Wirkung von Einkaufszentren in der Innenstadt

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1 DSSW-Studie Wirkung von Einkaufszentren in der Innenstadt Synoptische Aufbereitung vorliegender Studien Ralf M. Beckmann Christina Linnhoff

2 Das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW) arbeitet unter dem Dach des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. und wird seit Beendigung der öffentlichen Förderung privatwirtschaftlich fortgeführt. Das DSSW versteht sich als interaktives Diskussionsforum und Netzwerk für innovative Handlungsmöglichkeiten zur Stadtentwicklung.

3 DSSW-Studie Wirkung von Einkaufszentren in der Innenstadt Synoptische Aufbereitung vorliegender Studien Ralf M. Beckmann Christina Linnhoff

4 DSSW-Studie Wirkung von Einkaufszentren in der Innenstadt Synoptische Aufbereitung vorliegender Studien Herausgeber (alle Rechte vorbehalten) Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v. Littenstraße 10, Berlin Autoren Ralf M. Beckmann Christina Linnhoff Unter Mitwirkung von Dr. Josef Meyer Christian Huttenloher Titelbild Schadow Arcaden in Düsseldorf, eigene Aufnahme Gestaltung/Satz VorSprung Design & Kommunikation Druck/Herstellung Druckerei Arno Brynda, Mai Unser besonderer Dank gilt den finanziellen Förderern, durch die diese Studie ermöglicht wurde: Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen, Ministerium für Wirtschaft, Klimaschutz, Energie und Landesplanung Rheinland-Pfalz, Sächsisches Staatsministerium des Innern, ECE Projektmanagement GmbH & Co.KG, mfi management für immobilien AG, Die Standortentwickler Neufeld & Kampheuer GbR, Tenkhoff Properties GmbH.

5 Vorwort Die Ansiedlung von Einkaufszentren verläuft in Deutschland seit den 1990er Jahren mit großer Dynamik. Während es zunächst einen Trend zur Ansiedlung auf der grünen Wiese gab, konzentriert sich die Errichtung neuer Einkaufszentren nun auf Innenstädte. Die Folgen für die wirtschaftliche Entwicklung der Innenstadt, für deren funktionale Struktur und ihr Erscheinungsbild, werden kontrovers diskutiert. Auch der wissenschaftliche Diskurs lässt keine klare Linie erkennen. Bisherige Untersuchungen erfolgen aus unterschiedlichen Perspektiven, bedienen sich verschiedenartiger methodischer Herangehensweisen und kommen daher zu teils gegensätzlichen Ergebnissen. Die widerstreitenden Positionen führen in Diskussionen um neue Ansiedlungsvorhaben vor allem in der Lokalpolitik zu starker Verunsicherung sowie zur emotionalen Verhärtung. Diese Situation war Ausgangspunkt für die Durchführung der vorliegenden interessenübergreifenden Studie zur Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren. Durch eine synoptische Aufbereitung des bisherigen Forschungsstands wurden übereinstimmende, aber auch gegensätzliche Erkenntnisse über Wirkungsweisen innerstädtischer Einkaufszentren herausgearbeitet. Damit können nachvollziehbare Antworten auf die Fragen geben werden: Was bewirkt die Ansiedlung eines Einkaufszentrums in der Innenstadt einer Stadt? Wo gilt es weitere Wissenslücken zu aktuell drängenden Fragestellungen zu schließen? Welche Handlungsoptionen und Kriterien ergeben sich daraus für eine möglichst innenstadtverträgliche Steuerung und Gestaltung des Ansiedlungsprozesses? Damit leistet die DSSW-Studie einen wichtigen Beitrag, um bestehende Kontroversen zu verringern und zu versachlichen sowie das Wechselspiel von Gutachten und Gegengutachten zu reduzieren. Dies erscheint umso dringlicher, als die Errichtung von Einkaufszentren in hohem Tempo voranschreitet und zunehmend die Innenstädte der Mittelstädte im Fokus stehen. Mit den gewonnenen Erkenntnissen zur Wirkung von Einkaufszentren und dem vorhandenen Instrumentarium der Stadtentwicklungsplanung steht Kommunen ein robustes Rüstzeug zur Verfügung, um einerseits Chancen und Risiken von Einkaufszentren verantwortungsvoll beurteilen zu können und andererseits innenstadtverträgliche Lösungen zu erreichen. Dies bedeutet zugleich die Verpflichtung, die Stärkung der Innenstadt in die eigene Hand zu nehmen und sich sorgfältig, fundiert und differenziert mit einer Einkaufszentrenansiedlung auseinanderzusetzen. Möge die vorliegende Studie den kommunalen Akteuren und Entscheidungsträgen eine wertvolle Hilfe sein. Dr. Josef Meyer, Vizepräsident, Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v.

6 Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Zielsetzung, Gegenstand und Aufbau der Untersuchung Ziel der Aufbereitung Gegenstand und Auswahl der Untersuchungsschwerpunkte Untersuchungsaufbau Grundlagen der Untersuchung Begriffliche Grundlagen Innenstadt Einzelhandel Einkaufszentrum Entwicklungslinien Einzelhandel Innenstadt und Einzelhandel Verkaufsflächen Einzelhandelsbetriebsanzahl Filialisierung Einzelhandelsumsätze Besucheraufkommen und Passantenfrequenzen Einzelhandelsmietpreise Polarisierung von Einzelhandelslagen Leerstände Einkaufszentren Einkaufszentren allgemein Innerstädtische Einkaufszentren Fazit Grundlagenstudien Ziele, Inhalte und Ergebnisse der Grundlagenstudien Konzeptionelle und methodische Grundlagen Indikatoren Ergebnisse der Grundlagenstudien und Fallanalysen Grundgesamtheit der Fallanalysen Ergebnisse zur städtebaulich-funktionalen und absatzwirtschaftlichen Entwicklung der (Innen)Stadt Einzelhandelsbetriebsanzahl Ergebnisse der Fallanalysen Ergebnisse der Grundlagenstudien Fazit

7 4.2.2 Anteil Einzelhandelsbetriebe modischer Bedarf Ergebnisse der Fallanalysen Ergebnisse der Grundlagenstudien Fazit Einzelhandelsverkaufsfläche Ergebnisse der Fallanalysen Ergebnisse der Grundlagenstudien Fazit Passantenfrequenzen Ergebnisse der Fallanalysen Ergebnisse der Grundlagenstudien Fazit Kopplungsquoten Ergebnisse der Fallanalysen Ergebnisse der Grundlagenstudien Fazit Einzelhandelsmietpreise Ergebnisse der Fallanalysen Ergebnisse der Grundlagenstudien Fazit Zentralität und Zentralitätskennziffer Ergebnisse der Fallanalysen Ergebnisse der Grundlagenstudien Fazit Spezifische Ergebnisse der Grundlagenstudien Umgang mit Größenordnungen eines EKZ Verhältnis des EKZ zu seinem räumlichen Umfeld Folge-Investitionen durch EKZ-Ansiedlung Zusammenfassung wesentlicher Befunde Forschungsbedarf Handlungsoptionen zum Umgang mit der Ansiedlung innerstädtischer Einkaufszentren in der kommunalen Planungspraxis Ausgangslage und Zielsetzung der Innenstadtentwicklung mit oder ohne innerstädtisches Einkaufszentrum? Berücksichtigung der kommunale Ausgangslage Städtebauliche Entwicklungskonzepte und Wirkungsprognosen im Kontext einer EKZ-Ansiedlung Städtebauliche Entwicklungskonzepte je nach Zielsetzung nutzen Umgang mit Zielkonflikten Begleitung der Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums Wie kann der Ansiedlungsprozess gestaltet werden?

8 6.2.2 Ermittlung der Auswirkungen anhand multivariabler Indikatorensets in Ex-Ante Untersuchungen Kommunale Handlungsmöglichkeiten zur Begleitung von Bau und Betrieb eines innerstädtischen Einkaufszentrums Kommunale Steuerungsinstrumente für Einzelhandelsansiedlungen Kommunale und private Initiativen für die Innenstadtentwicklung Ausblick Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Quellenverzeichnis Anhang 1: Hinweise zu Methodik/Gütekriterien Anhang 2: Übersicht über die zu Grunde liegenden Fallanalysen Anhang 3: Übersicht über die Mitglieder des Beirates