Begleitung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 17 in Waldbröl Textliche Festsetzungen zulässiger Sortimente und Begründungen für den Umgang mit zukünftigen Einzelhandelsansiedlungen -Textbeiträge- Markt 5 44137 Dortmund Tel 0231-55 78 58 0 Fax 0231-55 78 58 50 info@junker-kruse.de Januar 2014
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1 Übergeordnete Rahmenvorgaben Das vom Rat beschlossene gesamtstädtische Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl bildet seit 2011 eine wichtige Grundlage für zukünftige Entscheidungen im Zusammenhang mit einzelhandelsspezifischen Stadtentwicklungsfragestellungen und dient zudem als Grundlage für die bauleitplanerische Umsetzung. Die zentralen Inhalte des Einzelhandelskonzeptes sind neben den formulierten übergeordneten Zielen zur Einzelhandelsentwicklung auch Grundsätze zur Steuerung der räumlichen Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Waldbröl. Diese Zielvorstellungen und Grundsätze haben die Aufgabe, eine geordnete Stadtentwicklung zu ermöglichen und einzelhandelsspezifische Planungen auf dafür definierte Standorte bzw. Standortbereiche zu lenken. Zu diesen Standorten zählen insbesondere der schützenswerte zentrale Versorgungsbereich Waldbröl, der sich aus dem Hauptgeschäftsbereich und dem Ergänzungsstandort Otto- Eichhorn-Straße zusammensetzt, der solitäre Nahversorgungsstandort Hermesdorf, der Nahversorgungsstandort Maibuche, sowie die drei Sonderstandorte Brölbahnstraße, Gewerbegebiet Wiehler Straße und Möbel Schuster (vgl. dazu auch Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl, 2011, S. 72 ff). Die formulierten Zielvorstellungen im Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl stellen sich wie folgt dar (vgl. dazu auch Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl, 2011, S. 69 ff): Ausbau und Sicherung der landesplanerischen Funktion der Stadt Waldbröl als Mittelzentrum Sicherung und Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebotes in Waldbröl Sicherung und Ausbau der Attraktivität und Aufenthaltsqualität im Waldbröler Zentrum Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung in Ortsteilen mit geringer Mantelbevölkerung Gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe Planungs- und Investitionssicherheit für bestehende und anzusiedelnde Einzelhandelsbetriebe Verhinderung konterkarierender Planungen Damit bei räumlichen Einzelhandelsentwicklungen auch der quantitative Ausbau des Angebots und die Verbesserung der Angebotsqualität sichergestellt und gesteuert werden können, wurden im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Waldbröl zudem drei Grundsätze formuliert (vgl. dazu auch Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl, 2011, S. 95 ff). Die Grundsätze zur Einzelhandelssteuerung lauten wie folgt: 1. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten zukünftig nur noch im zentralen Versorgungsbereich der Waldbröler Innenstadt 3
2. Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten zukünftig nur noch im zentralen Versorgungsbereich der Waldbröler Innenstadt 3. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten zukünftig vorrangig an Sonderstandorten (Brölbahnstraße, Gewerbegebiet Wiehler Straße) sowie im zentralen Versorgungsbereich In diesem Zusammenhang stellt auch die Waldbröler Sortimentsliste ein weiteres wichtiges bauplanungsrechtliches Instrument zur Steuerung des Einzelhandels in Waldbröl dar. In der Sortimentsliste wird zwischen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten unterschieden (vgl. dazu auch Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl, 2011, S. 86 ff). Die Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes soll dabei durch eine konsequente Anwendung der vorstehenden bauplanungsrechtlichen Instrumente erfolgen. Dabei sind vor allem negative Beeinträchtigungen des zentralen Versorgungsbereiches zu vermeiden. Die Stadt Waldbröl arbeitet derzeit aktiv an dieser bauplanungsrechtlichen Umsetzung. Im Fokus steht dabei auch die Aufstellung eines Bebauungsplans für den Standort Otto-Eichhorn-Straße. Dieser Standort, der in weiten Teilbereichen zum zentralen Versorgungsbereich zählt, wurde im Rahmen der 26. Änderung des Flächennutzungsplans als sonstiges Sondergebiet mit Zweckbestimmung Einzelhandel ausgewiesen. Die entsprechenden Festsetzungen lauten wie folgt: Maximale Verkaufsfläche 4.000 m² Fläche pro Einzelnutzung < 1.000 m² Beschränkung der Verkaufsfläche je Warengruppe gemäß Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 2008 (WZ 2008) des Statistischen Bundesamtes (im Internet abrufbar unter www.destatis.de) auf 250 m². Heute liegen der Stadt Waldbröl Erweiterungsabsichten einzelner Bestandsbetriebe vor, die eine Standortbetrachtung mit Blick auf die Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe erforderlich machen. Ein Bebauungsplan besteht nicht. Der Standort Otto-Eichhorn-Straße wird heute durch eine Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben geprägt, die jede für sich laut vorliegenden Baugenehmigungen keinen großflächigen Einzelhandel im Sinne 11 (3) BauNVO am Standort darstellen. Die einzelnen Erweiterungsabsichten sehen jedoch eine Überschreitung dieser Grenze vor und müssten dementsprechend i. d. R. negativ bescheiden werden. Die Stadt Waldbröl hat sich jedoch das Ziel gesetzt, unter Würdigung und Beachtung der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Waldbröl, für diesen und angrenzende Bereiche einen Bebauungsplan aufzustellen. Dieser soll wiederum auch großflächigen Einzelhandel ermöglichen und langfristig Planungs- und Investitionssicherheit sowohl für die Stadt selbst als auch für die Betreiber und Grundstückseigentümer darstellen. Das Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan Nr. 17 wurde bereits begonnen. Begrenzt wird das Bebauungsplangebiet demnach durch die Friedenstraße, Kaiserstraße und Bahnhofstraße. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bebauung nördlich der Bahnhofstraße angrenzend an die Bahnanlagen mit in das Untersuchungsgebiet aufgenommen wurde. 4
Abbildung 1: Bebauungsplan Nr. 17 Quelle: Stadt Waldbröl Insgesamt betrachtet handelt es sich bei dem Plangebiet um einen innerstädtischen Standort, der an der Otto-Eichhorn-Straße und dem mittleren Abschnitt der Kaiserstraße vorrangig durch Einzelhandelsnutzungen geprägt wird. Die übrigen Teilflächen setzen sich aus einer Mischung von Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen zusammen. Darüber hinaus ist das südlich gelegene Plangebiet Teil des im Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl definierten zentralen Versorgungsbereichs. Diese Abgrenzung verläuft an der Kaiserstraße zwischen Friedenstraße und Karl-Barth-Weg (im weiteren Verlauf Berggoldstraße), die Bahnhofstraße im Norden, die Grundstücksgrenze Otto-Eichhorn-Straße 2 und am Waldbrölbach bis zur Friedenstraße. 1 1 Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl, Junker + Kruse, Dortmund 2011, Seite 80 ff 5
Abbildung 2: Zentraler Versorgungsbereich Waldbröl Quelle: Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl, Junker + Kruse, Dortmund 2011 6
2 Bestandsnutzungen im Plangebiet Um die Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzeptes für den Bebauungsplanbereich Friedenstraße / Kaiserstraße / Bahnhofstraße auch bauleitplanerisch umzusetzen, müssen für die unterschiedlichen Teilbereiche des Bebauungsplangebietes Festsetzungen bezüglich des Umganges mit dem Einzelhandel getroffen werden. Zur Begründung und Feindifferenzierung der textlichen Festsetzungen, wurden die im Folgenden dargestellten Analyse- und Bewertungsschritte vorgenommen. Basis für die Bewertung ist eine vollständige Bestandserhebung der tatsächlich ausgeübten Nutzung der Betriebe. Die Erhebung erfolgte auf der Grundlage eines differenzierten Sortimentsschlüssels, der kompatibel mit der Waldbröler Sortimentsliste 2 ist. Im September 2013 wurden unter Einsatz lasergestützter Flächenerfassungsgeräte Bestandsaufnahmen der Einzelhandelsbetriebe vor Ort durchgeführt. Im Folgenden werden die Bestandsbetriebe nach zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten gegliedert dargestellt. Zudem wurde unterschieden, ob die Betriebe im zentralen Versorgungsbereich oder außerhalb liegen. Bestand im zentralen Versorgungbereich Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten 1. Nahrungs- und Genussmittel Aldi mit einer Verkaufsfläche von 825 m² Nahrungs- und Genussmittel 642 Drogeriewaren 76 Papier / Büroartikel / Schreibwaren 29 Glas / Porzellan / Keramik / Haushaltswaren 24 Heim- und Kleintierfutter 17 Bekleidung 12 Elektronik und Multimedia* 11 Elektrokleingeräte 4 Zeitungen / Zeitschriften 4 Sportartikel 3 baumarktspezifisches Sortiment 3 * (Bild- und Tonträger, Computer und Zubehör, Foto, Telekommunikation und Zubehör, Unterhaltungselektronik und Zubehör) 2 Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl, Junker + Kruse, Dortmund 2011, Seite 86ff 7
Norma mit einer Verkaufsfläche von 806 m² Nahrungs- und Genussmittel 474 Drogeriewaren 52 zoologische Artikel 11 Glas / Porzellan / Keramik / Haushaltswaren 5 Aktionswaren 120 Getränke 94 Pflanzen / Samen 10 Backwaren / Konditoreiwaren 6 Gartenartikel und -geräte 34 Bäckerei Schmidt mit einer Verkaufsfläche von 30 m² Backwaren / Konditoreiwaren 30 2. Drogerie- und Körperpflege dm-drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von 664 m² Drogeriewaren 488 Nahrungs- und Genussmittel 94 Bekleidung 31 Glas / Porzellan / Keramik / Haushaltswaren 30 Heim- und Kleintierfutter 21 3. Bekleidung Ernstings Family mit einer Verkaufsfläche von 166 m² Bekleidung 154 Spielwaren 7 Wohndekorationsartikel 5 8
Jeans Fritz mit einer Verkaufsfläche von 344 m² Bekleidung 344 Bon Prix mit einer Verkaufsfläche von 442 m² Schuhe 26 Bekleidung 393 Uhren / Schmuck 7 Lederwaren / Taschen / Koffer / Regenschirme 16 Takko mit einer Verkaufsfläche von 651 m² Bekleidung 651 4. Schuhe / Lederwaren Deichmann mit einer Verkaufsfläche von 463 m² Schuhe 408 Lederwaren / Taschen / Koffer / Regenschirme Bekleidung 10 45 9
Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten 1. Möbel / Wohneinrichtungsbedarf Dänisches Bettenlager mit einer Verkaufsfläche von 771 m² Möbel 375 Wohndekorationsartikel 38 Heimtextilien, Gardinen / Dekostoffe 110 Bettwaren 88 Matratzen 99 Gartenartikel und -geräte 5 Glas / Porzellan / Keramik / Haushaltswaren 29 Teppiche (Einzelware) 12 baumarktspezifisches Sortiment 15 2. Zoologische Artikel Fressnapf mit einer Verkaufsfläche von 422 m² Zoologische Artikel 212 Heim- und Kleintierfutter 210 3. Bettwaren/ Matratzen Matratzen Concord mit einer Verkaufsfläche von 236 m² Matratzen 173 Möbel 30 Bettwaren 28 Heimtextilien, Gardinen / Dekostoffe 5 10
4. baumarktspezifisches Sortiment Krieger Bäder mit einer Verkaufsfläche von 110 m² baumarktspezifisches Sortiment 100 Glas / Porzellan / Keramik / Haushaltswaren 10 Insgesamt wird die Einzelhandelsagglomeration an der Otto-Eichhorn-Straße durch discountorientierte Anbieter mit unterschiedlichen Hauptsortimenten geprägt. Diese Einzelhandelsbetriebe sind zudem Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches Waldbröl. Der Angebotsschwerpunkt befindet sich mit rund 4.400 m² Verkaufsfläche im Bereich der nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimente. Das nahversorgungsrelevante Angebot setzt sich dabei durch die Lebensmittelanbieter Aldi (825 m²) und Norma (800 m²) sowie den Drogeriemarkt dm (640 m²) zusammen. Die zentrenrelevanten Angebote werden durch vier Bekleidungsanbieter Takko, Bon Prix, Ernstings Family und Jeans Fritz mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1.600 m² und dem Schuhfachmarkt Deichmann mit 460 m² bereitgestellt. Der Möbelanbieter Dänisches Bettenlager, der Tierfachmarkt Fressnapf sowie Matratzen Concord und Bäder Krieger ergänzen das quantitative Angebot mit ihren nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten und einer Gesamtverkaufsfläche von rund 1.550 m². Abbildung 3: Übersichtsplan mit den erhobenen Einzelhandelsbetrieben und Leerständen im Untersuchungsgebiet Quelle: eigene Darstellung; lasergestützte Einzelhandelserhebung September 2013 11
Bestand außerhalb des zentralen Versorgungbereiches Darüber hinaus befinden sich noch vier weitere Anbieter im Untersuchungsgebiet, die jedoch nicht im zentralen Versorgungsbereich Waldbröl liegen. Der flächenmäßig Größte ist der Raiffeisenmarkt und befindet sich an der Bahnhofstraße. Der Raiffeisenmarkt hat den Angebotsschwerpunkt im Bau- und Gartenmarktsortiment (nicht zentrenrelevantes Hauptsortiment) und verfügt über eine Verkaufsfläche von rund 850 m². Ergänzt wird das Angebot an der Bahnhofstraße durch die Betreiber Stahlhandel Will und den Ballonladen sowie die Esso Tankstelle mit Tankstellenshop an der Kaiserstraße. Die Gesamtverkaufsfläche der drei Anbieter beträgt rund 200 m². Die folgenden Betriebe an der Bahnhofstraße bzw. Kaiserstraße liegen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Waldbröl: Raiffeisen Markt mit einer Verkaufsfläche von 844 m² Gartenartikel und -geräte 356 zoologische Artikel 67 Reitsportartikel 27 Schuhe 28 Getränke 14 Nahrungs- und Genussmittel 72 Spielwaren 18 baumarktspezifisches Sortiment 25 Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör 9 Glas / Porzellan / Keramik / Haushaltswaren 15 Pflanzen / Samen 29 zoologische Artikel 78 Drogeriewaren 6 Gartenartikel und -geräte Freigelände 100 Stahlhandel Will mit einer Verkaufsfläche von 49 m² baumarktspezifisches Sortiment 49 Ballonladen mit einer Verkaufsfläche von 47 m² Spielwaren 42 Papier / Büroartikel / Schreibwaren 5 12
Esso Tankstellenshop mit einer Verkaufsfläche von 109 m² Backwaren / Konditoreiwaren 6 Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör 5 Nahrungs- und Genussmittel 47 Getränke 39 Zeitungen / Zeitschriften 12 Quelle: Einzelhandelserhebung Junker + Kruse, September 2013 Zusammenfassung Im Untersuchungsgebiet des Bebauungsplans Nr. 17 befinden sich demnach 17 Einzelhandelsanbieter, die eine Gesamtverkaufsfläche von rund 6.000 m² bereitstellen. Der Angebotsschwerpunkt liegt mit rund 4.400 m² Verkaufsfläche im Bereich der nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimente. Darüber hinaus wird der Standort durch zahlreiche Dienstleistungsangebote und Wohnnutzungen geprägt. Der gesamte Einzelhandelsbestand befindet sich bis auf vier Betriebe im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Waldbröl. Abbildung 4: Übersichtsplan mit allen erhobenen Nutzungen im Untersuchungsgebiet Quelle: eigene Darstellung; lasergestützte Einzelhandelserhebung September 2013 13
In der folgenden Tabelle sind alle im Plangebiet Friedenstraße / Kaiserstraße / Bahnhofstraße vorhandenen Betriebe und Nutzungen sortiert nach Straße und Hausnummer aufgeführt. Kaiserstraße Hausnummer Nutzung Branche 74 Wohnen 76 Wohnen 78 Wohnen 80 Wohnen 80 Automobile Niessen Gewerbe 80a Wohnen 82 Stadtbücherei Öffentliche Einrichtung 84 Bäder Krieger Baumarktsortiment 86 Neuapostolische Kirche Öffentliche Einrichtung 88 Matratzen Concord Einzelhandel 90 Jeans Fritz Einzelhandel 94 Ernstings Family Einzelhandel 94 Bäckerei Schmidt Einzelhandel 98 Aldi Einzelhandel 98 Deichmann Einzelhandel 98 Bon Prix Einzelhandel 102 Wohnen 104 Esso Tankstelle 108 Wohnen 112 Wohnen 112a Wohnen 114 Leerstand Leerstand Otto-Eichhorn-Straße Hausnummer Nutzung Branche 1 Dänisches Bettenlager Einzelhandel 2 Norma Einzelhandel 4 dm Drogeriemarkt Einzelhandel 4 Tanzschule Fabian Schuster Dienstleistung 4 Takko Einzelhandel 6 Fressnapf Einzelhandel 14
Bahnhofstraße Hausnummer Nutzung Branche 28 Raiffeisen Markt Einzelhandel 30 Günther Klein Steuerberater Dienstleistung 30 Rüdiger Klein Rechtsanwalt Dienstleistung 30 b Wohnen 34 Stahlhandel Will Einzelhandel 34 Ballonladen Einzelhandel 35 Treskatsch & Tessmer Steuerberater Dienstleistung 37 Wohnen 39 Leerstand Lagerraum 45 Wohnen 47 Wohnen Gerdesstraße Hausnummer Nutzung Branche 2 Wohnen 2b Wohnen 3 Wohnen 4 Wohnen 5 Straßenverkehrsamt Öffentliche Einrichtung 5 Jugendamt Öffentliche Einrichtung 5 Telc Language Test Dienstleistung 5 Caritas Dienstleistung 6 Wohnen 7 Wohnen 8 Wohnen Karl-Barth Weg Hausnummer Betrieb Branche 3 Leerstand 3 Morche & Partner Versicherungsmakler Dienstleistung Quelle: Lasergestützte Einzelhandelserhebung Junker + Kruse, September 2013 15
3 Textliche Festsetzungen Vorbemerkung: Damit der Standort zukünftig im Einklang mit den Zielen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Waldbröl entwickelt werden kann, ist auch unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Charakteristika der verschiedenen Teilbereiche eine Unterscheidung zwischen Mischgebieten und Sondergebieten erforderlich. In beiden Gebietstypen lässt sich die Einzelhandelsentwicklung steuern. Soweit Festsetzungen für Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten (Kern-)Sortimenten vorgesehen sind, gelten diese auch für Einzelhandelsbetriebe mit (Kern-)Sortimenten, die nicht in der Sortimentsliste der Stadt Waldbröl als zentrenrelevante Sortimente enthalten sind. Soweit Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten (Kern-)Sortimenten als zulässig festgesetzt werden, sind auch zentrenrelevante Randsortimente zulässig. Dies betrifft insbesondere potenzielle Nutzungsänderungen in den Teilflächen TF 1 TF 6. Die zulässige Verkaufsfläche für Randsortimente wird sofern im Einzelfall nichts anderes festgesetzt ist auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche des Betriebs, maximal jedoch auf 800 m² Verkaufsfläche begrenzt. Die danach zulässige Fläche für zentrenrelevante Randsortimente darf nicht ausschließlich mit einem einzigen zentrenrelevanten Sortiment der Waldbröler Sortimentsliste belegt werden. Der zulässige Umfang für ein einzelnes zentrenrelevantes Randsortiment wird auf 200 m² Verkaufsfläche begrenzt. Hinsichtlich der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben im Übrigen (also für groß- und kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten (Kern-)Sortimenten und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten (Kern-)Sortimenten wird das festgesetzte Sondergebiet in Teilflächen (TF 1 TF 6) gegliedert. (vgl. dazu 3.2.1 Sondergebiet) 3.1 Mischgebiete In den Mischgebieten MI 1 und MI 2, die Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches Waldbröl sind, sind Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich zulässig. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimenten sind in den Mischgebieten MI 3 MI 6 auszuschließen, da sie nicht Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches sind. Gemäß der Waldbröler Sortimentsliste sind folgende Sortimente nahversorgungs- bzw. zentrenrelevant: nahversorgungs-/ zentrenrelevante Sortimente zentrenrelevante Sortimente Apothekenartikel (nur freiverkäufliche Pharmazeutika), Backwaren, Fleischwaren, Drogeriewaren, Getränke (inkl. Wein, Sekt, Spirituosen), Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Kaffee/ Tee/ Tabakwaren), Parfümerie- und Kosmetikartikel, Drogerie- und Körperpflegeartikel, Reformwaren, Schnittblumen, Zeitungen/ Zeitschriften Anglerartikel (ohne Schuhe und Bekleidung), Bekleidung, Bettwaren und Matratzen (Kissen, Bettdecken, Matratzenschoner ohne Bettwasche), Bücher, Büromaschinen (Aktenvernichter, Beschriftungssysteme, Bindegeräte, Diktiergeräte, Falzmaschinen, Kopiergeräte, Schreibmaschinen, Tisch- und Taschenrechner), Campingartikel und 16
Outdoorartikel (u.a. Zelte, Isomatten, Schlafsäcke, ohne Wohnwagenzubehör, Bekleidung und Schuhe), Elektrokleingeräte, Elektronik und Multimedia (Bild- und Tonträger, Computer und Zubehör, Foto, Unterhaltungselektronik und Zubehör), Glas, Porzellan, Keramik (ohne Pflanzgefäße), Handarbeitswaren, Kurzwaren, Meterware, Wolle, Haushaltswaren (Küchenartikel und -geräte ohne Elektrokleingeräte Messer, Scheren, Besteck, Eimer, Wäscheständer und -körbe, Besen, Kunststoffbehälter und -schüsseln), Heimtextilien, Dekostoffe, Haus- und Tischwäsche, Hobbyartikel, Lederwaren, Taschen, Koffer, Regenschirme, medizinische und orthopädische Artikel, Optikartikel, Augenoptik, Papier, Büroartikel, Schreibwaren, Schuhe, Spielwaren, Sportartikel/ -kleingeräte (ohne Sportgroßgeräte), Sportbekleidung, Sportschuhe, Telekommunikation und Zubehör, Uhren, Schmuck, Waffen, Wohneinrichtungsbedarf 3.2 Sondergebiete Als sonstige Sondergebiete sind nach 11 Bau NVO solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den 2 bis 10 wesentlich unterscheiden. Für diese Sondergebiete sind Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Nach 11 (3) sind 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe und 3. sonstige großflächige Handelbetriebe in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Im Untersuchungsgebiet lassen sich zwei Sondergebietstypen definieren: 3.2.1 Sondergebiet Einzelhandel Otto-Eichhorn-Straße Das Sondergebiet Einzelhandel Otto-Eichhorn-Straße dient zur Unterbringung bestimmter groß- und kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe. Zulässig sind: 1. Geschäfts-, Büro,- und Verwaltungsgebäude und 2. Einzelhandelsbetriebe nur nach Maßgabe der Festsetzungen. Für die Zulässigkeit der Einzelhandelsbetriebe im Sondergebiet Einzelhandel Otto-Eichhorn- Straße werden folgende Festsetzungen getroffen: 1. Zulässig sind nicht großflächige und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten (vgl. dazu Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl, 2011, S. 86 ff). 2. Hinsichtlich der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben wird das festgesetzte Sondergebiet in Teilflächen (TF) 1 bis 6 gegliedert. Innerhalb der Teilflächen sind Erneuerungen, Änderungen, Erweiterungen und Nutzungsänderungen vorhandener und genehmigter Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der nachfolgenden Festsetzungen zulässig: 17
TF 1 (heute Norma) dient zur Unterbringung eines Lebensmittelmarktes (großflächiger Einzelhandel im Sinne des 11 Abs. 3 Ziff. 2 BauNVO) Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Lebensmitteldiscounters sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 1.100 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung in einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten und maximal 1.100 m² Verkaufsfläche ist grundsätzlich zulässig. TF 2 (heute dm-drogeriemarkt und Takko fashion) dient zur Unterbringung eines Bekleidungs- und Drogeriefachmarktes. Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Drogeriefachmarktes sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 700 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung in einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten und maximal 700 m² Verkaufsfläche ist grundsätzlich zulässig. Voraussetzung ist eine erteilte Genehmigung der Stadt. Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Bekleidungsfachmarktes sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 700 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung in einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten und maximal 700 m² Verkaufsfläche ist grundsätzlich zulässig. TF 3 (heute Fressnapf) dient zur Unterbringung eines Tierfachmarktes. Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Tierfachmarktes sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 450 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung in einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten und maximal 450 m² Verkaufsfläche ist grundsätzlich zulässig. TF 4 (heute Aldi, Deichmann, Bon Prix) dient zur Unterbringung eines Lebensmittelmarktes (großflächiger Einzelhandel im Sinne des 11 Abs. 3 Ziff. 2 BauNVO), eines Bekleidungsmarktes und eines Schuhfachmarktes. Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Lebensmitteldiscounters sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 1.100 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung in einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten und maximal 1.100 m² Verkaufsfläche ist grundsätzlich zulässig. Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Bekleidungsfachmarktes sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 550 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung in einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten und maximal 550 m² Verkaufsfläche ist grundsätzlich zulässig. Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Schuhfachmarktes sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 500 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung in einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten und maximal 500 m² Verkaufsfläche ist grundsätzlich zulässig. 18
TF 5 (heute Dänisches Bettenlager) dient zur Unterbringung eines Möbelfachmarktes (großflächiger Einzelhandel im Sinne des 11 Abs. 3 Ziff. 2 BauNVO). Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Möbelfachmarktes sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 1.000 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung in einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten und maximal 1.000 m² Verkaufsfläche ist grundsätzlich zulässig. TF 6 ( Kaiserstraße ) dient zur Unterbringung von zwei Bekleidungsfachmärkten und einem Lebensmittelbetrieb. Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Bekleidungsfachmarktes sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 400 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung in einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten und maximal 400 m² Verkaufsfläche ist grundsätzlich zulässig. Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Bekleidungsfachmarktes sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 200 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung in einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten und maximal 200 m² Verkaufsfläche ist grundsätzlich zulässig. Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Lebensmittelbetriebs sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 130 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung in einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten und maximal 130 m² Verkaufsfläche ist grundsätzlich zulässig. 19
3.2.2 Sondergebiet Bau- und Gartenmarkt (Raiffeisen Markt) dient zur Unterbringung eines Bau- und Gartenmarktes (im Sinne des 11 Abs. 3 Ziff. 2 BauN- VO). Folgende Sortimente sind der Sortimentsliste Waldbröl als nahversorgungs- und zentrenrelevant eingestuft: nahversorgungs-/ zentrenrelevante Sortimente zentrenrelevante Sortimente Apothekenartikel (nur freiverkäufliche Pharmazeutika), Backwaren, Fleischwaren, Drogeriewaren, Getränke (inkl. Wein, Sekt, Spirituosen), Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Kaffee/ Tee/ Tabakwaren), Parfümerie- und Kosmetikartikel, Drogerie- und Körperpflegeartikel, Reformwaren, Schnittblumen, Zeitungen/ Zeitschriften Anglerartikel (ohne Schuhe und Bekleidung), Bekleidung, Bettwaren und Matratzen (Kissen, Bettdecken, Matratzenschoner ohne Bettwasche), Bücher, Büromaschinen (Aktenvernichter, Beschriftungssysteme, Bindegeräte, Diktiergeräte, Falzmaschinen, Kopiergeräte, Schreibmaschinen, Tisch- und Taschenrechner), Campingartikel und Outdoorartikel (u.a. Zelte, Isomatten, Schlafsäcke, ohne Wohnwagenzubehör, Bekleidung und Schuhe), Elektrokleingeräte, Elektronik und Multimedia (Bild- und Tonträger, Computer und Zubehör, Foto, Unterhaltungselektronik und Zubehör), Glas, Porzellan, Keramik (ohne Pflanzgefäße), Handarbeitswaren, Kurzwaren, Meterware, Wolle, Haushaltswaren (Küchenartikel und -geräte ohne Elektrokleingeräte Messer, Scheren, Besteck, Eimer, Wäscheständer und -körbe, Besen, Kunststoffbehälter und -schüsseln), Heimtextilien, Dekostoffe, Haus- und Tischwäsche, Hobbyartikel, Lederwaren, Taschen, Koffer, Regenschirme, medizinische und orthopädische Artikel, Optikartikel, Augenoptik, Papier, Büroartikel, Schreibwaren, Schuhe, Spielwaren, Sportartikel/ -kleingeräte (ohne Sportgroßgeräte), Sportbekleidung, Sportschuhe, Telekommunikation und Zubehör, Uhren, Schmuck, Waffen, Wohneinrichtungsbedarf Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Bau- und Gartenmarktes sind zulässig, sofern sie eine Verkaufsfläche von 1.200 m², wovon maximal 120 m² für zentrenrelevante Sortimente genutzt werden dürfen, nicht überschreiten. Im Bau- und Gartenmarkt sind die branchenüblichen zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt maximal 120 m² zu begrenzen. Dazu zählen: Nahrungs- und Genussmittel incl. Getränke bis zu 40 m² Drogerieartikel bis zu 10 m² Glas, Porzellan, Keramik/ Haushaltswaren bis zu 15 m² Spielwaren bis zu 15 m² Schuhe bis zu 25 m² 20
Sportartikel (Reitsport) bis zu 30 m² - saisonale Artikel* bis zu 50 m² Eigene Ladeneinheiten für die Randsortimente sind unzulässig. *Ausnahmsweise ist eine Fläche zum Verkauf von saisonalen (Oster- und Weihnachts-) Artikeln als Randsortiment zulässig, wenn diese eine maximale Grenze von 50 m² nicht überschreitet, die maximal zulässige Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente (120 m²) eingehalten wird und soweit sich der Verkauf auf insgesamt 5 Monate eines Kalenderjahres beschränkt. 21
4 Erläuterung und Begründung der textlichen Festsetzungen Der zentrale Versorgungsbereich Waldbröl umfasst neben dem Hauptgeschäftszentrum (Ortskern) auch den sogenannten Ergänzungsstandort an der Otto-Eichhorn-Straße. Das Plangebiet befindet sich somit in unmittelbarer Nachbarschaft zum bzw. ist zu einem Großteil Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Waldbröl. Nach 1 (6) BauGB ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die Erhaltung und Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Abbildung 5: Übersichtsplan mit allen erhobenen Nutzungen im Untersuchungsgebiet Quelle: eigene Darstellung; lasergestützte Einzelhandelserhebung September 2013 Als Abwägungsgrundlage dient das Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl in dem für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung u. a. die folgenden übergeordneten Ziele 3 formuliert wurden: Ausbau und Sicherung der landesplanerischen Funktion der Stadt Waldbröl als Mittelzentrum Als Mittelzentrum übernimmt die Stadt Waldbröl neben der Grundversorgung der eigenen Bevölkerung auch eine regionale Versorgungsfunktion. Ziel ist es, dass Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung weiter zu einer Sicherung der landesplanerischen Funktion beitragen, um somit die Versorgungsfunktion zu erhalten. 3 Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl, Junker + Kruse, Dortmund 2011, Seite 69 ff 22
Sicherung und Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebotes in Waldbröl Ziel muss es sein, die bereits heute vorhandene Vielfalt in Waldbröl zu erhalten und qualitativ weiter auszubauen. Der Ortskern und zentraler Versorgungsbereich Waldbröl übernimmt dabei eine besondere Rolle, nicht nur für den Einzelhandel. Infolgedessen sind Einzelhandelsentwicklungen mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten konsequent auf den zentralen Versorgungsbereich Waldbröl oder andere expliziert dazu definierte Standorte zu lenken. Zu diesem Zweck wurden im Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl die sogenannte Waldbröler Sortimentsliste 4 definiert, die eine entsprechende bauleitplanerische Umsetzung der Zielvorstellungen und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes erlaubt. Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl wurde im Juni 2013 vom Rat der Stadt Waldbröl beschlossen und dient seitdem als Entscheidungsgrundlage für zukünftige Einzelhandelsentwicklungen sowie als Abwägungsgrundlage für die bauleitplanerische Umsetzung. 4.1 Mischgebiete Im Rahmen der Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 17 ist eine Gefährdung des zentralen Versorgungsbereiches zu vermeiden. Somit ist es auch erforderlich, entsprechende Festsetzungen für Mischgebiete im Untersuchungsgebiet zu treffen. Mischgebiete dienen nach 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Einzelhandelsbetriebe sind hier grundsätzlich zulässig. Dies trifft insbesondere auf die Mischgebiete MI 1 und MI 2 zu, die sich im abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich Waldbröl an der Kaiserstraße (vgl. dazu folgende Darstellung) und damit unmittelbar zwischen dem Hauptgeschäftsbereich und dem Fachmarktstandort Otto-Eichhorn-Straße befinden. Die Kaiserstraße, die als Hauptverkehrsstraße eine wichtige Funktion für die Erreichbarkeit der Innenstadt Waldbröl darstellt wird bereits heute durch eine Mischung aus Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben geprägt. In Anlehnung an diese Angebotsformen lassen sich auch entsprechende Entwicklungsmöglichkeiten für die Mischgebiete 1 und 2 definieren. Entwicklungsoptionen bestehen vor allem in den Erdgeschosslagen der Immobilien Kaiserstraße 74 bis 80. Potenzielle Einzelhandelsansiedlungen bieten hier u. a. die Möglichkeit, die fußläufige Anbindung des Hauptgeschäftsbereiches an den Fachmarktstandort aufzuwerten. Dementsprechend sind in diesen Mischgebieten 1 und 2 Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten als auch mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten grundsätzlich zulässig. 4 Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl, Junker + Kruse, Dortmund 2011, Seite 86ff 23
Abbildung 6: Übersicht Mischgebiete MI 6 MI 5 MI 3 MI 4 MI 2 MI 1 Quelle: eigene Darstellung Die Mischgebiete MI 3 MI 6 dagegen liegen nicht im zentralen Versorgungsbereich Waldbröl und bieten aufgrund ihrer rückwärtigen Lage (MI 3 und MI 4) bzw. Lage an der Bahnhofstraße (MI 5 und MI 6) keinen vorrangigen Entwicklungsbereich für zusätzliche Einzelhandelsnutzungen. Bis auf das Mischgebiet 6, das heute noch als Bahnfläche gewidmet ist, werden die Gebiete nahezu ausschließlich durch kleinteilige Baustrukturen mit Wohn- bzw. Dienstleistungsnutzungen geprägt. Einzelhandelsnutzungen sind lediglich in MI 5 in Form einer Tankstelle mit Tankstellenshop vorhanden. Die Ziele des Einzelhandelskonzeptes Waldbröl sehen vor, dass zukünftige Einzelhandelsentwicklungen in den zentralen Versorgungsbereich bzw. in den gewachsenen Ortskern zu lenken sind. Dies betrifft insbesondere Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Hauptsortimenten, die nach Grundsatz 1 ausschließlich im zentralen Versorgungsbereich zulässig sind. Demzufolge sind in den Mischgebieten MI 3 bis MI 6 entsprechende Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Um dennoch Investitionen und Einzelhandelsentwicklungen zu ermöglichen, sind Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten, die das Wohnen nicht wesentlich stören, bis zu einer Verkaufsfläche von 800 m² zulässig. 24
4.2 Sondergebiete Sondergebiet Otto-Eichhorn-Straße Das geplante Sondergebiet Otto-Eichhorn-Straße ist Teil des zentralen Versorgungsbereichs Waldbröl und wird bereits heute durch eine Vielzahl von Einzelhandelsbetrieben geprägt. Diese vorhandene Einzelhandelsagglomeration besteht aus kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben und Einzelhandelsbetrieben die sich an der Grenze der Großflächigkeit befinden. Die Angebotsschwerpunkte liegen nahezu ausschließlich im nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimentsbereich. Darüber hinaus bietet die Lage des geplanten Sondergebietes am östlichen Rand des zentralen Versorgungsbereiches und die gute Erreichbarkeit für den Autokunden mit der direkten Zufahrt von der Kaiserstraße, weitere Standortvorteile. Eine fußläufige Anbindung an die Haupteinkaufslage im Ortskern besteht zwar entlang der Kaiserstraße, ist jedoch durch die Entfernung und die in Teilbereichen sichtbaren Trading down Tendenzen, vorrangig in den Erdgeschosslagen der Straßenrandbebauung, wenig attraktiv. Neben dem gewachsenen Ortskern Waldbröl übernimmt der Standort Otto-Eichhorn-Straße damit eine zentrale Bedeutung für die Versorgung mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Angeboten in der Stadt Waldbröl. Um einer fortschreitenden Verlagerung des Angebotsschwerpunktes mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Hauptsortimenten in Richtung Otto-Eichhorn-Straße entgegenzuwirken und um den Zielen des Einzelhandelskonzeptes zu entsprechen, sind zukünftige Einzelhandelsentwicklungen am Standort gezielt zu steuern. Abbildung 7: Übersicht Sondergebiet mit Teilflächen (TF) 1-6 TF 3 TF 1 TF 2 TF 5 TF 6 TF 4 Quelle: eigene Darstellung 25
Dementsprechend werden im Fall von Nutzungsänderungen Verkaufsflächenobergrenzen und ggf. eine Sortimentsbeschränkung definiert, die jedoch eine wirtschaftliche Entwicklungsperspektive beinhalten und somit auch weiterhin Investitionen am Standort ermöglichen. Im Rahmen eines erweiterten Bestandsschutzes werden die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe, die heute überwiegend nahversorgungs- bzw. zentrenrelevante Sortimente anbieten abgesichert. Damit die Entwicklung des Ortskerns im zentralen Versorgungsbereich weiter gestärkt werden kann, sind Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Hauptsortimenten bei allen zukünftigen Einzelhandelsentwicklungen im Sondergebiet nicht zulässig. Der Ausschluss von Einzelhandel mit diesen Sortimenten führt dazu, dass im Plangebiet zukünftig keine zusätzlichen Angebote mehr zulässig sind. Auf der Grundlage des erweiterten Bestandsschutzes sind zukünftig bei vorhandenen Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Hauptsortimenten auch solche Änderungen und Erneuerungen des genehmigten baulichen Bestandes möglich, die nicht über den passiven Bestandsschutz abgedeckt sind. Der Begriff Erneuerung definiert sich über solche Baumaßnahmen, die über bloße vom Bestandsschutz abgedeckte Renovierungsmaßnahmen hinausgehen. Erneuerung schließt auch eine Neuerrichtung des Gebäudes ein. Änderung am baulichen Bestand meint die nicht nur unerhebliche Umgestaltung der baulichen Anlage, insbesondere die Umgestaltung des konstruktiven Gefüges und Umgestaltungen der äußeren Erscheinungsform. Die folgenden Betriebe werden damit auf den erweiterten Bestandsschutz beschränkt. TF 1 Der Lebensmittelmarkt an der Otto-Eichhorn-Straße 2 verfügt heute über eine Verkaufsfläche von 748 m² (zzgl. 31 m² Backshop), die auf der erteilten Baugenehmigung basiert. Um wirtschaftlich notwendige Umstrukturierungen bzw. Entwicklungen des Betriebs auch zukünftig zu ermöglichen, sind Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Lebensmittelbetriebs zulässig, sofern sie die Verkaufsfläche von 1.100 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung ist jedoch nur zulässig, wenn es sich um einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten handelt, der die maximal zulässige Verkaufsfläche von 1.100 m² Verkaufsfläche nicht überschreitet. TF 2 Die bestehenden Drogerie- und Textilfachmärkte an der Otto-Eichhorn-Straße 4 verfügen heute über eine Verkaufsfläche von 622 m² bzw. 649 m², die auf der erteilten Baugenehmigung basieren. Um wirtschaftlich notwendige Umstrukturierungen bzw. Entwicklungen der Betriebe auch zukünftig zu ermöglichen, sind Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen der vorhandenen Betriebe zulässig, sofern sie die Verkaufsfläche von jeweils 700 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung ist jedoch nur zulässig, wenn es sich um einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten handelt, der die maximal zulässige Verkaufsfläche von 700 m² Verkaufsfläche pro Betrieb nicht überschreitet. TF 3 Der Tierfachmarkt an der Otto-Eichhorn-Straße 6 verfügt heute über eine Verkaufsfläche von 422 m², die auf der erteilten Baugenehmigung basiert. Um wirtschaftlich notwendige Umstrukturierungen bzw. Entwicklungen des Betriebs auch zukünftig zu ermöglichen, sind Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Betriebs zulässig, sofern sie die Ver- 26
kaufsfläche von 450 m² nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung ist jedoch nur zulässig, wenn es sich um einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten handelt, der die maximal zulässige Verkaufsfläche von 450 m² Verkaufsfläche nicht überschreitet. TF 4 An der Kaiserstraße 98 befinden sich drei Betriebe. Basierend auf den erteilten Baugenehmigungen sind für den Lebensmittelmarkt 799 m², den Schuhfachmarkt 450 m² und den Textilfachmarkt 550 m² Verkaufsfläche zulässig. Um wirtschaftlich notwendige Umstrukturierungen bzw. Entwicklungen der Betriebe auch zukünftig zu ermöglichen, sind Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen der vorhandenen Betriebe zulässig, sofern der Lebensmittelmarkt die Verkaufsfläche 1.100 m², der Schuhfachmarkt 500 m² und der Bekleidungsmarkt 550 m² nicht überschreiten. Nutzungsänderungen sind jedoch nur zulässig, wenn es sich um Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten handelt, die die vorstehenden maximalen Verkaufsflächen nicht überschreiten. TF 5) Für den Möbel- und Einrichtungsfachmarkt Dänisches Bettenlager an der Otto-Eichhorn-Straße 1 sind, basierend auf der erteilten Baugenehmigung, maximal 760 m² Verkaufsfläche zulässig. Zudem besteht eine zeitlich begrenzte Baugenehmigung für die Nutzung eines Verkaufszeltes mit einer Verkaufsfläche von 120 m². Um wirtschaftlich notwendige Umstrukturierungen bzw. Entwicklungen des Betriebs auch zukünftig zu ermöglichen, sind Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen des vorhandenen Betriebs zulässig, sofern sie die Verkaufsfläche von insgesamt 1.000 m² (inkl. Außenverkaufsfläche) nicht überschreiten. Eine Nutzungsänderung ist jedoch nur zulässig, wenn es sich um einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten handelt, der die maximal zulässige Verkaufsfläche von 1.000 m² Verkaufsfläche nicht überschreitet. TF 6 An der Kaiserstraße 90-94 befinden sich drei Betriebe. Basierend auf den erteilten Baugenehmigungen sind für die beiden Bekleidungsmärkte 348 m² und 162 m² und den Lebensmittelbetrieb 130 m² Verkaufsfläche zulässig. Um wirtschaftlich notwendige Umstrukturierungen bzw. Entwicklungen der Betriebe auch zukünftig zu ermöglichen, sind Erneuerungen, Änderungen und Erweiterungen der vorhandenen Betriebe zulässig, sofern bei den Bekleidungsbetrieben die Verkaufsflächen von 400 m² bzw. 200 m² und beim Lebensmittelanbieter die genehmigten 130 m² nicht überschritten werden. Nutzungsänderungen sind jedoch nur zulässig, wenn es sich um einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten handelt, die die vorstehenden maximalen Verkaufsflächen nicht überschreiten. Die vorstehenden Flächenangaben beziehen sich auf die im Gebäude zur Verfügung stehende Fläche und beinhalten u. a. die Vorkassenzone und die hier integrierten eigenständigen Verkaufsstellen (vgl. dazu auch BVerwG, Beschluss vom 24. November 2005). Nutzungsänderungen sind in den Fällen ausgeschlossen, in denen ein Wechsel in andere zentrenrelevante Sortimente erfolgen soll. Bei Erneuerungen und Änderungen des genehmigten Bestandes dürfen zudem die jeweiligen Verkaufsflächenobergrenzen nicht überschritten werden. 27
Tabelle 1: Maximale Verkaufsflächenobergrenzen für den Einzelhandelsbestand Einzelhandelsbestand aktuelle Verkaufsfläche maximale Verkaufsfläche Flächenerweiterung in % Norma 806 m² 1.100 m² 36,0 % (Erweiterungsabsicht) dm 664 m² 700 m² 5,4 % Takko 651 m² 700 m² 7,5 % Fressnapf 422 m² 450 m² 6,6 % Aldi 825 m² 1.100 m² 30,5 % (Erweiterungsabsicht) Bon Prix 442 m² 550 m² - (laut Baugenehmigung) Deichmann 463 m² 500 m² 7,9 % Dänisches Bettenlager 771 m² + 120 m² 1.000 m² 12,2 % Ernsting s family 166 m² 200 m² 20,5 % Jeans Fritz 344 m² 400 m² 16 % Bäckerei Schmidt ohne Café 30 m² 130 m² (laut Baugenehmigung) - Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung September 2013; Baugenehmigungen Bezogen auf die bestehenden Lebensmitteldiscounter ist die maximale Verkaufsfläche auf 1.100 m² zu begrenzen. Die Bestandsflächen (Norma 806 m² und Aldi Süd 825 m²) liegen heute knapp oberhalb der marktüblichen Größenordnungen. So liegt die durchschnittliche Verkaufsfläche aller Lebensmitteldiscounter in Deutschland bei 740 m², wobei Lidl und Aldi Süd mit jeweils ca. 860 m² unter allen Betreibern die größten Durchschnittsgrößen aufweisen 5. Insgesamt beträgt die durchschnittliche Verkaufsfläche aller ansässigen Lebensmitteldiscounter in Waldbröl ca. 830 m²; der angenommene Maximalwert von ca. 1.100 m² Verkaufsfläche wird in Waldbröl bislang nur von einem Markt (Aldi) erreicht. Um Erweiterungsbestreben weiterer Betreiber in Waldbröl entgegenzuwirken, die in summarischer Wirkung zu negativen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich führen könnten, wird aus gutachterlicher Sicht angeraten, in den Festsetzungen des Bebauungsplanes deutlich auf die bestehende Sondersituation bezüglich der Lage im zentralen Versorgungsbereich abzustellen, um diesbezüglich kein Einfalltor zu öffnen. Die Festsetzung ersetzt jedoch nicht die im Einzelfall erforderliche konkrete landesplanerische und städtebauliche Wirkungsanalyse. 5 Daten für das Jahr 2012; Quelle: EHI Retail Institute 2013 (im Internet abrufbar unter www.handelsdaten.de) 28
Sondergebiet Bau- und Gartenmarkt Das Sondergebiet dient zur Unterbringung eines Bau- und Gartenmarktes (großflächiger Einzelhandel im Sinne des 11 Abs. 3 Ziff. 2 BauNVO) Abbildung 8: Sondergebiet Bau- und Gartenmarkt Quelle: eigene Darstellung Die Verkaufsfläche des Bau- und Gartenmarktes (Raiffeisen Markt) beträgt heute 844 m² (basierend auf der Bestandserhebung im September 2013). Der Raiffeisen Markt soll auch zukünftig am Standort erhalten bleiben. Eine Entwicklung am heutigen Standort ist kompatibel mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Waldbröl. Die zentrale Lage des Betriebes zum Ortskerns bietet insbesondere mit Blick auf das vorhandene Kernsortiment eine Ergänzung zum Einzelhandelsangebot im zentralen Versorgungsbereich. Dementsprechend ist eine Erweiterung auf eine maximale Verkaufsfläche von 1.200 m² im Sondergebiet Bau- und Gartenmarkt zulässig. Um dennoch unerwünschte negative Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich zu vermeiden, sind im Bau- und Gartenmarkt die in der Waldbröler Sortimentsliste als nahversorgungsund zentrenrelevant eingestuften Sortimente als Hauptsortimente unzulässig. Die branchenüblichen Randsortimente des Bau- und Gartenmarktes sind bis zu einer maximalen Verkaufsfläche von 120 m² zulässig. Bezüglich des Bau- und Gartenmarktes müssen zudem die zentrenrelevanten Randsortimente 6 begrenzt werden. 7 Die Randsortimente gliedern sich in zen- 6 In der Praxis wird eine Unterordnung angenommen, wenn der Anteil der Randsortimente an der Gesamtverkaufsfläche nicht mehr als zehn Prozent beträgt. Bunzel; Janning; Kruse; Kühn; Difu Arbeitshilfe: Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, Berlin Januar 2009, Seite 167 29
trenrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente und werden durch die Angabe einer maximalen Verkaufsfläche in ihrem Angebot begrenzt. Diese Begrenzung ist erforderlich, da von nicht zentrenrelevanten Randsortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung der Innenstadt bzw. des zentralen Versorgungsbereiches ausgeht, jedoch sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb der städtebaulich-funktionalen Zentren Auswirkungen auf die Innenstadt möglich. Eigenständige Ladeneinheiten für die Randsortimente sind unzulässig. Ausnahmsweise ist eine Fläche zum Verkauf von saisonalen (Oster- und Weihnachts-) Artikeln als Randsortiment zulässig, wenn diese eine maximale Grenze von 50 m² nicht überschreitet, die maximal zulässige Gesamtverkaufsfläche eingehalten wird und soweit sich der Verkauf auf 5 Monate eines Kalenderjahres beschränkt. Auch in diesem Fall ersetzt die Festsetzung jedoch nicht die im Einzelfall erforderliche konkrete landesplanerische und städtebauliche Wirkungsanalyse. 7...Randsortimente sind nur solche Warengruppen, die einem bestimmten Kernsortiment als Hauptsortiment sachlich zugeordnet und hinsichtlich des Angebotsumfanges deutlich untergeordnete Nebensortimente sind. Allein bei diesem Verständnis der Wechselbeziehung zwischen den Begriffen Kernsortiment und Randsortiment ist die Annahme gerechtfertigt, dass aus der Zulässigkeit eines durch bestimmte Branchenbezeichnungen gekennzeichneten Kernsortiments zugleich folgt, dass auch die der jeweiligen Branche zugeordneten Randsortimente zugelassen sind. OVG NRW, Urteil vom 22.06.1998 7 a D 108/96NE 30