Nr. 35 Hartsteinwerk, 1. Änderung, Teilbereich A, Nordholz Gemeinde Wurster Nordseeküste

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 35 Hartsteinwerk, 1. Änderung, Teilbereich A, Nordholz Gemeinde Wurster Nordseeküste - - (Proj.-Nr. 27639-001)

Seite 2 Inhaltsverzeichnis 1. PLANAUFSTELLUNG... 3 2. PLANUNTERLAGE... 3 3. GELTUNGSBEREICH... 3 4. STAND DER RÄUMLICHEN PLANUNG / PLANUNGSVORGABEN... 3 4.1 Ziele der Raumordnung und Landesplanung... 3 4.2 Vorbereitende Bauleitplanung... 7 4.3 Verbindliche Bauleitplanung... 7 5. STÄDTEBAULICHE SITUATION... 8 6. PLANUNGSANLASS / PLANUNGSZIELE... 9 7. INHALT DER BEBAUUNGSPLANÄNDERUNG... 10 8. PLANUNGSRELEVANTE BELANGE... 10 8.1 Umwelt- und Naturschutz sowie Landschaftspflege... 10 8.2 Wirtschaft... 11 8.3 Immissionsschutz... 11 8.4 Verkehr... 11 9. UMWELTBERICHT... 11 9.1 Einleitung... 11 9.1.1 Inhalt und Ziele der Bauleitplanung... 11 9.1.2 Ziele des Umweltschutzes... 12 9.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen... 13 9.3 Besonderer Artenschutz... 14 9.4 Eingriffsbilanz... 14 9.5 Alternative Planungsmöglichkeiten... 14 9.6 Zusätzliche Angaben... 15 9.6.1 Merkmale der verwendeten Untersuchungsverfahren... 15 9.6.2 Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung aufgetreten sind... 15 9.6.3 Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen... 15 9.6.4 Zusammenfassung... 15 10. ALLGEMEINE HINWEISE / RECHTSFOLGEN... 15

Seite 3 1. PLANAUFSTELLUNG Auf Grund der 1 Abs. 3 und 2 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) hat der Rat der Gemeinde Wurster Nordseeküste in seiner Sitzung am 15.10.2015 die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 35 Hartsteinwerk, Teilbereich A, Nordholz, beschlossen. Der Beschluss zur Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 35 Hartsteinwerk, Teilbereich A, wurde gemäß 2 Abs. 1 BauGB am.. ortsüblich bekannt gemacht. 2. PLANUNTERLAGE Die Planzeichnung ist unter Verwendung einer vom öffentlich bestellten Vermessungsbüro Mittelstädt & Schröder, Scheeßel, zur Verfügung gestellten Katastergrundlage im Maßstab 1:1.000 erstellt worden 3. GELTUNGSBEREICH Der Geltungsbereich der vorliegenden 1. Änderung umfasst einen südwestlichen Teil des Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 35 Hartsteinwerk, Teilbereich A, insgesamt ca. 1,14 ha. Die Lage des Plangebietes ist der nachfolgenden Übersicht zu entnehmen, die genaue Abgrenzung der Planzeichnung. Abb. 1: Räumliche Lage des Plangebietes 4. STAND DER RÄUMLICHEN PLANUNG / PLANUNGSVORGABEN 4.1 Ziele der Raumordnung und Landesplanung Gemäß 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die Ziele der Raumordnung sind im Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) formuliert und werden im Regionalen Raumordnungsprogramm für den Landkreis Cuxhaven (RROP) konkretisiert. Im RROP können darüber hinaus weitere Ziele festgelegt werden. Gemäß 4 Abs. 1 ROG sind zudem die Grundsätze und sonstige Erfordernisse der Raum-

Seite 4 ordnung in Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen zu berücksichtigen. Das RROP des Landkreises Cuxhaven liegt in der am 28.06.2012 in Kraft getretenen Fassung vor. Der derzeit rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 35 Hartsteinwerk, Teilbereich A, enthält Reglementierungen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben. Für den Änderungsbereich wird die Einzelhandelsnutzung konkret auf die Nahversorgung und darüber hinaus auf einen Verbrauchermarkt (Vollversorger) mit einer Verkaufsfläche bis 1.600 m² sowie Shops und Fachhandel mit einer Verkaufsfläche bis zu insgesamt 300 m² beschränkt. Diese Reglementierungen stehen planungsrechtlich der geplanten Ansiedelung einer Bauund Gartenmarktes, als Ersatz für den seinen Standort verlagernden Nahversorger (Sky- Markt), entgegen. Dementsprechend bedarf es einer Änderung der Art der baulichen Nutzung in SO Großflächiger Einzelhandel und der Präzisierung, dass nur die Einzelhandelsnutzung Bau- und Gartenmarkt zulässig ist. einer Anhebung der Verkaufsfläche von bisher insgesamt 1.900 m² Verkaufsfläche auf nunmehr 3.700 m² und, als Ergebnis einer Abstimmung mit der unteren Raumordnungsbehörde des Landkreises Cuxhaven sowie der Industrie- und Handelskammer Stade am 28. Oktober 2015, einer Beschränkung des Anteils der zentren- und nahversorgungsrelevanten Warensortimente auf maximal 10 %, d. h. 370 m² Verkaufsfläche. In der zeichnerischen Darstellung des aktuellen Landes-Raumordnungsprogramms werden für das Plangebiet keine planerischen Zielsetzungen getroffen. Für Einzelhandelsgroßprojekte werden im textlichen Teil des LROP (LROP 2.3 03) allerdings folgende Zielsetzungen benannt: Verkaufsflächen und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen. Der Umfang neuer Flächen bestimmt sich auch aus den vorhandenen Versorgungseinrichtungen und der innergemeindlichen Zentrenstruktur (Kongruenzgebot). Nordholz wird von Seiten der Raumordnung die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Der Ort Nordholz hat somit nicht allein eine innergemeindliche, sondern auch eine regionale Versorgungsaufgabe für den grundzentralen Verflechtungsraum zu erfüllen und dabei auch perspektivisch zu planen. Da neben den Raiffeisen-Märkten in Spieka und Dorum, die als Landhandels-Betriebe bzw. Baustoffhandel auch gewisse Nahversorgungsfunktionen übernehmen, derzeit kein direkt vergleichbarer Markttyp eines Bau- und Gartenmarktes als Nahversorger in Nordholz bzw. der Gemeinde Wurster Nordseeküste vorhanden ist, steht die Planung somit nicht im Widerspruch zum Kongruenzgebot. Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig (Konzentrationsgebot). Der Vorhabenstandort befindet sich in zentraler Ortslage und schließt unmittelbar an die historische Ortsmitte der Ortschaft Nordholz an, dient bereits heute als Nahversorgungsstandort und kann von weiten Teilen des Gemeindegebietes gut erreicht werden. Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lage zulässig. Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein (Integrationsgebot). Für den geplanten Bau- und Gartenmarkt ist kennzeichnend, dass überwiegend nicht innenstadtrelevante Warensortimente geführt werden. Zudem wird der innenstadtrelevante / zentrenrelevante Anteil auf maximal 10 % der Verkaufsfläche beschränkt. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevantem Kernsortiment sind grundsätzlich außerhalb städtebaulich integrierter Lagen zulässig, wenn sie innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes und in verkehrsgünstiger Lage liegen. Dies ist im vorliegenden Fall gegeben, so dass das Vorhaben raumordnerisch verträglich ist. Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind interkommunal abzustimmen (Abstimmungsgebot).

Seite 5 In einem Termin am 28. Oktober 2015 wurde das Vorhaben Vertretern der unteren Raumordnungsbehörde des Landkreises Cuxhaven und der Industrie- und Handelskammer Stade vorgestellt. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens werden zudem erneut der Landkreis, aber auch die umliegenden Gemeinden sowie weitere durch die Planung betroffene Behörden und Träger öffentlicher Belange über die Planung informiert und ihnen wird Gelegenheit zur Abgabe einer Stellungnahme gegeben. Die eingegangenen Stellungnahmen werden geprüft und in die Abwägung eingestellt, das Ergebnis der Abwägungsentscheidung findet bei der weiteren Konzeption der Planung Berücksichtigung, so dass dem Abstimmungsgebot entsprochen wird. Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). (LROP 2.3 03) Mit der Ansiedlung eines kleinen Bau- und Gartenmarktes wird ausdrücklich auf die Nahversorgung der Bevölkerung abgestellt. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass - abgesehen von den Raiffeisen-Märkten in Spieka und Dorum - ein gleichwertiges Angebot in der Gemeinde nicht vorhanden ist. Ausgehend von einem für diesen Markttyp typischen Einzugsbereich von 10 bis 15 km ist festzustellen, dass damit eine potenzielle Strahlkraft bis zur Stadtgrenze Cuxhaven vorhanden ist. Da dort die Bau- und Heimwerkermärkte mit Gartenmarkt eine deutlich höhere Verkaufsfläche besitzen und damit ihre Attraktivität wesentlich höher ist, ist eine Beeinträchtigung der Stadt Cuxhaven als Mittelzentrum der Region auszuschließen. In etwa 5 km Entfernung befindet sich in Nordholz-Spieka der vorstehend bereits benannte Fachmarkt der Raiffeisen Weser-Elbe eg mit insgesamt 880 m² Verkaufsfläche. Ein weiterer Raiffeisen- Standort liegt in der Ortschaft Dorum und damit in ca. 15 km Entfernung. Dieser Markt dient als Nahversorger für das Grundzentrum Dorum, wobei aufgrund der Entfernung zwischen den beiden Standorten keine Konflikte zu erwarten sind. Im Hinblick auf den Raiffeisen-Markt in Spieka ist festzustellen, dass ein deutlicher Unterschied der Warensortimente zu dem geplanten Plaza-Bau- und Gartenmarkt besteht. Während der Landhandels-Betrieb neben Gartenmaschinen, Pflanzenschutzmitteln, Dünger, Pflanzen, Reitsportbedarf und landwirtschaftlicher Bekleidung auch Futtermittel und Baustoffe anbietet, liegt der Umsatz-Schwerpunkt des Plaza-Bau- und Gartenmarktes im Bereich Malerbedarf, Blumen und Pflanzen, Gartenholz und Gartenbaustoffe, Sanitär und Installation, Heimwerkermaschinen und Zubehör, Kleineisenwaren / Beschläge, Baubedarf und Zubehör, (Innen)Holzbereich, Lampenzubehör und Installation, Holz, Campingbedarf und Gartenmöbel. Mit Schreiben vom 03. November 2015 hat die Industrie- und Handelskammer Stade, im Nachgang zu dem Abstimmungstermin mit der unteren Raumordnungsbehörde des Landkreises Cuxhaven am 28. Oktober 2015 folgendes mitgeteilt: Etwa 5 km vom Vorhabenstandort entfernt befindet sich unser Mitgliedsunternehmen, ein Fachmarkt der Raiffeisen Weser-Elbe eg, gelegen an der Wurster Straße 13 in 27637 Nordholz-Spieka mit insgesamt 880 qm Verkaufsfläche. Der Sortimentsschwerpunkt des Marktes liegt im Bereich Garten-, Bau- und Heimwerkerbedarf. Es ist somit nicht auszuschließen, dass sich die Sortimentsstruktur des Raiffeisenmarktes mit den zukünftigen Sortimenten des geplanten Bau- und Gartenmarktes an der Bahnhofstraße überschneidet. Diese so genannten nicht zentrenrelevanten" Sortimente von Bau- und Gartenmärkten haben für den Einzelhandel in den städtebaulich-funktionalen Zentren allerdings keine oder nur eine sehr untergeordnete Bedeutung und besitzen somit im Umkehrschluss keine oder nur sehr geringe Folgewirkungen für die zentralen Versorgung s- bereiche.

Seite 6 Ungeachtet dessen wird auch die Empfehlung ausgesprochen, ein Gespräch mit dem Eigentümer des Raiffeisen-Marktes zu führen, um das geplante Vorhaben vorzustellen und mögliche Konflikte im Vorfeld auszuräumen. Dieser Termin fand am 15. Dezember 2015 im Rathaus Nordholz der Gemeinde statt. Es wurde von Vertretern des Raiffeisenmarktes dargelegt, dass der Betrieb aus den folgenden vier Sparten besteht: Agrarhandel Energie (Heizöl, Diesel) Baustoffe Handelsladen Durch den vorliegenden Bebauungsplan kommt es lediglich zu Überschneidungen mit den Waren des Handelsladens, für den eine Verkaufsflächengröße von ca. 500 m² mitgeteilt wurde. Als betroffene Sortimente sind im Wesentlichen Pflanzen, Gartengeräte, Dünge- und Pflanzenschutzmittel, Gartenmotoristik und Werkzeuge, aber auch Farben betroffen. Kennzeichnend für den Raiffeisen-Handelsladen ist, dass die vorgehaltenen Sortimente nur eine eingeschränkte Tiefe / Auswahl besitzen, andererseits das Vorhalten einer eigenen Werkstatt einen besonderen Anreiz für den Erwerb von Gartenmotoristik darstellt. Aufgrund der baulichen Situation des Verkaufsraumes (sog. Rampenladen mit Trennung durch eine Treppe) wurde nachgefragt, ob in absehbarer Zeit eine Modernisierung des Standortes beabsichtigt ist. Dies wurde verneint, gleichwohl der Laden durch die Schließung von zwei Baumärkten im Oberzentrum Cuxhaven in den letzten drei Jahren deutliche Umsatzzuwächse verzeichnen konnte. Dies spricht letztlich für die bestehende Versorgungslücke in diesem Bereich und auch für die vorliegende Bauleitplanung. Als Entwicklungsziel für den Raiffeisenstandort wurde mitgeteilt, dass eher der Fokus auf den landwirtschaftlichen Bedarf und Baustoffe gelegt werden soll und dazu in der Nähe des Futtermittelbereiches, auf der dem Handelsladen gegenüberliegenden Straßenseite, expandiert werden soll. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass der Raiffeisen-Standort Spieka durch die vorliegende Planung insbesondere in der Sparte Handelsladen bezogen auf die vorstehenden Sortimente betroffen sein wird. Allerdings unterscheidet ihn sein besonders auf den ländlichen Kundenkreis ausgerichtetes Angebot auch deutlich von dem geplanten Bau- und Heimwerkermarkt, so dass eine vollständige Aufgabe des Standortes nicht zu erwarten ist. Die vorliegende Planung entspricht aus den genannten Gründen den raumordnerischen Zielen des LROP. Im zeichnerischen Teil des Regionalen Raumordnungsprogrammes (RROP) ist die Ortschaft Nordholz als Grundzentrum verzeichnet. Daraus ergibt sich die Bereitstellung von Einrichtungen und Angeboten des allgemeinen täglichen Grundbedarfs als Aufgabe für die Gemeinde 1. Zudem ist die Ortschaft Nordholz im RROP als Standort mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Erholung ausgewiesen sowie zusätzlich als Standort zur Sicherung und Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten. Die nächstgelegene Ortschaft mit zentralörtlicher Funktion sind das Grundzentrum Dorum in etwa 15 km Entfernung, das Mittelzentrum Cuxhaven in etwa 10 km und das Oberzentrum Bremerhaven in rd. 25 km Entfernung. Gemäß dem textlichen Teil des RROP sind in Grundzentren die zentralen Einrichtungen und Angebote für den allgemeinen täglichen Grundbedarf bereitzustellen (RROP 2.2 03). Die Grundzentren haben einen auf das Gemeinde- bzw. Samtgemeindegebiet ausgerichteten Versorgungsauftrag für die allgemeine tägliche Grundversorgung zu erfüllen. Mittel- und langfristig ist die infrastrukturelle Grundausstattung unter Berücksichtigung des demografischen Wandels und der wirtschaftlichen Entwicklung des Planungsraumes sicherzustellen. (RROP 1 Im RROP 2012 ist hier auf die Gemeinde Nordholz abgestellt. Diese bildet seit dem 01.01.2015 zusammen mit der Samtgemeinde Land Wursten (und ihren Mitgliedsgemeinden) die Gemeinde Wurster Nordseeküste.

Seite 7 2.2 03) Zum Grundbedarf zählen Arbeitsplätze, öffentliche Einrichtungen und Dienste, Geschäfte und Betriebe, Angebote der schulischen, medizinischen und sozialen Grundversorgung sowie ÖPNV-Anbindungen zu den nächst gelegenen größeren Zentren (LROP 2008, Erläuterungen zu 2.2 01, Satz 5 und 6). Die vorliegenden Planung trägt zur langfristigen Sicherung des Versorgungsauftrages der Ortschaft Nordholz bei. Sie entspricht damit den vorgenannten Zielen der Raumordnung. 4.2 Vorbereitende Bauleitplanung Der Teilflächennutzungsplan für den Bereich der ehemalige Gemeinde Nordholz hat für den Änderungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 35, 1. Änderung, Nordholz, die Art der baulichen Nutzung als Sondergebiet Einzelhandel präzisiert. Somit entspricht die vorliegende Planung den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. 4.3 Verbindliche Bauleitplanung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 35 Hartsteinwerk", Teilbereich A, wurde die Nachnutzung einer ehemaligen Sandabbaufläche des örtlichen Kalksandsteinwerkes ermöglicht. Dabei wurden sowohl die vorhandene Wasserfläche, als auch die umfangreichen Waldflächen, geschützten Biotope und weitere erhaltenswerte Gehölze in ihrem Bestand festgesetzt. Im Süden erfolgte die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA), von zwei Mischgebietsflächen (MI) sowie eines Sondergebietes Einzelhandel, das durch die vorliegende Bauleitplanung eine Veränderung erfahren soll. Im rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 35 gelten für das Sondergebiet folgende Festsetzungen: Sondergebiet Einzelhandel (SO); die zulässigen Nutzungen werden durch die textliche Festsetzung Nr. 1.1 wie folgt festgelegt: Das Sonstige Sondergebiet Einzelhandel" dient zum Zwecke der Nahversorgung. Folgende Nutzungen sind allgemein zulässig: - ein Verbrauchermarkt (Vollversorger) mit einer Verkaufsfläche bis 1.600 m² - Shops und Fachhandel mit einer Verkaufsfläche bis zu insgesamt 300 m² Zulässig ist ein Vollgeschoss (Z = I) Grundflächenzahl (GRZ) = 0,6 Abweichende Bauweise (a), die durch die textliche Festsetzung Nr. 3.1 wie folgt definiert wird: Es gilt grundsätzlich die offene Bauweise. Abweichend dazu wird gemäß 22 (4) BauNVO festgesetzt, dass für die Gebäude eine Länge von maximal 90 m zulässig ist. Maximale Höhe baulicher Anlagen: 10 m; in der textlichen Festsetzung Nr. 2.1 wird der Bezugspunkt dafür wie folgt geregelt: Oberer Bezugspunkt ist jeweils die äußere Schnittkante der Dachhaut, jeweils gemessen in Fassadenmitte. Unterer Bezugspunkt ist die Oberkante der nächsten zur Erschließung dienenden Verkehrsfläche. Weitere Regelungen erfolgen für die nicht überbaubaren Grundstücksflächen über die textlichen Festsetzungen dahingehend, dass innerhalb der nicht überbaubaren Flächen zwischen dem Sondergebiet Einzelhandel" und den Flächen für Wald Nebenanlagen gemäß 14 BauNVO von der Zulässigkeit ausgeschlossen sind (T. F.Nr. 4.1) und dass innerhalb der gekennzeichneten Flächen zwischen der straßenseitigen Baugrenze und der K 68 die Errichtung von baulichen Anlagen im Sinne von 2 NBauO sowie die Anpflanzung von Bäumen nicht zulässig ist (T. F. Nr. 4.2).

Seite 8 Abb. 2: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan Nr. 35 Hartsteinwerk Im Norden grenzt an das Sondergebiet eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern an, die mit standortgerechten, heimischen Gehölzen zu bepflanzen ist. Eine weitere grünordnerische Regelung erfolgt über die textliche Festsetzung Nr. 5.2, die folgendes regelt: 5.2 Zur inneren Durchgrünung ist pro 10 Stellplätze ein standortheimischer Laubbaum (StU 16 bis 18 cm) zu pflanzen. Die Bäume können in die Stellplatzanlagen integriert oder randlich der Stellplatzanlagen bzw. an den Grundstücksrändern angeordnet werden. Bei Abgang der Bäume sind Nachpflanzungen vorzunehmen. Geeignete Baumarten sind der beigefügten Gehölzliste zu entnehmen. Basierend auf einer schalltechnischen Untersuchung sind zudem Vorkehrungen zum Lärmschutz Bestandteilt der Regelungen für das Sondergebiet, denen zufolge In dem Sondergebiet Einzelhandel" [ ] Betriebe und Anlagen den folgenden flächenbezogenen Schallleistungspegel nicht überschreiten [dürfen]: Lw" = 59,0/44,0 db(a)/m² tags/nachts 5. STÄDTEBAULICHE SITUATION Die städtebauliche Situation wird im Bestand geprägt durch das zentral im Änderungsbereich stehende großflächige Einzelhandelsgebäude, das durch einen Sky-Markt genutzt wird. Zur Bahnhofstraße hin ist dem Gebäude eine Stellplatzfläche vorgelagert, die in ihrem randlichen Bereich eingegrünt ist, wobei die dort stockenden Bäume eine Raumkante zu den angrenzenden Straßen bilden. Damit entspricht das Erscheinungsbild einem klassischen Einzelhandelsstandort, zumal auch die eingeschossige, mit einem flachen Dach versehene Architektur des Gebäudes diese Nutzung widerspiegelt. Die Fassade ist mit einer Kombination aus rotem Klinker und silberfarbenen Metallplatten gestaltet, deren Merkmale sich auch an dem östlich stehenden Einzelhandelsgebäude wiederfinden, das durch einen Aldi-Markt genutzt wird.

Seite 9 Erschlossen wird das Plangebiet sowohl über eine Zufahrt von der Bahnhofstraße aus, als auch von der östlich gelegenen Straße Am Seepark. Abgesehen von dem östlich gelegenen kleineren Einzelhandelsstandort ist die nähere Umgebung - bis auf zwei Wohnhäuser nördlich des Aldi-Marktes - unbebaut und wird durch Gehölzbestände sowie Freiflächen charakterisiert. Auf der gegenüberliegenden Seite der Bahnhofstraße stocken weitere Gehölzbestände, aber es beginnt hier auch eine Bebauung die sich nach Westen, in Richtung Ortskern, erstreckt und auch einzelne Händler sowie Dienstleister beherbergt. 6. PLANUNGSANLASS / PLANUNGSZIELE Mit der vorliegenden Änderung soll die Grundlage für die Nachnutzung des Standortes vorbereitet werden, da für den Sky-Markt, aber auch den Aldi-Markt, zur Zeit ein neuer, zentraler gelegener Standort entwickelt wird. Durch den Sky-Markt wird aktuell in dem bestehenden Gebäude eine Verkaufsfläche von 1.885 m² genutzt. Aufgrund der Verlagerung des Sky-Marktes besteht nun die Möglichkeit, das Gebäude einer Nachnutzung durch einen Plaza Bau- und Gartenmarkt zuzuführen. Da diese Märkte gezielt auf die Nahversorgung der Bevölkerung ausgerichtet sind, haben sie einen deutlich geringeren Flächenbedarf als die klassischen Bau- und Heimwerkermärkte mit Gartenmarkt mit ihren durchschnittlichen 7.000 m² Verkaufsfläche. Geplant ist eine Erweiterung der bestehenden Verkaufsfläche durch Überdachung des ehemaligen Getränkelager-Bereiches auf 2.600 m² sowie der Neubau einer ca. 100 m² großen Halle (zu Lasten von Stellplätzen), so dass in der Summe eine Verkaufsfläche von 2.700 m² unter Dach entsteht. Diese soll durch eine Außenverkaufsfläche von ca. 1.000 m² für Gartenartikel ergänzt werden, so dass sich insgesamt eine Verkaufsfläche von ca. 3.700 m² ergibt. Mit der vorliegenden Änderung möchte die Gemeinde die Nutzungsänderung planerisch ermöglichen. Damit soll insbesondere ein Leerstand der Immobilie an diesem exponierten Standort vermieden werden. Zugleich besteht aber auch die Intension, dass für die Immobilie des ebenfalls an einen anderen Standort wandernden Aldi-Marktes ein Impuls für eine Nachnutzung gegeben wird. Im Jahr 2002 wurde für das Gebäude des Sky-Marktes zudem eine Befreiung von der maximal zulässigen Höhe baulicher Anlagen um 1,0 m gegeben. Auch dieser Wert soll im Zuge der vorliegenden Änderung angepasst werden.

Seite 10 7. INHALT DER BEBAUUNGSPLANÄNDERUNG Mit der vorliegenden Änderung erfolgt eine Veränderung der textlichen Festsetzung Nr. 1.1, die die zulässige Art der baulichen Nutzung für das Sondergebiet regelt, wie folgt: Fassung des Bebauungsplanes Nr. 35: 1. Art der Nutzung 1.1 Das Sonstige Sondergebiet Einzelhandel" dient zum Zwecke der Nahversorgung. Folgende Nutzungen sind allgemein zulässig: Fassung der 1. Änderung: - ein Verbrauchermarkt (Vollversorger) mit einer Verkaufsfläche bis 1.600 m² - Shops und Fachhandel mit einer Verkaufsfläche bis zu insgesamt 300 m² 1. Art der baulichen Nutzung In dem Sonstigen Sondergebiet SO mit der Zweckbestimmung Großflächiger Einzelhandel" ist folgende Nutzung allgemein zulässig: - Bau- und Gartenmarkt mit folgenden maximalen Verkaufsflächen: Bau- und Gartenmarkt: 2.600 m² Gartenfreifläche: 1.000 m² Ausstellungshalle: 100 m² Um die raumordnerische Verträglichkeit sicherzustellen, sind in der textlichen Festsetzung weitere Regelungen enthalten, die eine Obergrenze für die Zulässigkeit von bestimmten zentrenrelevanten Warensortimenten festlegen, während andere zentrenrelevante Warensortimenten vollständig ausgeschlossen werden. Damit soll sichergestellt werden, dass keine negative Auswirkungen auf bestehende Versorgungsstrukturen durch den vorliegenden Bebauungsplan verursacht werden. 2 Durch die vorstehende Änderung der textlichen Festsetzung wird die Nachnutzung des vormals durch einen Nahversorger genutzten Grundstückes für den geplanten Bau- und Heimwerkermarkt ermöglicht. Damit wird die Liegenschaft einer Nachnutzung zugeführt, die sowohl städtebaulich, als auch raumordnerisch vertretbar und sinnvoll ist. Bestehende Versorgungsstrukturen werden zudem gestärkt, da ein derartiges Sortiment hinsichtlich Sortimentsbreite und tiefe in der Gemeinde bisher noch nicht vertreten ist. Aufgrund der im Jahr 2002 erteilten Befreiung für die Errichtung des Sky-Marktes von der maximal zulässigen Höhe baulicher Anlagen um 1,0 m wird dieser Wert von derzeit 10,0 m auf 11,0 m angehoben. 8. PLANUNGSRELEVANTE BELANGE 8.1 Umwelt- und Naturschutz sowie Landschaftspflege Durch die vorliegende Änderung ergeben sich keine Auswirkungen auf die Belange von Natur und Landschaft, da einerseits lediglich eine Veränderung der zulässigen Art der baulichen Nutzung im Hinblick auf das Einzelhandelsangebot erfolgt und andererseits nur eine Anpassung an die bestehende Rechtslage, bezogen auf die maximale Höhe baulicher Anlagen. Die grundlegenden Regelungen des geltenden Bebauungsplanes werden damit unverändert beibehalten. 2 Die Liste orientiert sich an der im regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Cuxhaven enthaltenen Aufstellung und wurde auf die in der Ortschaft Nordholz vorkommenden Läden / Einzelhandelseinrichtungen im Einzugsbereich sowie auf das konkret am Standort des Baumarktes geplante Warensortiment abgestimmt.

Seite 11 8.2 Wirtschaft Mit der vorliegenden Bauleitplanung soll die Nachnutzung einer in absehbarer Zeit leer stehenden Immobile durch eine modifizierte Einzelhandelsnutzung vorbereitet werden. Durch die Festlegung des zulässigen zentrenrelevanten Warensortiments auf maximal 10 % der Verkaufsfläche wird ausgeschlossen, dass der Vorhabenstandort negative Auswirkungen im Sinne der Raumordnung haben wird. Damit ist zu konstatieren, dass der Einzelhandel das Grundzentrum Nordholz in seiner Versorgungsfunktion stärken wird. Zudem ist zu erwarten, dass sich durch die geplante Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes auch eine Nachnutzung für die östliche Immobilie, die derzeit noch durch einen Discount- Markt genutzt ist, ergeben wird. Durch das geplante Vorhaben können zudem zusätzliche Arbeitsplätze geschaffen werden, so dass die Belange der Wirtschaft durch die vorliegende Planung positiv tangiert werden. 8.3 Immissionsschutz 8.4 Verkehr Durch die vorliegende Änderung ergeben sich keine Auswirkungen auf die Belange des Immissionsschutzes, da bereits eine vergleichbare Einzelhandelsnutzung zulässig ist. Die bestehenden Festsetzungen zum Schallschutz werden zudem unverändert aus dem geltenden Bebauungsplan übernommen. Auch die Belange des Verkehrs werden nicht negativ berührt, da bereits im Bestand eine vergleichbare Einzelhandelsnutzung vorhanden ist, deren verkehrliche Erschließung problemlos funktioniert. Zudem ist davon auszugehen, dass der geplante Bau- und Gartenmarkt weniger Verkehre induzieren wird, als der bisher ansässige Lebensmittel-Vollsortimenter. Negative Auswirkungen auf die Belange des Verkehrs sind daher nicht ersichtlich. 9. UMWELTBERICHT 9.1 Einleitung Entsprechend 2 Abs. 4 BauGB ist zur Ermittlung und Bewertung der Belange des Naturund Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchzuführen und die Ergebnisse dieser Prüfung sind in einem Umweltbericht zu beschreiben. Der Umweltbericht selbst basiert auf der Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB. 9.1.1 Inhalt und Ziele der Bauleitplanung Der Geltungsbereich des, für den Umweltbericht maßgeblichen, Bebauungsplans umfasst einen ca. 1,14 ha großen Landschaftsausschnitt. Das Plangebiet befindet sich in der Gemeinde Wurster Nordseeküste, Ortsteil Nordholz, nördlich der Kreisstraße 68. Innerhalb der Gemeinde Wurster Nordseeküste wurde auf Ebene des rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 35 Hartsteinwerk Teilbereich A, Nordholz, bereits ein Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Einzelhandel im aktuell betrachteten Plangebiet festgesetzt. Dieser Bebauungsplan enthält auch Reglementierungen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben. Diese Regelungen stehen planungsrechtlich der geplanten Ansiedelung eines Bau- und Gartenmarktes entgegen, so dass im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung die textlichen Festsetzungen dahingehend geändert werden, dass die Ansiedlung des geplanten Bau- und Gartenmarktes zulässig ist. 9oZudem wird die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen auf den Bestand angepasst. Aufgrund der Lage inmitten des Siedlungsbereichs und der Tatsache, dass für den baulichen Bestand keine negativen Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild festzustellen sind, ist für diesen Änderungsinhalt daher zu konstatieren, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen durch die vorliegende 1. Änderung des Bebauungsplanes verursacht werden.

Seite 12 Das Maß der baulichen Nutzung sowie alle grünordnerischen und kompensatorischen Festsetzungen des Bebauungsplanes bleiben unverändert. 9.1.2 Ziele des Umweltschutzes Die grundlegenden Ziele des Umweltschutzes sind in diversen Fachgesetzen (Bundesnaturschutzgesetz, Niedersächsisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz, Wasserhaushaltsgesetz, Niedersächsisches Wassergesetz, Bundes-Immissionsschutzgesetz einschließlich seiner ergänzenden Technischen Anleitungen und Verordnungen, Bundeswaldgesetz, Niedersächsisches Gesetz über den Wald und die Landschaftsordnung etc.) dargelegt. Für den hier betrachteten Landschaftsausschnitt erfahren die oben genannten Fachgesetze eine Konkretisierung in folgenden Plänen und Schutzverordnungen: Landschaftsrahmenplan Der Landschaftsrahmenplan (LRP) für den Landkreis Cuxhaven stammt aus dem Jahr 2000. Zu diesem Zeitpunkt gab es das Sonstige Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Einzelhandel noch nicht, so dass der Bereich des Bebauungsplan Nr. 35 (Teilbereich A) im LRP noch nicht als Bauleitplanerisch gesicherter Bereich dargestellt wird. Für das in Rede stehende Gebiet trifft der LRP demnach nur noch begrenzt relevante Aussagen: Tab. 1: Aussagen des Landschaftsrahmenplans zum Plangebiet Karte I: Arten und Lebensgemeinschaften - wichtige Bereiche Karte II: Vielfalt, Eigenart und Schönheit von Natur und Landschaft - wichtige Bereiche Karte III: Boden - wichtige Bereiche Karte IV: Grundwasser - wichtige Bereiche Karte V: Oberflächenwasser - wichtige Bereiche Karte VI: Schutzgebiete und - objekte Karte VII: Anforderungen an Nutzungen von Natur und Landschaft Das Gebiet verfügt über eine geringe Bedeutung für Arten und Lebensgemeinschaften. Die Qualität des Landschaftsbildes wird als mittel dargestellt. Des Weiteren wird innerhalb des Plangebietes eine Fläche für Sandabbau dargestellt. Der Boden innerhalb des Geltungsbereiches wird als Podsol dargestellt, zudem ist die Fläche als Abbaufläche gekennzeichnet und verfügt gemäß der Darstellung über eine hohe Winderosionsgefährdung. Das Grundwasser im Plangebiet liegt in einer Tiefe von mehr als 20 dm unter GOK. Die Böden verfügen über eine hohe Nitratauswaschungsempfindlichkeit. Zudem wird als Belastung des Grundwassers eine Bodenabbaufläche dargestellt. Das Plangebiet erfährt keine Darstellung. Das Plangebiet erfährt keine Darstellung. Für das Plangebiet ist die Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen gemäß Kapitel 7.1 (Bodenabbau) gekennzeichnet. Des Weiteren ist die Renaturierung des Plangebietes nach Abschluss der Bodenabbautätigkeiten dargestellt. Landschaftsplan Ein Landschaftsplan für das Gebiet der Gemeinde Wurster Nordseeküste (bzw. der ehemaligen Gemeinde Nordholz) wurde bisher nicht erarbeitet. Schutzgebiete und objekte Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine Schutzgebiete bzw. objekte im Sinne des Naturschutzes. Die zum Teil in angrenzenden Bereichen vorkommenden Schutzgebiete bzw. objekte bleiben von der vorliegenden Planung unberührt und somit unverändert erhalten.

Seite 13 Berücksichtigung der Ziele des Umweltschutzes Zur Beachtung der vorgenannten allgemeinen wie besonderen Ziele des Umwelt- und Naturschutzes wird im Folgenden eine differenzierte Betrachtung des durch die Bauleitplanung beregelten Gebietes durchgeführt. Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei dem Plangebiet um ein formal festgesetztes Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung großflächiger Einzelhandel handelt, findet durch die geplanten Änderungen keine anthropogene Inanspruchnahme von baulich ungenutzten Flächen in der freien Landschaft statt. Dies entspricht den Zielen der Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft. Konflikte zwischen den Zielen des Natur- und Umweltschutzes sowie der vorliegenden Bauleitplanung können daher vermieden werden. 9.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Die Beschreibung und Bewertung des derzeitigen Zustandes von Umwelt, Natur und Landschaft berücksichtigt die Schutzgüter des Natur- und Umweltschutzes gemäß den Vorgaben des 1 Abs. 6 Nr. 7 Baugesetzbuch (BauGB). Im vorliegenden Planungsfall sind die bestehenden Darstellungen / Festsetzungen als Bestandssituation zu betrachten und den geplanten Veränderungen gegenüber zu stellen. Aus den vorstehenden Ausführungen zu den geplanten Änderungsinhalten wird deutlich, dass die Planungsmaßnahmen keine negativen schutzgutbezogenen Auswirkungen hervorrufen, was in der nachfolgenden Tabelle schutzgutbezogen dargelegt wird. Tab. 2: Schutzgut bezogene Prognose der Auswirkungen durch die vorliegende Planung Schutzgut Prognose der Umweltauswirkungen, Änderung der Wertigkeit Vermeidungsmaßnahmen, Kompensationsbedarf Menschen Mit Realisierung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 35, Teilbereich A, behält das Gebiet seine wirtschaftliche Bedeutung als gewerblicher Betriebsstandort. Nicht erforderlich Pflanzen und Tiere Änderungen für das im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 35 angefertigte Schallgutachten ergeben sich nicht. Die festgesetzten flächenbezogenen Schallleistungspegel bleiben erhalten. Bei Einhaltung der flächenbezogenen Schallleistungspegel wird den Anforderungen der TA-Lärm weiterhin entsprochen. Es kommt zu keiner Beeinträchtigung des Schutzgutes Menschen. unverändert Die gemäß der Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 35 gepflanzten Hochstämme befinden sich ausschließlich im äußeren Bereich der Stellplatzfläche. Durch die vorliegende Planung wird eine Veränderung der Stellplatzsituation ermöglicht, welche sich aber nicht auf die Hochstämme auswirkt. Kein Kompensationsbedarf Boden Unverändert Nicht erforderlich Wasser Unverändert Nicht erforderlich Klima Unverändert Nicht erforderlich Landschaftsbild Unverändert Nicht erforderlich Biologische Vielfalt Unverändert Nicht erforderlich

Seite 14 Schutzgut Prognose der Umweltauswirkungen, Änderung der Wertigkeit Vermeidungsmaßnahmen, Kompensationsbedarf Sonstige Sach- und Kulturgüter Unverändert Nicht erforderlich Schutzgebiete und - Objekte Unverändert Nicht erforderlich 9.3 Besonderer Artenschutz Auf Ebene der Bauleitplanung ist hinsichtlich des besonderen Artenschutzes nachzuweisen, dass keine Unvereinbarkeit der Planung mit den artenschutzrechtlichen Verboten gegeben ist. Die relevanten artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote sind in 44 Abs. 1 BNatSchG formuliert. Demnach ist es verboten: 1. wild lebenden Tieren der besonders geschützten Arten nachzustellen, sie zu fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören, 2. wild lebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert, 3. Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören, 4. wild lebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu beschädigen oder zu zerstören. Durch die geplanten Änderungen werden keine Lebensräume wildlebender Tiere beeinträchtigt. Artenschutzrechtliche Tatbestände werden somit nicht berührt. 9.4 Eingriffsbilanz Wie in dem vorherigen Kapitel 9.2 ermittelt wurde, unterliegt kein Schutzgut einer erheblichen Beeinträchtigung. Es besteht somit kein Kompensationsbedarf. 9.5 Alternative Planungsmöglichkeiten Als alternative Planungsmöglichkeiten kommen grundsätzlich sowohl ein Verzicht auf die gesamte Planungsänderung bzw. auf Teile davon, als auch andere Vorhabenstandorte in Frage. Bei einem Verzicht auf die Planung würde sich voraussichtlich ein Leerstand des Gebäudes ergeben, da der momentan ansässige Sky-Markt ins Zentrum umzieht um sich dort zu vergrößern. Der Leerstand würde zu einem städtebaulichen Missstand führen. Für die Nachnutzung des Gebäudes sollte sich ein Geschäft mit einem anderen Sortiment ansiedeln, damit kein Überangebot an Geschäften mit gleichem Angebot entsteht. Die Änderung des Sortiments bedarf einer Änderung des Bebauungsplanes, die durch die vorliegende Planung angestrebt wird. Mögliche Alternativstandorte existieren derzeit nicht.

Seite 15 9.6 Zusätzliche Angaben 9.6.1 Merkmale der verwendeten Untersuchungsverfahren Für die Betrachtung der Umweltauswirkungen wurde auf den Landschaftsrahmenplan des Landkreises Cuxhaven sowie die Aussagen des Bebauungsplanes Nr. 35 (Teilbereich A) zurückgegriffen. 9.6.2 Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung aufgetreten sind Bei der Zusammenstellung der dem Umweltbericht zu Grunde gelegten Angaben sind keine Probleme aufgetreten. 9.6.3 Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen Durch die vorliegende Änderung des Bebauungsplans werden erkennbar keine weiteren zusätzlichen Umwelteinwirkungen hervorgerufen. In Bezug auf zum Zeitpunkt der Planaufstellung nicht absehbare erhebliche Auswirkungen auf bestehende Überwachungssysteme der Fachbehörden und deren Informationsverpflichtung nach 4 Abs. 3 BauGB verwiesen. 9.6.4 Zusammenfassung Mit der vorliegenden 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 35 Hartsteinwerk, Teilbereich A, sollen die Nutzungsmöglichkeiten eines Sondergebietes durch entsprechende Festsetzungen planerisch geändert werden. Da sich durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 35 keine Veränderungen des zulässigen Maßes der baulichen Nutzungen sowie der grünordnerischen und ökologischen Festsetzungen ergeben, sind keine Beeinträchtigungen der im Umweltbericht geprüften Schutzgüter festzustellen. Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 35 entsteht kein Kompensationsbedarf. 10. ALLGEMEINE HINWEISE / RECHTSFOLGEN Entgegenstehende oder gleichlautende Festsetzungen im Bereich der vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes treten mit der Bekanntmachung nach 10 BauGB außer Kraft. Die Begründung wurde gemäß 9 Abs. 8 BauGB zusammen mit dem Umweltbericht gemäß 2a BauGB im Auftrage der Gemeinde Wurster Nordseeküste ausgearbeitet: Bremen, den 20.03.2016 Die Begründung hat dem Rat der Gemeinde Wurster Nordseeküste in seiner Sitzung am. zusammen mit der Planzeichnung zur Beschussfassung vorgelegen. Wurster Nordseeküste, den.. (Itjen) Bürgermeister