Das Märkische Viertel in Berlin Vom Gebäude zur Siedlung - Großsiedlungen im Wandel der Zeit Tübingen 21. September 2010 Klimaschutz und Klimaanpassung im Stadtumbau: Konzepte, Instrumente, Projekte Georg Unger GESOBAU AG Leiter Technik 1
Das Märkische Viertel......eine Großwohnsiedlung entsteht Bauzeit: 1963 1974 Städtebaulicher Masterplan für das Märkische Viertel (MV) Idee: Urbanität durch Dichte als Abkehr zur Zeilenbebauung Planung der einzelnen Gebäude durch insgesamt 22 Architekten Bauherr von rd. 90% der Gebäude: Gesellschaft für sozialen Wohnungsbau (GESOBAU AG) 2
Das Märkische Viertel......heute rd. 50.000 Bewohner rd. 17.000 Wohnungen, davon 15.200 Wohnungen im Eigentum der GESOBAU AG 18 Kindergärten, 11 Schulen sämtliche notwendige Infrastruktureinrichtungen verschiedene Freizeit- und Kultureinrichtungen, ein Hallenbad ein selbstständig funktionierender Stadtteil 3
Das Märkische Viertel......heute.aber nach 40 Jahren Hoher Sanierungs-/Modernisierungsbedarf, hohe Nebenkosten Veränderung der ausgewogenen Sozialstrukturen Demographische Entwicklung Steigende Leerstände, steigende Fluktuation Weiterhin negativen Bild von Großsiedlungen in der Öffentlichkeit 4
Qualitäten ausgewogener und vielfältiger Wohnungsmix (rd. 1.000 unterschiedliche Grundrissvarianten) sehr gutes Infrastrukturangebot großer Grünflächenanteil gute soziale Durchmischung in der Bevölkerungsstruktur sehr gute Anbindung an das Stadtzentrum (ÖPNV) hoher Freizeitwert aufgrund der Stadtrandlage geringe Kriminalitätsrate 5
Defizite keine marktgerechten Wohnungen Verbrauch aller haustechnischer Anlagen kein zeitgemäßer energetischer Standard Nicht mehr zeitgemäße Erschließung steigende Leerstandsquote/Fluktuation schwindende Identifikation mit der Siedlung 6
Chancen Mögliche Komplettmodernisierung von rd. 13.000 Wohnungen innerhalb weniger Jahre Hohes Potential an Gestaltungsmöglichkeiten im MV durch die Menge und hohe Eigentumsquote der GESOBAU Synergieeffekte aus der Größe Große Breitenwirkung in der Öffentlichkeit Schaffung eines nachhaltigen energetischen Konzepts zur Optimierung der warmen Betriebskosten Schaffung von marktgerechten Wohnungsausstattungen Umsetzung notwendiger demographischer Veränderungen Schaffung zeitgemäßer Erscheinungsbilder der Gebäude, Eingangsbereiche und Außenanlagen 7
Anforderungen an die Modernisierung Nachhaltige Investitionen Modernisierung im bewohnten Zustand Marktstabilität der derzeitigen Zahlmieten (Warmmietenneutralität) Wesentliche Dämpfung von Energiekostensteigerungspotentialen Kaufmännische Renditeerwartungen von Investitionen Projektkosten rd. 500 /m² Wohnfläche 8
Eckdaten der Komplettmodernisierung Modernisierung von rd. 13.000 Wohnungen in bewohntem Zustand Gesamtinvestitionsvolumen : rd. 480 Mio. Gesamtinvestitionszeitraum: rd. 8 Jahre, bis 2015 Beginn der ersten Arbeiten: 2007 9
Ziele Erreichung von zeitgemäßen energetischen Standards: Neubaustandard 30% (EnEV 2007) Effizienzhaus 100-85 (EnEV 2009) wesentliche Reduzierung des Endenergiebedarfs: mindestens die Halbierung von Ø 174 kwh/(m²a) auf Ø 78 kwh/(m²a) wesentliche Reduzierung des Primärenergiebedarfs von Ø 225 kwh/(m²a) auf Ø 56 kwh/(m²a) wesentliche Reduzierung der CO 2 -Emissionen: Absenken der CO 2 -Emissionen um jährlich rd. 23.000 t nach Abschluss der baulichen Maßnahmen 10
Ziele Warmmietenneutrale Modernisierung für den Kunden: die erzielte Betriebskosteneinsparung muss annähernd deckungsgleich mit der Modernisierungsumlage sein Aktuelle durchschnittliche Mietenstruktur im Märkischen Viertel vor Modernisierung nach Modernisierung /qm/mtl. /qm/mtl. NKM 4,35 NKM (incl. Mod. Umlage) 5,13 Betriebskosten 3,49 Betriebskosten 2,73 Bruttowarm 7,84 Bruttowarm 7,86 11
Bauliche Maßnahmen Modernisierung der gesamten Gebäudehülle: Fassadendämmung Dachdämmung, Dämmung unterste Geschossdecke Einbau neuer Fenster 12
haustechnische Maßnahmen Modernisierung der gesamten Haustechnik: Strangsanierung neue Bäder, teilweise neue Küchen Erneuerung der kompletten Heizungsanlagen incl. der Hausanschlussstationen Erneuerung der Elektroinstallationen 13
weitere Maßnahmen Erneuerung und Erweiterung der Erschließungs- und Hauseingangsbereiche Schaffung von barrierearmen und angstfreien Zugängen Überarbeitung der Außenanlagen Leerwohnungsmodernisierung (rd. 25% der Wohnungen) Schaffung von Wohnungen mit seniorenfreundlicher Ausstattung 14
flankierende Maßnahmen Modernisierung des Fernheizwerk Märkisches Viertel : Modernisierung des Heizwerks, Kraft-Wärme-Kopplung (KWK), Stromversorgung für rd. 10.000 Haushalte Biomasse als Brennstoff CO 2 -Neutralität für das MV Strom: Abschluss eines Vertrags zur Lieferung von umweltfreundlich produziertem Strom (Ökostrom) als Hausstrom für die Bestände der GESOBAU AG Pilot Smart Metering mit Vattenfall für 10.000 WE Wohnumfeld: Aufnahme des Märkischen Viertels in das Programm Stadtumbau West 15
Sicherstellung von Qualitäten Einrichten der InfoBox für die Dauer des Gesamtprojekts, zahlreiche Veröffentlichungen und Informationsmaterialien : umfangreiche Information der Mieter und der Öffentlichkeit, Präsentation der Marke MV Spezielle Mieterbetreuung vor, während und nach der Bauphase durch ein geschultes Betreuungsteam aus internen GESOBAU-Mitarbeitern und externen Mieterbetreuern: Sicherstellen eines reibungslosen Bauablaufs 16
Termine, Taktung Umsetzung des gesamten Modernisierungsprogramms bis 2015 Fertigstellung von jährlich 2.000 3.000 Wohnungen (ab 2009) Bauzeit pro Wohnung: 2 Wochen 17
Projektstand Bis Ende 2010 sind die ersten 5000 modernisierten Wohnungen fertig gestellt nach Ende der ersten Abrechnungsperiode in modernisierten Gebäuden konnten die Prognosen zur Betriebskosteneinsparung bestätigt werden nach Abschluss der ersten Projekte zeigt sich eine hohe Kundenzufriedenheit in den modernisierten Objekten in den ersten fertig gestellten Objekten konnte die Leerstandsquote spürbar gesenkt werden. Die marktgerecht hergestellten Wohnungen ziehen neue Kundenkreise an 18
Impressionen fertig gestellter Projekte 19
Energiebilanz Die Prioritätensetzung der Maßnahmen basiert auf dem Grundsatz, mit den zur Verfügung stehenden Mitteln eine möglichst optimale Energieeffizienz zu erzielen und dabei ein nachhaltig markttaugliches Produkt im Wohnungsmarkt zu schaffen! mit den vorab geschilderten baulichen und technischen Maßnahmen wird eine Senkung des durchschnittlichen Endenergieverbrauchs von 174 kwh/(m²a) auf 78 kwh/(m²a) erreicht mit den vorab geschilderten baulichen und technischen Maßnahmen werden die warmen Betriebskosten halbiert in Verbindung mit den geschilderten Maßnahmen des Fernheizwerks wird eine nahezu CO 2 -neutrale Klimabilanz des Viertels erreicht! 20
Fazit Auch Großsiedlungen bieten heute bei professionellem Management und nachhaltiger Portfolio-Entwicklung in Verbindung mit ausgewogenen techn. Modernisierungsansätzen attraktive wirtschaftliche Chancen! 21
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 22