ronneburg Langenselbold Erlensee 17 Rodenbach Groß-Gerau Wohnbaufläche, geplant größer 15 Hektar und überwiegend unbebaut Der RegFNP stellt 75 geplante Wohnbauflächen mit einer Größe zwischen 5 und 10 ha, 19 geplante Wohnbauflächen zwischen 10 und 15 ha und 26 geplante Wohnbauflächen größer 15 ha dar. Die in der Karte dargestellten Flächen größer 15 ha liegen überwiegend im Verdichtungsraum sowie an den Regionalachsen Frankfurt Friedberg Butzbach ( Gießen) und Frankfurt Offenbach Hanau ( Fulda). Die größte geplante Wohnbaufläche (58 ha) liegt in Rodgau zwischen den zwei S-Bahn-Haltepunkten Jügesheim und Hainhausen. Die übrigen Flächen bewegen sich in einer Größenordnung von ca. 21 bis 38 ha. Für einige Flächen sind Bebauungspläne im Verfahren oder rechtswirksam. Acht Flächen davon befinden sich bereits in der Entwicklung und sind zu ca. 10 bis 20 13a bebaut (siehe Tabelle 3, S. 21). 20 Regionalverband FrankfurtRheinMain

21 Tabelle 3: RegFNP-Wohnbauflächen, Planung größer 15 Hektar W Planung > 15 Ha Kommune Name Hektar BP Bebauung in % 1 Butzbach Degerfeld Nord 22 x 0 2 Butzbach Berghof 21 x 0 3 Bad Nauheim Nieder-Mörlen Nord Bad Nauheim Am Friedhof Friedberg Ray Barracks 32 (Konversion) 0 6 Nidderau Heldenbergen Südwest 32 tw Bad Homburg Am Bornberg Oberursel Bommersheim Süd Bad Vilbel Im Schleidt 20 x 0 10 Frankfurt Bonames Ost 29 x 0 11 Frankfurt Bonames, Hilgenfeld 25 x Frankfurt Am Riedberg 38 x Frankfurt Europaviertel 27 x Langenselbold Im Niedertal 28 x 0 15 Erlensee Am Kreuzweg 18 x Rodenbach Südlich der Adolf-Reichwein-Straße 19 x 0 17 Hanau Pionier Kaserne M-Fläche 30 (Konversion) 0 18 Liederbach Liederbach Ost, Am Augraben Offenbach Bieber Nord 22 x 0 20 Hattersheim Nordost Hofheim Marxheim, Krautäcker, Breit Heck Heusenstamm Rembrücken Rodgau Hainhausen /Jügesheim Rodgau Nieder-Roden 16 tw Seligenstadt Südlich des Westrings Rüsselsheim Eselswiese /Grundsee 26 0 Flächen > 15 ha, die nicht dargestellt sind: Die Flächen A bis C wurden in die Karte 6 auf Seite 20 nicht mit aufgenommen, da sie schon zu großen Teilen bebaut sind und die verbliebene Freiflächen jeweils kleiner als 15 ha sind. A Usingen Schleichenbach II 21 x 80 B Frankfurt Europaviertel M-Fläche 19 x 90 C Hattersheim Schokoladenfabrik u.a. 15 tw. 30 Regionalverband FrankfurtRheinMain 21

22 Karte 7: RegFNP-Wohnbauflächen, geplant an Schienenhaltepunkten Haltestellen-Einzugsbereiche m für Fern-/Regional-/S-Bahn 500 m für U-/Stadt- und Straßenbahn geplante Wohn- und gemischte Bauflächen im RegFNP G emäß einem aus dem Landesentwicklungsplan abgeleiteten Grundsatz des RegFNP soll sich die Siedlungsentwicklung an den Achsen des Schienenverkehrs orientieren, um eine verstärkte Inanspruchnahme des ÖPNV zu unterstützen. Dementsprechend wurden Wohnbauflächenpotenziale im RegFNP möglichst im Einzugsbereich von S- bzw. U-Bahn-Haltepunkten und Bahnhöfen vorgesehen. 57 Prozent der geplanten Wohn- und gemischten Bauflächen im RegFNP liegen innerhalb der Einzugsbereiche (maximal m Entfernung) von Haltepunkten des Schienenverkehrs. Laut der Studie»Baulandentwicklung an der Schiene«vom Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung Dortmund (Mai 2000) verzeichnet ein Haltepunkt in einer Entfernung über m keine Wirkung mehr. Über diese Entfernung hinaus ist das Verkehrsverhalten mit dem der Bewohner ohne Anschluss an die Schiene praktisch identisch. 22 Regionalverband FrankfurtRheinMain

23 2.2 Innenentwicklungspotenziale Wohnen Erfassung und Monitoring Im RegFNP sind die Baulücken im Innenbereich nicht erfasst. Daher wurde im Rahmen der Plattform Innenentwicklung Wohnen eine Methode entwickelt, diese weiteren Potenzialflächen flächendeckend für alle 75 Kommunen des Regionalverbandes zu erfassen. Im Jahr 2011 wurde mit einer Ersterfassung die Basis für ein umfassendes Monitoring der Wohnbauflächen für das Verbandsgebiet geschaffen. Das Monitoring der Wohnbaupotenziale beinhaltet neben der baulichen Entwicklung auf Reserveflächen im Wesentlichen die Erfassung von Baulücken im Innenbereich sowie von Konversions- und Umstrukturierungsgebieten innerhalb der Wohn- und Mischgebiete des RegFNP. Möglicherweise vorhandene Hemmnisse für eine Bebauung wurden bei der Ersterfassung nicht berücksichtigt; es fand auch keine Bewertung der Bebaubarkeit einzelner Grundstücke statt. Bei den Innenentwicklungspotenzialen sind überwiegend erschlossene Grundstücke erfasst. Diese Wohnbaupotenziale sind in Karte 8 auf Seite 24 dargestellt. Anhand der gewählten Methodik ist ein jährliches Monitoring der Potenziale mit wenig Zeitaufwand realisierbar. Um die Tendenz der Entwicklung aufzeigen zu können, wird ebenfalls jährlich die Bautätigkeit erfasst. Für den angestrebten Zweck und die Bearbeitungsgenauigkeit haben sich die ALKIS-Daten (Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem) in Verbindung mit den neuesten Luftbildern als geeignete Datengrundlage erwiesen. In Karte 9 auf Seite 25 ist die Tendenz der Wohnbauentwicklung im Innenbereich in den einzelnen Verbandskommunen dargestellt. Anzumerken ist, dass gemäß Definition für das Flächenmonitoring der Innenbereich auch Flächen umfasst, die im Luftbild 2009 schon als erschlossene Neubaugebiete am Siedlungsrand zu erkennen waren. Dies wirkt sich in der Darstellung der derzeitigen Flächenstatistik in einer Überhöhung der Innenpotenziale aus. Erst durch einen größeren Betrachtungszeitraum wird ein differenziertes Bild darüber entstehen, welche Kommunen vornehmlich auf Innenentwicklung setzen. Für die Fortschreibung und bei Änderungsverfahren des RegFNP liefert diese Erfassung eine erste grobe Einschätzung über die Innenentwicklungspotenziale, die gemäß der BauGB-Novelle 2013 (Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden) bei Neuinanspruchnahmen von geplanten Siedlungsflächen zu erfassen sind. Zusammenfassung: Wohnbaupotenziale Erfassung und Fortschreibung Es wurden flächendeckend die im RegFNP nicht dargestellten Innenentwicklungspotenziale für Wohnen erfasst und diese Grundlagen kontinuierlich beobachtet. Diese Erfassung liefert eine erste grobe Einschätzung über die Innenentwicklungspotenziale, die gemäß der BauGB-Novelle 2013 bei Neuinanspruchnahmen von geplanten Siedlungsflächen erfasst werden sollen. Regionalverband FrankfurtRheinMain 23

24 Karte 8: Innen- und Umstrukturierungspotenziale für den Wohnungsbau, Stand: Münzenberg Weilrod Grävenwiesbach Schmitten Hochheim Neu- Anspach Usingen Wehrheim Butzbach Ober-Mörlen Rosbach Bad Nauheim Friedberg Reichelsheim Wöllstadt Wölfersheim Friedrichsdorf Niddatal Florstadt Glashütten Oberursel Königstein Kronberg Bad Homburg Steinbach Bad Soden Eppstein Schwalbach Kelkheim Eschborn Sulzbach Liederbach Frankfurt Hofheim Karben Bad Vilbel Rockenberg Schöneck Niederdorfelden Maintal Mühlheim Nidderau Hanau Erlensee Kelsterbach Flörsheim Raunheim Ronneburg Bischofsheim Kriftel Nauheim Rüsselsheim Dietzenbach Hammersbach Bruchköbel Groß- Gerau Hattersheim Mörfelden- Walldorf Neu-Isenburg Langen Egelsbach Dreieich Offenbach Großkrotzenburg Hainburg Heusenstamm Obertshausen Rödermark Mainhausen Rodgau Ginsheim- Gustavsburg Seligenstadt Neuberg Langenselbold Rodenbach Innen- und Umstrukturierungspotenziale, Stand ha ha ha ha größer 40 ha Bei den Innen- und Umstrukturierungspotenzialen ist in der Region kein einheitliches Bild zu erkennen. Es gibt Kommunen mit geringen und solche mit hohen Potenzialen. Zu beachten ist, dass es Kommunen gibt, die in der Vergangenheit aktiv auf Innenentwicklung gesetzt und aufgrund dessen nicht mehr viele Flächen zur Verfügung haben. Des Weiteren gibt es Kommunen mit großen Potenzialen durch militärische Konversionsflächen, wie Hanau und Friedberg, oder durch gewerbliche Umstrukturierungsmaßnahmen, wie u.a. Frankfurt, Offenbach und Groß-Gerau. 24 Regionalverband FrankfurtRheinMain

25 Karte 9: Monitoring der Innen- und Umstrukturierungspotenziale 2013 und 2014 Münzenberg Butzbach Rockenberg Wölfersheim Grävenwiesbach Usingen Ober-Mörlen Bad Nauheim Reichelsheim (Wetterau) Weilrod Friedberg (Hessen) Wehrheim Neu-Anspach Wöllstadt Rosbach v. d. Höhe Niddatal Schmitten Friedrichsdorf Florstadt Nidderau Bad Homburg v. d. Höhe Karben Hammersbach Ronneburg Glashütten Neuberg Oberursel (Taunus) Schöneck Königstein im Taunus Kronberg im Taunus Bad Vilbel Bruchköbel Niederdorfelden Langenselbold Bad Soden am Taunus Erlensee Kelkheim (Taunus) Eschborn Maintal Eppstein Sulzbach (Taunus) Rodenbach Liederbach am Taunus Frankfurt Hanau Mühlheim Hofheim am Taunus Offenbach Kriftel Großkrotzenburg Obertshausen Hainburg Hattersheim Kelsterbach Hochheim Flörsheim Raunheim Bischofsheim Rüsselsheim Ginsheim-Gustavsburg Nauheim Neu-Isenburg Heusenstamm Seligenstadt Dietzenbach Dreieich Rodgau Mainhausen Mörfelden-Walldorf Langen (Hessen) Egelsbach Rödermark Groß-Gerau Wohnbauentwicklung im Innenbereich und auf Konversionflächen in den Jahren 2013 und ca. 20 ha ca. 10 ha Insgesamt hat sich die Wohnbauflächenentwicklung im Innenbereich 2014 erhöht. Bei Kommunen, die bereits seit Jahren intensive Innenentwicklung betreiben und schon viele potenzielle Flächen aktiviert haben, ist aber auch das Gegenteil festzustellen (z.b. Oberursel). In einigen Kommunen, wie zum Beispiel Frankfurt und Hanau, fand ein Großteil der Wohnbauflächenentwicklung auf Konversions- und Stadtumbauflächen statt. Regionalverband FrankfurtRheinMain 25

26 2.2.2 Innenentwicklungspotenziale Wohnen: Bewertung Die für alle Kommunen erfassten Bruttopotenziale im Innenenbereich werden im Innenentwicklungsprojekt des Regionalverbandes von den teilnehmenden Kommunen anhand des örtlichen Wissens, der planungsrechtlichen Situation und der Machbarkeit weitergehend bewertet. Hierfür wurde vom Regionalverband inzwischen eine Onlineanwendung entwickelt und den Kommunen zur Verfügung gestellt. Die Onlineanwendung ermöglicht es, die vorhandenen Potenziale anwenderfreundlich zu erfassen und zu bewerten. Außerdem ist es den Kommunen möglich, die Daten stets auf aktuellem Stand zu halten ein deutlicher Vorteil gegenüber der eher statischen Variante einer Karte. Eine weitere interessante Neuerung liegt darin, dass man die Baulücken auch mit einer Darstellung auf den kommunalen Homepages verbinden kann und damit gewährleistet ist, dass auch dort stets die aktuellsten Daten sichtbar sind. Hierfür bedarf es selbstverständlich des Einverständnisses der Eigentümer. Gegenüber 2014 hat sich der Arbeitsablauf für die Kommunen deutlich verbessert. Die Anwendung gibt auch genau Auskunft über die Anzahl und Flächengröße der vorhandenen Innenentwicklungspotenziale. Abbildung 2: Onlinetool zur Erfassung der Baulücken und geringfügig bebauten Grundstücke Nachdem die Kommunen die Innenentwicklungspotenziale überprüft und ergänzt haben, verfügen sie über einen aktuellen Stand und Überblick für ihre Gesamtgemarkung. Alle Kommunen können diese Daten nutzen, um bei Flächenneuinanspruchnahmen in der Begründung von Bauleitplanverfahren dokumentieren zu können, dass sie sich mit den Potenzialen im Innenbereich beschäftigt haben. Hiermit kommen sie den Forderungen des Gesetzes zur Stärkung der Innenentwicklung nach. Ein Teil der Kommunen entwickelt auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse eine Strategie zur Aktivierung der Innenentwicklungspotenziale. Auch hierbei unterstützt der Regionalverband die Kommunen, beispielsweise indem das Projekt in den Planungsausschüssen der Kommunen der örtlichen Politik und Bevölkerung vorgestellt wird. Wenn es gewünscht wird, stellt der Verband eine Wanderausstellung ( zur Verfügung, die verdeutlicht, warum sich die Kommune überhaupt mit der Innenentwicklung beschäftigt. Hierfür werden dann Beispiele aus den jeweiligen Kommunen ergänzt. Entscheiden sich Kommunen dazu, die Eigentümer der Baulücken anzuschreiben, um sie bei der Aktivierung der Flächen zu unterstützen, so ist dies auch leicht aus der Onlineanwendung heraus möglich, ebenso wie die Dokumentation der Rückläufe und die Einbindung der Baulücken auf der Homepage der Kommune. 26 Regionalverband FrankfurtRheinMain

27 Karte 10: Projekt Innenentwicklung Teilnehmer, Stand: Mai 2015 Münzenberg Butzbach Rockenberg Wölfersheim Weilrod Grävenwiesbach Schmitten Usingen Neu-Anspach Wehrheim Friedrichsdorf Ober-Mörlen Rosbach v. d. Höhe Bad Nauheim Friedberg (Hessen) Wöllstadt Reichelsheim (Wetterau) Niddatal Florstadt Bad Homburg v. d. Höhe Karben Nidderau Ronneburg Eppstein Hochheim Bischofsheim Ginsheim-Gustavsburg Glashütten Kelkheim (Taunus) Hofheim am Taunus Flörsheim Kronberg im Taunus Königstein im Taunus Steinbach Schwalbach (Taunus) am Taunus Bad Soden Eschborn am Taunus Liederbach am Taunus Kriftel Hattersheim Raunheim Kelsterbach Oberursel (Taunus) Frankfurt Neu-Isenburg Langen Rüsselsheim Mörfelden-Walldorf (Hessen) Nauheim Egelsbach Dreieich Bad Vilbel Schöneck Niederdorfelden Offenbach Heusenstamm Dietzenbach Maintal Rödermark Mühlheim Obertshausen Rodgau Hammersbach Neuberg Bruchköbel Hanau Erlensee Großkrotzenburg Hainburg Seligenstadt Mainhausen Langenselbold Rodenbach Groß-Gerau Teilnahme am Projekt, Stand: Mai 2015 Interesse geäußert fertiggestellt in Bearbeitung haben eigene Erfassung Seit letztem Jahr nehmen 11 neue Kommunen (Wehrheim, Glashütten, Karben, Hattersheim, Mainhausen, Rödermark, Rodgau, Obertshausen, Steinbach, Königstein, Liederbach) am Innenentwicklungsprojekt teil. Acht Kommunen haben die Erfassung bereits abgeschlossen. Fast alle diese Kommunen entwickeln Strategien zur Aktivierung dieser Flächenpotenziale durch eine Eigentümeransprache, Öffentlichkeitsarbeit und Diskussion in den politischen Gremien. Regionalverband FrankfurtRheinMain 27

28 3. Gewerbeflächenpotenziale In Kapitel 3 werden die Gewerbeflächenpotenziale betrachtet. Kapitel 3.1 befasst sich mit den Potenzia len im RegFNP (Gewerbliche Baufläche, geplant) und Kapitel 3.2 mit den Potenzialen im Gewerbebestand, welche im RegFNP nicht dargestellt sind. 3.1 Gewerbeflächenpotenziale im RegFNP Karte 11: RegFNP-Flächenbilanz Gewerbe, Planung Münzenberg Weilrod Grävenwiesbach Schmitten Hochheim Neu- Anspach Usingen Wehrheim Butzbach Ober-Mörlen Rosbach Bad Nauheim Friedberg Reichelsheim Wöllstadt Wölfersheim Friedrichsdorf Niddatal Florstadt Bad Homburg Glashütten Oberursel Königstein Kronberg Steinbach Bad Soden Eppstein Schwalbach Kelkheim Eschborn Sulzbach Liederbach Frankfurt Hofheim Karben Bad Vilbel Rockenberg Schöneck Niederdorfelden Maintal Mühlheim Nidderau Hanau Erlensee Kelsterbach Flörsheim Raunheim Ronneburg Bischofsheim Kriftel Nauheim Rüsselsheim Dietzenbach Hammersbach Bruchköbel Groß- Gerau Hattersheim Mörfelden- Walldorf Neu-Isenburg Langen Egelsbach Dreieich Offenbach Großkrotzenburg Hainburg Heusenstamm Obertshausen Rödermark Mainhausen Rodgau Ginsheim- Gustavsburg Seligenstadt Neuberg Langenselbold Rodenbach RegFNP - Gewerbeflächenpotenzial (G+M/2) pro Kommune 0 10 ha ha ha ha ha Die derzeit größten Gewerbeflächenpotenziale sieht der RegFNP für Frankfurt (216 ha), Hanau (160 ha) und Butzbach (123 ha) vor. In 11 Kommunen gibt es jeweils über 40 ha Gewerbeflächenpotenziale (siehe Tabelle 2, S. 15). Der Schwerpunkt der geplanten gewerblichen Bauflächen liegt somit eher im Süden des Verbandsgebietes entlang der sogenannten Mainschiene bzw. in Kommunen mit großen Konversionsflächen (Hanau, Butzbach, Friedberg). Die Kommunen Glashütten, Kronberg und Niederdorfelden haben keine Gewerbeflächenpotenziale mehr. Nur geringe Potenziale gibt es insbesondere im Hochtaunus, in bevorzugten Wohnorten des Vordertaunus wie Kronberg, Königstein und Bad Soden sowie in einigen Kommunen in der nördlichen Wetterau, im Main-Kinzig-Kreis und im Kreis Offenbach in weniger begünstigten Verkehrslagen 28 Regionalverband FrankfurtRheinMain

29 Karte 12: RegFNP-Gewerbeflächen, Planung größer 15 Hektar Butzbach 1 Münzenberg 2 Rockenberg Wölfersheim 3 Eppstein Hochheim Bischofsheim Ginsheim-Gustavsburg Weilrod Glashütten 24 Kelkheim (Taunus) Grävenwiesbach Hofheim am Taunus Flörsheim Schmitten Königstein im Taunus Neu-Anspach Bad Soden am Taunus Usingen Kronberg im Taunus Kriftel Hattersheim Schwalbach am Taunus Sulzbach Liederbach (Taunus) am Taunus19 18 Raunheim 25 Rüsselsheim Kelsterbach Nauheim 23 Oberursel (Taunus) Wehrheim Bad Homburg v. d. Höhe Steinbach (Taunus) Eschborn 21 Mörfelden-Walldorf Friedrichsdorf 17 Ober-Mörlen 7 Frankfurt Neu-Isenburg Langen (Hessen) Egelsbach Rosbach v. d. Höhe 20 Dreieich Bad Nauheim 4 Friedberg (Hessen) Wöllstadt Bad Vilbel Karben Niederdorfelden Offenbach 28 Heusenstamm Dietzenbach Rödermark Reichelsheim (Wetterau) Niddatal 16 Schöneck Maintal Mühlheim Obertshausen Florstadt Nidderau Rodgau 6 27 Hanau Hainburg Hammersbach Neuberg Bruchköbel12 11 Langenselbold Erlensee Großkrotzenburg Seligenstadt 26 Mainhausen Ronneburg Rodenbach Groß-Gerau Gewerbliche Bauflächen, geplant größer 15 Hektar und überwiegend unbebaut Der RegFNP stellt 54 geplante gewerbliche Bauflächen mit einer Größe zwischen 5 und 10 ha, 17 geplante gewerbliche Bauflächen zwischen 10 und 15 ha und 28 geplante gewerbliche Bauflächen größer 15 ha dar. Die in der Karte dargestellten Flächen größer 15 ha sind laut ALK-Gebäudedaten 2014 zum größten Teil nicht bebaut. Bei über 60 % dieser Flächen besteht Baurecht (Bebauungsplan), sie sind also sofort verfügbar. Die Flächen konzentrieren sich auch hier wieder auf die Mainschiene, die Achse Friedberg in Richtung Norden und auf Konversionsflächen. Auch entlang der Autobahn A 45 im Osten des Verbandgebietes befindet sich in den Kommunen Erlensee, Langenselbold, Florstadt und Wölfersheim jeweils eine unbebaute Fläche mit über 15 ha Größe. Regionalverband FrankfurtRheinMain 29

30 Tabelle 4: RegFNP-Gewerbeflächen, Planung größer 15 Hektar W Planung > 15 Ha Kommune Name Hektar BP Bebauung in % 1 Butzbach Magna Park 43 x 20 2 Butzbach Erweiterung GE Ost Wölfersheim Berstadt Nord Friedberg Ray Barracks 37 (Konversion) 0 5 Friedberg Industriegebiet Süd Florstadt Gewerbegebiet»Im Unterfeld«19 x 0 7 Rosbach Gewerbegebiet»Südumgehung Ost«16 tw. 0 8 Karben Okarben Karben Am Berufsbildungswerk Bad Vilbel Krebsschere (Quellenpark) 40 x Langenselbold Am Nesselbusch 16 x 0 12 Erlensee Ehem. Fliegerhorst 16 x (Konversion) 0 13 Hanau Hutier Kaserne 16 x (Konversion) 0 14 Hanau Pioneer-Kaserne (M-Fläche) 30 (Konversion) 0 15 Hanau Großauheim Kaserne, Underw. Kaserne 58 (Konversion) Maintal Ehem. Stadtgärtnerei Frankfurt 15 x 0 17 Frankfurt Praunheim, Heerstr., Stierstädter Str. 31 x 1 18 Frankfurt Rödelheim, Guerickerstr., Lorscher Str. 26 x 5 19 Frankfurt Sossenheim 44 x 5 20 Frankfurt / Offenbach Kaiserlei 19 x 0 21 Frankfurt / Kelsterbach Industriepark Höchst Süd Obertshausen Gewerbegebiet südl. der A Kelsterbach / 23 Mönchhof 86 x 50 Raunheim Gewerbegebiet östlich der Frankfurter Str. 24 Hochheim 18 x 0 25 Flörsheim West V 18 x 5 26 Seligenstadt Gewerbegebiet südl. der Dudenhöfer Str. 15 x 1 27 Rodgau Dudenhofen 42 tw Dietzenbach Kaupendicke 18 1 Flächen > 15 ha, die nicht dargestellt sind: Die Flächen A bis C wurden in die Karte 12 auf Seite 29 nicht aufgenommen, da sie schon zu großen Teilen bebaut sind und die verbliebene Freifläche jeweils kleiner als 15 ha ist. Die Fläche D in Langen wird gerade durch ein RegFNP-Änderungsverfahren in gemischte Baufläche geändert. A Oberursel An den drei Hasen 15 x 30 Erlensee / B Gewerbepark 37 x 80 Langenselb. Herbäcker C Obertshausen 23 x 70 (ehem. Bundeswehrdepot) D Langen Am Schnainweg 18 RegFNP-Änd. 30 Regionalverband FrankfurtRheinMain

31 3.2 Potenziale im Gewerbebestand Im RegFNP sind die Baulücken im Innenbereich nicht dargestellt. Nach der Erfassung der Innenpotenziale der Wohnbauflächen im Jahr 2011 wurden im letzten Jahr die Grundlagen für ein Monitoring der Innenentwicklungspotenziale Gewerbe für das Verbandsgebiet gelegt. Erfasst wurden Baulücken innerhalb der Gewerblichen Baufläche, Bestand des RegFNP. Es wurde eine Untergrenze von 0,3 ha festgelegt. Abbildung 3: Baulücken Gewerbe Insgesamt wurden rund 380 ha Potenziale im Gewerbebestand ermittelt. Die erfassten Potenziale im Gewerbebestand der einzelnen Kommunen sind in Karte 13 auf Seite 32 dargestellt. Möglicherweise vorhandene Hemmnisse für eine Bebauung wurden bei der Ersterfassung nicht berücksichtigt; es fand auch keine Bewertung der Bebaubarkeit einzelner Grundstücke statt. Um aber eine Tendenz der Entwicklung aufzeigen zu können, wird jährlich die Bautätigkeit erfasst. Als Datengrundlage wurden auch hier, analog zum Monitoring der Innenpotenziale Wohnen, die ALKIS-Daten und die neuesten Luftbilder gewählt, was auch eine regelmäßige Aktualisierung der Bestandspotenziale der Gewerbeflächen mit wenig Aufwand zulässt. Um den Flächenbedarf der Kommunen bei der Fortschreibung und bei Änderungsverfahren des RegFNP richtig einschätzen zu können, sind die erfassten Potenziale im Gewerbebestand eine wichtige Grundlage. Gleichzeitig liefert die Erfassung eine erste grobe Einschätzung über gewerbliche Innenentwicklungspotenziale, die gemäß der BauGB-Novelle 2013 (Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden) bei Neuinanspruchnahmen von geplanten Siedlungsflächen zu erfassen sind. Zusammenfassung: Baulücken Gewerbe Rund 380 ha freie Bauflächen wurden in Gewerbefläche, Bestand des RegFNP insgesamt ermittelt. Im Süden des Verbandsgebietes haben viele Kommunen noch mehr als 5 ha Potenziale in den Gewerbebestandsflächen. Im Taunus und Teilen der Wetterau gibt es Kommunen, die in der Summe weniger als 1 ha Potenzialflächen haben. Regionalverband FrankfurtRheinMain 31

32 Karte 13: Potenziale im Gewerbebestand Münzenberg Weilrod Grävenwiesbach Schmitten Hochheim Neu- Anspach Usingen Wehrheim Butzbach Ober-Mörlen Rosbach Bad Nauheim Friedberg Reichelsheim Wöllstadt Wölfersheim Friedrichsdorf Niddatal Florstadt Glashütten Oberursel Königstein Kronberg Bad Homburg Steinbach Bad Soden Eppstein Schwalbach Kelkheim Eschborn Sulzbach Liederbach Frankfurt Hofheim Karben Bad Vilbel Rockenberg Schöneck Niederdorfelden Maintal Mühlheim Nidderau Hanau Erlensee Kelsterbach Flörsheim Raunheim Ronneburg Bischofsheim Kriftel Nauheim Rüsselsheim Dietzenbach Hammersbach Bruchköbel Groß- Gerau Hattersheim Mörfelden- Walldorf Neu-Isenburg Langen Egelsbach Dreieich Offenbach Großkrotzenburg Hainburg Heusenstamm Obertshausen Rödermark Mainhausen Potenziale im Gewerbebestand 0 2 ha 2 4 ha 4 6 ha Rodgau 6 8 ha 8 10 ha Ginsheim- Gustavsburg Seligenstadt größer 10 ha Neuberg Langenselbold Rodenbach Die Karte zeigt die Summe der einzelnen Potenziale jeder Kommune im Bereich der bestehenden Gewerbeflächen in absoluten Zahlen. Anzumerken ist, dass Kommunen, welche viele bestehende gewerbliche Bauflächen haben, dementsprechend auch mehr Baulücken haben können. Kommunen, die aber eher auf Wohnen ausgerichtet sind und wenige gewerbliche Bestandsbauflächen aufweisen, besitzen auch wenige freie Flächen im Bestand. 32 Regionalverband FrankfurtRheinMain

33 4. Die tatsächliche Entwicklung 4.1 Bebauungspläne auf geplanten Wohn- und Gewerbeflächen im RegFNP Alle Bebauungspläne der Mitgliedskommunen, bei denen der Regionalverband zu einer Stellungnahme im Beteiligungsverfahren aufgefordert wurde, sind seit 2006 im internen Bearbeitungssystem (Töb.Info) digital erfasst. Dieses ermöglicht dem Regionalverband auch die Durchführung einer Umweltprüfung. Die Bebauungspläne können nach Verfahrensstand, Nutzungsart und Datum ausgewertet werden. Durch eine Verschneidung der Bebauungspläne mit den geplanten Bauflächen des RegFNP lässt sich ermitteln, für welche Flächen es bereits Bebauungspläne gibt. Auf diese Art lassen sich auch differenziert nach verschiedenen Nutzungsarten und Zeiträumen regionale Entwicklungen aufzeigen. Der planungsrechtliche Status hat auch Auswirkungen auf die zeitliche Verfügbarkeit, denn geplante Bauflächen aus dem RegFNP mit Bebauungsplan sind in der Regel kurzfristiger verfügbar. In der folgenden Abbildung ist zur Verdeutlichung der Vorgehensweise eine geplante Wohnbaufläche im RegFNP dargestellt, für die ein Bebauungsplan aufgestellt wurde. Abbildung 4: Verschneidung eines Bebauungsplans mit einer Reservefläche RegFNP Bauflächen Siedlungsfläche, Bestand Wohnbaufläche, Planung Gemischte Baufläche, Planung Gewerbliche Baufläche, Planung Bebauungspläne Um zu erfassen, auf welchen geplanten Wohn-, Misch- und Gewerbeflächen im RegFNP Bebauungspläne liegen, wurden im ersten Bericht zum Flächenmonitoring alle Bebauungspläne, die beim Regionalverband abschließend bearbeitet oder deren Rechtswirksamkeit festgestellt wurde, zwischen Juni 2006 und März 2014 abgefragt. Im vorliegenden aktuellen Bericht wurden die Bebauungspläne bis März 2015 hinzugenommen. Die Ergebnisse sind in Diagramm 6 und 7 auf Seite 34 dargestellt und erläutert. In die Auswertung sind nur Bebauungsplanflächen mit Wohn-, Misch- und Gewerbenutzung eingegangen. Regionalverband FrankfurtRheinMain 33

34 Diagramm 6: Anteil der Bebauungspläne auf geplanten Wohn- und Gewerbeflächen ha W+M/ ha 46 ha 426 ha W+M/2 Planung ohne B-Plan B-Pläne im Jahr 2014 B-Pläne ha G+M/ ha 22 ha 595 ha G+M/2 Planung ohne B-Plan B-Pläne im Jahr 2014 B-Pläne Die Abfrage für das Verbandsgebiet insgesamt ergibt, dass auf rund 472 ha der ha geplanten Wohnbauflächen (46 ha davon im Jahr 2014) und rund 617 ha der ha geplanten Gewerbeflächen (22 ha davon im Jahr 2014) ein Bebauungsplan erstellt wurde. Damit liegen rund 20 Prozent der geplanten Wohnbauflächen und rund 30 Prozent der geplanten Gewerbeflächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. In einem weiteren Schritt wurden die rechtskräftigen Bebauungspläne ausgewertet, über die der Regionalverband durch Meldung der Kommunen Kenntnis erlangt hat. Die Kommunen sind nicht verpflichtet, dem Regionalverband die rechtswirksamen Bebauungspläne zu melden. In die Betrachtung konnten daher nur die dem Regionalverband zum Zeitpunkt der Auswertung bekannten rechtswirksamen Bebauungspläne eingehen. Diagramm 7: Anteil der rechtswirksamen Bebauungspläne auf geplanten Wohn- und Gewerbeflächen ha ha W+M/2 Planung ohne B-Plan Rechtsw. B- Pläne im Jahr 2014 Rechtsw. B- Pläne ha ha G+M/2 Planung ohne B-Plan Rechtsw. B- Pläne im Jahr 2014 Rechtsw. B- Pläne W+M/2 7 ha 213 ha G+M/2 14 ha 200 ha 34 Regionalverband FrankfurtRheinMain

35 Die Abfrage für das Verbandsgebiet insgesamt ergibt, dass rund 220 ha der ha geplanten Wohnbauflächen (7 ha davon im Jahr 2014) und rund 214 ha der ha geplanten Gewerbeflächen (14 ha davon im Jahr 2014) im Bereich eines rechtswirksamen Bebauungsplanes liegen. Damit sind am Stichtag 31. März 2015 von den geplanten Wohn- und Gewerbeflächen insgesamt rund 25 % mit Bebauungsplänen belegt, inklusive Bebauungspläne (B-Pläne) im Verfahren, und rund 10 % davon mit rechtskräftigen Bebauungsplänen. Eine Übersicht über die Bebauungspläne in den einzelnen Verbandskommunen ist in Karte 14 auf Seite 36 dargestellt. Eine weitere Auswertung, in der die neu aufgestellten Bebauungspläne mit Wohn- oder Gewerbenutzung seit Rechtskraft des RegFNP ermittelt wurden, ist in Karte 15 auf Seite 37 dargestellt. Zusammenfassung: Baulücken Gewerbe Rund 20 % der geplanten Wohnbauflächen des RegFNP liegen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (Erfassungszeitraum ab 2006), dies sind für Wohnen rund 472 ha. Rund 30 % der geplanten Gewerbeflächen des RegFNP liegen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (Erfassungszeitraum ab 2006), dies sind für Gewerbe rund 617 ha. Regionalverband FrankfurtRheinMain 35

36 Karte 14: Übersicht Bebauungspläne auf geplanten Wohn- und Gewerbeflächen Münzenberg Butzbach Rockenberg Wölfersheim Grävenwiesbach Usingen Ober-Mörlen Bad Nauheim Reichelsheim (Wetterau) Weilrod Friedberg (Hessen) Wehrheim Neu-Anspach Rosbach v. d. Höhe Niddatal Wöllstadt Schmitten Friedrichsdorf Florstadt Karben Nidderau Bad Homburg v. d. Höhe Hammersbach Ronneburg Glashütten Oberursel (Taunus) Schöneck Neuberg Königstein im Taunus Bad VilbelNiederdorfelden Kronberg im Taunus Bruchköbel Langenselbold Bad Soden am Taunus Erlensee Kelkheim (Taunus) Eppstein Eschborn Maintal Rodenbach Sulzbach (Taunus) Frankfurt Mühlheim Hanau Hofheim am Taunus Offenbach Kriftel Obertshausen Großkrotzenburg Hainburg Hattersheim Hochheim Kelsterbach Neu-Isenburg Heusenstamm Seligenstadt Flörsheim Raunheim Dietzenbach Dreieich Rodgau Mainhausen Bischofsheim Mörfelden-Walldorf Langen (Hessen) Rüsselsheim Ginsheim-Gustavsburg Rödermark Nauheim Egelsbach Groß-Gerau RegFNP-Wohnbau- und Gewerbeflächen (Planung) mit Bebauungsplan ca. 60 ha W+M/2, Planung mit Bebauungsplan ca. 40 ha G+M/2, Planung mit Bebauungsplan ca. 20 ha ca. 10 ha Die Karte zeigt, nach Kommunen aufgesplittet, auf wie viel Hektar geplanten Bauflächen Bebauungspläne von den Kommunen aufgestellt wurden. Zu erkennen ist, dass einige Kommunen (trotz großer vorhandener Planungsfläche aus dem RegFNP, siehe Tabelle 2, S. 15) kaum Bebauungspläne auf diesen Fläche aufstellten, wie beispielsweise Weilrod, Schmitten, Hofheim und Seligenstadt. Andere Kommunen, wie zum Beispiel Raunheim, haben seit 2006 auf ihren vorhandenen geplanten Gewerbeflächen viele Bebauungspläne aufgestellt. 36 Regionalverband FrankfurtRheinMain

37 4.2 Neue Bebauungspläne mit Wohn- oder Gewerbenutzung seit Rechtskraft des RegFNP Karte 15: Neu aufgestellte Bebauungspläne mit Wohn-, Misch- oder Gewerbenutzung Bebauungspläne mit Wohnnutzung Bebauungspläne mit gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) Bebauungspläne mit gewerblicher Nutzung Die Karte zeigt neu aufgestellte und vorhabenbezogene Bebauungspläne mit Wohn-, Misch- oder gewerblicher Nutzung im Zeitraum von der Rechtskraft des RegFNP ( ) bis zur Aktualisierung am Insgesamt sind dies 357 Verfahrensvorgänge mit 373 Flächen. Die Flächennutzungen sind wie folgt verteilt: 183 Flächen mit Wohnnutzung, 94 Flächen mit gemischter Nutzung und 96 Flächen mit gewerblicher Nutzung. Auffällig ist, dass im Norden des Verbandsgebiets wesentlich weniger Bebauungspläne von den Kommunen aufgestellt wurden als im Süden. Regionalverband FrankfurtRheinMain 37

38 4.3 Flächeninanspruchnahme auf geplanten Wohn- und Gewerbeflächen im RegFNP Die Flächenausweisungen im RegFNP und vorhandene Bebauungspläne schaffen zwar planungsrechtlich die Möglichkeit einer Bebauung, lassen jedoch keine Rückschlüsse auf die tatsächliche Bebauung zu. Die letzte Bestandsanpassung der Flächen im RegFNP fand im Aufstellungsverfahren statt, was dazu führt, dass geplante Flächen des RegFNP teilweise bereits bebaut sind. In diesem Kapitel steht daher die tatsächliche Inanspruchnahme der im RegFNP ausgewiesenen geplanten Wohn- und Gewerbeflächen im Vordergrund. Dafür beobachtet der Regionalverband die bauliche Entwicklung auf den geplanten Wohn- und gewerblichen Bauflächen. Für den angestrebten Zweck und die Bearbeitungsgenauigkeit haben sich die Daten des Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS) in Verbindung mit den jeweils neuesten Luftbildern als geeignete Datengrundlage erwiesen. Die Nutzung der Fortschreibungsstände des Liegenschaftskatasters ermöglicht es, sowohl den aktuellen Nutzungsstand von Flächen als auch den Vergleich mit vergangenen Nutzungsständen darzustellen. Um zu ermitteln, wie viele Entwicklungspotenziale auf den Reserveflächen für die Wohn- und Gewerbenutzung dem Siedlungsraum künftig zur Verfügung stehen, wurden schon im ersten Bericht die geplanten Wohn-, Misch- und gewerblichen Bauflächen des RegFNP, Planstand , mit den jeweils aktuellen Gebäudedaten (Stand: ) ins Verhältnis gesetzt. Im vorliegenden aktuellen Bericht wurden zusätzlich die Gebäudedaten vom Jahr 2014 (Stand ) hinzugenommen. Abbildung 5: Beispiel für eine Erfassung mittels ALKIS-Daten (vereinfachte Darstellung) RegFNP Bauflächen Siedlungsfläche, Bestand Wohnbaufläche, Planung Gemischte Baufläche, Planung Gewerbliche Baufläche, Planung Bebauungspläne ALKIS-DATEN Gebäudebestand im Jahr 2008 Gebäudebestand im Jahr 2011 Gebäudebestand im Jahr 2012 Gebäudebestand im Jahr 2013 Gebäudebestand im Jahr 2014 Zur Verdeutlichung ist ein Ausschnitt der Erfassung im obigen Schaubild zu sehen. Anhand der blau dargestellten ALKIS-Gebäudedaten lässt sich mittels einer Verschneidung im Geoinformationssystem der Stand der Bebauung auf den geplanten Bauflächen im RegFNP ermitteln. 38 Regionalverband FrankfurtRheinMain

39 Diagramm 8: Bautätigkeit auf geplanten Wohn- und Gewerbeflächen ha W+M/2 Planung W+M/2 bebaut 2014 W+M/2 bebaut ha G+M/2 Planung G+M/2 bebaut 2014 G+M/2 bebaut ha ha ha 183 ha 0 35 ha 192 ha Das Diagramm zeigt, dass von 2011 bis 2013 rund 8 % (183 ha) der geplanten Wohnbauflächen und rund 9 % (192 ha) der geplanten Gewerbeflächen bebaut wurden. Im Jahr 2014 kamen 47 ha bei den geplanten Wohnbauflächen und 35 ha bei den geplanten gewerblichen Bauflächen hinzu. Das heißt, bis zum Stichtag waren rund 10% der geplanten Wohnbauflächen und 11% der geplanten gewerblichen Bauflächen bebaut. Die Bebauung der Reserveflächen wird jährlich mittels der jeweils aktuellen ALKIS-Daten abgefragt, um die bauliche Entwicklung auf den geplanten Wohn- und Gewerbeflächen im Zeitverlauf zu beobachten. Die räumliche Verteilung der Flächeninanspruchnahme auf den geplanten Wohn- und Gewerbeflächen im Verbandsgebiet ist in der Karte 16 auf Seite 40 ersichtlich. Zusammenfassung: Flächeninanspruchnahme auf geplanten Wohn- und Gewerbeflächen Rund 230 ha der Wohnbaureserven und 227 ha der Gewerbereserven des RegFNP sind bebaut. Dies entspricht rund 10 % der geplanten Wohnbaureserven und rund 11 % der Gewerbereseven des RegFNP. Regionalverband FrankfurtRheinMain 39

40 Karte 16: Übersicht Flächeninanspruchnahme auf geplanten Wohn- und Gewerbeflächen Münzenberg Butzbach Rockenberg Wölfersheim Grävenwiesbach Usingen Ober-Mörlen Bad Nauheim Reichelsheim (Wetterau) Weilrod Friedberg (Hessen) Florstadt Wehrheim Neu-Anspach Wöllstadt Rosbach v. d. Höhe Niddatal Schmitten Friedrichsdorf Bad Homburg v. d. Höhe Karben Nidderau Hammersbach Ronneburg Glashütten Oberursel (Taunus) Schöneck Bruchköbel Neuberg Königstein im Taunus Kronberg im Taunus Bad VilbelNiederdorfelden Bad Soden am Taunus Langenselbold Erlensee Kelkheim (Taunus) Eppstein Eschborn Maintal Rodenbach Sulzbach (Taunus) Mühlheim Liederbach am Taunus Frankfurt Hanau Hofheim am Taunus Kriftel Offenbach Obertshausen Großkrotzenburg Hainburg Flörsheim Hattersheim Heusenstamm Kelsterbach Neu-Isenburg Hochheim Bischofsheim Ginsheim-Gustavsburg Rüsselsheim Nauheim Raunheim Rodgau Dietzenbach Dreieich Mörfelden-Walldorf Langen (Hessen) Egelsbach Rödermark Seligenstadt Mainhausen Groß-Gerau Bautätigkeit auf im RegFNP ausgewiesenen Wohnbau- und Gewerbeflächen (Planung) Bautätigkeit auf geplanten Wohnbauflächen Bautätigkeit auf geplanten Gewerbeflächen ca. 30 ha ca. 15 ha ca. 5 ha In der Karte wird die Flächeninanspruchnahme der Mitgliedskommunen des Verbandes auf den geplanten Bauflächen des RegFNP 2010 dargestellt. Eine große Wohnbautätigkeit fand in den Städten Frankfurt, Hanau, Erlensee, Nidderau, Bad Nauheim, Butzbach, Usingen und in den Vordertaunuskommunen statt. In den Kommunen um den Flughafen Frankfurt wurden eher die geplanten Gewerbeflächen bebaut, wie zum Beispiel in Raunheim, Rüsselsheim und Groß-Gerau. Dies lässt sich auf die Fluglärmimmissionen zurückführen. Zu erkennen sind auch Kommunen, in denen aus den verschiedensten Gründen wenig oder gar keine Bautätigkeit stattgefunden hat. 40 Regionalverband FrankfurtRheinMain

41 5. Wohnbautypologie Für die Stadt- und Regionalplanung ist die Information über den Gebäudetyp eine wichtige Grundlage, um zum Beispiel die Struktur der Bebauung analysieren zu können. Wichtig ist dies auch für die Infrastrukturplanung und den Klimaschutz. Im Zuge einer Masterarbeit 2 konnte ein Verfahren entwickelt werden, das die automatische Gebäudeklassifikation auf Grundlage von amtlichen Geobasisdaten ermöglicht. Das Verfahren wurde in Form des Tools»SiKlaS«(SiedlungsKlassifikations-Software) umgesetzt. Dieses Tool und die Information über die Gebäudetypen steht nun für das Gebiet des Regionalverbandes zur Verfügung. Es ermöglicht eine jährlich aktuelle Ermittlung von folgenden Gebäudetypen: Ein- und Zweifamilienhaus (EFH), Doppelhaus (DH), Reihenhaus (RH), Mehrfamilienhaus (MFH), Mehrfamilienhaus in Blockrandbebauung (BRB), und Hochhaus (HH). Abbildung 6: Auszug Gebäudetypen in Langenselbold Legende EFH DH RH MFH BRB HH Die Hauptgebäude sind abhängig von ihrem Gebäudetyp eingefärbt. Im Verbandsgebiet gibt es Gebäude. Diese werden zwischen Hauptgebäuden (ca. 30 Prozent), Nebengebäuden (ca. 54 Prozent) und sonstigen Gebäuden (ca. 16 Prozent) unterschieden. 98 % der Hauptgebäude konnten in Einfamilienhäuser, Doppelhäuser etc. klassifiziert werden, das entspricht Gebäude. Nur Gebäude konnten nicht klassifiziert werden. Einfamilienhäuser sind mit rund 51,3 % am stärksten im Verbandsgebiet vertreten. Dem Doppelhaus wurden rund 17,6 % der Gebäude zugeordnet. 18,2 % der Gebäude sind Reihenhäuser. Die Anteile der Mehrfamilienhäuser und der Blockrandbebauung betragen rund 8,4 und rund 4,3 %. Die restlichen rund 0,2 % der Hauptgebäude sind Hochhäuser. Das Klassifikationsergebnis der Hauptgebäude findet sich in Karte 17 auf der Seite Tobias Neumetzger: Automatische Siedlungsstrukturanalyse aus amtlichen Geobasisdaten, FH Mainz, Regionalverband FrankfurtRheinMain 41

42 Karte 17: Wohnbautypen je Kommune im Verbandsgebiet Klassifizierte Hauptgebäude im Verbandsgebiet Ein- und Zweifamilienhaus Doppelhaus Reihenhaus Mehrfamilienhaus Blockrandbebauung Hochhaus Die Karte zeigt, dass die Anteile der einzelnen Gebäudetypen in jeder Kommune variieren. In Frankfurt sind alle Gebäudetypen bis auf die Hochhäuser, deren Anteil 0,9 % beträgt, zu annähernd gleichen Teilen vorhanden. Auch in Offenbach zeigt sich ein ähnliches Verteilungsmuster, wobei die Anzahl der Einfamilienhäuser mit rund 36,8 % etwas höher ausfällt. Die Blockrandbebauung ist meist nur in größeren Städten, wie zum Beispiel Frankfurt, Offenbach und Hanau, aufzufinden. In ländlich geprägten Regionen bildet das Einfamilienhaus den größten Anteil, gefolgt von Doppel- und Reihenhäusern. Dies wird beispielsweise anhand der Kommune Wölfersheim, die im Norden des Verbandsgebietes liegt, deutlich. Der Anteil der Einfamilienhäuser liegt hier bei rund 87,5 %. 42 Regionalverband FrankfurtRheinMain

43 Ergebnisse und Ausblick Im Jahr 2014 wurde mit den Auswertungen für die Jahre im erstmals erstellten Flächenmonitoring die Grundlage gelegt, um Informationen über die Flächennutzung und Flächenentwicklung im RegFNP und die tatsächliche Flächeninanspruchnahme zu erhalten. Im diesjährigen Monitoring werden die Daten fortgeschrieben. Erfasst werden im Wesentlichen die Veränderungen der Wohn- und gewerblichen Bauflächen im RegFNP sowie die Bautätigkeit und die Bebauungspläne auf geplanten Wohnund Gewerbeflächen im Jahr Die Auswertungen der Änderungsverfahren und die aktuelle Flächenbilanz haben gezeigt, dass die Flächenkulisse für Wohnen und Gewerbe im Verbandsgebiet nahezu unverändert geblieben ist. Die im April 2015 von der Verbandskammer beschlossene Richtlinie zum Flächenausgleich (Auszug siehe Kapitel 1.4) soll dies auch weiterhin unterstützen. Die Zahl der Bebauungspläne und die Bautätigkeit auf geplanten Wohn- und Gewerbeflächen hat sich im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig erhöht. Die Anzahl der Flächen, die mit einem Bebauungsplan belegt sind, liegt aktuell bei rund 25 %. Die Bautätigkeit auf diesen Flächen liegt bei rund 10 %. Für die bauliche Entwicklung stehen im Verbandsgebiet von den ha der geplanten Wohnbauflächen noch rund ha zur Verfügung. Bei den geplanten gewerblichen Bauflächen sind von den ha noch ha unbebaut. Weiterhin ergibt die Flächenauswertung, dass für größere Entwicklungsmaßnahmen noch eine hohe Anzahl sehr großer Flächen (größer 15 ha) für die Wohnbau- und Gewerbeentwicklung zur Verfügung stehen. Um die Flächenpotenziale und den Flächenbedarf bei der Fortschreibung und bei Änderungsverfahren des RegFNP richtig einschätzen zu können, sind die im RegFNP nicht dargestellten Innenpotenziale eine wichtige Grundlage. Im Innenentwicklungsprojekt des Regionalverbandes werden die flächendeckend erfassten Wohnbaupotenziale von den teilnehmenden Kommunen weitergehend bewertet. Hierfür wurde vom Regionalverband inzwischen eine Onlineanwendung entwickelt und den Kommunen zur Verfügung gestellt. Es hat sich gezeigt, dass einige Kommunen noch über große Potenziale im Innenbereich verfügen. Aber es gibt ebenso Kommunen, die kaum noch Potenziale aufweisen, auch weil sie seit Jahren eine intensive Innenentwicklung betreiben. Erstmals wurden jetzt die Gewerbeflächenpotenziale im Bestand der Verbandskommunen erhoben. Mögliche Hemmnisse für eine Bebauung wurden bei der Ersterfassung noch nicht berücksichtigt. Es ist vorgesehen, diese Potenziale künftig jährlich zu betrachten. Mit dem erhobenen umfangreichen Potenzialflächenangebot, das sich auch aus der Innenentwicklung und Umstrukturierung speist, kann der RegFNP weiterhin die Flächenansprüche decken und gleichzeitig einen wichtigen Beitrag zur Innenentwicklung und einer sparsamen Flächenneuinanspruchnahme leisten. Wie die Karten des Monitorings zeigen, ist die Verteilung der Potenziale auf die einzelnen Kommunen im Verbandsgebiet sehr unterschiedlich. Jede Kommune muss also im Hinblick auf den Flächenbedarf individuell betrachtet und bewertet werden. Das Flächenmonitoring wird eine wichtige Planungsgrundlage für die künftige Siedlungsentwicklung und somit für die strategische Ausrichtung bei der Fortschreibung des RegFNP sein. Die Informationen aus dem Monitoring stellt der Regionalverband für Verbandskommunen, die Politik und die interessierte Öffentlichkeit auf seiner Website bereit. Regionalverband FrankfurtRheinMain 43

44 / - Rund 2,2 Millionen Menschen leben in 75 Städten und Gemeinden verteilt über sechs Landkreise in einer Region: Frankfurt /Rhein-Main verbindet Geschichte mit Zukunft, Tradition mit Hightech, Kultur und Wissen mit höchster Wirtschaftskraft und eine vielfältige Landschaft von hohem Freizeitwert. Mitten im Herzen Europas, perfekt angebunden an die ganze Welt. Frankfurt /Rhein-Main gut leben und erfolgreich arbeiten. Herausgeber Regionalverband FrankfurtRheinMain Der Regionalvorstand Poststraße Frankfurt Kontakt Stefan Köninger Abteilung Planung Telefon: koeninger@region-frankfurt.de Fotos Panorama Fotolia.com sowie Bildarchiv Regionalverband Druck KommunikationsWerkstatt GmbH, Hanau 2015 Regionalverband FrankfurtRheinMain