Residential City Profile Stuttgart 2. Halbjahr 2016 Erschienen im März 2017 Stuttgart
Sozioökonomische Entwicklung Stuttgart 2. Halbjahr 2016 Bevölkerung und Haushalte Bezirke Gesamt Einwohner 2016 Privathaushalte 2015 Entwicklung seit 2012 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2012 (%) Wanderungssaldo* Einpersonenhaushalte (%) Innenstadtbezirke 195.887 5,5 2.662 884 113.183 3,5 59,3 Nord-West 75.182 5,0 752 141 36.616 3,1 44,5 Nord-Ost 103.217 4,3 784 151 51.937 4,2 47,5 Nord 50.352 5,3 104 131 24.575 4,5 45,5 Süd 115.719 5,8 814 68 59.737 3,9 49,6 Ost 68.862 5,2 318 109 34.593 4,0 46,4 Stuttgart 609.219 5,2 5.434 1.484 320.641 3,8 51,4 * Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen Rückgang der Wanderungsgewinne Zum Jahresende 2016 steigt die Einwohnerzahl in Stuttgart auf über 609.000, was einem Zuwachs von 1,1 % oder 6.915 Personen entspricht. Damit wächst die Bevölkerung etwas schwächer als im Vorjahr. Dies ist vor allem auf einen deutlichen Rückgang der Zuwanderung in der zweiten Jahreshälfte zurückzuführen, aber auch auf eine höhere Zahl der Fortzüge als im Vorjahr, sodass der Wanderungssaldo um fast 40 % sinkt. Auf der anderen Seite ist die Zahl der Geburten kräftig angestiegen und gleichzeitig die Zahl der Sterbefälle deutlich rückläufig. Hieraus resultiert ein mehr als doppelt so hoher natürlicher Saldo wie im Vorjahr. Laut der Bevölkerungsvorausberechnung des Landes Baden-Württemberg soll die Einwohnerzahl in Stuttgart zwischen 2016 und 2025 um 3,1 % ansteigen. Dies entspräche einem Anstieg um fast 19.000 Einwohner. Allerdings müsste sich dafür das aktuelle Bevölkerungswachstum deutlich abschwächen. Bei Fortsetzung des Trends der letzten Jahre wäre in drei bis vier Jahren der Prognosewert bereits erreicht. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Residential City Profile Stuttgart H2 2016 2
Wohnungsmarktangebot Stuttgart 2. Halbjahr 2016 Bestandsdaten 2015 Wohngebäude Wohnungsbestand Wohnungsfertigstellungen* Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2012 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Innenstadtbezirke 18.874 65,7 105.232 1,5 806 784 Nord-West 10.475 39,8 36.468 1,7 254 237 Nord-Ost 10.211 57,1 48.904 0,3 175 166 Nord 6.998 44,8 23.168 0,1 70 54 Süd 17.407 39,6 59.976 2,6 411 331 Ost 10.507 44,5 34.628 1,2 156 126 Stuttgart 74.472 49,8 308.376 1,4 1.872 1.698 * Baufertigstellungen von Wohnungen in neu errichteten Wohn- und Nichtwohngebäuden (inkl. Wohnheime) Bündnis für Wohnen für 1.800 neue Wohnungen pro Jahr Stuttgart beschloss 2016 ein Bündnis für Wohnen, in dem sich die Stadt in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft auf Eckpunkte der Wohnungsmarktpolitik verständigte. So sollen jährlich mindestens 1.800 neue Wohnungen gebaut werden, wovon 600 auf den geförderten Wohnungsbau entfallen. Das Ziel entspricht bereits der aktuellen Bautätigkeit, die 2015 (letzte verfügbare Werte) bei über 1.870 Wohneinheiten lag. An der Innenentwicklung wird in Stuttgart, auch aufgrund der stadtgeografischen Situation, festgehalten. Daher sind dem zukünftigen Wachstum der Stadt Grenzen gesetzt, die sich mittelfristig auch auf die Entwicklung der Einwohnerzahlen dämpfend auswirken werden. Für weiteres regionales Einwohnerwachstum könnte eine verstärkte interkommunale Zusammenarbeit bei der Ausweisung von Siedlungsflächen und bei dem Ausbau der Infrastruktur angestrebt werden. Gerade Stuttgart bietet dafür gute Voraussetzungen als Stadtregion. Die im Vergleich zu den Vorjahren hohe Zahl an Baufertigstellungen ist 2015 auf das Milaneo im Europaviertel am Hauptbahnhof zurückzuführen, wodurch über 400 Wohnungen auf den Wohnungsmarkt kamen. Für den Zeitraum seit 2012 vereinen die Innenstadtbezirke mit fast 1.570 neuen Wohnungen den meisten Neubau auf sich. Dicht gefolgt werden sie von den südlichen Stadtbezirken auf der Filderebene wie Vaihingen, Möhringen und Plieningen, die aufgrund der hier höheren Flächenverfügbarkeit ein fast gleichhohes Bauvolumen verzeichneten. Zwischen 2012 und 2015 wuchs das Wohnungsangebot um 2,6 % oder 1.500 Wohnungen. Weitere beliebte Stadtbezirke für den Neubau waren in den letzten Jahren Feuerbach und Weilimdorf im Nordwesten der Stadt. Residential City Profile Stuttgart H2 2016 3
Bautätigkeit bis auf weiteres zu niedrig Seit 2004 verzeichnet Stuttgart einen Trend zu einer steigenden Bautätigkeit. Von rund 1.000 neuen Wohneinheiten 2004 stiegen die Baufertigstellungen bis 2015 auf fast 1.900 Wohnungen. Kurzfristig ist ein weiterer Anstieg unwahrscheinlich, da die Zahl der Baugenehmigungen in den letzten drei Jahren unterhalb der Fertigstellungen lag. Zudem stehen aktuell nur wenige größere Projektentwicklungen mit mehr als 100 Wohneinheiten vor dem Bauabschluss. Ausgehend von der Projektentwicklungspipeline wird sich voraussichtlich die Zahl der Wohnungen wieder ab 2018 erhöhen. Dennoch wird sie weiterhin deutlich unterhalb des prognostizierten Neubaubedarfs des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bleiben. Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2014 und 2015 Residential City Profile Stuttgart H2 2016 4
Mietwohnungsmarkt Stuttgart 2. Halbjahr 2016 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Medianmiete in /m 2 /Monat Erhöhte Mietpreisdynamik Im zweiten Halbjahr 2016 erhöhen sich die Mieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 5,9 % auf 13,05 /m 2. Nachdem sich die Mieten im ersten Halbjahr auf Halbjahressicht nur um 1,2 % verteuert hatten, stiegen sie nun im zweiten Halbjahr im Vergleich zum ersten Halbjahr mit 4,4 % wieder stärken. Damit ist der zweitstärkste Anstieg eines Halbjahrs seit Beginn der Beobachtungsreihe 2004 erreicht. Seit 2007 setzt sich der Trend steigender Mieten ungebrochen fort, sodass seitdem eine durchschnittliche Wachstumsrate von 2,3 % je Halbjahr verzeichnet wurde. Im gleichen Zeitraum stiegen die Angebotsmieten um 4,60 /m 2 (+ 54 %). Vor dem Hintergrund einer nach wie vor deutlich zu geringen Bautätigkeit im Verhältnis zum Einwohnerwachstum ist mittelfristig ein weiterer Anstieg der Mietpreise wahrscheinlich. Residential City Profile Stuttgart H2 2016 5
Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2016 in /m 2 /Monat) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H2 2015 in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H2 2015 in % Innenstadtbezirke 10,00 14,10 2,7 22,35 16,60 12,7 Nord-West 10,00 13,15 8,2 20,05 14,55 0,0 Nord-Ost 9,15 11,65 9,4 18,20 13,45 4,2 Nord 8,35 11,55-2,2 20,30 13,85 5,6 Süd 9,80 13,00 7,0 20,85 15,35 15,3 Ost 9,00 11,75 7,3 16,25 13,85 6,9 Stuttgart 9,50 13,05 5,9 20,65 15,10 5,5 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Sinkendes Angebot an Neubauwohnungen zur Miete Das Angebot an Neubauwohnungen sinkt im Mietmarkt im zweiten Halbjahr 2016 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um nahezu ein Fünftel. Gleichzeitig steigen die Mieten für Neubauwohnungen, die 2012 und später errichtet wurden, mit 5,5 % etwas schwächer als der Wachstumstrend im Gesamtmarkt. Die stärksten Rückgänge bei den Angebotszahlen gab es im Norden und Nordwesten der Stadt. Abgesehen von den Innenstadtbezirken beträgt die Mietspanne zwischen 12,00 und 20,00 /m 2. In den Innenstadtbezirken erreichen Neubauwohnungen bis zu 24,00 /m 2. Damit treibt der Neubau die Mieten im Gesamtmarkt besonders in der oberen Markthälfte an, obwohl der Anteil des Neubaus am Angebot nur rund 11 % beträgt. Bei einer ausschließlichen Auswertung der Mieten in Bestandswohnungen, die vor 2012 gebaut wurden, fällt ein überdurchschnittlicher Mietanstieg in den unteren Marktsegmenten auf. Im Spitzensegment (90. Perzentil) kennzeichnen in den Innenstadtbezirken leichte Mietpreisrückgänge den Markt, während sich in anderen Bezirken wie Nord-West mit Bottnang, Weilimdorf und Feuerbach die Preise um rund 10 % erhöhen. Die rückläufigen Mieten in den innerstädtischen Lagen sind auf ein sinkendes Angebot zurückzuführen und nicht auf eine Trendumkehr. Bei einem Vergleich der Mietentwicklung zwischen den Bezirken fällt die überdurchschnittliche Steigerung in Bottnang, Weilimdorf und Feuerbach (Bezirk Nord-West) auf. Im Bezirk Nord-Ost (u.a. Bad Cannstatt) geht der hohe Anstieg auf eine Ausweitung des Neubauangebots zurück. Das Bestandssegment verteuert sich hingegen auf Jahressicht mit nur rund 2 % schwächer. Der Rückgang der Mieten in Zuffenhausen und Stammheim (Nord) hat seine Ursache ausschließlich im sinkenden Neubauangebot, im Bestand steht hingegen ein Plus von gut 1 %. Residential City Profile Stuttgart H2 2016 6
Wohnungsmarkt Stuttgart Angebotsmieten 2. Halbjahr 2016 Page 8 of 8 Stammheim Mühlhausen ì A 81 Zuffenhausen Münster Weilimdorf Feuerbach Bad Cannstatt Stuttgart-Nord Botnang Stuttgart-Mitte Stuttgart-Ost Untertürkheim Obertürkheim Stuttgart-West Wangen Stuttgart-Süd Hedelfingen ìa 8/81 Degerloch Sillenbuch Vaihingen ì A 831 Möhringen Birkach ìa 81 Plieningen ì A 8 0 5 10 Kilometer Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 10,50 10,50 bis unter 12,50 13,50 bis unter 14,50 14,50 und höher Wasserflächen Grünflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen Sonstige Flächen 12,50 bis unter 13,50 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH Residential City Profile Stuttgart H2 2016 7
Markt für Eigentumswohnungen Stuttgart 2. Halbjahr 2016 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Kaufpreise (Median in /m 2 ) in /m 2 Fortsetzung des Anstiegs der Kaufpreise Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen steigen im zweiten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 16,9 % und erreichen 4.050 /m 2. Nach einem Rekordanstieg im ersten Halbjahr schwächt sich der Aufwärtstrend im zweiten Halbjahr spürbar ab. Während in der ersten Jahreshälfte die Wachstumsrate im Vergleich zum vorangegangenen Halbjahr bei 12,4 % lag, sank sie in der zweiten Jahreshälfte auf 3,8 %. Zwar bewegt sich dieser Anstieg unterhalb der durchschnittlichen Wachstumsrate seit Beginn des Aufwärtstrends 2009, die bei 5,3 % im Halbjahr liegt, aber den Stuttgarter Markt für Eigentumswohnungen kennzeichnet eine vergleichsweise hohe Schwankung der Kaufpreisentwicklung von Halbjahr zu Halbjahr. Vor dem Hintergrund einer weiterhin verhaltenen Bautätigkeit, einer hohen Kaufkraft und guten Finanzierungsmöglichkeiten erscheinen weitere Preisanstiege auch 2017 wahrscheinlich. Residential City Profile Stuttgart H2 2016 8
Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2016 in /m 2 ) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H2 2015 in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H2 2015 in % Innenstadtbezirke 3.090 4.760 20,8 7.860 6.670 22,3 Nord-West 2.680 3.990 14,5 6.950 6.010 21,8 Nord-Ost 2.400 3.030 9,6 4.600 4.980 28,9 Nord 2.620 3.440 33,8 5.000 4.890 23,9 Süd 2.870 4.340 10,6 5.960 5.430 13,3 Ost 2.340 3.430 7,4 5.480 5.350 15,7 Stuttgart 2.650 4.050 16,9 6.650 5.790 16,6 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Preiswertere Wohnungen mit höchsten Zuwächsen Während sich das Angebot an Neubauwohnungen im Mietmarkt verringert, wächst die Zahl der Angebote im Eigentumswohnungsmarkt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stehen dem Markt ein Fünftel mehr Wohnungen zum Kauf zur Verfügung. Die Preisentwicklung entspricht nahezu dem Preistrend im gesamten Wohnungsmarkt. Den höchsten Preisanstieg von rund 29 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichnet Bad Cannstatt (Nord-Ost), wo mit die preiswertesten Neubauwohnungen angeboten werden. Aber auch in den hochpreisigen innerstädtischen Lagen sowie in Feuerbach und Bottnang (Nord-West), wo mittlere Preise von mehr als 6.000 /m 2 erzielt werden, steigen die Kaufpreise überdurchschnittlich. Bei Betrachtung der Preissegmente nach Perzentilen im Wohnungsbestand fällt eine deutlich Verschiebung der Preisdynamik in die untere Markthälfte auf. Während sich die Angebotskaufpreise im Spitzensegment (90. Perzentil) um rund 6 % verteuern, steigen die Preise im unteren Segment (10. Perzentil) um 18 %. Dieser stadtweite Trend wirkt sich jedoch nicht in allen Lagen gleich aus. In eher preiswerten Lagen wie Stammhausen und Zuffenhausen (Nord) verteuern sich auch die oberen Segmente noch, sodass hier die höchsten Zuwachsraten erzielt werden. In den preislich vergleichbaren östlichen Stadtbezirken wie Wangen und Obertürkheim (Ost) werden hingegen die geringsten Zuwächse verzeichnet. Das einzige Segment mit stagnierenden Preisen ist das Spitzensegment (90. Perzentil) in den Innenstadtbezirken, was sich vermutlich auch auf das um ein Drittel zurückgegangene Angebot zurückführen lässt. In den meisten Segmenten erhöhen sich die Preise in Stuttgart jedoch weiterhin mit zweistelligen Wachstumsraten. Residential City Profile Stuttgart H2 2016 9
Einteilung der Stuttgarter Stadtbezirke Bezirk Innenstadtbezirke Nord-West Nord-Ost Nord Süd Ost Ortsteile Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Nord, Stuttgart-Ost, Stuttgart-Süd, Stuttgart-West Botnang, Feuerbach, Weilimdorf Bad Cannstatt, Mühlhausen, Münster Stammheim, Zuffenhausen Birkach, Plieningen, Degerloch, Möhringen, Vaihingen Hedelfingen, Obertürkheim, Sillenbuch, Untertürkheim, Wangen Residential City Profile Stuttgart H2 2016 10
Quellenangaben Seite 2 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics; Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Statistisches Amt Stuttgart Seite 3-4 Tabelle Bestandsdaten : Statistisches Amt Stuttgart; Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Statistisches Amt Stuttgart, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR); Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Statistisches Amt Stuttgart Seite 5-6 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Seite 7 Karte: IDN ImmoDaten, JLL, Infas Geodaten Seite 8-9 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Residential City Profile Stuttgart H2 2016 11
Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) 69 2003 1092 ralf.kemper@eu.jll.com Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) 69 2003 1390 konstantin.kortmann@eu.jll.com Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0)40 350011 225 helge.scheunemann@eu.jll.com Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) 30 203980 106 roman.heidrich@eu.jll.com Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) 69 2003 1196 sebastian.grimm@eu.jll.com Autor Julius Stinauer Associate Director Berlin tel +49 (0) 30 203980 184 julius.stinauer@eu.jll.com jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, 2017. Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.