Exposé Verkauf eines Grundstückes gegen Höchstgebot im Auftrag der Landeshauptstadt Potsdam Golmer Chaussee 32-36, 14469 Potsdam OT Bornim Stand September 2014 1
Die Stadt Potsdam: Potsdam, die Hauptstadt des Landes Brandenburg mit ca. 160.000 Einwohnern, ist aufgrund ihrer Geschichte politisch wie auch architektonisch weit über die Landesgrenzen hinaus bekannt. Mit seinem reichen Kulturerbe und der großen Ausstrahlung ist Potsdam ein touristischer Anziehungspunkt von internationalem Rang. Die Stadt selbst ist eingebettet in die Seenlandschaft des Havelgebietes. Hervorzuheben ist die räumliche Nähe zur Bundeshauptstadt Berlin, mit der Potsdam eine Vielzahl von direkten Verkehrsanbindungen besitzt. Als Stadt der Verwaltung, der Lehre und Wissenschaft, der Kunst und Kultur hat sich Potsdam zu einem Dienstleistungszentrum mit außergewöhnlicher Lebensqualität entwickelt. Lage im Stadtgebiet: Bornim, ein Ortsteil von Potsdam, liegt im Nordwesten der Stadt. Über die Potsdamer Straße ist das Ortszentrum in ca. 10 Minuten zu erreichen. Über die B 273 besteht eine kurze Anbindung an die nächste Autobahnanschlussstelle Potsdam-Nord. Bornim besitzt eine gute Infrastruktur, so dass sich hier die Vorzüge des Wohnens in der Natur mit denen in der Stadt verbinden. Bornim hat sich daher nicht nur zu einem attraktiven Wohnstandort entwickelt, sondern bietet auch Wanderern und Radfahrern vielfältige Bewegungsmöglichkeiten. Das Grundstück befindet sich in ruhiger Stadtrandlage und bietet umgeben vom Landschaftschutzgebiet Potsdamer Wald- und Havelseengebiet eine landschaftlich reizvolle 2
Lage. Obwohl Bornim seit 1935 zur Stadt Potsdam gehört, hat es teilweise seinen dörflichen Charakter gewahrt. In der Umgebung des Grundstückes finden sich überwiegend Einfamilienhäuser wieder. Zustandsbeschreibung des Grundstückes: Das Grundstück ist mit einem teilunterkellertem Wohn- und Bürogebäude, einem Nebengelass sowie Garagen bebaut. Das Wohn- und Bürohaus besteht aus zwei Wohnungen und einer ehemaligen Gewerbeeinheit, wovon eine Wohnung seit dem 18.02.1977 vermietet ist. Weiterhin sind eine Freifläche mit einer Größe von ca. 69 m² sowie eine Teilfläche von ca. 89,5 m² vermietet. Die Teilfläche ist mit einer Doppelgarage und 2 Nebenräumen bebaut. Das Garagengebäude sowie die Freifläche sind zum Zwecke der Unterstellung/Abstellung von Nutzkraftfahrzeugen seit dem 01.02.2005 vermietet und stehen im Eigentum der Landeshauptstadt Potsdam. Rechtliche Gegebenheiten: Aufgrund der ehemaligen gewerblichen Nutzung der Liegenschaft (Tiefbaubetrieb mit Werkstatt), wurde die Fläche einst im Altlasten/Altlastenverdachtsflächenkataster der Landeshauptstadt Potsdam geführt. Jüngst auf dem Grundstück durchgeführte Orientierende Erkundungen haben den Altlastenverdacht nicht bestätigt, so dass die Verdachtsfläche aus dem Kataster gelöscht wird. Eine höherwertige sensible Umnutzung des Grundstücks in Form von Wohnbebauung ist demnach möglich. Die gewerbliche Nutzung gilt als aufgegeben. Das Grundstück Golmer Chaussee 32-36 befindet sich im planungsrechtlichen Innenbereich. Beurteilungsgrundlage ist demnach 34 BauGB. Danach ist ein bauliches Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderung an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse muss gewahrt bleiben, das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Da es sich bei dem Hauptgebäude um ein ehemaliges Bürogebäude handelt und die Büronutzung seit langer Zeit nicht mehr ausgeübt worden ist, kann vorliegend nicht von einer gesicherten Bestandsnutzung ausgegangen werden. Jede Form der Nutzung/Nachnutzung ist bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde genehmigungspflichtig. Aus planungsrechtlicher Sicht ist auf dem Grundstück eine Bebauung in einer straßenbegleitenden Baureihe (offener Bauweise) mit drei Wohnhäusern mit je II Vollgeschossen und je einer Grundfläche von ca. 120 130 m² möglich. Dazu ist jedoch ein Abriss der gesamten vorhandenen Bebauung erforderlich. Sollte der städtebaulich untypische Baukörper auf der vorderen Teilfläche des Grundstücks nicht 3
abgerissen werden, ist eine weitere Bebauung entsprechend der Teilungsvariante 1 nicht möglich. Das Nutzungsmaß der näheren Umgebung wäre ausgeschöpft. Eine Verwertung gemäß Teilungsvariante 2 ist aus planungsrechtlicher Sicht ebenfalls möglich. Demnach bietet das Verkaufsgrundstück 1 Fläche mit Neubaupotential. Auf dem Verkaufsgrundstück 2 wäre eine weitere Bebauung mit Hauptnutzung nicht mehr möglich. Das Nutzungsmaß der näheren Umgebung wäre auf Grund des Bestandsgebäudes ausgeschöpft. Zur Prüfung der Zulässigkeit baulicher Vorhaben wird empfohlen, Kontakt mit dem Fachbereich Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt Potsdam, Bereich Planungsrecht, aufzunehmen. Dies gilt auch für die in diesem Exposé vorgestellten Teilungsvarianten. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass sich entlang der Golmer Chaussee eine geschützte Allee gem. 31 BNatSchG und der südliche Teil des Grundstückes im LSG Potsdamer Wald- und Havelseengebiet befindet. Für das Bestandsgebäude liegt ein Energieausweis für Wohngebäude in Form eines Energiebedarfsausweis vom 10.06.2014 vor. Die im Energieausweis genannte wesentlichen Energieträger sind Erdgas und Braunkohle. Der Endenergiebedarf beträgt 371,4 kwh(m²a). Das Gebäude liegt in der Energieeffizienzklasse H. An der westlichen Grundstücksgrenze sind Überbauungen durch die Garage und den Schuppen des Nachbargrundstückes vorhanden. Die künftig gegebenenfalls erforderliche Regulierung ist Sache des Erwerbers. Erschließung: Das Grundstück befindet sich an einer Anliegerstraße. Alle erforderlichen Medien (Elektroenergie, Gas, Trinkwasser, Schmutzwasser, Telekommunikation) liegen straßenseitig an. Anträge zur Veränderung bzw. Neuherstellung von Hausanschlüssen sind bei der Energie und Wasser Potsdam GmbH zu stellen. Die Kosten für die Hausanschlüsse hat der Erwerber zu tragen. Straßenansicht Seitenansicht der Wohneinheit 4
weitere Ansichten Hofansicht Garten weitere Hofansicht Ansicht der Garagen 5
Grundstücks- und Gebäudeangaben Gemarkung Bornim Flur 8 Flurstück 182 Grundstücksgröße gesamt ca. 9.699 m² davon Waldfläche ca. 2.792 m² Bebauungsplan Erhaltungssatzung Sanierungsgebiet nein nein nein Mieteinheiten Hauptgebäude 3 davon vermietet 1 vermietete Wohnfläche ca. 87,6 m² Nettokaltmiete p.a. 3.996,00 Doppelgarage inkl. Nebenräume ca. 89 m² zusätzlich vermietete Freifläche ca. 69 m² Nettokaltmiete p.a. 960,00 Kaufpreiserwartung: 300.000,00 6
Auszug aus der Liegenschaftskarte 7
.Luftbild Geobasisdaten: GeoBasis-DE/LGB (2014) Druckdatum: 01.09.2014. Auszug aus dem Stadtplan Quelle: www.openstreetmap.de 8
Historischer Grundriss des Wohngebäudes 9
Teilungsvariante 1 10
Teilungsvariante 2 11
Leitungsauskunft der Energie und Wasser Potsdam GmbH 12
Leitungsauskunft der Energie und Wasser Potsdam GmbH (Ausschnitt) 13
Allgemeine Informationen Dieses Verkaufsangebot der Landeshauptstadt Potsdam ist freibleibend. Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen, aber ohne Gewähr. Alle tatsächlichen und rechtlichen Angaben in diesem Exposé sind mit größtmöglicher Sorgfalt zusammengestellt worden. Gleichwohl kann für die Richtigkeit keine Gewähr übernommen werden. Dies schließt auch die ggf. dem Exposé beiliegenden Pläne ein. Die genannten Daten erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es wird ferner darauf hingewiesen, dass keine Gewähr für die Richtigkeit der Flächenangabe übernommen wird, insbesondere bei Veräußerung von Teilflächen. Bei der Flächenangabe handelt es sich nur um einen Näherungswert, der auf einer Schätzung beruht und deshalb für die Beurteilung der Richtigkeit des Messungsergebnisses nicht ausschlaggebend ist. Die endgültige Festlegung der Flächenangabe erfolgt durch die Vermessung. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die Bestimmung des Kaufgegenstandes durch den Verkäufer erfolgt ( 315 BGB). Sollte auf dem Kaufgrundstück eine Einfriedung vorhanden sein, so übernimmt der Verkäufer keinerlei Gewährleistung dafür, dass der Kaufgegenstand mit den Grenzen der Einfriedung identisch ist. Persönliche Angaben der Interessenten werden ausschließlich im Zusammenhang mit dem Verkauf des Objektes verwendet. Aufwendungen der Interessenten werden nicht erstattet. Dies gilt insbesondere für Kosten, die dem Interessenten durch die Hinzuziehung von beratenden Sachverständigen entstehen. Im Übrigen handelt es sich bei der öffentlichen Ausschreibung von Grundstücken durch die Landeshauptstadt Potsdam um ein Verfahren, das mit dem Verfahren nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) und Verdingungsordnung für Leistungen - ausgenommen Bauleistungen - (VOL) nicht vergleichbar ist. Die öffentliche Ausschreibung von Grundstücken ist eine öffentliche, für die Landeshauptstadt Potsdam unverbindliche Aufforderung zur Abgabe von Kaufangeboten. Allgemein wird darauf hingewiesen, dass Veräußerungen von Grundstücken durch die Landeshauptstadt Potsdam unter dem vollen Verkehrswert nicht zulässig sind, dass der Kaufpreis grundsätzlich in einer Summe bei Vertragsabschluss zu zahlen ist und der Erwerber die gesamten Kosten des Kaufvertrages und seiner Durchführung (einschließlich der Grunderwerbssteuer, den Kosten einer eventuellen Vermessung und den Kosten der Verkehrswertermittlung) zu tragen hat. Es wird außerdem darauf hingewiesen, dass es sich bei dieser Ausschreibung nicht um einen Maklervertrag handelt und die Landeshauptstadt Potsdam keine Maklerkosten entrichtet. Mit der Versendung des Exposés ist kein Maklerauftrag verbunden. 14
Gebotsverfahren Kaufbewerber werden im Rahmen der Ausschreibung gebeten, ihr Kaufpreisangebot abzugeben und sich dazu zu erklären, wie lange sie sich hieran gebunden halten. Gleichzeitig ist ein Finanzierungsnachweis in Höhe des Kaufpreisangebots abzugeben (Es wird erwartet, dass bei Abgabe eines Angebots die Finanzierung des Kaufpreises sicher gestellt ist). Es werden nur Kaufpreisangebote berücksichtigt, die 1. schriftlich erfolgen 2. auf eine bestimmte Geldsumme lauten 3. einen Finanzierungsnachweis beinhalten 4. bis zum 05.11.2014 der POLO Beteiligungsgesellschaft mbh, Voltaireweg 4a, 14469 Potsdam zugegangen sind. Ausdrücklich nicht berücksichtigt werden Kaufpreisangebote, die 1. offen und ohne gesonderten, verschlossenen Umschlag abgegeben wurden 2. per FAX abgegeben wurden 3. per E-Mail abgegeben wurden 4. nach Fristablauf abgegeben wurden 5. ohne Beifügung des Finanzierungsnachweises abgegeben wurden und 6. die sogenannte Gleitklauseln enthalten, nach denen der gebotene Kaufpreis variabel ist oder vom Eintritt bestimmter Bedingungen abhängig gemacht wird. Nachgebote sind ausdrücklich und zu jeder Zeit ausgeschlossen. Die Angebote sind verschlossen in einem gesonderten Briefumschlag abzugeben, der die Beschriftung Kaufpreisangebot für die Ausschreibung der Landeshauptstadt Potsdam/Golmer Chaussee 32 36 ungeöffnet vorlegen tragen soll. Dieser gesonderte Umschlag bleibt bis zum Ablauf der vorgenannten Frist geschlossen; die Öffnung erfolgt ohne Beteiligung der Bieter. Angebotseröffnung und Vergabe Die Angebotseröffnung erfolgt nicht öffentlich. An der Angebotseröffnung nimmt in jedem Fall ein Vertreter des städtischen Rechnungsprüfungsamtes teil, außerdem werden Vertreter der in der Landeshauptstadt Potsdam vertretenen Fraktionen und Gruppen eingeladen, an der Angebotseröffnung teilzunehmen. Jeder aus den Fraktionen und Gruppen entsandte Teilnehmer der Angebotseröffnung wird verpflichtet, eine Erklärung abzugeben, dass eine Befangenheit im Sinne des 28 Brandenburgische Kommunalverfassung 15
(BbgKV) nicht besteht. Außerdem hat sich das aus den Fraktionen und Gruppen entsandte Mitglied zur vertraulichen Behandlung der im Rahmen der Angebotseröffnung erlangten Kenntnisse zu verpflichten. Interessenten, die nicht das Höchstgebot abgegeben haben, wird mit der Absage mitgeteilt, zu welchem Kaufpreis die Landeshauptstadt Potsdam, vorbehaltlich der Zustimmung der politischen Gremien, das angebotene Grundstück veräußern wird. Sollte diese Benachrichtigung ausbleiben, können daraus keine Ansprüche gegen die Landeshauptstadt Potsdam abgeleitet werden. Die Landeshauptstadt Potsdam behält sich die volle Entscheidungsfindung darüber vor, ob, wann, an wen und zu welchen Bedingungen das Objekt verkauft werden wird. Mit der Abgabe eines Angebotes entsteht kein Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrages. Impressum September 2014 Ihre Ansprechpartnerin: Christina Bielfeld Tel.: 0331 6206 789 christina.bielfeld@propotsdam.de Herausgeber: POLO Beteiligungsgesellschaft mbh Voltaireweg 4a 14469 Potsdam Telefon: 0331 6206 751 Telefax: 0331 6206 799 E-Mail: vertrieb@polo-potsdam.de Internet: www.polo-potsdam.de 16