Städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeitsanalyse

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1 Städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeitsanalyse für die Erweiterung eines LIDL-Lebensmittelmarktes in Ibbenbüren, Osnabrücker Straße 97 Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer Geogr. M.A. Andreas Q. Schuder B. Eng. Nathalie Heby Dortmund/ Karlsruhe, 09. September 2014

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3 Im Auftrag von: Manfred Saxe Marktstr Ibbenbüren Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Hörder Hafenstr. 11 Beiertheimer Allee 22 Markt Dortmund Karlsruhe Leipzig fon fon fon fax fax fax info@stadt-handel.de 1

4 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangssituation und Zielsetzung 3 2 Methodik 4 3 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen Stadt Ibbenbüren Vorhabenstandort 7 4 Markt- und Standortanalyse Einzugsgebiet Untersuchungsraum Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Städtebauliche Analyse ZVB Innenstadtzentrum Nahversorgungszentrum Laggenbeck Nahversorgungszentrum Püsselbüren ZVB Ortszentrum Mettingen 17 5 Projektdaten und absatzwirtschaftliche Auswirkungen des Vorhabens Projektdaten Absatzwirtschaftliche Auswirkungen des Vorhabens 20 6 Städtebauliche, landesplanerische und kommunale Einordnung und Bewertung des Erweiterungsvorhabens Städtebauliche Einordnung und Bewertung der Umsatzumverteilung _ Einordnung gemäß LEP NRW Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel Einordnung des Vorhabens in das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Ibbenbüren Zusammenfassung und Empfehlungen 31 Anhang 33 Abkürzungsverzeichnis 33 Abbildungsverzeichnis 34 Tabellenverzeichnis 34 Literatur und sonstige Quellen 35 2

5 1 Ausgangssituation und Zielsetzung In Ibbenbüren ist die Erweiterung der Verkaufsfläche (VKF) des Lebensmitteldiscounters Lidl in der Osnabrücker Straße 97von 800 m² auf m² geplant. Es ist vorgesehen diese Verkaufsflächenerweiterung anhand eines Neubaus auf dem Grundstück des Bestandsbetriebes umzusetzen. Die Verkaufsfläche des Neubaus wird die Schwelle der Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche) überschreiten. Eine Voraussetzung für die Realisierung des Vorhabens ist der Nachweis der Verträglichkeit gemäß 11 Abs. 3 BauNVO, dem LEP NRW- Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel, der Fortschreibung des Regionalplans Münsterland 2014, sowie vorliegender kommunaler Planvorgaben (Einzelhandelsund Zentrenkonzept für die Stadt Ibbenbüren (Stadt und Handel 2008)). Zur Klärung der Frage der Genehmigungsfähigkeit des Neubauvorhabens sind demnach folgende wesentliche Aspekte relevant: Überprüfung des Vorhabens hinsichtlich 11 Abs. 3 BauNVO. In diesem Kontext wird ein besonderer Fokus auf die städtebauliche Einordnung der absatzwirtschaftlichen Analyseergebnisse gelegt. Dies umfasst die städte-baulichen Analysen betroffener zentraler Versorgungsbereiche in Ibbenbüren und angrenzenden Gemeinden. Qualifizierung der Auswirkungen des Erweiterungsvorhabens auf die Nahversorgungsstrukturen in Ibbenbüren und angrenzenden Gemeinden. Die Prüfung der Kongruenz des Erweiterungsvorhabens zu den Zielen und Grundsätzen der Landes- und Regionalplanung. Einordnung des Erweiterungsvorhabens in das Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Ibbenbüren Es ist somit zu prüfen, ob von dem Vorhaben keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausgehen. 3

6 2 Methodik Im Folgenden wird die dem Gutachten zu Grunde liegende Methodik in Kürze dargestellt. Untersuchungsraum Die Abgrenzung des Untersuchungsraums ist ein wesentlicher Schritt zur Vorbereitung der Modellberechnungen. Die Ableitung erfolgte v. a. unter Berücksichtigung der die Untersuchungsräume begrenzenden Konkurrenzstandorte sowie der Beachtung des sortimentsspezifischen Einkaufsverhaltens im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sowie der verkehrlichen Anbindung des Vorhabenstandorts. Zusammenstellung und Verdichtung der untersuchungsrelevanten Datenbasis Die wesentlichen empirischen Arbeitsschritte der Bestandserhebung, der städtebaulichen Bewertung der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum, der Bewertung der relevanten Bestandssituation im Untersuchungsraum sowie die städtebauliche Bewertung des Vorhabenstandorts sind durch Stadt + Handel im August 2014 erfolgt. Es wurde eine Vor-Ort-Erhebung der strukturprägenden Betriebe mit dem untersuchungsrelevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmittel in Ibbenbüren und den angrenzenden Kommunen sowie aller Betriebe mit dem Hauptsortiment Nahrungsund Genussmittel (auch Lebensmittelhandwerk) in den zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsraums durchgeführt. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichts (u. a. BVerwG 4 C 14.04) vom November 2005 fand dafür Anwendung. In den weiteren Leistungsbausteinen sind sowohl empirische als auch modelltheoretische Methoden enthalten. Umsatzschätzung (Bestandsumsatz/ Vorhaben) Zur Beurteilung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens wird eine Umsatzermittlung der untersuchungsrelevanten Betriebe und Sortimente im Untersuchungsraum des Vorhabens durchgeführt. Basis für die Umsatzermittlung bilden branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de, Hahn Retail Real Estate Report 2013/2014), Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen, laufende Auswertung von Fachliteratur und die Berücksichtigung der konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort. 4

7 Bei allen nachfolgend dargestellten Umsatzangaben handelt es sich um Bruttoumsätze per anno. Nachfrageanalyse Die Datenbasis der Nachfrageseite basiert auf sortimentsspezifischen, postleitzahlbezogenen IfH-Kaufkraftkennziffern 1 aus dem Jahr 2013 und auf Einwohnerzahlen des Statistischen Landesamtes Nordrhein-Westfalen 2. Städtebauliche Auswirkungen des Vorhabens Die durch das Neubauvorhaben ausgelösten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen (Umsatzumverteilung) werden für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum dargestellt und mit den Ergebnissen der Bestandsaufnahme des Städtebaus verknüpft und bewertet. Dadurch werden die Auswirkungen anhand vorhabenspezifischer Kenngrößen ebenso ablesbar wie anhand absatzwirtschaftlicher Varianten im Sinne eines städtebaulichen worst case Ansatzes. Die städtebauliche Bewertung der Umsatzumverteilungswerte erfolgt vor dem Hintergrund der Zentren- und Nahversorgungsrelevanz des untersuchungsrelevanten Sortiments Nahrungs- und Genussmittel. Vor diesem Hintergrund werden zusammenfassend die Auswirkungen der von dem Neubauvorhaben, welches der Verkaufsflächenerweiterung dient, zu erwartenden Umsatzumverteilungen auf die Strukturen der zentralen Versorgungsbereiche sowie der Nahversorgungsstrukturen im Untersuchungsraum dargestellt und qualifiziert. 1 Kaufkraftkennziffern IfH Köln Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen, Stand

8 3 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen 3.1 Stadt Ibbenbüren Das Mittelzentrum Ibbenbüren liegt in Nordrhein-Westfalen, ca. 20 km westlich des Oberzentrums Osnabrück und in etwa gleicher Entfernung östlich des Mittelzentrums Rheine. Im Norden und Süden der Stadt Ibbenbüren befinden sich mehrere Grundzentren. Ibbenbüren ist in 9 Stadtteile aufgeteilt. Im Süden der Stadt wird die Gemarkung von der Autobahn 30 durchschnitten. Eine weitere Anbindung an das Autobahnnetz besteht am südöstlich der Stadt gelegenen Autobahnkreuz Osnabrück. Die Anbindung an die Umlandgemeinden erfolgt über die das Gemeindegebiet durchziehenden Landesstraßen. Auch über den ÖPNV ist Ibbenbüren mit seinem Umland vernetzt. Abbildung 1: Lage im Raum Quelle: Eigene Darstellung. Die folgende Abbildung stellt die Gliederung der Stadt Ibbenbüren nach Stadtteilen dar. 6

9 Abbildung 2: Gliederung der Stadt Ibbenbüren nach Stadtteilen Quelle: Einzelhandels-und Zentrenkonzept für die Stadt Ibbenbüren 2008, S Vorhabenstandort Der Vorhabenstandort befindet sich an der Osnabrücker Straße/ L501 in städtebaulich integrierter Lage im Stadtteil Alstedde/ Schafberg, an der Grenze zum Stadtteil Bockraden. Das Umfeld des Vorhabenstandortes ist im Norden, Süden und Westen insbesondere durch Wohnnutzung geprägt. Im Osten des Vorhabenstandorts ist die Wohnnutzung stärker mit anderen Nutzungsarten durchmischt. Auf Grund der direkten Anbindung des Vorhabenstandortes an die L501 ist der Vorhabenstandort mit dem motorisierten Individualverkehr auch aus dem westlich und östlich gelegenen Umland gut zu erreichen. Ein direkter Anschluss an den ÖPNV besteht nicht. Die nächstgelegene Bushaltestelle befindet sich rd. 500 m westlich. Laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Ibbenbüren liegt der Vorhabenstandort innerhalb des ausgewiesenen Nahversorgungsstandortes Bockraden. Dieser erstreckt sich entlang der Rheiner und Osnabrücker Straße und beinhaltet weitere Einzelhandelsbetriebe. 7

10 Abbildung 3: Vorhabenstandort Quelle: Eigene Aufnahmen Stadt + Handel 08/2014. Abbildung 4: NVS Bockraden Quelle: Einzelhandels-und Zentrenkonzept für die Stadt Ibbenbüren 2008, S

11 4 Markt- und Standortanalyse In diesem Analyseschritt werden die für das Vorhaben relevanten Angebots- und Nachfragekennziffern aufbereitet, dargestellt und mit Blick auf das Vorhaben bewertet. 4.1 Einzugsgebiet Das Einzugsgebiet des Vorhabens wird im Wesentlichen durch die strukturprägenden Wettbewerber in Ibbenbüren und Mettingen begrenzt. Aufgrund der Ausprägung des Vorhabens, der topographischen Situation, der Verkehrslage sowie der Wettbewerbsstrukturen ist davon auszugehen dass das Einzugsgebiet insbesondere den nördlichen Teil Ibbenbürens mit den Stadtteilen Alstedde, Schafberg, Bockraden und Dickenberg umfasst. Die Kaufkraftbindung des Erweiterungsvorhabens wird mit zunehmender Entfernung zum Standort deutlich abnehmen. 4.2 Untersuchungsraum Für die genaue Einordnung des Vorhabens in die räumlichen Strukturen der Stadt Ibbenbüren sowie die der angrenzenden Kommunen, ist es notwendig, das Erweiterungsvorhaben absatzwirtschaftlich in das jeweilige direkte und indirekte Umfeld einzuordnen. Der nachfolgend abgeleitete Untersuchungsraum für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel stellt ein modelltheoretisches Konstrukt dar, welches auf den jeweiligen Erläuterungen und Annahmen basiert. Der Untersuchungsraum für das untersuchungsrelevante Sortiment ist weiter zu fassen als das Einzugsgebiet des Vorhabens. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass auch die Einzugsbereichsüberschneidungen von Standorten, welche bisher die Kaufkraft aus dem Einzugsgebiet gebunden haben, mit dem Erweiterungsvorhaben hinsichtlich seiner absatzwirtschaftlichen Bedeutung berücksichtigt werden. Durch diese Einzugsbereichsüberschneidung ergeben sich für diese Angebotsstandorte konsequenterweise Auswirkungen, welche in der Analyse der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen berücksichtigt werden müssen. Auf diesen Grundannahmen ist der Untersuchungsraum für die Bewertung der städtebaulichen Verträglichkeit des Erweiterungsvorhabens abzuleiten und erfährt eine regionale Ausprägung. Der Vorhabenstandort weist eine Nahversorgungsfunktion für die Stadtteile Alstedde/ Schafberg und Bockraden auf. 9

12 Aus den vorgenannten Gründen und der Verkehrslage (Entfernung, Raumwiderstand) des Erweiterungsstandorts (vgl. 3.2) wird für die Berechnung der Umsatzumverteilung der in Abbildung 5 dargestellte Untersuchungsraum zu Grunde gelegt: Abbildung 5: Untersuchungsraum für das Vorhaben Lidl in Ibbenbüren Quelle: Stadt + Handel 2014 auf Basis von OpenStreetMap veröffentlicht unter CC-BY-SA 2.0. Es ist davon auszugehen, dass ein Großteil des künftigen Umsatzes des Erweiterungsvorhabens aus dem aufgezeigten Untersuchungsraum generiert wird. Für das Erweiterungsvorhaben wird eine zusätzliche Streuung der absatzwirtschaftlichen Auswirkung durch Umsatzumverteilungen außerhalb des direkten Untersuchungsraumes (z. B. durch Pendler) i.h.v. 5 % angenommen, wodurch der worst case Ansatz der Untersuchung gewahrt bleibt. Demnach sind folgende zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) für die städtebauliche Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen untersuchungsrelevant: ZVB Mettingen ZVB Innenstadtzentrum Nahversorgungszentrum Laggenbeck Nahversorgungszentrum Püsselbüren Zudem sind nach dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Ibbenbüren (2008) auch die die Nahversorgungsstandorte Bockraden und Dickenberg für die städtebauliche Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen untersuchungsrelevant. 10

13 Abbildung 6: Wettbewerbsrelevante Anbieter im Untersuchungsraum Quelle: Stadt + Handel 2014 auf Basis von OpenStreetMap veröffentlicht unter CC-BY-SA Angebotsanalyse Grundlage der Verträglichkeitsanalyse sind Bestandsdaten aus der Einzelhandelsbestandserhebung (August 2014), die speziell auf das untersuchungsrelevante Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ausgerichtet war. Erfasst wurden die strukturprägenden Wettbewerbsbetriebe 3 mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel (> 400m² VKF) sowie in den Zentralen Versorgungsbereichen alle Betriebe mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel (auch Lebensmittelhandwerk). Auf dieser Datenbasis hat Stadt + Handel eine, an den untersuchungsrelevanten Fragestellungen orientierte, sortimentsspezifische Aufbereitung für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel durchgeführt. Die untersuchungsrelevanten Bestandsstrukturen und die für diese ermittelten Umsatzschätzungen im Untersuchungsraum stellen sich wie folgt dar. 3 Strukturprägende Wettbewerbsbetriebe mit Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel: Lebensmitteldiscounter, Supermärkte, Verbrauchermärkte. Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe mit Hauptsortiment Drogeriewaren: Drogeriefachmärkte. 11

14 Tabelle 1: VKF und Umsatzschätzung untersuchungsrelevante Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel Stadt/ Ort Lage VKF in m² Umsatzschätzung in Mio. Euro Ibbenbüren Innenstadtzentrum ,4 NVZ Laggenbeck 950 4,0 NVZ Püsselbüren ,8 NVS Bockraden* ,3 NVS Dickenberg 600 2,2 Sonstige Lagen ,2 Mettingen ZVB Ortszentrum ,5 GESAMT ** ,4 Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 8/2014; Umsatzschätzung Eigene Berechnungen auf Basis Kennziffern handelsdaten.de, ständige Auswertung handelsspezifischer Fachliteratur. * Inkl. Bestandsbetrieb Lidl. ** auf 50 m² bzw. 0,1 Mio. Euro gerundet. Zwischenfazit Angebotsanalyse Im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel ist im Untersuchungsraum eine untersuchungsrelevante VKF von rd m² angesiedelt. Auf dieser Fläche wird ein Umsatz von rd. 109,4 Mio. Euro per anno generiert. In Ibbenbüren weist der Nahversorgungsstandort Bockraden, in welchem das Vorhaben verortet ist, die ausgeprägtesten Bestandsstrukturen auf, wenngleich auch das Innenstadtzentrum über eine Verkaufsfläche von m² im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel verfügt. 4.4 Nachfrageanalyse Für die Bewertung des Vorhabens hinsichtlich seiner Auswirkungen sind, neben Kenntnis der angebotsseitigen Rahmenbedingungen, auch die monetären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Anhand der ansässigen Bevölkerung im Untersuchungsraum und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten am Vorhabenstandort lässt sich das in einem Gebiet vorhandene einzelhandelsrelevante, sortimentsgruppenbezogene Kaufkraftpotenzial ermitteln. Zur Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkräfte ist die aktuelle Kaufkraftkennziffer 4 zu berücksichtigen. Diese liegt in Ibbenbüren zwischen 94,03-95,85. 4 Grundlage postleitzahlbezogene Kaufkraftdaten IfH Köln 2013, Bundesdurchschnitt 100,0. 12

15 Für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk) liegt die Kaufkraft in Ibbenbüren pro Kopf bei Euro per anno 5. Die Kaufkraft für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk) liegt in Ibbenbüren bei rd. 104,5 Mio. Euro per anno. Der Vollständigkeit halber muss erwähnt werden, dass sich der Vorhabenbetrieb zwar innerhalb der Grenze des Stadtteils Alstedde/ Schafberg befindet, jedoch ebenfalls zur Nahversorgung im Stadtteil Bockraden beiträgt 6. Auf Grund der vorhandenen Barriere zur Innenstadt ist das Vorhandensein der Betriebe im NVS Bockraden für die dortige Bevölkerung von Bedeutung 7. Tabelle 2: Stadt/ Ort Einwohner, Kaufkraftkennziffern, Kaufkraft im Untersuchungsraum Einwohner Kaufkraftkennziffer Kaufkraft Nahrungs- und Genussmittel in Mio. Euro Ibbenbüren ,03-95,85 106,2 Mettingen ,46 24,6 Gesamt ,8 Quelle: Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2014 auf Basis Einwohnerdaten Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen, nur Hauptwohnsitz, Stand sowie postleitzahlbezogene Kaufkraftdaten IfH Köln Städtebauliche Analyse Die im Untersuchungsraum gelegenen zentralen Versorgungsbereiche wurden einer städtebaulichen Bewertung unterzogen ZVB Innenstadtzentrum Der ZVB Innenstadtzentrum verfügt über ein gut verteiltes Angebot an Stellplätzen für den MIV. Eine Anbindung an den ÖPNV ist über den Busbahnhof und den Bahnhof ebenfalls vorhanden. CA Brüggen, Intersport CA Brüggen, H&M, C&A Deichmann und die Nordstadt Arkaden stellen die größten Einzelhandelsbetrieb in der Nordstadt dar. Die Standortgemeinschaft von Rewe und Netto sorgt ebenfalls für Frequenz. Das untersuchungsrelevante Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ist somit für das Innenstadtzentrum von Relevanz. Es ergeben sich im Einzelnen folgende begründete Abgrenzungen des zentralen Versorgungsbereichs: 5 Grundlage postleitzahlbezogene Kaufkraftdaten IfH Köln Vgl. Einzelhandels-und Zentrenkonzept für die Stadt Ibbenbüren 2008, S.69f. 7 Vgl. Einzelhandels-und Zentrenkonzept für die Stadt Ibbenbüren 2008, S

16 Im Norden und Nord-Osten bildet die Bahntrasse den Schlußpunkt des zentralen Versorgungsbereichs. Bis zur Großen Straße/Heldermannstraße bzw. bis zum Neumarkt ist ein durchgängiger Besatz der Erdgeschosszone mit Einzelhandel und Dienstleistungen vorhanden, der jenseits dieser Achsen deutlich abbricht. Der weiter nördlich liegende Bereich ist als funktionaler Ergänzungsbereich gekennzeichnet und beinhaltet drei Potenzialflächen zur Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums. 8 Im Süden wird der zentrale Versorgungsbereich durch die Weberstraße als deutliche Barriere begrenzt. Im funktionalen Ergänzungsbereich liegt dort das Ibbenbürener Rathaus, sowie südwestlich in der Nebenlage die Sparkasse und die beiden Lebensmittelmärkte (Supermarkt und Lebensmitteldiscounter). Südlich der Weberstraße sind lediglich wenige zentrenergänzende Funktionen zu finden. Südwestlich ist die Weststraße, die ebenfalls als deutliche Barriere wirkt, als Grenze auszumachen. Im Westen reicht der zentrale Versorgungsbereich bis an das Klinikgelände, da dort aufgrund der vorhandenen Grünanlagen der Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz deutlich abbricht und sich westlich der Weststraße auch nicht adäquat fortsetzt. Südöstlich orientiert sich die Festlegungsempfehlung im Wesentlichen entlang der Kurzen Straße sowie der Klosterstraße. Östlich der Marktstraße (Hauptlage) bis zum beschriebenen Bereich ist der Einzelhandelsbesatz schon nicht mehr prägend (funktionaler Ergänzungsbereich), die Nutzungsdichte für Einzelhandel nimmt abrupt ab, die Wohnfunktion überwiegt. Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Ibbenbüren, 2008, S. 101 f. 8 Fußnote im Original Nr. 97: Die Eignung dieser Potenzialflächen für verschiedene Einzelhandelsangebote wurde im Rahmen der Standortbewertungen, die der Stadt Ibbenbüren in einem gesonderten Dokument vorliegen, überprüft. 14

17 Abbildung 7: Abgrenzung ZVB Innenstadtzentrum Quelle: EHK Ibbenbüren, 2008, S Nahversorgungszentrum Laggenbeck Die folgende Abbildung verdeutlicht die städtebaulich begründete Festlegungsempfehlung für das Nahversorgungszentrum entlang der Mettinger Straße. Sie umfasst neben dem Dorfplatz mit der Kirche die Magnetbetriebe des Einzelhandels sowie die ergänzenden Fachgeschäfte und die zentrenergänzenden Funktionen. Grenzen ergeben sich z.b. aus städtebaulichen Barrieren oder in Bereichen, die nicht mehr im Schwerpunkt mit Zentrenfunktionen ausgestattet sind: Im Norden begrenzt die Permer Straße den zentralen Versorgungsbereich. Diese Grenze resultiert durch den Mangel an Einzelhandelsbetrieben weiter nördlich. 15

18 Im Süden reicht das Nahversorgungszentrum bis zur Abzweigung Tecklenburger Straße / Burgweg, da dort das Einzelhandelsangebot abbricht. Im Osten und Westen verläuft die Grenze parallel der Mettinger Straße und umschließt alle relevanten Einzelhandelsbetriebe sowie die zentrenergänzenden Funktionen. Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Ibbenbüren, 2008, S. 104 f. Abbildung 8: Abgrenzung NVZ Laggenbeck Quelle: EHK Ibbenbüren, 2008, S Nahversorgungszentrum Püsselbüren Die Abbildung verdeutlicht die städtebaulich begründete Festlegungsempfehlung für das Nahversorgungszentrum. Sie umfasst neben den vorhandenen Magnetbetrieben des Einzelhandels (Supermarkt und Discounter) auch die ergänzenden Fachgeschäfte und zentrenergänzenden Funktionen. Grenzen ergeben sich z.b. aus städtebaulichen Barrieren oder in Bereichen, die nicht mehr im Schwerpunkt mit Zentrenfunktionen ausgestattet sind: 16

19 Im Norden endet der zentrale Versorgungsbereich an der Herz-Jesu-Kirche, da dort der Einzelhandelsbestand abbricht. Im Westen und Osten verläuft die Grenze am Püsselbürener Damm entlang dem vorhandenen Einzelhandelsbestand. Im Süden reicht das Nahversorgungszentrum bis zum vorhandenen Lebensmitteldiscounter, da weiter südlich keine weiteren Einzelhandelsbetriebe vorhanden sind. Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Ibbenbüren, 2008, S Abbildung 9: Abgrenzung NVZ Püsselbüren Quelle: EHK Ibbenbüren, 2008, S ZVB Ortszentrum Mettingen Im Norden reicht der zentrale Versorgungsbereich über die Bahnhofstraße hinaus und umfasst die Schultenwiese mit dem Mitte der 90er Jahre aufgrund einer gemeindlichen Entwicklungsplanung verankerten Versorgungsschwerpunkt (Edeka, Aldi). [ ] Weiterhin verläuft die Abgrenzung an der Grenze zum Krankenhaus und Friedhof bis zum Kreuzungsbereich Ibbenbürener Straße / Westerkappelner Straße. Das Friedhofsgelände sowie angrenzende Grundstücke (Krankenhaus, Reha-Zentrum, Altenheim etc.) werden im Vergleich zu 2007 nicht mehr zum zentralen Versorgungsbereich gezählt. Hinsichtlich der östlichen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs wurde aufgrund des OVG-Urteils die östliche Seite der Ibbenbürener Straße berücksichtigt. Obwohl die Ibbenbürener Straße nach wie vor eine Verkehrszäsur bildet, wurden diejenigen Standortbereiche, die östlich angrenzend an die Ibbenbürener Straße vormals eines zentrenrelevante Handels- / Versorgungsnutzung aufwiesen (ehem. 17

20 Lampengeschäfte, Stoffanbieter) bzw. aktuell noch aufweisen (Schulranzenverkauf) nach einhergehender Abwägung sowohl von Eigentümerinteressen als auch im Sinne der Bestandssicherung in den zentralen Versorgungsbereich aufgenommen. Für das Stark-Carree (vgl. Band II) wird somit eine Teilung erwirkt, die den westlichen Teil angrenzend an die Ibbenbürener Straße zum zentralen Versorgungsbereich zählt, nicht jedoch das östliche Plangebiet (z.b. Westerkappelner Straße 28). Durch das Bürogebäude Westerkappelner Straße 26 besteht eine auch vom Investor beabsichtigte deutliche Zäsur, sowohl städtebaulicher als auch funktionaler Art, so dass dieser Bereich nicht zum zentralen Versorgungsbereich zählt. Im südlichen du westliche Beriech wurde die Abgrenzung etwas enger gefasst. Im Süden reicht der zentrale Versorgungsbereich bis zum K+K-Markt, Ibbenbürener Straße, mit angrenzenden Erweiterungsflächen. Südlich dieser Flächensind lediglich noch Betriebe mit nicht zentrenprägenden Angeboten verortet. Südlich von Internat und Schule verläuft die Abgrenzung Richtung Westen, um dann über die Kolpingstraße und westlich der Josefsstraße unter Berücksichtigung zahlreicher Dienstleistungs- und Einzelhandelsangebote rund um die Kirche wieder zur Schultenwiese herüberzuspringen. Quelle: Einzelhandelskonzept 2020 Gemeinde Mettingen, 2010, S.41 f. Abbildung 10: Abgrenzung ZVB Mettingen Quelle: EHK 2020 Gemeinde Mettingen, 2010, S. 43. Das Ortszentrum Mettingen zeigt sich als gewachsenes Zentrum mit ansprechendem Stadtbild. Neben Einzelhandelsbetrieben findet sich dort eine Vielzahl von zentrenergänzenden Funktionen. Das Zentrum ist von Wohnnutzung umgeben. Das 18

21 Parken im Ortszentrum erfolgt überwiegend straßenbegleitend bzw. auf den Parkplätzen der Einzelhandelsbetriebe Lidl, Edeka und Aldi. Überdies verfügt die Sparkasse über Parkfläche und es besteht am Kirchplatz ein Parkplatz. Die Anbindung an das ÖPNV-Netz ist über Bushaltestellen ebenfalls gegeben. Der untersuchungsrelevante Sortimentsbereich Nahrungs-und Genussmittel bildet den Angebotsschwerpunkt im Ortszentrum Mettingen. 19

22 5 Projektdaten und absatzwirtschaftliche Auswirkungen des Vorhabens 5.1 Projektdaten In Ibbenbüren ist die Erweiterung der Verkaufsfläche (VKF) von 800 m² auf m² des Lebensmitteldiscounters Lidl in der Osnabrücker Straße 97 geplant. Es ist vorgesehen diese Verkaufsflächenerweiterung anhand eines Neubaus auf dem Grundstück des Bestandsbetriebes umzusetzen. Tabelle 3: Sortiment Flächenprogramm des Vorhabens Lidl Ibbenbüren VKF Bestand VKF Erweiterung VKF Vorhaben neu in m² in % in m² in m² in % Nahrungs- und Genussmittel * Drogeriewaren Sonstige Sortimente Gesamt Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 08/2014. VKF jeweils auf 5 m² gerundet. Differenzen Rechnungssummen rundungsbedingt. * inkl. Getränke. 5.2 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen des Vorhabens Für das Vorhaben ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine klassische Neuansiedlung handelt, sondern um eine Verkaufsflächenerweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebs. Hinsichtlich der Beurteilung der Erweiterung einer bestehenden Einzelhandelsfiliale erfolgt eine Orientierung an bundesverwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (BVerwG 4 B BRS 69 Nr. 77): Eine auf die Erweiterungsfläche reduzierte Betrachtung ist nicht hinreichend. Es ist eine Bewertung des Gesamtvorhabens und seiner absehbaren Wirkungen auf Zentren- und Nahversorgungsstrukturen durchzuführen. Dabei sind allerdings die heutigen Wirkungen des Betriebes zu berücksichtigen. Stadt + Handel greift diese Anforderungen aus der aktuellen Rechtsprechung wie folgt auf: In der Auswirkungsanalyse wird die Wirkung des Gesamtvorhabens bewertet. In diese Bewertung fließen somit die gesteigerte Gesamtattraktivität (durch die Verkaufsflächenerweiterung und Neupositionierung des Betriebs), die gesteigerte 20

23 Verkaufsfläche sowie die sich dadurch verändernde Flächenproduktivität mit ein. Im Rahmen des fachlich korrekten Umgangs mit der Erweiterung des Bestandbetriebs gilt es Folgendes zu berücksichtigen: Eine isolierte Betrachtung begrenzt auf die Verträglichkeit der Erweiterungsfläche und deren Auswirkungen ist unzulässig, da mit einer Verkaufsflächenerweiterung qualitative Änderungen einhergehen, welche die Attraktivität des gesamten Betriebs erheblich steigern können 9. Durch die vorgesehene Verkaufsflächenerweiterung des Bestandsbetriebs wird es zu einer Modernisierung und Anpassung des Betriebs an bestehende Wettbewerbsstrukturen (Verkaufsflächendimensionierung, Sortimentsstruktur) kommen. Gleichwohl soll mit der Erweiterung auch eine Erhöhung des Kundenkomforts erreicht werden. Unter Beachtung dieser Rahmenbedingungen ist davon auszugehen, dass das Vorhaben nach der Erweiterung eine gleichbleibende bis ggf. leicht höhere Flächenproduktivität erzielen wird als der Bestandsbetrieb. Für den Bestandsbetrieb Lidl in Ibbenbüren wird unter Berücksichtigung branchen- und betriebsüblicher Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de, Hahn Retail Real Estate Report 2013/2014), von Kennwerten aus Unternehmensveröffentlichungen, laufender Auswertung von Fachliteratur und der Berücksichtigung der konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort eine gemittelte Flächenproduktivität i. H. v. rd Euro/ m² VKF ermittelt. Nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über Flächenproduktivität und Umsatz des Bestandsbetriebs. 9 Vgl. Urteile des OVG Münster vom (10A 1417/07 und 10A/ 2601/07). 21

24 Tabelle 4: Sortiment Umsatzschätzung Bestandsbetrieb Lidl Ibbenbüren VKF in m² Umsatzschätzung in Mio. Euro Nahrungs- und Genussmittel 630 3,3 Drogeriewaren 70 0,4 Sonstige Sortimente 100 0,5 Gesamt * 800 4,2 Flächenproduktivität in Euro/ m² VKF ~ Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis Kennziffern handelsdaten.de, ständige Auswertung handelsspezifischer Fachliteratur. Werte auf 5 m², 0,1 Mio. Euro bzw. 100 Euro gerundet. * Differenzen Rechnungssummen rundungsbedingt Für das untersuchungsrelevante Sortiment Nahrungs- und Genussmittel sind anhand der Auswertung fachwissenschaftlicher Grundlagen 10 sowie unter Beachtung der standortspezifischen Rahmenbedingungen für Ibbenbüren und den Mikrostandort die zu erwartenden Flächenproduktivitäten für das Erweiterungsvorhaben abzuleiten. Dabei sind folgende Aspekte von besonderer Bedeutung: Durchschnittliche Flächenproduktivität Lebensmitteldiscounter 2013 nach handelsdaten.de: Euro/ m² VKF (netto) 11. Flächenproduktivität Lidl in Deutschland 2012 nach handelsdaten.de: Euro/ m² VKF 12. Durchschnittliche Flächenproduktivität Lidl 2012 nach Hahn Retail Real Estate Report 2013/2014: Euro/ m² VKF 13. Unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau in Ibbenbüren. Bestandsbetrieb innerhalb der Wettbewerbsstrukturen bereits etabliert. Städtebaulich integrierte Lage am Nahversorgungsstandort. Ausgeprägtes Wettbewerbsumfeld. Für das Erweiterungsvorhaben sind unter Beachtung der standortspezifischen Rahmenbedingungen die nachfolgend dargestellten, sortimentsspezifischen Umsatz- und Flächenproduktivitätsspannweiten zu erwarten: 10 Vgl.: handelsdaten.de, ständige Auswertung handelsspezifischer Fachliteratur sowie Unternehmensveröffentlichungen. 11 handelsdaten.de: Leistungskennzahlen im deutschen Lebensmitteleinzelhandel im Jahr 2013, Veröffentlichungsdatum Mai 2014 durch EHI Retail Institute, Köln. 12 handelsdaten.de: Flächenproduktivitäten der Lebensmitteldiscounter in Deutschland im Jahr 2012 (in Euro pro Quadratmeter), EHI Retail Institute, Köln. 13 Hahn Retail Real Estate Report 2013/2014 (Hrsg. Hahn Gruppe Bergisch Gladbach, August 2013), S

25 Tabelle 5: Sortiment Umsatzprognosen und Flächenproduktivität für das Erweiterungsvorhaben Lidl Ibbenbüren VKF in m² Umsatzprognose in Mio. Euro Nahrungs- und Genussmittel ,3 5,8 Drogeriewaren 115 ~ 0,6 Sonstige Sortimente 165 0,8 0,9 Gesamt* ,7 7,4 Flächenproduktivität in Euro/ m² VKF Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis Kennziffern handelsdaten.de, ständige Auswertung handelsspezifischer Fachliteratur. Werte auf 5 m², 0,1 Mio. Euro bzw. 100 Euro gerundet. *Differenzen Rechnungssummen rundungsbedingt. Für das Erweiterungsvorhaben wird eine zusätzliche Streuung der absatzwirtschaftlichen Auswirkung durch Umsatzumverteilungen außerhalb des direkten Untersuchungsraumes (z. B. durch Pendler) i. H. v. 5 % angenommen, wodurch der worstcase Ansatz der Untersuchung gewahrt bleibt. Durch das dargestellte Vorgehen wird letztlich erreicht, dass der Umsatz des Erweiterungsbetriebs, der mit einer höheren Ausstrahlungskraft als der Bestandsbetrieb ausgestattet sein wird, korrekt in die Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen unter Berücksichtigung der gegebenen städtebaulichen Situation eingestellt wird. Durch die Differenz des Umsatzes des Erweiterungsvorhabens mit dem Bestandsumsatz ergibt sich der umverteilungsrelevante Umsatz für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum. Tabelle 6: Sortiment Umverteilungsrelevanter Umsatz des Erweiterungsvorhabens für die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums in Mio. Euro Umsatzschätzung Bestand Umsatzprognose Erweiterung Umverteilungsrelevanter Umsatz Nahrungs- und Genussmittel 3,3 5,3 5,8 2,0 2,5 Drogeriewaren 0,4 ~ 0,6 0,2 0,3 Sonstige Sortimente 0,5 0,8 0,9 0,3 0,4 Gesamt 4,2 6,7 7,4 2,5 3,2 Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis Kennziffern handelsdaten.de, ständige Auswertung handelsspezifischer Fachliteratur. Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet. Differenzen Rechnungssummen rundungsbedingt. Die Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen im Sortimentsbereich Drogeriewaren sowie in den sonstigen Sortimentsbereichen des Vorhabens erscheint vor dem Hintergrund des geringen monetären Umsatzzuwachses in diesen Sortimenten (vgl. Tabelle 6) nicht notwendig, da negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Nahversorgung anhand des umverteilungsrelevanten Umsatzanteils in diesen Sortimenten nicht zu erwarten sind. 23

26 Als wichtige Eingangsgröße in die Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen dient der umverteilungsrelevante Umsatzanteil des Erweiterungsvorhabens (Herleitung s. voranstehende Ausführungen). Hierzu werden die projektspezifischen Eckdaten in die Berechnung eingestellt. Die Berechnung der Umsatzumverteilung erfolgt anhand von Varianten (moderate und worst case), die jeweils unterschiedliche Grundannahmen als Gegenstand haben. Mit der daraus resultierenden Bestimmung von Auswirkungskorridoren wird eine fundierte Abwägungsgrundlage aufgezeigt. Eingangswerte für die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den oben dargestellten Daten des Erweiterungsvorhabens die ermittelten Verkaufsflächen, die Flächenproduktivitäten gemäß Unternehmensveröffentlichungen und Branchenfachliteratur sowie die daraus resultierenden Umsatzsummen der Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum. Berücksichtigung finden innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung folgende Parameter: Die Gesamtattraktivität der erfassten Standorte unter Einbeziehung der Entfernung zum Vorhabenstandort; Kopplungs- und Agglomerationswirkungen; Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Betriebe; Großräumige und siedlungsstrukturelle verkehrliche Anbindung der untersuchten Betriebe; Wettbewerbsrelevanz der Anbieter und Angebotsstandorte zum Vorhaben. Diese Kennwerte werden jeweils nach dem untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel und den Standorten, unter Berücksichtigung der Raumwiderstände aufbereitet und in ein absatzwirtschaftliches Berechnungsmodell eingestellt. Auf dieser Grundlage werden sodann Ergebnisspannweiten von Umsatzumverteilungswerten ermittelt. Die Umsatzumverteilung für die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums wird nachfolgend dargestellt: 24

27 Tabelle 7: Stadt/ Ort Vorhabenbedingte Umsatzumverteilung für die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel Umsatzschätzung Umsatzumverteilung Lage in Mio. Euro in Mio. Euro in % Ibbenbüren ZVB Innenstadtzentrum 12,4 ~ 0,3 2 3 NVZ Laggenbeck 4,0 ~ 0,1 ~ 2 NVZ Püsselbüren 5,8 ~ 0,1 ~ 2 NVS Bockraden* 11,0 0,7 0,8 6 7 NVS Dickenberg 2,2 ~ 0,1 ~ 3 Sonstige Lagen 53,2 0,6 0,8 ~ 1 Mettingen ZVB Ortszentrum 17,5 ~ 0,1 ~ 1 Umsatzumverteilungsneutraler Umsatzanteil i. H. v. 5 % ~ 0,1 GESAMT ** 106,1 2,0 2,5 ~ 2 Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis: Bestandserhebung Stadt + Handel 08/2014; Umsatzschätzung auf Basis Kennziffern handelsdaten.de, ständige Auswertung handelsspezifischer Fachliteratur. Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet. * Umsatzumverteilung empirisch nicht nachweisbar (< 0,05 Mio. Euro). ** ohne Bestandsbetrieb Lidl. 25

28 6 Städtebauliche, landesplanerische und kommunale Einordnung und Bewertung des Erweiterungsvorhabens Im Folgenden erfolgt eine Einordnung des in Rede stehenden Erweiterungsvorhabens in die landesplanerischen Vorgaben, in das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Ibbenbüren sowie die Darstellung der Auswirkungen des Vorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen im dargestellten Untersuchungsraum. 6.1 Städtebauliche Einordnung und Bewertung der Umsatzumverteilung Wesentliches Untersuchungskriterium ist die Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in den städtebaulichen Kontext der Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums. Hieraus werden die städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens auf die Einzelhandelsstrukturen des Untersuchungsraumes deutlich und können einer Bewertung unterzogen werden. Nur durch die Darstellung von Ergebnisspannweiten anstatt punktgenauer Aussagen und durch Verknüpfung der Ergebnisse der absatzwirtschaftlichen Berechnungen mit der Analyse der derzeitigen städtebaulichen Strukturen (auf Grundlage der kommunalen Entwicklungskonzepte) kann abschließend bewertet werden, inwiefern aus den zu erwartenden Umsatzumverteilungen möglicherweise mehr als unwesentliche Auswirkungen resultieren. Die Anwendung einer fixen Umsatzumverteilungsgröße, wie etwa die in der Rechtsprechung wiederholt angeführte 10 %-Größenordnung, ist allerdings sowohl fachlich als auch gemäß der aktuellen Rechtsprechung allein nicht zielführend. Bei kleinräumiger Betrachtungsweise innerhalb der Siedlungs- und Zentrenstruktur kann die Schwelle möglicher negativer städtebaulicher Auswirkungen je nach städtebaulicher Ausgangslage bereits bei deutlich weniger als 10 % liegen (vgl. VG Arnsberg 4 K 572/04; OVG Berlin-Brandenburg 3 D 7/03.NE). Sie wird im großräumigen Kontext jedoch auch im Einzelfall bei deutlich über 10 % liegen. Notwendig zur Abwägung ist die Darstellung der branchen- bzw. sortimentsgruppenspezifischen Umsatzumverteilung. Nachfolgend werden nur die absatzwirtschaftlichen Umsatzumverteilungswerte in den städtebaulichen Kontext gestellt, wenn sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen i. H. v. 5 % bzw. darüber für einen zentralen Versorgungsbereich oder Angebotsstandort ergeben. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass auch vorbelastete zentrale Versorgungsbereiche in angemessener Art und Weise in der städtebaulichen Verträglichkeitsanalyse berücksichtigt werden. Es ist davon auszugehen, dass ein funktions- und leistungsfähiger zentraler Versorgungsbereich bei Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 5 % in seiner Funktion nicht 26

29 gefährdet ist. Für die Angebotsstandorte, für die sich Umsatzumverteilungen von unter 5 % ergaben, sind aus fachgutachterlicher Sicht aufgrund der geringen absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in der Regel keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Vor diesem Hintergrund wird zusammenfassend die städtebauliche Bedeutung der von dem Erweiterungsvorhaben zu erwartenden Umsatzumverteilungen dargestellt und bewertet. Städtebauliche Einordnung und Bewertung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen am Nahversorgungsstandort Bockraden Im untersuchungs- und bewertungsrelevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Getränke) ergeben sich für den Nahversorgungsstandort Bockraden vorhabenbedingte Umsatzumverteilung i. H. v. 0,7 0,8 Mio. Euro bzw. 6 7 %. In dem Nahversorgungsstandort ist auch das Erweiterungsvorhaben selbst verortet. Die ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen entfallen dabei insbesondere auf einen systemgleichen Lebensmitteldiscounter sowie zwei Lebensmittelvollsortimenter. Anhand der Höhe der monetären wie auch prozentualen Umsatzumverteilungen sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben von einem der drei Betriebe nicht zu erwarten. Falls es wider Erwarten dennoch zu einer vorhabenbedingten Betriebsaufgabe kommen sollte, wäre die Nahversorgungsfunktion des Nahversorgungsstandorts nicht beeinträchtigt, da diese weiterhin durch die verbliebenen drei Bestandsbetriebe (inkl. des Erweiterungsvorhaben) gewährleistet würde. Somit können negative Beeinträchtigungen auf den Nahversorgungsstandorts Bockraden ausgeschlossen werden. Für die restlichen zentralen Versorgungsbereiche bzw. Lagen wurden bei der Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel keine Umsatzumverteilungswerte ermittelt, welche eine Höhe von mehr als 3 % erreichen. Anhand dieser ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sind dort damit keine vorhabenbedingten Betriebsaufgaben zu erwarten. Somit sind durch das Erweiterungsvorhaben negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche und negative Beeinträchtigungen von Nahversorgungsstrukturen in Ibbenbüren sowie im weiteren Untersuchungsraum nicht zu erwarten. 27

30 6.2 Einordnung gemäß LEP NRW Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel Der sachliche Teilplan großflächiger Einzelhandel des LEP NRW enthält folgende Ziele und Grundsätze, die im Hinblick auf das hier in Rede stehende Vorhaben relevant sind. Es erfolgt jeweils eine Einordnung des Vorhabens im Kontext des jeweiligen Ziels: 1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Gemäß Regionalplan Münsterland 14 handelt es sich bei dem Vorhabenstandort um einen Standort innerhalb eines allgemeinen Siedlungsbereichs. Das Vorhaben ist somit kongruent zu Ziel 1 des LEP NRW Teilplan großflächiger Einzelhandel. 2 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: - eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und - die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und - zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Das Vorhaben verfügt über ein nahversorgungsrelevantes Kernsortiment. Der Vorhabenstandort befindet sich in städtebaulich integrierter Lage innerhalb des Nahversorgungsstandorts Bockraden. Da es sich bei dem Vorhaben um eine Erweiterung eines Bestandsbetriebs handelt, ist eine Verlagerung in einen zentralen Versorgungsbereich nicht möglich. 14 vgl. Bezirksregierung Münster, Regionalplan Münsterland,

31 Gemäß dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Ibbenbüren (2008) kommt dem Erweiterungsvorhaben durch seine Lage im Nahversorgungsstandort Bockraden eine Nahversorgungsfunktion zu (vgl. auch Kapitel 6.3). Die Erweiterung sichert diesen Standort langfristig und dient so der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Zentrale Versorgungsbereiche in Ibbenbüren oder in Nachbargemeinden werden nicht wesentlich beeinträchtigt (vgl. Kapitel6.1). Das Erweiterungsvorhaben ist somit kongruent zu Ziel 2 des LEP NRW Teilplan großflächiger Einzelhandel. 3 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Dem Beeinträchtigungsverbot wird mit Verweis auf die absatzwirtschaftliche und städtebauliche Einordnung des Vorhabens entsprochen (s. Kapitel 6.1). Insgesamt ist das Erweiterungsvorhaben somit kongruent zu den Zielen des LEP NRW Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. 6.3 Einordnung des Vorhabens in das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Ibbenbüren 2008 Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Ibbenbüren (2008) werden Ziele zur künftigen Einzelhandelsentwicklung aufgestellt. Als übergeordnetes Ziel der Einzelhandelsentwicklung soll ein ausgewogenes Verhältnis zwischen 1. der Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche, 2. einer maßvollen Sicherung und Weiterentwicklung von flächendeckenden Nahversorgungsangeboten in den Wohngebieten, sowie 3. einer gezielten Fortentwicklung von Sonderstandorten für großflächige nicht zentrenrelevante Einzelhandelsangebote verfolgt werden. Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Ibbenbüren 2008, S

32 Unter Berücksichtigung dieses Ziel-Trias wird ein räumliches Zentrenkonzept für die Stadt Ibbenbüren entwickelt sowie Leitsätze zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben formuliert. Im Hinblick auf die vorliegende Analyse ist insbesondere Leitsatz II von Bedeutung (vgl. Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Ibbenüren 2008, S. 128). Danach soll Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment primär in den zentralen Versorgungsbereichen und zur Gewährleistung der Nahversorgung auch an sonstigen integrierten Standorten zur Versorgung des Gebietes angesiedelt werden, sofern negative Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche und auf die wohnortnahe Grundversorgung vermieden werden (Beeinträchtigungsverbot). Für Vorhaben mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment an sonstigen integrierten Standorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wird eine Verkaufsflächenobergrenze von 800 m² festgelegt. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass diese bei zusätzlicher Anwendung der Kriterien der AG Strukturwandel ggf. überschritten werden kann. Zudem werden Handlungsprioriäten für Neuansiedlungen nach Standortlagen aufgestellt, für Nahversorgungsstandorte gilt die Handlungspriorität 4: Letztlich sollten auch diejenigen Standorte zeitgemäß gesichert und fortentwickelt werden, die zwar nicht in den zentralen Versorgungsbereichen, die jedoch an den definierten Nahversorgungsstandorten angesiedelt sind. Hierzu zählt auch die mögliche Ergänzung eines ggf. unzureichenden Betriebstypenmixes. Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Ibbenbüren 2008, S Eine Erweiterung des Lebensmitteldiscounters Lidl am Nahversorgungsstandort Bockraden korrespondiert grundsätzlich mit den Inhalten und Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Ibbenbüren, sofern dadurch keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung zu erwarten sind. Dass durch das Vorhaben weder negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche noch auf die Nahversorgungsstrukturen in Ibbenbüren resultieren, wird in Kapitel 6.1 nachgewiesen. 30

33 7 Zusammenfassung und Empfehlungen Am Nahversorgungsstandort Bockraden der Stadt Ibbenbüren ist die Erweiterung der Verkaufsfläche (VKF) eines Lebensmitteldiscounters durch Neubau an der Osnabrücker Straße 97 von derzeit rd. 800 m² auf rd m² VKF geplant. Stadt + Handel wurde angefragt, die zu erwartenden Auswirkungen des Vorhabens zu untersuchen und die städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeit zu bewerten. Im Rahmen der vorliegenden Verträglichkeitsanalyse wurde geprüft, ob die Kongruenz zu den landesplanerischen Normen (LEP NRW Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel) gegeben ist, ob sich das Vorhaben in die nahversorgungs- und zentrenbezogenen Zielstellungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Ibbenbüren (2008) einfügt und ob negative städtebaulich Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten der zentralen Versorgungsbereiche sowie der Nahversorgungsstrukturen im dargestellten Untersuchungsraum resultieren. Die in einem absatzwirtschaftlichen Berechnungsmodell ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens erfolgten auf Grundlage eines städtebaulichen worst case Ansatzes. Diesem lag zu Grunde dass Spannweiten von realistisch für das Vorhaben zu erwartenden Flächenproduktivitäten inklusive eines maximal zu erwartenden Werts ( worst case ) in die Berechnung eingestellt wurden; der sortimentsspezifische Vorhabenumsatz des Erweiterungsvorhabens auf die Bestandsstrukturen im eng abgegrenzten Untersuchungsraum umverteilt wurde; durch die Berechnungsmethode die maximalen absatzwirtschaftlich zu erwartenden Umsatzumverteilungen des Erweiterungsvorhabens ermittelt wurden. In der Gesamtschau stellt sich die Bewertung des Vorhabens wie folgt dar: Negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten der zentralen Versorgungsbereiche in Ibbenbüren und im Untersuchungsraum sind nicht zu erwarten. Negative Auswirkungen auf den Bestand der Nahversorgungsstrukturen in Ibbenbüren und im Untersuchungsraum sind nicht zu erwarten. Das Erweiterungsvorhaben ist kongruent zu den Zielen des LEP NRW Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel. 31

34 Das Erweiterungsvorhaben ist kongruent zu den nahversorgungs- und zentrenbezogenen Zielstellungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Ibbenbüren (2008). Das Erweiterungsvorhaben des Lebensmitteldiscounters Lidl, Osnabrücker Straße 97, Ibbenbüren, ist somit als verträglich i. S. d. 11 Abs. 3 BauNVO zu bewerten. 32

35 Anhang Abkürzungsverzeichnis Abs.... Absatz B... Bundesstraße BAB... Bundesautobahn BauGB... Baugesetzbuch BauNVO... Baunutzungsverordnung BGF... Bruttogeschossfläche bspw.... beispielsweise BVerfGH.... Bundesverfassungsgerichtshof BVerwG... Bundesverwaltungsgericht bzw.... beziehungsweise d. h.... das heißt EHK... Einzelhandelskonzept EW... Einwohner ggf.... gegebenenfalls i. d. R.... in der Regel inkl.... inklusive i. H. v.... in Höhe von i. S. v.... im Sinne von L... Landesstraße LEP NRW... Landesentwicklungsplan NRW m... Meter m²... Quadratmeter max.... maximal Mio.... Millionen MIV... motorisierter Individualverkehr NuG... Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel NVS... Nahversorgungsstandort NVZ... Nahversorgungszentrum ÖPNV... öffentlicher Personennahverkehr OVG... Oberverwaltungsgericht p. a.... pro anno rd.... rund S.... Seite s.... siehe s. o.... siehe oben u. a.... unter anderem v. a.... vor allem VG... Verwaltungsgericht vgl.... vergleiche v. H.... von Hundert VKF... Verkaufsfläche ZVB... zentraler Versorgungsbereich z. B.... zum Beispiel z. T..... zum Teil 33