Inhalt Seite 5 7 7 8 8 0 9 3 4 4 7 9 9 0 3 4 5 5 7 8 8 9 30 3. Rahmenbedingungen und Unternehmen.. Darstellung des Unternehmens.. Organe der Genossenschaft.3. Mitgliedschaften und Beteiligungen.4. Tochterunternehmen.5. Wohnungsbestand.. Grundstücke. Lagebericht 04.. Grundlagen der Genossenschaft und Geschäftsverlauf.. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft... Vermögenslage... Finanzlage..3. Ertragslage.3. Nachtragsbericht.4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht 3. Investitionen im Berichtsjahr 3.. Investitionen im Berichtsjahr 3.. Instandhaltung: Planung Ausgaben 3.3. Modernisierung: Planung Ausgaben 3.4. Neubau: Planung Ausgaben 4. Kennzahlen der Genossenschaft 4.. Kennzahlen Übersicht 4.. Eigenkapitalentwicklung 4.3. Mitgliederwesen 4.4. Mietenentwicklung Leerstände Forderungsausfälle 33 33 33 5. Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbh 5.. Handwerkertätigkeit 5.. Photovoltaikanlagen 5.3. Handwerkerportal 35. Bericht des Aufsichtsrates 3 39 7. Wohnungsbestand der WGO 40 4 8. Bilanz zum 3. Dezember 04 43 9. Gewinn- und Verlustrechnung 44 5 0. Anhang für das Geschäftsjahr 04
Rahmenbedingungen und Unternehmen 5.. Darstellung des Unternehmens Gegründet 4.07.949 Eingetragen im Genossenschafts-Register Nr.: Amtsgericht Osnabrück Die Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eg ist ein Unternehmen, dessen Zweck es ist, ihre Mitglieder mit sicherem und angemessenem Wohnraum zu versorgen. Seit der Gründung im Jahr 949 wurden insgesamt mehr als 0.000 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Wohnungen in Einfamilienhäusern geschaffen. Heute verfügt die WGO über rd..900 Mietwohnungen in Osnabrück, Rheine, Melle, Georgsmarienhütte, Bad Iburg, Belm und Wallenhorst. Ergänzungen erfolgen durch gelegentliche Neubauten sowie durch gezielten Ankauf geeignet erscheinenden Fremdbestandes. Des Weiteren ist Hauptaufgabe der Genossenschaft, den Wohnungsbestand ständig durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den möglichst besten Zustand zu versetzen bzw. zu erhalten. Dafür werden jährlich mehrere Millionen Euro bereitgestellt. Die Genossenschaft hat ihren Hauptsitz in Osnabrück, Katharinenstraße 0, ein Stadtteilbüro befindet sich in Osnabrück, Knollstraße 5. Zusätzlich bestehen Außenstellen in Rheine, Blumenstraße und Melle, Buddenkamp 3a. Katharinenstraße 0, 49074 Osnabrück Telefon 054 / 3 35 34-0 Telefax 054 / 3 35 34-44 Email: info@wgo4.de
Rahmenbedingungen und Unternehmen.. Organe der Genossenschaft Die Geschäftsführung der Genossenschaft obliegt dem Vorstand Bernhard Hövelmeyer, Kaufmann Thomas Droit, Kaufmann Als Aufsichtsgremium fungiert der Aufsichtsrat Johannes Andrews, Stiftungsvorstand Werner Flüssmeyer, Dipl. Ing. Stefan Frankenberg, Kaufmann Tamara Nahm Rechtsanwältin Christoph Krause, Dipl. Ing. Klaus Lukas-Nülle, Dipl. Pädagoge, Vorsitzender Der Aufsichtsrat wird gewählt von den Vertretern Mitglieder der Vertreterversammlung Wahlbezirk Stadt Osnabrück. Horst Alexander 49088 Osnabrück. Wolfgang Alter 49078 Osnabrück 3. Karl-Heinz Baumann 49074 Osnabrück 4. Rüdiger Behncke 49088 Osnabrück 5. Andreas Bieletzki 49084 Osnabrück. Jörg Bittner 4908 Osnabrück 7. Iris Böhmer 49088 Osnabrück 8. Rüdiger Böker 49074 Osnabrück 9. Anette Brandt 49080 Osnabrück 0. Helmut Brandt 49080 Osnabrück. Eckhard Buchholz 49088 Osnabrück. Peter Burchert 49084 Osnabrück 3. Torsten Callies 49084 Osnabrück 4. Uwe Deppner 49088 Osnabrück 5. Melanie Detlef 4908 Osnabrück. Renate Düsing 49074 Osnabrück 7. Almut Edlich 4908 Osnabrück 8. Sieglinde Evelin Fehring 49080 Osnabrück 9. Thomas Fehring 49080 Osnabrück 0. Norbert Feierabend 4908 Osnabrück. Edith Folgner 49088 Osnabrück. Hans-Ulrich Folgner 49088 Osnabrück 3. Rudolf Freier 49088 Osnabrück 4. Uwe Gademann 49084 Osnabrück 5. Oliver Gärtner 49080 Osnabrück. Christian Grote 48488 Emsbüren 7. Erhard Heinrichs 49088 Osnabrück 8. Claudia Heß 49088 Osnabrück 9. Hendrik Höke 378 Kirchlengern 30. Birgit Hoffmann 4908 Osnabrück 3. Stefan Iding 49577 Ankum 3. Marek Kaminski 33. Günter Kaulmann 34. Dieter Klein 35. Michael Kormeier 3. Reinhard Krieger 37. Holger Krus 38. Andrzej Kunat 39. Gerhard Langkamp 40. Andrea Leitmeyer 4. Andrea Luttmann 4. Karl Heinz Maier 43. Hartmut Meyer 44. Mario Meyer 45. Katrin Emma Moshage 4. Jochen Moss 47. Lauffrey Nabo 48. Eberhard Petersen 49. Jean-Pierre Rug 50. Annette Sander 5. Katharina Scherer 5. Margaretha Schröper 53. Heinz Schuhmann 54. Wolfgang Schulz 55. Barbara Sievers 5. Helmut Stockreiter 57. Eva Elisabeth Zimny 49088 Osnabrück 49088 Osnabrück 4938 Melle 49084 Osnabrück 4907 Osnabrück 49088 Osnabrück 49088 Osnabrück 4908 Osnabrück 49088 Osnabrück 49074 Osnabrück 49080 Osnabrück 4953 Lienen 49080 Osnabrück 49084 Osnabrück 49377 Vechta 49084 Osnabrück 49080 Osnabrück 49088 Osnabrück 49078 Osnabrück 49084 Osnabrück 49088 Osnabrück 49088 Osnabrück 49088Osnabrück 49090 Osnabrück 4908 Osnabrück 4908 Osnabrück Mitglieder der Vertreterversammlung Wahlbezirk Stadt Rheine. Wolfgang Beck 4843 Rheine. Brigitta Kramer 4843 Rheine 3. Egon Veerkamp 4849 Rheine 4. Heiner Wulff 4843 Rheine
Rahmenbedingungen und Unternehmen 7.3. Mitgliedschaften und Beteiligungen der Genossenschaft GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Mecklenburgische Straße 57, 497 Berlin v/d/w Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V. Leibnizufer 9, 309 Hannover Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V. Heinrichstraße 9b, 4039 Düsseldorf Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsbaugenossenschaften in Nordwest Niedersachsen Edzardstraße, 789 Leer Arbeitsgemeinschaft der größeren Wohnungsbaugenossenschaften in Niedersachsen/Bremen Celler Straße - 9, 374 Braunschweig Verwaltungsberufsgenossenschaft Deelbögenkamp 4, 8 Hamburg Industrie- und Handelskammer Osnabrück - Emsland Neuer Graben 38, 49074 Osnabrück Münchner Hypothekenbank eg Karl-Scharnagl-Ring 0, 80539 München Volksbank Osnabrück eg Johannisstraße 3-33, 49074 Osnabrück Unternehmerkreis Wohnungswirtschaft in Rheine e. V. Sprickmannstraße 97, 4843 Rheine.4. Tochterunternehmen WGO Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbh, Katharinenstraße 0, 49074 Osnabrück
8 Rahmenbedingungen und Unternehmen.5. Wohnungsbestand Im Geschäftsjahr reduzierte sich der Bestand der WGO durch die Freimachung von 8 WE, die zum späteren Abriss vorgesehen waren bzw. sind. Eine weitere WE wurde zwecks späterer Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung aus dem Bestand genommen. Gleichzeitig erhöhte sich der Bestand durch den Ankauf des Objektes Prießnitzhof 8, Osnabrück um Wohnungen. Der Bestand per 3..04 beläuft sich somit auf.907 Wohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt 7.33,84 m² in 38 Häusern und teilt sich wie folgt auf: Osnabrück.550 Rheine 8 Melle 09 Belm 4 Wallenhorst Bad Iburg 0 Georgsmarienhütte 3 Ferner bewirtschaftete die Genossenschaft: Gewerbliche und sonstige Einheiten 35 (davon 30 selbst genutzt) Garagen- und TG-Plätze 98 sonst. Abstellplätze 75 Trafostation.. Grundstücke Im Berichtsjahr fanden zwei Grundstückskäufe statt. Da in einem Fall zu unseren Gunsten bereits ein Erbbaurecht bestellt war, hat sich das Verhältnis zwischen Eigentums- und Erbbaurechtsflächen entsprechend verändert. Es ergeben sich per 3..04 folgende Flächen: Eigentumsgrundstücke Erbbaurechte Gesamt 0.99 m² 30.08 m² 33.37 m²
0 Lagebericht 04.. Grundlagen der Genossenschaft und Geschäftsverlauf Unsere Genossenschaft mit Sitz in Osnabrück verfügte per 3..04 über.907 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 7.33,84 m² in insgesamt 38 Häusern. Der weit überwiegende Teil mit.550 Wohneinheiten befindet sich in der Stadt Osnabrück. Danach folgen mit 8 bzw. 09 Einheiten die Städte Rheine und Melle. Die restlichen Wohnungen befinden sich in den angrenzenden Landkreisgemeinden Georgsmarienhütte (3), Bad Iburg (0), Wallenhorst () und Belm (4). Zusätzlich werden 35 gewerbliche bzw. sonstige Einheiten (davon 30 eigengenutzt), 98 Garagen und TG Stellplätze, 75 sonstige Abstellplätze sowie Trafostation bewirtschaftet. Die Veränderungen ggü. dem Vorjahr betrafen ausschließlich den Osnabrücker Bestand und erklären sich u. a. durch die Freistellung von 7 WE im Objekt Bramscher Str. 37-49, welches zwischenzeitlich abgebrochen wurde. Ebenfalls zum späteren Abriss vorgesehen ist das Objekt Zur Wetterwarte -4, so dass dort WE nach Kündigung aus dem Bestand genommen worden ist. Im Objekt Sandstr. 9 soll eine Kleinstwohnung mit der Nachbarwohnung zusammengelegt werden, weil erforderliche Investitionen unwirtschaftlich gewesen wären. Die WE war folglich nach Kündigung ebenfalls aus dem Bestand zu nehmen. Durch den Erwerb der Häuser Prießnitzhof -8 mit insgesamt Wohnungen, vergrößerte sich der Gesamtbestand letztlich um 3 WE. de Angebot weiter reduzieren und die Nachfrage steigen. Wie bereits in den zurückliegenden Jahren werden wir mit erheblichen Investitionen sowohl in Bestand als auch Neubau versuchen, ein marktgerechtes Angebot zu schaffen. Grundsätzlich hat sich der Wohnungsmarkt im Genossenschaftsgebiet bei weiter steigenden Mieten positiv entwickelt. Insbesondere in der Stadt Osnabrück können freiwerdende Wohnungen bei Neuvermietung mit zum Teil deutlichen Aufschlägen vermietet werden. Zu beachten ist aber auch hier, dass je nach Stadtteil unterschieden werden muss. Die größte Nachfrage kann in den Innenstadtbezirken mit unmittelbarer Nähe zu den Hochschulen verzeichnet werden. Hier sind weitere Mietsteigerungen, aber mit nachlassender Dynamik zu erwarten. In den übrigen Stadtteilen scheint die Mietpreissteigerungsrate weitestgehend ausgeschöpft. Dort können abhängig von Größe, Lage und Ausstattung bis zu,00 /m² Wohnfläche erzielt werden. Hinzu kommt ein möglicher Modernisierungszuschlag von 0,80,0 /m², falls die Häuser nach ENEV/KfW-Standard saniert worden sind. Unsere Wohnungsbestände in Rheine, Melle und den Stadtrandgemeinden sind von vorbeschriebener Entwicklung weitestgehend ausgeschlos-sen. Freiwerdende Wohnungen können nur mit geringfügigen Aufschlägen neu vermietet werden. Die Bestandsmieten liegen regelmäßig unter 5,00 /m² Wohnfläche. Investitionen in die energetische Modernisierung sind aufgrund der konkurrierenden Angebote und der verhaltenen Nachfrage häufig unwirtschaftlich. Unsere Wohnungen werden ausschließlich an Mitglieder der Genossenschaft zum Zwecke einer guten, sicheren und sozial verantwortbaren Wohnraumversorgung vermietet. Lediglich bei Zukauf von Bestandsbauten müssen bestehende Mietverhältnisse übernommen und fortgeführt werden, sofern die betroffenen Mieter eine Mitgliedschaft in der Genossenschaft ablehnen. Hiervon betroffen sind bezogen auf den Gesamtbestand 0 WE in verschiedenen Häusern. Möglichst hohe Mieten und Gewinnmaximierung werden unter diesen Voraussetzungen nicht angestrebt. Im Vordergrund steht die dauerhafte Nutzung durch zufriedene Mieter, die die überlassene Wohnung pfleglich behandeln und in funktionierenden Mietergemeinschaften leben möchten. Aktuell beträgt die durchschnittliche Verweildauer in den Wohnungen 9,5 Jahre. Auf eine weitere Optimierung der Mieterlöse wird aus Gründen des Genossenschaftszweckes verzichtet. Mieterhöhungen in größerem Umfang wurden zuletzt in den Jahren 00 und 0 veranlasst. Im abgelaufenen Jahr erfolgte dies nur noch in Einzelfällen entsprechend den gesetzlichen Regelungen. Erhöhungen aufgrund energetischer Modernisierung wurden auf 0,80 -,0 /m² Wohnfläche unter Beachtung der Gesamtbelastung für den einzelnen Mieter begrenzt. Die Nachfrage nach unseren Wohnungen ist ungebrochen hoch und wir gehen davon aus, dass dies auch in den nächsten Jahren so bleibt. Insbesondere aufgrund der demografischen Entwicklung, des weiterhin anhaltenden Trends zu Singlehaushalten sowie der Verpflichtung im Bereich energetischer Modernisierung wird sich das diesen Anforderungen entsprechen- Der Mietzins betrug in 04 durchschnittlich 5,47 /m² nach 5,37 /m² im Vorjahr. Nennenswerte Leerstände waren nicht zu verzeichnen und sind auch für die nächsten Jahre nicht zu erwarten. Die Fluktuationsquote lag mit 3,7 % über dem Wert des Vorjahres. Ursächlich hierfür war eine über den Erwartungen liegende Anzahl von altersbedingten Kündigungen lang-
Lagebericht 04 jähriger Mietverhältnisse. Die freiwerdenden Wohnungen wurden saniert und konnten kurzfristig zu marktüblichen Konditionen neu vermietet werden. Dies ist Ausdruck eines weiterhin engen Marktes bzgl. gut ausgestattetem Wohnraum zu moderaten Mietpreisen in der Stadt Osnabrück. Da sich auch eine Kündigung zwecks Umzugs bei gleichbleibender oder fallender Kostenbelastung immer schwieriger gestaltet, lässt dies die Bewohner an ihren bestehenden Mietverhältnissen festhalten, so dass wir weiterhin von einer leicht fallenden Quote ausgehen. Dauerhaft rechnen wir wegen der 33 an Studenten, Auszubildende und Schüler überlassenen Wohnungen mit einer jährlichen Fluktuation um die 0 %. Hierin enthalten sind auch 54 Kündigungen aufgrund eines Wohnungswechsels im Bestand sowie Umschreibung des Mietverhältnisses nach Todesfall auf den verbliebenen Ehepartner oder aufgrund Wechsel innerhalb einer Studenten-WG. Die für die Entwicklung der Genossenschaft wesentlichen Kennzahlen fassen wir nachstehend wie folgt zusammen: Umsatzerlöse aus Mieten Instandhaltungsaufwendungen Zinsaufwendungen Jahresüberschuss Plan 04.7,0 T.38,0 T.004,0 T.859,0 T Ist 04.598,3 T.5,9 T.030, T 3.450,4 T Den Planzahlen für das Berichtsjahr lag eine konservative Prognose zugrunde. Da die Umsatzerlöse aus Mieten geringfügig unter den Erwartungen lagen, resultiert die positive Planabweichung beim Jahresüberschuss auf der Einnahmenseite überwiegend aus der Auflösung einer Pensionsrückstellung, die jedoch durch geringere Umlageerlöse sowie Bestandsveränderungen hinsichtlich noch nicht abgerechneter Betriebsund Heizkosten fast vollständig kompensiert wurde. Die Erlösschmälerungen konnten erwartungsgemäß auf dem sehr niedrigen Niveau des Vorjahres gehalten werden. Auf der Ausgabenseite ergaben sich deutliche Einsparungen bei den Betriebskosten und Minderausgaben im Bereich der Instandhaltung. Ebenso fielen die Abschreibungen geringer aus als erwartet, weil aufgrund umfangreicher Modernisierungstätigkeit in den letzten sieben Jahren bei diversen Objekten die Restnutzungsdauer neu bewertet wurde. In einer Vielzahl von Fällen musste die Nutzungsdauer mit entsprechend reduzierter Abschreibung verlängert werden. Durch Zuführung für eine Pensionsrückstellung ergaben sich allerdings deutlich erhöhte Aufwendungen im Bereich Personalkosten. Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen durchschnittlich, /m² Wohnfläche (Vorjahr:,34 /m²). Zusätzlich wurden 4.54,4 T (Vorjahr:.33, T) für aktivierungspflichtige Modernisierungen und.857, T (Vorjahr:.55, T) im Bereich Neubautätigkeit aufgewendet. Die Zinsaufwendungen lagen bedingt durch Neuaufnahme von Darlehen im Bereich der energetischen Modernisierung sowie Umschuldung mit anschließender Vollvalutierung geringfügig über unseren Erwartungen. Ggü. dem Vorjahr ist der Zinsaufwand dennoch um rd. 5, T gesunken. Dies resultiert aus dem weiterhin günstigen Zinsumfeld und der uneingeschränkt guten Bonität der Genossenschaft. Da wir im Bereich der Prolongation oder Umschuldung die ersparten Zinsen zur erhöhten Tilgung einsetzen, werden uns aufgrund der Zinsdegression in den nächsten Jahren weitere Finanzierungsspielräu- Ist 03.355,3 T.3,7 T.055,8 T.855,0 T me bei insgesamt fallendem Aufwand zur Verfügung stehen. Die Entwicklung der Genossenschaft beurteilen wir weiterhin positiv. Leider wird es immer schwieriger, aufgrund der deutlich gestiegenen Bau- und Grundstückskosten rentabel in Mietwohnungsbau zu investieren. Die zu erzielenden Mieteinnahmen lassen eine Minimalrendite nur noch dann zu, wenn Grundstücke preisgünstig erworben oder im Bestand durch Abbruch oder entsprechende Nachverdichtung baureif gemacht werden können. Aber auch hier muss wegen aller Verpflichtungen im Bereich energetischer Effizienz und Barrierefreiheit eine optimale Grundstücksauslastung mit geringem Anteil an Verkehrsflächen sichergestellt werden. Zusätzlich treiben die weiterhin hohen Anforderungen an den Stellplatznachweis die Kosten stark und erschweren die Schaffung neuer Mietwohnungen in der Stadt erheblich. Ansprüche an die Materialauswahl zur äußeren und inneren Gestaltung sind in diesem Zusammenhang ebenfalls dem Gebot der verbliebenen Wirtschaftlichkeit unterzuordnen. Schwierig ist auch ein Wachstum durch Zukauf geeigneter Bestandsimmobilien, welche aktuell kaum oder wenn, deutlich überteuert angeboten werden. Die energetische Modernisierung wird planmäßig, allerdings in etwas reduziertem Umfang ggü. dem Berichtsjahr vorangetrieben. Dort hatten wir anders als im laufenden Jahr die Gelegenheit, einen zusammenhängenden Gebäudebestand mit insgesamt Häusern zu sanieren. Für die allg. Instandhaltung sowie Wohnungsmodernisierung stehen jedoch erneut höhere Budgets zur Verfügung. Dies gilt auch in erheblichem Umfang für die Neubaukosten, weil wir zum Ende dieses Jahres mit der Fertigstellung unseres Wohngebäudes an der Bramscher Straße rechnen. Die Ertragslage konnte mit einer zusätzlichen Teilzeitkraft im kaufmännischen Bereich bei ansonsten unverändertem Personalbestand erneut gestärkt werden.
Lagebericht 04 Das Geschäftsjahr 04 in Zahlen: Jahresüberschuss Einstellung in die gesetzliche Rücklage Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage Bilanzgewinn Rücklagen 3.450.407, 350.00.50.00 580.407,.7.09,49 Instandhaltung.5.95,77 Modernisierung 4.54.38,95 Neubaukosten.857.8, Geschäftsguthaben 4.573.9,0 Eigenkapital Eigenkapitalquote Bilanzsumme.89.94, 54,98 %..5,9 Verteilung Bilanzgewinn 4 % Dividende auf das dividendenberechtigte Guthaben per 0.0.04 5.09,58 Einstellung in die freie Rücklage 47.797,53
Lagebericht 04 3.. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft... Vermögenslage Die Gegenüberstellung von Aktiv- und Passivseite zum 3..04/3 ergibt folgendes Bild: 3..04 % 3..03 Veränderungen % 40.330,78 0,0 35.537,53 0,0 4.793,5 09.09.3,05 89,7 03.754.8,37 88,7 5.74.849,8 3.875,03 0, 7.77,9 0, -3.89, 09.93.337,8 89,8 03.97.587,59 88,8 5.75.750,7 0,5 0,0 0,5 0,0 387,85 0,0.5,8 0,0-737,43 388,3 0,0.5,79 0,0-737,43 Unfertige Leistungen und andere Vorräte 3.80.897,8 3, 3.803.88,50 3,3-984,8 Flüssige Mittel 8.444.33,9,9 9.087.445,3 7,8-43.3,54 75.70,37 0, 75.787,79 0, -77,4.4.939,74 0, 3.07.5,5, -44.75,78..5,9 00,0.985.88,90 00,0 4.30.837,0 4.573.9,0 3,8 4.074.4,7 3,5 498.78,39.7.09,49 50,7 58.4.758,33 49,9 3.93.338, 580.407, 0,5 55.044,04 0,5 5.33,07.89.94, 55,0 3.0.5,04 53,9 3.807.49, Rückstellungen 707.45,05 0, 870.785,55 0,8-3.333,50 Dauerschulden 4.83.793,4 38,0 45.043.34,05 38,5.40.45,09 Vermögen Anlagevermögen Immaterielle Vermögens gegenstände Sachanlagen Finanzanlagen Umlaufvermögen mittelfristig Zum Verkauf bestimmte Grundstücke übrige Aktiva kurzfristig übrige Aktiva Gesamtvermögen Kapital Geschäftsguthaben Rücklagen Bilanzgewinn Fremdkapital lang- und mittelfristig übrige Passiva 84.57,5 0, 8.9,59 0, -84.34,08 47.075.8,70 38,7 4.083.040,9 39,4 99.77,5.394,9 0, 7.0,87 0, -50.07,8 Tilgung Folgejahr.08.48,09,7.493.87,94, -45.443,85 Erhaltene Anzahlungen 4.79.04,08 3,4 4.04.943,5 3,5 4.070,57 übrige Passiva.37.38,4,0.005.0,35 0,9 3.,89 7.7.54,0,3 7.840.53,7,7-9.39,07..5,9 00,0.985.88,90 00,0 4.30.837,0 kurzfristig Rückstellungen Gesamtkapital
008 4 Lagebericht 04 009 00 0 0 03 04 Das Anlagevermögen beträgt 89,78 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt. Das Eigenkapital nahm um 3.807,4 T zu. Davon entfallen 3.308,7 T auf den Jahresüberschuss abzüglich der Dividende für das Vorjahr und 498,7 T auf zusätzliche Einzahlungen auf Geschäftsanteile. Die Eigenkapitalquote beträgt bei um 3,9 % gestiegener Bilanzsumme 54,98 % (Vorjahr: 53,9 %). Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide. unfertige Leistungen und andere Vorräte 3, % Flüssige Mittel,9 % übrige Aktiva 0, % Anlagevermögen 89,8 % sonstige Passiva kurzfristig, % Dauerschulden/ übrige Passiva 38, % Rückstellungen kurzfristig 0, % Eigenkapital 55,0 % Rückstellungen langfristig 0, %... Finanzlage Wie auch in den Vorjahren wurden alle Zahlungsverpflichtungen ggü. unseren Geschäftspartnern termingerecht erfüllt. Mit Handwerkern und anderen Lieferanten, die sich unserem elektronischen Auftrags- und Rechnungsportal angeschlossen haben, wurde vereinbart, dass Zahlung innerhalb von drei Tagen nach Rechnungseingang erfolgt. In aller Regel geschieht dies bereits am Tag nach der Rechnungsstellung. Dies führt zu hoher Akzeptanz unseres Portals und daraus folgend zu einer deutlichen Reduzierung des Verwaltungsaufwandes sowie der regelmäßigen Ziehung von Skonti. Der Kapitaldienst ggü. den finanzierenden Banken war jederzeit gesichert. Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in -Währung. Währungsrisiken bestehen nicht. Auch werden keine Swaps, Caps oder andere Finanzinstrumente in Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um langfristige Annuitätendarlehen mit Restlaufzeiten von bis zu 0 Jahren. Die durchschnittli- che Zinsbelastung für alle Darlehen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 3,7 % (Vorjahr: 3,78 %). Die Restschuld beläuft sich per 3..04 auf 48.3, T (Vorjahr: 47.537, T) und entspricht 39,73 % (Vorjahr: 40,4 %) der Bilanzsumme. Auf den Abschluss weiterer Forwarddarlehen wurde aufgrund der aktuellen Kapitalmarktsituation verzichtet. Wir rechnen mit steigenden Zinsen frühestens ab 0, so dass ein Abwarten sinnvoll erschien. Die derzeitige Zinssituation bestätigt unsere Einschätzung. Mittlerweile werden Forwarddarlehen mit 0-jähriger Festschreibung und bis zu 48 Monaten Vorlauf angeboten. Die Zinskonditionen variieren im erstrangigen Bereich je nach Vorlaufzeit zwischen,45 % und,87 %. Wir beabsichtigen, in diesem Zeitraum auslaufende Verträge zu prüfen und ggfls. zur vorzeitigen Prolongation auszuschreiben. Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergibt sich aus der folgenden Kapitalflussrechnung nach DVFA/SG*
Lagebericht 04 5 Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 04 +/- Jahresüberschuss + Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens +/- Zunahme / Abnahme langfristiger Rückstellungen = Cashflow nach DVFA/SG +/- Zunahme / Abnahme kurzfristiger Rückstellungen -/+ Gewinn / Verlust aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -/+ Zunahme / Abnahme sonstiger Aktiva 04 T 03 T 3.450,4.855,0.97,5.70, -3,3 -, 5.584, 5.359,0-50, -7, 3,0 0,0,8-83,5 3,4 7,0 = Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 5.80, 5.770,3 - planmäßige Tilgungen -.90, -.05,0 = Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach planmäßigen Tilgungen 3.84,4 3.78,3 0,3 0,0-7.580,5-4.83,9,3,5 +/- Zunahme / Abnahme sonstiger Passiva + Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens - Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen + Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens - Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen = Cashflow aus Investitionstätigkeit + Einzahlung aus Valutierung von Darlehen - außerplanmäßige Tilgungen +/- Veränderungen Geschäftsguthaben - Auszahlungen für Dividenden = Cashflow aus Finanzierungstätigkeit = Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands Finanzmittelbestand zum 0.0. Finanzmittelbestand zum 3.. -7,4 0,0-7.57,3-4.8,4 5.833, 4.40,0-3.099,3 -.47, 498,7, -4,7-3,4 3.090,8.009,5-43, 8,4 9.087,4 8.,0 8.444,3 9.087,4 8.444,3 9.087,4 8.444,3 9.087,4 9.087,4 8.,0 Zusammensetzung Finanzmittelfonds + Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten = Finanzmittelbestand Zusammengefasste Kapitalflussrechnung Finanzmittelbestand zum 0.0. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach planmäßiger Tilgung *) 3.84,4 3.78,3 Cashflow aus der Investitionstätigkeit -7.57,3-4.8,4 Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 3.090,8.009,5 Finanzmittelbestand zum 3.. 8.444,3 9.087,4 *) darin enthalten Cashflow nach DVFA/SG 5.584, 5.359,0 planmäßige Tilgung -.90, -.05,0 (* DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.v./schmalenbach-gesellschaft für Betriebswirtschaft)
Lagebericht 04 Laut Kapitalflussrechnung reicht das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl für die planmäßige Tilgung und Dividendenzahlung i. H. v. 4 % als auch für den überwiegenden Teil der Investitionstätigkeit im Bestand. Die liquiden Mittel nahmen um 43, T ab. Im Rahmen von Umfinanzierungen wurden Darlehen in Höhe des ursprünglichen Grundschuldbetrages neu valutiert. Dies ergab nach Ablösung bestehender Verbindlichkeiten einen Mittelzufluss von.38,7 T. Für das laufende Jahr kalkulieren wir einen Nettozufluss von.500,0 T an freien Kapitalmarktmitteln für unser Neubauvorhaben Bramscher Straße. Für dieses Objekt wurden des Weiteren KfW-Mittel i. H. v. 3.500 T für energieeffizientes Bauen beantragt. Da wir mit einer Fertigstellung des Vorhabens zum Ende dieses Jahres rechnen, gehen wir auch von einem entsprechenden Mittelabruf in diesem Jahr aus. Darüber hinaus haben wir anlässlich Kauf eines Wohnhauses mit 35 Single- und Studentenapartments in KfW 55 Bauweise die dort bewilligten KfW-Mittel i. H. v.. T mit Wirkung zum 0.04. dieses Jahres vom Veräußerer übernommen. Im Rahmen energetischer Modernisierung waren KfW-Mittel i. H. v..347, T für das Geschäftsjahr 03 abgerufen worden. Für das Berichtsjahr waren KfW-Mittel i. H. v..59,9 T beantragt worden, die wir nun nach Abrechnung der Maßnahmen kurzfristig abrufen werden. Für das laufende Jahr sollen KfWMittel in geschätzter Höhe von.70 T für Modernisierungsmaßnahmen beantragt werden. Die Aufnahme weiterer Darlehen ist aktuell nicht vorgesehen. Für den Fall, dass uns interessante Neubauvorhaben oder Bestandsimmobilien angeboten werden, behalten wir uns jedoch eine abweichende Entscheidung vor. Bei der DKB AG besteht eine Kreditlinie über.000 T. Im Rahmen von Altersteilzeitrückstellungen wird diese zu Bürgschaftszwecken eingesetzt. Eine weitergehende Inanspruchnahme erfolgt nicht, weil durch die Mieten ein regelmäßiger Liquiditätszufluss und damit einhergehend die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft sichergestellt ist.
Lagebericht 04 7..3. Ertragslage Im Geschäftsjahr 04 konnte ein Jahresüberschuss von 3.450,4 T erwirtschaftet werden. Dies bedeutet eine Steigerung ggü. dem Vorjahr um 595,4 T. Die Ergebnisse der einzelnen Unternehmenssparten einschließlich Vorjahresvergleich können nachstehender Erfolgsanalyse entnommen werden: ERFOLGSANALYSE. Hausbewirtschaftung Erträge Sollmieten Erlösschmälerungen Umsatzerlöse aus Betriebskosten Erlösschmälerungen Bestandsveränderungen Gebühren u. a. Zins- u. Aufwendungszuschüsse Aufwendungen Instandhaltung Instandhaltungskosten Erstattung durch Mieter Verrechnung Instandhaltung Betriebskosten planmäßige Abschreibung Wohnbauten u. ä. Verrechnung Verwaltungskosten Zinsen und ähnl. Aufwendungen für Darlehen Abschreibung auf Forderungen aus Vermietung Grundsteuer, umlagefähig Grundsteuer, nicht umlagefähig Vertriebskosten Miet- und Räumungsklagen Erbbauzinsen Materialkosten Regiebetrieb/Hausbewirtschaftung Personalaufwendungen (Zuf. Pensionsrückstellungen) Ergebnis der Hausbewirtschaftung 04 T 03 T Veränderung T.44,5-4,.598,3.389, -34,3.355,3 54,9 -,9 43,0 4.090,7-7,7 4,,8,9 4.080,9 4.58, -4, 94,4,4 0,3 4.5, -7,9-3, -90, -0, -8,4-70, 5.79, 5.0,4 7,8.5,9-4,3 7,.88,.3,7-9, 95,0.809,5-7,8-5, 3, 8,7 3.70,.30,.09,4.979,0 4,9 4,4 3,9 9,5 0,5 43,3 0, 5,8.458,3 3.875,7.7,8.074,3.003,3 4,7 398, 3,9,0, 45,0 0,9 5,5.548,3-74,5,8 35, -4,3 0, 3,3 0,0 -,5 -, -,7-0,3-5,7-90,0 3.0,9 3.058,,8
8 Lagebericht 04. Bautätigkeit Erträge Andere aktivierte Eigenleistungen Aufwendungen Verrechnung Bautätigkeit Ergebnis der Bautätigkeit 3. Sonstiger Geschäftsbetrieb Erträge Umsatzerlöse Betreuungstätigkeit Umsatzerlöse Lieferungen u. Leistungen Sonstiges Aufwendungen übrige sonstige betriebliche Aufwendungen Nebenkosten der Geldbeschaffung Verrechnung sonstiger Geschäftsbetrieb Ergebnis sonstiger Geschäftsbetrieb 4. Finanzergebnis Erträge Zinserträge Erträge aus der Ausleihung Ergebnis 5. Neutrales Ergebnis Erträge sonstige Erträge Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen Aufwendungen Verluste a. d. Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens Abschreibung Wohnbauten, außerplanmäßig Aufwendungen fr. Jahre Zinsaufwendungen (Rückstellungen) Aufw. aus der Wertberichtigung Zuführung zur Rückstellung für Pensionen Ergebnis 04 T 03 T Veränderung T 7, 7, 5,4 5,4 5, 5, 7, 7, 5,4 5,4 5, 5, 0,0 0,0 0,0 58,4,5 0,8 80,7 5,4,4 38,7 9,5,0 0, -7,9-5,8 0,5 5,5,3 47,3 8, 0, 93,8 3,0-7, 5,4 7,5 5,3 -, -35,5-3, 78,7, 80,8 48,5, 50,7 30, -0, 30, 80,8 50,7 30,, 58,3 587,9 9, 75,7 84,8 -,5 405, 403, 3,3 0,0 0,8 5, 0,0 409, 44,9 0,0 44,0 0, 5,4 0,, 499,8 3,3-44,0 0, -0,8-0, 403, -34,9 3,0-35,0 438,0
Lagebericht 04 9. Steuern vom Einkommen und Ertrag Erträge Ertragsteuern für frühere Jahre Aufwendungen Ertragsteuern Ertragsteuern für frühere Jahre Ergebnis Jahresergebnis Gesamt Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus der Hausbewirtschaftung. Zum 0.08. wurde das Objekt Prießnitzhof -8 mit insgesamt WE erworben. Die Mieterlöse aus dem. BA unseres Neubaus Blumenesch mit 0 WE wirkten sich erstmals vollständig aus. Im Übrigen wurden Mieterhöhungen nach energetischer Modernisierung sowie in besonderen Einzelfällen ausgesprochen. Ertragsmindernd wirkte weiterhin die Freistellung unseres Objektes Bramscher Str. 37-49. Nach Auszug des letzten Mieters konnte zum 0.04. allerdings mit dem Abbruch begonnen werden. Im Bereich der Instandhaltung waren die Ausgaben nahezu identisch mit dem Vorjahr. Die planmäßige Abschreibung ist aufgrund unserer Investitionstätigkeit erneut gestiegen. Hingegen sind die Betriebskosten aufgrund des milden Winters sowie der stagnierenden bzw. fallenden Preise für Gas und Heizöl gesunken. Wegen des günstigen Zinsumfeldes kam es auch zu.3. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Lageberichts nicht ergeben. 04 T 03 T Veränderung T 0,0-0,7 0,7,3,4-7,7, 0,0-3,3 -,3,4-4,4 3.450,4.855,0 595,4 geringeren Ausgaben im Kapitaldienst, obwohl zusätzliche Fremdmittel aufgenommen worden waren. Im neutralen Ergebnis sind sowohl die Auflösung als auch die Zuführung zu einer Pensionsrückstellung enthalten. Buchgewinne aus dem Abgang von Anlagevermögen oder außerplanmäßige Abschreibungen wurden nicht erzielt bzw. vorgenommen. Ein Verkauf von Häusern fand nicht statt. Bedingt durch die Rückkehr einer Mitarbeiterin aus der Elternzeit und Wiedereingliederung eines Mitarbeiters nach krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit sowie ferner Bildung einer Pensionsrückstellung haben sich die Personalkosten ggü. dem Vorjahr entsprechend erhöht. Die Zinseinnahmen sind trotz geringfügig reduzierten Barmittelbestandes erneut gestiegen. Ursächlich hierfür war eine langjährige Stufenzinsanlage, die per 3.. zur Auszahlung gelangte.
0 Lagebericht 04.4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht Im Rahmen unseres Risikomanagements sind insgesamt 4 branchenspezifische Risiken identifiziert, analysiert und bewertet worden. dieser Risiken werden für das Unternehmen als nicht vorhanden () bzw. mit geringer Eintrittswahrscheinlichkeit (9) bewertet. Für das Risiko Baukostenentwicklung wird eine mittlere Eintrittswahrscheinlichkeit gesehen. In diesem Zusammenhang sei auf die ständig steigenden Anforderungen nach der EnEV hingewiesen, zu deren Umsetzung wir im Bereich Neubau und Großmodernisierung einerseits verpflichtet, aber andererseits nicht in der Lage sind, diese Maßnahmen im Geschäftsgebiet über entsprechende Mietforderungen der gewünschten Rentabilität zuzuführen. Ähnliches gilt im Bereich der Wohnungsmodernisierung, die im Zuge der demografischen Entwicklung stetig steigende Investitionen erfordert. Sollte sich die Entwicklung der Mieterlöse und Kapitalmarktzinsen zum Nachteil des Unternehmens verändern, müsste der Umfang der jährlichen Modernisierungstätigkeit ggf. reduziert werden. Im Bereich der Risiken Beleihung und Be-standsportfolio haben wir uns entschlossen, bereits jetzt tätig zu werden, um frühzeitig die Entwicklung in unserem Sinne beeinflussen zu können: Das Beleihungsrisiko resultiert aus unseren mit der Klosterkammer Hannover vereinbarten Erbbaurechten und deren Bestellung in den Jahren 03-038 auslaufen wird. Schon in absehbarer Zeit werden die dort errichteten Gebäude von den Banken nicht mehr als Sicherheit akzeptiert, so dass die zusätzliche Aufnahme von Fremdmitteln erschwert wird. Aus diesem Grunde führen wir mit der Klosterkammer Gespräche über eine vorzeitige Verlängerung, die grds. möglich wäre, jedoch zu erheblichen Mehrbelastungen bis hin zur Unwirtschaftlichkeit einzelner Objekte führen würde. Die Klosterkammer bietet seit 03 ein speziell auf diese Verhältnisse abgestimmtes Modell aus ermäßigter Bodenwertverzinsung sowie Berücksichtigung des sich aus den Altkonditionen ergebenden Zinsvorteils an, indem pro Jahr Restlaufzeit ein Prozent Nachlass auf den Erbbauzins gewährt wird. Hinsichtlich der übrigen, häufig mit privaten Eigentümern vereinbarten Erbbaurechtsverträge haben wir uns entschlossen, sowohl bestehende Ankaufsrechte auszuüben als auch verstärkt über den freihändigen Erwerb der Grundstücke zu verhandeln. Das Portfoliorisiko resultiert aus der umfangreichen Bautätigkeit in den 50er Jahren. Mehr als die Hälfte aller Häuser stammt aus dieser Zeit, so dass neben erhöhten Bestandsinvestitionen auch über den Abriss diverser Objekte entschieden werden muss. Bereits seit Jahren wird alter Bestand durch neuen ersetzt. Aktuell ist dies für die Genossenschaft aufgrund der gestiegenen Wohnraumnachfrage und des günstigen Zinsumfeldes rentabel. Steigende Zinsen und Baukosten sowie fallende oder stagnierende Mieterlöse führen langfristig jedoch zu Verkäufen oder ersatzlosem Abriss. Veränderungen in der Risikobeurteilung ggü. dem Vorjahr sehen wir nicht. Wir erwarten weiterhin eine gefestigte, solide wirtschaftliche Entwicklung mit positiven Jahresergebnissen. Ein Liquiditäts- und Ausfallrisiko sowie ein Risiko aus Zahlungsstromschwankungen besteht nicht. Um das Zinsänderungsrisiko bzgl. unserer Fremdmittel möglichst gering zu halten, wurden die Zinsbindungsfristen über einen Zeitraum von 0 Jahren verteilt. Durchschnittlich steht deshalb ein Betrag von jährlich ca. 4.000 T zur Prolongation oder Umschuldung an. Weiterhin wird der Einsatz von Forward-Darlehen mit bis zu 48 Monaten im Voraus zur Zinssicherung genutzt. Risiken, die bestandsgefährdend wären oder wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten, sind derzeit nicht erkennbar. Die aktuelle Zinsentwicklung auf historisch niedrigem Niveau begünstigt die Ertragslage und ermöglicht weiteres Wachstum durch Neubau oder Erwerb geeigneter Bestandsimmobilien. Neben den ohnehin steigenden Tilgungsanteilen bei Annuitätendarlehen nutzen wir bei Prolongation und Umschuldung die Möglichkeit, den ersparten Zinsaufwand für eine nochmals höhere Tilgung einzusetzen. Weiterhin entwickelt sich der Wohnungsmarkt insbesondere in der Stadt Osnabrück zu unserer vollsten Zufriedenheit. Die Nachfrage übersteigt das Angebot. Bei Neuvermietung können wir in der Regel höhere Mietforderungen durchsetzen, weil die Interessenten auf gut ausgestatteten und gepflegten Wohnraum treffen und der Mietzins im Verhältnis zum freien Markt moderat kalkuliert ist. Zwar kann mittlerweile eine verstärkte Neubautätigkeit im Stadtgebiet festgestellt werden, jedoch führen diese Aktivitäten noch nicht zu einer Trendumkehr. Da sich Mietwohnungsbau wegen der erzielbaren Mieten für Investoren nicht lohnt, werden ganz überwiegend Anlagen nach dem WEG geplant und gebaut. Wir gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung in den nächsten Jahren dämpfend auf das Mietenniveau auswirken wird, da ca. die Hälfte aller Wohnungen als Kapitalanlage erworben und der selbstnutzende
Lagebericht 04 Eigentümer häufig aus einer Mietwohnung wechseln wird. Von den Auswirkungen einer Mietpreisbremse wären wir je nach Ausgestaltung unterschiedlich betroffen. Im schlimmsten Fall würde eine Ausdehnung des Erhebungszeitraums auf die letzten zehn Jahre beim Mietenspiegel dazu führen, dass Mieterhöhungen sowohl anlässlich Neuvermietung als auch im Bestand in den nächsten Jahren nicht mehr durchsetzbar wären. Hiervon bliebe die Wohnungsnachfrage jedoch unberührt, da die Tendenz zu immer kleineren Haushaltsgrößen bei gleichzeitiger Zunahme des Flächenmaßes weiterhin intakt ist und sicherlich noch einige Jahre andauern wird. Dies gilt besonders für die Stadt Osnabrück wegen Universität und Fachhochschule. Weiterhin versucht die Stadt durch Ausweisung von Gewerbeflächen vom Trend zu profitieren, dass die Menschen aufgrund der deutlich gestiegenen Mobilitätskosten in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen und die Möglichkeiten einer günstigen Infrastruktur (Kindergarten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten, Theater) nutzen möchten. Der weiterhin positive Trend bzgl. Wohnen in der Stadt wird hiermit noch einmal verstärkt. Aus vorgenannten Gründen rechnen wir vorbehaltlich einer Mietpreisbremse weiterhin mit leicht steigenden Mieten. Eingeschränkt gilt dies für unsere Wohnungsbestände in Rheine, Melle sowie den Stadtrandgemeinden. Hier scheint das Mietpotenzial aufgrund schwächerer Nachfrage weitestgehend ausgeschöpft, so dass Investitionen in den Bestand bei weiter steigenden Baukosten einer wirtschaftlichen Rentabilität kaum mehr zugeführt werden können. Die Leerstandsquote und die Erlösschmälerungen werden unverändert niedrig bleiben. Die Liquidität ist durch die regelmäßig eingehenden Mieten gesichert. Auch rechnen wir für die nächsten Jahre nicht mit deutlich steigenden Zinsen, sodass die Investitionstätigkeit unverändert fortgeführt werden kann. Für 05 kalkulieren wir die Umsatzerlöse aus Mieten mit.07,0 T, die Zinsaufwendungen mit.08,0 T und die Kosten für Instandhaltung mit.470,0 T. Als Jahresüberschuss erwarten wir für das Jahr 05 einen Betrag von 3.35,0 T, der nach Abzug der Dividende erneut zur weiteren Stärkung unseres Eigenkapitals und unserer Investitionstätigkeit beitragen soll. Dieser Annahme liegt wie im Berichtsjahr eine konservative Prognose zugrunde. Die Steigerung der Mieterlöse haben wir mit konstant,0 % sowie dem individuellen Zu-/Abfluss aus unserer Neubautätigkeit kalkuliert. Bei den Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages ein Rententrend i. H. v.,00 % sowie der durchschnittliche Marktzins der Deutschen Bundesbank bzgl. der vergangenen 7 Jahre für eine Laufzeit von 5 Jahren mit 4,53 % angesetzt. Die Abschreibungen auf unser Anlagevermögen steigen aufgrund der getätigten Investitionen in Neubau und Bestand. Ein Verkauf von Immobilien ist im laufenden Jahr nicht geplant. Für das Jahr 0 planen wir unter Annahme gleicher Bedingungen einen Überschuss von 3.777,0 T. Osnabrück, den 7. Februar 05 Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eg Der Vorstand Bernhard Hövelmeyer Thomas Droit
3. Investitionen im Berichtsjahr Investitionen im Berichtsjahr 3 3.. Investitionen im Berichtsjahr Für das Jahr 04 hatten wir Gesamtinvestitionen in Höhe von 9.803,5 T geplant. Hiervon entfielen auf Instandhaltung.38,0 T, Modernisierung 4.37,5 T und Neubautätigkeit 3.00,0 T. Die tatsächlichen Investitionskosten lagen hingegen bei 8.487,5 T. Die Differenz zu den Planzahlen über.3,0 T resultiert ganz überwiegend aus dem verspäteten Baubeginn unseres Projektes Bramscher Straße, sodass Kosten im Neubaubereich von lediglich.857, T anfielen. Hier ergibt sich eine Verschiebung in das laufende Jahr. Instandhaltungs-/ Modernisierungs-/ Neubautätigkeit Abweichungen gab es auch im Bereich der Instandhaltung. Aufgrund einer Vielzahl von Kündigungen langjähriger Mietverhältnisse mit anschließend hohem Sanierungsbedarf kam es zu Verschiebungen von Ausgaben zwischen den Kostenblöcken. Während im Bereich der laufenden Kosten sowie Instandhaltung der Wirtschaftseinheiten deutlich weniger Ausgaben entstanden, stiegen diese nahezu im gleichen Verhältnis bei der Wohnungssanierung. Planung T Ausgaben T Instandhaltungskosten Wirtschaftseinheiten lfd. Instandhaltung Aufwand.48,0 00,0.8,0 945, 95,9.04,0 aktivierte Modernisierungsmaßnahmen Wirtschaftseinheiten Neubautätigkeit Investitionen 3.47,5 3.00,0.57,5 3.475,7.857, 5.33,9 Instandhaltungskosten Wohnungen 700,0.074,9 aktivierte Modernisierungsmaßnahmen Wohnungen 850,0.038,7 9.803,5 8.487,5 Gesamtausgaben
4 Investitionen im Berichtsjahr 3.. Instandhaltung: Planung Ausgaben Die Instandhaltungskosten beliefen sich auf.5,9 T und lagen damit (70, T) unter unseren Plankosten. Ggü. dem Vorjahr ergab sich sowohl im Plan (.0 T) als auch bei den tatsächlichen Kosten (.3,7 T) eine leichte Reduzierung. Für das laufende Jahr gehen wir von.470,0 T aus. verschiedenen Gründen nicht mehr rentabel. Ähnliches gilt für den Wohnungsbestand in Rheine, wo wir aufgrund des Mietenniveaus zwar angemessen investieren, aber nicht in der Umfänglichkeit des übrigen Bestandes. Investitionen führen dort nicht zu den erforderlichen Mietanpassungen. Mit Über- oder Unterschreitungen sowie Schwankungen im Jahresvergleich ist in der Instandhaltung immer zu rechnen, weil die Kosten zum größeren Teil aus direkten Investitionen in freiwerdende Wohnungen anlässlich Benutzerwechsel resultieren. Unsere Erwartungen in eine weiterhin leicht fallende oder Fluktuationsquote auf Vorjahresniveau hatten sich allerdings nicht erfüllt, so dass in deutlich mehr Wohnungen über Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden war. Aufgrund der vielfach umfänglichen Sanierung konnte ein größerer Teil dieser Kosten dann jedoch als aktivierungsfähige Modernisierung und nicht als Instandhaltung gebucht werden. Zwar können wir die Anzahl der gekündigten Wohnungen pro Jahr ziemlich genau schätzen, jedoch wissen wir nicht, welcher Aufwand in den Wohnungen auf uns zukommt. Tendenziell mussten wir bei relativ hoher Fluktuation erneut die Feststellung machen, dass gerade im Bereich der studentisch genutzten Wohnungen bzw. Wohnungen mit kurzer Verweildauer immer wieder die gleichen Einheiten gekündigt werden. Dort ist aber bereits instandgesetzt oder dies erscheint aus Vorstehendes bestätigt unsere grundsätzliche Annahme, dass wir in unserer Planung nur grob schätzen können, welche Kosten als Aufwand oder Modernisierung zu buchen sind. Verschiebungen in die eine oder andere Richtung pro Jahr sind also immer möglich. Übersicht Ausgaben für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau 003 04 Instandhaltung Modernisierung Neubau 5.000.000 4.500.000 4.000.000 3.500.000 3.000.000.500.000.000.000.500.000.000.000 500.000 003 004 005 00 007 008 009 00 0 0 03 04
Investitionen im Berichtsjahr 5 3.3. Modernisierung: Planung Ausgaben Die Modernisierungskosten beliefen sich auf 4.54,4 T und fielen damit um 9,9 T höher aus als geplant. Ggü. dem Vorjahr ergab sich sowohl im Plan (.49,5 T) als auch bei den tatsächlichen Kosten (.33,0 T) eine deutliche Erhöhung. Für das laufende Jahr gehen wir von 4.803,0 T aus. Die Gründe für die zum Teil erheblichen Abweichungen sowohl vom Plan als auch zwischen den Geschäftsjahren sind hier ähnlich wie vorstehend. Erschwerend kommt hinzu, dass die Kosten der energetischen Modernisierung aufgrund ihres Volumens schnell zu größeren Verschiebungen führen. Aufgrund gestiegener Handwerkslöhne und guter Auftragslage ziehen die Kosten für Gebäudedämmung inklusiv aller Nebengewerke weiterhin stark an. Für das laufende Jahr haben wir eine Redu- zierung unserer diesbzgl. Aktivitäten beschlossen und werden voraussichtlich KfW-Mittel i. H. v..70 T beantragen. Grund hierfür ist, dass im Berichtsjahr ein zusammenhängender Bestand mit Gebäuden energetisch saniert werden konnte. Insgesamt wurden förderfähige Maßnahmen an 8 Häusern durchgeführt. Im laufenden Jahr sind solche Maßnahmen lediglich an 0 Häusern möglich. Entsprechend unserer Planung finden in insgesamt Häusern energetische Modernisierungen statt. Ferner sollen das. und. OG unseres Verwaltungsgebäudes aufwendig saniert werden. Ca. 9 % der zuvor beschriebenen Maßnahmen entstehenden Kosten sind als Aufwand zu buchen. 3.4. Neubau: Planung Ausgaben Die Neubaukosten beliefen sich auf.857, T und blieben damit um.4,8 T hinter unseren Erwartungen zurück. Ursprünglich waren wir von 3.00,0 T in unserer Planung ausgegangen. Dies bedeutete sowohl ggü. der Planzahl (7.00,0 T) als auch ggü. den tatsächlichen Kosten des Vorjahres (.55, T) eine deutliche Reduzierung. Für das laufende Jahr gehen wir von.7,0 T aus. Die Differenz zu unseren Planzahlen im Bereich der Neubauinvestitionen wurde bereits erläutert. Grund für die deutliche Investitionen Neubauten Bauvorbereitung Bramscher Str. 43 45 Gesamt Verfehlung war letztlich der verspätete Baubeginn unseres Neubauvorhabens Bramscher Straße. Seitens der Stadt Osnabrück war es hier zu unerwarteten Einwendungen i. R. d. Baugenehmigungsverfahrens gekommen, die allesamt aber nicht aufrechterhalten werden konnten. Trotz hierdurch bedingter 3-monatiger Verzögerung rechnen wir zum Ende dieses Jahres mit einer Fertigstellung. Insgesamt sollen 70 Wohnungen mit 0 unterschiedlichen Grundrisstypen entstehen, um die angestrebte soziale Durchmischung zu erreichen. Wir rechnen weiterhin mit einem Investitionsvolumen von 8.900,0 T. Planung 04 04 03 3.00.00 3.00.00.857.8,.857.8, 5.807,58 5.807,58
Kennzahlen der Genossenschaft 7 4.. Kennzahlen Übersicht VERMÖGENS- UND FINANZIERUNGSKENNZAHLEN 04 03 0 0 = 54,98 % 53,9 % 5,8 % 5,54 % = 89,78 % 88,83 % 89,3 % 89,75 % = 5,4 % 5,39 % 5,3 % 5,5 % =,40 %,39 %,48 %,49 % =,5 %,7 % 0,78 % 9,30 % = 04,35 % 05,03 % 04,99 % 04,35 % = 0,95 0,97 0,9 0,99 = 7,0 % 7,4 % 7,95 % 8,8 % = 33,9 % 35,7 % 3,57 % 35,8 % = 73,89 % 77,48 % 77,85 % 85,33 % = % 0,03 % % 0,4 % = 5,97 % 5,30 %, % 4,34 % = 5,7 % 4,83 % 5, % 4, % = 4, % 5,8 % 5,87 %,78 % = 0,40 % 0,30 % 0,39 % 0,55 % =,00,05 0,9,00 = 37,8 5,8 3,89 9, 5,47 5,37 5,8 5,9 Eigenkapitalquote bilanzielles Eigenkapital.89,7 Bilanzsumme., Anlageintensität Anlagevermögen 09.93,3 Bilanzsumme., Fremdkapitalkostensatz Zinsen u. a. Aufw. für lgfr. Fremdkapital lgfr. Fremdkapital.979,0 37.73,3 Fremdfinanzierung des Umsatzes lgfr. Fremdkapital 37.73,3 Umsatzerlöse 5.734,9 Finanzkraft Cashflow Fremdkapital 5.584, 48.3, Anlagendeckungsgrad Eigenkapital + lgfr. Rückst. + lgfr. Fremdkapital 3.945,5 Anlagevermögen 09.93,3 Zinsaufwand pro m Wohnfläche (Jahres-) Zinsen u. a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital.979,0 Summe der Wohn-/Nutzungsfl.* Monate.07,9 Zinsaufwand pro m Netto-Kaltmiete (Jahres-) Zinsen u. a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital (Jahres-) Netto-Kaltmiete.979,0.598,3 Zins-u. Tilgungsbelastung pro m² Netto-Kaltmiete Zinsen u.a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital + Tilgungsleistung für lgfr. Fremdkapital Netto-Kaltmiete.979,0.90,.598,3 dynamischer Verschuldungsgrad Fremdkapital abzgl. Flüssige Mittel Cashflow 39.87,9 5.584, Leerstandsquote Anzahl der leerstehenden WE Anzahl der ges. WE 0.907 Eigenkapitalrentabilität Jahresüberschuss vor Ertragssteuern durchschnittliches Eigenkapital 3.87,5 4.9,0 Gesamtkapitalrentabilität Jahresübersch. v. Ertragsst. + Fremdk.-zinsen durchschnittl. Eigenkapital + Fremdkapital 5.855,5 3.78, Umsatzrentabilität Umsatzerlöse 5.734,9 durchschnittliches Eigenkapital 4.9,0 Erlösschmälerungsquote Erlösschmälerung gesamte Sollmieten 4,.44,5 Vergabequote Anzahl a. Kündig. d. Geschäftsjahres 400 Anzahl a. Wohnungsvergabe d. Geschäftsjahres 400 Kosten der IH / Sanierung IH-Aufwand + nachtr. Herstellungskosten Summe Wohn- u. Nutzfläche.553,7 73, Ø Wohnungsmiete pro m² Wohnungsfläche Umsatzerlöse Gesamtwohnfläche.34.795,5 7.33,8
8 Kennzahlen der Genossenschaft 04 03 0 0 3,7 %,74 % 3,77 % 5,58 % 59,39 m² 59,8 m² 59,09 m² 58,94 m² 0,80 595,35 577,74 557,97 Fluktuationsrate Mieterwechsel 400 Wohnungsbestand.907 = Ø Wohnfläche Wohnfläche 7.34 Wohnungsbestand.907 Ø Buchwert pro m² Wohnfläche Buchwert 05.443.949, Wohnfläche 7.33,8 4.. Eigenkapitalentwicklung Jahr Wohnungen Mitglieder Geschäftsguthaben Bilanzsumme Eigenkapital % 009.890 3.538 3.5.95 98.89.085 5.80.530 5,3 00.899 3.578 3.47.33 05.447.70 54.374.3 5, 0.90 3.9 3.5.45 0.345.3 5.88.00 5,5 0.93 3.4 3.83.347 3.845.4 0.8.54 5,8 03.904 3. 4.074.43.985.89 3.0.5 53,9 04.907 3.55 4.573.9...89.94 55,0 50.000.000 Fremdkapital Bilanzsumme Eigenkapital 00.000.000 50.000.000 04 03 0 0 00 009 008 007 00 005 004 003 00 00 000 999 998 997 99 995 989 985 979 99 959
Kennzahlen der Genossenschaft 9 4.3. Mitgliederwesen Am 3..04 hatte die Genossenschaft insgesamt 3.55 Mitglieder mit 4.33 Geschäftsanteilen. Mitglieder Anzahl der Mitglieder Geschäftsanteile Anfang 04 3..8 Zugang 45.5 Abgang 43.055 3.55 4.33 9.47 Ende 04 mehr Es liegt nicht im Bestreben der Genossenschaft, die Geschäftsanteile überproportional zur Anzahl der Mitglieder zu steigern. Dennoch hat auch im abgelaufenen Geschäftsjahr eine größere Anzahl unserer Mitglieder die Möglichkeit der sicheren und gewinnbringenden Geldanlage durch den Erwerb von weiteren Genossenschaftsanteilen für sich entdeckt. Daher hat es sich ergeben, dass die Anzahl der zusätzlichen Geschäftsanteile, bei leichtem Anstieg der Mitglieder, deutlich angestiegen ist. Bramscher Str. 4, Osnabrück
30 Kennzahlen der Genossenschaft 4.4. Mietentwicklung Leerstände Forderungsausfälle Trotz der Freistellung von 9 WE konnten auch im Jahr 04 die Mieterlöse ggü. dem Vorjahr wieder gesteigert werden. Sie belaufen sich nunmehr auf gesamt.598,3 T. Ursächlich für diese Entwicklung waren neben unserer Neubautätigkeit am Blumenesch, wo sich erstmals der Bezug von 0 WE vollständig auswirkte, die Anschaffung des Objektes Prießnitzhof -8 mit insgesamt WE zum 0.08, die Vereinbarung marktüblicher Mieten anlässlich Neuvermietung, die Mieterhöhungen sowohl nach Mietpreisspiegel als auch nach energetischen Modernisierungsmaßnahmen. Letztere wurden auf 0,80,0 /m² Wfl. und Monat begrenzt. Zwar sind die diesbzgl..000.000 Kosten insbesondere bei den Dämmmaßnahmen weiter gestiegen, jedoch schien unter Beachtung der Gesamtbelastung für die betroffenen Mieter sowie des allgemeinen Mietenniveaus im Geschäftsgebiet eine weitere Steigerung nicht angeraten. Nach den gesetzlichen Bestimmungen wäre eine Erhöhung um durchschnittlich 3,5 /m² Wfl. zulässig gewesen. Ertragsmindernd wirkte weiterhin die Freistellung unseres Objektes Bramscher Str. 37-49. Nach Auszug des letzten Mieters konnte zum 0.04. allerdings mit dem Abbruch und zum 0.07. mit der Errichtung des Neubaus begonnen werden. 00.000 Mietensoll Erlösschmälerungen.000.000 50.000 0.000.000 00.000 9.000.000 50.000 8.000.000 0 7.000.000 004 005 00 007 00 007 008 009 00 0 0 03 70.000 0.000 50.000 40.000 30.000 0.000 0.000 0 008 009 00 0 0 03 04 04