Atypik im Lebensmitteleinzelhandel - aus Gutachtersicht - Forum Einzelhandel Köln, 29. Juni 2017 Monika Kollmar, Niederlassungsleitung Das Dokument ist urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. Die Folie ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA
11 Abs. 3 BauNVO Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. 2
Ausnahmen? Auswirkungen ( )sind bei [großflächigen] Betrieben ( ) in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. 3
Zweistufige Prüfung zur Widerlegung der Regelvermutung Stufe 1: Handelt es sich bei dem Ansiedlungs / Erweiterungsvorhaben um einen großflächigen Betrieb oder besteht eine betriebliche / städtebauliche Atypik? Stufe 2: Hat das Vorhaben Auswirkungen nach 11 (3), Satz 2 BauNVO? 4
Atypik-Nachweis Betriebliche Atypik bei Betrieben, die aufgrund ihrer Angebotsstruktur auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf die Versorgung der Bevölkerung keine negativen Auswirkungen haben die typischerweise auf Gewerbegebiete angewiesen sind Städtebauliche Atypik Betriebe weisen eine nennenswerte Nahversorgungsbedeutung auf städtebaulich integriert fußläufiges Einzugsgebiet (500 1.000 m) (Lebensmitteleinzelhandel: max. 10% Nonfoodanteil, max. 1.500 m² Verkaufsfläche) Bsp. Baustoffhandel, Kfz mit Werkstatt, Büromöbel bisherige Anwendung in der gutachterlichen Praxis: nur für Lebensmitteleinzelhandel 5
Atypik im Lebensmittelhandel: Vier Fragen für den Gutachter Prüfungsstufe 1: Hat das Ansiedlungs oder Erweiterungsvorhaben einen Verkaufsflächenanteil von max. 10 % für nicht nahversorgungsrelevante Sortimente? Ist der Standort städtebaulich integriert? Wie ist der Nahbereich zu definieren? Wie hoch ist die Kaufkraftbindung im Nahbereich? nach Beantwortung dieser Fragen müssen immer noch die Auswirkungen eines Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die Nahversorgungsstrukturen untersucht werden! (Prüfungsstufe 2) 6
nicht nahversorgungsrelevanter Verkaufsflächenanteil nahversorgungsrelevant: Nahrungs und Genussmittel, Nonfood I (Drogeriewaren, Wasch, Putz und Reinigungsmittel, Tiernahrung) nicht nahversorgungsrelevant: Nonfood II (z.b. Zeitungen / Zeitschriften, Schreibwaren, Haushaltswaren, Glühbirnen / Batterien) Bei Discountern gilt regelmäßig die Fläche für Aktionswaren als Fläche für nicht nahversorgungsrelevante Sortimente, je nach Betreiber auch Teile des Stammsortimentes Bei Supermärkten bis ca. 1.500 m² VK wird dieser Anteil i.d.r. auch eingehalten Achtung kommunale Sortimentsliste: diese kann im Einzelfall auch Spielräume erweitern oder einschränken! 7
Fazit typische Anwendungsfälle: Genehmigungsverfahren / Befreiungen in GE / MI / WA ; Verfahren nach 34 BauGB Atypik Nachweis erfordert besonders sorgfältige Auseinandersetzung mit den Standortrahmenbedingungen, vor allem mit dem Einwohnerpotenzial im Nahbereich bei Erweiterungsvorhaben können Kundenwohnorterhebungen weiterhelfen Atypik Nachweis kann in städtebaulich integrierten Lagen die Sondergebietspflicht aufheben und langwierige Planverfahren abwenden 8
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