Wohnungsmarktanalyse Kronberg Vorbemerkungen

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1 Wohnungsmarktanalyse Kronberg Vorbemerkungen Die Auswertung des Wohnimmobilienmarktes basiert auf einem Datensatz, den das IWU über einen Zugang für Forschungseinrichtungen zu einer Datenbank automatisierter Angebotsauswertungen von lokalen Immobilienanzeigen in Print und Onlinemedien generiert hat. Für die Auswertung des Mietwohnungsmarktes stellt die genutzte Datenquelle die einzige verfügbare Quelle dar. Die Auswertung der Kauf Die erfassten Preisinformationen stellen Angebotspreise dar. Diese sind nicht in jedem Fall identisch mit tatsächlichen Vertragspreisen. Bei Kaufangeboten ist je nach Objektqualität und Marktlage ein Kontrahierungsabschlag von 0% bis 15% auf den Angebotspreis einzukalkulieren. In Hochpreiszyklen wird für Spitzenobjekte im Einzelfall auch ein Kontrahierungszuschlag geboten. Bei Mietangeboten dürfte der Angebotspreis in der Regel dem Vertragsmietpreis entsprechen. Informelle Marktaktivitäten (Vermietungs und Verkaufsaktivität im Bekanntenkreis) werden über die gewählte Methode nicht erfasst. Es ist davon auszugehen, dass derartige Aktivitäten vor allem im preisgünstigeren Marktsegment stattfinden. Die statistisch ermittelten Ergebnisse dürften daher die tatsächlichen mittleren Marktpreise etwas überschätzten. 1

2 Wohnungsmarktanalyse Kronberg Wohneigentumsmarkt 2

3 Wohneigentumsmarkt Kronberg Marktstruktur Kaufimmobilien % 60% Anteil Häuser Anteil Wohnungen Marktanteile bestimmter Wohnformen im Angebotszeitraum % aller Kaufangebote für Wohnimmobilien bezogen sich auf Einfamilien oder Mehrfamilienhäuser 40% aller Kaufangebote bezogen sich auf Eigentumswohnungen 3

4 Wohnungsmarktanalyse Kronberg 1.1 Häuser 4

5 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Häuser Marktstruktur Haustypen zum Kauf MFH 5% RH 5% DHH 12% EFH 78% DHH EFH MFH RH Marktanteile der Kaufangebote für ungeteilte Häuser im Angebotszeitraum Fast 80% aller Kaufangebote für Wohnimmobilien bezogen sich auf freistehende Einfamilienhäuser Im regionalen Vergleich nur geringes Angebot an Doppel und Reihenhäusern 5

6 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Häuser 700 Angebote für Häusern zum Kauf nach Baualtersklassen MFH RH DHH EFH 0 Altersstruktur der Haustypen im Angebotszeitraum Nach 1945 langsam zunehmende Bedeutung der Reihenhaustypologie als kostengünstiges Eigenheim. Größter Marktanteil in der Baualtersklasse Im Neubaubereich kaum Angebote für Reihenhäuser. Ab 1988 schrittweises zurückdrängen der Reihenhäuser durch Doppelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser. Hohe Angebotsintensität bei Häusern mit Baujahr vor 1871 und im Neubaubereich, kaum Angebote der Zwischenkriegszeit. 6

7 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Häuser 450 Verteilung der Wohnfläche Häuser zum Kauf Mittlere Wohnfläche in m² Perzentil 25 Median Mittelwert Perzentil 75 0 DHH EFH MFH RH Größenstruktur der Haustypen bei Ein und Mehrfamilienhäusern im Angebotszeitraum Eng definiertes Marktsegment mit geringer Größenstreuung bei Reihenhäusern (Medianwohnfläche ca. 133 m²) und Doppelhäusern (150 m²) Größere Varianz bei Einfamilienhäusern (50% aller Angebote zwischen 150 m² und 270 m², Median 200 m²) Mehrfamilienhäuser in der Regel recht klein (50% aller Angebote zwischen 200 m² und 400 m², Median 260 m²), z.t. vermutlich unechte MFH (EFH mit Einliegerwohnung 7

8 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Häuser Verteilung der Angebotspreise für Häuser im Angebotszeitraum Angebote über T werden nicht mehr dargestellt. Größtes Angebot im Zeitraum liegt bei ca T 8

9 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Häuser Verteilung der Angebotspreise für Häuser Angebotspreis Perzentil 25 Median Mittelwert Perzentil 75 0 DHH EFH MFH RH Verteilung der Angebotspreise für Häuser im Angebotszeitraum Starke Varianz der Angebotspreise für freistehende Einfamilienhäuser (50% aller Häuser liegen in einer Spanne zwischen 530 T und T, der Medianpreis liegt bei ca. 800 T ), Anzeichen starker Qualitäts und Größenspreizung Enger definierte Marktsegmente für Doppelhäuser (50% liegen in einer Spanne zwischen 425 T und 645 T, Medianpreis bei ca. 500 T ) und Reihenhäuser (350 T bis 540 T, Median 435 T ) 9

10 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Häuser Angebotspreisentwicklung Häuser zum Kauf Kaufpreis in EUR/m² Wfl EFH DHH RH MFH Preisentwicklung bei Eigenheimen zum Kauf, Angebotszeitraum Insgesamt sehr stabiler Markt für Eigenheime mit nur geringem Seitwärtstrend zwischen 2006 und 2009 Im Mittel ca. 26% Spread zwischen Quadratmeterpreisenfür EFH und DHH, ca. 43% zwischen EFH und RH Mittleres nominales Preiswachstum ca. 5% p.a. für EFH und DHH und ca. 4% p.a. für RH 10

11 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Häuser Angebotspreisentwicklung Einfamilienhäuser zum Kauf nach Angebotspreisentwicklung Einfamilienhäuser Ortsteilen zum Kauf nach Ortsteilen Kronberg im Taunus Kronberg Oberhöchstadt Kronberg Schönberg Kronberg im Taunus Kronberg Oberhöchstadt Kronberg Schönberg Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern nach Ortsteilen, Angebotszeitraum Langfristig parallele Preisentwicklung Zu zyklischen Spitzenzeiten (2003, 2007, 2012) starke innerörtliche Preiskompression 11

12 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Häuser Anzahl Angebote p.a. Angebotsaktivität Häuser zum Kauf DHH EFH MFH RH Verlauf der Angebotsaktivität bei Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern Im Mittel ca. 150 Kaufangebote für Einfamilienhäuser pro Jahr Geringere Bedeutung anderer Marktsegmente (10 Angebote für Reihenhäuser, 23 für Doppelhäuser p.a.) Zyklische Varianz der Marktaktivität deutlich ausgeprägt 12

13 Wohnungsmarktanalyse Kronberg 1.2 Wohnungen 13

14 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Wohnungen Marktstruktur Wohnungstypen zum Kauf Wg 1 Zi 3% Wg 4 Zi. o.m. 35% Wg o.a. 11% Wg 2 Zi 19% Wg 3 Zi 32% Wg 1 Zi Wg 2 Zi Wg 3 Zi Wg 4 Zi. o.m. Wg o.a. Marktanteile der Kaufangebote für Eigentumswohnungen bestimmter Größen im Angebotszeitraum Ca. 50% Marktanteil von Zwei und Dreizimmerwohnungen Ein Drittel Marktanteil von Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern Marginales Angebot an Einzimmerwohnungen 14

15 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Wohnungen Angebote für Eigentumswohnungen nach Baualtersklassen Wg 1 Zi Wg 2 Zi Wg 3 Zi Wg 4 Zi Wg o.a. Altersstruktur der Eigentumswohnungsangebote im Angebotszeitraum Schwerpunkt der Altersverteilung von Geschosswohnungen in der Baualtersklasse 1968 bis Hier auch besonders hohe Anteile kleinerer Wohnungen (Zwei und Dreizimmerwohnungen). Ab 2003 Ausweitung des Angebots an großen Wohnungen ab vier Zimmern. Vernachlässigbares Angebot an Wohnungen der Zwischenkriegszeit, aber substanzielles Angebot an Wohnungen aller Größen in Bauten bis

16 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Wohnungen Verteilung der Angebotspreise für Wohnungen im Angebotszeitraum

17 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Wohnungen Verteilung der Angebotspreise für Wohnungen Angebotspreis Perzentil 25 Median Mittelwert Perzentil 75 0 Wg 1 Zi Wg 2 Zi Wg 3 Zi Wg 4 Zi Wg o.a. Verteilung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Fünfjahreszeitraum Starke Varianz der Angebotspreise für große Wohnungen ab 4 Zimmer (50% liegen in einer Spanne zwischen 325 T und 590 T, der Medianpreis liegt bei ca. 450 T ) Kleinere Wohnungen eher in preisgünstigen Marktsegmenten (50% der Zweizimmerwohnungen liegen in einer Spanne zwischen 100 T und 185 T, der Medianpreis liegt bei ca. 140 T ) 17

18 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Wohnungen Angebotspreisentwicklung Wohnungen zum Kauf Kaufpreis in EUR/m² Wfl Wg 1/2 Zi Preisentwicklung bei Wohnungen Wg 3/4 Zi Nur geringe Preissteigerungsraten für Eigentumswohnungen mit ca. 1% nominal p.a. für Ein und Zweizimmerwohnungen und ca. 2% für Dreizimmerwohnungen und größer. Ab 2009/2010 stärkeres Preiswachstum vor allem für für Dreizimmerwohnungen und größer analog deutschlandweitem Trend in Agglomerationsräumen. Im Mittel ca. 22% Spread zwischen Quadratmeterpreisen für Dreizimmerwohnungen und größer im Vergleich mit Ein und Zweizimmerwohnungen, Preisspreizung seit 2010 zunehmend. 18

19 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Wohnungen 175 Angebotsaktivität Wohnungen zum Kauf Anzahl Angebote p.a Wg 3/4 Zi. Wg 1/2 Zi Wg o.a. Verlauf der Marktaktivität bei Eigentumswohnungen Bis 2010/11 stetig abnehmende Angebotsaktivität bei Kauffällen, vor allem bei größeren Geschoßwohnungen In jüngerer Zeit wieder leicht zunehmende Angebotsaktivität in allen Größensegmenten 19

20 Wohneigentumsmarkt Kronberg Zusammenfassung Großes Marktangebot im mittel und hochpreisigen Einfamilienhaussegment. Das preisgünstige Eigenheimsegment (Reihenhäuser, Doppelhäuser ist dagegen im Neubau deutlich unterrepräsentiert. Stabiles Preiswachstum im Eigenheimbereich verdeutlicht die hohe Standortqualität, ist aber auch Zeichen bestehender Angebotsknappheit. Im Geschoswohnungsbau ist eine zunehmende Abkopplung der Preisentwicklung für hochpreisige große Eigentumswohnungen vom preisgünstigen, kleineren Marktsegment zu beobachten. Großteile der Bestände an kleineren Geschoßwohnungen und der überwiegende Bestand an Reihenhäusern sind Bauten der 1960er und 1970er Jahre, womit sich der Preisabschlag gegenüber größeren und neueren Wohnimmobilien erklären dürfte. Möglicherweise bestehende bau und siedlungsstrukturelle Qualitätsprobleme, die die Akzeptanz dieser Bestände mittelfristig gefährden könnten, sollten im Auge behalten werden. 20

21 Wohnungsmarktanalyse Kronberg Mietwohnungsmarkt 21

22 Mietwohnungsmarkt Kronberg Marktstruktur Mietimmobilien % Anteil Häuser Anteil Wohnungen 85% Marktanteile bestimmter Wohnformen im Mietmarkt, Angebotszeitraum Mietwohnungsmarkt wird von Geschoßwohnungen dominiert Nur 15% aller Mietangebote für Einfamilienhäuser 22

23 Wohnungsmarktanalyse Kronberg 2.1 Häuser 23

24 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Häuser Marktstruktur Haustypen zur Miete MFH 1% RH 9% DHH 14% EFH 76% DHH EFH MFH RH Zusammensetzung der Haustypen bei Häusern zur Miete im Zeitraum Ein bis Dreizimmerwohnungen besitzen etwas höheren Marktanteil als im Wohneigentumsmarkt Marktsegment der Einzimmerwohnungen nur marginal vertreten 24

25 Wohneigentumsmarkt Kronberg: Häuser Angebote an Häusern zur Miete nach Baualtersklassen MFH RH DHH EFH Altersstruktur der Angebote für Häuser zur Miete im Angebotszeitraum Angebotsschwerpunkt bei Häusern zwischen 1968 und 2002, in jüngeren Altersklassen abnehmend. Kaum Angebote im Altbaubereich bis Insgesamt daher deutliche Abweichungen zur Altersstruktur von Häusern zum Kauf. 25

26 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Häuser 250 Verteilung der Wohnfläche Häuser zur Miete 200 Mittlere Wohnfläche in m² Perzentil 25 Median Mittelwert Perzentil 75 0 DHH EFH MFH RH Größenstruktur der Häuser zur Miete Ähnliche Größenstrukturen wie im Wohneigentumsmarkt bei Doppelhäusern und Reihenhäusern Im Mittel etwa 10 20% geringere Größen bei freistehenden Einfamilienhäusern als im Eigentumsmarkt (50% aller Angebote liegen zwischen 125 m² und 240 m², Median 165 m²), Anzeichen für geringere Bedeutung des Luxussegments im Mietwohnungsmarkt 26

27 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Häuser Verteilung der Angebotspreise für Häuser zur Miete im Angebotszeitraum

28 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Häuser 18,00 16,00 Verteilung der Quadratmetermietpreise für Häuser Angebotspreis pro m² Wfl. 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 Perzentil 25 Median Mittelwert Perzentil 75 0,00 DHH EFH MFH RH Preisverteilung bei Häusern zur Miete im Zeitraum Größere Mietpreisvarianz für freistehende Einfamilienhäuser (50% liegen in einer Spanne zwischen 12,50 /m² und 15,50 /m², der Medianpreis liegt bei ca. 12,50 /m²), Anzeichen höherer Qualitäts und Größenspreizung Enger definierte Marktsegmente für Doppelhäuser (50% liegen in einer Spanne zwischen 11,75 /m² und 14,40 /m², der Medianpreis bei ca. 13,10 /m²) und Reihenhäuser (50% liegen zwischen 11,10 /m² und 13,00 /m², Median 11,80 /m²) 28

29 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Häuser 15,00 Angebotspreisentwicklung Häuser zur Miete Mietpreis in EUR/m² Wfl. 14,00 13,00 12,00 11,00 10,00 9, EFH DHH RH Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern zur Miete, Angebotszeitraum Insgesamt sehr stabiler Markt für Eigenheime mit nur geringem Seitwärtstrend zwischen 2006 und 2009 Spread zwischen EFH und DHH ca. 26%, zwischen EFH und RH ca. 43% im Mittel Mittleres nominales Preiswachstum ca. 5% p.a. für EFH und DHH, ca. 4% p.a. für RH 29

30 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Häuser 125 Angebotsaktivität Häuser zur Miete Anzahl Angebote p.a DHH EFH MFH RH Verlauf der Angebotsaktivität bei Wohnhäusern zur Miete Im Mittel ca. 75 Mietangebote für Einfamilienhäuser pro Jahr Geringere Bedeutung anderer Marktsegmente (ca. 10 Angebote für Reihenhäuser und 14 für Doppelhäuser p.a.) Ab 2007 geringere zyklische Varianz der Angebotstätigkeit 30

31 Wohnungsmarktanalyse Kronberg 2.2 Wohnungen 31

32 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Wohnungen Marktstruktur Wohnungstypen zur Miete Wg o.a. 13% Wg 1 Zi 7% Wg 4 Zi 20% Wg 2 Zi 26% Wg 1 Zi Wg 2 Zi Wg 3 Zi Wg 4 Zi Wg o.a. Wg 3 Zi 34% Zusammensetzung der Wohnungsgrößen bei Mietwohnungen Ein bis Dreizimmerwohnungen besitzen etwas höheren Marktanteil als im Wohneigentumsmarkt Marktsegment der Einzimmerwohnungen nur marginal vertreten 32

33 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Wohnungen 1400 Angebote für Mietwohnungen nach Baualtersklassen Wg 1 Zi Wg 2 Zi Wg 3 Zi Wg 4 Zi Wg o.a. Altersstruktur der Eigentumswohnungsangebote im Angebotszeitraum Schwerpunkt der Altersverteilung von Geschosswohnungen in der Baualtersklasse 1968 bis Hier auch besonders hohe Anteile kleinerer Wohnungen (Zwei und Dreizimmerwohnungen). Im Gegensatz zum Eigentumswohnungsmarkt kaum Angebote mit Baujahr vor

34 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Wohnungen 180 Verteilung der Wohnfläche Wohnungen zur Miete Mittlere Wohnfläche in m² Perzentil 25 Median Mittelwert Perzentil 75 0 Wg 1 Zi Wg 2 Zi Wg 3 Zi Wg 4 Zi Wg o.a. Größenstruktur der Mietwohnungen Im Mittel sehr große Wohnflächen bei Drei und Vierzimmerwohnungen Große Varianz bei Wohnungen mit vier Zimmern und mehr (50% aller Wohnungen verfügen über 110 m² bis 160 m² Wohnfläche, der Median liegt bei 130 m²) 34

35 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Wohnungen Verteilung der Angebotspreise für Mietwohnungen im Angebotszeitraum

36 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Wohnungen 14,00 Verteilung der Quadratmetermietpreise für Wohnungen ,00 Angebotspreis pro m² Wfl. 10,00 8,00 6,00 4,00 Perzentil 25 Median Mittelwert Perzentil 75 2,00 0,00 Wg 1 Zi Wg 2 Zi Wg 3 Zi Wg 4 Zi Wg o.a. Preisverteilung bei Mietwohnungen im Zeitraum Höchste Preise bei größerer Mietpreisvarianz für Vierzimmerwohnungen und mehr (50% liegen in einer Spanne zwischen 9,00 /m² und 11,90 /m², der Medianpreis liegt bei ca. 10,30 /m²) Zwei und Dreizimmerwohnungen eher im unteren Preissegment (Median ca. 9,10 9,20 /m²) Insgesamt deutlich niedrigere Preise als für Häuser zur Miete 36

37 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Wohnungen 11,00 Angebotspreisentwicklung Wohnungen zur Miete Mietpreis in EUR/m² Wfl. 10,50 10,00 9,50 9, Wg 1/2 Zi Wg 3/4 Zi Preisentwicklung bei Mietwohnungen, Angebotszeitraum Leicht rückläufige Preisentwicklung bis 2010, seit 2010 Preisanstiege der Quadratmetermieten um ca %, im regionalen Vergleich eher noch am unteren Ende Geringe Preisspreizung zwischen Wohnungen mit Ein und Zweizimmern und größeren Wohnungen, aber seit 2006 leicht zunehmend. Mittleres nominales Preiswachstum von Eigentumswohnungen unter 1% p.a. 37

38 Mietwohnungsmarkt Kronberg: Wohnungen 400 Angebotsaktivität Wohnungen zur Miete Anzahl Angebote p.a Wg 3/4 Zi. Wg 1/2 Zi Wg o.a. Verlauf der Angebotsaktivität bei Mietwohnungen Im Mittel ca. 300 Mietangebote für Wohnungen mit drei Zimmern und größer Ca. 180 Wohnungsangebote mit bis zu zwei Zimmern, ca. 75 Angebote für Wohnungen ohne Größenangaben. Deutliche zyklische Abhängigkeit der Angebotsaktivität, aber anderes zeitliches Muster als bei Häusern 38

39 Mietwohnungsmarkt Kronberg Zusammenfassung Relativ breites Angebot im Mietwohnungsmarkt für Geschosswohnungen auch im preisgünstigeren Bereich. Schwerpunkte des Mietwohnungsangebots stammen bauzeitlich aus den 1960er und 1970er Jahren. Die Marktgängigkeit dieser Bestände ist aufgrund der Gebäudetypologien und des energetischen Zustands u.u. gefährdet. Die Größenstruktur kleinerer Wohnungen ist vor allem aufgrund des Baualters eher durchschnittlich. Bei größeren Wohnungen mit 3 und mehr Zimmern sind vermehrt überdurchschnittlich große Wohnflächen zu beobachten, was auch Folge des jüngeren Baualters ist. Die Angebotssituation im niedrigpreisigen Mietwohnungsmarkt sollte preislich und mengenmäßig auf ihre Bedarfsgerechtigkeit überprüft werden. Für die Ortsgröße ist der Mietwohnungsmarkt hochpreisig. Die Preisentwicklung über 10 Jahre folgt in etwa den regionalen zyklischen Trends. Das beobachtbare kurzfristig starke Mietpreiswachstum bei Geschosswohnungen seit 2010 mit gleichzeitig abnehmender Angebotsfrequenz ist Anzeichen vorhandener Marktanspannung. Ein Marktangebot hochpreisiger Einfamilienhäuser existiert auch im Mietwohnungsmarkt. Die Preisentwicklung ist stabil und erscheint weitgehend abgekoppelt vom allgemeinen Mietwohnungsmarkt. 39