Chartered Surveyors. Büromarkt Ruhrgebiet Essen Dortmund Duisburg. exklusiver Partner von

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1 Chartered Surveyors Büromarkt Ruhrgebiet Essen Dortmund Duisburg exklusiver Partner von 2011

2 Stammsitz CUBION Immobilien AG in Mülheim an der Ruhr Vorwort Auch 2010 war ein immobilienwirtschaftlich angespanntes Jahr. Dennoch durften wir unser Firmenjubiläum fünf Jahre CUBION Immobilien AG mit dem bislang besten Geschäftsjahr krönen. In den Bereichen Vermietung wie auch Verkauf konnten wir unsere Umsätze abermals deutlich steigern. Hierfür bedanken wir uns ausdrücklich bei unseren Geschäftspartnern, Kunden sowie Freunden unseres Unternehmens. Zurückzuführen ist das positive Ergebnis unserer Arbeit auch auf die relative Stabilität der Büroimmobilien-märkte im Ruhrgebiet. Der Rückgang der Flächenumsätze bewegte sich eher im Rahmen üblicher Marktschwankungen. Katastrophale krisenverursachte Markteinbrüche jedenfalls blieben bis heute aus, teilweise wurden respektable Jahresergebnisse präsentiert.

3 Niederlassung Essen CUBION Immobilien, Villa Dinnendahl Auch 2010 haben wir in den für uns wichtigsten Büromärkten eine führende Position eingenommen und diese zum Teil erheblich ausgebaut. Im größten Büromarkt des Ruhrgebietes, in Essen, haben wir drei der sechs größten Mietvertragsabschlüsse als Makler und Berater begleitet. Die übrigen drei Verträge wurden nicht über Makler vermittelt. Unsere Vermarktungsleistung lag dabei ein Vielfaches über dem Ergebnis des zweitplatzierten Wettbewerbers. In unserer Unternehmensführung folgen wir der Mentalität der Region. Wir setzen auf Kontinuität, Nachhaltigkeit und Stabilität. Organisches Wachstum mit Augenmaß - auch in den vermeintlichen Boomjahren 2007/ führte dazu, dass wir unsere Geschäftsfelder nun auch in etwas schwächerem Umfeld (oder vielleicht gerade deswegen) weiter ausbauen konnten. Die Ausweitung unseres Geschäftes erfolgte dabei nicht durch erhöhtes Volumen des Gesamtmarktes, sondern maßgeblich über die Gewinnung von Marktanteilen des Wettbewerbs. Wir sind bestrebt, auch 2011 die Ziele unserer Kunden konsequent zu verfolgen. Mit erfolgreichen Vertragsabschlüssen zu Beginn dieses Jahres befinden wir uns bereits wieder auf gutem Weg. Stefan Orts Markus Büchte MRICS

4 Unser Markt weltweit. More than 325 offices worldwide in 55 countries. All business is local falls nicht, haben wir starke Partner. Deutschland NAI apollo. Wir sind exklusive Netzwerkpartner von NAI apollo. Nahezu bundesweit bieten wir unseren Kunden fundierte Expertise in den Bereichen Beratung & Vermittlung, Investment, Bewertung, Research sowie Asset Management, Property Management und Baumanagement an. NAI apollo zählt zu den Marktführern bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien im Rhein- Main-Gebiet, einem der bedeutendsten Immobilienmärkte Deutschlands. Bundesweit sind rund 100 Mitarbeiter an den Standorten Frankfurt, Berlin, München, Stuttgart, Düsseldorf, Essen, Köln, Mülheim/Duisburg, Dresden und Leipzig aktiv tätig. Weltweit NAI global. Das Netzwerk NAI ist seit 1978 erfolgreich tätig und ist das einzige weltweite Netzwerk von inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmen dieser Größe. NAI Global schloß im Jahr 2009 Transaktionen im Wert von mehr als $ 32 Mrd. ab und managt über 18 Mio. Quadratmeter gewerblicher Flächen. Zu den Kunden von NAI Global gehören u.a. die Fortune Firmen und Institutionen, die gemeinsam im Netzwerk betreut werden. Mit Hauptsitz in Princeton, New Jersey, besteht das NAI Global-Netzwerk aus ca Mitarbeitern in 325 Niederlassungen verteilt auf mehr als 55 Länder. NAI Global zählt weltweit zu den Top 5 aller Maklerhäuser laut der NREI s Top Brokerage Survey 2009 und nimmt weltweit unter allen inhabergeführten Netzwerken den ersten Platz ein (Stand 8/08). NAI Global zum Global Broker of the Year gekürt Das Private Equity Real Estate Magazin - PERE hat bei den jährlich stattfindenden PERE Awards NAI Global zum Global Broker of the Year gewählt. Damit verwies das einzige weltweite Netzwerk von inhabergeführten Immobilienunternehmen CB Richard Ellis auf Platz zwei und Jones Lang LaSalle auf Platz drei war ein Jahr, in dem die Welt der Privatanleger von Immobilien ein erschreckendes Maß an Turbulenzen erlebte. Umso mehr ist es eine große Auszeichnung, gerade bei der diesjährigen Verleihung von unseren Lesern gewählt worden zu sein das spiegelt auch das Vertrauen unserer Leser in die Zukunft von NAI Global wieder. Diese Auszeichnung ist ein Beleg für die Qualität und das Engagement von NAI Global und seinen Experten in den Bereichen Private Equity und Finanzen rund um den Globus, sagte Jeffrey M. Finn, NAI Global President & CEO. 4

5 Unser Markt in der Metropole Ruhr. CUBION Immobilien. Ihr zuverlässiger Partner für bundesweite Verkäufe und Gewerbevermietungen im Ruhrgebiet. Langjährige Markterfahrung Seit nunmehr über fünf Jahren sind wir erfolgreich in der Region und darüber hinaus tätig. Innerhalb dieser Zeit sind wir eine feste Größe für Gewerbeimmobilien geworden. Unser Management verfügt insgesamt über 85 Jahre Berufserfahrung und mehrere Millionen vermittelter Quadratmeter in dieser Zeit. Marktresearch Wir schreiben nicht ab, denken uns nichts aus, sondern nehmen unsere Aufgabe als Informationslieferant für wichtige Immobilienentscheidungen sehr ernst. Daher dürfen Sie bei uns detailliertes und geprüftes Research erwarten. Wir kennen die Zahlen hinter den Zahlen auch das unterscheidet uns von anderen. Wir sind selten die Ersten, die Zahlen veröffentlichen, aber diejenigen mit tiefgründig recherchierten Zahlen. So verstehen wir Research. Unsere Kunden profitieren von der sehr hohen Markttransparenz, die wir ihnen über unser langjähriges detailliertes Research bieten können. Ein ehrliches Wort Gleichermaßen profitieren unsere Kunden von unserer schonungslosen Ehrlichkeit in Bezug auf die Marktfähigkeit ihrer Projekte. Wir versprechen nichts, was wir nicht glauben halten zu können. Wir lehnen durchaus auch Vermarktungsaufträge ab, von deren Erfolg wir nicht selbst überzeugt sind. Vorteil eines inhabergeführten Unternehmens Wir setzen auf die Werte und Stärken eines inhabergeführten Unternehmens. Jedes Handeln entspringt unserer unternehmerisch denkenden Persönlichkeit und ist somit auf Langfristigkeit und Nachhaltigkeit angelegt. Zum Wohle unserer Kunden und damit zum Wohle unseres eigenen Unternehmens. Partnerschaftliche Zusammenarbeit Der Aufbau langfristiger partnerschaftlicher Zusammenarbeit steht deutlich vor jeglicher Möglichkeit zu einem schnellen Geschäft. Diese Philosophie bestimmt unser Handeln, dessen Erfolg sich nahezu täglich bestätigt. Chartered Surveyors Seit nunmehr drei Jahren ist CUBION von der Royal Institution Of Chartered Surveyors berechtigt, den Titel Chartered Surveyors zu führen. Diese Auszeichnung ist zusätzlich für Sie Garant für vertrauensvolles und ethisches Arbeiten. 5

6 Die 5 größten Städte des Ruhrgebietes: Dortmund Essen Duisburg Bochum Gelsenkirchen Einwohner Einwohner Einwohner Einwohner Einwohner (Stand10/2010) 6

7 Die 25 umsatzstärksten Unternehmen der Metropole Ruhr: - nach Umsatz sortiert, in EUR - 1. Aldi Nord/Süd Mülheim/Essen 53,0 Mrd. 2. RWE AG Essen 47,7 Mrd. 3. ThyssenKrupp AG Essen 40,6 Mrd. 4. Deutsche BP AG Bochum 32,4 Mrd. 5. Franz Haniel & Cie. GmbH Duisburg 24,5 Mrd. 6. HOCHTIEF AG Essen 18,2 Mrd. 7. Evonik Industries AG Essen 13,1 Mrd. 8. Unternehmensgruppe Tengelmann Mülheim 11,3 Mrd. 9. Brenntag Holding Mülheim 6,4 Mrd. 10. GEA Group AG Bochum 4,4 Mrd. 11. Karstadt Warenhäuser Essen 4,0 Mrd. 12. Klöckner & Co. AG Duisburg 3,9 Mrd. 13. HAVI Global Logistics Duisburg 3,6 Mrd. 14. Deichmann-Gruppe Essen 3,4 Mrd. Die Metropole Ruhr Fläche* rd km 2 Einwohner (2009)* rd. 5,25 Mio. Beschäftigte (2008)* rd. 2,2 Mio. davon im Bereich Dienstleistung* rd. 80 % jährliche Kaufkraft (2006)* rd. 92,4 Mrd. EUR Arbeitslosenquote (Januar 2011) NRW ca. 8,6 % Metropole Ruhr ca. 11,1 % Bundesrepublik Deutschland ca. 7,9 % Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik; RVR * laut aktueller Veröffenrtlichung des RVR 15. NOWEDA eg Apothekergenossenschaft Essen 3,1 Mrd. 16. Ferrostaal AG Essen 1,6 Mrd. 17. DSW 21, Stadtwerke Dortmund Dortmund 1,5 Mrd. 18. MEDION AG Essen 1,4 Mrd. 19. Elster SE Essen 1,3 Mrd. 20. WAZ Mediengruppe Essen 1,3 Mrd. 21. Alltours Gruppe Duisburg 1,2 Mrd. 22. Xella International GmbH Duisburg 1,2 Mrd. 23. Ineos Phenol GmbH Gladbeck 1,2 Mrd. 24. Roller Gruppe Gelsenkirchen 1,1 Mrd. 25. Deutsche Annington Bochum 1,0 Mrd. Zahlen gerundet, gemessen am vor Ort bilanzierten Umsatz, unselbständige Tochterunternehmen und Niederlassungen unberücksichtigt. Quellen: Wirtschaftsblatt, CUBION RESEARCH 7

8 Wirtschaftsdaten Deutschland Büromärkte Deutschland 2010 Übersicht Bestand m 2 Leerstand % Leerstand m 2 Flächenabsatz m 2 Spitzen-Miete EUR/m 2 Berlin ,0 % ,50 Dortmund ,2 % ,20 Duisburg ,3 % ,00 Düsseldorf ,0 % ,00 Essen ,2 % ,50 Frankfurt ,0 % ,00 Hamburg ,0 % ,00 Köln ,0 % ,50 München ,1 % ,00 Stuttgart ,3 % ,00 Quellen: CUBION-Research(Ruhrgebiet), NAI apollo (andere Städte) 8 Büromarkt 2010 Büroflächenumsatz in m 2. Quellen: CUBION-Research(Ruhrgebiet), NAI apollo (andere Städte)

9 Büromarktdaten Deutschland Verbraucherpreisindex Deutschland Qualitäten des Leerstandes Dortmund, Duisburg,Essen 2010 Nettoabsorptionen Essen, Dortmund, Duisburg

10 DIE METROPOLE RUHR Die Metropole Ruhr im Überblick Die Städte im Vergleich. Büromieten Historie Dortmund, Duisburg, Essen ( in EUR/m 2 /mtl.) Vermietungsleistung Dortmund, Duisburg, Essen ( in m 2 ) 10 Absatzleistung Dortmund, Duisburg, Essen ( in m 2 )

11 DIE METROPOLE RUHR Angebotsreserve Historie in % Dortmund, Duisburg, Essen ( in m 2 ) Leerstandsentwicklung in m 2. Essen, Dortmund, Duisburg Neubautätigkeit Historie Dortmund, Duisburg, Essen ( in m 2 ) (Prognose) 11

12 ESSEN

13 ESSEN Kurzübersicht. Bereits vor einem Jahr haben wir die besonderen Strukturen auf Angebots- und Nachfrageseite am Essener Büromarkt auch 2010 als Garant für Stabilität erwartet. Unsere Prognose hat sich vollständig dahingehend bestätigt, dass der Essener Büromarkt kein Krisenszenario überstehen musste. Die Stabilität des Marktes drückt sich in einem nahezu unverändert guten Büroflächenumsatz von m² (Vorjahr m²) sowie in einem konstanten Mietniveau aus. Während die Höchstmiete unverändert um 13,50 EUR pendelt, konnte die gewichtete Durchschnittsmiete sogar von 8,50 EUR auf jetzt 9,24 EUR deutlich zulegen, was indes auf den Abschluss großvolumiger Mietverträge im höherwertigen Segment zurückzuführen ist. Essen, Bonsiepen 13 (rd m² vermietet durch CUBION in 2010) Mit etwas Stolz darf CUBION abermals von sich behaupten, die größten durch Makler vermittelten Vertragsabschlüsse (8.600 m² im Büropark Bredeney, m² Gildehofstraße 1 und m² ebenfalls in der Gildehofstraße 1) herbeigeführt zu haben. Im Jahr 2010 hat CUBION innerhalb der Essener Gewerbemaklerunternehmen wieder - und mit noch größerem Abstand - die meisten Büroflächen vermittelt. Mit einer deutlich verringerten Leerstandsquote von 4,8 % auf 4,2 % hat sich im Laufe des Jahres 2010 insbesondere der von uns bereits häufig angemahnte Qualitätsnotstand weiter verschärft. Inzwischen ist nicht nur die Auswahl an ordentlichen großvolumigen Flächen gering. Werden neuwertige, moderne Büroeinheiten gesucht, so muss das Angebot in allen Größensegmenten als unzureichend bezeichnet werden. Strukturdaten Einwohner (10/2010) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Bereich Dienstleistung ca. 80,0 % Arbeitslosenquote (01/2011) ca. 12,1 % Steuersätze Gewerbesteuerhebesatz (2010) 480 % Grundsteuerhebesatz B (2010) 590 % 13

14 ESSEN Essen, ThyssenKrupp Headquarter (Fertiggestellt und bezogen 2010)

15 ESSEN Büromarkt Essen Flächenabsatz wurden in Essen m² Bürofläche umgesetzt. Darin enthalten sind m², die von Eigennutzern belegt wurden. Der Flächenabsatz fiel damit um knapp 2 % geringer aus als im Vorjahr. Die Vermietungsleistung (Umsatz ohne Eigennutzer) für sich betrachtet ist dagegen deutlich um fast 6% gestiegen. Die Eigennutzerquote ist mit nur 11 % so niedrig wie nie zuvor in Essen. Im Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre liegt diese Quote in der Stadt der Konzerne bei rund 25 %. Die Vermietungsleistung wurde 2010 sowohl von einigen Großabschlüssen geprägt, aber auch von einer sehr breiten Masse kleinerer Verträge getragen. So wurden sechs Kontrakte in der Dimension über m² zum Abschluss gebracht. Andererseits wurden 75 Mietverträge in der Größenklasse 250 bis m² vermittelt. Die drei größten durch Makler vermittelten Abschlüsse konnte CUBION für sich verbuchen. Als deutlicher Marktführer auf dem Essener Büromarkt vermittelte CUBION einen Mietvertrag über rund m² im Büropark Bredney an einen Mischkonzern. Zudem vermittelte CUBION in der Gildehofstraße 1 rund m² an die RWE Service GmbH und weitere m² im selben Gebäude an einen Energieversorger. Als Gewerbemakler hat CUBION damit, wie bereits im Vorjahr, wieder mit großem Abstand die meisten Büroflächen in Essen vermittelt. Essen, Ruhrallee (größter Mietvertrag 2010) 15

16 ESSEN Lagen Die Büromarktzone Citykern war mit knapp 25% relativem Anteil an der Vermietungsleistung die beliebteste Lage. Es folgt der Büropark an der Ruhrallee mit rd. 18% und das wieder erstarkte Rüttenscheid mit 14 % (Vorjahr nur 8,8 %). Detaillierte Informationen zu den Büromarktzonen und den dort jeweils üblichen Mietpreisen können Sie interaktiv mit Luftbildern unter einsehen. Branchen In der Branchenauswertung baute der Primus der Vorjahre Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen seinen Vorsprung abermals auf jetzt rund 40 % aus. Es folgen EDV, IT und Telekommunikation sowie unternehmensbezogene Dienstleister mit jeweils rund 19%. Leerstand Die Leerstandsquote inklusive verfügbarer Untermietangebote ist binnen Jahresfrist von 4,8 % im Vorjahr auf 4,2 % gesunken. Überproportional stark abgenommen haben dabei die verfügbaren Flächen im Neubauerstbezug, was die Qualität der Angebotsreserve insgesamt weiter sinken lässt. Flächenqualität Am Essener Büromarkt hat sich der Qualitätsnotstand weiter verschärft. Inzwischen ist nicht nur die Auswahl an ordentlichen großvolumigen Flächen gering. Werden neuwertige, moderne Büroeinheiten gesucht, so muss das Angebot in allen Größensegmenten als unzureichend bezeichnet werden. Essen, Büropark Bredeney (8.600 m² vermietet durch CUBION 2010) 16

17 ESSEN Essen Entwicklung Nachfrage Branchen Essen Mietvertragsabschlüsse nach Lagen (in %) Gewerbe, Handel, Verkehr EDV, IT, Telekommunikation unternehmensbez. Dienstleistungen Essen Vermietungsumsatz nach Branchen (Top 5) sonstige Dienstleistungen Finanzdienstleister m m m 2 TOP 5-Vermietungen 2010 E.ON Gastransporte Ruhrallee m² -ohne Makler- Mischkonzern Hatzperstr. 30 (Büropark Bredeney) m² CUBION! Atos Origin GmbH Messeallee (Gruga-Carree) m² -Wirtschaftsförderung- RWE Service GmbH Gildehofstr m² CUBION! Opta data Gruppe Bamlerstraße m² -ohne Makler-

18 ESSEN Fertigstellungen Von den in 2010 fertig gestellten rd m² Bürofläche ist ein marginaler Anteil von etwa 850 m² am Markt noch verfügbar. Ohnehin standen nur weniger als 2 % des Neubauvolumens den Mietinteressenten am Markt zur Verfügung, der Löwenanteil war für Eigennutzer bestimmt. Mieten Die Spitzenmiete (Höchstwert) lag 2010 unverändert bei rund 13,50 EUR/m² und wird im Bereich der Büromarktzone Rüttenscheid erzielt. Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich von 8,50 EUR recht deutlich auf jetzt 9,24 EUR, was auf großvolumige Verträge im höherwertigen Segment zurückzuführen ist. Mieten in den einzelnen Büromarktzonen (Auszug) CUBION publiziert für alle relevanten Essener Büromarktzonen einen detaillierten Mietenspiegel. Die Karte Büromarktzonen Essen 2010/2011 können Sie kostenfrei unter abrufen oder bei uns als Printversion gedruckt anfordern. 18

19 ESSEN Ausblick Ein abermaliger Büroflächenumsatz jenseits der m² erscheint uns nach heutigem Ermessen in Anbetracht der Qualitätsstruktur des aktuellen Leerstandes sowie der im Jahresverlauf weiter verfügbar werdenden Angebotsreserve kaum realistisch. Ebenso sind veritable Flächenbelegungen durch Eigennutzer für 2011 eher nicht zu erwarten. Fertigstellungen. Essen (m 2 ) Einige größere Vertragsabschlüsse, die bereits heute absehbar sind, werden zusammen mit einer Vielzahl kleiner Kontrakte zu einem Jahresergebnis führen, welches am Ende des Tages als zufriedenstellend bezeichnet werden wird. Die Zeit der Rekorde allerdings wird 2011 wohl gestoppt werden. ø 10 Jahre ø 5 Jahre Die Leerstandsquote wird im Jahresverlauf weiter deutlich abnehmen und ein für den Büromarkt Essen besorgnis erregendes Niveau erreichen. Auf die besondere Problematik der verfügbaren Qualität haben wir bereits hingewiesen. Vermietung & Absatz. Essen (m 2 ) Die Mieten werden sowohl in der Spitze wie im Durchschnitt im Wesentlichen stabil bleiben. Tendenziell dürfte die gewichtete Durchschnittsmiete wieder etwas nachgeben, da zwangsläufig mehr Flächen in nur mittlerer Qualität und damit innerhalb eines geringeren Preisniveaus vermietet werden. Zu hoffen bleibt, dass Investoren und Entwickler die Engpässe des Essener Büromarktes als Chance begreifen und insbesondere durch Revitalisierungen im Bestand die Angebotsvielfalt zukünftig wieder bereichern. ø 5 Jahre ø 10 Jahre ø 5 Jahre ø 10 Jahre Büromietenentwicklung. Essen (EUR/m 2 ) Angebotsreserve Historie. Essen (m 2 ) ø 5 Jahre ø 10 Jahre 19

20 DORTMUND

21 DORTMUND Kurzübersicht. Eine Jahresendrallye, ein relativ hoher Flächenumsatz durch Eigennutzer sowie zwei große Interimsanmietungen führten in Dortmund zu einem Büroflächenumsatz auf Vorjahresniveau. Während man mit dem Gesamtumsatz zufrieden sein darf, konnte die unterdurchschnittliche Vermietungsleistung die Erwartungen im Jahr 2010 nicht erfüllen. Westfalen Center (rund m² vermietet durch CUBION 2010) Das Ergebnis darf aufgrund der großen Zahl von Einzelabschlüssen als nachhaltig auf breiter Basis bezeichnet werden, auch wenn Eigennutzer und Interimsanmietungen 2010 sichtbaren Einfluss hatten. Für die meisten Mieter stand ein günstiger Mietzins im Vordergrund der Entscheidungen zum Abschluss eines Mietvertrages. An der B1 konnten wieder mehr Umsätze registriert werden, als dies in den Vorjahren der Fall war. Eine Trendumkehr, die wir auf das Angebot und weniger auf die Nachfragepräferenzen zurückführen. Ein Stück weit kann Angebot somit auch Nachfrage schaffen bzw. mangelndes Angebot die Nachfrage umlenken. Die Angebotsreserve stieg deutlich auf 6,2 % zum Jahresende an, was unter anderem aufgrund der Fertigstellung des bislang weitgehend unvermieteten Westfalentower an der B1 absehbar war. Ein Grund zur Sorge besteht darin aber nicht, da die Quote weiter als gesund für den Markt eingeschätzt werden kann. Strukturdaten Einwohner (10/2010) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Bereich Dienstleistung ca. 80,0 % Arbeitslosenquote (01/2011) ca. 13,3 % Steuersätze Gewerbesteuerhebesatz (2010) 465 % Grundsteuerhebesatz B (2010) 480 % 21

22 DORTMUND Rheinische Straße 1, Projekt der Kölbl Kruse GmbH (fertiggestellt 2010)

23 DORTMUND Büromarkt Dortmund Flächenabsatz Wie unterjährig bereits von uns prognostiziert, hat ein umsatzstarkes viertes Quartal das Jahresergebnis in Dortmund gerettet. Mit m² Büroflächenumsatz erreichte Dortmund damit immerhin fast das Vorjahresergebnis ( m²) und näherte sich auch dem 5-Jahres-Durchschnittswert ( m²). Die reine Vermietungsleistung blieb dabei allerdings mit m² rund 26% unter dem Vorjahreswert und wurde zudem durch größere Interimsanmietungen gestützt. Trotz der geringeren Vermietungsleistung gegenüber dem Vorjahr hat sich die Anzahl der registrierten relevanten Mietverträge von 89 Stück im Jahr 2009 auf 95 Stück im Jahr 2010 erhöht. Bereits daraus kann geschlossen werden, dass die Kleinteiligkeit bei der Vermietung im Vordergrund stand. Nahezu dreiviertel aller Mietverträge betrafen im Jahr 2010 Mieteinheiten unterhalb von 500 m² Bürofläche. Die für Dortmund überdurchschnittlich hohe Eigennutzerquote von fast 27% ( m²) ist überwiegend auf den Neubau der AOK an der Stadtkrone Ost zurückzuführen, der im vierten Quartal mit über m² in die Statistik eingeflossen ist. Zur Einordnung: Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag die Eigennutzerquote lediglich bei rund 13 %. Lagen Wieder war der Citykern mit rund 31 % relativem Vermietungsanteil die nachfragestärkste Lage, wenngleich hier ein abnehmender Trend erkennbar erscheint (2009: 39 % / 2008: 43 %). Diese Entwicklung leitet sich unseres Erachtens jedoch weniger aus der veränderten Präferenz der Mietinteressenten ab. Vielmehr stehen adäquate Flächen in der City nur unzureichend zur Verfügung. Der Büroboulevard B1 schnitt mit 15 % in etwa auf Vorjahresniveau ab (13 %). Sebrathweg 20 (rd. 850 m² vermietet durch CUBION 2010) 23

24 DORTMUND Branchen Für die Nachfrage in Dortmund kann kaum ein bestimmter Branchenschwerpunkt ausgemacht werden, was der Vergleich der Ergebnisse 2009 und 2010 wieder einmal verdeutlicht. Der Branchenprimus des Vorjahres, EDV, IT, Telekommunikation mit 23 % relativem Anteil, erreichte im Jahr 2010 nur 9 % und damit Platz 6. Im Jahr 2010 waren dafür die Finanzdienstleister mit knapp 25 % relativem Anteil die Branche mit dem größten Flächenverbrauch, während sie 2009 mit nur 8 % ihrerseits den sechsten Rang belegte. Leerstand Die Leerstandsquote hat sich binnen Jahresfrist von 4,7 % auf jetzt 6,2 % für Dortmunder Verhältnisse deutlich erhöht, bedingt aber wenig Grund zur Sorge. Großvolumige Neubaufertigstellungen, insbesondere der bislang nahezu unvermietete Westfalentower, haben zum sprunghaften Anstieg der Angebotsreserve geführt. Sowohl hinsichtlich des Volumens als auch bezogen auf die qualitative Struktur ist die Angebotsreserve in Dortmund innerhalb des Ruhrgebietes am ehesten einem funktionierenden Büromarkt förderlich. Mieten in den einzelnen Büromarktzonen (Auszug) CUBION publiziert für alle relevanten Dortmunder Büromarktzonen einen detaillierten Mietenspiegel. Die Karte Büromarktzonen Dortmund 2010/2011 können Sie kostenfrei unter abrufen oder bei uns als Printversion gedruckt anfordern. 24

25 DORTMUND Dortmund Entwicklung Nachfrage Branchen Dortmund Mietvertragsabschlüsse nach Lagen (in %) Finanzdienstleister Gewerbe, Handel, Verkehr sonstige Dienstleistungen unternehmensbez. Dienstleistungen Dortmund Vermietungsumsatz nach Branchen (Top 5) Öffentliche Hand m m 2 TOP 5-Vermietungen 2010 Commerzbank AG (Interimsnutzung) Kampstr m² Stadt Dortmund Versorgungsamt Untere Brinkstr m² Verlag Lensing Wolff (Interimsnutzung) Kampstr m² Westcom Broadcast Services GmbH Westfalendamm m² LDC Lead Discovery Center Otto-Hahn-Str m²

26 DORTMUND Flächenqualität Die aktuellen Neubauten inkludiert, haben die verfügbaren Flächen in Neubauqualität und die anderweitigen Flächen mit hohem Nutzwert einen Anteil am Gesamtleerstand von immerhin 25%. Dies ist im Vergleich zu den Städten Essen und Duisburg ein komfortabler Wert. Andererseits entspricht dies in Quadratmetern ausgedrückt weniger als einer Jahresvermietungsleistung und große Teile der Neubauflächen befinden sich in von Mietern leider weniger bevorzugten Lagen. Hohe Qualität in Citykernlage ist weiterhin nicht im Übermaß vorhanden. Fertigstellungen. Dortmund (m 2 ) ø 10 Jahre ø 5 Jahre Fertigstellungen Mit m² fertig gestellter Bürofläche wurde nach 2005 der zweithöchste Wert in Dortmund erzielt. Da mit dem Westfalentower auch ein großes spekulatives Objekt ( m²) ohne Vorvermietung errichtet wurde, hatte dies im Jahresverlauf erwartungsgemäß Einfluss auf den Leerstand in quantitativer und qualitativer Hinsicht. Weitere große Neubauten waren die Zentrale des Volkswohlbundes ( m²) am Südwall sowie das Büroprojekt für die BundesInnungskrankenkasse Gesundheit ( m²) an der Rheinische Straße 1 am Fuße des Dortmunder U. Für 2011 wird wieder mit einem geringen Fertigstellungsvolumen um m² gerechnet. Vermietung & Absatz. Dortmund (m 2 ) ø 5 Jahre ø 10 Jahre ø 5 Jahre ø 10 Jahre Mieten Das Preisniveau in Dortmund darf als absolut konstant bezeichnet werden. Die Spitzenmiete, die seit geraumer Zeit um 13,00 EUR/m² pendelt, bewegt sich kaum. Der realisierte Höchstwert lag auch 2010 wie im Vorjahr wieder bei rund 13,20 EUR/m² und wurde am Büroboulevard B1 erzielt. Die Durchschnittsmiete liegt ebenfalls unverändert um 8,50 EUR/m². Angebotsreserve Historie. Dortmund (m 2 ) ø 5 Jahre ø 10 Jahre 26

27 DORTMUND Büromietenentwicklung. Dortmund (EUR/m 2 ) Ausblick Die Aussichten für das Bürovermietungsjahr 2011 in Dortmund können wir nur verhalten optimistisch beurteilen. Sicher zum Abschluss führende große Gesuche sind derzeit so gut wie nicht im Markt. Ob wieder eine Vielzahl kleiner Verträge - Nachfrage ist vom Grundsatz durchaus vorhanden - zu einem respektablen Ergebnis führen kann bleibt abzuwarten. Auf einen so hohen Eigennutzeranteil wie 2010 kann Dortmund im laufenden Jahr jedenfalls nicht zählen. Insgesamt erwarten wir ein Umsatzvolumen zwischen m² und m² und somit einen Wert, der die mittel- und langfristigen Durchschnittsumsätze unterschreiten dürfte. Filiale der Deutsche Bank AG (verkauft durch CUBION 2010) 27

28 DUISBURG

29 DUISBURG Kurzübersicht. Das für die Stadt Duisburg im negativen Sinne turbulente Jahr 2010 hat sich auf den Büromarkt nicht ausgewirkt. Der Büroflächenumsatz blieb mit m² sehr stabil und liegt nahezu auf Vorjahresniveau ( m²). Gestützt wurde das Ergebnis allerdings durch eine für Duisburger Verhältnisse sehr hohe Eigennutzerquote von 31 %. Die reine Vermietungsleistung mit nur etwa m² kann dementsprechend nicht als zufrieden stellend gewertet werden. Sie verfehlte den langfristigen 10-Jahresdurchschnitt um 20 %. Duisburg, Blick aus H2-Office Fertigstellung 2010 (1.100 m² vermietet durch CUBION 2010) Ein ruhiges Bürovermietungsjahr liegt also hinter Duisburg, in dem insbesondere großvolumige Vermietungen völlig ausblieben. Der größte Vertrag erreichte gerade einmal m² Mietfläche. Dies zeugt positiv betrachtet von einer größeren Anzahl an Mietverträgen im kleinteiligen Flächensegment, woraus eine im Grundsatz ungebrochene Nachfrage nach Büroflächen in Duisburg abgeleitet werden darf. Diese ist auch vorhanden, es fehlt allerdings nach wie vor an kurzfristig verfügbarer Auswahl geeigneter, großflächig zusammenhängender Mieteinheiten in guter Qualität. Dieses für Duisburg inzwischen schon symptomatische Problem könnte sich von den kurzfristigen Verfügbarkeiten an Büroflächen in Zukunft auch auf projektfähigen Interessenten übertragen. Nachdem der Innenhafen nahezu fertig gebaut ist und ohnehin viele Interessenten als Standort eher die Innenstadt im Fokus haben, lag einige Hoffnung auf dem Gelände Duisburger Freiheit unmittelbar am Hauptbahnhof. Hier sollte ein attraktives Mischgebiet entstehen, auf dem große Bereiche für zukünftige Büronutzung vorgesehen waren. Der größte Teil des Geländes wurde 2010 dann relativ überraschend verkauft und vom neuen Eigentümer überwiegend mit einem Möbelzentrum überplant. Strukturdaten Einwohner (10/2010) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Bereich Dienstleistung ca. 68,0 % Arbeitslosenquote (01/2011) ca. 13,2 % Steuersätze Gewerbesteuerhebesatz (2010) 490 % Grundsteuerhebesatz B (2010) 500 % 29

30 DUISBURG Duisburg, Silberpalais (Kreditbank erweitert um m²)

31 DUISBURG Büromarkt Duisburg Flächenabsatz Die Vermietungsleistung blieb rund 28 % hinter dem Vorjahresergebnis zurück, der Gesamtumsatz allerdings liegt aufgrund einer überdurchschnittlichen Eigennutzungsquote nur rund 3 % unter dem Vorjahresniveau. Die mittel- und langfristigen Durchschnittwerte wurden 2010 sowohl in der Vermietung als auch im Gesamtumsatz nicht erreicht. (Vermietungsdurchschnitt 5 Jahre: m²; 10 Jahre: m² - Umsatzdurchschnitt: 5 Jahre: m²; 10Jahre: m²). Positiv ist dabei allerdings hervorzuheben, dass die Nettoabsorption an Büroflächen trotz schwächerer Umsätze im Vergleich zum Vorjahr wieder deutlich angestiegen ist. Während die Nettoabsorption 2009 nur bei m² lag, erreichte sie 2010 immerhin m², was nahezu dem Durchschnittswert der vergangenen 5 Jahre entspricht. Die Anzahl der relevanten analysierten Mietverträge reduzierte sich zwar auf 109 Stück (2009: 126 Stück; 2008: 117 Stück). Dennoch unterstreicht die Anzahl eine breite und solide Basis, auf der der Büromarkt Duisburg inzwischen etabliert ist. Lagen Die mit Abstand meisten Büros wurden 2010 innerhalb des Citykerns vermietet. Der relative Anteil an der Vermietungsleistung betrug hier rund 36 %. Der Innenhafen hat sich im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig von 10 % auf nun 13 % erholt und lag 2010 sogar noch hinter der Büromarktzone Ruhrort, die für diesen Standort selten verbuchte 14 % erreichte. Dies allerdings ist vorwiegend auf die Anmietung des Gesundheitsamtes im Medical Center Ruhrort zurückzuführen. Branchen Nachfragestärkste Branche mit rund 25% war die Öffentliche Hand, gefolgt von den Sonstigen Dienstleistungen mit 22%. Viel Bewegung im Markt für Arztpraxen und Gesundheitszentren beflügelte das Ergebnis 2010 in diesem Segment. Der Vorjahresprimus, die Unternehmen aus Gewerbe, Handel und Verkehr rutschten mit nur noch 13 % gleich auf den vierten Rang zurück. Duisburg, Medical Center Ruhrort (Gesundheitsamt mietet m²) 31

32 DUISBURG Leerstand Die Verfügbarkeiten an Neubauflächen und Flächen von hohem Nutzwert haben in 2010 erfreulicherweise zugenommen und bilden damit eine gute Angebotsreserve für das Jahr Dies soll aber nicht über eine insgesamt immer noch sehr niedrige Leerstandsquote von nur 3,3 % hinwegtäuschen, die zwar binnen Jahresfrist von 2,9 % auf diesen Wert gestiegen ist, aber für den Duisburger Büromarkt weiterhin ein Problem darstellt. Flächenqualität Das Angebot gerade in der City ist überwiegend kleinteilig und wenn überhaupt, nur von mittlerer Qualität. In der beliebten Büromarktzone City wurden 2010 die meisten Mietverträge abgeschlossen. So ist es auch zu erklären, dass die Angebotsreserve im Bereich des mittleren Qualitätssegments von m² im Vorjahr auf aktuell m² abgenommen hat. Durch weitere Fertigstellungen am Innenhafen (H2-Office) hat sich andererseits das Angebot an höherwertigen Flächen verbessert. Vergleichbare Flächenqualitäten fehlen aber in der Innenstadt. Mieten der einzelnen Büromarktzonen (Auszug) CUBION publiziert für alle relevanten Duisburger Büromarktzonen einen detaillierten Mietenspiegel. Die Karte Büromarktzonen Duisburg 2010/2011 können Sie kostenfrei unter abrufen oder bei uns als Printversion gedruckt anfordern. 32

33 DUISBURG Duisburg Entwicklung Nachfrage Branchen Duisburg Mietvertragsabschlüsse nach Lagen (in %) Öffentliche Hand sonstige Dienstleistungen unternehmensbez. Dienstleistungen Gewerbe, Handel, Verkehr Duisburg Vermietungsumsatz nach Branchen (Top 5) Finanzdienstleister m m m 2 TOP 5-Vermietungen 2010 Gesundheitsamt Stadt DU Medical Center Ruhrort m² Universität Duisburg-Essen Keetmannstraße m² Kreditbank (Erweiterung) Am Silberpalais m² Moore Stephens Wirtschaftsprüfer Kuhlenwall-Karree m² Acoreus AG Schifferstraße 166 (Looper) m²

34 DUISBURG Fertigstellungen Erwartungsgemäß hat sich das Fertigstellungsvolumen im Vergleich zu den beiden Vorjahren auf rund m² Bürofläche in 2010 verdoppelt. Mit dem H2-Office am Innenhafen und einem Neubau am Neumarkt in Ruhrort wurden zudem Immobilien errichtet, die ohne jegliche Vorvermietung dem freien Markt vollumfänglich zu Gute kommen. Ende 2010 waren von den m² noch rund m² verfügbar. Fertigstellungen Historie. Duisburg (m 2 ) ø 10 Jahre ø 5 Jahre Mietpreise Weiterhin ist dem Duisburger Büromarkt ein stabiles Preisniveau zu attestieren. Die Durchschnittsmiete für mittlere Flächenqualitäten in Citylagen pendelt um 7,50 EUR/m² auf sehr moderatem, dafür aber ebenso stabilem Niveau. Die Höchstmiete stieg von 13,00 Euro/m² auf nun wieder 14,00 Euro/m² an und wird dabei ausschließlich am Innenhafen erzielt. Vermietung & Absatz. Duisburg (m 2 ) ø 5 Jahre ø 5 Jahre 10 Jahre ø 10 Jahre Angebotsreserve Historie. Duisburg (m 2 ) ø 5 Jahre ø 10 Jahre 34

35 Duisburg Büromietenentwicklung. Duisburg (EUR/m 2 ) Ausblick Ganz bewusst können wir an dieser Stelle den Text unseres Vorjahresausblickes 2010 wiederholen. Dieser ist weitgehend so eingetroffen und die exakte Wiederholung in 2011 halten wir in großem Maße für wahrscheinlich: Mühsam ernährt sich das Eichhörnchen. Nach diesem Motto dürfte nach 2010 auch das Büromarktjahr 2011 in Duisburg verlaufen. Den Schwerpunkt der Nachfrage erwarten wir wieder im kleinteiligen Segment um 250 bis 350 m² und darunter. Einige wenige Vertragsabschlüsse um m² werden das Ergebnis im Jahresverlauf anreichern. Respektable Deals befinden sich derzeit leider kaum in Aussicht. Ein völlig unzureichendes Angebot an attraktiven Büroflächen im Allgemeinen und in der Innenstadt im Besonderen macht die Lage nicht einfacher. Eine Vielzahl kleiner und mittlerer Mietverträge sollte jedoch abermals die inzwischen vorhandene relative Stabilität des Duisburger Büromarktes unterstreichen und in der Summe zu einer Vermietungsleistung führen, die dem Vorjahresergebnis entspricht. Abermals dürfte es jedoch schwierig werden, den Durchschnittsumsatz der vergangenen 10 Jahre zu erreichen ( : m²). 35

36 BEGRIFFSDEFINITIONEN Vermietung Konditionen Eigennutzung/Eigennutzer Gesamtabsatz Mietpreise In der Vermietungsleistung sind alle uns bekannten Vertragsabschlüsse des Kalenderjahres erfasst, maßgeblich ist das Datum des Vertragsabschlusses nicht der Bezug der Fläche. Vertragsverlängerungen oder Abschlüsse mit veränderten Konditionen gelten nicht als Vermietungsleistung. Mietflächen unter 200 m 2 werden pauschal erfasst, sofern sie nicht bekannt sind. Eigennutzer sind Unternehmen/Institutionen etc., die ein Gebäude nicht anmieten, sondern für eigene Nutzungszwecke erwerben. Berücksichtigt wird der Zeitpunkt des Erwerbs, nicht der Bezug der Flächen. Summe der Vermietungsleistung zuzüglich Summe der Eigennutzer. Alle Mietpreise werden als Kaltmiete berücksichtigt. Es gilt der nominale Mietzins, sofern sich die gewährten Incentives nicht marktverzerrend auswirken (Beispiel: Nominalzins 14,00 EUR/ m 2 /mtl. bei einer mietfreien Zeit von 12 Monaten und einem 5-Jahres-Vertrag werden mit 11,29 EUR/ m 2 /mtl. bewertet. Mietfreie Zeiten von bis zu drei Monaten oder ein entsprechender monetärer Gegenwert werden nicht berücksichtigt. Angebotsreserve / Leerstand Flächen Nettoabsorption Zum Leerstand zählen Mietflächen, die innerhalb von 3 Monaten bezugsfertig sind. Zu sanierende Flächen oder Flächen, die aufgrund ihrer Substanz nicht kurzfristig dem Markt zur Verfügung stehen, sind unberücksichtigt. Untermietflächen sind in der Angebotsreserve enthalten, da auch diese Flächen marktrelevant sind und sich bei erfolgreicher Vermietung im Umsatz widerspiegeln. Die Mietflächen werden als im Mietvertrag ausgewiesener Wert üblicherweise Flächenberechnung MF-G der gif - Gesellschaft für Immobilienforschung übernommen. Büroflächenbestand und -fertigstellungen werden in m 2 BGF (Bruttogrundfläche) angegeben. Ausschlaggebend ist nicht der Zeitpunkt der ersten Vermietungsleistung, sondern die Gebäudefertigstellung. Verwendete Berechnungsmethode: Neu auf den Markt kommende Büroflächen abzüglich des Abgangs an Büroflächen (Abriß, Umwidmung etc.) und der Differenz zwischen Leerstand am Ende und zu Beginn des betrachteten Jahres. Die Nettoabsorption ist die Veränderung der in Anspruch genommenen Büroflächen während eines bestimmten Zeitraumes innerhalb eines definierten Marktgebietes. (Vereinfachtes Beispiel: Kunde A zieht von Gebäude 1 in Gebäude 2 und vergrößert seine Fläche von auf m². Der Flächenumsatz beträgt m², die Nettoabsorption lediglich m²) 36

37 Essen, Teichstraße 4 (verkauft durch CUBION) 37

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39 Quellenangaben / Impressum Quellenangaben / Bildnachweis. Wir bedanken uns bei folgenden Unternehmen/Personen für die zur Verfügung gestellten Fotos/ Grafiken/Daten: S. 9: Statistisches Bundesamt S. 18/24/32: Kartenbasis Regionalverband Ruhr / RVR S. 22: Kölbl Kruse GmbH S. 38 INNENSTADT Duisburg Entwicklungsgesellschaft mbh Fotomontage: Foster & Partners / MIC MANAGEMENT, Foto: Dirk Soboll Strukturdaten: Steuersätze: Regionalverband Ruhrgebiet - RVR Städte Dortmund / Duisburg / Essen Impressum & rechtliche Hinweise. Herausgeber: Grafik & Layout: Copyright: Hinweise: CUBION Immobilien AG Duisburger Str. 441, Mülheim an der Ruhr be to be gmbh Alte Malzmühle, Nachbarsweg 25, Mülheim an der Ruhr CUBION Immobilien AG CUBION ist eine eingetragene Marke der CUBION Immobilien AG. Alle Angaben und Daten sind gewissenhaft und sorgfältig recherchiert worden. Dennoch übernehmen wir keine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen. Diese Publikation ist einschließlich aller Texte und Grafiken/Fotos urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit Zustimmung der CUBION Immobilien AG möglich. Jede Verwendung - auch in Teilen - ist ohne Zustimmung des Herausgebers unzulässig und strafbar. Dieses gilt auch für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Speicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Animation des Innenhafens Duisburg. 39

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