Seit der Fusion der Immobilientöchter der LBS West und der LBS Nord im vergangenen Jahr ist die LBS Immobilien GmbH NordWest Deutschlands größter Vermittler von Wohnimmobilien. Als Marktführer auch in NRW berichten wir Ihnen heute über unser Vertriebsergebnis und die aktuelle Situation auf den nordrhein-westfälischen Immobilienmärkten. Um eine Antwort auf die häufig diskutierte Preisfrage zu geben, informieren wir Sie auch über die Entwicklung der Preise für Häuser und Wohnungen in Nordrhein-Westfalen und im Münsterland. Zudem werden wir anhand von Daten und Fakten analysieren, ob die Gefahr einer Immobilienblase gegeben ist. 1
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In ihrem Fusionsjahr hat die LBS Immobilien GmbH NordWest in ihren Geschäftsgebieten NRW, Niedersachsen und Berlin gleich ein Top-Ergebnis erzielt. 2013 sind von ihr 11.501 Häuser, Wohnungen und Grundstücke im Gesamtwert von 1,98 Milliarden Euro vermittelt worden. Anteil Sparkassen/LBS-Außendienst 75 %/25 %. Der Courtage-Umsatz betrug 95 Millionen Euro. Die Erfolgsgeschichte setzt sich fort. Im ersten Quartal 2014 sind von uns im gesamten Geschäftsgebiet 2.705 Immobilien im Wert von 498 Millionen Euro vermarktet worden. Das ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Plus von 11,3 % bzw. 25,9 %. 3
In NRW hat die LBS Immobilien GmbH Nordwest 2013 im Verbund mit den mit ihr kooperierenden nordrhein-westfälischen Sparkassen und dem Außendienst der LBS West insgesamt 9.603 Häuser, Wohnungen und Grundstücke im Wert von 1,74 Milliarden Euro vermittelt. Das war im Vergleich zum Jahr zuvor ein Plus von 3 % bzw. 4,8 %. Damit hat erneut kein Wettbewerber im bevölkerungsreichsten Bundesland mehr Wohnimmobilien vermarktet als wir (Marktanteil in NRW ca. 10 %). Knapp 90 % der vermittelten Immobilien stammen aus zweiter Hand. Die Zahl der vermarkteten gebrauchten Häuser und Wohnungen erhöhte sich um 4,3 %. Unser Kerngeschäft ist traditionell das selbstgenutzte Wohneigentum. Mehr als acht von zehn Immobilien wurden von den Eigentümern erworben, um selbst darin zu wohnen. Allerdings hat sich der Anteil der als Kapitalanlage gekauften Häuser und Wohnungen von 13,4 % im Jahr 2012 auf 14,5 % im vergangenen Jahr erhöht. Im Regierungsbezirk Münster ging er von 15 % auf 12,8 % zurück. 4
Seit Beginn dieses Jahrtausends vergeht für uns kein Jahr ohne einen neuen Rekord bei der Vermarktung von gebrauchten Eigenheimen. Das war auch 2013 nicht anders. 4.471 Ein- und Zweifamilienhäuser aus zweiter Hand im Wert von insgesamt 799 Millionen Euro sind im vergangenen Jahr durch uns vermittelt worden. Im Vergleich zum Vorjahr ist das noch einmal ein Plus von 3,9 % bzw. 4,0 %. Die Käufer zahlten für ein gebrauchtes Eigenheim im Durchschnitt 179.000 Euro, im Jahr zuvor lag das Preismittel bei 178.000 Euro. Ausschlaggebend für die Erwerber sind neben dem im Regelfall günstigeren Preis eines gebrauchten Eigenheimes auch die meist gewachsene Wohnlage mit intakter Infrastruktur und die größeren Grundstücke als bei einem Neubau. Der Markt für neue Eigenheime hat sich verändert. Wer sich für einen Eigenheim-Neubau entscheidet, wird heute immer häufiger als Bauherr selber aktiv. Bauträgerobjekte bleiben rar. Daher haben wir im vergangenen Jahr lediglich 188 neue Ein- und Zweifamilienhäuser im Wert von 48 Millionen Euro vermittelt. Das waren so wenige wie noch nie seit Gründung der Gesellschaft 1971. Weil Bauherren Bauland brauchen, erhöhte sich die Zahl der von uns 2013 vermarkteten Grundstücke um 3,5 % auf 620. 5
Gebrauchte Eigentumswohnungen sind seit jeher das klassische Einstiegsobjekt insbesondere für Singles und junge Paare. Inzwischen sind sie auch als Kapitalanlage gesucht. 2013 haben wir 2.544 Wohnungen aus zweiter Hand im Gesamtwert von 264 Millionen Euro an neue Eigentümer vermittelt. Das waren 5,6 % bzw. 8,6 % mehr als 2012 und ein neuer Rekord. Die Wohnfläche betrug im Mittel 79 (2012: 82) Quadratmeter. Dafür wurden im Mittel 1.310 Euro/qm bezahlt, im Jahr davor lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 1.250 Euro. Im Regierungsbezirk Münster betrug die durchschnittliche Wohnungsgröße 81 (82) Quadratmeter und das Preismittel 1.100 (1.090) Euro/qm. Etwa jede fünfte von uns vermittelte Eigentumswohnung wurde NRW-weit und auch im Münsterland als Kapitalanlage erworben. Insbesondere neue Eigentumswohnungen sind als Kapitalanlage gefragt. Angebot und Nachfrage konzentrierten sich bislang vornehmlich auf aufwendigere Objekte vielfach in guten, zentralen Lagen und nicht selten auch in In-Quartieren. Wir haben 2013 insgesamt 899 Neubau-Eigentumswohnungen im Wert von 244 Millionen Euro vermarktet. Das ist ein Plus gegenüber 2012 von 14,5 % bzw. 11,9 %. Die durchschnittliche Wohnfläche lag bei 94 (2012: 97) Quadratmetern, für die im Mittel 3.195 Euro bezahlt wurden. 2012 betrug der mittlere Quadratmeterpreis 2.835 Euro. Rund 60 % der neuen Eigentumswohnungen wurden 2013 in Städten entlang der Rheinschiene vermarktet. 6
Die schon seit längerem zu beobachtenden Trends setzen sich auch in diesem Jahr fort. Gebrauchte Eigenheime sind weiterhin besonders gesucht. Im ersten Quartal dieses Jahres haben wir in NRW 1.042 Häuser aus zweiter Hand vermittelt. Das waren 9,6 % mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. Der dafür durchschnittlich gezahlte Preis ist mit 180.000 Euro im Vergleich zum Vorjahr (179.000 Euro) kaum verändert. Die Zahl der vermarkteten Eigentumswohnungen aus zweiter Hand erhöhte sich um 3,1 % auf 591. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt mit 1.305 Euro ebenfalls auf Vorjahresniveau (1.310 Euro). Von Januar bis einschließlich März sind von uns 165 Neubau-Wohnungen vermittelt worden. Das ist ein Plus von 7,8 %. Im Mittel wurden dafür 3.170 Euro/qm bezahlt (2013: 3.195 Euro/qm). Jede Vierte dieser Wohnungen ist als Kapitalanlage erworben worden. Auch bei den Eigenheim-Neubauten setzt sich der Trend fort. Im ersten Quartal haben wir nur 34 neue Häuser vermitteln können. Im Vorjahreszeitraum waren es noch doppelt so viele. Das Preismittel von 276.000 Euro liegt über dem des vergangenen Jahres (260.000 Euro), ist jedoch aufgrund der geringen Stückzahl nur wenig repräsentativ. Insgesamt haben wir in NRW in den ersten drei Monaten dieses Jahres 2.193 Immobilien im Wert von 433 Millionen Euro vermarktet. Das sind 5,2 % bzw. 22.4 % mehr als im ersten Quartal 2013. 7
Die Immobilienmärkte werden immer differenzierter. Sie unterscheiden sich nicht nur von Stadt zu Stadt, sondern innerhalb der Städte oft auch von Wohnquartier zu Wohnquartier und sogar von Straße zu Straße. Die sich ständig verändernden Märkte und die anhaltend lebhafte Nachfrage bei einem enger werdenden Angebot stellen besonders hohe Anforderungen an die Qualität der Immobilienberatung und -vermittlung. Die Bundesregierung beabsichtigt, Mindestanforderungen an den Maklerberuf gesetzlich zu regeln. Als Deutschlands Makler Nr. 1 gehen wir darüber schon längst hinaus. Immobilienberater kann bei der LBS nur werden, wer über eine entsprechende Qualifikation verfügt und eine berufsbegleitende Fortbildung zum Immobilienvermittler IHK absolviert. Diese ist nach der neuen EU-Norm (DIN EN 15733), die die Maklerdienstleistungen europaweit regelt, anerkannt. Darüber hinaus wird die Qualität von Beratung und Service fortlaufend optimiert. Das grenzt Sparkassen und LBS vom Wettbewerb ab und ist die entscheidende Grundlage des Erfolges. Auch in der aktuellen Marktsituation vermitteln wir keine Immobilie, die samt ihrem Umfeld nicht zuvor von uns eingehend und umfassend bewertet worden ist. Der dabei ermittelte marktgerechte Immobilienwert gibt Verkäufern und Kaufinteressenten Sicherheit. Der Unterschied zwischen Angebots- und Kaufpreis ist daher mit knapp 10 % gering. Eine repräsentative Kundenbefragung hat ergeben, dass durch die Makler von Sparkassen und LBS 48 % der Verkäufer spätestens drei Monate nach Auftragserteilung einen Käufer gefunden haben. Knapp 80 % der Immobilien waren nach sechs Monaten verkauft. 42 % der Kaufinteressenten fanden innerhalb von drei Monaten ihre Traumimmobilie (63 % innerhalb von sechs Monaten). Mit der Maklerleistung waren mehr als 95 % der Verkäufer und knapp 90 % der Käufer sehr zufrieden oder zufrieden. 8
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Die Neubautätigkeit in NRW hat sich im vergangenen Jahr zwar weiter belebt, reicht jedoch immer noch nicht aus, um den wachsenden Bedarf durch die in den nächsten Jahren noch steigenden Haushaltszahlen, den notwendigen Abriss überalternder Wohngebäude, die aufgrund der demografischen Entwicklung deutliche steigende Nachfrage nach barrierearmen Wohnungen zu decken. Allein durch Modernisierungen im Bestand sind die heutigen Anforderungen an die Qualität, Energieeffizienz und Barrierearmut nicht zu erfüllen. Eine Neubau-Bremse ist auch der Mangel an geeignetem und günstigem Bauland. Hier sind die Kommunen gefordert. 10
Nordrhein-Westfalen holt auf. Erstmals seit Jahren ist die Zahl der Baugenehmigungen mit 24,0 % wieder stärker gestiegen als im Bundesdurchschnitt (12,9 %). Dabei wurden mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zum Bau genehmigt als in Einund Zweifamilienhäusern. Dass der Markt auf die hohe Nachfrage nach neuen Eigentumswohnungen reagiert, zeigt das Plus von 38,3 % in diesem Segment. Im Regelfall werden Wohnungen, die bis April zum Bau genehmigt werden, noch im gleichen Jahr fertig gestellt. Im Regierungsbezirk Münster lag der Zuwachs der Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr mit 5,4 % deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Im Münsterland dürften daher 2014 weniger neue Eigenheime und Mehrfamilienhäuser gebaut werden als in anderen Regionen des Landes. Lediglich die Genehmigungszahl für Eigentumswohnungen liegt über dem Landesdurchschnitt. In der Stadt Münster ist die Zahl der Baugenehmigungen gegenüber dem Jahr zuvor um 28 % auf insgesamt 1.451 Wohnungen zurückgegangen. Im vergangenen Jahr wurde der Bau von 390 Ein- und Zweifamilienhäusern (-10 %) und 1.061 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (-34 %) genehmigt. 11
Nach wie vor gilt: Es wird mehr gekauft als gebaut. Die Bildung von Wohneigentum vollzieht sich seit Jahren in erster Linie auf dem Markt für gebrauchte Immobilien. Die Zahl der Kauffälle hat sich auf hohem Niveau stabilisiert. Das Angebot an Häusern und Wohnungen aus zweiter Hand versiegt trotz hoher Nachfrage nicht. Es wird vor allem gespeist durch Erbschaften. Jährlich erben gut ein Prozent der Haushalte Immobilien. Aufgrund der demografischen Entwicklung wird diese Angebotsquelle weiterhin kräftig sprudeln. Da die Erblasser älter werden, steigt auch das Alter der Erben, die heute durchschnittlich 44 Jahre alt sind. In diesem Alter verfügen (vor allem besser verdienende ) Haushalte häufig selber über Wohneigentum. eine veränderte Lebensplanung (berufliche Veränderung) und Wohnwünsche (gewachsene Ansprüche und Prestige) Scheidungsfolgen die demografische Entwicklung (Aufgabe des Eigenheims wegen eingeschränkter Mobilität, Kleinersetzen /Generation 55plus). Neubauten haben weiterhin einen geringen Anteil an der Wohneigentumsbildung. Ihre Zahl nimmt zwar seit 2012 wieder leicht zu, liegt aber immer noch unter der zu Beginn der 2000er- Jahre. 12
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Wenn derzeit über die Lage auf den Wohnungsmärkten gesprochen und geschrieben wird, beschäftigt einige Medien vor allem die Frage, ob eine Immobilienblase droht. Als Beleg dafür werden dann oft Beispiele für tatsächlich astronomische Preise einzelner Projekte oder in wenigen Quartieren angeführt. Das lässt das Gefühl einer Überhitzung aufkommen. Wir aber möchten Fakten sprechen lassen. Denn wir sind die einzigen, die Immobilien flächendeckend in sehr großer Zahl vermarkten und mit Vertriebsstellen in jeder Stadt präsent sind. Deshalb kennen wir den gesamten Markt und nicht nur einige wenige Einzelfälle. Eine allgemein anerkannte Definition für eine Preisblase gibt es nicht. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat jedoch Merkmale definiert, die auf eine Immobilienblase hindeuten können. Danach ist sie gegeben, wenn die Immobilienpreise stärker steigen als die Mieten, Einkommen und Beschäftigung über längere Zeit sinken, die Transaktionen und das Kreditvolumen überproportional steigen. Ein zusätzliches Indiz ist, wenn in spekulativer Erwartung weiter deutlich steigender Preise und Mieten unabhängig von der Nachfrage immer mehr neue Wohnungen aus dem Boden gestampft werden. 14
Über die Preise zu denen Häuser und Wohnungen aktuell angeboten werden, informiert alljährlich unser Preisspiegel. Für 279 Städte in Nordrhein-Westfalen nennt er jeweils die Spanne sowie den häufigsten Wert* der Angebotspreise für neue wie gebrauchte Immobilien. Die Preise entwickeln sich von Stadt zu Stadt und bei den einzelnen Objektarten sehr unterschiedlich. Das ist abhängig von der jeweiligen wirtschaftlichen Situation, der demografischen Entwicklung und der Struktur des lokalen Immobilienangebotes vor Ort. *Der häufigste Wert ist der Preis, zu dem vor Ort jeweils die meisten Objekte angeboten werden Der Preisspiegel findet sich bei den Unterlagen sowie ab sofort im Internet unter www.lbs.de/pressekonferenz-west 15
Als Eigenheim auf der Etage sind gebrauchte Eigentumswohnungen in Großstädten die am meisten gefragten Immobilen. In fünf der zehn größten NRW-Städte werden sie heute zu Preisen angeboten, die im Vergleich zum Vorjahr nicht bzw. nur geringfügig gestiegen oder niedriger sind. Der in Münster am häufigsten ermittelte Preis ist mit 2.550 Euro/qm ist 13,3 % höher als im Vorjahr und der höchste in den Großstädten von NRW. Die Preisspanne liegt hier zwischen 1.600 und 3.800 Euro/qm. Mit 15,7 % auf 2.200 Euro/qm am stärksten gestiegen ist der häufigste Wert in Bonn (Spanne: 800-5.000). Deutlich niedriger sind die häufigsten Werte und ihr Anstieg im Vergleich zum Jahr zuvor mit 7,1 % in Köln (800-6.280) und Düsseldorf (1.100-5.000) mit 2,6 %. Mit 1.150 Euro/qm auf erheblich niedrigeren Niveau, aber 15 % über dem des Vorjahres liegt der Preis für das größte Angebot an Wohnungen aus zweiter Hand in Wuppertal (400-2300). Gleiches gilt mit 8,3 % auch für Dortmund (550-2.400). Seit 12 Monaten weitgehend stabil sind die häufigsten Werte in diesem Segment in Bielefeld (500-1.800), Duisburg (300-2.100) und Essen (550-3.100). 9,1 % günstiger als im vergangenen Jahr werden die meisten gebrauchten Eigentumswohnungen heute in Bochum (550-2.100) angeboten. 16
Das Angebot an neuen Eigentumswohnungen ist wesentlich geringer als das an gebrauchten Wohnungen. Der häufigste Wert kann sich vor Ort daher bereits durch einige wenige höherpreisige Neubauprojekte verändern. Dies ist zum Beispiel auch in Bochum und Essen der Fall. Dort sind in größerer Zahl Wohnungen in zentralen und besonders gefragten Lagen mit gehobener Ausstattung auf den Markt gekommen. Daher ist der häufigste Wert in Bochum (Preisspanne: 1.700-3.900) und Essen (1.600-5.500) 30,4 % und 15,6 % höher als vor 12 Monaten. In keiner anderen der zehn größten NRW-Städte ist der häufigste Wert stärker gestiegen. Wie die Entwicklung bei den Preisen für gebrauchte Wohnungen zeigt, ist das kein Indiz für einen generellen Trend in diesen Städten. In Düsseldorf (2.400-8.000) und Bonn (2.800-4.900) wurden bereits vor 12 Monaten die höchsten Preise für das umfangreichste Angebot ermittelt. In der Landeshauptstadt ist der häufigste Wert mit 2,9 % nur leicht und in der Bundesstadt überhaupt nicht gestiegen. Dagegen ist er in Münster (2.750-5.200) um 10,7 % und Wuppertal (1.800-5.200) um 12 % höher als vor Jahresfrist. Geringer ist der Anstieg des häufigsten Wertes mit 5,7 % in Duisburg (800-2.700), 4,7 % in Dortmund (1.700-3.900) und 4,3 % in Bielefeld (2.000-2.800). In diesen Städten sind die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen niedriger als in den anderen Großstädten. 17
Im Münsterland sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften aus zweiter Hand traditionell die marktgängigsten Immobilien. Die Preise, zu denen sie aktuell angeboten werden, sind im Vergleich zum Vorjahr nur wenig verändert. Münster macht da eine Ausnahme. Die Universitätsstadt ist, wie gesehen, inzwischen einer der teuersten Immobilienstandorte in Nordrhein-Westfalen. Gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden hier aktuell für Preise zwischen 180.000 und 400.000 Euro angeboten. Am umfangreichsten ist das Angebot an solchen Eigenheimen für 250.000 Euro. Der häufigste Wert liegt 11 % über dem vor 12 Monaten. In den übrigen Städten des Münsterlandes sind RH/DHH deutlich günstiger zu haben. Über dem Vorjahresniveau liegt der häufigste Wert mit 5,8 % in Bocholt (Spanne: 85.000-230.000), 2,9 % in Dülmen (120.000-190.000), 3,1 % in Coesfeld (120.000-200.000) und Warendorf (130.000-200.000) sowie 8,3 % in Ibbenbüren (60.000-200.000). Unverändert ist der am häufigsten ermittelte Preis in Ahlen (90.000-150.000) und Rheine (80.000-165.000). In Gronau (80.000-160.000) ist er 7,6 % niedriger als vor einem Jahr. 18
Von den aktuellen Angebotspreisen zu den Preisen, die am Markt tatsächlich bezahlt worden sind und daher ein Indiz für eine Immobilienblase sein könnten: Gebrauchte Eigenheime und Eigentumswohnungen sind wie gesehen die marktgängigsten Wohnimmobilien. Auch wenn die Nachfrage von Jahr zu Jahr zugenommen hat, hat sich der Durchschnittspreis der von uns in NRW vermarkteten Immobilien nicht signifikant erhöht. Für Eigenheime aus zweiter Hand ist er seit 2005 um 6,5 % und für gebrauchte Wohnungen um 10,0 % gestiegen. Damit liegt die jährliche Steigerungsrate mit 0,81 und 1,25 % unter der Inflationsrate. Im Jahr 2002 wurden für ein von uns vermarktetes gebrauchtes Eigenheim im Mittel 180.000 Euro und für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand durchschnittlich 1.290 Euro/qm gezahlt. Diese Werte werden nach einer langen Phase mit konstanten und teils sogar rückläufigen Preisen erst nun wieder erreicht. Dagegen haben im gleichen Zeitraum die Durchschnittspreise der (in weitaus geringerer Zahl) vermarkteten neuen Eigenheime und Eigentumswohnungen stärker zugenommen. Für einen Eigenheim-Neubau sind 2005 im Mittel noch 207.000 Euro bezahlt worden. 2013 lag der Durchschnittspreis bei 264.000 Euro. Das sind 27,5 % mehr und entspricht einer jährlichen Preissteigerung von 3,4 %. Für neue Eigentumswohnungen sind 2005 durchschnittlich 2.048 Euro/qm und im vergangenen Jahr 3.195 Euro/qm bezahlt worden. Das sind 56 % mehr, die jährliche Zuwachsrate beträgt im Mittel 7 %. Ursache dafür sind neben gestiegenen Baukosten vor allem deutlich höhere Anforderungen an den Baustandard (Energieeffizienz, Barrierearmut etc.) sowie gewachsene Ansprüche an den Wohnkomfort. Höhere Standards haben ihren Preis. 19
Aufgrund steigender Haushaltszahlen und der nicht ausreichenden Neubautätigkeit ist die Nachfrage nach Mietwohnungen in vielen Städten Nordrhein-Westfalens größer als das Angebot. Die Folge sind steigende Mieten. Vor allem in wirtschaftlich besonders dynamischen Regionen und Städten ziehen sie überdurchschnittlich an. Die durchschnittliche Miete bei Erstvermietungen erhöhte sich seit 2005 landesweit um 18 %, die bei Wiedervermietungen stieg seither um 14,3 %. Das entspricht einer durchschnittlichen Steigerung von 2,25 % und 1,8 % pro Jahr. In Münster liegt das Mietniveau deutlich über dem Landesdurchschnitt. Seit 2005 sind hier die Durchschnittsmieten bei Erstvermietungen um 20 % und bei Wiedervermietungen um 16 % gestiegen. Das ist jährlich im Mittel ein jährliches Plus von 2,5 % und 2 %. Entwicklung der Durchschnittsmieten in NRW und Münster in Euro/qm 2013 2012 2005 Erstvermietung 8,41/9,60 8,15/9,50 7,13/8,00 Wiedervermietung 6,62/8,00 6,48/7,80 5,79/6,90 20
In Nordrhein-Westfalen droht keine Immobilienblase. Denn Fakt ist, dass die Immobilienpreise nicht stärker steigen als die Mieten. Fakt ist, dass die Einkommen steigen und die Beschäftigungslage so gut ist wie seit Jahrzehnten nicht. Fakt ist, dass die Transaktionen wie gesehen seit 2011 steigen und wohl auch in diesem Jahr noch weiter zunehmen werden. Doch auch dann wird erst das Volumen des Jahres 1993 wieder erreicht. Damals war von einer Immobilienblase keine Rede. Fakt ist, dass das Kreditvolumen für Immobilien-Finanzierungen nach Angaben der Deutschen Bundesbank 2013 nur um 2,25 % gewachsen ist. Von 2002 bis 2012 erhöhte es sich insgesamt um 7 %. Fakt ist, dass die Neubautätigkeit wie gesehen nur sehr verhalten zunimmt und noch nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Damit ist keines der vom Institut der deutschen Wirtschaft für das Entstehen einer Immobilienblase definierten Merkmale gegeben. Mit unserer Sicht auf den gesamten Markt können auch wir das bestätigen. Dort wo die Preise steigen ist das eine Marktreaktion auf die lebhafte Nachfrage. In einigen Großstädten, in denen eine besonders hohe Nachfrage auf ein noch kaum verändertes Angebot trifft, sind zum Teil überdurchschnittliche Steigerungsraten festzustellen. Auch anderswo lassen sich immer wieder Quartiere und einzelne Projekte finden, deren Preise geradezu explodieren. Das sollte als Signal verstanden werden, dort nicht zu kaufen. Und wer dort investiert, muss wissen, was er tut. 21
Goldene Zeiten für die Immobilien-Finanzierung. Der monatliche Zinsaufwand für ein Hypothekendarlehen über 200.000 Euro beträgt heute 500 Euro. Vor 20 Jahren musste dafür das 2,8-fache bezahlt werden und auch vor zehn Jahren waren es noch 66 % mehr als gegenwärtig. Doch goldene Zeiten währen nicht ewig, irgendwann werden die Kapitalkosten auch wieder steigen. Deshalb empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung und als Zinsversicherung ein Wohn-Riester-Bausparvertrag. Damit lassen sich das heutige Zinstief für die gesamte Laufzeit festschreiben und überdies staatliche Zulagen sichern. Zudem ist es ratsam, die Ersparnis durch die niedrigen Zinsen für eine höhere Tilgung zu nutzen. Auf diese Weise wird der Gesamtaufwand für die eigenen vier Wände erheblich verringert und das eigene Heim ist viele Jahre früher abbezahlt. Beispielrechnung Darlehen 200.000 Euro, Nominalzins 3 %: Bei 1 % Tilgung ist das Darlehen nach 46 Jahren und vier Monaten abbezahlt. Monatlicher Aufwand (Annuität): 666,67 Euro, Zinskosten: 170.138 Euro, Gesamtaufwand: 370.138 Euro. Bei 2 % Tilgung ist das Darlehen nach 30 Jahren und sieben Monaten abbezahlt. Monatlicher Aufwand (Annuität): 833,33 Euro, Zinskosten: 105.813 Euro, Gesamtaufwand: 305.813 Euro. Bei 3 % Tilgung ist das Darlehen nach 23 Jahren und zwei Monaten abbezahlt. Monatlicher Aufwand (Annuität): 1.000,00 Euro, Zinskosten: 77.606 Euro, Gesamtaufwand: 277.606 Euro. Bei einer Tilgung von 3 % ist die Annuität nur wenig höher als der reine Zinsaufwand vor zehn Jahren. Aber die Immobilie ist in weniger als der Hälfte der Zeit abbezahlt, die das bei einer Tilgung von 1 % dauert. Zugleich verringert sich der Gesamtaufwand um fast 100.000 Euro. 22
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Die Preise, die für Häuser und Wohnungen aus dem Bestand gezahlt werden, haben sich trotz der anhaltend hohen Nachfrage nur moderat erhöht. Auch in den Regionen und Städten, in denen sie stärker gestiegen sind, lässt sich inzwischen feststellen, dass sich der Anstieg der Preiskurve abflacht und vielerorts ihren Zenit erreicht. Selbstnutzer sind nicht bereit oder in der Lage, überhöhte Preise zu akzeptieren. Neubauten sind zum Teil erheblich teurer geworden. Ursache dafür sind zum einen die gestiegenen Baukosten und die deutlich verschärften Anforderungen an den Baustandard (Energieeffizienz). Nahezu jeder Neubau ist heute zudem barrierearm. Um der Nachfrage privater Anleger gerecht zu werden, werden neue viele Eigentumswohnungen derzeit vornehmlich exklusiv ausgestattet und in besonders gefragten, zentralen Wohnlagen auf entsprechend teuren Grundstücken errichtet. NRW braucht mehr neue Wohnungen. Um den Ersatzbedarf zu decken und das Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt zu erweitern, muss sich die Neubautätigkeit längerfristig auf höherem Niveau stabilisieren. Erforderlich dafür ist die Ausweisung von mehr Bauland. Hilfreich wären auch (steuerliche) Anreize. Eher konterkarierend wird sich dagegen die Mietpreisbremse auswirken. Eine Ausweitung des Angebotes an Mietwohnungen ist die wirksamste Bremse des Mietpreisanstiegs. Auch durch jeden Mieterhaushalt, der selbst genutztes Wohneigentum erwirbt, kommt eine Mietwohnung auf den Markt, die das Angebot vergrößert. 24
Die niedrigen Zinsen, steigende Einkommen und die gute Arbeitsmarktlage sind optimale Rahmenbedingungen für den Erwerb der eigenen vier Wände. Er ist heute leichter denn je. Immer mehr Mieter nutzen das und werden zu Eigentümern. Auch für Anleger haben Sicherheit und Wertbeständigkeit weiterhin Priorität. Deshalb investieren sie in Wohnimmobilien. Beides sorgt auch weiterhin für eine dynamische Nachfrage nach Häusern und Wohnungen. 25