Leistungsbilanz 2010 Capital
Paribus Capital 2 Inhalt Vorwort der Geschäftsführung 3 Der Initiator 4 Bescheinigung des Wirtschaftsprüfers 7 Der Immobilienmarkt 8 Der Eisenbahnmarkt 10 Der Schiffsmarkt 12 Renditefonds II Hamburg-Harburg 14 Renditefonds III Hamburg-Blankenese 18 Renditefonds V Wohnen in Hamburg 22 Renditefonds VIII Sylt Hotel Windrose 26 Renditefonds IX Paribus Rail Portfolio I 30 Renditefonds X Paribus Ship Portfolio 36 Renditefonds XI Premium-Immobilien in Hamburg 40 Renditefonds XV Paribus Rail Portfolio II 44 Renditefonds XVI BSH Bosch und Siemens 48 Hausgeräte Verwaltungs- und Forschungszentrum Berlin Überblick Publikumsfonds und Musterdepot 50 Track Record 2010 54
Leistungsbilanz 2010 Vorwort der Geschäftsführung Sehr geehrte Damen und Herren, erneut blicken wir auf ein ebenso erfreuliches wie ereignisreiches Jahr zurück. Unser Ziel, Paribus Capital im Markt nachhaltig zu verankern und eine wachsende Zahl von Anlegern von der Qualität unserer Fondskonzepte zu überzeugen, haben wir erreicht. Das zeigt sich auch in der Entwicklung des platzierten Eigenkapitals. Erneut konnte Paribus Capital sein Platzierungsvolumen verdoppeln, von rund 20 Mio. Euro im Jahr 2009 auf rund 41 Mio. Euro im vergangenen Geschäftsjahr. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Paribus-Capital-Produktpalette. Davon sind wir überzeugt. Mit unternehmerischem Grundgedanken und kompetentem Assetmanagement, solide kalkuliert und nachweislich ertragsstark so soll ein Paribus-Capital- Fonds sein. Die zehn bereits laufenden Fonds bestätigen unsere Anlagephilosophie: Alle erwirtschafteten 2010 ihre Auszahlungen. Diese erfreuliche Bilanz wollen wir mit unseren neuen Beteiligungen fortsetzen. Bei Anlageprodukten wie dem 2010 aufgelegten Paribus Renditefonds XVI BSH Bosch und Siemens Hausgeräte Verwaltungs- und Forschungszentrum Berlin sind wir zuversichtlich, dass uns dies gelingen wird. Denn dieser deutsche Immobilienfonds stellt ein Kerninvestment bester Tradition dar sicher, ertragsstark, mit hochsolventem Mieter und direkt an der Spree gelegen. 3 Ebenfalls im vergangenen Jahr auf den Markt gekommen ist der Paribus Deutsche Eisenbahn Renditefonds XV (Paribus Rail Portfolio II), der Nachfolgefonds des erfolgreichen Paribus Rail Portfolios I. Wie der Vorgängerfonds investiert auch diese Beteiligung in einen Pool vielseitig einsetzbarer Lokomotiven für Rangier-, Zuliefer- und Streckenverkehre. Auf den Wachstumsmarkt Transportlogistik setzt zudem das Paribus Ship Portfolio, das illiquiden Schiffsbeteiligungen Überbrückungskapital für einen gemeinsamen, nachhaltigen unternehmerischen Erfolg verschafft. Doch nicht nur die Entwicklung und die Umsetzung neuer Fondskonzepte standen im Fokus des Jahres 2010, sondern auch die Stärkung der Geschäftsfelder des Unternehmens. So erwarb die zur Paribus-Gruppe zählende northrail GmbH eine weitere Eisenbahnwerkstatt und baute damit ihr Angebotsspektrum weiter aus. Auch für 2011 stehen die Zeichen auf Wachstum. Beim Platzierungsvolumen erwarten wir ein deutliches Umsatzplus. Denn die Produkt-Pipeline der Paribus Capital ist gut gefüllt. Auch die Geschäftsfelder und Kompetenzen unserer Gesellschaften wollen wir 2011 weiter ausbauen, unsere Philosophie dabei immer im Blick: Mittelständisch, unabhängig, persönlich engagiert dafür steht Paribus Capital. Hamburg, den 10. Oktober 2011 Dr. Christopher Schroeder Thomas Böcher Joachim Schmarbeck
Paribus Capital 4 Der Initiator Paribus Capital innovative Investments mit unternehmerischen Ideen Die Paribus Capital GmbH (Paribus Capital) ist ein inhabergeführtes Emissionshaus und ein Unternehmen der Paribus-Gruppe in Hamburg. Als unabhängiger Initiator realisiert Paribus Capital renditeorientierte Kapitalanlagen in den Assetklassen Immobilien, Eisenbahnlogistik und Seeschifffahrt. Im Emissionshaus und in den mit ihm verbundenen Unternehmen der Paribus-Gruppe sind Akquisition und Konzeption sowie der Vertrieb und das anschließende Fonds- und Assetmanagement zusammengeführt. Seit Gründung hat Paribus Capital zehn geschlossene Publikumsfonds und zwei Immobilienportfolios für institutionelle Anleger mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 480 Millionen Euro erfolgreich initiiert (Stand: 30. September 2011). Paribus Capital profitiert von den langjährigen Geschäftsbeziehungen und der guten Vernetzung der Gesellschafter. Dies bestätigt sich darin, dass rund 40 % der bisherigen Investitionsvolumina für institutionelle Investoren umgesetzt wurden. An die Anleger der geschlossenen Fonds wurden bis heute aus den laufenden Fonds rund 13,2 Millionen Euro ausgezahlt. Dies beinhalten sämtliche Auszahlungen in Höhe von rund 4,4 Millionen Euro für das Geschäftsjahr 2010, deren Zufluss bis Februar 2011 erfolgt ist (Stand: 30. September 2011). Bei Investitionsobjekten, die ein schnelles Handeln erfordern, ist Paribus Capital bereit Objekte vorzufinanzieren, um sie für den geplanten Fonds zu sichern. Wird darüber hinaus externes Knowhow benötigt, beteiligt sich die Paribus- Gruppe auch an Dritten, um Wissen und Netzwerke langfristig an das eigene Haus zu binden.
Leistungsbilanz 2010 Inhabergeführt und persönlich engagiert Die Geschäftsleitung von Paribus Capital verfügt über eine langjährige Expertise in der Finanzbranche und in der Initiierung geschlossener Fonds und steht für eine kontinuierlich hohe Qualität in der Auswahl, in der Steuerung und im Management ihrer Anlageprodukte. Sie entwickelt für ihre Investoren nachhaltige Wertanlagen von hoher Transparenz mit einem ausgewogenen Rendite-Risiko-Profil. Das Emissionshaus begleitet die Beteiligungen von der Konzeption über das Controlling und Fondsmanagement bis zum Abschluss des unternehmerischen Engagements durch alle Lebenszyklen des Fonds hindurch. Ein hohes Maß an Serviceorientierung ist Paribus Capital ein wichtiges Anliegen und eine Selbstverständlichkeit bei der Anlegerbetreuung, der Fondsabwicklung, dem Fonds- und Assetmanagement, der Vertriebspartnerbetreuung und der Vertriebsunterstützung. Die Paribus Real Estate GmbH begleitet Immobilieninvestitionen vom Ankauf bis zum Property- und Assetmanagement. Die Paribus Service GmbH übernimmt für diese Immobilienobjekte die Hausverwaltung, die Vermietung und das Facilitymanagement. Die Paribus Northenergy AG entwickelt und begleitet Projekte im Bereich der erneuerbaren Energien mit Spezialisierung auf Solarenergie. Die Paribus Trust GmbH übernimmt die Treuhandschaft und die Betreuung der Anleger der Paribus-Capital-Fonds. Des Weiteren ist die Paribus-Gruppe an der northrail GmbH, einem Public Private Partnership mit dem Seehafen Kiel, an der northrail technical service GmbH & Co. KG sowie an der Paribus Maritime Asset Management AG beteiligt. Letztere ist ein Gemeinschaftsunternehmen der Paribus Beteiligungen GmbH und der traditionsreichen Schifffahrtsunternehmen Carsten Rehder GmbH & Co. KG sowie PWL Shipping GmbH & Co. KG. Paribus Maritime Asset Management identifiziert, prüft, bewertet und verwaltet Schifffahrtsinvestitionen. Weitere Informationen zum Produktportfolio sowie die Unternehmensdarstellung von Paribus Capital finden Sie im Internet unter www.paribus-capital.de. Die Geschäftsfelder der Paribus-Gruppe finden Sie unter www.paribus.eu. 5 Paribus-Gruppe gut aufgestellt Paribus Capital ist Teil der Paribus- Gruppe in Hamburg, zu der neben dem Emissionshaus weitere Gesellschaften zählen.
6 Paribus Capital
Leistungsbilanz 2010 Bescheinigung des Wirtschaftsprüfers W i r t s c h a f t s p r ü f u n g 7
Paribus Capital 8 Der Immobilienmarkt Immobilienmarkt 2010: deutliche Aufhellung in Deutschland Die Perspektiven an den deutschen Immobilienmärkten haben sich 2010 deutlich aufgehellt. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 19,1 Mrd. Euro stiegen die Umsätze am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien um 83 % gegenüber dem Vorjahr. Nach einigen Monaten der Zurückhaltung stieg 2010 auch wieder das Interesse ausländischer Investoren an deutschen Immobilien. Die Nachfrage nach erstklassigen Core-Immobilien von Anlegerseite national wie international ist ungebrochen und kann nicht ausreichend gedeckt werden. Für 2011 ist daher mit einem zunehmenden Anlegerinteresse an hochwertigen Büroimmobilien in Nebenlagen und vermehrt auch Wohnimmobilien in wirtschaftsstarken Ballungsräumen zu rechnen (CB Richard Ellis, MarketView Deutschland Investment, H2/2010). Durch die hohe Nachfrage im Core- Segment sind 2010 die Nettospitzenrenditen unter Druck geraten. In Hamburg lag die Spitzenrendite zum Jahresende bei 4,9 %, in Berlin bei 5,3 %. Im gesamteuropäischen Vergleich wird Deutschland jedoch weiter als sicherer Anlagehafen wertgeschätzt (CB Richard Ellis, Market- View Deutschland Investment, H2/2010). So rangieren laut der aktuellen Marktanalyse Emerging Trends in Real Estate Europe 2011 der Wirtschaftsberatung PricewaterhouseCoopers (PwC) und des Urban Land Institute (ULI) die deutschen Metropolen Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München bei den Ertragsaussichten von Bestandsimmobilien wie Neuakquisitionen unter den Top Ten in Europa. Die Renditeaussichten für Bestandsimmobilien in München bewerten die für die Studie befragten Experten sogar als die besten in ganz Europa, noch vor London, Paris und Zürich (PwC/ULI). Büroimmobilien Hamburg: 31 % Plus beim Flächenumsatz Der Hamburger Bürovermietungsmarkt erlebte in der zweiten Jahreshälfte 2010 einen deutlichen Aufschwung bei weiter positiven Aussichten für 2011. Die Vermietungsleistung lag mit 507.900 m² deutliche 31 % über der von 2009. Die Spitzenmiete sank geringfügig auf 22,50 Euro, stabilisierte sich aber ab dem dritten Quartal. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg um 4,5 % auf rund 13,93 Euro/m² zum Jahresende 2010 (CB Richard Ellis, MarketView Büromarkt Hamburg, Q4/2010).
Leistungsbilanz 2010 Die Leerstandsquote erhöhte sich 2010 von 8,3 % auf 9,6 %. Der Grund: Zahlreiche der 2010 fertig gestellten Büroimmobilien wurden spekulativ, d. h. ohne Vorvermietungsverträge, entwickelt und gebaut. Angesichts der gerade überstandenen wirtschaftlichen Turbulenzen war die Nachfrage am Markt jedoch geringer als bei der Projektierung der Neubauten angenommen. Dennoch blieb die Leerstandsrate im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen moderat (Jones Lang LaSalle, Hamburg Office Market Profile, Q4/2010, und Presseinformation Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt, 12. Januar 2011). Die Spitzenmieten dürften sich 2011 weiter stabilisieren, da der Wettbewerb um die besten Flächen in Premiumlagen zunimmt. Der Grund liegt in einer Besonderheit des Hamburger Marktes: Die Ausgewogenheit der regionalen Wirtschaft sorgt für einen breiten Mietermix aus einer Vielzahl von Branchen. Keine davon fällt so stark ins Gewicht, dass der Markt die Schwächephase eines einzigen Wirtschaftszweigs nicht abfedern könnte (Jones Lang LaSalle, Presseinformation Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt, 12. Januar 2011). Büroimmobilien Berlin: Durchschnittsmiete um 13 % gestiegen Der Berliner Bürovermietungsmarkt überraschte 2010 ebenfalls mit einem sehr guten Umsatzergebnis. Die Vermietungsleistung lag mit 510.100 m² über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 456.000 m² und zugleich 24 % über dem Vorjahresniveau. Die Spitzenmiete stieg im Jahresvergleich um 5 % auf 21,00 Euro/m², die gewichtete Durchschnittsmiete sogar um 13 % auf 12,05 Euro/m² (CB Richard Ellis, MarketView Büromarkt Berlin, Q4/2010). Die positive Umsatzentwicklung hatte dabei kaum Auswirkungen auf die Leerstandsquote, die trotz des ausgesprochen geringen Fertigstellungsvolumens (84.700 m², d. h. 52 % weniger als im langjährigen Jahresschnitt) leicht von 9,5 % auf 9,8 % stieg. Auslaufende Mietverträge und Umzüge sorgten in größerem Umfang für freiwerdende Büromietflächen. Die Leerstandsrate ist jedoch differenziert nach Teilmärkten zu betrachten. Während das Angebot an Premium-Büroflächen begrenzt ist und die Nachfrage von Mieterseite das Angebot bei weitem übersteigt, finden Flächen in schlechterer Ausstattung oder in Nebenlagen kaum Interessenten (CB Richard Ellis, MarketView Büromarkt Berlin, Q4/2010). Wohnimmobilien Hamburg: zweitteuerster Standort in Deutschland Der Markt für Wohnimmobilien in den deutschen Großstädten entwickelte sich 2010 weiter aufwärts. Anzeichen für eine Stagnation bei Mieten oder Kaufpreisen gab es nicht. Denn die langfristigen Trends mehr Haushalte, größere Wohnflächen, niedrige Fertigstellungszahlen und damit das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage blieben unverändert (Jones Lang LaSalle, Presseinformation Residential City Profiles, 16. Februar 2011). Bei den Angebotskaufpreisen für Eigentumswohnungen löste 2010 Hamburg Frankfurt am Main als zweitteuerste deutsche Metropole nach München ab. Im Jahresvergleich stiegen die Kaufpreise im Mittelwert von 2.750 Euro/m² auf 3.110 Euro/m². Seit Anfang 2009 legten die Durchschnittskaufpreise in Hamburg sogar um insgesamt 18,7 % zu (Jones Lang LaSalle, Presseinformation Residential City Profiles, 16. Februar 2011). Mietpreise: Aufwärtstrend ungebrochen Auch bei der Mietpreisentwicklung präsentierte sich Hamburg 2010 als einer der dynamischsten Märkte in Deutschland. Durchschnittlich stiegen die Hamburger Mieten von 9,90 Euro/m² auf 10,45 Euro/m². Besonders dynamisch entwickelte sich das Mietniveau in den Stadtteilen Altona, Eimsbüttel und Hamburg-Mitte (Jones Lang LaSalle, Presseinformation Residential City Profiles, 16. Februar 2011). Ein Ende des Trends ist nicht in Sicht. Denn im Bundesvergleich verzeichnet die Hansestadt den stärksten Anstieg der privaten Haushalte. Bis 2020 ist ein Plus von rund 8 % prognostiziert bei zugleich sehr niedriger Leerstandsrate in Mehrfamilienhäusern und der nach Berlin höchsten Mieterquote in Deutschland (CB Richard Ellis). Hotelimmobilien: Ausnahmemarkt Sylt Der Hotel- und Tourismusmarkt Sylt koppelte sich auch 2010 von der gesamtdeutschen Entwicklung ab. Zwar sanken die Gästezahlen laut offizieller Statistik im Vergleich zum Vorjahr um rund 4 %. Das liegt jedoch in erster Linie daran, dass Kinder seit 2010 erst ab 14 Jahren und nicht mehr ab 6 Jahren erfasst werden. So ist die Bettenzahl 2010 um exakt 700 auf 50.823 gestiegen (Sylt Marketing). Das Transaktionsvolumen am Sylter Immobilienmarkt lag 2010 bei 570 Millionen Euro. Zum Vergleich: In der Bankenmetropole Frankfurt am Main wechselten Immobilien im Wert von 678 Millionen Euro den Eigentümer. Für die teuersten Objekte auf der Insel wurden dabei bis zu 25.000 Euro/m² gezahlt (Die Hotspots der deutschen Küste, Bellevue, Ausg. 03/2011). 9
Paribus Capital 10 Der Eisenbahnmarkt Zurück auf dem Wachstumspfad: 12 % Plus im Schienengüterverkehr Der deutsche Güterverkehrsmarkt hat sich 2010 signifikant erholt. Die Verkehrsleistung (Transportmenge mal Versandweite) legte verkehrsträgerübergreifend, also auf Schiene und Straße, in Schiffen, Flugzeugen und Rohrfernleitungen, um durchschnittlich rund 7 % zu (Deutsche Bahn AG, Wettbewerbsbericht 2011). Damit sind zwar die Nachwirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise noch nicht ganz ausgestanden, die Verkehrsleistung lag durchschnittlich aber nur noch 4,8 % unter dem Vorkrisenniveau von 2008. Bei der beförderten Tonnage waren es mit rund 4,1 Mrd. Tonnen noch 8,5 % weniger als vor der Krise (Destatis, Pressemitteilung Nr. 034, Güterverkehr 2010, 26. Januar 2011). Besonders dynamisch entwickelte sich der Schienengüterverkehr, der im vergangenen Jahr auf seinen langfristigen Wachstumspfad zurückkehren konnte. So übertraf die Verkehrsleistung der Schiene mit 107,3 Mio. Tonnenkilometern die des Vorjahrs um 12,0 % (DB- Wettbewerbsbericht 2011). Das Transportvolumen der Güterbahnen lag 2010 mit 355 Mio. Tonnen 13,9 % über dem von 2009 (Destatis, Pressemitteilung Nr. 034, Güterverkehr 2010, 26. Januar 2011). Eisen, Stahl und andere: zweistellige Zuwachsraten auf der Schiene Dabei legten Binnen- wie Auslandsverkehre auf der Schiene gleichermaßen zu. Im Inlandsverkehr stieg das Transportvolumen auf 242,1 Mio. Tonnen, 14,9 % mehr als 2009 und damit sogar über dem Niveau von 2008. Bei den internationalen Verkehren verzeichnete der Empfang aus dem Ausland mit 17,8 % Plus die stärksten Zuwächse. Auch der Containertransport auf der Schiene erholte sich mit 10,6 % Transportwachstum auf das Niveau von 2007 (Destatis, Pressemitteilung Nr. 081, Schienengüterverkehr 2010, 28. Februar 2011). Die höchsten Zuwachsraten verzeichneten 2010 die Transportvolumina bei Erzen (+20,4 %; 2009: 27,2 %), Eisen und Stahl (+37,6 %; 2009: 32,8 %) sowie in geringerem Umfang Halbfertig- und Fertigwaren (+14,2 %; 2009: 15,5 %). Der Hintergrund: 2009 war die für den Schienengüterverkehr traditionell wichtige Rohstahlproduktion in Deutschland dramatisch auf 33 Mio. Tonnen eingebrochen, das niedrigste Niveau seit 1959. 2010 erholte sich die
Leistungsbilanz 2010 Rohstahlproduktion nachhaltig um rund 34 % und lag damit nur noch leicht unter dem Vor krisenniveau mit entsprechend positiven Auswirkungen auf den Schienen güterverkehr (Gleitende Mittelfristprognose für den Güter- und Personenverkehr, Erstellung im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, München 2011). Marktanteile: Güterbahnen machen Vorjahresverluste nahezu wett Doch die Güterbahnen konnten 2010 nicht nur ihr Transportvolumen in absoluten Zahlen erhöhen. Sie gewannen auch im Vorjahr an andere Verkehrsträger verlorene Marktanteile nahezu vollständig wieder zurück. So stieg der Marktanteil der Bahn 2010 nachdem er 2009 um einen Prozentpunkt auf 16,5 % eingebrochen war wieder auf 17,2 %. Auch die Binnenschifffahrt profitierte vom Aufschwung (Marktanteil 2010: 10,0 %; 2009: 9,5 %). Die Rohrfernleitungen verloren geringfügig Marktanteile und lagen 2010 bei 2,6 % (2009: 2,7 %). Die deutlichsten Verluste hatte jedoch die Straße zu verbuchen. Ihr Marktanteil sank im vergangenen Jahr auf das Vorkrisenniveau von 70,2 %. Private Bahnen behaupten sich Vom Aufschwung im Schienengüterverkehr profitierten die Güterbahntochter der Deutschen Bahn AG, DB Schenker Rail, ebenso wie die Wettbewerbsbahnen der DB. Dabei konnten die privaten Bahnen ihren Marktanteil 2010 weiter ausbauen. So wurde im vergangenen Jahr ein neuer Rekordwert erreicht. Gut ein Viertel, rund 25,1 %, aller Verkehrsleistungen im Schienengüterverkehr wurde von privaten Eisenbahnverkehrsunternehmen (EVU) erbracht (DB-Wettbewerbsbericht, 2011). Aber auch Branchenprimus DB Schenker Rail erholte sich nachhaltig, nachdem das Unternehmen 2009 erhebliche Einbrüche bei den Transportvolumina hinnehmen musste. Der Hintergrund: DB Schenker Rail transportierte 2009 mehr als viermal so viel Montangüter wie die Wettbewerbsbahnen. Als sich 2010 gerade diese krisengebeutelten Verkehre stark aufwärtsentwickelten, erholte sich auch DB Schenker Rail. Dies verhinderte jedoch nicht den weiteren Vormarsch der privaten Bahnen. Im Gegenteil: Selbst bei Gütern wie Kohle, Koks, Eisen und Stahl traditionell eine Domäne von DB Schenker Rail gewinnt die private Konkurrenz zunehmend Transportaufträge (DB-Wettbewerbsbericht 2011). Diese Marktentwicklung zeigt: Die inzwischen knapp 400 privaten Eisenbahnverkehrsunternehmen sind aus der deutschen Bahnlandschaft nicht mehr wegzudenken. Aufschwung auch im Schienenpersonenverkehr Nachdem auch der Schienenpersonenverkehr im Krisenjahr 2009 Marktanteile zugunsten des motorisierten Individualverkehrs (MIV) verloren hatte, standen im vergangenen Jahr die Zeichen wieder auf Aufschwung. Mit einer Verkehrsleistung von rund 83,1 Mill. Personenkilometern wurde ein neuer Spitzenwert erreicht, rund 27 % mehr als vor der Bahnreform 1994. Auch im Wettbewerb mit MIV und Inlandsflugverkehr hat die Bahn seit 1994 kontinuierlich mit Ausnahme des Jahres 2009 Marktanteile hinzugewonnen. Aktuell liegt der Marktanteil der Schiene im Personenverkehr bei 10,1 %, 2,7 Prozentpunkte mehr als vor der Bahnreform und zugleich leicht über dem Vorkrisenniveau von 10,0 % (2008). Die höchsten Zuwachsraten erzielte der Schienenpersonenfernverkehr. Allein zwischen 2003 und 2010 legte die Verkehrsleistung hier um knapp 14 % zu (DB-Wettbewerbsbericht, 2011). 2011: weiter auf Wachstumskurs Die Aussichten für den Schienengüterverkehr bleiben positiv. Eine aktuelle Studie des Bundesverkehrsministeriums prognostiziert ein Plus bei der Verkehrsleistung der Güterbahnen von rund 4,6 % für 2011 und rund 3,8 % für 2012. Das größte Transportwachstum ist dabei bei Halbfertig- und Fertigwaren sowie im containerisierten Handel zu erwarten (Gleitende Mittelfristprognose für den Güter- und Personenverkehr, Ersteilung im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, München 2011). In jedem Fall stehen die Zeichen weiter auf Wachstum. Allein im ersten Halbjahr 2011 stiegen das Transportvolumen im Schienengüterverkehr um 8,1 % und die Verkehrsleistung um 8,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Destatis, Pressemitteilung Nr. 316, Schienengüterverkehr, 1. September 2011). 11
Paribus Capital 12 Der Schiffsmarkt Seehandel: zurück auf dem Wachstumspfad Weltwirtschaft und Welthandel wachsen wieder. Nachdem die globale Finanz- und Wirtschaftskrise 2009 für einen Rückgang des weltweiten Bruttosozialprodukts um 0,5 % gesorgt hatte, kehrte die Weltwirtschaft 2010 mit einem Plus von 5,0 % auf den Aufwärtspfad zurück. Motor der Entwicklung war und ist Asien, während Europa und Amerika sich langsamer von den Nachwirkungen der Krise erholen. So lagen die Zuwachsraten der Volkswirtschaften in China, Indien und Taiwan über 10 %. Das Bruttosozialprodukt in Deutschland 2010 die Konjunkturlokomotive der Eurozone legte um rund 3,5 % zu, das der USA um rund 2,8 % (www.imf.org; Clarkson Shipping Market Outlook, Spring 2011). Der Welthandel wuchs 2010 nach einem Einbruch von fast 11 % im Vorjahr um 12,4 % (www.imf.org). Auch der Seehandel machte die Vorjahresverluste wett und stieg im Jahresverlauf um 6,6 % auf 8,3 Milliarden Tonnen transportierte Güter. Mit weiter positiven Aussichten: Clarkson Research geht für 2011 von 4 bis 6 % Plus in der internationalen Handelsschifffahrt aus. Dabei sollen die Container- und die Massengutfahrt (+ rund 9 % bzw. + rund 7 %) deutlich mehr vom Aufschwung profitieren als die Tankerfahrt (+ rund 1 %) (Clarkson Shipping Market Outlook, Spring 2011). Charterraten im Aufwind Die Charterraten einer Reihe von Schiffstypen entwickelten sich 2010 deutlich besser als vielfach erwartet. So legte der Clarksea Index, der die durchschnittlichen Charterraten für Tanker, Massengutfrachter und Containerschiffe aller Größensegmente abbildet, im Jahresverlauf um 34 % auf 15.000 USD/Tag zu. Zwar sind zu Jahresbeginn 2011 die Charterraten in einigen Segmenten wieder unter Druck geraten, jedoch liegen sie meist auf kostendeckendem Niveau. Zudem konnten viele Schiffseigner durch den Aufschwung 2010 neue Rücklagen bilden, um vorübergehende Liquiditätsengpässe abzufedern (Clarkson Shipping Market Outlook, Spring 2011). Überraschend: Die Zahl der Verschrottungen blieb 2010 sehr gering. Trotz der dramatischen Rateneinbrüche fuhren offenbar gerade alte, bereits abgezahlte Schiffe rentabel (Clarkson Shipping Market Outlook, Spring 2011).
Leistungsbilanz 2010 Die Containerfahrt: weltweit fast 13 % Plus Nach dem dramatischen Markteinbruch von 2009 erholte sich die Containerfahrt 2010 substanziell. Motor der Entwicklung war das starke Wiederaufleben des containerisierten Handels mit einem Zuwachs von 12,9 % weltweit (Clarkson Container Intelligence Quarterly, 2 nd Quarter 2011). Steigende Transportvolumina verzeichneten insbesondere die Strecken zwischen Asien und Europa bzw. die Transpazifik-Verkehre mit rund 18 % und 15 % Plus (Clarkson Shipping Market Outlook, Spring 2011). Auch für 2011 sind auf vielen Strecken zweistellige Wachstumsraten prognostiziert bei begrenztem Flottenzuwachs. Denn 2010 hatten viele Reedereien und Schiffsinvestoren Neubauten abbestellt oder Auslieferungen verzögert. Ein Trend, der sich auch 2011 fortsetzen wird, trotz vermehrter Neubestellungen vor allem von Containerriesen mit mehr als 8.000 TEU (Clark son Container Intelligence Quarterly, 2 nd Quarter 2011). Dennoch liegt das Orderbuch bei nur noch 29 % der fahrenden Flotte. Zu Krisenbeginn waren es mehr als 60 % (Clark son Shipping Outlook, Spring 2011). Auflieger: niedrigster Stand seit Ende 2008 Im Zuge der Markterholung reduzierte sich 2010 auch die Zahl der Auflieger zügig. Ende Februar 2011 lagen 107 Containerfrachter mit insgesamt 274.000 TEU Transportkapazität auf Reede der niedrigste Stand seit Dezember 2008. Insbesondere bei den kleineren Containerschiffen gab es im Frühjahr 2011 kaum noch freie Tonnage (Alphaliner Weekly Newsletter, Ausg. 09/2011). Auf Langstrecken setzten Charterer und Reeder auf absichtliche Langsamfahrt (Slow Steaming). So wurde und wird künstlich das Angebot verfügbarer Tonnage verknappt. Zugleich reduziert die niedrigere Geschwindigkeit die Treibstoffkosten deutlich (Clarkson Container Intelligence Quarterly, 2 nd Quarter 2011). Containerschiff-Charterraten: Alle Größenklassen legen zu Die Charterraten für Containerschiffe aller Größenklassen legten im Jahresverlauf 2010 und in den ersten Monaten 2011 relativ kontinuierlich zu, lagen aber teilweise noch unter dem historischen Mittel. Trotz weiter vorhandenen Marktdrucks und saisonal bedingter Schwankungen prognostiziert Clarkson weitere Ratenzuwächse für 2011 (Clarkson Container Intelligence Quarterly, 2 nd Quarter 2011; Clarkson Container Intelligence Monthly, Ausg. 04/2011). Die Massengutfahrt: gut gestartet, jetzt unter Druck 2010 begann überraschend gut für die Massengutschifffahrt. Zum Jahreswechsel und im Frühjahr 2011 gerieten die Frachtraten jedoch deutlich unter Druck. Zwar nahm 2010 das Transportvolumen im Massengutverkehr um insgesamt 9,3 % zu und überstieg damit die Vorjahresprognose. Doch das Flottenwachstum 2010 war mit 17 % ebenso beachtlich bei einem Orderbuch von fast 50 % der fahrenden Flotte. 2011 ist daher keine Entlastung zu erwarten. Mit prognostizierten 13 % Flottenwachstum bleibt die Marktsituation 2011 konkurrenzbetont, trotz großer Transportzuwächse bei Eisenerz und Stahl, Kohle, Weizen und anderem Schüttgut (Clarkson Shipping Outlook, Spring 2011). Die Tankerfahrt: anhaltend angespannt Der Tankermarkt blickt auf ein turbulentes Jahr und einen nicht minder volatilen Jahresanfang zurück. Insbesondere große und sehr große Tanker der Klassen VLCC (Very Large Crude Carriers), Suezmax und Aframax mussten beachtliche Rateneinbußen von zeitweise bis zu 40 % hinnehmen. Auch die kleineren Produktentanker hatten mit Ratenschwankungen zu kämpfen, aber in geringerem Ausmaß. So pendelten sich die Tagesraten im Handysize-Segment 2010 auf rund 10.000 USD ein. Im Frühjahr 2011 zogen sie auf 16.500 USD an (Clarkson Shipping Outlook, Spring 2011). Die Tankerflotte wuchs 2010 mit 4,2 % deutlich geringer als in den Vorjahren. Ein Grund: der sogenannte Single Hull Phase Out, der die Eigner zum Verschrotten oder Umrüsten alter Tanker zwingt. Zahlreiche, gerade kleinere Einheiten wurden 2010 stillgelegt oder verschrottet, andere zur Umrüstung verkauft. Das aktuelle Orderbuch beläuft sich dabei auf unter 20 % der fahrenden Flotte, mit entsprechend moderatem Flottenwachstum von unter 6 % im Jahr 2011 (Clarkson Shipping Outlook, Spring 2011). Chancen für die Kleinen Die weltweite Nachfrage nach Öl wächst derzeit nur gering. Bei einem Preisniveau um die 100 USD pro Barrel ist kurzfristig auch kein Mehrbedarf zu erwarten. Die Marktaussichten für Großtanker werden in der Branche daher als eher düster eingeschätzt. Deutlich rosiger sieht es in der Handysize-Klasse aus. Hier sind noch überdurchschnittlich viele Einhüllentanker auf Fahrt, die zur Verschrottung anstehen, bei möglicherweise steigender Nachfrage (Clarkson Shipping Outlook, Spring 2011). 13
Paribus Capital 14 SCM Capital GmbH & Co. Renditefonds II KG Hamburg-Harburg Fondsgesellschaft SCM Capital GmbH & Co. Renditefonds II KG, Palmaille 33, 22767 Hamburg Emissionsjahr 2003 Fondsschließung 2004 Geplante Fondslaufzeit Bis 2018 Komplementär Fondsgeschäftsführung Assetmanagement Treuhänder Paribus Renditefonds Verwaltungsgesellschaft mbh, Hamburg Dr. Christopher Schroeder, Hamburg Paribus Service GmbH, Hamburg Paribus Capital GmbH, Hamburg Anzahl der Gesellschafter 42 Steuerliche Einkunftsart zum 31.12.2010 Vermietung und Verpachtung Investitionsgegenstand Standort Hamburg-Harburg Objekt/Standort/Baujahr 3 Bürogebäude, Buxtehuder Straße 21, 25, 27, Baujahre 1877, 1960, Sanierung 1998/1999 Vermietbare Fläche Bürofläche: 3.544 m²; Lagerfläche: 531 m²; Nebennutzfläche: 150 m² Vermietungsgegenstand Zu 100 % vermietet an die GMG Generalmietgesellschaft mbh (100 %iges Tochterunternehmen der Deutschen Telekom AG) bis 2018, Optionsrecht auf Mietverlängerung: zweimal je fünf Jahre
Leistungsbilanz 2010 SCM Capital GmbH & Co. Renditefonds II KG Hamburg-Harburg Die Immobilie Das Fondsobjekt ist ein Komplex zweibis dreigeschossiger Bürogebäude in Hamburg-Harburg. Im Einzelnen handelt es sich um zwei im vorletzten Jahrhundert erbaute Villen sowie ein weiteres Gebäude, das Ende der fünfziger Jahre errichtet wurde. Alle drei Objekte wurden mittlerweile teilmodernisiert und befinden sich in einem dem Gebäudealter entsprechend guten Zustand. In unmittelbarer Nähe der Immobilie befindet sich eine Grundwasserquelle, deren Wasserführung sich verändert hat, so dass der Keller der Altbauvilla Nr. 21 von erhöhter Feuchtigkeit betroffen ist. Aufgrund dessen stehen im Jahr 2011 Sanierungsarbeiten an. Der Gebäudekomplex verfügt über circa 3.544 m 2 Bürofläche, circa 531 m 2 Lagerfläche und circa 150 m 2 Nebennutzfläche zur Vermietung. Seit Dezember 2003 ist das Objekt vollständig an die GMG Generalmietgesellschaft mbh, Münster, eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom AG, fest vermietet. Der Festmietvertrag läuft über 15 Jahre bis zum 31. Dezember 2018. Der Mieter hat die Option, den Mietvertrag zweimal um jeweils 5 Jahre zu verlängern. Die Mietentwicklung ist an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt. Entwicklung im Geschäftsjahr 2010 Der wirtschaftliche Verlauf der Fondsgesellschaft gestaltete sich positiv. Der Mieter des Objektes, die GMG Generalmietgesellschaft mbh, hat die Mietleistung in voller Höhe und pünktlich erbracht. Die monatliche Nettomiete lag bei durchschnittlich rund 8,52 Euro/m 2. Wie bereits in der Leistungsbilanz 2009 erwähnt, befindet sich vor dem Keller der Altbauvilla Nr. 21 eine Grundwasserquelle, die aufgrund eines veränderten Verlaufes Wasserschäden verursacht hat. Im Mai 2011 haben die Instandsetzungsmaßnahmen für die unter Denkmalschutz stehende Altbauvilla begonnen, die Ende September 2011 abgeschlossen waren. Die Sanierungsarbeiten beinhalten die Freilegung des Kelleraußenmauerwerks, um Dickbeschichtung anbringen sowie eine ableitungsfreie Drainage verlegen zu können. In Verbindung mit den Bauarbeiten wurde der Kelleraußenzugang abgerissen, verschlossen und zur Sicherstellung von Belichtung und Belüftung durch ein Fenster ersetzt. Die Sanierungskosten betragen rund 115.000 Euro. Die hierfür benötigten Rückstellungen wurden 2009 und 2011 gebildet und konnten der freien Liquidität des Fonds entnommen werden. Trotz der Sanierungsarbeiten konnten daher für das Geschäftsjahr 2010 Auszahlungen auf prospektiertem Niveau in Höhe von 8 % geleistet werden. Auch die Darlehenstilgung erfolgte vertrags- und prospektgemäß. Für 2011 plant die Fondsgeschäftsführung, die Auszahlung erneut auf prospektiertem Niveau von dann 8,5 % zu leisten. Die erste Rate in Höhe von 4,25 % wurde bereits im Juli 2011 ausgezahlt. Die zweite Halbjahresrate in gleicher Höhe wird voraussichtlich im Februar 2012 geleistet. 15
Paribus Capital SCM Capital GmbH & Co. Renditefonds II KG Hamburg-Harburg Investition und Finanzierung Geschäftsjahre 2003 bis 2004 Prospekt Ist Abweichung Abweichung TEUR TEUR TEUR % Fondsvolumen (ohne Agio) 5.304 5.304 0 0,0 Fondsvolumen (mit Agio) 5.402 5.402 0 0,0 Agio 98 98 0 0,0 Eigenkapital (ohne Agio) 2.080 2.080 0 0,0 Eigenkapital (mit Agio) 2.178 2.178 0 0,0 16 Fremdkapital 3.224 3.224 0 0,0 Ergebnisse der Gesellschaft Geschäftsjahr 2010 Geschäftsjahre 2003 bis 2010, kumuliert Prospekt Ist Abweichung Prospekt Ist Abweichung TEUR TEUR TEUR % TEUR TEUR TEUR % Mieteinnahmen 435 435 0 0,0 2.910 2.997 87 3,0 Sonstige Einnahmen 0 3 3 100,0 0 29 29 100,0 Gesamte Einnahmen 435 438 3 0,7 2.910 3.026 116 4,0 Fondskosten 17 18 1 5,9 106 125 19 17,9 Objektkosten 9 6 3 33,3 58 158 100 172,4 Zinsen 153 153 0 0,0 1.164 1.164 0 0,0 Tilgung 90 90 0 0,0 417 416 1 0,2 Sonstige Ausgaben 0 0 0 0,0 0 0 0 0,0 Ausgaben ohne Tilgung 179 177 2 1,1 1.328 1.447 119 9,0 Gesamte Ausgaben 269 267 2 0,7 1.745 1.863 118 6,8 Einnahmenüberschuss 166 171 5 3,0 1.165 1.163 2 0,2 Liquidität 101 137 36 35,6 Stand des Fremdkapitals 2.808 2.808 0 0,0
Leistungsbilanz 2010 Ergebnisse für den Investor Geschäftsjahr 2010 Prospekt Ist Abweichung TEUR % TEUR % TEUR % Auszahlung 1 166 8,0 166 8,0 0 0,0 Zu versteuernde Ergebnisse 9,2 5,8 3,4 Geschäftsjahre 2003 bis 2010, kumuliert Auszahlung 1 1.101 2 56,0 1.154 58,5 53 2,5 Zu versteuernde Ergebnisse 49,1 46,9 2,2 Kapitalbindung 70,8 67,2 3,6 1 Im Geschäftsjahr 2008 konnte eine um 0,5 % höhere Auszahlung geleistet werden. 2 Der ausgewiesene Planwert berücksichtigt den tatsächlichen Einwerbungsverlauf. 17 Erläuterungen zur Liquiditäts- und Ergebnisrechnung 2010 Die Mieteinnahmen für das Geschäftsjahr 2010 lagen auf prospektiertem Niveau. Bei den sonstigen Einnahmen handelte es sich weitgehend um Termingeldzinsen aus der Anlage freier Liquidität. Die Position Fondskosten beinhaltete im Wesentlichen die Ausgaben für die persönlich haftende Gesellschafterin, die Objektverwaltung und den Steuerberater der Fondsgesellschaft. Die prognostizierten Objektkosten hatten für 2010 Rückstellungen für Instandhaltungsmaßnahmen ausgewiesen (vgl. Fonds-Geschäftsbericht 2009, Rückstellungen, Seite 11). Da die Sanierungsarbeiten für das von Feuchtigkeit betroffene Kellergeschoss erst im Mai 2011 begonnen werden konnten, wurden diese Rückstellungen ins Geschäftsjahr 2011 übertragen (vgl. Fonds-Geschäftsbericht 2009, Objektkostenprognose, Seite 9). Im Ergebnis lagen die Objektkosten 2010 unter den ursprünglich prospektierten Werten, so dass Einsparungen in Höhe von rund 3.000 Euro erzielt werden konnten. Die Auszahlungen für das Geschäftsjahr 2010 betrugen prospektgemäß 8 %. Für das erste Halbjahr wurden im Juli 2010 4 % an die Anleger ausgezahlt. Die zweite Auszahlung in Höhe von 4 % floss im Februar 2011 an die Kommanditisten. Die kumulierte Liquidität zum 31. Dezember 2010 lag rund 36 % über Plan. Die Darlehenszinsen sowie die Tilgung entsprachen in ihrer Höhe jeweils dem prospektierten Wert. Der Einnahmenüberschuss übertraf aufgrund der sonstigen Einnahmen und der geringeren Objektkosten leicht die Prospektprognose.
Paribus Capital 18 SCM Capital GmbH & Co. KG Renditefonds III Hamburg-Blankenese Fondsgesellschaft SCM Capital GmbH & Co. KG Renditefonds III Hamburg-Blankenese, Palmaille 33, 22767 Hamburg Emissionsjahr 2005 Fondsschließung 2006 Geplante Fondslaufzeit Bis 2014 Komplementär Fondsgeschäftsführung Assetmanagement Treuhänder SCM Verwaltungsgesellschaft RFIII mbh, Hamburg Dr. Christopher Schroeder, Hamburg, Paribus Capital GmbH, Hamburg Paribus Service GmbH, Hamburg Paribus Capital GmbH, Hamburg Anzahl der Gesellschafter 118 Steuerliche Einkunftsart zum 31.12.2010 Vermietung und Verpachtung Investitionsgegenstand Standort Hamburg-Blankenese Objekt/Standort/Baujahr Büro- und Ladenkomplex, Hamburg-Blankenese, Bahnhofstraße 19 27, Baujahr 1900 Vermietbare Fläche Gesamtnutzfläche: 3.301,1 m² Vermietungsgegenstand Ladenflächen sowie Büro- und Praxisflächen
Leistungsbilanz 2010 SCM Capital GmbH & Co. KG Renditefonds III Hamburg-Blankenese Die Immobilie Das Fondsobjekt ist ein dreigeschossiges, vielfältig genutztes Laden- und Bürogebäude in Hamburg-Blankenese, Bahnhofstraße 19 27, Ecke Auguste- Baur-Straße. Der Gebäudekomplex befindet sich in einem guten Zustand. Der exklusive Elbvorort Blankenese ist ein im Jahr 1301 erstmals urkundlich erwähntes ehemaliges Fischerdorf und gehört zu den schönsten und beliebtesten Stadtteilen Hamburgs. Blankenese liegt auf dem nördlichen Geestrücken an der Unterelbe, an dessen Steilufer sich das sogenannte Treppenviertel befindet. Bekannteste Erhebung Blankeneses ist der Süllberg mit 74,7 m Höhe. Das Fondsgebäude selbst befindet sich im Ortskern von Blankenese in unmittelbarer Nähe zum historischen Treppenviertel. Hauptmieter ist die Deutsche Post AG mit einer Postfiliale und einem Briefzentrum. Weitere Geschäfte sind eine Niederlassung der Hamburger Volksbank, eine Tchibo-Filiale, ein Modegeschäft, ein Bäcker, ein Weinhandel, ein Fotogeschäft sowie diverse Arztpraxen. Insgesamt umfasst das Gebäude circa 1.811 m 2 Ladenflächen, circa 1.376 m 2 Praxisflächen sowie circa 119 m 2 Wohn- und sonstige Flächen. Entwicklung im Geschäftsjahr 2010 Der wirtschaftliche Verlauf der Fondsgesellschaft gestaltete sich positiv. Die fälligen Mieten wurden pünktlich und im vollen Umfang von den einzelnen Mietern geleistet. Die monatliche Nettomiete lag bei durchschnittlich rund 26,64 Euro/m 2 für Ladenflächen, rund 14,64 Euro/m 2 für Praxisflächen und rund 22,37 Euro/m 2 für Wohn- und sonstige Flächen. Die Mieteinnahmen für das Geschäftsjahr 2010 lagen rund 2 % unter dem prospektierten Wert, da mit dem Auszug der Dresdner Bank freiwerdende Mietflächen 2008 nur zu einem niedrigeren Mietzins an eine Arztpraxis neu vermietet werden konnten. Dennoch wurden für das Geschäftsjahr 2010 Auszahlungen auf prospektiertem Niveau in Höhe von 7 % geleistet. Auch die Darlehenstilgung erfolgte vertragsund prospektgemäß. Für 2011 plant die Fondsgeschäftsführung, die Auszahlung erneut auf prospektiertem Niveau zu leisten. Die erste Rate in Höhe von 3,5 % wurde bereits im Juli 2011 geleistet. Die zweite Halbjahresrate in gleicher Höhe wird voraussichtlich Ende Februar 2012 ausgezahlt. 19
Paribus Capital SCM Capital GmbH & Co. KG Renditefonds III Hamburg-Blankenese Investition und Finanzierung Geschäftsjahre 2005 bis 2006 Prospekt Ist Abweichung Abweichung TEUR TEUR TEUR % Fondsvolumen (ohne Agio) 13.301 13.317 16 0,1 Fondsvolumen (mit Agio) 13.573 13.590 17 0,1 Agio 272 273 1 0,3 Eigenkapital (ohne Agio) 5.440 5.456 16 0,3 Eigenkapital (mit Agio) 5.712 5.729 17 0,3 20 Fremdkapital 7.861 7.861 0 0,0 Die Abweichung resultiert aus einer Mehreinwerbung in Höhe von 16.000 Euro. Ergebnisse der Gesellschaft Geschäftsjahr 2010 Geschäftsjahre 2005 bis 2010, kumuliert Prospekt Ist Abweichung Prospekt Ist Abweichung TEUR TEUR TEUR % TEUR TEUR TEUR % Mieteinnahmen 907 886 21 2,3 5.174 4.228 946 18,3 Sonstige Einnahmen 6 11 5 83,3 35 133 98 280,0 Gesamte Einnahmen 913 897 16 1,8 5.209 4.361 848 16,3 Fondskosten 51 41 10 19,6 286 268 18 6,3 Objektkosten 19 13 6 31,6 108 131 23 21,3 Zinsen 326 326 0 0,0 2.018 1.687 331 16,4 Tilgung 100 100 0 0,0 540 451 89 16,5 Sonstige Ausgaben 0 0 0 0,0 0 0 0 0,0 Ausgaben ohne Tilgung 396 380 16 4,0 2.412 2.086 326 13,5 Gesamte Ausgaben 496 480 16 3,2 2.952 2.537 415 14,1 Einnahmenüberschuss 417 417 0 0,0 2.257 1.824 433 19,2 Liquidität 318 314 4 1,3 Stand des Fremdkapitals 7.321 7.414 93 1,3