Energetische Sanierung von Großsiedlungen - Erfahrungen aus Deutschland -

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1 Energetische Sanierung von Großsiedlungen - Erfahrungen aus Deutschland - Dipl.-Ing. Dagmar Weidemüller Kompetenzzentrum Großsiedlungen e.v., Berlin 1

2 Vorstellung des Kompetenzzentrums Großsiedlungen e.v. : Mitglieder des Kompetenzzentrums ein kompetentes Netzwerk Investitionsbank Berlin Wohnungsunternehmen Kommunen Verbände der Wohnungswirtschaft Architekten Stadtplaner Ingenieure Wirtschafts- Unternehmen Überregionale Verbände und Institutionen Privatpersonen Sanierungsträger 2

3 Vorstellung des Kompetenzzentrums Großsiedlungen e.v. : 1 Städtebauliche Weiterentwicklung 4 Soziale Stabilisierung und Beteiligung der Bürger 2 Bautechnische Erneuerung Gebündeltes Wissen in sechs Kompetenzbereichen 5 Wohnungsbewirtschaftung und Finanzierung 3 Energetische Sanierung und Klimaschutz 6 Prozesssteuerung und -management 3

4 Vorstellung des Kompetenzzentrums Großsiedlungen e.v. : Angebote Internetplattform Projektorientiertes Consulting Vorbereitung und Begleitung von Modellprojekten Kongresse, Seminare und Exkursionen Fachliche Beratung zu internationalen Förderprogrammen Pflege eines Netzwerkes von Kooperationspartnern Organisation von Schulungen und Praktika Publikationen und Ausstellungen 4

5 Ausgangslage Etwa 170 Millionen Menschen in Europa wohnen in Großsiedlungen, die meist in industrieller Bauweise in den 1960er bis 1980er Jahren errichtet wurden. Großsiedlungen leisten einen unverzichtbaren Beitrag zur Wohnraumversorgung vieler Menschen. 5

6 Ausgangslage Fast jeder zweite Stadtbewohner in Mittel- und Osteuropa wohnt im Plattenbau eine große soziale Herausforderung! 6

7 Problem: Die Siedlungen sind Jahre alt: bautechnische und städtebauliche Defizite sind unübersehbar. Posen 2003 Siauliai 2009 Moskau 2009 Bischkek

8 Problem: Einzeleigentum erschwert kooperatives Handeln. Prag

9 Chancen Die großen Plattenbau - Siedlungen haben bewahrenswerte Qualitäten. Sie sind die Heimat vieler Menschen. Sie sind grün, großzügig bebaut und mit guter sozialer Infrastruktur. 9

10 Großsiedlungen in Berlin Großsiedlung Berlin- Hellersdorf Im Jahr 1984 mit dem Bau begonnen Wohnungen für etwa Einwohner. 10

11 Vier Fragen zur Konkretisierung der Sanierungsstrategie 1. Wie ist die Bausubstanz? 2. Wer sind und was wollen die Mieter? 3. Welche städtebaulichen Potenziale hat die Siedlung? 4. Wie viel kostet die Erneuerung? 11

12 Wer sind und was wollen unsere Mieter? Durchführung einer Mieterumfrage: Ergebnisse: Die Sozialstruktur der Mieter ist gemischt. Das soll so bleiben. Die Mehrheit der Mieter will im Wohnquartier bleiben. Prioritäten aus Sicht der Mieter: Gestaltung des Wohnumfeldes Gute Dienstleistungen und soziale Betreuung Internet, Telefon Einbau sicherer Wohnungstüren und dichterer Fenster Beispiel: Berlin Hellersdorf 12

13 Wie ist die Bausubstanz? Durchführung einer Bauuntersuchung: Ergebnisse: Die Standsicherheit der Gebäude ist gewährleistet. Aber es muss mit der Sanierung begonnen werden. Die Sanierungskosten betragen nur 1/4-1/3 vergleichbarer Neubaukosten. Die Sanierung kann im bewohnten Zustand erfolgen. Eine Beteiligung der Mieter muss durchgeführt werden. 13

14 Welche städtebaulichen Potenziale hat die Siedlung? Durchführung einer städtebaulichen Untersuchung: Ergebnisse: Die Siedlung hat Stärken: Grün, öffentlicher Verkehr, gute Infrastruktur, ausreichende Flächenpotenziale. Die städtebauliche Struktur eignet sich zur Entwicklung von Wohnquartieren mit eigenem Flair und eigener Identität. Beispiel: Berlin Hellersdorf Die Siedlung kann als grüne und kinderfreundliche Vorstadt, zu einem besonderes Segment des Berliner Wohnungsmarkt entwickelt werden. 14

15 Strategie 1: Entwicklung eines funktionierenden Wohnungsmarktes Eigentümerstruktur 1992 Land /Bezirk/TLG u.a. WBG Wuhletal WBG Hellersdorfer Kiez WoGeHe Beispiel: Großsiedlung Hellersdorf 15

16 Strategie 1: Entwicklung eines funktionierenden Wohnungsmarktes Eigentümerstruktur 2009 Beispiel: Großsiedlung Hellersdorf Zentrum Helle Mitte Bavaria WEG Hönow West WBG Grüne Mitte Neubau Branitzer Platz (WoGeHe) Einzelprivatisierungen: -WEG Auerbacher Ring -WEG Cottbusser Platz -WEG Glauchauer Str. -WEG Suhler Str. -WEG Hellersdorfer Str. MEGA AG MÜBAU City Meile Gneise 66 Wohnpark: - Kastanienallee - Alte Hellersdorfer Str. Neubau DEGEWO Neubau Parchimer Str. (WoGeHe) Wohnpark: Leipziger Tor Kirchendreieck 16

17 Strategie 2: Anhebung der Wohnungsmiete 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 0,61 4,92 4,344,314,294,25 4,324,414,504,75 3,98 3,57 2,96 3,11 2,58 2,27 1,81 1,19 Entwicklung der Grundmiete [ /m² und Monat] 17

18 Strategie 3: Nachhaltige Sanierung und Bewirtschaftung der Gebäude 18

19 Bestandteile der Betriebskosten [%] Kosten durch die Nutzung der Wohnung 4,9 2,7 2,7 2,7 2,2 1,8 0,5 1 0,4 0,3 6 26, ,7 25,1 Heizung/Warmwasser (26,9%) Be-/EntwŠsserung (25,1%) MŸllentsorgung11,7%) Gartenpflege (11%) Hausreinigung (6%) Grundsteuer 4,9%) Hausmeister(2,7%) GebŠudeversicherung (2,7%) Stra enreinigung (2,7%) Hausbeleuchtung/Strom (2,2%) LŸftungswartung (1,8%) Kabel-TV (1%) Fremdfirmen/Hauswart (0,5%) Aufzugswartung (0,4%) Sonstiges (0,3%) 19

20 Energetische Sanierung der Wohnungen/ Entwicklung der Wohnungsmiete 8,00 7,00 Nutzungskosten: 8,00 7,00 Nutzungskosten: 6,00 Kalte BKO = ca. 2,50 6,00 Kalte BKO = ca. 2,20 5,00 5,00 Warme BKO = ca. 0,80 4,00 Warme BKO = ca. 1,50 4,00 3,00 3,00 2,00 Nettokaltmiete = ca. 3,50 2,00 Nettokaltmiete = ca. 4,92 1,00 1,00 0,00 0,00 Grundmiete vor der Sanierung NKM: 3,50 + BKO: 4,00 = Gesamtmiete: 7,50 NKM: Nettokaltmiete BKO: Betriebskosten Grundmiete nach der Sanierung NKM: 4,92 + BKO: 3,00 = Gesamtmiete: 7,92 20

21 kwh/ /m² a Ausgangssituation DDR-Standard 225 Nur Optimierung Heizungsanlage 190 Standard Modernisierung Optimale Modernisierung Modernisierung Niedrigenergiehausstandard Energetisches Einsparpotenzial 21

22 Strategie 4: Differenzierung des Wohnungsangebots zur Stabilisierung der gemischten Sozialstruktur Aufzüge Neue Balkone Neue Wohnungsgrundrisse (barrierefrei) Wärmedämmung/Fenster/Heizung/ Sanitär/Installationen/Dach 22

23 Strategie 5: Sanierung der Wohngebäude und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur. Das städtebauliche Konzept: Quartiere mit eigenen Gesichtern 23

24 Strategie 5: Sanierung der Wohngebäude und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur. Das städtebauliche Konzept: Quartiere mit eigenen Gesichtern Das städtebauliche Konzept: Quartiere mit eigenen Gesichtern Die Idee der identitätsstiftenden Gestaltung der Wohnbereiche als Grundlage aller baulichen Maßnahmen. 24

25 Strategie 5: Sanierung der Wohngebäude und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur. Das städtebauliche Konzept: Quartiere mit eigenen Gesichtern 25

26 Strategie 5: Sanierung der Wohngebäude und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur. Das städtebauliche Konzept: Quartiere mit eigenen Gesichtern Beispiel Berlin-Marzahn 26

27 Strategie 5: Sanierung und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur Beispiel: Berlin-Marzahn 27

28 Strategie 5: Sanierung und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur Beispiel: Berlin-Marzahn 28

29 Strategie 5: Sanierung und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur Beispiel: Greifswald 29

30 Strategie 5: Sanierung und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur Arnstadt (Thüringen) 30

31 Strategie 5: Sanierung und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur Beispiel Schwedt 31

32 Strategie 5: Sanierung und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur Beispiel Schwedt 32

33 Strategie 5: Sanierung und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur Beispiel Schwedt 33

34 Strategie 5: Sanierung und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur - Verbesserung des Wohnumfeldes Beispiel: Berlin 34

35 Strategie 5: Sanierung und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur - Verbesserung des Wohnumfeldes Mietergärten im Innenhof des Wohnquartiers. Das 5000 qm Grundstück wird in 40 Kleingärten aufgeteilt. Beispiel: Berlin-Hellersdorf 35

36 Strategie 5: Sanierung und Weiterentwicklung der städtebaulichen Struktur - Verbesserung des Wohnumfeldes Beispiel: Berlin-Hellersdorf Großsiedlung Berlin Hellersdorf - Bewohner gestalten ihr unmittelbares Wohnumfeld 36

37 Strategie 6: Demokratisierung der Planung - Beteiligung der Bewohner an der Planung Beispiel: Berlin Die Beteiligung der Bewohner ist das wichtigste Strategieelement. Ohne Bewohner, die sich ins Gemeinwesen einbringen, ist die Nachhaltigkeit der Stadtentwicklung und damit der Investitionen in Frage gestellt. 37

38 Strategie 6: Demokratisierung der Planung - Beteiligung der Bewohner an der Planung Bewohnerversammlungen: Diskussion mit Architekten, Wohnungseigentümern, Stadtverwaltung

39 Strategie 6: Demokratisierung der Planung - Beteiligung der Bewohner an der Planung Schaffen von Treffpunktmöglichkeiten für die Bewohner: Umbau einer Kindertagesstätte zum Nachbarschaftshaus

40 Einheit von ökonomischer, ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit bei der energetischen Sanierung von Großwohnsiedlungen Der Grundkonsens muss eine Balance sein zwischen: Ökonomische Machbarkeit Ökologische Notwendigkeit Soziale Vertretbarkeit 40

41 Erfahrungen bei der Energetischen Sanierung von Großsiedlungen: Die energetische Sanierung darf nicht ausschließlich den Blick auf das einzelne Gebäude richten. Gerade bei den Großwohnsiedlungen bietet es sich an, Konzepte zur Energieeinsparung mit anderen Aufgaben zu verbinden. Die Verbesserung des Wohnumfeldes, Konzepte für den Einsatz erneuerbarer Energien und die soziale Aufwertung des Quartiers können Hand in Hand gehen mit Gebäudesanierung. Sozialen Zusammenhalt in den Wohngebieten stärken Soziale Mischung in den Wohngebieten erhalten Sicheres Wohnen zu bezahlbarer Miete fördern Offene Stadt statt sozialer Spaltung und räumlicher Ausgrenzung 41

42 Erfahrungen bei der Energetischen Sanierung von Großsiedlungen: Bei der Erarbeitung von Konzepten ganzheitlich vorgehen! Dazu gehören: Das Städtebauliche Konzept (Stadtentwicklungskonzept, Stadtteilentwicklungskonzept, Prioritätensetzung der Sanierungsmaßnahmen aus städtebaulicher Sicht), Konzeptplanung: Stadtverwaltung, Planungsamt, Sozialamt, Beauftragung von Planungsbüros Das Sozialplanerische Konzept / Mieterbetreuung (Integration sozialer Strukturen des Wohngebiets, Verknüpfung von Wohn- und Sozialstrukturen, Prioritätensetzung der Maßnahmen aus sozialplanerischer Sicht) Konzeptplanung: Stadtverwaltung, Eigentümer der Wohnungen, Beauftragung von Planungsbüros Das Wohnungswirtschaftliche Konzept (Sanierungsplanung aus Eigentümer- Sicht, Finanzierungsplanung, Durchführungsplanung) Konzeptplanung: Eigentümer der Wohnungen, Beauftragung von Ingenieurbüros Das Energetisches Konzept (Konzept der Energieversorger der Stadt) Konzeptplanung: Ingenieurbüros des Energieversorgers 42

43 Erfahrungen bei der Energetischen Sanierung von Großsiedlungen: Bei der Erarbeitung von Konzepten partnerschaftlich vorgehen! Aufbau von Kooperationsstrukturen: Kommunale Verwaltung und Politik Wohnungseigentümer Stadtplaner, Architekten, Ingenieure Betreiber der sozialen Infrastruktur Betreiber der technischen Infrastruktur Bürgerinnen und Bürger /Bewohner Treffpunkt Lenkungsrunde: Die Partner treffen sich 1x im Monat 43

44 Erfahrungen bei der Energetischen Sanierung von Großsiedlungen: 1. Die Wohnungseigentümer (Wohnungsunternehmen) sind zuverlässige Partner für die Zukunftssicherung der Städte. Empfehlung: Schaffung von guten gesetzlichen Regeln für handlungsfähige Eigentumsstrukturen (Genossenschaften; Eigentümergemeinschaften u.a.) 2. Bautechnische und Energetische Sanierung im Zusammenhang sehen und kombinieren. Energiepreissteigerungen in Deutschland konnten durch den modernisierungsbedingten geringeren Energieverbrauch bei den Wohngebäuden bisher kompensiert werden. Zugleich konnten die Wohnungsgrundrissen angepasst (barrierefreier Umbau) werden und die Defizite im Wohnumfeld beseitigt werden. 4. Forderungen der Wohnungseigentümer und der Stadtverwaltung an die Energieversorger sollten sein: Einsichtsrecht und Aufklärungsgebot hinsichtlich der Tarifkalkulationen für Ver- und Entsorgungspreise Preisstandards für Wasser, Müll und Energie Kein Vorrang für Fernwärmemonopole (Suche nach alternativer Energieversorgung) Unabhängige Preisprüfung und Preisfestsetzung 5. Abgestimmte Energieversorgungskonzepte sind Voraussetzung für bezahlbares Wohnen. 44

45 Erfahrungen bei der Energetischen Sanierung von Großsiedlungen: Erarbeitung von Energetischen Sanierungskonzepten von Großwohnsiedlungen auf der Grundlage von integrierten Stadtteilentwicklungskonzepten - ein kontinuierlicher Prozess mit Hilfe eines unabhängigen Moderators! - Voraussetzung für den Erhalt von Fördermitteln Städtebauliches Konzept Konzept der Wohnungseigentümer Energetisches Konzept Sozialplanerisches Konzept Finanzierungskonzept Durchführungskonzept Stadtteilentwicklungskonzept Energieeffizienzkonzept Partizipationskonzept Unabhängiger Moderator des Verfahrens Energetische Sanierungskonzepte 45

46 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 46