Bebauungsplan Nr. 127 I Eisenbahnstraße / Quartier Lokschuppen Begründung (Teil I) Stand: 3 (2) BauGB 06.12.2017 Planungsbüro Diekmann & Mosebach Oldenburger Straße 86-26180 Rastede Tel.: 04402/9116-30 - Fax:04402/9116-40 e-mail: info@diekmann-mosebach.de
Stadt Cloppenburg: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 127 I I INHALTSÜBERSICHT 1.0 ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG 1 2.0 RAHMENBEDINGUNGEN 1 2.1 Kartenmaterial 1 2.2 Räumlicher Geltungsbereich 1 2.3 Städtebauliche Situation und Nutzungsstruktur 1 3.0 PLANERISCHE VORGABEN UND HINWEISE 2 3.1 Landesraumordnungsprogramm (LROP) 2 3.2 Regionales Raumordnungsprogramm (RROP) 2 3.3 Vorbereitende Bauleitplanung 2 3.4 Verbindliche Bauleitplanung 3 4.0 ÖFFENTLICHE BELANGE 3 4.1 Belange von Natur und Landschaft 3 4.2 Belange des Denkmalschutzes 3 4.3 Kampfmittel 4 4.4 Altlasten 4 5.0 INHALT DES BEBAUUNGSPLANES 4 5.1 Art der baulichen Nutzung 4 5.2 Wasserflächen 4 5.3 Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätzen, Garagen und Gemeinschaftsanlagen 5 6.0 VERKEHRLICHE UND TECHNISCHE INFRASTRUKTUR 5 7.0 VERFAHRENSGRUNDLAGEN/-ÜBERSICHT/-VERMERKE 6 7.1 Rechtsgrundlagen 6 8.0 VERFAHRENSÜBERSICHT 6 8.1 Satzungsbeschluss 6 8.2 Planverfasser 6
Stadt Cloppenburg: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 127 I 1 1.0 ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG Die Stadt Cloppenburg hat mit dem Bebauungsplan Nr. 127 Eisenbahnstraße / Quartier Lokschuppen für eine Fläche im innerstädtischen Bereich, östlich des Bahnhofs, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines innerstädtischer Wohn- und Gewerbequartiers geschaffen. Im Zuge der konkreten Gebietsentwicklung hat sich nun gezeigt, dass für erforderliche Stellplätze in geringem Umfang weitere Flächen benötigt werden und diese nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 127 nachgewiesen werden können aufgrund der Nutzung des Geländes aber auch zur Gestaltung von attraktiven Freibereichen. Die Stadt möchte daher eine ca. 750 m² große Fläche im nordöstlichen Anschluss an den Bebauungsplan Nr. 127 Eisenbahnstraße / Quartier Lokschuppen als Stellplatzfläche planungsrechtlich sichern. Die Lage am Rand des neuen Stadtquartiers bietet sich an, da so der ruhende Verkehr aus dem Quartier heraus gehalten werden kann und die Quartierszwischenräume qualitativ hochwertig gestaltet und als Aufenthaltsräume im Freibereich genutzt werden können. Da es sich bei der besagten Fläche um planungsrechtlichen Außenbereich handelt, muss hierzu ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Die Stadt Cloppenburg stellt zu diesem Zweck den Bebauungsplan Nr. 127 I Eisenbahnstraße / Quartier Lokschuppen auf. In der Abwägung gem. 1 (7) BauGB sind die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege gem. 1 (6) Nr. 7 BauGB i.v.m. 1a BauGB zu berücksichtigen. Diese werden im Umweltbericht als Teil II der vorliegenden Begründung zu dieser Bauleitplanung gem. 2a BauGB umfassend dokumentiert. Auf der Grundlage einer ökologischen Bestandsaufnahme werden die durch das Planvorhaben vorbereiteten Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild bilanziert und bewertet. 2.0 RAHMENBEDINGUNGEN 2.1 Kartenmaterial Die Planzeichnung des Bebauungsplanes Nr. 127 I Eisenbahnstraße / Quartier Lokschuppen wurde unter Verwendung des vom Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Regionaldirektion Cloppenburg, zur Verfügung gestellten Kartenmaterials im Maßstab 1:1.000 erstellt. 2.2 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes umfasst eine ca. 750 m² große Fläche im Zentrum des Stadtgebietes Cloppenburg, nördlich des Bahnhofs und östlich der Eisenbahnstraße. Östlich wird die Fläche von dem Nebengleis der Museumseisenbahn begrenzt. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ist der Planzeichnung zu entnehmen. 2.3 Städtebauliche Situation und Nutzungsstruktur Bei dem Plangebiet handelt es sich planungsrechtlich um einen Außenbereich im Innenbereich. Die Fläche selbst ist bisher unbebaut, befindet sich aber in einem gewerblich vorgeprägten Stadtraum. In der Nachbarschaft befanden sich unter anderem ehemalige Bahngebäude, die vormals durch eine Landmaschinenfirma genutzt wurden, die Gebäude wurden bzw. werden abgebrochen, um Platz für das neue Quartier zu schaffen. Östlich wird der Planbereich durch die Gleisanlage der Friesoyther Ei-
Stadt Cloppenburg: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 127 I 2 senbahngesellschaft mbh begrenzt. Die Bahnstrecke wird von der Museumseisenbahn aber auch z. T. für Gütertransporte - jedoch nachrangig - genutzt Im näheren Umfeld des Geltungsbereichs befindet sich ein Steinmetzbetrieb sowie ein dazugehöriges Wohngebäude. Der Geltungsbereich wird im Süden durch den Industriegraben begrenzt und vom Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 127 getrennt. Zur Querung soll ein Rahmendurchlass als Überfahrung gebaut werden. Der erforderliche wasserrechtliche Antrag wird den zuständigen Behörden durch ein Fachbüro vorgelegt. 3.0 PLANERISCHE VORGABEN UND HINWEISE 3.1 Landesraumordnungsprogramm (LROP) Gemäß 1 (4) BauGB müssen Bauleitpläne, wie die hier vorliegende Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 127 I an die Ziele der Raumordnung angepasst werden. Aus den Vorgaben der übergeordneten Planungen ist die kommunale Planung zu entwickeln bzw. auf diese abzustimmen. Im rechtsgültigen Landesraumordnungsprogramm des Landes Niedersachsen (LROP) werden keine konkreten Aussagen für das Plangebiet getroffen. Die Stadt Cloppenburg ist der ländlichen Region des Landes Niedersachsen zuzuordnen. Grundsätzlich soll die Entwicklung dieser Regionen gefördert werden, um die Auswirkungen des demographischen Wandels abzuschwächen und sie als Orte mit großer Lebensqualität zu erhalten. Das mit der vorliegenden Bauleitplanung verfolgte Ziel, zur Abrundung eines Wohn- und Gewerbequartiers in zentraler Lage der Stadt zur Stärkung des Mittelzentrums Cloppenburg, entspricht den allgemeinen Zielen und Grundsätzen der Raumordnung. 3.2 Regionales Raumordnungsprogramm (RROP) Das gültige Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) für den Landkreis Cloppenburg aus dem Jahr 2005 konkretisiert die auf Landesebene formulierten Zielsetzungen für das Plangebiet. Für das Plangebiet werden im RROP keine Aussagen getroffen. Die Stadt Cloppenburg wird als Mittelzentrum ausgewiesen. Weiter südlich werden Schienenverkehrswege als Haupteisenbahnstrecke dargestellt. Städtebauliches Ziel dieser Bauleitplanung ist die Innenentwicklung. Die Planung steht den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung nicht entgegen. 3.3 Vorbereitende Bauleitplanung Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Cloppenburg wird das Plangebiet als gewerbliche Baufläche dargestellt. Zur bauleitplanerischen Vorbereitung der geplanten Mischgebietsnutzung ist die Änderung des Flächennutzungsplanes dennoch nicht erforderlich. Durch die Kleinteiligkeit der Änderung (Plangebietsgröße ca. 750 m²) und die geplante Nutzung als Stellplatz in einer festgesetzten Mischgebietsfläche sieht die Stadt Cloppenburg in Abstimmung mit dem Landkreis Cloppenburg als Genehmigungsbehörde der Flächennutzungsplanung diesen Bebauungsplan als aus dem FNP entwickelt an.
Stadt Cloppenburg: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 127 I 3 Abbildung: Ausschnitt aus Flächennutzungsplan der Stadt Cloppenburg 3.4 Verbindliche Bauleitplanung Für das Plangebiet liegt derzeit keine verbindliche Bauleitplanung vor. Der vorliegende Bebauungsplan wird durch die Stadt Cloppenburg inhaltlich aber im Zusammenhang mit dem benachbarten Bebauungsplan Nr. 127 Eisenbahnstraße/Quartier Lokschuppen gesehen. 4.0 ÖFFENTLICHE BELANGE 4.1 Belange von Natur und Landschaft Die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie die sonstigen umweltbezogenen Auswirkungen des Planvorhabens gem. 1 (6) Nr. 7 i.v.m. 1a BauGB werden im Rahmen des Umweltberichtes gem. 2a BauGB zum Bebauungsplan Nr. 127 I bewertet. Die Belange des Umwelt- und Naturschutzes sowie der Landschaftspflege sind so zu berücksichtigen, dass die Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes, die mit der Realisierung des Bebauungsplanes verbunden sind, sofern möglich vermieden, minimiert oder kompensiert werden können. Über die Entwicklung entsprechender Maßnahmen auf Grundlage der angewandten Eingriffsregelung wird dies im Rahmen der Umweltprüfung geschehen. Die Aussagen zur vollständigen Eingriffskompensation sind dem Umweltbericht als Teil II der Begründung des vorliegenden Bebauungsplanes zu entnehmen. 4.2 Belange des Denkmalschutzes Im Rahmen der Bauleitplanung sind gem. 1 (6) Nr. 5 BauGB die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu beachten. Folglich wird nachrichtlich auf die Meldepflicht von ur- und frühgeschichtlichen Bodenfunden im Zuge von Bauausführungen mit folgendem Text hingewiesen: Sollten bei den geplanten Bau- und Erdar-
Stadt Cloppenburg: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 127 I 4 beiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u. a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen u. Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gem. 14 (1) des Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Cloppenburg Fachbereich 4: Planen und Umwelt Sevelter Straße 8, 49661 Cloppenburg, Tel. 04471/185-315, sowie dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege Referat Archäologie Stützpunkt Oldenburg, Ofener Straße 15, unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig sind der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind nach 14 (2) des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeit gestattet. 4.3 Kampfmittel Ein konkreter Kampfmittelverdacht liegt für das Plangebiet nicht vor. Sollten bei Erdarbeiten Kampfmittel gefunden werden, so ist durch den Finder umgehend die zuständige Polizeidienststelle, das Ordnungsamt oder der Kampmittelbeseitigungsdienst des LGLN Regionaldirektion Hameln Hannover zu benachrichtigen. 4.4 Altlasten Aufgrund der vorhandenen Altlasten, auf den direkt angrenzenden Flächen ehemals Landmaschinen Bruns / Deutsche Bundesbahn (im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 127), müssen die entstehenden Erdbewegungen gutachterlieh begleitet werden. 5.0 INHALT DES BEBAUUNGSPLANES 5.1 Art der baulichen Nutzung Um das kommunalen Planungsziel der Innenentwicklung durch die Umwandlung ehemals gewerblich bzw. Industriell genutzter Flächen in innerstädtischer, zentraler Lage durch den Bebauungsplan Nr. 127 abzurunden, stellt die Stadt Cloppenburg den Bebauungsplan Nr. 127 I auf. Der Planbereich wird als Mischgebiet (MI) gemäß 6 BauNVO festgesetzt. Differenzierte Regelungen zur Art der Nutzungen erfolgen hier nicht, da Hochbauten mit Nutzungen gemäß der BauNVO hier nicht zulässig sind. 5.2 Wasserflächen Der am südlichen Plangebietsrand verlaufende Industriegraben (Gewässer 2. Ordnung, Verbandsgewässer 6-05 der Friesoyther Wasseracht) wird in seinem Flurstück im Bestand als Wasserfläche nachrichtlich übertragen und gesichert (siehe Planzeichnung). Um eine Zufahrt der geplanten Stellplatzanlage zu sichern, diese heute aber noch nicht exakt verorten zu können, wird die Zuwegung durch eine textliche Festsetzung abgesichert. So darf das innerhalb des Geltungsbereichs festgesetzte Gewässer zum Zweck der Erschließung der festgesetzten Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen auf einer Länge man maximal 7,0 m verrohrt, oder durch ein Brückenbauwerk/Rahmendurchlass überbaut werden. Im Vorfeld wurde bereits die abgesicherte Überführung und Verrohrung mit der Aufsichtsbehörde des Landkreises weitestgehend abgestimmt. Im Zuge des erforderlichen wasserrechtlichen Verfahrens ist diese vor Baubeginn bei der Unteren Wasserbehörde
Stadt Cloppenburg: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 127 I 5 zu beantragen Dabei muss der ordnungsgemäße Abfluss des Industriegrabens hydrodynamisch für den Nierdrigwasserabfluss und für ein HQ 100 nachgewiesen werden. Der entlang des Gewässers einzuhaltenden Gewässerräumstreifen ist in der Planzeichnung dargestellt und durch eine entsprechende textliche Festsetzung wird dessen Freihaltung definiert. Demnach ist innerhalb des festgesetzten Gewässerräumstreifens jegliche Bebauung (Gebäude, Nebenanlagen in Form von Gebäuden, Einfriedungen, usw.), Bepflanzung und Ablagerung (Kompost-, Stein- oder Sandhaufen) unzulässig. Der Räumstreifen muss zu jeder Zeit für eine maschinelle Grabenräumung befahrbar sein. 5.3 Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätzen, Garagen und Gemeinschaftsanlagen Da der Bebauungsplan Nr. 127 I aufgestellt wird, um Raum für erforderliche Stellplätze zu schaffen, wird der Bereich des Mischgebietes insgesamt überlagernd als Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätzen, Garagen und Gemeinschaftsanlagen festgesetzt. Um eine ansprechende Gestaltung der Stellplatzanlage zu gewährleisten, Hochbauten zu vermeiden und die Versiegelung auf ein nötiges Maß zu reduzieren, werden weitergehende textliche Festsetzungen in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen. Neben dem Ausschluss von Hochbauten und der Verwendung von wasserdurchlässigem Material für die Stellplätze ist so vorgesehen, dass je fünf Stellplätze ein standortgerechter, heimischer Laubbaum anzupflanzen und zu unterhalten ist. Die Zulässigkeit ebenerdiger Stellplätze im Bereich des Gewässerräumstreifens muss im Detail mit der Friesoyther Wasseracht abgestimmt werden. Eine erste Abstimmung, hierzu fand bereits statt. Eine Zulässigkeit wurde dabei in Aussicht gestellt. Hinweis: In der Planzeichnung ist informell eine mögliche Aufteilung einer Stellplatzanlage in grau dargestellt. Der Bebauungsplan gibt die konkrete bauliche Ausführung aber keinesfalls vor. Die Darstellung soll nur eine Idee vermitteln, wie die Stellplatzanlage angelegt werden könnte. 6.0 VERKEHRLICHE UND TECHNISCHE INFRASTRUKTUR Erschließung Die Anbindung des Plangebietes an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz erfolgt über die Straße Zum Stellwerk und weiter über die Eisenbahnstraße. Gas- und Stromversorgung Die Gasversorgung und die Versorgung mit elektrischer Energie können durch den Anschluss an die Versorgernetze der Energieversorgung Weser-Ems (EWE) erfolgen. Schmutzwasserentsorgung Die Schmutzwasserentsorgung innerhalb des Plangebietes kann über den Anschluss an die Kanalisation erfolgen. Wasserversorgung Die Wasserversorgung des Plangebietes kann über das vorhandene Versorgungssystem des Oldenburgisch-Ostfriesischen Wasserverbandes (OOWV) erfolgen.
Stadt Cloppenburg: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 127 I 6 Abfallbeseitigung Die Abfallentsorgung erfolgt durch den Landkreis Cloppenburg. Oberflächenentwässerung Die Oberflächenentwässerung im Plangebiet erfolgt durch Versickerung im Geltungsbereich. Fernmeldetechnische Versorgung Die fernmeldetechnische Versorgung des Bebauungsplangebietes kann über die verschiedenen Telekommunikationsanbieter erfolgen. Sonderabfälle Sonderabfälle sind vom Abfallerzeuger einer ordnungsgemäßen Entsorgung zuzuführen. 7.0 VERFAHRENSGRUNDLAGEN/-ÜBERSICHT/-VERMERKE 7.1 Rechtsgrundlagen Dem Bebauungsplan liegen zugrunde (in der jeweils aktuellen Fassung): BauGB (Baugesetzbuch), BauNVO (Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke: Baunutzungsverordnung), PlanZV (Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhaltes: Planzeichenverordnung), NBauO (Niedersächsische Bauordnung), NDSchG(Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz) BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz), NStrG (Niedersächsisches Straßengesetz) NKomVG (Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz). 8.0 VERFAHRENSÜBERSICHT 8.1 Satzungsbeschluss Der Rat der Stadt Cloppenburg hat den Bebauungsplan Nr. 127 I Eisenbahnstraße / Quartier Lokschuppen nach Prüfung der fristgemäß vorgebrachten Anregungen in seiner Sitzung am gem. 10 (1) BauGB als Satzung beschlossen. Die Begründung wurde ebenfalls beschlossen und ist dem Bebauungsplan gem. 9 (8) BauGB beigefügt. Cloppenburg,... Der Bürgermeister 8.2 Planverfasser Die Ausarbeitung des Bebauungsplanes Nr. 127 I Eisenbahnstraße / Quartier Lokschuppen erfolgte im Auftrag der Stadt Cloppenburg durch das Planungsbüro: Diekmann Mosebach & Regionalplanung Stadt- und Landschaftsplanung Entwicklungs- und Projektmanagement Oldenburger Straße 86 26180 Rastede Telefon (0 44 02) 91 16-30 Telefax (0 44 02) 91 16-40