MARKTBERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN München 2018
Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien- und Industrieflächen im Großraum München* für das Jahr 2018 n Flächenumsatzergebnis 2018 auf hohem Vor- jahresniveau >> Flächenumsätz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum München n Umsatzverteilung: 71 % Bestandsimmobilien, 350.000 qm Neubau 16 % und Brownfields 13 % 300.000 qm n Größere Flächeneinheiten über 5.000 qm tragen 60 % zum Jahresergebnis bei n Handel löst Logistik als umsatzstärkster Flächenabnehmer ab 250.000 qm 200.000 qm 150.000 qm 100.000 qm 50.000 qm n Zwei neue Projektentwicklungen weit vor Fertigstellung voll vermietet 0 qm 2014 2015 2016 2017 2018 n Verhaltene Prognose 2019: Durchschnittliches Ergebnis erwartet abhängig von Baurechtsschaffung für zwei Großprojekte im Münchner Osten >> Flächenumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Großraum München 2018 nach Regionen Der Großraum München blieb 2018 weiter auf Erfolgskurs: Trotz des langjährigen Flächenmangels und einer Leerstandsquote unter 1 % wurde im vergangenen Jahr durch alle Marktteilnehmer ein Vermietungsumsatz an Lager-, Logistik- und Produktionsflächen * ** von 289.500 qm erzielt. Damit liegt der Flächenumsatz auf dem Niveau der beiden Spitzenergebnisse der letzten fünf Jahre (2014 und 2017: 290.000 qm) sowie 7 % über dem 5-Jahresschnitt (271.300 qm). Flächenumsatz nach Regionen Region West 44.000 qm 15 % Region Süd 39.000 qm 14 % Region Ost 81.000 qm 28 % Region Nord 125.500 qm 43 % Laut der neuesten Analyse von Realogis trugen im abgelaufenen Jahr vorrangig Bestandsimmobilien zum guten Ergebnis bei (71 %, 205.900 qm), gefolgt von Neubauten (16 %, 44.600 qm) sowie Brownfields (13 %, 39.000 qm). Zwei Projektentwicklungen in Moosburg (MP Holding an Rhenus, Garbe an Amazon) wurden weit vor Fertigstellung voll vermietet. Der Neubau umfasst insgesamt ca. 21.000 qm. Größter Flächenabnehmer ist erneut die Region Nord mit 43 % (125.500 qm), dahinter rangiert die Region Ost mit 28 % (81.000 qm). Die Region West blieb mit 15 % (44.000 qm) unter Vorjahresergebnis (19 %; 55.100 qm), da die Gewerbegebiete in Olching und Bergkirchen welche einen wesentlichen Teil in vergangenen Jahren in der Region West in der Vermietung ausgemacht hatten mittlerweile voll entwickelt und vermietet sind. In der Region Süd wurden 39.000 qm (14 %) der Flächen vermittelt. >> Abschlüsse nach Größenklassen Industrie- und Logistikimmobilien Großraum München 2018 2018 61 % 10 % 25 % Flächenumsatz nach Größenklassen Den höchsten Anteil zum guten Jahresergebnis steuerten 2018 Mieteinheiten in der Größenklasse über 5.000 qm bei. Ihr Anteil lag mit 177.000 qm umgesetzter Fläche bei 61 %. Zu den Top-Deals zählten die Mietvertragsabschlüsse Dachser SE in 5.001 qm 3.001-5.000 qm 1.001-3.000 qm 1.000 qm Kirchheim mit 14.000 qm, Rhenus in Moosburg (12.900 qm) und Schustermann & Borenstein in Aschheim (12.000 qm). Ein Viertel aller abvermieteten Flächen galt der Größenordnung zwischen 1.001 und 3.000 qm, die Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 qm war mit 10 % (29.600 qm) vertreten.
Flächenumsatz nach Branchen >> Flächenumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Großraum München 2018 nach Branchen Infolge der guten Konsumentennachfrage hat der Handel inklusive des E-Commerce in der Region München die Spitzenposition übernommen und die Logistik überholt. Laut des Realogis Reports zeichneten Unternehmen aus dieser Nutzergruppe Mietverträge über 110.000 qm Fläche und trugen damit 38 % zum Jahresergebnis bei (2017: 35 %). Knapp 40 % dieses Handelsumsatzes entfiel auf den E-Commerce, wozu auch der Vertragsabschluss mit Rewe in Feldkirchen mit 11.000 qm zählt. Auf dem zweiten Platz landete die Logistikbranche mit 30 % bzw. 87.900 qm gefolgt von Industrieunternehmen (25 %; 73.100 qm). Lager/Logistik 30 % Industrie/Produktion 25 % Handel/ E-Commerce 38 % Dienstleistungen/ Sonstige 7 % Mietpreise >> Spitzen- und Durchschnittsmieten für Industrie- und Logistikimmobilien im Großraum München** Der Münchener Logistikimmobilienmarkt verzeichnete aufgrund der kontinuierlichen Angebotsverknappung und des steigenden Wettbewerbs um die verfügbaren Flächen mit 7,25 Euro/ qm für Neubauten im Umland von München die höchsten Spitzenmieten in Deutschland. Damit sind die Preise in den vergangenen fünf Jahren um 12 % gestiegen und im Vergleich zum Vorjahr um 1 %. Die Durchschnittsmiete für Neubauten im Umland von München hat sich mit 6,75 Euro/qm um 13 % gegenüber dem Vorjahr verteuert. 8,00 /qm 7,50 /qm 7,00 /qm 6,50 /qm 6,00 /qm 5,50 /qm 5,00 /qm 6,50 6,75 6,75 5,70 5,75 5,80 7,15 6,00 7,25 6,75 2014 2015 2016 2017 2018 Prognose 2018 Spitzenmieten ** Neubau Umland München Durchschnittsmieten Verhaltene Prognose 2019: Aufgrund des mangelnden Angebotes geht der Logistikexperte Realogis für das laufende Jahr von einem Flächenumsatz zwischen 250.000 und 300.000 qm aus. Entscheidend wird sein, ob zwei Großprojekte im Münchner Osten, die aktuell in der Baurechtsschaffung sind, realisiert werden können. Potentielle Mieter aus dem Handel, der Logistik und der Industrie stehen bereits Schlange. Ohne diese beiden Vorhaben würde der Jahresumsatz 2019 aufgrund des fehlenden Angebots jedoch unter einem Gesamtvermietungsvolumen von 200.000 qm liegen, da kaum Neubauprojekte in Sicht sind. Diese Gesamtsituation wird auch zu weiterhin steigenden Mietpreisen führen. >> Relevante Abschlüsse Top 3 1. Dachser SE Kirchheim, 14.000 qm 2. Rhenus Moosburg, 12.900 qm 3. Schustermann & Borenstein Aschheim, 12.000 qm
Logistikimmobilienmarkt München: Mietpreisspannen 2019 (EUR/qm) A8 5,50-7,00 5,85-6,50 5,00-5,95 Maisach Umland West Fürstenfeldbruck Gilching A96 A9 6,50-7,20 Unterschleißheim Umland Nord Dachau Bergkirchen A92 Karlsfeld A99 Olching A99 A96 München 6,50-7,50 A92 6,50-6,85 5,50-5,95 Q Flughafen Gewerbepark/Produktion Neubau Logistikimmobilien Flughafenregion Bestandsimmobilien Erding Neufahrn Eching Garching Ismaning Kirchheim Poing A94 Umland Ost Gräfelfing A94 8,95-15,00 Feldkirchen 8,95-15,00 Haar 6,40-6,85 5,50-8,00 5,50-6,20 Ebersberg Herrsching Seefeld Gauting Grünwald Umland Süd 6,50-8,50 6,50-6,95 5,00-6,00 A95 A8 Ottobrunn Brunnthal Moosach * Marktgebiet Großraum München Die bayerische Landeshauptstadt München zählt im internationalen Vergleich zu den führenden Wirtschaftsmetropolen und ist geprägt von einer breiten und ausgewogenen Wirtschafts- und Branchenstruktur. Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen in einem Radius von ca. 50 km rund um München. Geografisch im Herzen Europas gelegen verfügt der Großraum München über eine leistungsstarke Verkehrsinfrastruktur inklusive acht Autobahnen (A8, A9, A92, A94, A95, A96, A995 und A99), Flughafen sowie Gütertransport auf der Schiene. ** Ankäufe, Entwicklungen und Investments von Eigennutzern sind nicht berücksichtigt
REALOGIS Pioneers in Logistics since 2005 Als Realogis im Jahr 2005 gegründet wurde, hatten wir ein ehrgeiziges Ziel: die Marktführerschaft im Vermietungssegment Industrie- und Logistikimmobilien. Die Konzentration und Bündelung unseres Know-hows auf diese Nische hat sich bewährt: So sind wir erneut seit 2015 in Deutschland Marktführer nach Flächenumsatz bei Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien. Und auch unser europaweiter Marktanteil nimmt stetig zu. Heute ist die inhabergeführte REALOGIS Unternehmensgruppe mit Hauptsitz in München und Niederlassungen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart neben der reinen Vermittlungs- und Beratungstätigkeit auch ein gefragter Partner von Investoren und institutionellen Anlegern, bei denen wir unsere ganze Erfahrung und unsere fundierten regionalen, nationalen wie internationalen Marktkenntnisse einbringen. Der track record unseres Investmentteams liegt jährlich im dreistelligen Millionenbereich. REALOGIS Für Sie direkt vor Ort in München Wir sind Ihr Ansprechpartner für die Vermietung und den Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in der Region München und seit 2006 marktführend in diesem Segment. Sie suchen eine bestimmte Immobilie? Wir definieren detailgenau Ihre Anforderungen, optimieren Ihr Suchprofil und liefern Ihnen passgenaue Objekte. Sie suchen einen neuen Mieter für Ihr Objekt? Dann unterstützen wir Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie und der Festlegung des optimalen Mietzinses. Wir kümmern uns um die professionelle Außendarstellung und sorgen für eine zügige Vermietung. Ob Mieter oder Vermieter, in beiden Fällen profitieren Sie von der langjährigen Marktkenntnis und Spezialisierung, der Marktnähe und von den wertvollen Kontakten unseres neunköpfigen Teams in der Region. Wir beschäftigen ausschließlich gut ausgebildete Immobilienberater und verfügen zudem über eine eigene Grundstücksabteilung, die auf Gewerbeund Industriegrundstücke spezialisiert ist. REALOGIS Immobilien München GmbH Rundfunkplatz 4 80335 München Tel.: +49 (0)89-51 55 69-0 Email: muenchen@realogis.de www.realogis.de Ansprechpartner: Oliver Raigel (Geschäftsführer) Tel.: +49 (0)89-51 55 69-0 Email: muenchen@realogis.de Umfangreiche Beratungsleistungen in den Bereichen Logistik und Fulfillment runden das Dienstleistungsangebot ab. Mit einem Team hoch motivierter und gut ausgebildeter Mitarbeiter streben wir danach, unsere Kunden langfristig zu begleiten und diese von unserer Position als Marktführer profitieren zu lassen. Sprechen Sie mit uns, wenn es um Entscheidungen rund um Industrie- und Logistikimmobilien geht. Unsere Dienstleistungen n Ausarbeitung eines detaillierten, individuellen Anforderungsprofils n Fundierte, realistische Bewertung Ihrer Immo- bilie / Ihres Grundstückes Ansprechpartnerin: Irina Lysenko (Research Analyst) Tel.: +49 (0)89-51 55 69-287 Email: research@realogis.de n Zielgenaue Angebote n Individuelles Vermarktungskonzept n Erarbeitung möglicher Alternativen (Leasing, Ankauf) n Integrierte Realogis-Logistikberatung zur Definition des optimalen Standorts und der Umsetzung der innerbetrieblichen Abläufe in einer Bestandsimmobilie n Beratung zur Immobilienoptimierung n Strategieberatung zur Minimierung von Leerstands- und Ausfallsrisiken n Umfangreiches regionales, nationales und internationales Kontaktnetzwerk mit potentiellen Mietern