Soziale Wohnraumförderung 2013 in NRW - Was potentielle Investoren abschreckt und wie man sie gewinnt -
Was potenzielle Investoren abschreckt und wie man Sie gewinnt Die Schreckensgespenster : Imageprobleme Die Sünden der Vergangenheit Wohnbauten der 60er und 70er Jahre ( Schrottimmobilien ) Der soziale Wohnungsbau heute! Sozialer Wohnungsbau Besetzungsrechte der Gemeinden? Der Personenkreis mit Wohnberechtigungsschein? Hohe Gesamtkosten und geringe Rendite? Die Goldgräberstimmung der Investoren? 2
Imageproblem Die Sünden der 60er und 70er Jahre Zu viele Wohnungen auf engem Raum Erwartete Mieter blieben aus Problematische Mieterstruktur Teilweise hohe Leerstände Abgleiten in Problemvierteln mit schlechtem Image schlechter baulicher Zustand Negativeinfluss auf ganze Quartiere Das Resultat: oft ein trostloses Ambiente 3
Der soziale Wohnungsbau heute! Standortqualität mit guter Infrastruktur Abgestimmt auf Stadtbild/Siedlungsstruktur Maximal 4 bis 5 Vollgeschosse Barrierefreies Bauen/Wohnungen mit Balkone Wohnflächenobergrenzen Energetischer Standard Neubaustandard gemäß der Energieeinsparverordnung 4
Besetzungsrecht der Gemeinden? Förderrecht Besetzungsrecht für die Einkommensgruppe A Gemeinde bestimmt den Mieter Allgemeines Belegungsrecht für die Einkommensgruppe B Objekteigentümer wählt Mieter aus den Berechtigten Wie läuft es in der Praxis? Die Vergabe (insbesondere die Erstvermietung) erfolgt in enger Absprache mit den Eigentümern 5
Der Personenkreis mit Wohnberechtigungsschein? ca. 60 % der berufstätigen Haushalte bekommen einen Wohnberechtigungsschein! 6
Der Personenkreis mit Wohnberechtigungsschein? Faustdaten zur Standardrente Die Standardrente ist die monatliche Regelaltersrente eines Versicherten in der allgemeinen RV, der 45 Jahre lang stets ein Entgelt in Höhe des Durchschnittsentgelts aller Versicherten bezogen hat. ca. 80 % der Rentnerhaushalte bekommen einen Wohnberechtigungsschein! 7
Der Personenkreis mit Wohnberechtigungsschein? Der Personenkreis mit Wohnberechtigungsschein - mögliches Bruttojahreseinkommen - Maximales Brutto-Jahreseinkommen in EURO Anzahl der Personen Einzelperson 2 Personen mit 1 Kind mit 2 Kindern mit 3 Kindern mit 4 Kindern Haushalt Allgemein 28.288 39.955 42.409 50.924 59.439 67.955 normale Arbeitnehmer-Haushalte: ein verdienender Hauhaltsangehöriger (Steuern und Beiträge zur gesetzlichen Kranken- und Rentenversicherung), Werbungskosten sind mit Pauschalbetrag von 1.000 Euro berücksichtigt 8
Hohe Gesamtkosten und geringe Rendite? Sozialer Wohnungsbau 9
Hohe Gesamtkosten und geringe Rendite? Darlehensbeträge Förderhöhen Neubau je m² Wohnfläche Gemeinden mit Mietniveau M 1 M 2 M 3 M 4 Einkommensgruppe A 850 1.050 1.350 1.500 Einkommensgruppe B 365 520 790 965 10
Hohe Gesamtkosten und geringe Rendite? Förderhöhen Zusatzdarlehen - 5.000 für Wohnungen bis 62 m²/67 m² Einkommensgruppe A 2.000 für Wohnungen bis 62 m²/67 m² Einkommensgruppe B 2.500 /3.300 pro geförderter Wohnung für Aufzug (max. 50.000 /65.000 ) 20.000 pro Pflegebad 10.000 für Mieteinfamilienhäuser (Mietniveau 4) 75% der Herstellungskosten, max. 200 pro m² Fläche, für Sinnesgärten 50 pro m² förderfähiger Wohnfläche bei Errichtung mit Passivhausstandard 11
Hohe Gesamtkosten und geringe Rendite? Ausgangsmiete Bewilligungsmieten je m² Wohnfläche Gemeinden mit Mietniveau M 1 M 2 M 3 Einkommensgruppe A 4,05 4,45 5,10 Einkommensgruppe B 5,15 5,55 5,95 M 4 5,75 6,65 Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster 6,25 bis 7,15 Steigerung der Miete in Höhe von maximal 1,5 % jährlich bezogen auf die Bewilligungsmiete bis zum Ablauf der Belegungsbindung (15 25 Jahre) möglich 12
Hohe Gesamtkosten und geringe Rendite? - Berechnungsgrundlagen der Beispiele - Geprüfte Gesamtkosten mehrerer Bauvorhaben zuzügl. 10% Aufschlag Darlehenshöhe und Mieterträge nach Mietniveaustufe 2% Mietausfallwagnis 1 Euro Bewirtschaftungskosten pro qm/mtl. 2,5 % Kapitalmarkzinsen (Laufzeit 10 Jahre) Tilgung von 1 % mitgerechnet Rendite vor Steuern 13
Hohe Gesamtkosten und geringe Rendite? Beispiel Mietniveau 2 Beispiel 8 Mietwohnungen M 2 Rendite 8 Wohnungen in Mietniveaustufe 2 (556 m²) Miete pro m²/mtl.: mit sozialer Förderung: 4,45 Gesamtkosten: 985.150 Finanzierung mit Förderdarlehen Förderdarlehen: 623.800 (1 % Tilgung + 1 % Zinsen/VKB) Kapitalmarktdarlehen: 164.320 (1 % Tilgung + 2,5 % Zinsen) Eigenleistung (20%): 197.030 Übersicht Rendite jährlich Geldergebnis Rendite 4.218,39 2,14% 14
Hohe Gesamtkosten und geringe Rendite? Beispiel Mietniveau 3 Beispiel 8 Mietwohnungen M 3 Rendite 8 Wohnungen in Mietniveaustufe 3 (556 m²) Miete pro m²/mtl.: mit sozialer Förderung: 5,10 Gesamtkosten: 1.033.850 Finanzierung mit Förderdarlehen Förderdarlehen: 750.600 (1 % Tilgung + 0,5 % Zinsen/VKB) Kapitalmarktdarlehen: 76.480 (1 % Tilgung + 2,5 % Zinsen) Eigenleistung (20%): 206.770 Übersicht Rendite jährlich Geldergebnis Rendite 9.006,86 4,36% 15
Hohe Gesamtkosten und geringe Rendite? Beispiel Mietniveau 4 Beispiel 8 Mietwohnungen M 4 Rendite 8 Wohnungen in Mietniveaustufe 4 (556 m²) Miete pro m²/mtl.: mit sozialer Förderung: 5,75 Gesamtkosten: 1.120.015 Finanzierung mit Förderdarlehen Förderdarlehen: 874.000 (1 % Tilgung + 0,5 % Zinsen/VKB) Kapitalmarktdarlehen: 22.012 (1 % Tilgung + 2,5 % Zinsen) Eigenleistung (20%): 224.003 Übersicht Rendite jährlich Geldergebnis Rendite 12.695,30 5,67% 16
Die Goldgräberstimmung der Investoren? Lassen sich auf Dauer Mieten von 8 Euro pro qm Wohnfläche und mehr erzielen? Sind die Besetzungsrechte wirklich so abschreckend? Gibt es zu wenig solide Haushalte mit Wohnberechtigungsschein? Wollen auf Dauer wirklich alle in die Stadt? Wie verändert sich die Nachfrage? Wie entwickelt sich die Einkommenssituation der Bevölkerung? Bleibt es bei den günstigen Kapitalmarkzinsen? Ist eine Mischfinanzierung nicht oft der bessere Weg? Ist der Mieter bereit, für jede Wohnung, jeden Preis zu zahlen? 17
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