www.di-immobilien.de Deutsche Immobilien-Partner Markt Fakten und Entwicklungen und Trends am Immobilienmarkt 2014 DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN DER MARKT FÜR Einzelhandel DER MARKT FÜR IMMOBILIENINVESTMENTS DER MARKT FÜR Logistikflächen
Inhalt INHALT INHALTSVERZEICHNIS... S. 2 MÄRKTE IM ÜBERBLICK VORWORT... S. 4 DIP-Historie... S. 5 di-partner... S. 6 neu bei di... S. 8 neues bei di... S. 10 Der Markt für Büroflächen Deutschland... S. 14 Der Markt für Einzelhandel und Gewerbe Deutschland... S. 16 Der Markt für Grundstücke und Investments Deutschland... S. 18 2 www.di-immobilien.de
Inhalt MÄRKTE IM Einzelnen Der Markt für Büroflächen Verhaltener Flächenumsatz auf den Büromärkten... S. 22 IMPRESSUM DIP-Partner... S. 35 Der Markt für Einzelhandelsflächen Einzelhandelsmarkt weiter im Aufwind... S. 26 DER MARKT FÜR IMMOBILIENINVESTMENTS starkes Immobilienjahr... S. 28 Der Markt für Logistikflächen beliebtes Anlageziel auch für ausländische Investoren... S. 32 www.di-immobilien.de 3
Vorwort Seit jeher unbezahlbar ist das Geschenk, sich Zeit für die wirklich wichtigen Dinge zu nehmen. Jeder kann für sich entscheiden, was das ist! U unbekannt Verehrte Leser, so wie das Umfeld unseres heimischen Immobilienmarktes sich stetig weiterentwickelt, ist auch der Zusammenschluss des überregionalen Netzwerkes DIP DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER gefordert, sich weiterzuentwickeln und sich attraktiven neuen Partnern zu öffnen. Diese stellen wir Ihnen auf Se n seiten 8 9 vor. Für den Standort Bremen konnten wir 2013 die renommierte Justus Grosse Projektentwicklung GmbH gewinnen. Ferner war es eine logische Schlussfolgerung, dem bedeutenden Markt München mit seinem einzigartigen Seckgürtel eine verstärkte Aufmerksamkeit zu widmen. Vor diesem Hintergrund ist der Beitritt der mit sechs Standorten im Großraum München stark exandierenden Aigner Immobilien GmbH zum DIP Verbund zum 01.01.2014 im Sinne der Kunden von DIP und Aigner Immobilien ein wichtiger und folgerichtiger Schritt. Sie erleben unseren gemeinsamen Auftritt durch unseren Marktreort Markt und Fakten, den wir seit 1989 jeweils im Frühjahr veröffentlichen. Dieser untersucht auch zahlreiche so genannte B-Städte und bietet Ihnen damit nicht nur interessante Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost, sondern auch zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße. Um Ihnen zudem ersönliche artner- und regionenübergreifende Kontakte und Gesräche zu ermöglichen, räsentieren sich Ihnen die DIP-Partner alljährlich gemeinsam auf der Exo Real. In unserem Netzwerk fließen die Informationen zusammen, die Sie für Ihre Entscheidungen benötigen und die für Sie unverzichtbar sind! Wir sind stets in Ihrer Nähe, rufen Sie uns an! Ihr Henrik Hertz DIP Srecher 2014 4 www.di-immobilien.de
DIP Historie DIP DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER EIN VERBUND LANG ETABLIERTER Sezialisten! Historisches: Die zunehmende überregionale Aufgabenstellung vor allem in den Sarten Investment und gewerbliche Vermietung veranlasste 1988 die befreundeten inhabergeführten Traditionsfirmen AENGEVELT (seit 1910), düsseldorf, ARNOLD HERTZ (seit 1900), Hamburg, und Ellwanger & Geiger (1912), Stuttgart, einen Verbund zu gründen. Das Ziel: Die wichtigsten Standorte sollten durch den Beitritt renommierter Immobilien-Maklerfirmen eng miteinander vernetzt werden. Dies war die assende Antwort auf die Frage, wie man den Bedürfnissen überregional agierender inländischer und ausländischer Investoren gerecht werden kann! Code of Conduct : Mehr Vertrauen: Jeder Partner handelt bei gemeinsamen Geschäften ehrlich und verantwortungsbewusst. Mehr Kometenz: Jeder Partner setzt sein gutes Renommee ein und bietet eine hochwertige Dienstleistung. Mehr Qualität: Jeder Partner gewährleistet mit seiner Marktstellung an seinem jeweiligen Standort den zugesicherten Qualitätsstandard. Der hohe Bekanntheitsgrad der drei Gründungsgesellschafter sollte weiteren ausgesuchten Partnerfirmen aus anderen Regionen die Möglichkeit bieten, auch für ihre regionalen Kunden die bundesdeutschen Märkte zu erschließen. Die Erfassung regionaler Marktdaten ermöglichte als Pionierleistung in der Branche die Herausgabe des alle relevanten Märkte in West- und Ostdeutschland erstmalig vergleichenden Marktreorts MARKT und FAKTEN, den Sie heute in der 26. Ausgabe in der Hand halten. Aktuelles: Sieben Immobilien-Dienstleister mit mehr als zwanzig niederlassungen gehören dem flächendeckenden DIP Verbund heute an. Jeder Partner ist an seinem Standort langjährig tätig, vernetzt, erstklassig eingeführt und etabliert. Unsere Zusammenarbeit basiert auf der Grundlage großen Vertrauens und steht auf dem Fundament herausragender fachlicher Qualifikation und aktiver Markträsenz. Die Integration nachstehender renommierter Anbieter macht den DIP-Verbund stark und einzigartig: DEKRA Industrial International GMBH, Saarbrücken EBZ BUSINESS SCHOOL GMBH University of Alied Sciences, Bochum GLS IMMOWERT GMBH, Nürnberg TLG IMMOBILIEN GMBH (NIEDERLASSUNG SÜD), Dresden Gemeinsame Werte die beste Basis für Ihren Erfolg! Der Kunde eines Partners genießt unseren höchsten Resekt, oberste Priorität und erfährt die seriöse Beratung und Transaktionsbegleitung, die dieser selbstverständlich erwarten darf und von seinem regionalen Immobilienberater gewohnt ist! Mehr Ideen, mehr Kometenzen, mehr Chancen in der Vermarktung oder der Beschaffung Ihrer Immobilien ergänzen unsere Kernkometenzen für Sie auf das Wirkungsvollste! www.di-immobilien.de 5
DIP Partner PARTNER DIP-Partner seit 1900 Henrik Hertz Dr. Lutz Aengevelt Dr. Wulff Aengevelt Thomas Aigner Patrick Schönleiter Holger Hertz Phili Hertz aengevelt Düsseldorf/Berlin/Dresden/ Frankfurt/Leizig/Magdeburg Kennedydamm 55/Ross-Straße 40476 Düsseldorf Kontakt: Dr. Lutz Aengevelt, Dr. Wulff Aengevelt Telefon: +49 (0) 211 8391-0 Telefax: +49 (0) 211 8391-330 lutz@aengevelt.com, wulff@aengevelt.com www.aengevelt.com Aigner Immobilien GmbH München Steinsdorfstraße 18 80538 München Kontakt: Thomas Aigner Telefon: +49 (0) 89 17 87 87 0 Telefax: +49 (0) 89 17 87 87 88 gewerbe@aigner-immobilien.de www.aigner-immobilien.de ARNOLD HERTZ Hamburg/Rostock Große Bleichen 68 20354 Hamburg Kontakt: Henrik Hertz Telefon: +49 (0) 40 35 91 9-210 Telefax: +49 (0) 40 35 46 78 henrik.hertz@arnoldhertz.de www.arnoldhertz.de Joachim Linnemann Burkhard Bojazian Dr. Guido Stracke Hermann-Josef Hochhausen Peter Schneider Margarethe Mosler Justus Grosse Projektentwicklung GmbH Bremen Langenstraße 6 8 28195 Bremen Kontakt: Joachim J. Linnemann, Burkhard Bojazian Telefon: +49 (0) 421 30 80 6-51 Telefax: +49 (0) 421 30 80 6-113 sekretariat@justus-grosse.de www.justus-grosse.de KSK-Immobilien GmbH Köln Richmodishaus am Neumarkt Richmodstraße 2 50667 Köln Kontakt: Dr. Guido Stracke, Hermann-Josef Hochhausen Telefon: +49 (0) 221 179494-11 bzw. -75 Telefax: +49 (0) 221 179494-98 guido.stracke@ksk-immobilien.de hermann-josef.hochhausen@ksk-immobilien.de www.ksk-immobilien.de SCHNEIDER+CIE. GMBH & CO. KG München Baierbrunner Straße 25 81379 München Kontakt: Peter Schneider Telefon: +49 (0) 89 724419-10 Telefax: +49 (0) 89 724419-20.schneider@schneider-cie.com www.schneider-cie.com 6 www.di-immobilien.de
DIP Partner Preferred PARTNER Robin Frank Mükremin Akyildiz Kirsten Kirsch Prof. Dr. Volker Eichener Immobilienvermittlung BW GmbH Stuttgart Fritz-Elsas-Straße 31 70174 Stuttgart Kontakt: Robin Frank und Mükremin Akyildiz Telefon: +49 (0) 711 124-42778 bzw. -42081 Telefax: +49 (0) 711 124-42613 bzw. -44420 robin.frank@immobilienvermittlung-bw.de muekremin.akyildiz@immobilienvermittlung-bw.de www.bw-bank.de/immobilien DEKRA Industrial International GmbH Saarbrücken Untertürkheimer Straße 25 66117 Saarbrücken Kontakt: Kirsten Kirsch Telefon: +49 (0) 711 7861 3920 Telefax: +49 (0) 711 7861 2061 di@dekra.com www.dekra-construction-management.de EBZ Business School GmbH Bochum Sringorumallee 20 44795 Bochum Kontakt: Prof. Dr. Volker Eichener Telefon: +49 (0) 234 9447-700 Telefax: +49 (0) 234 9447-777 v.eichener@ebz-bs.de www.ebz-bs.de Klaus-Dieter Schwensen Jochen Nagel TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd) Dresden/Magdeburg/Erfurt/ Chemnitz/Leizig Budaester Straße 3 01069 Dresden Kontakt: Klaus-Dieter Schwensen Telefon: +49 (0) 351 4913-402 Telefax: +49 (0) 351 4913-460 klaus-dieter.schwensen@tlg.de www.tlg.de GLS ImmoWert GmbH Nürnberg Leiziger Platz 21 / 9. Stock 90491 Nürnberg Kontakt: Jochen Nagel Telefon: +49 (0) 911 56 77 28 77 Telefax: +49 (0) 911 56 77 28 99 jochen.nagel@gls-immowert.de www.gls-immowert.de www.di-immobilien.de 7
Neu bei Di NEU BEI DIP AIGNER IMMOBILIEN GMBH Als inhabergeführtes, mehrfach ausgezeichnetes Familienunternehmen gehören wir mit über 20 Jahren Markterfahrung und einem durchschnittlichen Objektvolumen von über 300 Mio. Euro ro Jahr zu den To 5 der Maklerunternehmen im Großraum München. An den sechs Standorten in Nymhenburg, Schwabing, Lehel, Bogenhausen, Pullach und Starnberg konzentrieren sich über 100 qualifizierte und erfahrene Mitarbeiter auf den Verkauf und die Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien im Großraum München. Unser Dienstleistungssektrum reicht von der klassischen Wohnimmobilienvermittlung über die Vermarktung von Investmentrojekten bis hin zum Vertrieb von Bauträgermaßnahmen, die durch eine unternehmenseigene Marketingabteilung begleitet werden. Thomas Aigner Geschäftsführender Gesellschafter Darüber hinaus bieten wir eine marktorientierte Wertermittlung durch firmeneigene Architekten und Gutachter. Abgerundet wird unser Leistungssektrum durch eine bankenunabhängige Finanzierungsberatung. Als erstes Münchner Immobilienmaklerunternehmen haben wir die DIN EN ISO 9001:2008 Zertifizierung durch den TÜV erhalten. Patrick Schönleiter Geschäftsführer Investment Vermittlung und Entwicklung von Wohn- und Gewerblichen Anlageobjekten Gewerbe Vermittlung von Büro- und Gewerbeflächen in zentralen City-Lagen Wohnen Vermittlung von Wohnimmobilien und Grundstücken zur rivaten Nutzung Aigner Immobilien GmbH München Steinsdorfstraße 18 80538 München Telefon: +49 (0) 89 17 87 87 0 Telefax: +49 (0) 89 17 87 87 88 gewerbe@aigner-immobilien.de www.aigner-immobilien.de Projektentwicklung 8 www.di-immobilien.de
Neu bei Di NEU BEI DIP JUSTUS GROSSE PROJEKTENTWICKLUNG GMBH Das Einmaleins erfolgreicher Projektentwicklung? Lage, Konzet, Architektur und Wirtschaftlichkeit in einem Gesamtaket erfekt zu vereinen! Dafür stehen wir. Und deshalb steht der Name Justus Grosse für konsequente Marktbeobachtung, exakte Bauausführung und termingerechte Fertigstellung. Wir erkennen Ihre Wünsche und setzen sie entschlossen um. Denn unsere Kunden erwarten vor allem eins: einen zuverlässigen Partner, der attraktive, sichere und rentable Projekte realisiert. Joachim Linnemann Geschäftsführer So entstehen unter unserer Federführung ro Jahr rund 100 Eigentumswohnungen in verschiedensten Objekten in Bremen und im Bremer Umland. Zudem baut Justus Grosse regelmäßig gewerbliche objekte, Bürohäuser und Sonderimmobilien. Besonderes Know-how und viel Erfahrung besitzen wir zudem in der Revitalisierung, dem Umbau und der erfolgreichen Umnutzung historischer Bausubstanz. Burkhard Bojazian Geschäftsführer Hanseatischer Pragmatismus, geaart mit dem Mut, Neues zu wagen und zu bewegen: Darauf legen wir Wert. Und so schaffen wir bleibende Werte. Justus Grosse Projektentwicklung GmbH Bremen Langenstraße 6-8 28195 Bremen Telefon: +49 (0) 421 30806-51 Telefax: +49 (0) 421 30806-113 sekretariat@justus-grosse.de www.justus-grosse.de www.di-immobilien.de 9
Neues bei Di NEUes BEI DIP Aus SCHNEIDER & PRELL wird SCHNEIDER+Cie. DIP-Partner Schneider & Prell Immobilientreuhand AG wird künftig unter dem Namen SCHNEIDER+Cie. auftreten. Eine entsrechende Firmengründung wurde Ende Januar 2014 im Handelsregister eingetragen. Das neue Unternehmen widmet sich dem Maklergeschäft im Investmentbereich, während sich Schneider & Prell weiterhin auf Privatimmobilien im bayerischen Oberland konzentriert. Grund für die Neugründung ist ein Generationenwechsel und eine Änderung im Kreis der Gesellschafter. Geschäftsführer von SCHNEIDER+Cie. GmbH & Co. KG sind Rechtsanwältin Margarethe Mosler und Peter Schneider, alleiniger Vorstand der Schneider & Prell Immobilientreuhand AG. Er ist Mitglied im Gutachterausschuss des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen und Vorsitzender des Maklerfachausschusses im IVD Süd e.v. Margarethe Mosler Peter Schneider beide Geschäftsführer Schneider & Prell wurde 1982 von Johannes Schneider, dem Vater von Peter Schneider, im Süden von München gegründet. Er wird auch dem neuen Unternehmen beratend zur Seite stehen. Außer im Kerngeschäftsgebiet Großraum München wird das Unternehmen in anderen bayerischen Städten, aber auch außerhalb Bayerns tätig sein. Zu den Geschäftsfeldern gehören: Investment Vermittlung von Wohn- und Gewerbeinvestments, u. a. Wohnanlagen, Bürogebäude, gemischt genutzte Immobilien, Handelsimmobilien, Grundstücke SCHNEIDER+Cie. GmbH & Co. KG München Baierbrunner Straße 25 81379 München T: +49 (0) 89 724419-10 F: +49 (0) 89 724419-20.schneider@schneider-cie.com www.schneider-cie.com Gewerbe Vermietung von Einzelhandels- und Gewerbeflächen in Neubaurojekten Immobiliendienstleistungen bewertungen, Immobilien-Due Diligence, Beratung bei Transaktionen, Projektentwicklung und Vertriebssteue rung von Neubau- oder Aufteilerrojekten 10 www.di-immobilien.de
Neues bei Di NEUES BEI DIP Aus Rödl & Partner ImmoWert GmbH wird GLS ImmoWert GmbH, Nürnberg - im Zeichen der Veränderung - Mit der erfolgten Übernahme aller Geschäftsanteile der ImmoWert GmbH von Rödl & Partner zum 01. Januar 2014 durch die GLS Bank aus Bochum hat die DIP-Familie einen Preferred Partner mit ausgezeichnetem Bankenhintergrund erhalten. Die beiden Unternehmen ImmoWert und GLS kooerieren bereits seit sieben Jahren auf dem Gebiet der Immobilienbewertung. Gegenwärtig wächst die Bank stark bei sozial-ökonomischen Finanzierungen und hat dadurch ein umfangreiches Eigenbewertungsvolumen aufgebaut. Bereits im Oktober 2013 hat die ImmoWert neue Geschäftsräume an ihrem Firmensitz in Nürnberg bezogen. Erwarten Sie auch weiterhin Bewertungs- und Beratungsdienstleistungen, die differenziert betrachten, objektiv beurteilen und die so gewonnenen Erkenntnisse mit klaren, verifizierbaren Zahlen und nachhaltigen Fakten belegen! Die erste sozial-ökologische Universalbank der Welt kann nun mit der Exertise ihrer neuen Tochtergesellschaft ihren Kundinnen und Kunden auch dabei helfen, bei deren Immobilien nachhaltige Wertentwicklungsotentiale aufzudecken und diese auszuschöfen. Auf Seiten der ImmoWert führt der Gesellschafterwechsel nicht nur zu einer deutlichen Sezialisierung ihrer bewertungsleistungen, insbesondere die Stärkung des Themas Nachhaltigkeit bei Sozialimmobilien, sondern bringt auch eine deutliche Erweiterung des Geschäftsmodells mit sich. So sind ergänzende Dienstleistungen wie die Beratung von Immobilienunternehmen und die Begleitung von Immobilienrojekten aus den Bereichen Erneuerbare Energien, ökologische Landwirtschaft sowie Soziales Wohnen und Bildung zu etablieren. Jochen Nagel Geschäftsführer GLS ImmoWert GmbH Nürnberg Büro im MERIAN FORUM Leiziger Platz 21, 9. Etage 90491 Nürnberg Telefon: +49 (0)911-56 77 28-0 Telefax: +49 (0)911-56 77 28-99 info@gls-immowert.de www.gls-immowert.de Überall dort finden sich sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien, wie z. B. Handelsimmobilien, Verteilerzentren, Pflegeimmobilien oder Schulen. www.di-immobilien.de 11
DIP Deutsche Immobilien-Partner MÄRKTE IM ÜBERBLICK 12 www.di-immobilien.de
DIP Deutsche Immobilien-Partner Der Markt für Büroflächen Deutschland... S. 14 Der Markt für Einzelhandel und Gewerbe Deutschland... S. 16 Der Markt für Grundstücke und Investments Deutschland... S. 18 www.di-immobilien.de 13
MÄRKTE IM ÜBERBLICK DEUTSCHLAND DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN AUF EINEN BLICK Büromarkt Berlin Bremen Dresden Düsseldorf Essen Frankfurt Flächenumsatz im Jahr 2012 in m 2 MF Vermietungsleistung + Eigennutzer 590.000 90.000 81.000 331.000 82.000 505.000 Flächenumsatz im Jahr 2013 in m 2 MF Vermietungsleistung + Eigennutzer 490.000 95.000 80.000 384.000 115.000 445.000 Prognostizierter Umsatz für das Jahr 2014 in m 2 MF Vermietungsleistung + Eigennutzer 500.000 90.000 80.000 350.000 100.000 500.000 Sitzenmiete* - City 2011 in EUR/m 2.m. 21,70 11,00 11,00 23,50 13,20 36,00 Sitzenmiete* - City 2012 in EUR/m 2.m. 22,00 11,50 11,50 25,50 13,50 36,00 Sitzenmiete* - City 2013 in EUR/m 2.m. 22,50 12,50 12,00 27,50 14,00 37,00 Sitzenmiete* - Cityrand 2013 in EUR/m 2.m. 16,00 12,00 9,00 21,00 12,80 19,00 Sitzenmiete* - Außenbezirke 2013 in EUR/m 2.m. 12,50 11,00 6,50 16,00 11,50 15,50 Durchschnittsmiete - City 2011 in EUR/m 2.m. 16,00 8,00 8,50 17,00 9,70 21,50 Durchschnittsmiete - City 2012 in EUR/m 2.m. 16,30 8,20 8,00 17,50 9,80 21,50 Durchschnittsmiete - City 2013 in EUR/m 2.m. 16,50 8,75 8,50 17,80 9,90 21,50 Durchschnittsmiete - Cityrand 2013 in EUR/m 2.m. 12,00 9,50 6,50 14,70 9,50 13,50 Durchschnittsmiete - Außenbezirke 2013 in EUR/m 2.m. 7,50 9,20 4,50 12,70 8,50 11,50 Durchschnittsmiete - Stadtgebiet 2013 (insgesamt) in EUR/m 2.m. 12,40 8,10 8,00 13,80 9,20 18,00 Prognostizierte Mietreisentwicklung für das Jahr 2014 - oberste Preiskategorie (Sitzenmieten) Leerstand Ende 2012 in m 2 MF kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig) einschl. Untermietflächen (latenter Leerstand) 1.460.000 122.000 282.000 1.050.000 145.000 1.660.000 Leerstand Ende 2013 in m 2 MF kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig) einschl. Untermietflächen (latenter Leerstand) 1.390.000 120.000 280.000 1.060.000 176.000 1.580.000 Leerstandsquote Ende 2012 (in % des Bürobestandes) 8,0 3,6 11,6 11,7 4,8 13,7 Leerstandsquote Ende 2013 (in % des Bürobestandes) 7,6 3,5 11,4 11,6 5,8 13,0 Prognostizierte Leerstandsentwicklung Ende 2014 (absolut) *Gewichtet nach gif-definition k. A. keine Angaben 14 www.di-immobilien.de
MÄRKTE IM ÜBERBLICK Hamburg Hannover Köln Leizig Magdeburg München Nürnberg Rostock Stuttgart 430.000 150.000 245.000 90.000 15.000 705.000 60.000 10.000 190.000 440.000 125.000 260.000 72.000 20.000 585.000 60.000 8.000 250.000 450.000 k. A. 250.000 75.000 20.000 600.000 k. A. k. A. 200.000 24,00 12,80 21,00 11,50 10,50 30,00 13,50 11,50 18,80 24,00 13,80 20,50 11,50 10,50 31,50 13,50 10,00 19,00 24,00 14,00 22,00 12,00 10,80 32,50 13,50 10,00 20,00 14,00 k. A. 13,00 8,50 7,80 16,00 13,50 7,90 16,00 12,00 k. A. 9,00 6,00 5,50 12,50 11,50 6,50 12,50 13,50 9,60 11,00 8,00 8,50 16,00 9,50 8,70 14,70 15,20 9,50 11,50 8,20 8,50 17,00 9,50 8,50 15,50 13,80 9,80 12,00 8,00 8,50 17,00 9,50 8,30 15,00 12,00 8,50 9,50 7,50 6,00 12,50 9,50 7,50 12,00 10,00 k. A. 7,00 5,00 4,00 8,50 8,50 6,00 10,00 12,50 k. A. 11,50 6,60 6,00 14,80 8,00 k. A. 12,00 k. A. k. A. 950.000 185.000 580.000 520.000 139.000 1.500.000 165.000 50.000 400.000 920.000 220.000 560.000 480.000 134.000 1.440.000 155.000 50.000 370.000 7,0 4,3 7,8 15,6 13,5 8,0 5,8 5,6 5,3 6,7 5,1 7,3 14,3 13,0 7,6 5,4 5,6 4,9 k. A. k. A. k. A. www.di-immobilien.de 15
MÄRKTE IM ÜBERBLICK DEUTSCHLAND DER MARKT FÜR EINZELHANDEL UND GEWERBE AUF EINEN BLICK Einzelhandel Berlin Bremen Dresden Düsseldorf Essen Frankfurt Sitzenmiete (To-A-Lage) in EUR/m 2 270 1 5 0 1 1 0 26 0 k. A. 31 0 Miete in EUR/m 2 : City A-Lage (EG < 100 m 2 )* 80-250 k. A. 80-105 140-250 k. A. 290-310 Miete in EUR/m 2 : City B-Lage (EG < 100 m 2 )* 25-50 k. A. 25-55 50-100 k. A. 130-150 Miete in EUR/m 2 : Stadtteillage/-zentrum (EG < 100 m 2 )* 15-85 k. A. 10-20 15-30 k. A. 20-50 Miete in EUR/m 2 : Discounter/Fachmarkt - nonfood (EG < 100 m 2 )* 7-15 k. A. 5-12 7-14 k. A. 15-25 Miete in EUR/m 2 : Discounter/Fachmarkt - food 8-20 k. A. k. A. 17-39 k. A. 14-16 Prognose 2014 Mietreisentwicklung 1A-Lagen k. A. k. A. Mietreisentwicklung B-Lagen k. A. k. A. Flächennachfrage 1A-Lagen k. A. k. A. Einzelhandelsumsatz 1A-Lagen k. A. k. A. k. A. keine Angaben * = markttyische Sannbreite 16 www.di-immobilien.de
MÄRKTE IM ÜBERBLICK Hamburg Hannover Köln Leizig Magdeburg München Nürnberg Rostock Stuttgart 28 0 1 9 0 25 0 1 4 0 55 370 1 30 70 30 0 220-280 k. A. 190-235 100-140 40-55 250-370 100-130 35-70 220-280 40-160 k. A. 60-110 30-60 15-20 100-180 65 18-35 60-150 22-120 k. A. 35-40 5-15 8-15 25-100 10-30 k. A. 6,50-45,00 k. A. k. A. 10,00-13,50 7-12 6-8 k. A. 12-15 k. A. 5,00-7,50 k. A. k. A. 12-15 8-12 8,00-12,50 k. A. 12-15 k. A. 10-14 k. A. k. A. k. A. k. A. www.di-immobilien.de 17
MÄRKTE IM ÜBERBLICK DEUTSCHLAND DER MARKT FÜR GRUNDSTÜCKE UND INVESTMENT AUF EINEN BLICK Grundstücksmarkt Berlin Bremen Dresden Düsseldorf Essen Frankfurt Gewerbegrundstücke (GE/GI): Grundstücksreise / in EUR/m 2 30-750 k. A. 25-100 120-420 k. A. k. A. Büro-/Geschäftshausgrundstücke: City Grundstücksreise in EUR/m 2 3.800-17.000 k. A. 450-1.200 2.200-15.000 k. A. 1.000-23.000 bei GFZ 4,5 k. A. 4,0-5,0 3,0-6,0 k. A. 5,0 Bodenwertanteile in EUR/m 2 800-3.500 k. A. 360-1.800 700-2.800 k. A. k. A Büro-/Geschäftshausgrundstücke: Cityrand Grundstücksreise in EUR/m 2 1.200-3.000 k. A. 250-1.000 950-2.400 k. A. 1.700-2.300 bei GFZ 4,5 k. A. 3,0-4,5 2,4-4,0 k. A. 5,0 Bodenwertanteile in EUR/m 2 280-550 k. A. 150-360 380-580 k. A. k. A Büro-/Geschäftshausgrundstücke: AuSSenbezirke Grundstücksreise in EUR/m 2 350-850 k. A. 60-250 250-1.200 k. A. 200-300 bei GFZ 1,5-2,5 k. A. 1,0-3,0 1,0-2,8 k. A. 1,0-2,0 Bodenwertanteile in EUR/m 2 175-400 k. A. 60-200 250-440 k. A. k. A Investmentmarkt (Angaben für Ende 2013) Gewerbe Sitzenrendite**** - Geschäftshaus*** 4,4 5,0 6,1 4,3 k. A. 3,8 Sitzenrendite**** - Bürohaus 4,8 6,0 6,5 4,8 k. A. 4,6 Marktübliche Anfangsrendite* für Büro- und Geschäftshäuser (Citylagen) in % 4,5-7,1 k. A. 6,5-7,5 5,3-6,7 k. A. k. A. Marktübliche Anfangsrendite* für Büro- und Geschäftshäuser (Nebenlagen) in % 6,7-8,4 k. A. 6,8-8,0 5,9-7,7 k. A. k. A. Sitzenrendite**** - SB-/Fachmärkte/-zentren 7,2 k. A. 7,5 6,7 k. A. 6,9 Sitzenrendite**** - Industrie/Gewerbe/Logistik 7,3 k. A. 8,0 7,1 k. A. 6,8 Wohnen Marktübliche Anfangsrendite* für Mehrfamilienhäuser (mittlere Ausstattung) - Neubau** in % 4,0-5,3 5,0-6,5 5,5-7,5 5,0-6,3 k. A. 4,5-8,5 Marktübliche Anfangsrendite* für Mehrfamilienhäuser (mittlere Ausstattung) - Bestand in % 5,0-5,9 6,3-9,0 6,2-9,0 5,2-7,1 7,1-9,5 5,0-6,5 * = (Brutto-)Anfangsrendite = Vertragsmiete ro Jahr zu Nettokaufreis (in %) ** = Neubau: Fertigstellung innerhalb der letzten zwei Jahre *** = vorwiegend Einzelhandel **** = Sitzenrendite = niedrigste am Markt erzielbare Rendite 18 www.di-immobilien.de
MÄRKTE IM ÜBERBLICK Hamburg Hannover Köln Leizig Magdeburg München Nürnberg Rostock Stuttgart 150-380 k. A. 120-300 20-60 k. A. 350-1.200 75-250 18-39 230-600 1.000-19.000 k. A. 1.500-12.000 1.500-4.000 500-800 3.500-80.000 3.000-7.500 380-1.250 3.000-19.000 3,5-5,5 k. A. 2,5-6,5 4,0-5,5 3,0-4,0 2,5-5,5 4,0 1,5-4,5 2,5-6,0 850-4.500 k. A. 400-2.700 400-720 200 k. A. 750-1.875 220-280 600-3.200 800-2.500 k. A. 500-2.500 200-400 200-350 1.000-4.000 700-1.250 995 1.100-3.500 2,2-4,5 k. A. 2,5-5,0 2,0-2,5 3,0 1,5-2,5 3,0 2,5 2,0-4,5 400-700 k. A. 200-600 100-200 180 k. A. 230-420 180 500-750 180-600 k. A. 200-1.000 30-65 60-120 500-1.500 250-450 k. A. 300-1.050 1,0-2,0 k. A. 1,5-3,5 1,0-1,5 1,0-1,5 0,5-1,5 3,0 k. A. 1,2-3,5 100-360 k. A. 125-350 50-70 k. A. k. A. 80-150 k. A. 250-300 4,4 k. A. 4,4 5,8 7,4 3,6 4,0 7,0 4,3 4,6 k. A. 4,9 6,5 7,4 4,4 5,0 7,0 4,9 5,2 k. A. 4,5-5,5 6,0-8,0 7,2-9,0 3,5-4,5 4,0-6,0 7,5 4,5-5,5 6,0 k. A. 5,0-7,0 7,0-10 7,5-9,0 4,5-6,0 5,0-7,0 7,5 5,5-6,5 k. A. k. A. 7,0 7,2 k. A. 7,0 7,0 k. A. 7,5 7,0-7,5 k. A. k. A. 7,0 k. A. 7,5 8,0 7,5 7,5 4,0-4,3 5,5-6,5 4,0-5,0 5,9-7,9 k. A. 4,0-5,9 4,0-5,0 6,1-7,7 4,5-5,0 5,0 6,4-8,7 4,0-6,0 6,0-9,0 7,7-8,7 3,5-6,5 5,0-6,5 7,4-8,3 4,5-6,5 k. A. keine Angaben www.di-immobilien.de 19
DIP Deutsche Immobilien-Partner Märkte im Einzelnen 20 www.di-immobilien.de
DIP Deutsche Immobilien-Partner Verhaltener Flächenumsatz auf den deutschen Büromärkten... S. 22 Einzelhandelsmarkt weiter im Aufwind... S. 26 Investmentmarkt: Starkes Immobilienjahr... S. 28 Logistik: Beliebtes Anlageziel auch für ausländische Investoren... S. 32 www.di-immobilien.de 21
Märkte im Einzelnen Der markt für Büroflächen Verhaltener Flächenumsatz auf den Büromärkten Die wirtschaftliche Abkühlung um die Jahreswende 2012/2013 im Zuge der globalen Finanzkrise und der diversen euroäischen Budget- und Staatsverschuldungsrobleme sowie der anhaltenden Rezession in einigen euroäischen Staaten hat die ositive Tendenz der deutschen Büroimmobilienmärkte aus den Jahren 2010 und 2011 kurzzeitig gebremst. Das führte im Berichtsjahr 2013 zu einem verhalteneren Büroflächenumsatz. Dabei waren die Auswirkungen auf die verschiedenen Marktsegmente und Standorte sowohl in unterschiedlichem Ausmaß als auch in unterschiedlicher Geschwindigkeit zu süren. Die Umsatzdynamik, d. h. der Anteil des Flächenumsatzes am Bestand, hat sich um 16 Basisunkte auf rd. 3,1 % reduziert. Am dynamischsten waren die Märkte in Düsseldorf (4,2 %), Essen (3,8 %), Frankfurt (3,7 %) und Köln (3,5 %). Etwa im Durchschnitt lag die Umsatzdynamik in München (3,1 %), Hamburg (3,2 %) sowie in Dresden und Stuttgart (jeweils 3,3 %). Demgegenüber wurden die geringsten Werte in Nürnberg (2,1 %), Magdeburg und Leizig (jeweils 1,9 %) sowie Rostock (0,9 %) analysiert. Büroflächenumsatz auf durchschnittlichem Niveau Wurden im Jahr 2012 an den 15 DIP-Standorten insgesamt rd. 3,58 Mio. m 2 Büroflächen umgesetzt, so sank der Flächenumsatz 2013 um ca. 150.000 m 2 bzw. rd. 4 % auf 3,43 Mio. m 2. Dieser aktuelle Umsatzwert übertrifft dennoch das Mittel der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003-2012: 3,36 Mio. m 2. a.) um rd. 2 %. In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) wurden rd. 2,85 Mio. m 2 bzw. 83 % der Büroflächenumsätze aller 15 DIP-Märkte umgesetzt. Das waren ca. 5 % weniger Fläche als 2012. Das aktuelle Ergebnis liegt damit etwa auf dem mittleren Niveau der letzten zehn Jahre (Ø 2003-2012: 2,82 Mio. m 2. a.). Die vier umsatzstärksten Märkte waren 2013 München (585.000 m 2 ), Berlin (490.000 m 2 ), Frankfurt/Main (445.000 m 2 ) und Hamburg (440.000 m 2 ). DIP-Büromärkte*: Büroflächenumsatz, Nettoabsortion und Umsatzdynamik in Tsd. m in Prozent 5.000 5,0 4.500 4,5 4.000 4,0 3.500 3,5 3.000 3,0 2.500 2,5 2.000 2,0 1.500 1,5 1.000 1,0 500 0,5 0 0,0-500 -0,5-1.000-1,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 = Büroflächenumsatz (1.000 m 2 ) = Nettoabsortion (1.000 m 2 ) = Umsatzdynamik (Prozent) *B, D, DD, E, F, H, HB, HH, HRO, K, L, M, N, MD, S; inklusive Eigennutzer Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH 22 www.di-immobilien.de
Märkte im Einzelnen Rückgang der Nettoabsortion Nachdem in den Jahren 2009 und 2010 der Büroflächenmehrverbrauch mit ca. 0,6 bzw. 0,3 Mio. m 2. a. aufgrund der Wirtschafts- und Finanzkrise unterdurchschnittlich war, konnte im Zuge der wirtschaftlichen Erholung 2011 mit rd. 1,7 Mio. m 2 die höchste Nettoabsortion der jüngsten Dekade erreicht werden. Aufgrund der wirtschaftlichen Abkühlung 2012 und 2013 ist der Flächenmehrverbrauch aktuell auf rd. 1,1 Mio. m 2 zurückgegangen. Reduzierung der Büroflächenüberhänge Angesichts zwar schwankender, indessen anhaltender nettoabsortion sank der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 15 analysierten deutschen Märkten im Jahresverlauf 2013 um rd. 270.000 m 2 auf 8,94 Mio. m 2 Bürofläche. Die durchschnittliche Leerstandquote der 15 DIP-Märkte reduzierte sich damit von 8,5 % Ende 2012 binnen Jahresfrist auf 8,2 %. Im Mittel standen 2013 rd. 3 % weniger Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung als noch ein Jahr zuvor. Damit hat das Leerstandsvolumen in den 15 DIP- Märkten seit Beginn der Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 (9,5 Mio. m 2 ) einen neuen Tiefststand erreicht: Zu den Märkten mit einer deutlich höheren Dynamik des Abbaus von Leerstand gehörten 2013 besonders Leizig (-8 %), Stuttgart (-8 %) und Nürnberg (-6 %). Demgegenüber wurden Angebotsreserven in Essen (+21 %) und Hannover (+19 %) aufgebaut. In Düsseldorf, Rostock und Dresden blieb das Leerstandsvolumen in etwa auf Vorjahresniveau. Die Einschätzung eines Standortes allein anhand von Leerständen bzw. deren Veränderungsraten greift allerdings zu kurz. Vielmehr sind die sich verändernden Relationen zu den Flächenumsätzen und zur Bestandserweiterung durch die Neubautätigkeit entscheidend und damit beurteilungsrelevant: Der dazu entwickelte Leerstandsindex ARLEX (AENGE- VELT-RESEARCH LEerstandsindeX) berücksichtigt diese Relation zwischen der Entwicklung der Leerstände einerseits und der Umsatzdynamik sowie dem mittelfristigen ARLEX: LEERSTANDSINDEX DER DIP-BÜROMÄRKTE Index 100: Leerstand entsricht der aktuell und mittelfristig notwendigen Fluktuationsreserve Bremen Essen Hannover Stuttgart Hamburg Köln München Nürnberg Berlin Düsseldorf Rostock Frankfurt Dresden Magdeburg Leizig 0 100 200 300 400 500 600 Index = 2012 = 2013 Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH www.di-immobilien.de 23
Märkte im Einzelnen (künftigen) Fertigstellungsvolumen andererseits. Ein Indexwert von 100 entsricht dabei einem idealtyischen Markt im Gleichgewicht, Werte unter 100 einem Nachfrageüberhang und Werte über 100 einem Angebotsüberhang. Nach der Berechnung des ARLEX rücken die Ergebnisse die jeweiligen Standorte z. T. in ein vollkommen anderes Licht, als es die reine Betrachtung der nominellen Leerstandquoten und deren Veränderung erwarten lässt: Das Bürobarometer berücksichtigt nicht nur die Entwicklung der Büromieten, sondern aller weiteren wesentlichen Kennziffern, die die Angebots-Nachfrage-Relationen widersiegeln. 1 Bei der Interretation der analysierten Indexwerte ist nicht nur die Größe der Ausschläge in richtung Markt-Tief oder Markt-Hoch zu berücksichtigen, sondern auch Temo und Richtung der Pendelausschläge im Vergleich zum Vorjahresstand. Die Angebots-Nachfrage-Relationen haben sich binnen Jahresfrist in zehn von 15 analysierten Büromärkten verbessert. Der Leerstandsindex für alle untersuchten deutschen Büromärkte stellte sich Ende 2012 auf 193, ein Jahr säter auf einen Wert von 196. Zu den Büromärkten mit günstigen Marktrelationen zwischen Flächenangebot, Nachfrage und mittelfristiger Flächenerweiterung gehören Bremen (Index 99) und Essen (118). In den weiteren 13 analysierten Standorten liegen die Indexwerte zwischen 140 (Hannover) und 441 (Leizig). Die markantesten Verbesserungen des ARLEX wurden in Stuttgart (25 Indexunkte) und Nürnberg (16 Indexunkte) registriert. Die größten Verschiebungen in Richtung ungünstiger Marktrelationen wurden in Rostock (27 Indexunkte) und Hannover (21 Indexunkte) analysiert. Die Reaktion auf die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung ist in den 15 analysierten DIP-Büromärkten sehr unterschiedlich. Das zeigt die individuelle Position der Märkte im Bürobarometer. Nachdem sich der durchschnittliche Bürobarometerwert der 15 analysierten Büromärkte im Krisenjahr 2009 auf den Wert -63 verschlechterte, konnte er sich im Rahmen der Markterholung ab 2010 kontinuierlich um 31 Indexunkte verbessern und erreichte 2013 den Indexwert -32 (2012: Indexwert -39). Damit wurde für das Berichtsjahr 2013 der höchste Performancewert seit 2000 analysiert. Zu den Büromärkten mit den besten Performancewerten im Berichtsjahr 2013 gehören Nürnberg, Köln und Düsseldorf. Im Vergleich der sieben größten deutschen Büromärkte weisen nur die Märkte in Frankfurt, München und Hamburg eine negative Entwicklung des Indexwertes auf. Markante negative Veränderungssrünge wurden innerhalb der 15 DIP-Märkte in Essen und Rostock beobachtet. Die niedrigsten Barometerwerte insgesamt wurden für Magdeburg, Leizig, Dresden, Frankfurt/Main und Rostock gemessen, während in Nürnberg, Bremen Stuttgart und Essen die höchsten Werte analysiert wurden. Performance der Märkte Ungeachtet der wirtschaftlichen Abkühlung 2012/2013 im Zuge der Verschärfung der Euro- und internationalen Schuldenkrise zeichneten sich die deutschen Büromärkte 2013 durch eine insgesamt stabile Performance aus. Magdeburg Leizig Düsseldorf Berlin Rostock Frankfurt Dresden München Köln Hamburg Hannover Essen Stuttgart Bremen Nürnberg In Relation zum gleichen Analysezeitunkt des Vorjahres haben sich die Indexwerte in 8 der 15 DIP Standorte ositiv entwickelt. 2014 ist angesichts der erwarteten belebung der wirtschaftlichen Entwicklung mit einer weiteren Verbesserung der Angebots-Nachfrage-Relationen zu rechnen. Januar 2014 1) In die Berechnung der Indexwerte gehen folgende Kennziffern ein: Flächenumsatz, Nettoabsortion, verfügbares Flächenangebot, kurzfristig verfügbare Angebotsreserve, notwendige Mobilitätsreserve, Fertigstellungsvolumen, Flächenbestand, Sitzenmiete, mittlere Miete. 24 www.di-immobilien.de