Standort- und Marktanalysen - Anwendungsbeispiel

Transkript

1 ETH Zürich, Standort- und Projektentwicklung, 27. Oktober 2017 Standort- und Marktanalysen - Anwendungsbeispiel Rainer Marti 1

2 0.1 Es war einmal 2

3 0.2 Gliederung 1. Einleitung 2. Übung 1: Standort- und Marktanalyse 3. Übung 2: Strategische Positionierung 4. Übung 3: Entwicklungskonzept 5. Zusammenfassung 3

4 1 Einleitung 4

5 1.1 Maschinenfabrik Hirsbrunner (I) Quelle: GWJ Architektur. 5

6 1.2 Maschinenfabrik Hirsbrunner (II) Quelle: GWJ Architektur. 6

7 1.3 Maschinenfabrik Hirsbrunner (III) Quelle: Google Maps. 7

8 1.4 Konkurs und öffentliche Versteigerung Quelle: Bernerzeitung. 8

9 1.5 Gemeinde Sumiswald Quelle: GWJ Architektur. 9

10 1.6 Lage Quelle: Google Maps. 10

11 1.7 Ortsplanung Quelle: Gemeinde Sumiswald. 11

12 1.8 Verfahrensziele Quelle: GWJ Architektur. 12

13 1.9 Aufgabestellung Immobilienökonomie Standort- und Marktanalyse über die Gemeinde Sumiswald; Vorschläge zur strategischen Positionierung des Areals; Enwturf eines Entwicklungskonzepts. Pflichtenheft für das Planungsteam und Leitplanken/Wegweiser für das weitere Verfahren. 13

14 1.10 Organisation Bildung von 3-er Teams; 3 Kurzübungen; Jeweils 10 Min Vorbereitung; 1 Min Pitch Diskussion Inputs FPRE; Dossier zur Mitnahme. 14

15 2 Standort- und Marktanalyse (Übung 1) 15

16 2.1 Ausgangslage, Aufgaben und Ziele Grundlagen Gemeindecheck Wohnen FPRE; Gemeindecheck Geschäft FPRE. Aufgaben Wie schätzen Sie den Standort Sumiswald ein? Was zeichnet ihn aus? Wie schätzen Sie den Wohnungs- und Geschäftsflächenmarkt ein? Was erscheint Ihnen sonst noch von Bedeutung? Ziele Erste Aussagen zu Standort- und Marktpotenzial. 16

17 2.2 Übung - Notizen 17

18 2.3 Kernaussagen - Bevölkerung und Wirtschaft - Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig dezentem Wachstum der Anzahl Haushalte: sozialer und demographischer Wandel macht sich auch in Sumiswald bemerkbar; - Bedingte Dynamik im Wohnungsmarkt (10% Weg-, Zu- oder Umzüge), stark lokal bis regional ausgerichteter Wohnungsmarkt; - Unterdurchschnittliche Erreichbarkeit als Risiko, aber auch als Chance für den Wohnungsmarkt (Arbeiten und Wohnen in der Gemeinde); - Seitwärtsbewegung bei den Steuersätzen im letzten Jahrzehnt. Steuerbelastung drückt weiterhin auf Wohnpreisniveau resp. -potenziale; - Reineinkommen haben sich auf tiefem Niveau unterdurchschnittlich entwickelt (jeweils in Bezug auf die MS-Region und Schweiz); - «Negativentwicklung» auf dem Arbeitsmarkt (Anzahl Arbeitsstäten und Beschäftigte), wobei Arbeitsmarkt von Kleinstunternehmen und wenigen Grossbetrieben geprägt ist; - Aktuell durchschnittliches lokales Versorgungs-, Verpflegungs- und Beherbergungsangebot. 18

19 2.4 Kernaussagen - Wohnungsmarkt - Typisches Bild bei den Nachfragersegmenten für eine agrar-industrielle Gemeinde; - Wie gesamtschweizerisch Individualisierungstendenzen, jedoch unterdurchschnittliche Entwicklung bei der Oberschicht (Makrolagequalität); - Familien mit Kindern und ältere Paare sind gegenüber Schweiz leicht übervertreten; - Deutlicher Anstieg beim Wohnungsbestand (rund 300 Einheiten oder 10%) in den letzten 10 Jahren. Rund 16% Zweitwohnungen! Überdurchschnittlich viele 5+ Zimmerwohnungen; - Leerstandquote < 1%. Nur Altbauten sind betroffen, dabei viele 5+ Zimmerwohnungen. 19

20 2.5 Kernaussagen - Zukünftige Entwicklungen - Nach dem Prospektivmodell Wohnen 2030 von FPRE ist mit einer jährlichen Nachfrage von rund 11 Wohneinheiten zu rechnen; - Diese Nachfrage lässt sich ausschliesslich auf eine Nachfrage nach Wohneigentum (Reihen-Einfamilienhäuser und EWG) zurückführen. Bei den MWG ist eine Strukturbereinigung (zunehmender Leerstand bei Altbauten) zu erwarten; - Nach dem Prospektivmodell Geschäft 2030 von FPRE ist von einer negativen Entwicklung bei den Geschäftsflächen auszugehen. Dabei findet eine Verschiebung vom 2. in den 3. Sektor statt. Die Umnutzung von ebensolchen Industrie- und Gewerbeflächen dürfte für die Gemeinde Sumiswald in den nächsten Jahren zu einem wichtigen Thema werden; - Verbesserungspotentiale sind insbesondere für die Büro- und Verkaufsflächenmärkte sowie im Bereich High-Tech-Industrie zu erwarten. 20

21 2.6 Kernaussagen - Mikrolage (I) - Der Standort befindet sich an der Dorfgasse 12 in der Gemeinde Sumiswald. Gemäss Mikro- Lagerating von FPRE handelt es sich um eine durchschnittliche Lage für Wohnnutzungen. - Die Lage hat eine sehr gute Besonnung und eingeschränkte Aussicht. Es handelt sich um eine ebene Lage. - Das Image für Wohnnutzungen ist eher schlecht, es handelt sich um ein ungünstiges Wohnumfeld in der Mischzone. Die unmittelbare Umgebung ist von Altbauten geprägt, die Mehrheit der Gebäude in der Nachbarschaft wurde vor 1920 errichtet. - In unmittelbarer Nähe (Umkreis von 150 Meter) sind ältere Haushalte mit 38% am stärksten vertreten. Es folgen junge Haushalte mit 26%, Familienhaushalte mit 20% und Haushalte mittleren Alters mit 16%. - Gemäss den Nachfragersegmenten im Wohnungsmarkt (FPRE & sotomo) ist die Unterschicht mit 49% (39% in der Gemeinde) die dominierende soziale Schicht in der näheren Umgebung. Mit 43% folgt die Mittelschicht und mit 8% die Oberschicht. 21

22 2.7 Kernaussagen - Mikrolage (II) - Im Umkreis von 300 Metern sind zwei Detailhändler angesiedelt. Der nächste Detailhändler ist ein Coop und liegt rund 75 Meter entfernt. Das nächste Einkaufszentrum befindet sich 9.9 Kilometer entfernt. In Gehdistanz sind 5 Dienstleister (Bank, Post, usw.) jedoch kein Restaurant zu finden. Im Übrigen sind Dienstleister meist in Fussdistanz erreichbar; - Freizeiteinrichtungen befinden sich überwiegend in Fussdistanz. Naherholungsgebiete liegen in der Nähe. Das nächste Gewässer ist ein Fluss, welcher rund 1.1 Kilometer entfernt liegt. Der nächste Wald liegt rund 450 Meter entfernt; - Die Lage bietet eine schlechte Anbindung ans öffentlichen Verkehrsnetz und eingeschränkte Anbindung ans Strassenverkehrsnetz. Die nächste ÖV-Haltestelle liegt in 50 Meter Distanz. Lokal ist die ÖV-Güteklasse (auf einer Skala von A - D) ein «D» (geringe Erschliessung). Der nächste Autobahnanschluss liegt 14.1 Kilometer entfernt; - Der Standort ist leicht lärmbelastet. Der Strassenlärm ist am Tag mit 57 und bei Nacht mit 45 Dezibel zu beziffern. Fluglärmbelastung liegt keine vor; - Sonstige negative Umstände liegen nicht vor. 22

23 3 Strategische Positionierung (Übung 2) 23

24 3.1 Ausgangslage, Aufgaben und Ziele Grundlagen Situationsplan; Katasterplan. Aufgaben Welche Nutzungsarten kommen für Sie auf dem Hirsbrunner Areal in Frage? Welche Wohnformen für welche Zielgruppen können Sie sich vorstellen? Welchen Splitt Eigentum/Miete wählen Sie? Und warum? Ziele Positionierung des Areals. 24

25 3.2 Übung - Notizen 25

26 3.3 Zielgruppen und Typologien Wohnen Zielgruppen - Familienwohnungen - Erstwohnungen für junge Singles und Paare - Wohnungen für ältere Singles und Paare - Personal- und Dienstwohnungen nach Bedarf Typologien - Reiheneinfamilienhäuser - Geschosswohnungen - Maisonette-Wohnungen - Gartenwohnungen - Loftwohnungen 26

27 3.4 Zielgruppen und Typologien Arbeiten Zielgruppen - KMU Büro (Architektur-/Ingenieurbüros, IT/Treuhand, ) - KMU Gewerbe (Antiquitäten, Bildhauer, ) - Handel (Velo/Motorrad, Textilien, Vinothek, ) - Convenience Shop, Bäckerei - KITA Typologien - Praxisräume - Grossraumbüros - Werkstätte/Ateliers mit Zugang zu Aussenraum - Showroom mit Visibilität Dorfgasse - Erdgeschossige Verkaufsflächen 27

28 3.5 Mögliche Objektstrategie - Neubau Familienwohnungen Zimmer Eigentum Single- und Paarwohnungen Zimmer Miete Single- und Paarwohnungen Zimmer Verkauf im EG (Option) Miete 28

29 3.6 Mögliche Objektstrategie - Villa Dienst- und Personalwohnungen Zimmer Praxen/Büro im EG (Option) Paar- und Familienwohnungen Zimmer Eigentum Miete 29

30 3.7 Mögliche Objektstrategie - Fabrik Atelierwohnungen 4.5 Zimmer Eigentum Werkstatt/Büros Single-Wohnungen 2.5 Zimmer Miete 30

31 3.8 «Wohnen auf dem Hirsbrunner-Areal» Single- und Paarwohnungen Zimmer Miete Atelierwohnungen 4.5 Zimmer Eigentum Single- und Paarwohnungen Zimmer Verkauf im EG (Option) Paar- und Familienwohnungen Zimmer Eigentum Miete 31

32 3.9 «Wohnen und Arbeiten in Sumiswald» Familienwohnungen Zimmer Eigentum Werkstatt/Büros Single-Wohnungen 2.5 Zimmer Miete Dienst- und Personalwohnungen Zimmer Praxen/Büro im EG (Option) Miete 32

33 3.10 Weitere Einflussfaktoren Rendite vs. ROI Etappierung

34 4 Entwicklungskonzept (Übung 3) 34

35 4.1 Ausgangslage, Aufgaben und Ziele Grundlagen Grundrisse Maschinenfabrik und Villa; Aufgaben Wie setzen Sie Ihre gewählte Strategie auf die konkrete Situation um? Welche baulichen und nutzungsspezifischen Objektstrategien verfolgen Sie? Wie schätzen Sie die jeweiligen Mietpreisniveaus ein? Ziele Definition eines Entwicklungskozepts. 35

36 4.2 Übung - Notizen 36

37 4.3 Kernaussagen - Variantenfächer Quelle: GWJ Architektur. 37

38 4.3 Variante 3B (I) Quelle: GWJ Architektur. 38

39 4.4 Variante 3B (II) Quelle: GWJ Architektur. 39

40 4.5 Variante 3B (III) Quelle: GWJ Architektur. 40

41 4.6 Variante 3D (I) Quelle: GWJ Architektur. 41

42 4.7 Variante 3D (II) Quelle: GWJ Architektur. 42

43 4.8 Variante 3D (III) Quelle: GWJ Architektur. 43

44 4.10 Mietwohnungen (I) 44

45 4.11 Mietwohnungen (II) 45

46 4.12 Eigentumswohnungen (I) 46

47 4.13 Eigentumswohnungen (II) 47

48 4.14 Geschäftsflächen 48

49 5 Zusammenfassung 49

50 5.1 Zusammenfassung Grundsatzfrage: für wen bauen wir?; Frühe Klärung der Markttauglichkeit; Strukturierte Prozesse schaffen (gute) Entscheidungsgrundlage; Zusammenwirken verschiedener Planungsakteure notwendig; Bauchgefühl und Erfahrungen helfen - fundierte Daten und Analysen aber auch! 50

51 Kontakt FPRE Nachbereitung für Studierende: Login IMBAS für Studierende: 51