Übersicht VII Übersicht Übersicht Erstversand sübersicht sverzeichnis... IX Abkürzungsverzeichnis... XIX Literaturverzeichnis... XXIII I. Teil. Schönheitsreparaturen A. Gegenstand der Schönheitsreparaturen... 1 B. Grundlagen der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter... 14 C. Einzelne Formularklauseln... 44 D. Folgen unwirksamer Klauseln... 115 E. Schönheitsreparaturen als Schadensersatz... 125 F. Renovierungsanspruch des Vermieters... 135 G. Zahlungsansprüche des Vermieters... 151 II. Teil. Instandhaltung und Instandsetzung A. Grundsätze... 209 B. Varianten... 210 C. Übertragung auf den Mieter... 216 D. Ansprüche aus unterlassener Instandhaltung und Instandsetzung... 236 E. Ansprüche aus Beschädigung des Mietobjekts... 238 F. Anhang: Reinigung bei Mietende... 251 III. Teil. Rückbau A. Begriff... 255 B. Laufendes Mietverhältnis... 257 C. Beendetes Mietverhältnis... 259 D. Rechtslage in den östlichen Bundesländern... 277 IV. Teil. Verjährung und Prozess A. Verjährung... 279 B. Prozess... 296 Anhang 1: Muster A. Formularvereinbarungen... 317 B. Rückgabeprotokoll... 327 C. Leistungsaufforderung gem. 281 Abs. 1 BGB... 330 D. Verfahren mit Vorbesichtigung... 332
VIII Übersicht Anhang 2: Gesetzes- und Verordnungstexte A. Bürgerliches Gesetzbuch... 333 B. Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik... 349 C. Zivilprozessordnung... 351 D. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung II. BV)... 352 Sachregister... 355
IX sverzeichnis Erstversand Abkürzungsverzeichnis... XIX Literaturverzeichnis... XXIII I. Teil. Schönheitsreparaturen A. Gegenstand der Schönheitsreparaturen... 1 I. Begriff und Umfang... 1 1. Wohnraum... 1 a) Grundsätze... 1 b) Formularvertragliche Erweiterung... 5 c) Individualvertragliche Erweiterung... 6 2. Gewerberaum... 6 3. Ergebnis... 8 II. Qualität... 9 1. Grundsätze... 9 2. Bestimmungen zur Qualität im Mietvertrag... 11 a) Individualvereinbarung... 11 b) Formularvereinbarung... 11 aa) Wohnraum... 11 bb) Gewerberaum... 13 B. Grundlagen der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter... 14 I. Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen... 14 1. Primäre Zuständigkeit des Vermieters... 14 2. Folgen der Übertragung... 14 a) Entlastung des Vermieters... 14 b) Belastung des Mieters... 15 c) Notwendigkeit eines Ausgleichs für den Mieter von Wohnraum... 16 3. Kritik an der Zulässigkeit der Übertragung als Vornahmepflicht bei der Vermietung von Wohnraum... 18 a) Rechtsprechung des BGH zu den Kleinreparaturen... 19 b) Argumentation des BGH zu den Schönheitsreparaturen... 20 c) Ergebnis... 22 II. Vereinbarungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen... 23 1. Gesetzliches Leitbild... 23 2. Stillschweigende Vereinbarung... 24 3. Vereinbarung durch Formularklauseln... 24 a) Grundsätze... 24 b) Klauselkontrolle... 25 4. Vereinbarung durch Individualabrede... 26 a) Grundsätze... 26 b) Gewerberaum... 28 c) Wohnraum... 28 5. Alternative Vertragsgestaltungen bei Wohnraum... 29 a) Renovierungsservice... 29 b) Ausweisung eines Mietanteils für Renovierung... 30 c) Abwälzung der Kosten der Schönheitsreparaturen... 33
X 6. Varianten bei Gewerberaum... 34 7. Offene Fragen aus der Rechtsprechung des BGH... 35 a) Überlassung einer unrenovierten Wohnung... 35 b) Klauseln ohne Beschränkung auf den Mietgebrauch... 37 c) Kumulation von AGB und Individualvereinbarung... 38 III. Rechtslage in den östlichen Bundesländern... 40 1. Vertrag ohne Regelung... 40 2. Vertrag mit Regelung... 42 3. Bauliche Mängel... 43 C. Einzelne Formularklauseln... 44 I. Klauseln ohne Abwälzungswirkung... 44 II. Übertragung einzelner Renovierungspflichten... 45 1. Anfangsrenovierung... 45 a) Gewerberaum... 45 b) Wohnraum... 47 2. Klauseln zu laufenden Schönheitsreparaturen bei Gewerbeund Wohnraum... 49 a) Allgemeine Klauseln... 49 b) Klauseln mit Renovierungsfristen... 53 aa) Bedeutung von Renovierungsfristen... 53 (1) Wechselwirkung zum Erfüllungsanspruch... 53 (2) Auswirkungen auf die Darlegungs- und Beweislast... 53 (3) Beweislage bei Ende des Mietverhältnisses... 55 bb) Behandlung der Fristen bei Mieterwechsel... 56 cc) Renovierungsfristen bei Gewerberaum... 57 dd) Renovierungsfristen bei Wohnraum... 59 (1) Grundsätze... 59 (2) Starre Fristen... 60 (3) Weiche Fristen... 62 (a) Grundsätze... 62 (b) Angemessene Dauer von Fristen... 63 (c) Einzelne Klauseln... 72 (d) Mietvertrag ohne Fristen... 77 (c) Klauseln mit Vorgabe des Farbtons/der Ausführungsart... 77 3. Klauseln zum Zustand bei Rückgabe... 80 a) Gewerberaum... 80 b) Wohnraum... 83 aa) Unbedingte Endrenovierungspflicht... 83 bb) Bedingte Endrenovierungspflicht... 85 cc) Farblicher Zustand bei Rückgabe... 86 III. Summierung von Renovierungspflichten... 88 1. Grundlagen des Summierungseffekts... 88 a) Grundsätze... 88 b) Varianten aus der Rechtsprechung des BGH... 91 2. Gewerberaum... 93 a) Anfangs-, laufende und Endrenovierung... 93 b) Anfangs- und laufende Renovierung... 94 c) Laufende und Endrenovierung... 94 3. Wohnraum... 95 a) Anfangs-, laufende und Endrenovierung... 95
XI b) Anfangs- und laufende Renovierung... 95 c) Laufende und Endrenovierung... 95 aa) Mit unbedingter Endrenovierungspflicht... 95 bb) Mit bedingter Endrenovierungspflicht... 96 IV. Abgeltungsklauseln... 96 1. Grundsätze... 96 2. skontrolle... 98 a) Kein Fristbeginn vor Anfang des Mietverhältnisses... 99 b) Anbindung an Renovierungsfristen... 100 c) Unverbindlichkeit des Kostenvoranschlags... 103 d) Zulässigkeit Kosten sparender Eigenarbeit... 106 3. Einzelne weitere Klauseln... 107 4. Zusammenfassung... 108 V. Schnellübersichten... 108 1. Klauseln zur Qualität der Schönheitsreparaturen... 108 2. Klauseln ohne Abwälzungswirkung... 109 3. Übertragung der Anfangsrenovierung... 109 4. Übertragung der laufenden Renovierung... 109 5. Übertragung der Endrenovierung... 111 6. Summierung von Pflichten... 112 7. Abgeltungsklauseln... 113 D. Folgen unwirksamer Klauseln... 115 I. Grundsätze... 115 II. Beseitigung der Unwirksamkeit... 116 III. Renovierungspflicht des Vermieters... 117 1. Überlassung eines unrenovierten Mietobjekts... 117 2. Renovierungspflicht im laufenden Mietverhältnis... 118 a) Übermäßiger Gebrauch... 118 b) Art der Renovierung... 119 IV. Bereicherungsanspruch des Vermieters... 120 V. Erstattungsanspruch des Mieters... 120 1. Fällige Renovierung... 120 a) Bereicherungsanspruch... 121 b) Schadensersatzanspruch... 123 c) Aufwendungsersatzanspruch... 123 2. Noch nicht fällige Renovierung... 124 a) Laufendes Mietverhältnis... 124 b) Beendetes Mietverhältnis... 124 aa) Renovierung statt Abgeltung... 124 bb) Abgeltung statt Renovierung... 125 3. Verjährung... 124 E. Schönheitsreparaturen als Schadensersatz I. Prüfungsfolge... 125 II. Abgrenzung vertragsgemäßer - vertragswidriger Gebrauch... 126 III. Übermäßiger vertragsgemäßer Gebrauch... 127 IV. Unsachgemäße Ausführung von Renovierungsarbeiten... 128 1. Unsachgemäße Renovierung... 128
XII 2. Unfachgemäße Renovierung... 129 V. Rückgabe in ungewöhnlicher Dekoration... 130 VI. Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs... 132 VII. Höhe des Schadensersatzanspruchs... 132 1. Grundsätze... 132 2. Varianten... 133 F. Renovierungsanspruch des Vermieters... 135 I. Grundsätze... 135 II. Fälligkeit im laufenden Mietverhältnis... 135 1. Wohnraum... 136 a) Grundsätze... 136 b) Gestaltungsfreiheit des Mieters... 137 2. Gewerberaum... 139 3. Durchsetzung des Anspruchs... 140 III. Fälligkeit bei beendetem Mietverhältnis... 142 1. Wohnraum... 142 a) Vertragsgemäßer Dekorationszustand... 142 b) Ungewöhnliche Dekoration... 143 c) Renovierungsbedürftiger Dekorationszustand... 143 2. Gewerberaum... 144 IV. Fälligkeit bei bauseitigen Schäden... 144 V. Sonderproblem Grundrenovierung... 147 1. Verpflichtung zur Grundrenovierung... 147 2. Kostenansparung durch Abwohnpauschalen... 149 3. Grundrenovierung ohne rechtliche Verpflichtung... 150 G. Zahlungsansprüche des Vermieters... 151 I. Ansprüche aus Abgeltungsklauseln... 151 1. Grundsätze... 151 2. Berechnung der Abgeltungsquote... 151 a) Anfangszustand... 151 b) Endzustand... 152 c) Prognose zur Dauer eines (noch) ansehnlichen Zustands... 152 d) Sonstige Berechnungskriterien... 153 II. Ansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen... 154 1. Grundsätze... 154 2. Anspruch aus Ersatzvornahme... 156 3. Anspruch auf Schadensersatz... 157 a) Grundsätze... 157 b) Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs... 159 aa) Fälligkeit... 159 (1) Grundsätze... 159 (2) Leistungshindernisse während der vom Vermieter gesetzten Frist... 160 (3) Teilweise Erledigung der Schönheitsreparaturen... 162 bb) Fristsetzung... 163 cc) Leistungsaufforderung... 166 (1) Form und Adressat... 166
XIII (2) Zeitpunkt... 167 (3)... 169 (a) Zustandsbeschreibung... 169 (b) Auszuführende Arbeiten... 172 (c) Leistungsaufforderung mit Rückgabeprotokoll... 174 (d) Übermäßige Leistungsaufforderung... 175 (e) Mehrfache Leistungsaufforderung... 176 (f) Zutritt zum Mietobjekt... 176 dd) Entbehrlichkeit von Fristsetzung und Leistungsaufforderung... 177 (1) Formularklauseln... 177 (2) Besondere Vereinbarungen... 178 (3) Zusätzliche Erklärungen im Rückgabeprotokoll... 178 (a) Individualvertragliche Vereinbarungen... 178 (b) Formularvertragliche Vereinbarungen... 178 (4) Erfüllungsverweigerung des Mieters... 181 (a) Grundsätze... 181 (b) Erklärungen des Mieters... 181 (c) Auszug des Mieters... 182 (d) Sonstige Umstände... 184 (5) Interessenabwägung bei besonderen Umständen... 184 c) Umfang des Schadensersatzanspruchs... 185 aa) Grundsätze... 185 bb) Kosten der Schönheitsreparaturen... 186 (1) Grundsätze... 186 (2) Gutachterkosten... 187 (3) Schlechte Renovierung ohne rechtliche Verpflichtung 189 (4) Vorteilsausgleichung... 189 (a) Grundrenovierung... 189 (b) Schäden durch unsachgemäße Renovierung... 190 (5) Sonderfälle... 191 (a) Dekoration durch den Nachmieter... 191 (b) Umbau des Mietobjekts... 192 (aa) Ausgleichsanspruch des Vermieters... 192 (bb) Fehlende Ausgleichspflicht des Mieters... 193 (cc) Höhe des Ausgleichsanspruchs... 195 (6) Verkauf des Mietobjekts... 196 (a) Anspruchsinhaber... 196 (b) Höhe des Anspruchs... 197 cc) Ersatz von Mietausfall... 197 (1) Anspruchsgrundlage... 197 (2) Höhe des Anspruchs... 199 (3) Schadensminderungspflicht des Vermieters... 199 III. Verlust der Ansprüche... 201 1. Verlust des Erfüllungsanspruchs... 201 a) Konkludenter Verzicht auf Renovierung... 201 b) Bedeutung des Rückgabeprotokolls... 202 c) Vereitelung der Erfüllung... 206 d) Verjährung... 206 2. Verlust der Ersatzansprüche... 207 a) Renovierungskosten... 207 b) Mietausfall... 207
XIV II. Teil. Instandhaltung und Instandsetzung A. Grundsätze... 209 B. Varianten... 210 I. Haftungsausschluss und -begrenzung... 210 1. Begriffe... 210 2. Zulässigkeit... 210 a) Gewerberaum... 210 b) Wohnraum... 211 II. Gebrauchsbeschränkungen... 211 III. Haftungserweiterungen... 212 1. Sachliche Erweiterung... 212 2. Persönliche Erweiterung... 212 a) Haftung für nicht verschuldete Schäden... 212 aa) Ungezieferklauseln... 212 bb) Klauseln zu Wasserleitungen und Haushaltsgeräten... 213 cc) Gesamthaftungsklauseln... 213 b) Zurechnung des Verschuldens Dritter... 213 IV. Mittelbare Begrenzung der Mieterhaftung durch Versicherungsleistungen... 214 C. Übertragung auf den Mieter... 216 I. Abgrenzung Instandhaltung Instandsetzung... 216 II. Gewerberaum... 217 1. Individualvereinbarung... 217 2. Formularvereinbarung... 217 a) Abwälzung der Instandhaltung... 218 aa) Grundsätze... 218 bb) Einzelne Klauseln... 219 b) Abwälzung der Instandsetzung... 220 aa) Grundsätze... 220 bb) Einzelne Klauseln... 222 c) Umfang und Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln... 224 3. Kleinreparaturen... 225 III. Wohnraum... 226 1. Instandhaltung und Instandsetzung... 226 a) Individualvereinbarung... 226 b) Formularvereinbarung... 227 aa) Ausbesserung von Decken und Wänden... 227 bb) Arbeiten an Bodenbelägen... 228 cc) Beseitigung von Dübellöchern... 229 2. Pauschale Kostenbeteiligungen... 230 3. Kleinreparaturen... 231 a) Vornahmeklauseln... 231 b) Kostenklauseln... 232 4. Andere Schäden... 235 D. Ansprüche aus unterlassener Instandhaltung und Instandsetzung... 236 I. Entstehung der Ansprüche... 236 II. Höhe... 236
XV E. Ansprüche aus Beschädigung des Mietobjekts... 238 I. Grundsätze... 238 II. Varianten... 238 1. Fußböden/Bodenbeläge... 238 2. Türen und Fenster... 240 3. Einrichtungen in Bad und Küche... 241 4. Sonstiges... 242 III. Schadensersatzanspruch des Vermieters... 242 1. Begründung des Schadensersatzanspruchs... 242 a) Laufendes Mietverhältnis... 242 b) Beendetes Mietverhältnis... 243 aa) Vertrag ohne Regelung... 243 bb) Vertrag mit Regelung... 245 2. Höhe des Ersatzanspruchs... 245 a) Grundsätze... 245 b) Begrenzung im laufenden Mietverhältnis... 246 c) Vorteilsausgleichung... 247 F. Anhang: Reinigung bei Mietende... 251 I. Rückgabe besenrein... 251 II. Rückgabe in sauberem Zustand... 252 III. Schadensersatz... 253 III. Teil. Rückbau A. Begriff... 255 B. Laufendes Mietverhältnis... 257 C. Beendetes Mietverhältnis... 259 I. Grundsätze... 259 1. Vertrag ohne Rückbauregelung... 259 2. Vertrag mit Rückbauregelung... 259 3. Investitionen des Vormieters... 260 a) Eintritt in einen laufenden Mietvertrag... 260 b) Abschluss eines neuen Mietvertrags... 261 aa) Mietvertrag über das unveränderte Mietobjekt... 261 bb) Unterlassener Rückbau seitens des Vermieters... 262 cc) Übernahme der Veränderungen vom Vormieter... 262 4. Selbsthilfe des Vermieters... 262 II. Varianten... 263 1. Vertragliche Investitionsverpflichtung... 263 2. Herstellung der Eignung zum Vertragszweck... 263 3. Zustimmung des Vermieters... 264 a) Ausdrückliche Zustimmung... 264 b) Schlüssige Zustimmung... 266 4. Rechtsmissbrauch... 266 5. Nachfolgender Umbau des Mietobjekts... 267 6. Hinweisschilder bei Gewerberaum... 267 7. Kosten des Rückbaus... 268 8. Rügelose Rücknahme... 268
XVI III. Sonderfälle... 269 1. Anschlussmietvertrag mit demselben Mieter... 269 2. Rückbaupflicht des Untermieters... 270 a) Investitionen des Hauptmieters... 270 aa) Grundsätze... 270 bb) Folgen... 273 b) Investitionen des Untermieters... 273 IV. Schadensersatz... 273 1. Laufender Mietvertrag... 273 2. Beendeter Mietvertrag... 274 3. Höhe... 275 D. Rechtslage in den östlichen Bundesländern... 277 IV. Teil. Verjährung und Prozess A. Verjährung... 279 I. Erfüllungsansprüche des Vermieters... 279 1. Gegenstand der Verjährung... 279 2. Beginn der Verjährungsfrist... 279 a) Laufendes Mietverhältnis... 279 b) Beendetes Mietverhältnis... 280 aa) Rückgabe des Mietobjekts... 281 bb) Räumung des Mietobjekts... 284 3. Dauer der Verjährungsfrist... 285 a) Regelmäßige Frist... 285 b) Vertragliche Verlängerung der Frist... 286 c) Hemmung der Verjährungsfrist... 287 aa) Hemmung durch Vereinbarung... 287 bb) Hemmung durch gesetzliche Regelung... 287 (1) Verhandlungen... 287 (2) Rechtsverfolgung... 288 cc) Umfang der Hemmung... 288 d) Neubeginn der Verjährung durch Anerkenntnis... 289 II. Schadensersatzansprüche des Vermieters... 289 1. Gegenstand der Verjährung... 289 2. Beginn und Dauer der Verjährungsfrist... 290 a) Laufendes Mietverhältnis... 290 b) Beendetes Mietverhältnis... 280 aa) Beginn... 290 bb) Dauer... 290 3. Verjährung und Aufrechnung gegen Mietsicherheiten... 291 a) Aufrechnung gegen Barkaution... 291 b) Aufrechnung gegen Bürgschaft... 293 III. Erfüllungsansprüche des Mieters... 293 IV. Erstattungsansprüche des Mieters... 294 B. Prozess... 296 I. Schönheitsreparaturen... 296 1. Grundsätze... 296 2. Erfüllung der laufenden Dekorationspflicht... 297 3. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen... 298
XVII a) Notwendigkeit einer Renovierung... 298 b) Begründung des Schadensersatzanspruchs... 299 c) Höhe des Schadensersatzanspruchs... 299 d) Besonderheiten bei der Klage auf Schadensersatz... 300 4. Ansprüche aus Abgeltungsklauseln... 301 II. Instandhaltung und Instandsetzung... 302 1. Nichterfüllung... 302 2. Beschädigungen... 302 a) Schäden aus der Mietzeit... 303 b) Schäden aus dem Mietgebrauch... 304 3. Schadensersatz... 307 III. Rückbau... 307 IV. Ersatz von Mietausfall... 308 1. Begründung des Anspruchs... 308 a) Grundsätze... 308 b) Mietausfall im ersten Monat nach Räumung... 308 c) Mietausfall in Folgemonaten... 310 2. Schadensminderungspflicht des Vermieters... 310 3. Klage auf Ersatz von Mietausfall... 311 V. Ersatz von Gutachterkosten... 312 VI. Kursorisches Prüfungsschema... 313 1. Schönheitsreparaturen... 313 a) Schadensersatzansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen nach Auszug des Mieters... 313 aa) Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Formularklausel... 313 bb) Fälligkeit der Schönheitsreparaturen... 313 cc) Begründung des Schadensersatzanspruchs... 313 b) Ansprüche aus noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen bei Mietende... 314 c) Anspruch auf Renovierung im laufenden Mietverhältnis... 314 2. Instandhaltung/Instandsetzung... 314 a) Übertragung auf den Mieter... 314 b) Schadensersatz... 315 3. Rückbau... 315 a) Verpflichtung des Mieters... 315 b) Schadensersatz... 315 4. Beweisantritte... 315 Anhang 1: Muster A. Formularvereinbarungen... 317 I. Schönheitsreparaturen... 317 1. Wohnraum... 317 a) Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen... 317 b) Abgeltungsklausel zum Mietende... 318 c) Alternative für laufende Schönheitsreparaturen: Kostenklausel... 321 2. Gewerberaum... 322 a) Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen... 322 b) Abgeltungsklausel zum Mietende... 323
XVIII II. Instandhaltung und Instandsetzung... 323 1. Wohnraum... 323 2. Gewerberaum... 324 a) Schäden aus dem Mietgebrauch... 324 b) Verschuldensunabhängige Haftung... 325 aa) Schäden am Mietobjekt... 325 bb) Schäden an Gemeinschaftsflächen... 325 III. Rückbau... 325 B. Rückgabeprotokoll... 327 C. Leistungsaufforderung gem. 281 Abs. 1 BGB... 330 D. Verfahren mit Vorbesichtigung... 332 I. Protokoll... 332 II. Schreiben... 332 III. Rückgabeprotokoll wie B... 332 IV. Schreiben gem. 281 Abs. 1 und 4 BGB... 332 Anhang 2: Gesetzes- und Verordnungstexte A. Bürgerliches Gesetzbuch... 333 B. Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik... 349 C. Zivilprozessordnung... 351 D. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung II. BV)... 352 Sachregister... 355