Herzlich Willkommen zum 1. Workshop Handlungskonzept Wohnen Bochum!
Ablauf 16:00 Uhr Begrüßung 16:10 Uhr Handlungskonzept Wohnen Bochum 16:30 Uhr Status Quo Wohnungsmarkt Bochum 17:10 Uhr Vorstellung des Gutachters und Ausblick 17:20 Uhr Werkstatt: Themenwände
Handlungskonzept Wohnen Bochum Ziele Inhalte Prozess
Quellen: derwesten.de, ruhrnachrichten.de, lokalkompass.de Seite 4
Der Druck ist groß! Nicht warten jetzt handeln! Strategien: - Initiierung eines Sofort-Programms für den preisgünstigen Wohnungsbau - Aufstellung eines Handlungskonzeptes Wohnen Seite 5
Was ist ein Kommunales Handlungskonzept Wohnen? auch: politisch beschlossenes Kommunales Wohnkonzept, Wohnstrategie, Perspektivplan Wohnen, Masterplan Wohnen wird in der Regel in Federführung der Kommune erstellt, häufig in Kooperation mit Akteuren aus der Wohnungswirtschaft und/oder Politik Basis: Wohnungsmarktanalyse + Wohnraumbedarfsprognose Handlungsprogramm: Ableitung von Handlungsempfehlungen für die Entwicklung des Wohnungsmarktes (auf Ebene der Gesamtstadt und/oder für Teilräume) Seite 6
Warum ein Handlungskonzept Wohnen? Wohnungsneubau forcieren Fördermittel- Akquise vereinfachen Effizienten Ressourceneinsatz sicherstellen Ziel: eine neue Wohn- Strategie für Bochum! Bestandsentwicklung unterstützen Seite 6
Zentrale Fragen Welche Zielgruppen, Segmente und Wohnlagen sind bei wohnbaulichen Entwicklungen in Bestand und Neubau künftig zu fokussieren? Seite 8
Grundlagen: Was haben wir? Wohnungsmarktberichte und -barometer Datenbasis: Laufende Wohnungsmarktbeobachtung Leitlinien und Handlungsempfehlungen (Pestel 2006) Modellprojekt Kooperative Erarbeitung eines Kommunalen HK Wohnen (Innovationsagentur 2010) Austauschplattform: Runder Tisch der Bochumer Wohnungsmarktakteure In Entwicklung befindliche Wohnbauflächen Seite 8
Aufbau Ausgangslage und Rahmenbedingungen Zukünftige Entwicklung der Wohnraumnachfrage Ziele und Leitlinien der Bochumer Wohnungspolitik Handlungsprogramm Umsetzung und Fortschreibung Seite 10
Handlungsprogramm: Handlungsfelder Neubauvorhaben Bestandsmaßnahmen Quartiersentwicklung Profilierung des Wohnstandortes Bochum Strategische Steuerung Seite 11
Handlungsfeld Neubauvorhaben Zugang zu Fördermitteln Beratung von Investoren/Bauherren/Baugruppen Wohnbauland-Monitoring und -Management Baulücken und Nachverdichtungspotenziale Qualitätssicherung bei Neubauprojekten Vergabeverfahren für städtische Liegenschaften Seite 12
Handlungsfeld Bestandsmaßnahmen Zugang zu Fördermitteln Beratung von Immobilieneigentümern zur Förderung der Investitionsbereitschaft Möglichkeiten der nachfragegerechten Bestandsentwicklung Umgang mit Leerstand und Verdachtsimmobilien Qualitätsstandards für Sanierung/Modernisierung Seite 13
Handlungsfeld Quartiersentwicklung Zugang zu Fördermitteln, insb. Städtebauförderung + soz. Wohnraumförderung Identifizierung von Quartieren mit besonderem Entwicklungsbedarf Instrumente zur Sicherung + Stärkung von Quartieren Kooperationen mit bestandshaltenden Wohnungsunternehmen Partizipation (Bewohner, Gewerbetreibende, Vereine, Initiativen etc.) Seite 14
Außerdem Handlungsfeld Profilierung des Wohnstandortes Bochum Handlungsfeld Strategische Steuerung Seite 15
Prozessstruktur Seite 16
Mitwirkung => Ihre Mithilfe ist wichtig! => Sie haben die Chance, den Prozess und die Ergebnisse mitzugestalten! => Wir laden Sie herzlich dazu ein, Ihre Ideen und Vorschläge einzubringen! Seite 17
Status Quo Wohnungsmarkt Bochum oder: Wozu ein Handlungskonzept Wohnen?
Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Seite 18
Der Schrumpfungstrend wird durch die Zuwanderung von Flüchtlingen gebremst. Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Bochum 7.500 5.000 4.654 2.500 0-2.500-5.000-3.918-3.390-3.079-2.171-1.283-513 309-610 -995-4.291 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Saldo natürliche Bevölkerungsentwicklung Saldo Gesamtentwicklung Saldo Wanderungen Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung, eigene Darstellung Seite 20
Prozentuale Veränderung Wachstumstrend zeigte sich in Bochum vergleichsweise spät. Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 2011 2012 2013 2014 Bochum Dortmund Duisburg Düsseldorf Essen Gelsenkirchen Wuppertal Quelle: IT.NRW, eigene Berechnung und Darstellung Seite 21
Aber: Aktuell sinkende Flüchtlingszahlen = Unsicherheit in der weiteren Entwicklung. Von der Bezirksregierung zugewiesene Flüchtlinge 800 600 400 200 0 2015 2016 Zugewiesene Flüchtlinge insgesamt Quelle: Stadt Bochum, Amt für Soziales und Wohnen, eigene Darstellung Seite 22
Die Bochumer Bevölkerung wird älter. Bevölkerung nach Altersgruppen EW < 3 Jahre EW 6 - < 10 Jahre EW 15 - < 18 Jahre EW 25 - < 30 Jahre EW 45 - < 60 Jahre EW 3 - < 6 Jahre EW 10 - < 15 Jahre EW 18 - < 25 Jahre EW 30 - < 45 Jahre EW 60 - < 65 Jahre 5,5 11,6 1,9 7,5 2,3 2,4 3,4 4,5 3,0 8,5 6,6 6,3 10,3 8,3 3,0 2,3 2,2 3,0 4,0 2,7 8,8 7,4 EW 65 - < 75 Jahre EW 85 Jahre + EW 75 - < 85 Jahre 20,6 22,4 23,1 18,5 2005 2014 Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung, eigene Darstellung Seite 23
Die Bochumer Bevölkerung wird bunter. Entwicklung des Ausländeranteils 50.000 11,9 12,5 40.000 8,8 8,8 8,9 8,8 8,8 8,8 9,1 9,4 9,8 10,3 10,0 30.000 7,5 20.000 5,0 10.000 2,5 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0,0 Anzahl Ausländer Ausländeranteil Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung, eigene Darstellung Seite 24
Prozentuale Veränderung Zuwachs bei den Beschäftigtenzahlen. Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Vergleich 15,0 10,0 5,0 + 4,2 % 0,0-5,0 Bochum Dortmund Duisburg Düsseldorf Essen Gelsenkirchen Wuppertal Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechnung und Darstellung Seite 25
Moderate Arbeitslosigkeit. Arbeitslosenquote im Vergleich (Stand: Dezember 2015) 15,0 12,5 11,8 12,0 13,0 15,0 10,0 7,5 8,1 9,3 9,6 7,7 5,0 2,5 0,0 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung Seite 26
Steigende Dominanz der Ein- und Zweipersonenhaushalte. Struktur der Bochumer Haushalte 2015 Einpersonenhaushalt Paar, kein Kind, keine weitere Person Paar, kein Kind, mind. eine weitere Person 2,4 3,3 0,7 4,7 Nur noch jeder 6. Haushalt ist ein Familienhaushalt! Paar, mind. ein Kind, keine weitere Person Paar, mind. ein Kind, mind. eine weitere Person Bezugsperson ohne Partner, mind. ein Kind, keine weitere Person Bezugsperson ohne Partner, mind. ein Kind, mind. eine weitere Person Sonstiger Mehrpersonenhaushalt 6,6 10,3 23,8 48,2 Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung, eigene Berechnung und Darstellung Seite 27
Wanderungsgewinne bei 18- bis 25-Jährigen, Verluste bei potenziell familienbildenden Haushalten sowie Senioren. Wanderungsbilanz 2010 bis 2014 differenziert nach Altersgruppen < 6 Jahre 6 - < 18 Jahre 18 - < 25 Jahre 25 - < 30 Jahre 30 - < 45 Jahre 45 - < 60 Jahre 60 - < 65 Jahre 65 Jahre + -5.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 Differenz Fortgezogene Zugezogene Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung, eigene Berechnung und Darstellung Seite 28
Hohe Wanderungsverluste zugunsten der Nachbarstädte. Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung, eigene Berechnung und Darstellung Seite 29
Deutlicher Einpendlerüberschuss. Pendlerrechnung 2014 (Ein-/Auspendler nach/aus Bochum) Auspendler Umlandgemeinden: rd. 39.600 Einpendler Umlandgemeinden: rd. 48.400 Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung Seite 30
ERKENNTNISSE Schrumpfungstrend gebremst Nur noch 17% Familienhaushalte Abwanderung in die Nachbarstädte Seite 31
Wohnungsmarkt Bochum Seite 31
Der Bochumer Wohnungsbestand ist in die Jahre gekommen. Wohngebäudebestand differenziert nach Baualtersklassen Baujahr bis 1948 Baujahr 1949-1969 Baujahr 1970-1979 7,8 6,1 5,8 0,9 1,4 2/3 des Bestandes wurden vor 1970 errichtet! 29,1 Baujahr 1980-1989 Baujahr 1990-1999 10,7 Baujahr 2000-2009 Baujahr 2010 bis 2013 Baujahr unbekannt 38,1 Quelle: Stadt Bochum, Fachbereich Statistik und Stadtforschung, eigene Darstellung Seite 33
Die Neubautätigkeit zeigt einen Aufwärtstrend Im Neubau fertiggestellte Wohneinheiten 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung (WE in Wohngebäuden, Nicht-Wohngebäuden und Wohnheimen) Seite 34
ist im regionalen Vergleich jedoch nach wie vor niedrig. Bauintensitäten im Vergleich 2012 bis 2014 Bauintensität gesamt (p.a.) Bauintensität EFH/ZFH (p.a.) Bochum 1,9 0,6 Castrop-Rauxel 2,8 1,4 Dortmund 3,4 1,5 Duisburg 2,0 1,0 Essen 2,7 0,7 Gelsenkirchen 2,0 1,1 Hagen 2,2 1,0 Hattingen 2,7 1,9 Herne 1,6 0,6 Witten 2,3 1,3 Wuppertal 1,9 0,8 Quelle: IT.NRW, eigene Berechnung und Darstellung (fertiggestellte WE pro 1.000 Bestands-WE) Seite 35
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Öffentlich geförderte Wohnungsbestände verringern sich drastisch. Entwicklung der Sozialwohnungsbestände 30.000 20.000 10.000 0 *) Ab 2015 wird der Sozialwohnungsbestand dargestellt, der sich durch Bindungswegfall der zum 31.12.2014 in der Nachwirkungsfrist befindlichen Wohnungen künftig ergeben wird! Quelle: Stadt Bochum, Amt für Soziales und Wohnen Seite 36
Fördertätigkeit der letzten Jahre kann Rückgang nicht annähernd kompensieren. Im Neubau fertiggestellte öffentlich geförderte Wohneinheiten 175 150 125 100 75 50 25 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Mietwohnungen Eigentumsmaßnahmen Quelle: Stadt Bochum, Amt für Soziales und Wohnen, eigene Darstellung Seite 37
Experteneinschätzung: Marktlage zeigt für alle Segmente einen kontinuierlichen Anspannungstrend! Beurteilung der Marktlage in verschiedenen Marktsegmenten angespannt ausgewogen entspannt 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 in 2-5 Jahren ETW oberes Segment ETW normales Segment EFH oberes Segment EFH normales Segment MW oberes Segment MW normales Segment Preisgebund. kleine WE Preisgebund. große WE Quelle: Stadt Bochum, Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Seite 38
Gehobene Bauland- und Immobilienpreise. Preisniveaus zum 01.01.2015 im Vergleich Baulandpreise ( /m²) Kaufpreis Einfamilienhaus (in ) Bochum 265 285.000 Castrop-Rauxel 185 230.000 Dortmund 235 279.000 Duisburg 270 235.000 Essen 260 309.500 Gelsenkirchen 225 229.200 Hagen 170 250.000 Hattingen 240 316.800 Herne 175 235.000 Witten 205 295.000 Wuppertal 245 269.000 Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte NRW (Baulandpreise = gebietstypische Werte für baureife Grundstücke für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser in mittlerer Lage), eigene Darstellung Seite 39
Mietpreisniveau geringfügig niedriger als in Essen und Dortmund. Angebotsmieten für Mietwohnungen im Vergleich Quelle: empirica (Betrachtungszeitraum 07/2014-06/2015) Seite 40
Die Zahl leerstehender Wohnungen sinkt. Entwicklung der Leerstandsquote 5,0% 4,5% Leerstandsquote ist innerhalb von 9 Monaten von 4,8 auf 4,0 Prozent gesunken! 4,0% 3,5% 30.06.2015 31.12.2015 31.03.2016 Quelle: Stadtwerke Bochum (ermittelt nach Stromzählermethode), eigene Darstellung Seite 41
ERKENNTNISSE Große Erneuerungsbedarfe im Bestand Geringe Bautätigkeit = gehobene Preise/Abwanderung Absinken der Leerstandsquote Perspektivisch weitere Erhöhung des Nachfragedrucks im preisgünstigen Segment Seite 42
DESHALB BRAUCHEN WIR EIN HANDLUNGSKONZEPT WOHNEN! Ziel ist es, ein breites und attraktives Wohnangebot vorzuhalten für Studenten, Familien, Senioren Neuer Wohnungsbau ist notwendig, um weiterer Anspannung der Marktlage u. Abwanderung entgegen zu wirken Wohnungsbau für alle Nachfragergruppen! Jüngste Entwicklungen bieten auch die Chance, verstärkt den Wohnungsbestand in den Blick zu nehmen für zeitgemäße Wohnangebote im Bestand! Das Handlungskonzept Wohnen soll zur Bewältigung dieser Herausforderungen den passenden Rahmen bilden! Seite 43
Und dabei wird uns das Büro empirica unterstützen! Seite 44
Die nächsten Schritte empirica: Einstieg in die Analyse und Wohnraumbedarfsprognose Nächster Workshop mit Vertretern aus Wohnungswirtschaft, Politik und Verwaltung im Herbst, erste Zieldiskussion weitere Einbeziehung der Stadtgesellschaft über die Veranstaltungsreihe Bochumer Stadtgespräche und andere Formate Seite 45
Werkstatt: Themenwände Anregungen des Runden Tisches der Bochumer Wohnungsmarktakteure (Sitzung am 14.03.2016)
Neubau Mit dem Ziel, den Wohnungsbau voranzutreiben, befindet sich die Stadt Bochum auf dem richtigen Weg Im geförderten Wohnungsbau sollte mehr auf best practice gesetzt werden Für Neubau-Wohnungen gibt es in Bochum erfahrungsgemäß eine enorme Nachfrage Die Bodenpreise für Baugrundstücke sind im Rahmen Seite 47
Bestand Neubauentwicklungen = zeitintensiv, daher verstärkte Aktivierung von Leerständen Kostentreiber (u.a. steigende Anforderungen an Energieeffizienz) schmälern die Attraktivität von Investitionen in den Bestand Leerstand sollte nicht mit Sanktionen, sondern mit Anreizen begegnet werden Quartiersverdichtung!? Seite 48
Zentrale Themen Mitdenken von Infrastrukturen (z.b. Familienwohnen + KiTa) Kostengünstiges Wohnen Sicherung/Schaffung von Wohnraum mit Qualität Wohnwünsche und Wohnformen Soziale Mischung Seite 49
Attraktivität Bochums Bochum ist unsexy und muss attraktiver werden Instrumente nutzen, um Qualität der gebauten Umwelt zu verbessern (z.b. konkurrierende Verfahren, Gestaltungsbeirat) Mangelnde Attraktivität = Abwanderung Fehlende Finanzkraft der öffentlichen Hand = Hemmnis Profilierung des Wohnstandortes Bochum erfordert Investitionen Seite 50
Hinweise zur Erstellung des Handlungskonzeptes Handlungskonzept sollte keine unrealistischen Erwartungen wecken Blick in die Vergangenheit: Was ist gut gelaufen? Kritische (Rand-)Themen gesondert diskutieren, um nicht kompletten Prozess/ Ergebnis zu gefährden Kontinuität im Handeln wahren Seite 51
Welche weiteren Anregungen möchten Sie uns mit auf den Weg geben? Neubau Bestand Zentrale Themen Attraktivität Bochums Hinweise zur Erstellung des HK Seite 52
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Seite 53