Research Marktausblick 2018 / Sonderthema Coworking Marco Kramer; 20. Februar 2018
Berlin liegt erstmals vorne Spitzen-Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien in % 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 2001 Q1 2001 2002 Q1 2002 2003 Q1 2003 2004 Q1 2004 2005 Q1 2005 2006 Q1 2006 2007 Q1 2007 2008 Q1 2008 2009 Q1 2009 2010 Q1 2010 2011 Q1 2011 2012 Q1 2012 2013 Q1 2013 2014 Q1 2014 2015 Q1 2015 2016 Q1 2016 2017 Q1 2017 Quelle: PMA, Real I.S. AG Paris 3,6% Paris Berlin Madrid Berlin 2,9% Seite 2
Anhaltender Aufschwung in Deutschland BIP-Wachstum in Deutschland (preisbereinigt; in % ggü. Vorjahr) 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 10 Jahre 8 Jahre 10 Jahre? -4,0-6,0 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 Quelle: Consensus Economics Seite 3
Konjunktur Euroraum: Aufschwung setzt sich fort BIP-Wachstumsprognose für 2018 in % 3,8 1,7 1,9 2,1 2,3 2,5 2,6 2,6 2,2 Belgien Frankreich Österreich Deutschland Spanien Luxemburg Niederlande Irland Euroraum Quelle: Consensus Economics Januar 2018; Real I.S. AG Seite 4
Kapitalmarktzinsen Leichter Aufwärtstrend Zinsen für 10-jährige Staatsanleihen in ausgewählten Ländern (in %) 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 USA Deutschland Frankreich Spanien Niederlande Irland Quelle: Investing.com; Real I.S. AG Seite 5
Fondsrisikoklassen: Stabilerer Markt als in 2008 Jährliche INREV-Umfrage zu den Investitionsabsichten europäischer, inst. Investoren (Angaben in %) 100 90 14,9 2,8 3 9,3 7,1 7,1 17,8 13,8 10,5 18,8 80 35,3 37,1 28,6 30,3 21,9 70 60 50 43,6 25,9 42,9 41,7 41,1 46,8 48,7 49,4 40 30 20 10 0 58,8 69 67 69 42 37 50 51 41 39 41 32 6 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 core value-added opportunity Quelle: INREV; Real I.S. AG Seite 6
Marktausblick Gewerbeimmobilien Euroraum Die makroökonomischen Daten für die Konjunkturentwicklung im Euroraum deuten auf einen anhaltenden, wirtschaftlichen Aufschwung hin. Dies stützt die Flächennachfrage im Vermietungsmarkt. Das Neuflächenangebot für Gewerbeimmobilien steigt aktuell an, bleibt aber - zumindest für Büro- und Handelsimmobilien - unter den Wachstumsraten vergangener Zyklen. Die beschriebene Entwicklung von Nachfrage und Angebot im Vermietungsmarkt führt zu anhaltenden Mietwachstumserwartungen und damit zu steigenden Kaufpreisen für Gewerbeimmobilien. Zusätzlich wird die positive Marktentwicklung von dem anhaltend hohen Renditeabstand von Gewerbeimmobilien ggü. dem risikolosen Zins (hier 10-jährige Staatsanleihe) gestützt. Weiterhin bevorzugen europäische Anleger bei Fondsneuauflagen risikoärmere Fonds der Risikoklassen core und value-added. Der Markt ist damit weniger anfällig für Preiskorrekturen. Fazit: Gewerbeimmobilieninvestitionen im Euroraum sind weiterhin attraktiv. Seite 8
Gibt es noch Wertsteigerungspotential? Kaufpreis = Miete Vervielfältiger Vermietungsmarkt Investmentmarkt Ja! Seite 9
Kapitalwerte in Europas Büromärkten: Renditeänderung bleibt weiter Motor für Wertzuwachs in % ggü. Vorjahr, Spitzenimmobilien in Top-Lagen, synthetische Werte auf Basis von Miet- und Renditeveränderungen (nicht auf Basis von Verkehrswertgutachten) 30% Renditeänderung Mietänderung Wertzuwachs 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 10 9
Fokusthema 1: Simulation eines Zinsschocks
Marktrisiko Zinsanstieg Approximation des Zinsänderungsrisikos Durchschnittliche BIP-Erwartung über 10 Jahre Durchschnittliche Inflations-Erwartung über 10 Jahre Proxy für fairen Wert für 10-jährigen Kapitalmarktzins 1,5 % 1,7 % 3,2 % Seite 14
Historischer Renditeabstand von 150 Basispunkten 10 8 Risikoprämie Immobilienrendite Staatsanleihenrendite 6 4 2 0-2 Durchschnittliche Risikoprämie von 150 Basispunkten -4 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 15
Marktrisiko Zinsanstieg Approximation des Zinsänderungsrisikos 3,2 % 150bp 4,7 % Proxy für fairen Wert für 10-jährigen Kapitalmarktzins Annahme einer fairen Risikoprämie für Prime Büroimmobilien Faire Spitzenrendite für Büroimmobilien 4,7 % faire Rendite versus akt. Spitzenrendite von 3,25% ergibt ein theoretisches Wertänderungsrisiko von ca. 30% Seite 16
Simulation eines Zinsschocks 140 Wertänderung Büroimmobilien in % 120 100 80 60 40 20 0-20 -40 65 Aufschwung hält ohne Zinsschock an 200 bp Zinsschock -18-30 Fairer Zins -60 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 Zins für 10-jährige Bundesanleihen Quelle: Real I.S. AG Seite 17
Fokusthema 2: Angebotsknappheit bei Büroimmobilien
Bürobeschäftigte sind seit 1993 um 30 % gestiegen Bürobeschäftigte nach A-Städten in 1000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 Stärkster prozentualer Anstieg in Köln und Berlin 500 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Berlin Köln Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Stuttgart Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 19
Neuflächenwachstum bleibt bis 2018 moderat Büroflächenwachstum nach A-Städten in 1000 m 2 2.000 1.500 1.000 500 0-500 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Quelle: PMA, Real I.S. AG Berlin Köln Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Stuttgart Seite 20
Flächenbestand Wohnen versus Büro Flächenbestand in m 2 ; Daten von 2007 bis 2017*; Daten sind indexiert mit 2007 = 100 112 110 108 106 104 102 100 98 96 94 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Wohnen Büro Die Nutzungsart Wohnen zeigt seit 2010 ein höheres Flächenwachstum als die Nutzungsart Büro. Im Büromarkt ergeben sich in guten Lagen inzwischen Engpässe bei der Flächenverfügbarkeit. Dies stützt das Mietwachstum. Quelle: BulwienGesa, PMA, Real I.S. AG; * = Flächenbestand für Wohnungen nur bis Ende 2016 verfügbar Seite 21
Angebotsknappheit spricht für dynamisches Mietwachstum Leerstandsraten in deutschen A-Städten zum Jahresende 2017 (in %) 9,2 7,4 5,4 5,6 2,6 2,8 3,1 Stuttgart München Berlin Hamburg Köln Düsseldorf Frankfurt Die niedrigen Leerstandsraten und das moderate Neuflächenangebot sprechen für dynamisches Wachstum der Büromieten in den deutschen A-Städten in den kommenden Jahren. Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 22
Hippe Hochhäuser gesucht Beispiel München /// /// /// Münchens Stadtbaurätin Elisabeth Merk: Wir sollten nicht weiter halbhohe Häuser bauen. Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter: Schickt uns außergewöhnliche Entwürfe für Hochhäuser. CSU Wirtschaftsreferent Josef Schmid: Die Zeit ist reif, wieder in die Höhe zu denken. Bislang ist das Uptown bzw. der O2 Tower mit 146 Metern das höchste Bürogebäude Münchens Seite 23
Lösungsansätze für die Angebotsproblematik Selbstheilung des Marktes: Steigende Mieten führen zu einer Flächenverlagerung ins Umland und in B- und C-Städte. Neue Volksbefragung zu Hochhäusern in der Innenstadt (alter Beschluss von 2004, dass keine Hochhäuser höher als die Frauenkirche sein sollen). Entwicklung eines neuen Bürozentrums nördlich der Parkstadt Schwabing mit Bürotürmen (analog La Défense in Paris). Erweiterung der Bürozentren Riem/Aschheim, Neuperlach, Parkstadt Schwabing, Westend, Arnulfpark. Erweiterung der Coworking-Flächen zur flexibleren Nutzung nach Bedarf (Anteil Coworking Flächen in München nur 1 % des Bestandes und damit deutlich niedriger als z.b. in London und Amsterdam mit ca. 10 %). Seite 24
Fokusthema 3: Coworking der neue Treiber im Büroimmobilienmarkt
Coworking - Begriffsdefinitionen Coworking Business Center Hybridmodelle Fokus auf Großraumbüro und Kollaboration Fokus auf Privatbüros Flexible Workspace Anbieter Seite 28
Coworking - Konzept They come for the space and stay for the community /// Flexibilität hinsichtlich Anmietung / Kündigung Coworking /// /// /// /// /// Offene Arbeits- und Kommunikationsbereiche Wissensaustausch unter den Nutzern Trendiges Bürodesign Angebot von Infrastruktur, Dienstleistungen und Veranstaltungen durch den Betreiber Nutzertypen von Start-ups bis Großunternehmen https://www.youtube.com/watch?v=83qamt0ye1a Seite 29
WeWork / Büro Party - Museum /// Modell hatte sich ursprünglich an junge Tech-Start-ups gerichtet, zieht heute aber Unternehmen aller Größen und Branchen an /// Weltweit gibt es 170 WeWork-Standorte in 56 Städten und 18 Ländern /// WeWork ist an der Börse mit USD 20 Mrd. bewertet /// Gebäude, die mindestens ein halbes Jahr verfügbar sind, erzielen im Ø eine Rendite von 33% (EBITDA) /// WeWork kauft jährlich ca. 100.000 Schreibtische ein /// Die Auslastung aller Büroräume von WeWork liegt bei ca. 90% (Vorjahr 97%) Seite 31
Die großen Flexible Workspace Anbieter in Deutschland Name Herkunftsland Anzahl Städte* Anzahl Standorte* Design Offices D 12 19 WorkRepublic D 7 11 Rent24 D 5 9 WeWork USA 3 7 Mindspace ISR 3 6 Spaces NL 3 3 Beehive D 2 4 Quelle: JLL; Real I.S. AG; * = inkl. geplanter Städte und Standorte Seite 32
Bürolagen der Anbieter für Flexible Workspace Beispiel Hamburg Quelle: JLL; Real I.S. AG Seite 33
Flexible Workspace Anbieter in Deutschland Dynamisches Wachstum Gesamtmietfläche, die an Flexible Workspace Anbieter in den 7 dt. A-Städten vermietet wurde (Angaben in m 2 ) 14000 21000 51000 83000 215000 2017: 5,6% des Gesamtumsatzes 2013 2014 2015 2016 2017 Quelle: BulwienGesa; Real I.S. AG Seite 34
Flexible Workspace - London und Amsterdam im Lead Flexible Workspace als Anteil am gesamten Büroflächenumsatz in % (2010 bis 2017) 16 14 13,8 12 11,7 10 8 6 4 2 0 2 5,9 4,3 0,3 0,1 London Amsterdam Berlin Paris 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1,8 Quelle: PMA; Real I.S. AG Seite 35
Die größten Akteure im Londoner Vermietungsmarkt (2012-2017) /// 21 % der Vermietungen in London im Jahr 2017 entfielen auf die Flexible Workspace Branche Seite 36
Vor- und Nachteile aus verschiedenen Sichtweisen Vorteile: Aus Mietersicht Flexibilität bei Anmietung und Kündigung I.d.R. Innenstadtlage / sehr gute ÖPNV- Anbindung Moderne Büros und IT-Ausstattung 24/7-Nutzung möglich Einfache Mitgliederverträge und einfache Abrechnung Kommunikation und Wissenstransfer Modernes Image zieht Digital-Natives an Nachteile: Hohe (langfristige) Kosten / hohe Lärmbelastung Flexibilität für Mieter sinkt bei Vollauslastung der Flächen Wenig repräsentative Flächen für Kundentermine Seite 37 Aus Investorensicht Vorteile: Lange Mietverträge / stabiler Cash-Flow Nachteile: Einzelmieterrisiko / Mieterbonitätsrisiko
Kostenvergleich: Flexible Workspace versus eigenständigem Büro Beispielrechnung für Büroflächen für 10 Personen in (Rechenbeispiel von JLL) Quelle: JLL; Real I.S. AG Seite 38
Kostenvergleich: Flexible Workspace liegt in den ersten drei Jahren vorne Beispielrechnung für Büroflächen für 10 Personen in (Rechenbeispiel von JLL) Quelle: JLL; Real I.S. AG Seite 39
Fazit /// Einige, kleine lokale Anbieter werden wieder verschwinden. /// /// Wer Büroflächen für zeitliche begrenzte Projekte sucht, fährt finanziell mit Flexible Workspace Konzepten besser. Flexible Workspace Trend wird sich bei anhaltendem Aufschwung dynamisch fortsetzen. Risiko bei Konjunkturabschwung. /// Coworking wird zukünftig mit Coliving-Konzepten kombiniert werden. /// Real I.S. Investitionsstrategie: Lage, Gebäudequalität und Miethöhe als entscheidende Kriterien in einer Ankaufsprüfung. Seite 40