Analyse für homegate.ch

Analyse für homegate.ch Aufdecken von Mythen 5. März 2014 Mythos 1: Geschlossene Küchen sind out, der moderne Mensch lebt in der offenen Wohnküche. Wird der Mythos wörtlich genommen, so wohnt der moderne Mensch in einer 4- Zimmerwohnung. In diesem Format wird die offene oder geschlossene Wohnküche geschätzt. Nicht so in den 2- und 3-Zimmerwohnungen, wo die offene Küche dem gemütlichen, geruchfreien Wohnzimmer Konkurrenz macht oder durch die fehlende Abgrenzung keinen zusätzlichen Raum zur Nutzung bietet. Seit sich die klassische Familie vom täglichen Mittagstisch verabschiedet hat und sich auch moderne Männer gerne hinter den Herd stellen, haben Küchen ihre Funktion als abgeschlossenen Ort der Nahrungszubereitung verloren. Der gesellige Mensch versteht Kochen als gemeinsamen Anlass mit Partner und Freunden, die Alleinstehende schaut sich beim Karottenschälen die Nachrichten im Fernsehen an. Ob der moderne Mensch heute tatsächlich Wohnküchen bevorzugt, darauf geben die Inserate auf homegate.ch eine Antwort. Aus den offenen Beschreibungen lassen sich Wohnungen mit unterschiedlichen Küchen- Qualitäten identifizieren. Die Insertionsdauer zeigt, wie begehrt diese Wohnungen sind. Seit 2005 wurden auf homegate.ch schweizweit 431 Wohnungen mit speziellen Beschreibungen zur Küche inseriert. Der Mythos der modernen Küche lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen bestätigen. So sind abgeschlossene Wohnküchen, also geräumige Küchen, die nicht nur der Zubereitung am Herd dienen, sondern auch mit einem grossen Tisch bestückt werden können, sehr beliebt, wenn es sich um 1- oder 2-Wohnungen handelt. Bei solch kleinen Wohnungen bietet die Wohnküche ein nutz- und abschliessbares Zimmer mehr, was alleine wohnende Personen sehr schätzen. Das erklärt auch umgekehrt, dass 1- und 2-Zimmer-Wohnungen mit Einbauküchen im Wohnzimmer also einer offenen Küche weniger beliebt sind. Offene Wohnküchen sind dagegen bei 4-Zimmer-Wohnung beliebt. Die Wohnküche ist eine Ergänzung, daneben können drei abschliessbare Zimmer zum Wohnen, Schlafen und Arbeiten genutzt werden. Die offene Küche nimmt den weiteren Räumen also keine Funktion weg, sondern bietet einen zusätzlichen Treffpunkt mit eigener Aufenthaltsqualität. Ein Luxus, den sich Paare gönnen und eine Anordnung, die auch für Kleinfamilien passen kann. Renovierte 3-Zimmerwohnungen mit grosszügigen offenen Küchen, die Teil des Wohnzimmers sind, werden dagegen weniger schnell vermietet. Neben dem Schlaf- und Arbeitszimmer konkurriert nun die offene Wohnküche mit einem nicht mehr verfügbaren abschliessbaren Wohnzimmer. Das macht die Wohnung gerade für Kleinfamilien oder Wohngemeinschaften weniger attraktiv. Dafür zeigen die Insertionszeiten, dass sich bei 3-Zimmerwohnungen renovierte Küchen lohnen. Sie beschleunigen die Wiedervermietungszeit. Ganz im Gegensatz zu Wohnungen mit nur zwei oder mindestens vier Zimmer, bei denen die renovierte Küche zu längeren Durststrecken bis zum neuen Mieter oder der neuen Mieterin führt. 24.04.2014 1

Mythos Nr. 2: Nur Wohnbaugenossenschaften vermitteln günstigen Wohnraum Die Inserate von homegate.ch decken auf, dass auch viele Private günstigen Wohnraum bieten. Die Menge, in welcher auf homegate.ch ähnlich günstigen oder sogar günstigeren Wohnraum als über Genossenschaften vermittelt wird, unterscheidet sich allerdings je nach Stadt und Quartier. Für Basel kann der Mythos mit der untersuchten Stichprobe nicht bestätigt werden, für die Stadt Zürich stimmt er je nach Lage und je nach Wohnungsgrösse und für Lausanne trifft der Mythos weitgehend zu. Die Anspannung der Wohnungsmärkte in vielen Städten hat dazu geführt, dass der Ruf nach Wohnungen von Wohnbaugenossenschaften laut geworden ist. Der Glaube ist tief verankert, dass an überhitzten Standorten nur diese Eigentümerinnen günstigen Wohnraum vermitteln. Die Insertionsdaten von homegate.ch decken auf, ob das zutrifft, oder ob auch bei Privaten günstige Wohnungen erhältlich sind. Dazu wird als erstes angeschaut, in welchen Preiskategorien Wohnungen auf homegate.ch angeboten werden. Anschliessend wird eine beispielhafte Genossenschaftswohnung, die von Genossenschaften über das Internet für jedermann zugänglich angeboten werden, mit dem Wohnungsangebot auf homegate.ch verglichen. Wer über homegate.ch in der Stadt Basel nach einer 3-Zimmer-Wohnung sucht, findet mit 50 Prozent Wahrscheinlichkeit eine Wohnung günstiger als 1500 Franken, ein Viertel zahlt weniger als 1400 Franken. Vor wenigen Wochen konnte eine über das Internet vermittelte Genossenschaftswohnung mit drei Zimmern, 93 Quadratmeter Wohnfläche und Baujahr 1983 im Arbeiterquartier «Gundeli» für monatlich 1930 Franken gemietet werden. Die Wohnung befindet sich, eingeordnet in homegate.chs Angebot, im teuersten Viertel. Von homegate.chs 3-Zimmerwohnungen, die in den letzten Jahren aus derselben Bauepoche im Gundeldinger- Quartier angeboten wurden, waren 14 Wohnungen günstiger, 6 etwa gleich teuer und 5 Wohnungen teurer. Für die Stadt Basel lässt sich der Mythos also nicht bestätigen, dass Private keine günstigen Wohnungen anbieten. Abbildung 1: Mietwohnungsangebot auf homegate.ch (Daten: homegate.ch, 2012 2013) 600 400 200 0 Auf Homegate.ch inserierte 3-Zimmer-Wohnungen in Basel (hellbraun: Preissegment der Genossenschaftswohnung) 553 566 572 568 < CHF 1375 CHF 1375-1519 CHF 1520-1759 > CHF 1760 140 120 100 80 60 40 20 0 Auf Homegate.ch inserierte 5-Zimmer-Wohnungen in Zürich (hellbraun: Preissegment der Genossenschaftswohnung) 133 129 132 129 < CHF 2800 CHF 2801-3465 CHF 3466-5100 > CHF 5100 In der Stadt Zürich zahlte die Hälfte der Mieterinnen und Mieter, die in den letzten beiden Jahren auf homegate.ch eine 5-Zimmer-Wohnung gefunden haben, weniger als 3500 Franken. Ein Viertel zahlte weniger als 2800 Franken. Eine Genossenschaftswohnung mit 5.5 Zimmern, 138 Quadratmeter Wohnfläche und Baujahr 2014 ist im innerstädtischen Quartier Wiedikon für 2700 Franken erhältlich. Sie ordnet sich als Neubau im günstigsten Viertel der auf homegate.ch angebotenen Wohnungen ein. Fünf vergleichbare Wohnungen im Quartier, die in den letzten beiden Jahren auf homegate.ch inseriert wurden, waren ähnlich teuer, eine war deutlich teurer. Im Quartier Wiedikon bieten also auch Private günstige Wohnungen. 24.04.2014 2

Betrachtet auf die ganze Stadt vermittelt die Genossenschaft allerdings eine der günstigsten 5-Zimmer-Wohnungen. Anders sieht es bei 3-Zimmer-Wohnungen aus, die in der Stadt Zürich im Stadtrandquartier Schwamendingen vermittelt werden. Eine Genossenschaftswohnung mit 98 Quadratmeter Wohnfläche und jüngerem Baujahr ist hier für 2219 Franken erhältlich. Verglichen mit allen auf homegate.ch inserierten 3-Zimmerwohnungen befindet sich diese Wohnung im zweitteuersten Viertel. Die Hälfte der Privaten vermittelt also günstigere 3-Zimmerwohnungen. Selbst unter den vergleichbaren Wohnung in Schwamendingen waren vier Angebote auf homegate.ch günstiger, elf etwa gleich teuer und fünfzehn Wohnungen teurer. Diese Genossenschaftswohnung befindet sich also im mittleren Bereich, privat vermietete Wohnungen sind mit ihr durchaus «konkurrenzfähig». Abbildung 2: Mietwohnungsangebot auf homegate.ch (Daten: homegate.ch, 2012 2013) 800 Auf Homegate.ch inserierte 3-Zimmer-Wohnungen in Zürich (hellbraun: Preissegment der Genossenschaftswohnung) 785 782 783 787 40 Auf Homegate.ch inserierte 4-Zimmer-Wohnungen in Lausanne (hellbraun: Preissegment der Genossenschaftswohnung) 33 33 33 32 600 30 400 20 200 10 0 < CHF 1609 CHF 1610-1871 CHF 1872-2349 > CHF 2350 0 < CHF 1860 CHF 1861 -CHF 2331-2330 2950 > CHF 2951 In Lausanne trifft der Mythos der günstigen Genossenschaftswohnungen weitgehend zu. Die Hälfte der Mieterinnen und Mieter, die über homegate.ch eine 4-Zimmer-Wohnung gefunden haben, zahlte unter 2400 Franken. Ein Viertel zahlte weniger als 1900 Franken. Eine Genossenschaftswohnung mit 4 Zimmern, 96 m2 Wohnfläche und Baujahr 1948 kostet 1539 Franken und befindet sich damit im günstigsten Viertel der über homegate.ch angebotenen Wohnungen. Von den vergleichbaren Wohnungen waren in den letzten beiden Jahren zwei etwa gleich teuer und acht waren teurer. Der Mythos bestätigt sich insofern für die Stadt Lausanne, dass nur wenige Private eine gleich teure 4-Zimmer-Wohnung angeboten haben. 24.04.2014 3

Mythos 3: An attraktiven Orten wird jeder Preis für eine Mietwohnung gezahlt Mieterinnen und Mieter sind bereit, bis zu 18 000 Franken für eine Wohnung zu bezahlen, sei es mit Blick auf den Vierwaldstättersee, den Zürichsee, den Lac Lémanique oder den Lago Maggiore. Diese Wohnungen warten zwei Tage bis einige Monate auf neue Bewohnerschaft. Das Privileg einer so hohen Zahlungsbereitschaft haben aber gerade einmal ein Prozent des gesamten Wohnungsangebots, das auf homegate.ch vermittelt wird. Welcher Preis für eine Mietwohnung bezahlt wird, bestimmen Lage, Wohnungsangebot und Nachfrage. Gespiegelt an der Menge teurer Mietwohnungen gibt es seit letztem Jahr deutlich mehr attraktive Orte, an denen jeder Preis gezahlt wird. Zwischen den Jahren 2005 und 2012 waren schweizweit jährlich 50 bis 100 Mieterinnen und Mieter bereit, für eine über homegate.ch vermietet Wohnung mehr als 5000 Franken pro Monat zu zahlen. Jeweils fünf bis sechs unter ihnen blätterten sogar mehr als 10 000 Franken auf den Tisch. 2013 war schliesslich das Jahr der zahlungsfreudigen Mieter. Der Anteil teurer Wohnungen hat sich gegenüber den Vorjahren sprunghaft fast verdoppelt. Die erhöhte Zahlungsbereitschaft verteilt sich auf verschiedene Orte in den urbanen Hotspots der Deutsch- und Westschweizer Metropolitanregionen. Mit Abstand an der Spitze steht die Stadt Zug, gefolgt vom Quartier Cité Centre in Genf, dem Kreis 5 in der Stadt Zürich und der stadtnahen Gemeinde Küsnacht am Zürichsee. Da im Jahr 2013 aber schweizweit sehr viel mehr Wohnungen inseriert wurden als in den Jahren zuvor, bildet die höhere Anzahl dasselbe Verhältnis wie in den Jahren zuvor ab. Abbildung 3: homegate.chs teuerste Lagen für Mietwohnungen (Daten: homegate.ch, Karte: Bundesamt für Statistik) Welche Qualitäten bieten diese Mietwohnungen, die andere nicht haben? Einmal ist es die Sicht auf den Vierwaldstättersee in der steuergünstigen Gemeinde Meggen, eingebettet in ein herrschaftliches Anwesen mit Parklandschaft. Nach knapp einem Monat ist ein Mieter bereit, 18 000 Franken für diese Lage zu zahlen. Eine gemütliche Wohnung im Engadiner 24.04.2014 4

Stil mit Aussicht auf die Berge, oberhalb von Samedan, wartet knapp drei Monaten darauf, bis sich hier eine Mieterin für 11 000 Franken einrichtet. Die kleinste und teuerste Wohnung liegt am Arc Lémanique in Chavannes-de-Bogis. Die Gemeinde an der französischen Grenze ist so attraktiv, dass das 53 Quadratmeter kleine Bijou nach zwei Monaten für knapp 6 000 Franken vermietet werden kann. Der begehrteste Ort der Schweiz was die kürzeste Insertionsdauer und den höchsten Preis betrifft befindet sich jedoch im Tessin. Die Luganeser Attikawohnung mit Blick auf den Lago Maggiore, mit Baujahr 1989, fand nach nur zwei Tagen einen Nachmieter, der bereit war, monatlich über 7000 Franken für die Lage zu bezahlen. Der Mythos wird zur Gewissheit, dass an einigen Top-Lagen (fast) jeder Preis gezahlt wird. Er lässt sich auch getrost aufrechterhalten, handelt es sich bei solch teuren Wohnungen doch gerade einmal um ein Prozent des gesamten inserierten Wohnungsbestands. 24.04.2014 5

Mythos 4: Mehr Wohnfläche für denselben Preis ist wichtiger als die Lage. Lage Lage Lage. Der Spruch aus der Immobilienwirtschaft stimmt also doch, auch wenn zum selben Preis an schlechterer Lage eine viel grössere Wohnung gemietet werden kann als an besserer Lage. Einzig 2.5-Zimmerwohnungen funktionieren weder nach der einen noch nach der anderen Logik: Sie sind so begehrt und so rar, dass Einpersonenhaushalte sie in allen Grössen, egal an welcher Lage, dem Vermieter aus der Hand reissen. Eine grosse Wohnfläche ist für viele Schweizerinnen und Schweizer ein Zeichen von Status. Wohnfläche hat aber auch ihren Preis, deshalb ist die Entscheidung für die passende Grösse auch immer ein Abwägen von Prioritäten. Auf der einen Waagschale liegt die Fläche, auf der anderen die Lage. In Balance gehalten wird das Angebot vom Preis. Ein Mythos lautet, dass die grössere Wohnfläche letztlich doch eine höhere Priorität hat als die Lage, weshalb die grosszügige Wohnung im Vorort dem Wohnen auf kleiner Fläche in der Stadt bevorzugt wird. Um diesem Mythos auf die Spur zu kommen, wird die Insertionszeit von klein- und grossflächigen Wohnungen, die zu einem ähnlichen Preis in der Stadt, in der Agglomeration und auf dem Land über homegate.ch inseriert werden, miteinander verglichen. Die Ergebnisse werden anschliessend an einer Befragung der städtischen Bevölkerung gespiegelt, mit der die Priorität von Wohnfläche und Lage befragt wurde. Um in der Stadt wohnen zu können, wird bei 3.5- und 4.5-Zimmerwohnungen auch wenig Wohnflächen bereitwillig in Kauf genommen. 60 Quadratmeter kleine 3-Zimmerwohnungen sind in der Stadt mit 19 Tagen Insertionsdauer deutlich begehrter als über 120 Quadratmeter grosse 3.5-Zimmerwohnungen, die zum selben Preis in der Agglomeration und im ländlichen Raum nach 26 Tagen einen Nachmieter finden. Dasselbe Prinzip gilt für das Gefälle zwischen Agglomeration und Land: lieber in kleinem Raum und besser erschlossen in der Agglomeration wohnen als in grosszügiger Wohnung in der ländlichen Umgebung. Abbildung 4: Abwägung von Wohnflächen und Lage, bei gleichem Mietzins (Daten: homegate.ch) 3.5-Zimmer-Wohnung für 1500 bis 2000 Franken (n=4330, 2012-2013) Wenig Wohnfläche in der Stadt (<60m2) 19 Wenig Wohnfläche in der Agglomeration (<60m2) Viel Wohnfläche in der Agglomeration (>120m2) 26 26 Viel Wohnfläche im ländlichen Raum (>120m2) 35 0 10 20 30 40 50 Insertionsdauer [Tage] 4.5-Zimmer-Wohnung für 2000 bis 2200 Franken (n=5413, 2012-2013) Wenig Wohnfläche in der Stadt (<90m2) 29 Wenig Wohnfläche in der Agglomeration (<90m2) Viel Wohnfläche in der Agglomeration(>140m2) 36 38 Viel Wohnfläche im ländlichen Raum(>140m2) 44 0 10 20 30 40 50 Insertionsdauer [Tage] 24.04.2014 6

Einem anderen Gesetz folgen Wohnungen für Einpersonenhaushalte. 2.5- Zimmerwohnungen werden generell sehr schnell vermietet, die Unterschiede ob mit wenig oder viel Wohnfläche und ob Stadt oder Land sind gering. Wohnungen mit fünf Zimmern sind sowohl mit viel als auch mit wenig Wohnfläche weniger nachgefragt. Familienwohnungen mit wenig Wohnfläche sind beliebt, wenn sie in der Stadt oder Agglomeration angeboten werden. Der ländliche Raum spielt einen Joker aus, wenn 5-Zimmerwohnungen zum selben Preis sehr viel Wohnfläche aufweisen. Diesen Joker können Agglomerationsgemeinden gegenüber der Stadt nicht ausspielen, sie warten während 43 Tagen auf eine Neumieterin. Eine ähnlich teure, deutlich kleinere Wohnung ist in der Stadt nach 35 Tagen vermietet. Abbildung 5: Abwägung von Wohnflächen und Lage, bei gleichem Mietzins (Daten: homegate.ch) 2.5-Zimmer-Wohnung für 1200 bis 1500 Franken (n=5528, 2012-2013) Wenig Wohnfläche in der Stadt (<40m2) Viel Wohnfläche im ländlichen Raum (>80m2) Wenig Wohnfläche in der Agglomeration (<40m2) 16 17 18 Viel Wohnfläche in der Agglomeration (>80m2) 21 0 10 20 30 40 50 Insertionsdauer [Tage] 5.5-Zimmer-Wohnung für 2200 bis 2700 Franken (n=1415, 2012-2013) Wenig Wohnfläche in der Agglomeration (<110m2) Wenig Wohnfläche in der Stadt (<110m2) 34 35 Viel Wohnfläche im ländlichen Raum (>160m2) 39 Viel Wohnfläche in der Agglomeration (>160m2) 43 0 10 20 30 40 50 Insertionsdauer [Tage] Wie stark das Bedürfnis nach städtischem Wohnen ist, zeigen aktuelle Befragungen aus der Stadt Zürich. Rund die Hälfte der Städterinnen und Städter verzichtet lieber auf fünfzehn Quadratmeter Wohnfläche, wenn dafür Lage und Preis stimmen. Knapp ein Fünftel würde für dieselbe Wohnfläche sogar mehr zahlen, um dafür im gewünschten Stadtquartier bleiben zu können. Knapp ein Drittel lässt sich für mehr Wohnraum an eine schlechtere Lage verdrängen. Der Mythos muss also definitiv verworfen werden: Bei gleichem Preis und vorhandenem Angebot ziehen viele Menschen die kleinere Wohnung an besser erschlossener Lage der grösseren Wohnung an weniger gut erschlossenen Lage vor. Die Frage bleibt, ob das Angebot gross genug ist. 24.04.2014 7

Abbildung 6: Bereitschaft zum Wohnflächenverzicht in der Stadt Zürich (n=861, Daten: Zimraum) Sie müssen umziehen, weil das Mietshaus saniert wird. Die Liegenschaftsverwaltung macht Ihnen für Ihr Wunschquartier folgende Angebote. Welches nehmen Sie an? 100% 75% 50% 25% 0% 33% 20% 47% Total Ich nehme kein Angebot an und ziehe an eine Lage, die mir weniger gut gefällt. Die andere Wohnung ist etwa 500 Franken teurer. Dafür hat sie gleichviel Wohnfläche. Eine Wohnung ist gleich teuer wie Ihre jetzige. Sie ist aber 15 m2 kleiner. Joëlle Zimmerli, Zimraum Raum + Gesellschaft, 18. März 2014 Im Auftrag von Homegate AG, Fabienne Egloff 24.04.2014 8