Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Mönchengladbach
Wohn- und Geschäftshäuser Mönchengladbach Residential Investment Mönchengladbach Der florierende Handel mit Anlageimmobilien an B-Standorten wirkt sich auch auf den Markt für Wohnund Geschäftshäuser in Mönchengladbach mit einer regen Nachfrage aus. 2013 wurden im Oberzentrum am Niederrhein aber mit 270 Transaktionen 55 Objekte weniger gehandelt als im Vorjahr. Analog dazu sank das Umsatzvolumen um ca. 29 % auf 82 Mio. EUR. Der durchschnittliche Objektwert lag damit bei etwa 300.000 EUR. 2012 war aber, insbesondere mit Blick auf die hohe Verkaufszahl, ohnehin ein Ausnahmejahr. Während seinerzeit die Eigentümer vermehrt das gestiegene Preisniveau zum Verkauf nutzten, fällt seit 2013 die Zahl der am Markt angebotenen Objekte wieder geringer aus. Die Eigentümer sehen derzeit einfach keine Anlagealternativen. Verkäufer meist Erbengemeinschaften Auf Seiten der Verkäufer treten zu ca. 50 % Erbengemeinschaften auf. Des Weiteren sind Eigentümer, die sich aufgrund geänderter Lebensumstände für einen Verkauf entscheiden, oder ältere Eigentümer, die das gute Preisniveau gewinnbringend nutzen, am Markt aktiv. Die Käuferseite ist sehr gemischt. Zu ihr gehören zum einen private, überwiegend lokale Investoren, bei denen neben der Renditeorientierung vermehrt der langfristige Sicherheitsaspekt im Vordergrund steht. Sie suchen das gepflegte Objekt in einer funktionierenden Lage. Zum anderen kommen Anleger aus der Region, insbesondere aus Köln und Düsseldorf, die das in Mönchengladbach im Vergleich zu anderen größeren Städten moderate Preisniveau nutzen wollen. Aktiv sind Bestandshalter und Entwickler. Sie kalkulieren beim Kauf eine Sanierung mit ein, solange der Faktor niedrig ist und sie Potenzial zur Miet- The flourishing trade with investment properties in secondclass locations is giving rise to a strong demand on the market for residential investments in Mönchengladbach. In 2013, however, in this city of the Lower Rhine region with 270 transactions took place, i.e. 55 properties less than in 2012. Parallel to this the turnover volume fell by approx. 29 % to 82 million euros. The average purchase value lay at about 300,000 euros. Nevertheless, 2012 was an exceptional year in particular with a view to the high selling figures. Whereas at the time there was a growing tendency for owners to take advantage of the rise in the price level to sell, since 2013 the number of properties offered on the market has been lower. At present, the owners can simply see no investment alternatives. Sellers mostly communities of heirs On the sellers side approx. 50 % are communities of heirs. Furthermore, owners who, due to changing circumstances in their lives, have decided to sell, or older owners who take advantage of the high price level to make good profits, are the ones who are active on the market. The buyers side is very mixed and includes on the one hand private, mainly local investors, for whom the long-term security aspect has priority in addition to the yield orientation. They are looking for the wellmaintained property in a functioning location. Besides these, there are investors from the region, in particular from Cologne and Dusseldorf, who wish to take advantage of the comparatively moderate price level in Mönchengladbach. Portfolio holders and developers are the most active. Refurbishment is taken into account when buying, as long as the multiplier is sufficiently low Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Stand:/As of: 30.09.2013 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial 2008 2009 2010 2011 2012 2013* 2020 2025 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 258,8 258,3 258,0 254,8 255,1 255,4 254,9 252,4 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 125,4 125,6 125,5 123,7 123,8 124,0 126,8 126,2 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 2,06 2,06 2,06 2,06 2,06 2,06 2,01 2,00 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Mönchengladbach
Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half 2014 10,0 mittlere Lage/average location in % 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2011 Umlaufrendite */ current yield * 2012 2013 1. Hj. 2014 Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic 1.050 800 650 600 0 500 1.000 1.500 EUR/m² 2.000 * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number 350 300 250 200 150 100 50 0 211 2009 224 2010 276 2011 325 2012 270 2013 300 2014** 280 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million 120 100 80 60 40 20 0 67 2009 115 100 81 79 82 85 2010 2011 2012 2013 2014** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mönchengladbach, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mönchengladbach, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
steigerung oder zu einem gewinnbringenden Wiederverkauf erkennen. Anleger mit Ortskenntnis sind auch an Objekten in mittleren und einfachen Lagen interessiert, solange es dort keinen strukturellen Leerstand gibt. Neben den bislang etablierten Quartieren rücken daher auch weitere Lagen wie Rheydt, Lürrip, Giesenkirchen und Odenkirchen immer mehr in den Fokus der Anleger. Moderate Mieten In den guten und sehr guten Lagen sind die Käufer je nach Zustand des Objektes bereit, bis zum 14,5-fachen der Jahresnettokaltmiete zu zahlen. So liegen die Quadratmeterpreise beim Kauf von Wohn- und Geschäftshäusern in den sehr guten Lagen bereits im Maximum bei 1.510 EUR und in guten Lagen bei 1.060 EUR. Die Mieten fallen moderat aus. In vereinzelten Teillagen sind sie leicht gestiegen. Die Spanne in den einfachen und mittleren Lagen reicht von 4,30 bis 6,30 EUR/m². In den sehr guten Lagen werden bis zu 10,00 EUR/m² erzielt. Neue Impulse durch Stadtteilprojekte Mönchengladbach ist ein starker B-Standort mit stabilen Bevölkerungs- und Haushaltszahlen und einem breiten Branchenmix. Die positive Entwicklung des Nordparks und die Unternehmensumbauten wie die von der Santander Bank AG, der DHL International GmbH, der Ricoh GmbH und der MEDIA Central GmbH wirken sich am Arbeitsmarkt mit positiven Beschäftigungszahlen aus. Ein aktuelles Handlungskonzept der Stadtentwicklung sieht vor, den Wohnungsmarkt mit neuen Stadtteilprojekten weiterhin zu stärken und neue Impulse zu schaffen. Positiv wird sich dabei u.a. die Neugestaltung rund um den Marktplatz von Rheydt auswirken. Außerdem entsteht auf dem Gelände einer alten Kleiderfabrik in Eicken ein neues Wohngebiet mit mehreren Mehrfamilienhäusern. Zu einem positiven Magnetpunkt entwickelt sich sicherlich das Einkaufszentrum Minto in der Innenstadt, das im Frühjahr 2015 eröffnet wird. Leicht steigende Verkaufszahl Engel & Völkers Commercial rechnet damit, dass 2014 die Zahl der Transaktionen mit 280 bis 300 verkauften Objekten wieder etwas höher ausfallen wird. Das dazugehörige Umsatzvolumen wird sich voraussichtlich zwischen 85 und 100 Mio. EUR bewegen. and there is potential for rent increases or for a profitable resale. Investors with local knowledge are also interested in properties in average and basic locations provided there is no structural vacancy rate there. Besides the currently established quarters, investors are concentrating more on other locations such as Rheydt, Lürrip, Giesenkirchen and Odenkirchen. Moderate rents In the good and prime locations, the buyers are prepared depending on the condition of the property- to pay up to 14.5 times the annual net rent. The square metre prices when purchasing residential investments in prime locations lie at a maximum of 1,510 euros and in good locations at 1,060 euros. The rents appear to be moderate. In individual part-locations there have been slight increases. The rents in basic and average locations range from 4.30 to 6.30 euros/m². In prime locations up to 10.00 euros/m² are achieved. New impulses thanks to local projects Mönchengladbach is a strong second-class location with stable population and household figures and a wide mixture of segments. The positive development of the Nordpark and the corporate building conversions such as that of the Santander Bank AG, DHL International GmbH, Ricoh GmbH and MEDIA Central GmbH influence the job market with positive employment figures. One current urban development plan is to revitalise the housing market with new local projects and to create new impulses. Amongst others, the new design around Rheydt s market place will definitely have a positive impact. In addition, a new residential area with several apartment buildings is being constructed on the site of an old textile factory in Eicken and the shopping centre Minto, that is due to open in the spring of 2015 in the city centre, is sure to develop into a positive attraction. Slight increase in selling figures Engel & Völkers Commercial expects that in 2014 the number of transactions will be slightly higher again with 280 to 300 sold properties. The relevant turnover volume will probably lie between 85 and 100 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Mönchengladbach
Mönchengladbach - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Mönchengladbach - Residential Investment locations Hauptquartier Engel & Völkers Commercial Hardter Wald A61 Hardt-Mitte Rheindahlen-Land Rheindahlen-Mitte Hehn Wickrath-West Venn Nordpark A46 Holt A52 Wanlo Windberg Waldhausen Hockstein Bettrath-Hoven Eicken Lürrip Mülfort Odenkirchen-West Wickrath-Mitte Odenkirchen-Mitte Wickrathberg Am Wasserturm Westend Ohler Schrievers Gladbach Dahl Schmölderpark Hardterbroich- Pesch Rheydt Heyden Neuwerk-Mitte Sasserath Uedding Volksgarten Bonnenbr.-Geneicken Grenzlandstation Geistenbeck Schloss Rheydt A44 Flughafen Giesenkirchen-Nord Giesenkirchen-Mitte A44 Schelsen Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2014. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July 2014. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator 2011 2012 2013 2014 Trend Faktor 12,8 13,5 12,8 13,5 12,8 13,6 12,9 14,5 Multiplier 11,6 12,3 11,6 12,3 11,6 12,5 11,6 12,8 10,2 11,0 10,2 11,0 10,2 11,2 10,3 11,5 9,2 9,6 9,0 9,7 9,0 9,9 9,0 10,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 6,80 9,25 6,80 9,25 6,80 9,25 6,80 10,00 Residential rents in EUR/m 2 5,75 7,05 5,75 7,05 5,75 7,05 5,75 7,05 5,30 6,30 5,30 6,30 5,30 6,30 5,30 6,30 4,30 5,10 4,30 5,10 4,30 5,10 4,30 5,30 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Mönchengladbach
EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Regentenstraße 104 41061 Mönchengladbach Tel. +49-(0)2161-94 64 70 MoenchengladbachCommercial@engelvoelkers.com