ZEPPELIN STIFTUNG FN Sitzungsvorlage

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1 ZEPPELIN STIFTUNG FN Sitzungsvorlage Drucksache-Nr. 2014/89 Dienststelle: STP, OB-Büro Ausfertigungen: OB, EBM, BMH, BFS, KOH, PL, SBA, STP Datum, Unterschrift: Mitzeichnung (Datum, Kurzzeichen): BM Krezer Stadt- und Stiftungspflege BM Hauswald EBM Dr.-Ing. Köhler Oberbürgermeister Betreff: Gesundheits-, Pflege- und Betreuungseinrichtungen der Stadt Friedrichshafen, Zeppelin Stiftung, und der Klinikum Friedrichshafen GmbH; Projekt "Karl-Olga-Park" a) Vorstellung und Kenntnisgabe der Gutachten b) Vorstellung und erneute Kenntnisgabe der Konzeption der Gesundheitseinrichtungen c) Vorstellung der Wettbewerbsergebnisse Platz 1 bis 4 d) Vorstellung und Zustimmung zur Verfahren der erneuten und weiteren Bürgerbeteiligung Anlage 1: Gutachterliche Stellungnahme und Kostenschätzungen Architekturbüro Hirthe, Friedrichshafen Anlage 2: Kostenermittlung i.v.m. Machbarkeitsstudie Jabs + Fischer, Stuttgart Anlage 3: Niederschrift der Sitzung des Preisgerichtes Anlage 4: Zusammenstellung der Preisträger 1. bis 4. Preis Referent: Oberbürgermeister Brand Gremium: Datum: Zuständigkeit: Öffentlichkeitsstatus: Gemeinderat Beschluss öffentlich Hinweis auf frühere Behandlung des Beratungsgegenstandes: GR, , Drucksache Nr. 82/2/2011 GR, , Drucksache-Nr. 2013/34 und 2013/34/1 GR, , Drucksache-Nr. 2013/77 GR, , Drucksache-Nr. 2013/180

2 FINANZIELLE AUSWIRKUNGEN ja nein Kosten: Kosten: Anteil Zeppelin-Stiftung einmalige Kosten Betrag: EUR jährliche Folgekosten: Personalkosten Betrag: EUR Sachkosten Betrag: EUR Städtischer Anteil einmalige Kosten Betrag: EUR jährliche Folgekosten: Personalkosten Betrag: EUR Sachkosten Betrag: EUR Beiträge: laufende (jährlich) Betrag: EUR MITTELBEREITSTELLUNG IM HAUSHALT: Städt. Haushalt VWH VMH Fipo: Stiftungs-Haushalt VWH VMH Fipo: Zur Verfügung stehende Mittel (Planansatz und Haushaltsausgaberest lfd. Jahr): Noch bereitzustellen: Deckungsvorschlag: EUR EUR EUR Auszufüllen durch die Stiftungspflege: Gemeinnützigkeitsrechtlicher Unbedenklichkeitsvermerk: Der Beschlussantrag entspricht den steuerbegünstigten Zwecken im Sinne der Abgabenordnung: 52 Gemeinnützigkeit oder 53 Mildtätigkeit. Der Beschlussantrag entspricht NICHT den steuerbegünstigten Zwecken im Sinne der Abgabenordnung: 52 Gemeinnützigkeit oder 53 Mildtätigkeit. Eine Stellungnahme der Stiftungspflege ist als Anlage beigefügt. Die Vorlage wird von der Stiftungspflege befürwortet. nicht befürwortet. Datum Unterschrift des Stiftungspflegers Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 2 von 28

3 Beschlussantrag: 1. Die Untersuchungen zum Zustand des Karl-Olga-Hauses und die Schätzungen der Abriss-, Umbau- und Sanierungskosten für Kapelle und Westflügel des Karl- Olga-Hauses (Variante 3) des Architekturbüros Hirthe, Friedrichshafen, und des Ingenieurbüros für Bauplanung Jabs + Fischer Bau + Umwelt GmbH, Stuttgart, werden zur Kenntnis genommen. (Anlagen 1 und 2 dieser Drucksache). 2. Vom Ergebnis des Preisgerichts zum Wettbewerb Karl-Olga-Park, Gesundheitseinrichtungen und Wohnungen mit Service wird Kenntnis genommen. Entscheidungen über die Weiterarbeit, insbesondere darüber, welcher der vier mit einem Preis ausgezeichneten Wettbewerbsentwürfe dem Projekt zugrunde gelegt wird, werden erst nach Abschluss des laufenden VOF-Verfahrens zu treffen sein (voraussichtlich im Juli 2014). Vor der Beschlussfassung durch den Gemeinderat werden keine Verträge geschlossen. 3. Am wird eine erneute Bürgerinformation und Bürgerbeteiligung im Rahmen einer öffentlichen Bürgerinformationsveranstaltung durchgeführt. 4. Der dargestellten Vorgehensweise und der damit verbundenen Zeitplanung (Buchstabe H dieser Drucksache) wird zugestimmt. Begriffsbestimmungen: Gesundheitseinrichtungen: Die von der Stadt Friedrichshafen, Zeppelin Stiftung, Klinikum Friedrichshafen GmbH und Diakonischem Institut für Soziale Berufe ggmbh geplanten Einrichtungen (Bauteil 1). Wohnen mit Service: Die geplanten Wohngebäude, in denen Wohnungen mit Service angeboten werden (Bauteil 2). Karl-Olga-Park: Die Parkfläche vor dem Karl-Olga-Haus. Karl-Olga-Haus: Das bestehende Gebäude in dem derzeit das städt. Altenund Pflegeheim untergebracht ist. Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 3 von 28

4 A. Ausgangslage, Beschlüsse 1. Gemeinderat am Beschluss: Der anstehende Sanierungsbedarf im Karl-Olga-Haus, dessen Betriebsergebnisse der vergangenen Jahre, der demographische Wandel und die Platzbedürfnisse der Klinikum Friedrichshafen GmbH erfordern eine Weiterentwicklung der Gesundheitseinrichtungen der Stadt Friedrichshafen auf dem Gelände des Karl-Olga-Hauses und die Festlegung des weiteren Verfahrens. Von den Projektüberlegungen wird zustimmend Kenntnis genommen. Es werden eine Projektgruppe und eine Arbeitsgruppe gebildet. Aus den Beratungen: Eine endgültige Entscheidung in Bezug auf den Erhalt des KOH könne erst dann getroffen werden, wenn man wisse, wie hoch der Umbau- bzw. Renovierungsaufwand sein werde und was andererseits ein Abriss und Neubau an Kosten verursachen werde. Man gehe in die weitere Planung hinein mit dem Wissen, dass die 1. Möglichkeit ein Erhalt des historischen Teils des KOH sein könne, während die 2. Möglichkeit ein vollständiger Abbruch wäre. 2. Gemeinderat am Beschluss: Dem weiterentwickelten Gesamtkonzept für das KOP-Gelände wird zugestimmt. Das Projekt Gesundheitseinrichtungen der Stadt Friedrichshafen / KOP ist auf der Grundlage dieses Gesamtkonzeptes weiter vorzubereiten, incl. der erforderlichen Verträge und Finanzierungsvereinbarungen. Dem vorgeschlagenen Wettbewerbsverfahren wird zugestimmt. Aus der Begründung: Erklärtes Ziel: Neuerrichtung von Gesundheitseinrichtungen der Stadt Friedrichshafen auf dem Gelände des Karl-Olga-Hauses - zentral gelegen, eingebunden in die Nachbarschaft und gut erreichbar. Auf dem Gelände sollen Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 4 von 28

5 vielfältige, Senioren-orientierte Gesundheitseinrichtungen des Klinikums, ein Altenpflegeheim, Wohnungen mit Service, Arztpraxen, Therapiepraxen, Kindergarten, Altenpflegeschule usw. entstehen. Die grundsätzlichen Bebauungsmöglichkeiten wurden im Rahmen einer Machbarkeitsstudie des Architekturbüros Hildebrand und Schwarz, Friedrichshafen, bereits abgeklärt. Das Programm: Überlegungen zum künftigen Nutzungsprogramm wurden in der Arbeitsgruppe angestellt, in der Projektgruppe sowie unter Beteiligung der Bürgerschaft erarbeitet. Aus den Beratungen: Entsprechend den Erkenntnissen aus der Machbarkeitsstudie sollen das Hallenbad und das bisherige Karl-Olga-Haus abgebrochen und stattdessen die Gesundheitseinrichtungen und die Wohnungen mit Service errichtet werden. Der Park soll dabei soweit wie möglich erhalten werden. Grundlage für den Abriss ist die Erkenntnis, dass eine Sanierung zur weiteren Nutzung als Pflegeheim wegen des hohen Aufwandes und des dennoch nicht erreichbaren notwendigen Standards nicht sinnvoll wäre. Um zu alternativen Planungs- und Bebauungskonzepten zu kommen, soll ein Planungswettbewerb durchgeführt werden. Der neue Weg, eine ganzheitliche Pflegebehandlung unter einem Dach anzubieten, findet Zustimmung. Das Bürgerbeteiligungsverfahren wird als vor- Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 5 von 28

6 bildlich gesehen. Dem Anliegen, den Park zu erhalten, kann man Rechnung tragen. Der Abriss des bestehenden Karl-Olga-Hauses sei schmerzlich, aber unvermeidbar. Der Umstand, dass eine Entscheidung getroffen werde über ein Haus, das viele ältere Häfler mit ihrer Geburt, überstandenen Krankheiten und auch mit Todesfällen in der Familie verbänden, wurde ausdrücklich gewürdigt und bei der Entscheidung berücksichtigt. Das Projekt "Karl-Olga-Park" sei die Antwort der Stadt auf die demografische Entwicklung. Ältere Menschen sollen in den Neubauten des "Karl-Olga- Parks" eine Heimat finden. Das Thema Kapelle solle noch einmal eingehend betrachtet werden, wobei zu untersuchen ist, ob sie erhalten und in das Gesamtkonzept integriert werden kann. 3. Gemeinderat am Beschluss: Der Ausschreibung des europaweiten, nicht-offenen Realisierungswettbewerbs für das Projekt Karl-Olga-Park durch die Klinikum Friedrichshafen GmbH wird zugestimmt. Dem vorgelegten Entwurf des Auslobungstextes wird zugestimmt. Auslobungstext: Vorgaben zum Umgang mit dem Bestand: Für den 1. Abschnitt der Neubebauung, die Gesundheitseinrichtungen, steht nur die Fläche des Flurstücks Nr südlich und westlich des bestehenden Hallenbades zur Verfügung. Für den 2. Abschnitt, den Bau der Wohnungen mit Service steht das Grundstück Flurstück Nr. 978 zur Verfügung, sobald das neue Altenpflegeheim im 1. Abschnitt fertig ist, die Bewohner aus dem bisherigen Karl-Olga-Haus umgesetzt sind und der geräumte Altbau abgebrochen ist. Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 6 von 28

7 Die Kapelle ist zur Disposition gestellt: Erhalt, wenn sie sinnvoll funktional und baulich in das zu entwickelnde Gesamtkonzept integriert werden kann oder Abbruch im Interesse einer besseren städtebaulichen Lösung für das Gesamtquartier. Die Ausdehnung des Parks soll mindestens beibehalten werden, er soll mehr der Öffentlichkeit gewidmet werden. Beratung: Nach kurzer Beratung erfolgt die Beschlussfassung einstimmig. 4. Gemeinderat am Beschluss: Von den bürgerschaftlichen, durch Unterschriftenliste unterlegten Forderungen wird Kenntnis genommen (einstimmig). Das Wettbewerbsverfahren Karl-Olga-Park wird fortgeführt. Die Bauteile 1 bis 3 bleiben unverändert (Anmerkung: betrifft die Gesundheitseinrichtungen). Im Wettbewerbsverfahren bzw. parallel sind der Erhalt der Kapelle und des alten Westteils mit Nutzungskonzeption und Kosten sowie alternativ ergänzend Wohnen mit Service zu prüfen. Für den Fall, dass der Kernbau, das "Schloss", erhalten bleiben soll, wird der Neubau für die Wohnungen mit Service nach Osten verschoben und erweitert. (bei 10 Gegenstimmen und Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 7 von 28

8 einer Enthaltung). Aus den Beratungen: Ein Erhalt des KOH-Gebäudes im Gesamten sei nicht machbar und sinnvoll, da dieses Gebäude in Bezug auf Bausubstanz, Zuschnitt und Innenleben den aktuellen und modernen hohen und höchsten Anforderungen an eine zeitgemäße, medizinisch und fachlich hochstehende Altenpflege nicht gerecht werde. Dies schließe allerdings nicht aus, einen Teil des KOH im weiteren Verfahren noch einmal zu überprüfen. Das Gesamtkonzept der Gesundheitseinrichtungen am KOP darf nicht unter der Prüfung eines Teilerhalts leiden. Man werde die Kosten sehr stark im Fokus haben. Die in der Unterschriftenliste vorgeschlagenen Nutzungen passen weder funktional, noch finanziell, noch baulich in das KOH; dies wäre ein Fass ohne Boden. Ein Teilerhalt wäre nur sinnvoll, wenn, besonders im Norden, ein Rückbau und eine Entkernung vorgenommen werden. Weil in der jetzigen Diskussion über Teilaspekte die Gefahr besteht, dass die Zielrichtung und die Sinnhaftigkeit der Gesamtkonzeption nicht mehr vollumfänglich wahrgenommen werden, wird für die anstehende Weichenstellung das Projekt Gesundheitseinrichtungen nochmals dargestellt: B. Ziel und Zweck des Projektes / Ausgangslage Die vorgesehenen Einrichtungen im Bauteil 1 / Gesundheitseinrichtungen: Altenpflegeheim "Karl-Olga-Haus" Träger der Einrichtung: Stadt Friedrichshafen, Zeppelin Stiftung Größe: 100 Betten in Einzelzimmern Neubau notwendig weil: Landesheimbauverordnung schreibt Einzelzimmer und Wohngruppen mit max. 15 Bewohner/innen vor, außerdem wird die Struktur der Einrichtung klar definiert. Bedarf für das städt. Altenpflegeheim besteht. Trotzdem ergibt sich eine Konkurrenzsituation der einzelnen Einrichtungen. Für einen wirtschaftli- Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 8 von 28

9 chen Betrieb sind optimale Rahmenbedingungen notwendig. Ein nochmaliger Umbau des bestehenden KOH-Gebäudes wird ausgeschlossen. Geriatrische Rehabilitationsklinik Friedrichshafen Größe: 28 Betten in Doppelzimmern Akutmedizinische Fachabteilung "Langzeitneurologie" Größe: 10 Betten in Doppelzimmern Träger der Einrichtungen: Klinikum Friedrichshafen GmbH Neubau notwendig weil die räumliche Situation im Klinikum trotz intensiver Baumaßnahmen (Mutter-Kind-Zentrum, Ärztehaus usw.) angespannt ist. Die Einbringung der Einrichtungen in ein Gesundheitszentrum trägt zur besseren Wirtschaftlichkeit bei. Arztpraxen für Allgemein- bzw. Fachärzte Praxen für Physiotherapie, Ergotherapie und Logopädie Podologiepraxis Bauherr: Klinikum Friedrichshafen GmbH Die Ansiedlung der Praxen soll das Angebot abrunden und die Attraktivität des Gesundheitszentrums steigern. Altenpflegeschule Bauherr: Diakonisches Institut Vorteile: Um dem Fachkräftemangel zu begegnen ist eine Ausbildungseinrichtung am Ort hilfreich. Damit sind auch junge Menschen in das Gesundheitszentrum eingebunden. Einem der Ziele, dem Zusammentreffen von Jung und Alt, wird damit gedient. Kindergarten Bauherr: Stadt Friedrichshafen, Zeppelin Stiftung Attraktives Zusatzangebot für Beschäftigte und für den Stadtteil. Informations- und Kommunikationsbereich als Nucleus des Gesamtprojektes Karl-Olga-Park Öffentliches Café Zur Steigerung der Attraktivität und des Services werden diese Anlaufstelle und der Aufenthaltsbereich geboten. Nur umsetzbar, wenn alle Einrichtungen einen Verbund bilden. Ambulanter Pflegedienst Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 9 von 28

10 Standort mit ca. 45 Wohnungen mit Service ist im Hinblick auf die zentrale Lage, direkt am Park und nahe der Gesundheitseinrichtungen sehr attraktiv. Die Betreuung dieser Wohnungen ist für die Auslastung des Pflegedienstes von Bedeutung. Für die Gesamtkonzeption ist entscheidend, dass der Informations- und Kommunikationsbereich so platziert werden muss, dass von ihm aus alle weiteren Funktionen begangen werden können. Somit wird ein natürlicher Treffpunkt aller Generationen unterstützt. Durch den Kindergarten werden sich in diesem Bereich Kleinkinder mit deren Eltern, durch die Altenpflegeschule junge Erwachsene und durch das Pflegeheim Seniorinnen und Senioren aufhalten. Somit kann eine zwanglose Kommunikationsplattform entstehen. Innerhalb des Karl-Olga-Parks werden generationenübergreifende Gruppen unterstützt werden. Vorgesehen ist, dass neben ungeplanten Begegnungen zwischen Jung und Alt auch koordinierte Treffen und Veranstaltungen zwischen den Kindergartenkindern und den Seniorinnen und Senioren stattfinden. In unmittelbarer Nähe zum Informations- und Kommunikationsbereich wird ein öffentliches Café eingerichtet werden, das sein Angebot auch auf den naheliegenden Park ausdehnen kann (Terrasse). Die Wegeführung innerhalb des Parks wird so gestaltet werden, dass sich alle Wege nahe des Cafés bzw. des Haupteingangs treffen. Somit wird die Möglichkeit erhöht, dass das Café auch von der Bevölkerung angenommen und der Karl-Olga-Park zu einem Bestandteil des dortigen Quartiers wird. Die Funktionen Pflegeheim, Geriatrische Rehabilitation, Akutmedizin, Arztpraxen, Therapie, Kindergarten sowie die Altenpflegeschule sollen um den Informations- und Kommunikationsbereich angeordnet werden. Das Pflegeheim mit 100 Betten wird in 6 Wohngruppen zu je 15 Bewohnerinnen und Bewohnern und einer Gruppe von 10 Personen aufgeteilt. Die neue Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 10 von 28

11 Landesheimbauverordnung sieht bei Neubauten zukünftig ausschließlich Einzelzimmer vor. In den Wohngruppen sollen somatisch und dementiell Erkrankte integrativ versorgt werden. Plätze für Kurzzeit- und Verhinderungspflege werden nicht explizit ausgewiesen werden. Sie werden eingestreut, ebenso ein Angebot für die Tagespflege. Dies bedeutet, dass keine separaten Kapazitäten zur Verfügung gestellt werden, sondern sich diese Versorgungsformen in den Alltag des vollstationären Betriebs integrieren lassen. Die Administration des Pflegeheims und der medizinischen Einrichtungen werden räumlich sehr eng verzahnt arbeiten, um einen fließenden Übergang zwischen den Versorgungsformen zu gewährleisten. Gleiches gilt für hauswirtschaftliche und gebäudetechnische Dienstleistungen. Der ambulante Dienst, der sowohl hauswirtschaftliche wie auch pflegerische Leistungen für die Bewohnerinnen und Bewohner des Wohnens mit Service (Betreutes Wohnen) anbieten wird, wird räumlich auch innerhalb des Pflegeheims bzw. in nächster Nähe platziert werden. Die Ansiedlung von Arztpraxen und einer Therapieabteilung (Physiotherapie, Logopädie, Ergotherapie) ermöglicht den Bewohnern bestmögliche in unmittelbarer Nähe befindliche Versorgung. Das Recht auf freie Arzt- und Therapeutenwahl bleibt selbstverständlich weiterhin bestehen. Durch die Existenz der Arztpraxen wird quasi das Konzept des Heimarztes / der Heimärzte verwirklicht. Die Verlagerung der Geriatrischen Rehabilitation und einiger Betten der Akutmedizin (ggf. Neurologie) in den Karl-Olga-Park komplettiert das Leistungsangebot für die Seniorinnen und Senioren innerhalb des Karl-Olga- Parks und stellt für die Klinikum Friedrichshafen GmbH eine Chance dar, benötigte Platzressourcen zu erschließen. Eine unkomplizierte Abstimmung zwischen den einzelnen Leistungserbringern eröffnet den Senioren ein mehr an Sicherheit und für die Kostenträger (Kranken- und Pflegekassen) eine steigende Effizienz. Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 11 von 28

12 Die enge personelle Verzahnung zwischen dem Pflegebereich, der Geriatrischen Rehabilitation und der Akutmedizinischen Einheit ermöglicht arbeitslogistische und somit eine wirtschaftliche Optimierung. Gleiches gilt für die Therapieabteilung, die über Heilmittelverordnung für die Bewohnerinnen und Bewohner des Pflegeheims und mittels Therapieplanung für die Patientinnen und Patienten der Geriatrischen Rehabilitation und die Akutmedizin zur Verfügung steht. Innerhalb der Parkanlage soll auch ein Sinnesgarten entstehen, der allen Bürgerinnen und Bürger der Stadt zur Verfügung steht und speziell den Bewohnerinnen und Bewohner des Karl-Olga-Parks die Möglichkeit eröffnen soll, kognitive Fähigkeiten zu stärken. Im Park soll auch ein öffentlich zugängliches Kneipp-Becken Aufnahme finden. Die Wohnungen des Wohnen mit Service sollten nicht in Gebäudeeinheit mit den übrigen Funktionen angeboten werden. Dies haben die Erfahrungen verschiedener Anbieter gezeigt. Eine räumliche Distanz mit der Möglichkeit, die Versorgung und Unterstützung des Pflegebereichs bei Bedarf nutzen zu können stellt ein positives Argument für Interessenten dar. Jeder Wohnung wird ein Tiefgaragenplatz zugeordnet werden. Das Areal des derzeit existenten Hallenbades könnte als Erweiterungsfläche für das Zentrum für Altersmedizin zur Verfügung stehen. Die konkrete Nutzung kann zum heutigen Zeitpunkt noch nicht abgeschätzt werden. Denkbar und möglich sind alle im Projekt bisher bestehenden Funktionen der Betreuung und Versorgung von älteren Menschen von der Akutmedizin bis hin zur Erweiterung des Angebots in der stationären Altenhilfe oder im Segment Wohnen mit Service. Bauteil 2: Wohnungen mit Service Ca. 45 Wohnungen 1,5 bis 3-Zimmerwohnungen Evtl. Zimmer auf Mietbasis für Gäste und Angehörige Tiefgarage Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 12 von 28

13 Teil 3: Karl-Olga-Park Erste Ansätze, den Park zu bebauen wurden im Workshop-Prozess aufgegeben. Der Park soll nunmehr mindestens erhalten bleiben, nach Möglichkeit sogar erweitert werden. Teil 4: Karl-Olga-Haus Über einen (Teil-) Erhalt muss noch entschieden werden. Fazit: Es wird eine Gesamtkonzeption verfolgt, die den Anforderungen gerecht wird, die sich aus dem demografischen Wandel ergeben. Die Bürgerinnen und Bürgern von Friedrichshafen erhalten bei Umsetzung dieser Konzeption ein breit angelegtes Leistungsangebot von Institutionen, die eng zusammenarbeiten. Kurze Wege, hohe Aufenthaltsqualität, Orte der Begegnung, werden den Karl-Olga-Park zum attraktiven Zentrum für die Senioren machen. Die integrierte und abgestimmte Zusammenarbeit führt zu einem Qualitätssprung bei der Versorgung und Betreuung. C. Die Forderungen der Bürgerinitiative Am , und haben die Freunde des Karl-Olga- Hauses 341 Unterschriftenlisten mit (nach eigener Zählung) Unterschriften vorgelegt. Eine Überprüfung ergab, dass Unterzeichner in Friedrichshafen wohnhaft sind, 912 wohnen außerhalb der Stadt. (Bereits am hatten die Eheleute Maile eine erste Unterschriftenliste mit 100 Unterschriften übergeben. Die Unterzeichner setzten sich für eine Beibehaltung des Karl-Olga-Hauses im städt. Besitz und in städt. Trägerschaft ein.) Die Forderungen der Freunde des KOH : Über eine unabhängige Machbarkeitsstudie mit Gutachten über die Bausubstanz und Kostenrechnung soll geprüft werden, wie das Karl-Olga-Haus nach Umzug der Bewohner in das neu gebaute Pflegeheim als Mehrzweck- Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 13 von 28

14 gebäude z.b. für folgende Nutzungen umgestaltet und abgeteilt werden könnte: 1. Geriatrische Rehabilitation, 14 Zimmer 2. Langzeitneurologie, 5 Zimmer 3. Arztpraxen für Allgemeinarzt und Facharzt 4. Praxis für Physiotherapie, Ergotherapie und Logopädie 5. Podologiepraxis 6. Altenpflegeschule 7. Verwaltungsräume für das KOH-Projekt 8. Ambulanter Pflegedienst 9. Friseur 10. Kleinwohnungen für Pflegepersonal 11. Räume für ausgelagerte Dienststellen der Stadtverwaltung 12. Studentenwohnbereich Den Umgestaltungskosten sollen die zu erwartenden Mieteinnahmen und die gesparten Abrisskosten sowie die gesparten Kosten für das neu geplante Mehrzweckgebäude gegenüber gestellt werden. D. Vorläufige Bewertung dieser Forderungen Bauteil 1, die Gesundheitseinrichtungen, funktioniert nur als Einheit. Ein Herauslösen einzelner Teile würde die ganzheitliche Konzeption unmöglich machen. Die Klinikums GmbH und das Diakonische Institut würden sich für diesen Fall aus der Bauherrengemeinschaft zurückziehen. Im Jahr 2019 läuft die Übergangsfrist für die Anpassung des Hauses an die Vorgaben der Landesheimbauverordnung aus ohne ein großes Investitionspaket droht die Schließung des Hauses. Auf mögliche Nutzungen eines Teilgebäudes wird an anderer Stelle eingegangen. Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 14 von 28

15 E. Wettbewerbs- und Planungsverfahren, Rahmenterminplan Anlagen: Preisgerichtsprotokoll, Lagepläne der Preise 1-4 Es wurde ein Nichtoffener Realisierungswettbewerb durchgeführt. Von den 24 zur Teilnahme zugelassenen Planungsbüros haben 21 einen Wettbewerbsbeitrag eingereicht. Das Preisgericht tagte am , es hat vier Preisträger bestimmt und dabei empfohlen, die mit dem 1. Preis ausgezeichnete Planung des Architekturbüros Thillmann, Koblenz, der Realisierung des Projektes Karl-Olga-Park zugrunde zu legen. Das VOF-Verfahren mit den vier Preisträgern ist noch nicht abgeschlossen, so dass der Gemeinderat noch keine Entscheidung darüber treffen kann, mit welchem Büro das Projekt realisiert werden soll. Vor einer Entscheidung des Gemeinderates werden keine Verträge abgeschlossen. Da im VOF-Verfahren Vertragsentwürfe und eine Zeitplanung vorgelegt werden müssen, haben die noch ausstehenden Beschlüsse über das weitere Vorgehen konkrete Auswirkungen: Um Risiken zu minimieren und für erste Schritte den Zeitverzug in Grenzen zu halten, wurde wie bereits in der Wettbewerbsauslobung vorgesehen - für das Planungsverfahren entschieden, dass die Bauteile 1 und 2 getrennt behandelt werden. Das bedeutet, dass es zwei getrennte Beauftragungen geben wird, möglicherweise auch an zwei verschiedene Architekturbüros aus dem Kreis der vier Preisträger. Dies ist auch sinnvoll, da zwischen dem ersten und dem zweiten Bauteil ein größerer Zeitraum liegen wird. Außer dem Architekten sind auch die notwendigen Fachplaner auszuwählen und zu beauftragen. Die Höhe der Honorare für die Fachplaner erfordert eine europaweite Ausschreibung. Der zeitliche Aufwand beträgt drei bis vier Monate. Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 15 von 28

16 Die nun geänderte Zeitplanung sieht vor, dass der Gemeinderat am das Ergebnis des Wettbewerbsverfahrensberät und den Architekten bestimmt, mit dem das Projekt realisiert werden soll. Vorentwurfs- und Entwurfsplanung erfolgen 2015, so dass der Baubeschluss Anfang 2016 gefasst werden könnte. Dem schließen sich die Genehmigungs- und Ausführungsplanung, Ausschreibungen und Vergaben an, mit dem Beginn der Bauphase wird Anfang 2017, mit der Fertigstellung bis Ende 2018 gerechnet. Dies alles bezogen auf den Bauteil 1, die Gesundheitseinrichtungen. Mit den Planungen wird begonnen, sobald der Gemeinderat den Beschluss gefasst hat, dass Bauteil 1, Gesundheitseinrichtungen, realisiert wird. Damit verbunden ist die Entscheidung, dass ein Kompletterhalt des Karl-Olga- Hauses ausscheidet. F. Zustand des Karl-Olga-Hauses, Sanierungsbedarf Bereits in der Sitzungsvorlage für den Gemeinderat am ist vermerkt, dass die Verwaltung in Ausschuss- und Gemeinderatssitzungen schon mehrfach dargelegt hat, dass im Gebäude des Karl-Olga-Hauses ein ganz erheblicher Sanierungsbedarf besteht. Dies ist durch folgende zehn Untersuchungen belegt inzwischen dürfte das KOH das bestuntersuchte Gebäude der Stadt sein: Erläuterung zur Legionellenproblematik, Rentschler und Riedesser, Ingenieursgesellschaft für Technik im Bau, 2004 Ingenieurfachliche Stellungnahme zur Rissbildung in der Kapelle, IB Segelbacher GmbH, 2008 Untersuchungsbericht Trinkwassersystem Warmwasserleitungen, Duschl Ingenieure GmbH & Co KG, 2008 Bericht zur Technischen Gebäudeausrüstung, Duschl Ingenieure GmbH & Co KG, 2008 Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 16 von 28

17 Untersuchungsbericht Elektrotechnik, Duschl Ingenieure GmbH & Co KG, 2008 Gutachten zur Verschmutzung der Innenwände in der Kapelle, Dipl.- Ing. Thomas J. Kühlwein, 2008 Gutachten zur Kontaminierung des Trinkwasserleitungsnetzes, Chemisches und Veterinäruntersuchungsamt Sigmaringen, 2008 Untersuchungsergebnisse zur Kontaminierung des Trinkwasserleitungsnetzes, Landratsamt Bodenseekreis, 2009 Brandschutztechnische Bewertung, Ingenieurbüro Riesener GbR, 2009 Beurteilung des Zustandes der Sanitärleitungen aus feuerverzinktem Stahl, Materialprüfungsanstalt Universität Stuttgart, 2009 Das Karl-Olga-Haus ist in Bezug auf seinen baulichen Zustand so gründlich untersucht, dass sehr fundierte Aussagen möglich sind. In das Haus wurde in den Jahren 1989 bis 2000 ca. 9 Millionen Euro investiert, es handelte sich dabei aber nicht um eine komplette Generalsanierung. Allen Beteiligten war klar, dass bei einem Weiterbetrieb des Alten- und Pflegeheims und auch bei einer anderen Nutzung des Hauses die Warm-, Kaltwasser- und Abwasserleitungen und die Elektrotechnik erneuert werden müssen, eine energetische Sanierung notwendig wird (gesetzliche Verpflichtung und Eigenverpflichtung in Bezug auf den Standard) und der Brandschutz auf den baurechtlich notwendigen Stand gebracht werden muss. Zur Machbarkeit und den Kosten für einen Teilerhalt wurden zwei fachliche Beurteilungen eingeholt, und zwar vom Architekturbüro Hirthe, Friedrichshafen, und vom Ingenieurbüro für Bauplanung Jabs + Fischer Bau + Umwelt GmbH, Stuttgart. Die Prüfung des Teilerhalts hat für folgenden Gebäudeteil stattgefunden: Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 17 von 28

18 1. Prüfung und Bewertung von Erhalt oder Rückbau des Westflügels des Karl-Olga-Hauses durch Architekturbüro Hirthe, Friedrichshafen, Februar 2014, Anlage 1 Zu den wesentlichen Mängeln des Gebäudes: Das Wasserleitungsnetz ist etwa 30 Jahre alt, die statistische Lebensdauer von Jahren ist damit erreicht bzw. überschritten. Eine dauerhafte Sanierung kann nur durch den Austausch des gesamten Leitungsnetzes erfolgen. Die Abwasserleitungen entsprechen nicht den heutigen Anforderungen und sind zu sanieren bzw. auszutauschen. Die Elektroinstallation entspricht teilweise nicht dem heutigen Stand der Technik. Beim Brandschutz sind Defizite vorhanden. Folgende bauliche Maßnahmen wären bei einem Erhalt notwendig: Abbruch des Ostflügels an der Schnittstelle von 1914 Abbruch der beiden Nordflügel (Kapelle bleibt erhalten) Herstellung der erforderlichen Gebäudeabschlüsse Entkernung des Westflügels und Rückbau nicht verwendbarer Einrichtungen Verlegung der Erschließung gemäß der Situation nach der Erweiterung 1914 in eine zentrale Lage Ausweisung notwendiger baulicher Rettungswege statische Ertüchtigung bauliche und statische Ertüchtigung des Brandschutzes, einschließlich der Herstellung notwendiger Brandabschnitte Entkernung des Daches, Rückbau der Dachaufbauten, Herstellung eines Kaltdaches (auch im Mittelbau) Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 18 von 28

19 Energetische Ertüchtigung auf KfW-70 Standard des Gesamtgebäudes Einbau einer neuen Technikzentrale. In der Kostenschätzung wird von einer autarken Wärmeerzeugungsanlage ausgegangen. Es müsste ggf. geprüft werden, ob eine Fernwärmeversorgung nutzbar ist. Einbau eines Aufzugs Beseitigung von Feuchteschäden und deren Ursachen Neugestaltung der Außenanlagen Herstellung notwendiger ebenerdiger Stellplätze auf der Nordseite des Gebäudes Die Bausubstanz würde damit zu 80-85% den Standard eines neuen Gebäudes erreichen. Die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen werden wie folgt geschätzt (Stand Februar 2014): Pos.-Nr. Positionstext Gesamtpreis EUR 1 KG 100 Grundstück 0 2 KG 200 Herrichten und Erschließen KG 300 Bauwerk Baukonstruktionen KG 400 Bauwerk Technische Anlagen KG 500 Außenanlagen KG 600 Ausstattung und Kunstwerke 0 7 KG 700 Baunebenkosten Zusammenfassung: GP netto Mehrwertsteuer 19 % GP brutto Kostenrahmen i.v.m. Machbarkeitsstudie, Neuordnung des Karl- Olga-Hauses, Ingenieurbüro für Bauplanung Jabs + Fischer Bau + Umwelt GmbH, Stuttgart, April 2014, Anlage 2 Die Ausgangslage und die durchzuführenden Maßnahmen sind identisch mit Ziff. 1. Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 19 von 28

20 Für den Kostenrahmen werden die Aufwendungen für die Schadstoffsanierung als auch die erschwerten Bedingungen für die Entkernungsmaßnahmen (Erhalt des Gebäudes, mehr Handarbeit, kleinteiliger Rückbau, erhöhte Transportkosten) über einen pauschalen Zuschlag (+50%) zu den peripheren Maßnahmen gegenüber den Ansätzen aus Teil 1 (Anmerkung: Abbruchbereiche, siehe dazu Anlage 2) berücksichtigt (Einheit /BRI in m³) Die Umbau-, Wiederherstellungsmaßnahmen nach weitgehender Totalentkernung werden für den technischen Ausbau (KG 400) über Kostenkennwerte nach BKI Katalog 2012/2013 pauschal ermittelt und über Vergleichsberechnungen auf Plausibilität geprüft. Aufgrund der geplanten Sondernutzung und Totalentkernung wurden die Daten für Umbauten und Gebäude anderer Art zu Grunde gelegt. Die angegebenen Brutto-Werte nach BKI werden im Kostenrahmen als Nettowerte angesetzt, um sowohl die Preissteigerung als auch die aktuell angespannte Marktlage im Bereich der Technikgewerke sowie der Bodensee Lage Rechnung zu tragen. Die baulichen Maßnahmen (KG 300) wurden größtenteils über berechnete Teilflächen und Einheitspreise (Mittelwerte) ermittelt. In der Anlage 12 ist der Kostenrahmen mit gegliederter Aufführung nach DIN 276 für die Kostengruppe aufgeführt. Eine Vergleichsberechnung und Plausibilitätskontrolle des Kostenrahmens wurde ergänzend mit gewichteten Kostenkennwerten nach BKI- Katalog aufgestellt und ist in der Anlage 11 dokumentiert Im Kostenrahmen ist für Unvorhersehbares ein Ansatz von ca. 5% jeweils für die KG enthalten. Somit ergibt sich folgender Kostenrahmen für den Umbau des Karl- Olga-Hauses (auf die Abbruchkosten wird an anderer Stelle eingegangen): Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 20 von 28

21 Pos.-Nr. Positionstext Gesamtpreis EUR 1 KG 100 Grundstück 0 2 KG 200 Herrichten und Erschließen 0 3 KG 300 Bauwerk Baukonstruktionen KG 400 Bauwerk Technische Anlagen KG 500 Außenanlagen KG 600 Ausstattung und Kunstwerke 0 7 KG 700 Baunebenkosten Zusammenfassung: GP netto Mehrwertsteuer 19 % GP brutto Die Kosten für die untersuchten Teil-Sanierungen belaufen sich nach beiden Gutachten auf rd. 5 Mio. EUR. Eine Gesamtsanierung würde ca. 15 Mio. EUR kosten. Die vorhandene Bausubstanz ist zwar robust, aber für jede, egal wie geartete zukünftige Nutzung ist ein hoher Aufwand unumgänglich. G. Darstellung der Varianten für die Teile Gesundheitseinrichtungen, Wohnen mit Service und Teil-/Erhalt Karl-Olga-Haus / alternativ weitere Wohnungen mit Service Dabei sind vier Fälle zu betrachten: 1. Erhalt und Umnutzung eines Teiles des Karl-Olga-Hauses, so als Planungsalternative durch GR-Beschluss vom Juli 2013 für den Wettbewerb vorgegeben (Szenario A). 2. Beschluss-Lage: Abbruch des ganzen Karl-Olga-Hauses (im Wettbewerb Szenario B) 3. Erhalt Kapelle und Westflügel Karl-Olga-Haus auf der Basis 1914 ohne die Nordflügel (gegenüber Ziff. 1 wirtschaftlichere Lösung) 4. Vollständiger Erhalt des Karl-Olga-Hauses (Forderung der Freunde des KOH ) Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 21 von 28

22 Dazu im Einzelnen: Variante 1: Erhalt Kapelle und Karl-Olga-Haus auf der Basis 1914, im Wettbewerb vorgegeben als Szenario A Bauteil 1, Gesundheitseinrichtungen Bauteil 2, 42 Wohnungen mit Service Abbruchkosten brutto: Umbau- und Sanierungskosten brutto: Summe Variante EUR EUR EUR EUR EUR Beurteilung: Die Erkenntnisse aus der Überprüfung auf der Basis Erhalt des ganzen Schlossbaus von 1914 waren, dass das Flächenangebot (Netto-Grundfläche) mit Quadratmeter zu groß ist. Die Kosten für Sanierung und Umbau würden bei ca EUR liegen. Eine vertiefende Prüfung wurde mit einer Flächenreduzierung in der Variante 3 durchgeführt. Fazit: + Bauteile 1 und 2 umsetzbar. + Von der historischen Bausubstanz bleibt ein stattlicher Gebäudeteil erhalten. + Die angedachten Nutzungen passen in die Gesamtkonzeption Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 22 von 28

23 - Ein Teil der Investitionskosten stellt eine zusätzliche finanzielle Belastung dar. - Großes Flächenangebot, daher hohe Umbau- und Sanierungskosten Variante 2: Komplettabriss Karl-Olga-Haus, erweitertes Angebot Wohnen mit Service, im Wettbewerb vorgegeben als Szenario B Bauteil 1, Gesundheitseinrichtungen Bauteil 2, 42 Wohnungen mit Service Abbruchkosten brutto: Summe Variante EUR EUR EUR EUR Beurteilung: Zusätzlicher Bedarf an Wohnungen könnte auch in Neubauten an der Ehlersund Ailinger Straße abgedeckt werden, dafür müsste das Karl-Olga-Haus nicht komplett abgerissen werden. Historische Bausubstanz würde komplett rückgebaut, dh. abgebrochen. Das Ensemble Karl-Olga-Haus und Park würde aufgehoben. Das Ziel, dass der Park mehr der Öffentlichkeit gewidmet werden soll, erfährt eine Einschränkung dadurch, dass der westliche Teil vor einer Wohnanlage liegt. Würde ein KOH-Teilgebäude von den Bürgern genutzt werden können, wäre das für breitere Bevölkerungskreise attraktiver. Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 23 von 28

24 Zu klären wäre, wer als Bauträger oder Investor die zusätzlichen Wohnungen erstellt; der städt. Haushalt (Stadt und Stiftung) sollte damit nicht belastet werden. Die Schaffung von zusätzlichen Wohnungen wäre insgesamt positiv zu bewerten. Fazit: + Bauteile 1 (Gesundheitseinrichtungen) und 2 (ca. 42 Wohnungen mit Service) wären umsetzbar zusätzliche Wohnungen wären möglich. + Investitionskosten für die zusätzlichen Wohnungen belasten nicht den Haushalt der Stadt/Stiftung. + Zusätzliche betreute Wohnungen passen in die Gesamtkonzeption. - Der Park wird baulich zwar nicht beeinflusst, das Ziel, ihn verstärkt der Öffentlichkeit zu widmen, wird etwas beeinträchtigt. - Historische Bausubstanz wird komplett rückgebaut. Variante 3: Erhalt Kapelle und Karl-Olga-Haus auf der Basis 1914 ohne die Nordflügel (aus Kostengründen in der Fläche reduzierte Variante 1) Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 24 von 28

25 Kostenschätzung Architekturbüro Hirthe Abbruchkosten (incl. Baunebenkosten) brutto: Umbau- und Sanierungskosten brutto: Summe EUR EUR EUR Kostenschätzung Büro Jabs + Fischer Abbruchkosten brutto Umbau- und Sanierungskosten brutto Summe EUR EUR EUR Die Differenz kommt u.a. zustande, weil Jabs + Fischer Ansätze für Unvorhergesehenes und eine Teuerungsrate zugeschlagen hat. Bauteil 1, Gesundheitseinrichtungen Bauteil 2, 42 Wohnungen mit Service Abbruchkosten (Durchschnittswert der 2 Schätzungen) Umbau- und Sanierungskosten (dto.) Summe Variante EUR EUR EUR EUR EUR Beurteilung: Um die Kosten gegenüber der Variante 1 zu reduzieren, werden ein Abriss der beiden Nordflügel und ein Nichtausbau des Dachgeschosses zugrunde gelegt. Damit würden im Gebäude folgende Netto-Grundflächen (Nutz-, Verkehrsund Funktionsflächen) zur Verfügung stehen: Erdgeschoss 543,26 m² 1. Obergeschoss 725,08 m² 2. Obergeschoss 634,68 m² Summe 1.903,02 m² Fazit: + Bauteile 1 und 2 umsetzbar. + Von der historischen Bausubstanz bleibt ein stattlicher Gebäudeteil erhalten. Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 25 von 28

26 + Die angedachten Nutzungen passen in die Gesamtkonzeption - Ein Teil der Investitionskosten stellt eine zusätzliche finanzielle Belastung dar. Variante 4: Kompletterhalt Karl-Olga-Haus (Forderung der Freunde des KOH) Abbruchkosten 0 EUR Bauteil 1, Gesundheitseinrichtungen EUR Umbau- und Sanierungskosten wurden nicht ermittelt, als Hausnummer könnte als Ableitung aus den Umbau- und Sanierungskosten von Variante 4 und 5 ein Betrag genannt werden in Höhe von EUR 42 Wohnungen an anderer Stelle EUR Summe Variante EUR Beurteilung: Bereits im Jahr 2010 wurde im Rahmen einer Grobkonzeption verwaltungsintern untersucht, mit welchen Nutzungen das komplette Karl-Olga-Haus belegt werden könnte. Dies würde nur dann gelingen, wenn man unterschiedlichste Nutzungen berücksichtigt. Das führt dazu, dass eine Nutzung des KOH nicht mit der Konzeption KOP im Einklang stehen würde. Unabhängig davon müssten andere Konzepte, z.b. zur Unterbringung städt. Dienststellen erheblich verändert werden, ohne dabei positive Effekte erzielen zu können. Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 26 von 28

27 Fazit: + Bauteil 1 umsetzbar - Bauteil 2 nur an anderer Stelle umsetzbar - Die für den Kompletterhalt notwendigen Nutzungen passen nicht in die Gesamtkonzeption - Historisch ist der Erhalt des Komplettgebäudes nicht erstrebenswert. H. Zeit- und Verfahrensplan a) Zustimmung des Gemeinderates zum weiteren Vorgehen 05. Mai 2014 b) Bürgerinformation mit externer Moderation; Messe FN 19. Mai 2014 c) Bürgerbeteiligung, Gelegenheit für Stellungnahmen, Anregungen, Kritik (Internet, Fragebögen etc.) Dauer 1 Monat nach öffentlicher Bürgerinfo vom 19.Mai 15. Juni 2014 d) Auswertung der Bürgerbeteiligung bis 27. Juni 2014 und Erstellung der Drucksache, voraussichtlich 2 bis 3 Wochen bis 01. Juli 2014 e) Gemeinsame Vorberatung in den Ausschüssen 07. Juli 2014 f) Beschlussfassung in der Sitzung des Gemeinderates 28. Juli 2014 zu (1) Karl-Olga-Haus, ob Erhalt oder Teil-Erhalt oder Abbruch Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Bürgerbeteiligung. Gegebenenfalls Auftrag an Verwaltung, Nutzungsprogramm für Erhalt oder Teilerhalt zu entwickeln. (2) Entscheidung, welche der vier mit Preisen ausgezeichneten Wettbewerbsarbeiten der weiteren Planung zugrunde gelegt wird. (3) Planungsauftrag an den Architekten für die Gesundheitseinrichtungen (Bauteil 1) Um Beratung und Zustimmung zum Beschlussantrag wird gebeten. Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 27 von 28

28 Hinweise zum Stand der Kostenermittlungen: Bauteil 1: Januar 2013 Bauteil 2: Januar 2013 Abbruchkosten: Dezember 2013 Umbau- und Sanierungskosten: Februar/April 2014 Projekt Karl-Olga-Park, Drucksache Nr. 2014/89 Seite 28 von 28