Erfassung und Analyse Rahmenbedingungen Einzelhandel im Rahmen des "Runden Tisches Einkaufszentrum" Stadt Weiden in der Oberpfalz - Teil 1 Einzelhandelsstruktur und Innenstadt - Stand: 09.09.2011
Inhalt Strukturveränderungen im Einzelhandel Weidens seit 2008 Strukturveränderungen im Innenstadteinzelhandel Weidens seit 2008 Verteilung und Qualität des Einzelhandels in der Innenstadt Zusammenfassung und Fazit
Räumliche Verteilung des Weidener Einzelhandels 2008 vs. 2011 Bedeutungsverlust der Innenstadt und der Streulagen zugunsten der Gewerbe-/Sondergebietslagen
Größenstruktur des Weidener Einzelhandels 2008 vs. 2011 marktübliche Konzentration des Einzelhandels auf weniger Betriebe mit mehr Fläche
Branchenstruktur des Weidener Einzelhandels 2008 vs. 2011 insgesamt lediglich kleinere Verschiebungen, aber keine tiefgreifenden, strukturellen Veränderungen in der Zusammensetzung der gesamtstädtischen Branchenstruktur erkennbar sind: v.a. OBI-Ansiedlung, Schließung Hertie
Zentrenrelevante Sortimente im Weidener Einzelhandel 2008 vs. 2011 insgesamt geringe Zunahme der zentrenrelevanten Sortimente im gesamten Stadtgebiet
Größenstruktur des Weidener Innenstadthandels 2008 vs. 2011 Abnahme des Anteils der sehr kleinflächigen Betriebe (bis 50 m² VK) Bedeutungszunahme der Mittelflächen in der Flächenzusammensetzung
Einzelhandelsnutzungen und leer stehende Ladenlokale in der Innenstadt 2011 (Erdgeschosslage) alle Branchen sind mehrfach vorhanden, das Angebot ist i.d.r. angemessen breit und tief der Bekleidungsbereich nimmt einen dominierenden Anteil ein
Zentrenrelevante Sortimente im Weidener Innenstadthandel 2008 vs. 2011 bei den zentrenrelevanten Sortimenten kann ein Bedeutungsverlust der Innenstadt ggü. den übrigen Einzelhandelslagen im Stadtgebiet festgestellt werden Bekleidung als Leitsortiment zeigt Abnahme in der Innenstadt
Veränderungen im Weidener Innenstadthandel zwischen 2008 und 2011 (Auswahl) Schließungen größerer Betriebe: Hertie (Ringstraße); nachgeordnet: Grauzone Streetwear (Sedanstraße), Der Nussknacker (Mohrenstraße), Asialand (Goethestraße) Neueröffnungen größerer Betriebe: dm (Max-Reger-Straße), Cult at home (Max-Reger-Straße); nachgeordnet: Jack Wolfskin (Max-Reger-Straße), Wesley s Golf (Unterer Markt), engbers (Max-Reger-Straße) hinzu kommt ein größerer Austausch von Betrieben im City Center (Max-Reger-Straße), z.b. ABC Schuhe statt Kenvelo, d&s Dessous und Strümpfe statt The Phone House Umzüge: dress store (Postgasse Ringstraße), Comma (Max-Reger-Straße Stadtmühlweg), Euroshop (Hinterm Zwinger CCW, Max-Reger-Straße) abgesehen von der Schließung des Hertie Kaufhauses insgesamt vergleichsweise stabile Einzelhandelssituation mit normalen Veränderungen der Einzelhandelslandschaft, d.h. die Schließung des Hertie Kaufhauses hat keine weiteren größeren Umwälzungen / Schließungen in der Weidener Innenstadt ausgelöst
Veränderungen der innerstädtischen Leerstandssituation zwischen 2008 und 2011 (nur Ladenlokale) 2008 2011 insgesamt hat sich die Anzahl der Leerstände zwischen 2008 und 2011 kaum verändert, d.h. die Leerstandssituation ist vergleichsweise stabil ein Teil der 2008 bestehenden Leerstände konnte inzwischen wieder belegt werden, einige, i.d.r. kleine und nur noch bedingt zeitgemäße Flächen stehen weiterhin leer auffallend ist die Veränderung in der räumlichen Verteilung der leer stehenden Betriebe: weniger Leerstände im Zentrum der Hauptgeschäftslage, mehr am östlichen Ende
Aktuelle Verkaufsflächenverteilung in der Innenstadt hohe Konzentration größerer Verkaufsflächen mit Magnetwirkung im westlichen Teil der Innenstadt überwiegend (sehr) kleinteilige Geschäfte in der historischen Altstadt, Ausnahme: Bekleidungshaus Wöhrl nur einzelne Großflächen östlich der Altstadt (Sporthaus Fehr, Sanitätshaus Urban&Kemmler)
Filialisierung in der Innenstadt 2011 rund ein Drittel der derzeit bestehenden Innenstadthändler sind Filialisten die Max-Reger-Straße ist der Standortbereich mit der höchsten Filialisierungsdichte, nahezu alle der dort ansässigen Einzelhandelsbetriebe sind Filialunternehmen die Filialisten eines EKZ sollten diese im besten Fall ergänzen und nicht ersetzen
Immobilienqualität der Gebäude mit Einzelhandelsnutzung in der Innenstadt 2011 bewertet wurden: Fassadengestaltung, Fassadenzustand
Immobilienqualität der Gebäude mit Einzelhandelsnutzung in der Innenstadt 2011 die höchste Immobilienqualität ist am Oberen Markt festzustellen auch am Unteren Markt ist sie bis auf wenige Ausnahmen als gut bzw. teils sehr gut einzustufen bei den Nebenlagen fällt insbesondere die Türlgasse positiv auf, in der westlich parallel verlaufenden Schulgasse ist die Immobilienqualität insgesamt betrachtet noch als weitgehend gut und ohne Beeinträchtigungen zu bewerten in der Max-Reger-Straße und auch im überwiegenden Teil der Wörthstraße sowie in der Sedanstraße und der nördlichen Dr.-Pfleger-Straße ist in weiten Teilen eine etwas geringere Immobilienqualität festzustellen, wenngleich der Großteil der Immobilien immer noch als funktionsfähig einzustufen ist und keine nennenswerten Beeinträchtigungen aufweisen weniger attraktive Immobilien mit kleineren oder stärkeren Beeinträchtigungen sind vereinzelt vorhanden, Standortverdichtungen sind dabei aber kaum auszumachen insgesamt betrachtet stellt sich die Immobilienqualität der Gebäude mit Einzelhandelsnutzung in der Weidener Innenstadt als weitgehend gut dar, dies gilt sowohl für die Haupt- als auch die Nebenlagen; erkennbare Beeinträchtigungen sind vereinzelt im gesamten Innenstadtbereich festzustellen auffallend ist, dass Immobilien mit inhabergeführten Geschäften oftmals über eine höhere Qualität verfügen, als Immobilien mit Filialisten
Ladenqualität der Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt 2011 bewertet wurden: Ladeneignung, Außenauftritt, Innengestaltung, Warenangebot
Ladenqualität der Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt 2011 bei der Ladenqualität der innerstädtischen Einzelhandelsbetriebe variiert das Niveau erkennbar stärker als bei den Immobilien: neben einer Vielzahl von sehr ansprechend und attraktiv gestalteten Läden ist auch eine Reihe von nur mehr eingeschränkt zeitgemäßen Betrieben vorzufinden bei einem Teil der Einzelhandelsbetriebe bestehen (mehr oder wenig deutliche) Verbesserungsmöglichkeiten hinsichtlich des Außenauftritts d.h. bei Schaufenstergestaltung und Außenwerbung (inkl. Warenausleger vor den Geschäften) sowie bei der Warenpräsentation in den Läden räumlich zeichnen sich insbesondere die Einzelhandelsbetriebe am Markt durch eine überdurchschnittlich hohe Ladenqualität aus, wenngleich auch dort einzelne Betriebe erkennbare Mängel und teils deutlichen Modernisierungsbedarf aufweisen ein ebenfalls insgesamt recht hohes Niveau herrscht in der Max-Reger-Straße und in der Wörthstraße in den weiteren Straßenzügen wurde die Ladenqualität als überwiegend durchschnittlich, d.h. ohne größere Highlights, aber auch ohne größere Mängel eingestuft insgesamt betrachtet herrscht in der Weidener Innenstadt ein überwiegend guter Eindruck, den Kunden werden die Waren meist ansprechend und zeitgemäß präsentiert einzelne Betriebe mit teils deutlichen Modernisierungsbedarf sind vorhanden, wirken sich aber noch nicht übermäßig störend auf den insgesamt positiven Gesamteindruck aus
Zusammenfassung und Fazit die fortschreitende Konzentration des Einzelhandels ist auch in Weiden festzustellen: Abnahme der Betriebsanzahl bei gleichzeitiger Zunahme der Gesamtverkaufsfläche zwischen 2008 und 2011 insgesamt keine größeren / strukturellen Veränderungen in der gesamtstädtischen Branchenzusammensetzung, aber: Abnahme der Verkaufsflächenhöhe der zentrenrelevanten Sortimente in der Innenstadt (nahezu ausschließlich durch Hertie-Schließung bedingt) relativer Bedeutungsverlust der Innenstadt zugunsten der Streu- und der Gewerbe-/Sondergebietslagen, dennoch: weiterhin i.d.r. breites und tiefes Angebot in nahezu allen Branchen mit hoher Bedeutung des Bekleidungsangebotes in der Innenstadt relative Zunahme der Mittelflächen in der Innenstadt durch vermehrte Schließung von Betrieben mit (sehr) kleiner Verkaufsfläche und durch (teilweise) Schließung der Großfläche Hertie deutliche Konzentration der groß-/größerflächigen Einzelhandelsbetriebe in der westlichen Innenstadt, am Markt / der historischen Altstadt überwiegen die Klein- und Kleinstflächen deutlich
Zusammenfassung und Fazit deutlich höhere Filialisierungsquote in der westlichen Innenstadt, als in der östlichen; der Markt ist durch eine hohe Anzahl an inhabergeführten Betrieben geprägt insgesamt stabile Leerstandssituation bei Änderungen in der räumlichen Verteilung der leer stehenden Ladenlokale: Zunahme der Leerstandsdichte in der östlichen Innenstadt bei gleichzeitiger Abnahme in der westlichen Innenstadt die Immobilienqualität in der Weidener Innenstadt ist insgesamt vergleichsweise hoch; Gebäude mit Beeinträchtigungen sind zwar vereinzelt vorhanden, nennenswerte Standortkonzentrationen sind aber nicht festzustellen inhabergeführte Betriebe sind oftmals in (äußerlich) attraktiveren Gebäuden lokalisiert als die Filialisten die Ladenqualität variiert insgesamt stärker als die Immobilienqualität; aber: auch hinsichtlich der Ladenqualität herrscht trotz einzelner Betriebe mit teils deutlichem Modernisierungsbedarf ein überwiegend guter Eindruck
Zusammenfassung und Fazit die Weidener Innenstadt ist auch nach der Schließung des Hertie Kaufhauses eine weiterhin attraktive Innenstadt mit einem ansprechenden und differenzierten Einzelhandelsbesatz und einem hohen Kundenzuspruch durch die Schließung des Hertie Kaufhauses hat sich die innerstädtische Verkaufsfläche reduziert, was zu einem relativen Bedeutungsverlust der Innenstadt führte die Qualität der einzelhandelsgenutzten Immobilien und der Einzelhandelsbetriebe in der Innensatdt ist insgesamt betrachtet hoch, einzelne weniger ansprechende Betriebe sind vorhanden, wirken sich aber nicht standortprägend aus durch die Ansiedlung eines Einkaufszentrums am und im Umgriff des Hertie-Areals ist eine Aufwertung der Innenstadt und eine weitere Belebung insbesondere auch der direkt angrenzenden Straßenzüge möglich, ein Bedeutungsverlust der weiter entfernt gelegenen Lagen ist u.u. jedoch ebenfalls zu erwarten um diesen Effekt perspektivisch soweit als möglich zu minimieren, sollte sich das geplante Einkaufszentrum hinsichtlich Größe und Branchenzusammensetzung in die bestehende und gut funktionierende Einzelhandelsstruktur einpassen (s. Teil 2, verträgliche Ausbaupotenziale); zudem sollte auf eine angemessene Integration in die städtebauliche Struktur und die Besonderheiten der Weidener Innenstadt geachtet werden