LIEBE LESERINNEN UND LESER, der Büromarkt ist verhalten in das Jahr 2019 gestartet, dies spiegelt allerdings nicht wirklich die Situation am Frankfurter Markt wider. Warum der Flächenumsatz hinter dem Vorjahr zurückbleibt, wie die Stimmung am Markt ist, was in den ersten drei Monaten noch passiert ist und wie das die Mietpreise beeinflusst, erfahren Sie in unserem aktuellen review. Einige Stadtteile in Frankfurt befinden sich in der Entwicklung, was sich dort bewegt und was das für Auswirkungen auf den Frankfurter Büromarkt hat, beleuchten wir auch in der vorliegenden Ausgabe. Was sonst noch Einfluss auf den Büromarkt hatte und was die Zukunft auf dem Bürovermietungsmarkt Frankfurt bringt, haben wir in diesem review für Sie zusammengetragen. Wir wünschen Ihnen viel Freude bei der Lektüre. Zögern Sie bitte nicht, sich bei Fragen oder Anmerkungen mit uns in Verbindung zu setzen. Wir freuen uns auf Sie. Mit den besten Grüßen Tanja Zeiske RÜCKGANG DES FLÄCHENUMSATZES, ABER STABILE NACHFRAGE Der Flächenumsatz am Frankfurter Büromarkt liegt bei rund 98.000 m² und ist damit um gut ein Drittel im Vergleich mit dem zum Ende des ersten Quartals 2018 (ca. 154.400 m²) gesunken. Der größte Abschluss des Jahres 2019 ist die Anmietung der staatlichen Entwicklungszusammenarbeitsorganisation, der Deutschen Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) GmbH über ca. 10.00 m² im Teilmarkt Eschborn, wo sich einer ihrer zwei Unternehmenssitze in Deutschland befindet. Im Vergleich dazu war die einzige größere Anmietung im ersten Quartal 2018 mehr als doppelt so groß nämlich die Anmietung der FAZ über ca. 24.000 m² in einem Projekt im Europaviertel. Die größte Nachfrage verzeichnete der Bereich bis 1.000 m², wo etwa 55 % des Gesamtumsatzes erzielt wurden. Alle Flächenklassen mussten Einbußen hinnehmen. Den stärksten Rückgang verzeichnete die Größenklasse 5.000 m² bis 10.000 m² (nur 1 Deal), in der etwa 0 % weniger als im Vorjahr vermietet wurden. Nur halb so viel Fläche und nur halb so viele Deals erzielte das Segment 1.000 m² bis 2.000 m². Dieses Ergebnis spiegelt allerding nicht die realistische Nachfrage auf dem Markt wider, denn diese ist nach wie vor gut. Einige große sowie mittelgroße Deals befinden sich in Verhandlungen und werden kurzfristig auch in Mietvertragsabschlüsse münden. Fast review UMSATZ: LEERSTAND: Ø-MIETE: SPITZENMIETE: FERTIGSTELLUNGEN 2019: 98.100 m² 83.400 m² 19,90 /m² 43,50 /m² ca. 169.600 m² CBD VERMIETUNGSLEISTUNG: 40.900 30 31,30 20.000 25 23,40 20 22,00 20,50 19,50 22,90 15.000 15 15,90 15,90 14,90 10.000 10 11,30 11,20 10,20 11,80 11,90 5.000 5 0 BANKEN- VIERTEL END CITY CITY RAND CITY SÜD NORD OST 1 OST 2 NIEDER- RAD AIRPORT ESCHBORN KAISERLEI 0 UMSATZ/DURCHSCHNITTSMIETEN NACH TEILLAGEN UMSATZ DURCHSCHNITTSMIETE 1 I 5
THE DOCKS GROSS & PARTNER BERATUNGSUNTERNEHMEN DOMINIEREN DEN MARKT Dass Berater die meisten Abschlüsse für sich verbuchen, ist keine Seltenheit. Im ersten Quartal 2019 haben sie, nicht zuletzt durch den zweitgrößten Abschluss des Jahres 2019 durch das internationale Beratungsunternehmen KPMG über rund 5.300 m² im THE SQUAIRE am Frankfurter Flughafen auch bei dem Flächenumsatz mit rund 1 % leicht die Nase vorn. Platz zwei belegen mit 16 % öffentliche Verwaltung, Verbände, soziale Einrichtungen; hier schlägt der größte Abschluss des ersten Quartals 2019 der GIZ zu Buche. Drittstärkste Nachfrager nach waren Finanzdienstleister mit 14 %, deren größter Abschluss bei knapp 3.300 m² (Deutsche Bundesbank) lag. Diese Reihenfolge wird sich im Jahresverlauf noch verändern. Co-Working-Anbieter, welche in den letzten Jahren stetig steigende Flächenumsätze produzierten, sind in den ersten drei Monaten des Jahres 2019 bis jetzt in Frankfurt nur mit einem einzigen Abschluss in Erscheinung getreten. Die Satellite Office GmbH hat sich eine Fläche über rund 2.600 m² in exklusiver Lage in dem von uns exklusiv betreuten Opernplatz XIV gesichert, welcher neben Büroflächen ein Hotel und Wohnungen beherbergt. Die Expansion der Branche ist jedoch noch nicht abgeschlossen, sodass weitere Anmietungen von Co-Workern im Jahr 2019 folgen werden. ESCHBORN STÄRKSTER TEILMARKT, CBD BLEIBT IM FOKUS Der größte Abschluss des ersten Quartals schlägt sich auch bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Lage deutlich nieder. Eschborn schiebt sich mit knapp 20.000 m² auf Platz eins. Hierzu trug neben der Anmietung der GIZ auch der drittgrößte Mietvertrag des Jahres 2019 bei, die DXC Technology Deutschland GmbH mietet im Bestandsobjekt MAGNUS in Eschborn rund 3.500 m². Die stärkste Nachfrage verzeich- net jedoch mit 41 % der CBD. Obwohl wir in diesem Bereich eine rege Bautätigkeit verzeichnen, sind gute Flächen heiß umkämpft. Das Angebot ist jedoch verglichen mit anderen Städten komfortabel und in der nächsten Zeit kommen weitere aktuell im Bau befindliche Flächen auf den Markt, zu nennen sind hier etwa Marienturm, Omniturm, Global Tower, ONE und bis 2024 das exklusive Projekt FOUR. Zudem sind Umzüge von Firmen nicht regelmäßig durch einen erhöhten Flächenbedarf motiviert, sondern auch durch den Wunsch, sich qualitativ zu verbessern, um beispielsweise bei der Mitarbeitergewinnung die Nase vorn zu haben, Stichwort War for Talent oder effizientere Flächennutzung. Dies führt eben nicht immer zu einem erhöhten Flächenverbrauch, sondern teilweise zu einer Verkleinerung und dadurch kann es im Markt zu einer negativen Absorption kommen, das heißt, es wird mehr Fläche freigesetzt als neu angemietet wird. Der zuletzt so stark nachgefragte Bereich City Rand vereint nur gut 6 % des Gesamtumsatzes auf sich, in diesem Bereich wurde kein Abschluss über 1.000 m² getätigt. Die Projekte im Europaviertel haben sich in den letzten Jahren gut vermietet und die Entwicklung des Europaviertels nähert sich dem Ende. Im Teilmarkt stehen jedoch, wenngleich auch eingeschränkter als in den Vorjahren, sowohl in Bestandsgebäuden als auch in Projekten noch größere zusammenhängende Flächen für eine Anmietung zur Verfügung. FLÄCHENKLASSEN 01 < 500 m 02 501-1.000 m2 03 1.001-2000 m2 04 2.001-5.000 m2 05 5.001-10.000 m2 06 >10.000 m2 Summe 2 UMSATZ ANZAHL 2 36.000 m 1.200 m2 10.200 m2 18.00 m2 5.300 m2 10.00 m2 150 25 1 1 98.100 m2 191 2I5
LUDWIG-ERHARD-STRASSE 30-34, EURAMCO ASSET GMBH SPITZENMIETE STEIGT, DURCHSCHNITTSMIETE FÄLLT AUF HOHEM NIVEAU Die Spitzenmiete ist u,00 /m² auf 43,50 /m² gestiegen, dies ist auf eine Reihe hochpreisiger Abschlüsse in qualitativ hochwertigen Top-Objekten im CBD zurückzuführen, dabei handelte es sich etwa um die Projekte Omniturm und Marienturm, aber auch Bestandsgebäude haben ihren hohen Preis, so etwa der Opernturm und das Eurotheum. Die Durchschnittsmiete ging leicht um 50 Cent auf 19,90 /m² zurück. Während in dem Bemessungszeitraum des Vorjahres eine Reihe von Mietverträgen in der Größenordnung 5.000 m² bis 10.000 m² zu Mietpreisen von zum Teil deutlich über 30,00 /m² geschlossen wurden, gab es in den abgelaufenen 12 Monaten kaum Abschlüsse über 30,00 /m² im Segment über 5.000 m² zu verzeichnen. Im Zuge der weiteren Verknappung des Angebots und durch die in den nächsten Jahren fertigwerdenden mehrheitlich sehr hochwertigen (Hochhaus-)Objekte wie die oben genannten Türme, das Junghof Plaza oder das FOUR ist von einem weiteren Mietpreisanstieg auszugehen. 45 1.800.000 43,50 44,00 40 1.600.000 39,50 38,50 39,00 36,00 35 1.400.000 1.449.00 1.388.600 30 1.200.000 1.254.400 25 1.000.000 1.000.000 21,00 20 15 10 800.000 600.000 400.000 19,00 392.955 414.210 18,03 562.0 18,02 20,30 29.05 639.405 20,00 858.600 530.000 830.000 5 200.000 0 0 2014 2015 UMSATZ-, LEERSTANDS- UND MIETPREISENTWICKLUNG 2013-2018 2016 201 2018 FLÄCHENUMSATZ BIS ENDE 2019 FLÄCHENUMSATZ 98.100 2019p LEERSTAND SPITZENMIETE DURCHSCHNITTSMIETE 3 I 5
THE SQUAIRE, OFFICEFIRST REAL ESTATE GMBH BAUBOOM ZEIGT FRÜCHTE In Frankfurt schossen in den letzten Jahren sehr viele Baustellen wie Pilze aus dem Boden. Auch wenn im ersten Quartal 2019 noch kein einziges Objekt fertiggestellt wurde, wird ab jetzt deutlich mehr Fläche fertig. Nach Fertigstellungsraten von 100.000 m² und weniger in den letzten Jahren wird 2019 mit rund 10.000 m² fast doppelt so viel Bürofläche fertig. Im Jahr 2020 werden sogar über 300.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Zu einer vollständigen Entspannung wird das allerdings nicht führen, da nach heutigem Stand von den 2019 voraussichtlich fertig werdenden Flächen nur noch knapp 30 Prozent und 2020 etwa die Hälfte für eine Anmietung zur Verfügung stehen werden. Neben den schon mehrfach erwähnten Türmen Omniturm und Marienturm werden aber auch Objekte in Lagen außerhalb des CBD fertiggestellt. Das sogenannte Ostend befindet sich spätestens seit der Ansiedlung der Europäischen Zentralbank (EZB) im Umbruch und erhält zunehmend ein neues Gesicht. Das Projekt THE DOCKS im Osthafen befindet sich derzeit im Bau und wird bis Ende 2020 sukzessive fertiggestellt werden. In den aktuell entstehenden Bauteilen sind noch knapp 10.000 m² Bürofläche verfügbar. Ein ebenfalls prosperierender Teilmarkt ist der Bereich Airport. Nach den sehr schwachen Flächenumsätzen in den Jahren 2013 und 2014 wurde in den Folgejahren zunehmend mehr Fläche pro Jahr vermietet, 201 und 2018 jeweils mehr als 25.000 m² und im Jahr 2019 bis jetzt knapp 6.000 m². Diese gute Nachfrage in Kombination mit der kurz bevorstehenden Fertigstellung der S-Bahn-Anbindung des neuen Stadtteils Gateway Gardens erhöht die Attraktivität des Teilmarkts. Waren früher mehrheitlich flughafenaffine Unternehmen Mieter in dieser Lage, sind heute Mieter aller Branchen bis auf wenige Ausnahmen Zielgruppe. Bis 2022 werden in Gateway Gardens rund 150.000 m² fertig, wovon aktuell noch zwei Drittel der Fläche verfügbar sind. 1-3 CBD* 40.900 41,69 % 15.900 m² 26,50 / 3.595.200 m² 4 CITY RAND 6.200 m² 6,32 % 39.500 m² 20,50 / 1.355.200 5 CITY 2.200 m² 2,24 % 38.500 m² 19,50 / 691.800 6 SÜD 2.00 m² 2,5 % 29.900 m² 15,90 / 58.300 NORD 8 NORD 6.00 m² 6,83 % 56.00 m² 11,30 / 1.33.400 5.800 m² 5,91 % 159.000 m² 11,20 / 1.900 9 OST 1 2.400 m² 2,45 % 56.900 m² 15,90 / 509.000 10 OST 2 1.400 m² 1,43% 89.100 m² 10,20 / 315.100 13 6 8 1,2,3,4,5 6 11 9 10 14 OST 11 NIEDERRAD 12 AIRPORT 13 ESCHBORN 14 KAISERLEI 4.100 m² 4,18 % 61.000 m² 14,90 / 655.800 6.000 m² 6,12 % 20.000 m² 22,90 / 596.100 19.00 m² 20,08 % 135.900 m² 11,80 / 935.00 0 m² 0,00 % 29.000 m² 11,90 / 20.000 12 SÜD Gesamt UMSATZ Ø-MIETE LEERSTAND BESTAND 98.100 m² 19,90 83.400 m² 11.585.600 MARKTÜBERBLICK NACH TEILLAGEN *BANKENVIERTEL, END UND CITY 4 I 5
ANGEBOT SETZT LANGSAMEN SINKFLUG FORT Der Leerstand ging im Verlauf der letzten 12 Monate um 1 Prozentpunkt auf,56 % zurück, bezogen auf den CBD liegt die Leerstandsquote nur bei 4,34 %. Die Leerstände im gesamten Marktgebiet sind allerdings sehr unterschiedlich verteilt, so liegt die Leerstandsquote in acht Teilmärkten unter,56 % und in sechs darüber. Es lohnt sich daher, die Leerstände im Detail zu betrachten. Die niedrigste Leerstandsquote mit 2,91 % weist der Teilmarkt City Rand auf, die höchste Leerstandsrate von 28,26 % findet sich im Teilmarkt Frankfurt Ost II. Das ehemalige Neckermann Gelände (Hanauer Landstraße 360), welches zu großen Teilen leer steht, ist hauptsächlich für den hohen Leerstand verantwortlich. Rechnet man dieses Areal heraus, kommt man auf 9,5 % und das entspricht einer Leerstandsquote knapp über dem Durchschnitt des Gesamtmarkts, was die Realität im Teilmarkt widerspiegelt. Im Teilmarkt Frankfurt Nord hat sich der ohnehin schon sehr hohe Leerstand von über 140.000 m² durch den Auszug der Finanzagentur aus dem Lurgi-Haus nochmal erhöht und liegt aktuell bei knapp 160.000 m², die Leerstandsquote steigt damit auf 20,6 %. Besonders drastisch hat sich das kurzfristig verfügbare Angebot am Flughafen reduziert, der Rückgang im Verlauf des letzten Jahres betrug rund 30.000 m². Dies ist auf die gute Vermietungsleistung am Flughafen, namentlich den Anmietungen im THE SQUAIRE, FAC und in verschiedenen Objekten im Bereich Gateway Gardens zurückzuführen. FAZIT Auch wenn sich der Flächenumsatz im ersten Quartal 2019 deutlich reduziert hat, ist ein spürbarer Einbruch der Nachfrage am Frankfurter Büromarkt nicht zu erkennen. Da nach den ersten drei Monaten kein wirklicher Großabschluss zu vermelden war, war dies auch nicht wirklich verwunderlich. Allerdings stehen mehrere große und viele mittelgroße Mietverträge kurz vor Abschluss, sodass die Folgequartale sicherlich deutlich stärker ausfallen werden. Insgesamt befinden sich Mieter mit größeren Gesuchen von in Summe über 00.000 m² auf dem Markt, auch das spricht für eine gute Nachfrage. Parallel kommen ab jetzt durch Baufertigstellungen wieder mehr Flächen auf den Markt, sodass die gute Nachfrage auch auf ein attraktives Angebot trifft. Nichtsdestotrotz kann es in bestimmten Lagen zu Engpässen kommen. Dies und die Tatsache, dass hochpreisige Objekte auf den Markt kommen, haben bis jetzt schon zu einem Mietpreisanstieg geführt, welcher sich in Zukunft weiter fortsetzen wird. Es wird aber nicht zu sprunghaften Mietpreissteigerungen kommen, dazu ist das verfügbare Angebot vergleichsweise komfortabel. Der Leerstand wird sich voraussichtlich auch im Jahr 2019 weiter reduzieren, aber verlangsamter als in den letzten Jahren. Bis Ende des Jahres ist mit einem Flächenumsatz zwischen 500.000 m² und 530.000 m² auszugehen. Dies wäre deutlich unter dem der beiden Vorjahre, allerdings etwa im 5-Jahres-Durchschnitt. Glossar Realisierte Durchschnittsmiete Zur Berechnung der Durchschnittsmiete werden die einzelnen Mietpreise aller im definierten Zeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und ein Mittelwert errechnet. Realisierte Spitzenmieten Die realisierte Spitzenmiete umfasst das bezogen auf das jeweilige Marktgebiet oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Es sollten zumindest 3 Vertragsabschlüsse einbezogen werden. Höchstmiete Einzelne über den Spitzenmieten liegende Werte sollen als Höchstwerte bezeichnet werden. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die in einem genau abgegrenzten (Teil-)Markt für Büroimmobilien innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Umsätze mit Eigennutzern werden erfasst, um das gesamte Marktgeschehen abzubilden. Reiner Flächenumsatz (Vermietungsumsatz). Der Flächenumsatz ohne Eigennutzer. Leerstand (= kurzfristig verfügbares Büroflächenangebot) Summe aller fertiggestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Verkauf (zum Zwecke der Weiternutzung) angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sollten getrennt ausgewiesen werden. blackolive advisors GmbH ist ein auf Beratung von Mietern und Vermietern spezialisierter Gewerbeimmobilienmakler. Alle 3 Monate erscheint eine neue Ausgabe unseres Büromarktberichts review. KONTAKT: blackolive advisors gmbh fon +49 69 90448-0 fax +49 69 90448-10 info@blackolive.de www.blackolive.de German Property Partners ist ein deutschlandweiter Zusammenschluss von Immobiliendienstleistern aus dem Gewerbesegment. Als Partner können wir nicht nur den Frankfurter Markt, sondern auch den der anderen deutschen Großstädte bedienen. German Property Partners besteht aus 5 Partnern, verfügt damit über 30 Immobilienspezialisten und deckt die Städte Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart, München, Köln, Bonn und Frankfurt ab. Copyright blackolive advisors GmbH Die in diesem Bericht/Dokument bereitgestellten Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt zusammengestellt und dienen als allgemeine Information und zu Marketingzwecken. blackolive advisors GmbH übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen. 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