Indikatoren der Bürovermietungsmärkte und ihre Verwendbarkeit für Analyse und Prognose U. Werling, Goldbeck Projekt GmbH Abstract Eine ganze Reihe von Indikatoren der Bürovermietungsmärkte wird heute bereits ermittelt. Allerdings sind diese zum Teil nur zur Veranschaulichung oder aus der Sicht bestimmter Marktteilnehmer interessant. Makroökonomisch relevante Indikatoren wie zum Beispiel die Bruttowertschöpfung der Branche oder die Nettoabsorption stehen bisher nicht im Mittelpunkt einer gründlichen Reflexion. Der Autor gibt einen Überblick über verfügbare Indikatoren, leitet Vorschläge für aussagekräftige Indikatoren aus der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung und aus den ökonometrischen Theorien anderer Branchen ab. Er schlägt vor, diese Indikatoren genauer zu beobachten und als Zeitreihen zu analysieren mit dem Ziel, bessere Prognosemöglichkeiten für das Marktgeschehen erarbeiten zu können.
Indikatoren der Bürovermietungsmärkte und ihre Verwendbarkeit für Analyse und Prognose U. Werling, Goldbeck Projekt GmbH A. Einleitung Indikatoren spielen in der wirtschaftswissenschaftlichen Forschung und Publizistik eine große Rolle, insbesondere wahrscheinlich deshalb, weil sie in komprimiertester Form eine Antwort auf die Frage geben: Wie geht es der Wirtschaft? Auch für die Immobilienwirtschaft wird eine Reihe von Indikatoren erhoben und veröffentlicht. Die Arbeit versucht einen Überblick über diese Indikatoren zu geben und ihre Nutzbarkeit einzuschätzen. Ein Indikator ist nur dann von Wert, wenn klar ist, was er widerspiegelt, wie exakt er bestimmbar ist und wie seine Zeitreihe in Relation zur Verfassung der Branche verläuft. Es ist das Ziel der Arbeit, einen Beitrag zur überfälligen Diskussion zu leisten und Vorschläge für weitere Untersuchungen bekannter und zusätzlicher Indikatoren zu machen. B 1. Grundlagen Indikatoren sind ökonomische Zeitreihen und aus ihnen abgeleitete Meßgrößen, die den Konjunkturverlauf anzeigen. [Gabler 1997, S. 2182]. Indikatoren werden unterschieden in Frühindikatoren (auch vorlaufende Indikatoren oder leaders), Präsensindikatoren (gleichlaufende Indikatoren, coinciders) und Spätindikatoren (nachlaufende Indikatoren, laggers). Gemeint ist damit das Verhältnis im zeitlichen Verlauf des Indikators und der Konjunktur. Gesamtindikator ist eine Kennzahl, die aus mehreren Indikatoren berechnet wird und im Idealfall den Konjunkturverlauf besonders gut widerspiegelt. Der Wert solcher Gesamtindikatoren ist in der Literatur umstritten [Gabisch 1999, S. 357; EZB 2001, S. 48]. Von den Indikatoren zu unterscheiden sind Indicés: Dies sind Kenngrößen, die als gewogenes arithmetisches Mittel (z.b. von Preisen oder Umsätzen Anmerk. d. Verf.) mit gleicher Basis- und
Berichtsperiode ermittelt werden [Gabler 1997, S. 1827]. Ein Index kann zugleich Indikator sein, ist es aber nicht in jedem Falle. Von besonderem Interesse sind die Vorlauf-Indikatoren, da diese als Prognoseinstrument nutzbar sein können. Dafür ist ein Vorlauf-Indikator allerdings nur dann zu gebrauchen, wenn er zeitnah festgestellt werden kann, die Feststellung zu diesem frühen Zeitpunkt bereits einen zutreffenden, später nicht mehr korrekturbedürftigen Wert liefert und dessen Zeitreihe eine geringe Volatiliät aufweist [EZB 2001, S. 45 u. 48]. Vorlaufindikatoren, die diese Bedingungen erfüllen, werden hier Prognoseindikatoren genannt. Bei der Betrachtung der Gesamtkonjunktur ist es üblich, die Änderungsrate des Bruttoinlandsprodukts (BIP) als die Kennzahl zu betrachten, die den Konjunkturverlauf wiedergibt. Eine solche Festlegung ist notwendig, um dem unscharfen Begriff der Konjunktur überhaupt einen fassbaren Ausdruck zu geben. Im folgenden heiße der Präsensindikator, der nach dem Verständnis der Marktbeobachter die Konjunktur repräsentiert, Leitindikator. Die Festlegung eines Leitindikators ist durchaus nicht so selbstverständlich, wie es auf den ersten Blick erscheint. Im Falle der Gesamtwirtschaft könnte man beispielweise je nach Sichtweise annehmen, dass auch die Lage auf dem Arbeitsmarkt, die Höhe des Konsums, die Höhe der Investitionen, der Auslastungsgrad der Produktionsanlagen oder die Entwicklung der Inflation die gesamtwirtschaftliche Lage am treffendsten abbildet. Versuche, verschiedene Daten zu einem entsprechenden Gesamtindikator zusammenzufassen, der dann als Leitindikator fungiert, haben nicht zu absolut überzeugenden Ergebnissen geführt [Gabisch 1999]. Daneben ist zu berücksichtigen, dass Zeitreihen ökonomischer Kennzahlen in der Regel in vier bis sechs Komponenten zu zerlegen sind [Flaig, Gerhard (2003), S. 557; Woll, Arthur (2000), S. 518], und zwar in: einen Trend eine zyklische, eine saisonale und eine zufällige Komponente sowie die Wirkung exogener Schocks und die Wirkung unterschiedlicher Anzahlen von Arbeits- bzw. Handelstagen in den betrachteten Zeiträumen ( Trading-day-effects ).
Bei einer eingehenden Betrachtung der Konjunkturzyklen richtet sich der Blick zunehmend auf den Abweichungszyklus, d.h. auf die Änderungsraten des BIP, die um die Trendkomponente bereinigt wurden. Anders gesagt: verfolgt wird die Abweichung des BIP-Verlaufs von seinem langfristen Trend. Das Ziel, in der wissenschaftlichen Betrachtung einen möglichst treffenden Gesamteindruck der Konjunktur zu gewinnen, ist wahrscheinlich nur durch Beobachtung eines Bündels von Indikatoren möglich. Davon abzugrenzen ist das Interesse der breiteren Öffentlichkeit, das sich immer auf einen Leitindikator richten wird. Analog zur Gesamtwirtschaft ist es für den speziellen Markt der Bürovermietung nicht trivial, die Marktlage angemessen widerzuspiegeln und einen solchen Leitindikator zu finden. Dabei darf nicht übersehen werden, dass die verschiedenen Marktteilnehmer auch unterschiedliche Ansprüche an die immobilienwirtschaftliche Forschung allgemein und an die Eigenschaften von Indikatoren im Besonderen haben. Beispielhaft sei darauf verwiesen, dass für Projektentwickler der Bereich der Neubauvermietungen, für Makler der Bereich aller Neuvermietungen (Neubau und Bestand) und für Anleger die langfristige Entwicklung aller Mieten im Zentrum des Interesses steht. In der Literatur wird davon ausgegangen, das aus Indikatoren eine quantitativ gut verwertbare Prognose mit maximal 3 Monaten Zeithorizont abgeleitet werden kann. Unter dieser Voraussetzung kann man Indikatoren nur als Hilfsmittel für kurzfristige, taktische Geschäftsentscheidungen ansehen. Für strategische Entscheidungen und langfristige Investitionen können Indikatoren keine verwertbaren Daten liefern. Dafür ist die Volatilität der Zeitreihen zu groß. Eine andere Sichtweise ergibt sich dann, wenn man dem zyklischen Verlauf der Märkte eine gewisse Regelmäßigkeit, insbesondere eine relativ konstant wiederkehrende Zykluslänge, unterstellt: unter dieser Prämisse ist die Vorhersage der Termine des nächsten Hochs oder Tiefs aus denen der letzten Trendumkehr durchaus denkbar. Letzten Endes ergibt sich eine Vielzahl von Möglichkeiten, aus der Beobachtung von Indikatoren praktisch nutzbare Informationen abzuleiten, z.b.: Quantitative Prognosen für einen kurzen Zeitraum
Vorhersagen für Zeitpunkte der Trendumkehr in den Märkten Vergleichswerte für die Entwicklung von Immobilienportfolios und Datenbasis für ökonometrische Modelle. B 2. Spezielle Indikatoren Für den Immobilienmarkt als Ganzes hat die Royal Institution of Chartered Surveyors mit der rate of all-property total return [RICS 1994] eine Maßzahl für die Konjunktur der gesamten Immobilienbranche definiert. Die Bulwien AG veröffentlicht jährlich den Immobilienindex für Gesamtdeutschland. Die Zeitreihe reicht zurück bis zum Jahr 1975 und gilt bis 1990 für das frühere Bundesgebiet. Der Indikator wird ermittelt aus Kaufpreisen für verschiedene Wohnimmobilien und Gewerbegrundstücke sowie aus Mietpreisen für Wohn- und Gewerbenutzung, letztere aufgegliedert in Läden und Büroflächen. Gemäß der o.g. Definition handelt es sich bei beiden Kennzahlen um Gesamtindikatoren, die aus mehreren Kennzahlen errechnet werden. Sie sind jedoch für die ausschließliche Betrachtung der Bürovermietungsmärkte, also der Märkte, auf denen nur das Gut zeitlich befristete Büronutzung gehandelt wird, nicht geeignet, da er auch die Bereiche anderer Nutzungen, insbesondere Wohnen und Einzelhandel, und den Bereich des Handels mit Anlageimmobilien wiedergeben. Außerdem ist es notwendig, die Betrachtung der Konjunktur eines Bürovermietungsmarktes auf einzelne, d.h. voneinander getrennte städtische Großräume zu fokussieren [Kühne-Bühning 1994, S. 17; Werling 2003, S. 5]. Eine nennenswerte Anzahl solcher Indikatoren, die speziell die Bürovermietungsmärkte einzelner Großräume widerspiegeln, wird bereits heute durch Consulting-Unternehmen und öffentliche Einrichtungen ermittelt. Die wesentlichen sollen hier kurz aufgezählt werden: Der Verfügbarkeitsfaktor ist ein von Müller Consult (heute ATIS REAL Müller) Anfang der neunziger Jahre entwickelter Indikator, der sich ermittelt aus der Relation zwischen Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) und Nachfrage (Vermietungsleistung). [Müller 2002, S. 117] Er gibt die Zeit an, die theoretisch nötig ist, um mit der Vermietungsleistung des letzten Jahres das komplette Flächenangebot zu vermieten. Kritisch ist dazu
anzumerken, dass statt der aussagefähigen Nettoabsorption die weniger aussagefähige Vermietungsleistung zur Berechnung verwendet wird [Muncke 2001, Leykam 2003]. Es könnte Gegenstand einer interessanten Untersuchung sein, die Zeitreihe dieses Indikators bei Verwendung der beiden verschiedenen Kennzahlen (Vermietungsleistung vs. Nettoabsorption) über einen längeren Zeitraum zu untersuchen. Allerdings hat ATIS Real im aktuellen Jahresreport für 2003 auf die Veröffentlichung des Verfügbarkeitsfaktors verzichtet. Mit der Immobilienuhr hat JonesLangLaSalle ein Instrument zur Veranschaulichung des Immobilienzyklusses geschaffen. Die Position auf der Immobilienuhr ist ein Indikator für die aktuelle Verfassung des Marktes. Allerdings haben retrospektive Untersuchungen gezeigt, dass sie die Märkte nicht regelmäßig wie Uhrzeiger auf dem Zifferblatt bewegen, mehr noch, dass die Uhr sogar rückwärts gehen kann [Deckert 2002, S. 21 ff.]. Daher ist dieses Instrument vor allem zur Veranschaulichung und zum Vergleich verschiedener Märkte geeignet. DTZ Zadelhoff Tie Leung veröffentlichtt seit 1993 das sog. Immobilienbarometer, ermittelt aus den Markteinschätzungen der Vertreter von Banken, Investoren und Projektentwicklern. Die Vermietungsleistung und die Nettoabsorption sind Indikatoren für die Entwicklung auf der Nachfrageseite des Bürovermietungsmarktes. Zur Vermietungsleistung zählen die Flächen, die bis zum 31.12. [des betreffenden Jahres d. Verf.] vermietet wurden. Ausschlaggebend ist der Vertragsabschluss, unabhängig vom Zeitpunkt des Bezuges. Die Fortsetzung bestehender Mietverträge oder die Wahrnehmung von Optionen schlägt sich in dieser Summe nicht nieder. [Müller 2002, S. 117]. Um die Nettoabsorption definieren zu können, ist zuvor eine Klärung des Begriffs Nachfrage für den Bürovermietungsmarkt notwendig: Als Nachfrage wird in der Immobilienwirtschaft und zumeist auch in der Literatur der Bedarf nach neu anzumietenden Büroflächen verstanden. Wird der Bedarf in dem entsprechenden Berichtszeitraum gedeckt, entspricht er somit der Vermietungsleistung. Interessiert man sich jedoch für den Bürovermietungsmarkt als Ganzes, also für den Handel mit dem Gut zeitlich befristete Büroflächennutzung, so gehören nicht nur Neuvermietungen, sondern alle bestehenden Mietverhältnisse zum betrachteten Markt. Die
Nettoabsorption ist dann die Differenz der Größe der genutzten Büroflächen zum Anfang und zum Ende des jeweiligen Berichtszeitraums. Dass die Vermietungsleistung kein guter Indikator, erst recht kein Indikator mit Prognosekraft ist, zeigt die Betrachtung der Zeitreihen in den zurückliegenden Jahren. Es ist zu vermuten, dass die Nettoabsorption stärkere Aussagekraft besitzt. Es dürfte eine dringende Aufgabe der immobilienökonomischen Forschung sein, Aussagefähigkeit und Prognosemöglichkeiten dieser Kennzahl herauszufinden [Leykam 2003]. Einige Consulting- bzw. Maklerunternehmen, z.b. BULWIEN und JONES LANG LASALLE widmen seit einigen Jahren der Nettoabsorption besondere Aufmerksamkeit. Die Höchstmietpreise, d.h. die Durchschnitte der Preise bei Neuvermietungen im höchstpreisigen Marktsegment, das 3 bis 5% der gesamten Neuvermietungen umfasst, sind weitere stark beachtete Kennzahlen. Der Vergleich zwischen den Zeitreihen für Leerstände und für Höchstmietpreise zeigt eine deutliche Korrelation, aber keine feste zeitliche Relation: Häufig läuft die Entwicklung der Höchstmieten den Leerständen nach, nicht selten ist es aber auch umgekehrt. Aus öffentlichen Quellen zugänglich ist die Größe der Flächen, für die Baugenehmigungen erteilt wurden. Diese Kennzahl ist gut verwendbar für die Prognostizierung des zukünftigen Angebots. Als Indikator für den Vermietungsmarkt selbst scheint sie dagegen weniger geeignet zu sein. Auch das Kreditvolumen von zugesagten Baufinanzierungen der Banken ist mit Sicherheit eine aussagefähige Kennzahl für den zu erwartenden Angebotszuwachs. Wollte man das Risiko eines überdurchschnittlichen Angebotswachstums und einer damit einhergehenden Zunahme des Leerstandes vermindern, so müsste die Summe der Baufinanzierungen aller Kreditinstitute ermittelt werden. Hierzu wäre ein Mechanismus analog zu den Evidenzmeldungen der Banken über die Kreditvolumina großer Unternehmen nötig. Kippes schlägt vor, Wanderungssalden sowie Gewerbeab- und anmeldungen auszuwerten [Kippes 2001, S. 132 ff.]. Einmal abgesehen von der grundsätzlichen Schwierigkeit, diesen Daten Büroflächengrößen zuzuordnen, ist davon auszugehen, dass es sich dabei um gleichlaufende
Indikatoren handelt, die außerdem Marktveränderungen wiedergeben, die schon andere Indikatoren, z.b. die Nettoabsorption, widergespiegeln. Interessant scheint der Vorschlag zu sein, die Nutzerwechselraten auch flächenbezogen durch Auswertung der Daten von Ableseunternehmen wie TECHEM, ISTA u.ä. zu gewinnen [Kippes, a.a.o.]. Die Feststellung dieser Rate, das heißt des Anteils an Flächen, die innerhalb einer Periode Mieter verlieren bzw. hinzubekommen, könnte als Ergänzung und Prüfmöglichkeit für die Kennzahl Vermietungsleistung bedeutsam sein. Da aber anzunehmen ist, dass ein Mieter nicht innerhalb des Immobilienbestandes eines Ableseunternehmens umzieht, dürfte allerdings die Ermittlung von Umzugsbilanzen, d.h. der Nettoabsorption pro Mieter, nicht ohne zusätzlichen Rechercheaufwand möglich sein. B 3. Leitindikatoren Es gibt gute Gründe, einen Leitindikator für den Bürovermietungsmarkt nach dem Vorbild des BIP herzuleiten. Das BIP wird ohnehin nicht nur für die Gesamtwirtschaft eines Landes, sondern auch für einzelne Branchen und Regionen ermittelt. Das BIP eines Bürovermietungsmarktes in einem bestimmten Zeitraum (Monat oder Jahr) ist dabei die Summe aller in diesem Zeitraum für Büronutzung gezahlten Mieten einschl. Nebenkosten. Nach der Systematik der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen gehören zum BIP außerdem die nichtabzugsfähigen Umsatzsteuern. Da aufgrund der steuerlichen Rahmenbedingungen für die gewerbliche Miete Umsatzsteuern nur dann in Rechnung gestellt werden dürfen, wenn sie abzugsfähig sind, kann hier vereinfacht von Mieten ohne Umsatzsteuern ausgegangen werden. Nach der Systematik des Statistischen Bundesamtes gehören diese neben anderen Umsätzen zu WZ 70.20.1 Vermietung und Verpachtung von eigenen Grundstücken und Nichtwohngebäuden. Festzulegen bleibt noch, ob auch andere, mit der Vermietung in Zusammenhang stehende Zahlungen der Mieter zum Volumen des BIP gehören sollen, insbesondere Provisionen, Zuschüsse zu Um- und Ausbauten und Kautionen. Hier wird die Ansicht vertreten, dass nur die Provisionen zum BIP hinzuzurechnen sind (gehörend zu WZ 70.31 Vermittlung von fremden Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen ).
Die Tatsache, dass das Konzept des BIP bereits in der VWL und in der Praxis erprobt ist, spricht sicher für die Betrachtung dieser Kennzahl. In Hinblick auf das Ziel, die Entwicklung dieses Marktes möglichst treffend wiederzugeben, bietet diese Kennzahl folgende Vorteile: In Betrachtung einbezogen ist eine Vielzahl der für den Markt relevanten Vorgänge, also auch die Beendigung von Mietverträgen durch Kündigung, Ablauf oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters, Mietschmälerungen durch entsprechende Vereinbarungen, Mieterhöhungen wegen Indexierungen oder anderer Ursachen und nicht zuletzt natürlich Neuvermietungen, Die Einbeziehung der vom Mieter gezahlten Provisionen führt zur verbesserten Wiedergabe der Kosten, die der Mieter tatsächlich für die Büronutzung auszugeben bereit ist, Es wird das gesamte Marktgeschehen einbezogen, nicht nur die Daten für Neuvermietungen, Eigentümer großer Immobilienportfolios könnten von der Annahme ausgehen, dass die Entwicklung ihres Mietumsatzes sich analog zum Branchen-BIP entwickeln müsste und hätten einen für sie selbst einfach zu handhabenden Vergleichswert, Langfristig ist generell die Entwicklung dieses Wertes ein Vergleichsmaßstab für die Entwicklung jeder Art von Immoblienanlage. Nachteile dieser Kennzahl bestehen in folgendem: Sie wird bislang nicht veröffentlicht, falls sie überhaupt ermittelt wird, Aufgrund der weit verbreiteten langen Vertragslaufzeiten reagieren die Mietumsätze auf eine Veränderung der Marktlage sehr träge, so dass in letzter Konsequenz zu erwarten ist, dass das Branchen-BIP der Marktlage im Segment der Neuvermietungen mit einiger Verzögerung nachläuft. Dem ist bis zu einem gewissen Grade beizukommen, in dem man nicht die Änderungsrate, sondern die Veränderung der Änderungsrate (mathematisch gesprochen die II. Ableitung, in Publikationen meist durch Formulierungen wie verlangsamtes Mietpreiswachstum wiedergegeben) verfolgt. Wegen der Trägheit des Branchen-BIP dürfte diese Kennzahl in der praktischen Anwendung vor allem für die institutionellen Investoren und Anleger von Interesse sein.
Nach Auffassung des Verfassers wird dem BIP der Branche in der immobilienökonomischen Forschung bislang zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Diese Kennzahl kommt als Leitindikator des Marktes in Frage. Die Leerstandsrate gilt allgemein als guter Indikator für die Verfassung eines Büroimmobilienmarktes. Mit einer hohen Leerstandsrate gehen bekanntlich folgende Entwicklungen einher: längere Vermarktungszeiten, abnehmende Neigung zur Anmietung von Flächen, die noch im Bau sind, sinkende Mietpreise und besonders schlechte Vermietungsmöglichkeiten für Immobilien, die aus Nutzersicht mit Nachteilen behaftet sind. Der Leerstand ist als gleichlaufender Indikator zu betrachten, zumindest dann, wenn man speziell die Verfassung des Marktes in Hinblick auf Neuvermietungen im Auge hat. Als Indikator für einen ganzen Großraum kann er in Bezug auf einzelne Mikrostandorte irreführend sein. Der Leerstand in einzelnen Stadtteilen kann vom Durchschnittswert der Stadt erheblich abweichen. Die Leerstandsrate als Leitindikator für die Konjunkturdiagnose zu verwenden hat folgende Vorteile: Sie steht im engen Zusammenhang mit dem interessantesten Marktsegment, der Neuvermietung, Sie kennzeichnet die Marktverfassung summarisch und ist damit einer wie auch immer gearteten Auswertung der erzielten Mietpreise überlegen (Büronutzung ist ein so inhomogenes Gut, dass die erzielten Preise eine schwer auswertbare Größe darstellen.) Gegen die Leerstandsrate als Indikator sprechen folgende Nachteile: Die Leerstandsrate ist im Vergleich zur Wertschöpfung aus volkswirtschaftlicher Sicht uninteressant. Sie schwankt stärker, als dies dem Marktgeschehen insgesamt eigen ist. B 4. Prognoseindikatoren Während als Leitindikator in der Regel nur eine Kennzahl verwendet wird, ist es möglich und durchaus ratsam, verschiedene Prognoseindikatoren zu definieren und zu beobachten. Dabei ist allerdings zu beachten, dass Indikatoren nur für
einen sehr begrenzten Zeithorizont als Prognoseinstrument geeignet sind. In Bezug auf die Gesamtkonjunktur wird dieser sinnvolle Prognosezeitraum mit 3 Monaten angegeben [Gabler 1996, S. 609]. In Anlehnung an die Kenntnisse über den Frachtschifffahrtsmarkt, der schon sehr lange ökonometrisch untersucht wird [Tang 2002] und der dem Vermietungsmarkt in seiner Funktionsweise ähnelt [Rottke 2001], kann vermutet werden, dass es Kennzahlen des Vermietungsmarktes gibt, die den Frühindikatoren des Frachtschifffahrtsmarktes entsprechen. Es handelt sich im Falle der Reedereien um: Vermarktungszeiten, Auslastungsgrade und Unternehmensgewinne. Dass insbesondere die Höhe der Unternehmensgewinne dem allgemeinen Konjunkturverlauf vorausgeht, scheint zunächst überraschend zu sein. Die Beobachtung entspricht jedoch bestimmten Zeitreihen der allgemeinen Konjunkturbeobachtung [Gabisch 1999, S. 356]. In Analogie zu diesen Indikatoren des Frachtschifffahrtsmarktes lassen sich für den Vermietungsmarkt folgende Kennzahlen vorschlagen: durchschnittliche Vermarktungszeiten, d.h. für die in einem bestimmten Zeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge der Durchschnitt der Zeit zwischen Baubeginn und Vertragsabschluss Vorvermietungsgrad, d.h. der Anteil vorvermieteter Flächen bei Gebäuden, die in den letzten zwölf oder sechs Monaten fertiggestellt wurden Differenz oder Verhältnis zwischen Angebots- und Ist-Miete. Entsprechende Untersuchungsmöglichkeiten anhand vorhandener Zeitreihen sind dem Verfasser allerdings nicht bekannt. Als Frühindikator für die Entwicklung auf der Angebotsseite schlägt Kippes die Relation zwischen erteilten Baugenehmigungen und Baufertigstellungen vor [Kippes 2001, S. 132ff.]. Aufgrund der durchschnittlichen Bauzeiten und anderer Unwägbarkeiten (z.b. Finanzierung) ist weder in der Praxis noch in der Research-Praxis jede genehmigte Fläche sogleich als Angebot anzusehen, aber der größte Teil einmal genehmigter Bauvorhaben wird schließlich doch realisiert [Woll 2000, S. 558]. Dies ist Folge der Handlungszwänge, wie sie für die meisten Projektentwickler typisch sind. (Mathematisch gesprochen
entspricht diese Kennzahl in Bezug auf die Zeitreihe der Angebotsentwicklung einer Differenz II. Ordnung.) B 5. Befragungsergebnisse als Indikatoren Die Ergebnisse qualitativer Befragungen erfreuen sich in den letzten Jahren zunehmender Aufmerksamkeit bei der Betrachtung und Vorhersage der Gesamtkonjunktur. Beispiele dafür sind die Befragungen zum Verbrauchervertrauen und zur Ermittlung des Einkaufsmanagerindex (EMI). Diese Daten haben eine Reihe von Vorteilen. An erster Stelle ist dabei die extrem zeitnahe und sichere Ermittlung dieser Indicés zu nennen. Lange vor den klassischen quantitativen Indikatoren wie dem BIP der Gesamtwirtschaft werden diese tatsächlich festgestellt [EZB 2004]. Weiterhin zeigen diese Indicés eine vergleichsweise hohe Korrelation mit den quantitaven Indikatoren auf. Das alles ist Grund genug, Befragungsergebnisse als Prognoseindikatoren anzusehen. Diese Überlegungen gelten in analoger Weise für die Bürovermietungsmärkte, da es auch hier an einer zeitnahen Erhebung von Daten fehlt, die über die aktuelle Verfassung des Marktes und seine Entwicklung Aufschluss geben könnte. Einen Versuch in dieser Richtung stellen das Immobilienbarometer von DTZ Zadelhoff Tie Leung und die Umfragen der Immobilienzeitung dar. Die Erhebung erfolgt jedoch nur einmal jährlich und ist damit für eine laufende Verfolgung zu wenig kontinuierlich. Da außerdem Prognoseindikatoren wie oben dargelegt nur ein Prognosehorizont von drei Monaten zugebilligt wird, ist der Jahresrhythmus auch aus diesem Grunde unbefriedigend. Um eine solche qualitative Erhebung aussagekräftiger und verwertbarer zu machen, müssten folgende Überlegungen in die Befragungen Eingang finden: - stärkere Reflexion von Marktentwicklungen, die Vorlaufeigenschaften haben, (z.b. Vermarktungszeiten oder Soll-Ist-Abweichungen der Mietpreise) - häufigere Durchführung dieser Befragungen, u.u. mit vermindertem Inhalt und - Umsetzung in ein gewogenes arithmetisches Mittel, um so einen Index als quantitativen Ausdruck des Befragungsergebnisses zu erhalten.
B 6. Andere Prognosemöglichkeiten Neben der Beobachtung von Indikatoren ist es möglich, Marktdaten ökonometrisch auszuwerten und daraus quantitative Prognosen herzuleiten. In jüngster Zeit wird darüber berichtet, dass institutionelle Anleger an der Entwicklung ökonometrischer Modelle arbeiten. Aus aktuellen Publikationen des Beratungsunternehmens BULWIEN [Bulwien 2003] geht hervor, dass sich dieses Unternehmen für seine Prognosen eines solchen Modells bedient. Der Verfasser hat ein Teilmodell des Marktes, nämlich für die Angebotsentscheidungen der Projektentwickler, entwickelt; eine Parametrisierung des Modells anhand von Marktdaten steht noch aus [Werling 2003]. Die übersichtliche Struktur des Marktes (im Vergleich zur VGR) und die stetige Verbesserung der Datenlage geben Grund zu der Annahme, dass in den nächsten Jahren solche Modelle verstärkt entwickelt und genutzt werden [Beyerle, Thomas (2003)]. C. Zusammenfassung Für die immobilienwirtschaftliche Forschung steht eine große Menge an Marktdaten zur Verfügung. Aufgrund der Erfahrung aus der Beobachtung der Gesamtkonjunktur wie auch spezieller Branchen verspricht die Beschäftigung mit Indikatoren zusätzliche Einblicke in das Marktgeschehen. Insbesondere in Hinblick auf die Verwendbarkeit solcher Zahlen als Indikatoren gibt es zur Zeit kaum detaillierte Untersuchungen. Ebenso fehlt es bislang auch an einer zeitnahen Veröffentlichung interessanter Kennzahlen.
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