MARKT- UND WIRKUNGSANALYSE

research analysis consulting MARKT- UND WIRKUNGSANALYSE STANDORTERGÄNZUNG UM EINEN VERBRAUCHER- MARKT OSTERHOLZ-SCHARMBECK OT BUSCHHAUSEN Charlottenburg HRB 95407 B HypoVereinsbank München: Konto 441 043 30 58, BLZ 700 202 70 Vorstand: Ralf-Peter Koschny, Andreas Schulten, Thomas Voßkamp Vorsitzender des Aufsichtsrates: Hartmut Bulwien Förderndes Mitglied der gif e. V., Member of Plan 4 21, Member of GCSC e. V., Jarrestraße 8 22303 Hamburg Tel. (040) 42 32 22-0 Fax (040) 42 32 22-12 hamburg@bulwiengesa.de www.bulwiengesa.de

research analysis consulting erstellt für: LION PROPERTIES IX GMBH Alfelder Straße 109 31139 Hildesheim Projekt-Nr.: 103040 Hamburg, 17. April 2009 Jarrestraße 8 22303 Hamburg Tel. (040) 42 32 22-0 Fax (040) 42 32 22-12 hamburg@bulwiengesa.de www.bulwiengesa.de

INHALTSVERZEICHNIS SEITE 1 VORBEMERKUNG 1 2 MAKROSTANDORT 3 2.1 Raum- und siedlungsstrukturelle Aspekte 3 2.2 Bevölkerungsentwicklung und -prognose 4 2.3 Haushaltsstruktur 4 2.4 Pendler 5 2.5 Kaufkraftniveau 5 3 EINZELHANDELSANGEBOT IM UNTERSUCHUNGSRAUM - KURZCHARAKTERISTIK 8 4 EINZUGSGEBIET DES GEPLANTEN VERBRAUCHERMARKTES 10 5 WETTBEWERB IM PERIODISCHER BEDARF 14 5.1 Wettbewerb im Einzugsgebiet 14 5.1.1 Gesamtübersicht 14 5.1.2 Einzelhandelsangebot in Osterholz-Scharmbeck 14 5.1.3 Einzelhandelsangebot in den Umlandgemeinden 17 5.2 Einkaufsalternativen außerhalb des Einzugsgebietes 20 5.3 Einzelhandelszentralität und Kaufkraftströme im periodischen Bedarf 20 SEITE 6 WIRKUNGSANALYSE 23 6.1 Mikrostandort und Bestandssituation 23 6.2 Projektdaten 25 6.3 Wirkungsanalyse für den periodischen Bedarf 27 6.3.1 Projektumsatz Verbrauchermarkt 27 6.3.2 Umsatzrekrutierung im periodischen Bedarf 29 6.3.3 Umverteilungseffekte im periodischen Bedarf 29 6.3.4 Auswirkungen auf Kaufkraftströme, Kaufkraftbindung und Einzelhandelszentralität 32 6.4 Verbrauchermarkt: Dimensionierung, Flächen und Sortimentskonzept 33 6.5 Wirkungsanalytische Einschätzung aperiodischer bzw. zentrenrelevanter Sortimente 34 6.7 Wirkungsanalytische Einschätzung für Haushaltswaren, Spielwaren, Hausrat, GPK-Sortimente 37 6.8 Prüfung nach IMAGE Bewertungs- und Moderationsverfahren sowie Beeinträchtigungsverbot gemäß LROP 39 6.8.1 Kernsortiment Periodischer Bedarf 39 6.8.2 Ergänzungssortimente (Aperiodischer Bedarf) 40 6.8.3 Prüfung nach dem Beeinträchtigungsverbot gemäß LROP 42 6.9 Empfehlung zur Dimensionierung des Vorhabens 43 7 ERGEBNIS 44 ANHANG Sortimentsliste Osterholz-Scharmbeck lt. Einzelhandelskonzept Marktverteilungsrechnungen IST und PROGNOSE 2009 103040

VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN AV ALQ ASB BA BAB BfLR BBR BGF BIP BHM DIY EFH EG EH EKZ EW EZG FGZ FM GE GfK GG GPK GVZ GZ HAKA HWS KES KIKA Kfz KKZ Konz. LEP LEPro Ausgabenvolumen Arbeitslosenquote Allgemeiner Siedlungsbereich Bauabschnitt Bundesautobahn Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (jetzt: BBR) Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Bruttogrundfläche Bruttoinlandsprodukt Bau- und Heimwerkermarkt Do-it-yourself (Bau- und Heimwerkersortiment) Einfamilienhaus Erdgeschoss; auch Einheitsgemeinde bzgl. Gebietsgliederung Einzelhandel Einkaufszentrum Einwohner Einzugsgebiet Fußgängerzone Fachmarkt Gewerbe Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg Gebrauchsgüter Glas, Porzellan, Keramik Güterverkehrszentrum Grundzentrum Herrenoberbekleidung Hauptwohnsitz Komplexer Einzelhandelsstandort Kinderbekleidung Kraftfahrzeug Kaufkraftkennziffer Konzessionär Landesentwicklungsplan Landesentwicklungsprogramm LK/Lkr. Landkreis LM/VG Lebensmittel/Verbrauchsgüter LROP Landes-Raumordnungsprogramm MA Marktanteil MF Mietfläche MI Mischgebiet MIV Motorisierter Individualverkehr MZ Mittelzentrum NLS Niedersächsisches Landesamt für Statistik OG Obergeschoss ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr OTZ Ortsteilzentrum PH Parkhaus Pkw Personenkraftwagen PP Parkplätze/Stellplätze qm Quadratmeter ROG Raumordnungsgesetz SBWH Selbstbedienungswarenhaus SG Samtgemeinde SM Supermarkt SO Sondergebiet SVP Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte UE Unterhaltungselektronik UKZ Umsatzkennziffer VA Verbrauchsausgaben VG Verkehrsgemeinschaft (süddeutsch: Verwaltungsgemeinschaft) VKF Verkaufsfläche VM Verbrauchermarkt VZ Versorgungszentrum WA Allgemeines Wohngebiet WPR Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel WZ Wohnnahes Zentrum ZVB Zentraler Versorgungsbereich ZUP Zentraler Umsteigepunkt 2009 103040

WARENGRUPPEN-ERLÄUTERUNG Warengruppen-Code BulwienGesa EHI* 0 1 1 1,1 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,2 1,21 1,22 1,23 1,3 1,4 2 2,1 2,11 2,12 2,13 2,14 2,15 2,16 A A B B B B B B B B C C C C B B D D D D D D D Mischbetriebsformen Warenhäuser (z. B. Kaufhof, Hertie) SB-Warenhäuser (z. B. Kaufland) Periodischer Bedarf Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Supermarkt Discounter Verbrauchermarkt/SB-Warenhaus Sonstige LM-Märkte (GC, Sopo, Bio) LM-Kleinhandel LM-Handwerk: Bäcker LM-Handwerk Fleischer Drogerie/Gesundheit Drogerie-Markt Drogerie/Parfümerie Apotheke Zeitungen/Tabak Zoobedarf periodisch Aperiodischer Bedarf Modischer Bedarf Vollsortiment Damenoberbekleidung (DOB) HAKA (Herrenoberkleidung) Sportbekleidung Wäsche/Kurzw./Kinderbekleidung//Sonst. Schuhe inkl. Sportschuhe 2,2 F Elektro, Technik 2,21 F Weiße Ware 2,22 F Braune Ware/Tonträger (UE) 2,23 F Foto/Video 2,24 F EDV 2,25 F Telekommunikation * EHI = Euro Retail Institute GmbH, Köln Warengruppen-Code Warengruppen-Code BulwienGesa EHI* BulwienGesa EHI* 2 Aperiodischer Bedarf (Fortsetzung) 4 L Gastronomie 2,3 2,31 F F DIY/Garten/Freizeit Bau- und Heimwerker-Sortiment 4,1 4,2 L L Restaurants Kneipe/Bar 2,32 2,33 F G Holzhandel Eisenwaren/Beschläge 4,3 4,4 L L Café/Coffee Shop/Bistro/Eisdiele Imbiss/Take Away/Systemgastronomie ohne Gastraum 2,341 2,342 G G Zimmerpflanzen/Blumen/Floristik Freilandpflanzen/Gartenbedarf 4,5 4,6 L L Fast-Food/Systemgastronomie mit Gastraum Food-Court 2,35 G Zweirad 4,7 L Sonst. Einrichtungen, z. B. Saftbar, Brezelverkauf, Weinstand 2,36 G KFZ-Zubehör 2,37 G Sport/Campingartikel (Hardware) 5 M Entertainment 5,1 M Multiplexkino, Kino, Sonderprojektionskino 2,4 2,41 E E Einrichtungsbedarf Möbel, Küchen, Gartenmöbel 5,2 5,3 M M Fitness-/Wellness-Center Bowling/Billard/Dart 2,42 2,43 E E Leuchten Heimtextilien inkl. Bettwaren 5,4 5,5 M M Spielhallen/Automatenspiel/Casino Kinderspielecenter/Indoor-Spielplatz 2,44 E Bodenbeläge, Teppiche 5,6 M Besucherattraktionen, z. B. Science-Center, Aquarium, Modelleisenbahnwelten 2,5 2,51 E 2,52 2,53 F G 2,54 G 2,55 H 2,56 H 2,57 C 2,58 H 2,59 G Sonstige Hartwaren/Persönlicher Bedarf GPK/HHW Bücher, Poster Spielwaren Musikalien Schreibwaren, Bürobedarf Schmuck, Uhren, Edelmetalle Sanitätsbed., Akustik, Optik Sonstige Gebrauchsgüter Zoobedarf (aperiodisch), Haustiere 5,7 SONSTIGE NUTZUNGEN/LEERSTÄNDE 6 7 7,1 7,2 7,3 3 K Einzelhandelsnahe Dienstleister 8 3,1 K Friseur 3,2 K Reinigung/Reinigungsannahme 3,3 K Änderungsschneiderei 9 3,4 K Sonnenstudio/Kosmetiksalon 9,1 3,5 K Schuh-/Schlüsseldienst 9,2 3,6 K Reisebüro 9,3 3,7 K Bank-/Sparkasse-/Postfiliale 3,8 K Automaten, z. B. EC-/Fotoautomaten 3,9 K Sonst. Angebote, z. B. Theaterkasse, T-Shirt-Druck M Sonstige Angebote Separate Lagerflächen/Separate Nebenräume Leerstand Leerstand Einzelhandelsflächen Leerstand Lagerflächen Leerstand Sonstige Flächen Vermietete Werbeflächen, z. B. Fassadenwerbung, Leuchtreklame, Vitrinen in der Mall Sonstige Flächen Büroflächen Wohnflächen Hotel 2009 103040

1 VORBEMERKUNG Auftraggeber und Problemstellung Die LION PROPERTIES IX GMBH beauftragte die für ein Planvorhaben am Standort "Möbel Meyerhoff" in Osterholz- Scharmbeck eine Markt- und Wirkungsanalyse durchzuführen. Am Standort "Möbel Meyerhoff" ist die Errichtung eines Verbrauchermarktes, eines Bau-, Heimwerker- und Gartenmarktes sowie dreier kleinerer Fachmärkten für nicht zentrenrelevante Sortimente und eines Gastronomiebetriebes geplant. Zielsetzung ist es, das langjährig ansässige, regional bedeutsame mittelständische Möbelhaus Meyerhoff durch flankierende Einzelhandelsbetriebe besser gegenüber einem zunehmenden Wettbewerb durch regionale Großanbieter zu positionieren. Mit dem B-Plan 164 "Meyerhoff-Center" ist bereits die Errichtung eines Bau- und Gartenmarktes mit einer maximalen Gesamt-VKF von 10.500 qm ermöglicht. Der nun projektierte Bau- und Gartenmarkt liegt mit seiner Dimensionierung von 7.280 qm Gesamt-VKF deutlich unterhalb dieser Festsetzung. Der zusätzliche Verbrauchermarkt wird dabei vom Betreiber des Baumarktes zur Standortsicherung und Frequenzerzeugung eingefordert. Da die vorgesehenen 3 weiteren Fachmärkte mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten betrieben werden sollen und kleinflächig ausgelegt sind, ist die Wirkungsanalyse auf den projektierten Verbrauchermarkt zu fokussieren, der für die Gesamt-Entwicklung eine Schlüsselposition einnimmt. Untersuchungsinhalt Als Voraussetzung für eine Weiterverfolgung des Projektes wird von den Planungsbehörden daher im Hinblick auf das Beeinträchtigungsverbot gemäß LROP zunächst eine gutachterliche Analyse möglicher Auswirkungen des geplanten Verbrauchermarktes auf den Einzelhandel im Marktgebiet eingefordert, die hiermit vorgelegt wird. Darüber hinaus ist er im Hinblick auf das regionale Abstimmungsgebot entsprechend der Kriterien des in der Region Bremen angewandten IMAGE Bewertungs- und Moderationsverfahrens zu überprüfen. Im Ergebnis ist für den Verbrauchermarkt eine verträgliche Verkaufsflächenobergrenze herzuleiten. Hierzu wird eine quantitative Wirkungsanalyse für das Kernsortiment des Verbrauchermarktes (periodischer Bedarf) angefertigt. Ferner ist überschlägig darzulegen, wie Auswirkungen durch die zentrenrelevanten Sortimente des Verbrauchermarktes als auch durch die zu erwartenden Mehrumsätze des Einrichtungshauses, welche als Folge des Verbundeffektes mit Kopplungskunden des Verbrauchermarktes und des Baumarktes eintreten können, einzuschätzen sind. Die durchgeführte Analyse beinhaltet folgende wesentliche Untersuchungsinhalte: Darstellung und Bewertung wesentlicher Faktoren des Makrostandortes. Kurzcharakterisierung des Einzelhandelsangebotes in Osterholz- Scharmbeck und dem Marktgebiet. 2009 103040 Seite 1

Definition und Abgrenzung eines standortbezogenen und projektrelevanten Einzugsgebietes mit Ermittlung der einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumina. Vertiefende Darstellung relevanter Einzelhandels- und Wettbewerbsstrukturen im Angebotssegment Periodischer Bedarf. Analyse und Einschätzung der Einzelhandels- und Wettbewerbsstrukturen im Angebotssegment Periodischer Bedarf anhand von Zentralitätskennziffern, Kaufkraftströmen und Bindungsquoten, die auf Basis einer Marktverteilungsrechnung zur IST-Situation ermittelt wurden. Kurzskizzierung des Planvorhabens einschließlich einer Darstellung der Bestandssituation sowie wesentlicher Faktoren des Mikrostandortes. Ermittlung eines verträglichen Zielumsatzes für den Verbrauchermarkt und Ableitung einer daraus resultierenden Verkaufsflächenobergrenze. Orientierungswert ist eine Schwelle von max. 10 %- Umsatzumverteilung im Kernsortiment in benachbarten zentralen Versorgungsbereichen bzw. in Anlehnung an die IMAGE-Kriterien in benachbarten Gemeinden. Die Ermittlung der Umverteilungsquoten erfolgt auf Basis einer plausiblen Kaufkraftstrom-Modellrechnung (IST-Situation und Prognose). Wirkungsanalytische Einschätzung der weiteren im geplanten Verbrauchermarkt geführten Sortimente unter Beachtung zu erwartende Mehrumsätze bei zentrenrelevanten Sortimenten im Möbelhaus Meyerhoff. Bewertung der marktanalytisch ermittelten Umverteilungseffekte gemäß dem Beeinträchtigungsverbot lt. LROP Niedersachsen sowie den Prüfkriterien des IMAGE Bewertungs- und Moderationsverfahrens und Empfehlung zur Dimensionierung des Verbrauchermarktes. Die gutachterlichen Aussagen und Einschätzungen beruhen auf: Vorort-Recherchen mit Standort- und Objektbegehung sowie eine Vollerhebung des Angebotes im Periodischen Bedarf in den anliegenden Umlandgemeinden sowie eine Aktualisierung der im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes in Osterholz-Scharmbeck erhobenen Wettbewerbsdaten. Angaben des Auftraggebers zur Projektentwicklung. Informationsgesprächen u. a. mit der Osterholz-Scharmbecker Stadtverwaltung, Fachbereich Stadtplanung und Bauen Auswertung relevanter Statistiken, handelsspezifischer Kenndaten sowie zugänglicher Unterlagen und Materialen 1. Gebietskenntnisse aus früheren Untersuchungen, vor allem aus der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Osterholz-Scharmbeck 2. Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen der in ihrer deutschland- und europaweiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. 1 u. a. Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen 2 Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Osterholz-Scharmbeck - Endbericht erstellt von der Arge und Convent Planung und Beratung GmbH, Februar 2007; inkl. durchgeführter Kundenbefragungen und betriebsinterner Angaben zum Umsatz und zur Kundenherkunft des Möbelhauses Meyerhoff 2009 103040 Seite 2

2 MAKROSTANDORT 2.1 Raum- und siedlungsstrukturelle Aspekte Zentralörtliche Positionierung Die Stadt Osterholz-Scharmbeck ist Sitz des Landkreises Osterholz und nimmt landesplanerisch die Position eines Mittelzentrums ein. Die weiteren Gemeinden des Landkreises haben grundzentrale Versorgungsfunktionen 1. Der Landkreis mit der Stadt Osterholz-Scharmbeck grenzt unmittelbar nördlich an das Oberzentrum Bremen. Bedingt durch diese Lage im suburbanen Raum bestehen mannigfaltige Verflechtungs- und Austauschbeziehungen mit dem eng benachbarten Bremen, das als Oberzentrum und Metropole den mittelzentralen Verflechtungsbereich der Stadt Osterholz-Scharmbeck deutlich überlagert. In diesem Spannungsfeld zwischen ober- und mittelzentraler Versorgungsfunktion ist Osterholz-Scharmbeck gefordert, auch im Hinblick auf die Einzelhandelsausstattung ein eigenständiges Profil zu erhalten und fortzuentwickeln. Verkehrsanbindung Maßgebliche Hauptverkehrsachse zur Erschließung des Stadtgebietes und des Landkreises ist die in Nord-Süd-Richtung verlaufende 73. Sie umläuft den Kernort Scharmbeck als westliche, kreuzungsfrei ausgebaute Umgehungsstraße. Die B 73 ist auch die Hauptverbindungsachse nach Bremen und hat eine Autobahnzubringerfunktion zur A 27 und A 270, die für die Erschließung des Bremer Stadtraumes von hoher Bedeutung sind. In Ritterhude unmittelbar an der Bremer 1 Grasberg, Hambergen, Lilienthal, Ritterhude, Schwanewede, Worpswede Stadtgrenze bilden diese Hauptverkehrsachsen einen stark frequentierten Verkehrsknotenpunkt (Ihlpohler Kreisel). Das weitere Kreisgebiet wird durch ein Netz aus Land- und Kreisstraßen erschlossen. Hervorzuheben ist die L 149, die eine relativ geradlinige Verbindung zwischen Osterholz-Scharmbeck und der Nachbargemeinde Schwanewede herstellt. Schwanewede verfügt über einen eigenen Anschluss an die A 27. Das östliche Kreisgebiet (Lilienthal, Grasberg) ist verkehrlich vergleichsweise ungünstig an die Kreisstadt angebunden und tendiert über L 133 stark nach Bremen. Siedlungsstruktur Klarer Siedlungsschwerpunkt ist der Stadtteil Scharmbeck mit der Innenstadt im Bereich Kirchenstraße/Marktplatz. Das östlich anliegende Osterholz sowie das westlich anliegende Buschhausen sind siedlungsstrukturell eng mit Scharmbeck verknüpft. Die weiteren Ortsteile verteilen sich relativ weitläufig über das Stadtgebiet. Einwohnerverteilung Osterholz-Scharmbeck nach Ortsteilen Scharmbeck Einwohner Stand 30.06.08 13.423 Anteil 43,7 % Osterholz Westerbeck 3.347 1.460 10,9 % 4,8 % Buschhausen Scharmbeckstotel 1.821 2.746 5,9 % 8,9 % Freissenbüttel Pennigbüttel 538 1.973 1,8 % 6,4 % Sandhausen Teufelsmoor 1.010 289 3,3 % 0,9 % Ohlenstedt Hülseberg 598 372 1,9 % 1,2 % Garlstedt Heilshorn 1.151 1.822 3,7 % 5,9 % Bargten Osterholz-Scharmbeck gesamt 178 30.728 0,6 % 100,0 % Hauptwohnsitze, umbasiert auf vergleichbare Einwohnerzahlen des Stat. LA Niedersachsen 2009 103040 Seite 3

2.2 Bevölkerungsentwicklung und -prognose Die Stadt Osterholz-Scharmbeck zeigte in den letzten Jahren eine leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung. In jüngerer Vergangenheit kam es aber wieder zu leichten Bevölkerungszuwächsen. Der LK Osterholz weist seit 2004 eine stagnierende Entwicklung auf. Lt. 11. koordinierter Bevölkerungsprognose ist bis zum Jahr 2025 für den Landkreis Osterholz-Scharmbeck von einem leichten Bevölkerungszuwachs in Höhe von 0,5 % auszugehen. 2.3 Haushaltsstruktur Mit einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,31 und einem überdurchschnittlich hohen Anteil von Mehrpersonenhaushalten ist Osterholz-Scharmbeck wie auch der gesamte Landkreis ein bevorzugter Wohnstandort für Familien mit KinderN. Single-Haushalte und junge Haushaltsvorstände sind unterdurchschnittlich vertreten. Der Anteil älterer Haushaltsvorstände über 60 Jahre entspricht in etwa dem Bundesdurchschnitt, was sich allerdings durch einen relativ hohen Anteil von Haushaltsvorständen im Alter zwischen 50 und 60 Jahren im Zeitablauf ändern kann. Insgesamt eine Haushaltsstruktur mit erhöhter Verbrauchermarkt-Affinität. Einwohnerentwicklung in Osterholz-Scharmbeck im regionalen Vergleich Darstellung in absoluten Zahlen sowie im regionalen Vergleich in Indexform; 2000 = 100; Stand zum 31.12. des Jahres, wenn nicht anders ausgewiesen. 32.000 31.750 31.500 31.250 31.000 30.750 30.500 30.250 30.000 00 01 02 03 04 05 06 07 Osterholz-Scharmbeck Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen 104 102 100 98 00 01 02 03 04 05 06 07 Osterholz-Scharmbeck LK Osterholz Bremen, Std. Land NDS Haushaltsstruktur Single Mehrpersonen Kinderlos Mehrpersonen mit Kindern Haushaltsstruktur in Osterholz-Scharmbeck im Vergleich ø Haushaltsgröße Osterholz- Scharmbeck Anteil % 32,9 32,3 34,7 2,31 Index BRD= 100 86 106 112 Haushaltsvorstand < 30 Jahre 9,1 80 30 < 40 Jahre 40 < 50 Jahre 18,0 21,7 103 102 50 > 60 Jahre 60 + Jahre 17,7 33,6 Quelle: Basis GfK 2008 106 101 LK Osterholz Anteil % 34,2 32,7 33,0 2,22 Index BRD= 100 90 107 106 8,9 78 17,4 21,9 18,9 32,9 100 103 113 99 Bremen, Stadt Anteil % 48,4 28,8 22,9 1,84 Index BRD= 100 127 94 73 13,5 118 19,2 19,5 15,2 32,6 110 92 91 99 Niedersachsen Anteil % 38,8 30,5 30,8 2,11 Index BRD= 100 101 99 99 11,3 99 17,6 21,2 16,6 33,3 101 100 99 101 2009 103040 Seite 4

BulwienGesa/GfK-Kaufkraftkennziffer 2009 Markt- und Wirkungsanalyse Osterholz-Scharmbeck 2.4 Pendler Die Pendlerstatistik zeigt einen deutlichen Auspendlerüberschuss. Die Auspendler sind ganz überwiegend nach Bremen orientiert. Bei insgesamt rd. 7.800 SVP-Arbeitsplätzen pendeln aber auch rd. 4.650 Beschäftigte nach Osterholz-Scharmbeck ein, wobei Pendler aus Bremen das stärkste Kontingent stellen. Insgesamt ist von sehr intensiven arbeitsbedingten Verflechtungsbeziehungen mit der Stadt Bremen aber auch mit den Umlandgemeinden auszugehen. 2.5 Kaufkraftniveau Die Stadt Osterholz-Scharmbeck zeigt mit einer Kennziffer von 94,6 ein unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau, während das Kaufkraftniveau im gesamten Landkreis Osterholz in etwa dem Durchschnitt der Alten Bundesländer entspricht. Das Kaufkraftniveau in Osterholz- Scharmbeck und im Landkreis Osterholz liegt aber oberhalb des durchschnittlichen Niveaus des gesamten Landes Niedersachsen. Pendlerverflechtungen der Stadt Osterholz-Scharmbeck zum 30.06.2008 Wohnort/Arbeitsort Grasberg Harmbergen Lilienthal Ritterhude Schwarnewede Vollersode Worpswede übrige Gemeinden LK Osterholz Gnarrenburg übrige Gemeinden LK Rothenburg (Wümme) übriges Niedersachsen Bremen, Stadt übriges Land Bremen übriges Bundesgebiet Ein-/Auspendler gesamt Wohn- und Arbeitsort Osterholz-Scharmbeck Beschäftigte am Arbeitsbzw. Wohnort Osterholz- Scharmbeck Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Einpendler aus Auspendler nach Saldo 105 39 478 208 325 275 233 248 171 169 241 684 1.005 73 432 4.647 3.113 7.760 Quelle: Bundesanstalt für Arbeit; Nürnberg; Stichtag 30.6.2008 73 215 571 197 14 132 17 21 82 723 4.737 164 457 7.442 3.113 10.555 66 405-7 -246 78 219 116 154 148 159-39 -3.732-91 -25-2.795-2.795 105 100 95 90 85 80 Kaufkraftkennziffer in Osterholz-Scharmbeck im Vergleich (Durchschnitt Alte Bundesländer = 100) 94,6 Osterholz- Scharmbeck Quelle: GfK / eigene Berechnungen 100,5 90,4 93,6 LK Osterholz Bremen Land NDS 2009 103040 Seite 5

Abbildung 1 Makrostandort Lage im Raum Zentralörtlicher Struktur Wettbewerbsstruktur Möbelhäuser Maßstab ca. 1 : 50.000 2009 103040 Seite 6

Fazit Die Kreisstadt Osterholz-Scharmbeck nimmt im suburbanen Raum des Oberzentrums Bremen die Position eines Mittelzentrums ein. Die mittelzentrale Versorgungsfunktion der Stadt Osterholz-Scharmbeck für die Umlandgemeinden wird durch den oberzentralen Einfluss der Stadt Bremen deutlich überlagert. In dieser Gemengelage zwischen ober- und mittelzentraler Versorgungsfunktion ist Osterholz- Scharmbeck gefordert, auch im Hinblick auf die Einzelhandelsausstattung ein eigenständiges Profil zu erhalten und fortzuentwickeln. Das Stadtgebiet von Osterholz-Scharmbeck ist relativ weitläufig, verfügt aber mit den eng verknüpften Stadtteilen Osterholz und Scharmbeck über einen klar hervortretenden Siedlungsschwerpunkt. Die in den letzten Jahren rückläufige Einwohnerentwicklung hat sich in jüngster Vergangenheit wieder gefangen. Für den gesamten Landkreis ist lt. Bevölkerungsprognose von leichten Einwohnerzuwächsen auszugehen. Osterholz-Scharmbeck und der Landkreis sind bevorzugte Wohnstandorte von Familien mit Kindern. Mit rd. 7.800 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist Osterholz-Scharmbeck aber auch ein bedeutsamer Arbeitsort in der Region. Mit dem Oberzentrum Bremen und mit den Umlandgemeinden bestehen intensive arbeitsbedingte Pendlerbeziehungen. 2009 103040 Seite 7

3 EINZELHANDELSANGEBOT IM UNTERSU- CHUNGSRAUM - KURZCHARAKTERISTIK Osterholz-Scharmbeck Das Einzelhandelsangebot der Stadt Osterholz-Scharmbeck zeigt seit der in 2006 durchgeführten "Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes" 2 keine signifikanten Veränderungen. Damit umfasst der Einzelhandelsbestand rd. 69.000 qm Verkaufsfläche. Der Einzelhandel verteilt sich schwerpunktmäßig auf die drei Standorte Innenstadt (rd. 12.000 qm VKF), Fachmarktlage Am Pumpelberg (rd. 13.100 qm VKF) sowie auf den Sonderstandort Möbel Meyerhoff (rd. 26.350 qm VKF) im Stadtteil Buschhausen. Die Innenstadt ist in ihrem Kernbereich Kirchenstraße/Marktplatz als Fußgängerzone gestaltet und verfügt mit dem Bekleidungs- und Wäschehaus Kammann über einen modernen, in der zentrenrelevanten Leitbranche des modischen Bedarfsbereiches agierenden Ankerbetrieb. Der Einzelhandelsbesatz der verkehrlich vorteilhaft an der B 74 gelegenen Fachmarktlage Am Pumpelberg erreicht die höchsten Anteilswerte am gesamten Einzelhandelsumsatz der Stadt Osterholz- Scharmbeck. Die periodische Angebotskomponente ist durch Marktkauf SB-Warenhaus, aktiv Discount und Lidl umfassend ausgeprägt. Hier ansässig ist mit Expert Bening auch das maßgebliche Angebot der Warengruppe Elektro/Technik. Der ehemalige Marktkauf-Baumarkt wird mittlerweile von toom betrieben. Dieser zzt. einziger Baumarkt in Osterholz-Scharmbeck ist im Branchenvergleich von vornherein als 2 Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Osterholz-Scharmbeck - Endbericht erstellt durch die Arbeitsgemeinschaft und Convent Planung und Beratung GmbH unterdimensioniert einzuschätzen und kann auf seiner begrenzten Fläche kein vollwertiges Bau-, Heimwerker- und Gartensortiment bieten. Der Sonderstandort im Stadtteil Buschhausen ist durch das dort seit ca. 30 Jahren ansässige Möbelhaus Meyerhoff geprägt, dessen Angebot sich auf 3 Häuser (Einrichtungshaus, Küchenwelt, Möbel SB- Markt) verteilt und durch eine Aldi-Filiale sowie durch einen Getränkemarkt ergänzt wird. Der Einzelhandel in der Gewerbegebietslage im Stadtteil Pennigbüttel (rd. 3.300 qm VKF mit Hammer Heimtextilien, EP Schmidtke, Bad Max, Autofahrer Fachmarkt) ist im Vergleich zu den aufgeführten Standorten hinsichtlich Kundenfrequentierung und Marktanteilen von deutlich nachgeordneter Bedeutung. In Osterholz-Scharmbeck besteht alles in allem ein funktionsfähiges Nahversorgungsnetz mit Supermärkten von Extra und Rewe sowie Discountern von Plus und Netto. Rückwärtig zu Netto an der Industriestraße ist ein großflächiger Jawoll Sonderpostenmarkt vertreten. Umland In den Umlandgemeinden besteht überwiegend ein der grundzentralen Versorgungsfunktion entsprechendes, gut ausgeprägtes Angebot im periodischen Bedarfsbereich. Einen Sonderfall stellt das Einzelhandelsangebot im Grundzentrum Ritterhude dar, das im hohen Umfang auch überörtlich und regional wirksam ist. Hervorgerufen wird dies zum Einem durch das Real SB- Warenhaus am Ihlpohler Kreisel und zum Anderen aus Fachmärkten im Gewerbegebiet Ihlpohl mit Toom Bau- und Heimwerkermarkt, Hammer Fachmarkt für Heimtextilien und Euronics Elektro Fachmarkt. 2009 103040 Seite 8

Des Weiteren sind in Ritterhude SB-Möbelmärkte von Hoco und Osca vertreten. Das ehemalige Wal-Mart SB-Warenhaus ist geschlossen und hat noch keine Nachnutzung gefunden. Frei gewordene Umsätze dürften überwiegend dem Real SB-Warenhaus zu Gute gekommen sein. Der gesamte Untersuchungsraum wird sehr deutlich durch das oberzentrale Einzelhandelsangebot der Stadt Bremen überlagert. Als regional sehr bedeutsame Einkaufsorte sind neben der Bremer City (rd. 135.000 qm VKF) auch die Einkaufszentren Haven Höövt (ca. 24.000 qm VKF) in Bremen-Vegesack, das neu eröffnete EKZ Waterfront (rd. 40.000 qm VKF) in Bremen-Gröpelingen und der Weserpark in Bremen-Osterholz (rd. 70.000 qm VKF inkl. Möbel Klingenberg) hervorzuheben sind. Eine starke regionale Marktstellung hat auch das EKZ Dodenhof in Ottersberg-Posthausen (rd. 100.000 qm VKF). Im Bau- und Heimwerkerbereich ist die Wettbewerbssituation zusätzlich zu den Toom Baumärkten in Osterholz-Scharmbeck (ca. 4.000 qm gew. VKF) und Ritterhude (ca. 8.000 qm gew. VKF) durch das Angebot in Bremen geprägt u. a. mit Toom (ca. 7.500 qm gew. VKF) im Blumenthal-Center (zusätzlich Marktkauf SB-Warenhaus, Aldi), Toom (2.400 qm gew. VKF) in Vegesack, Obi (ca. 5.100 gew. VKF) in Burglesum und Max Bahr (ca. 5.300 gew. VKF) in Gröpelingen. Zu beachten ist auch der Baumarktbesatz am Weserpark (Max Bahr 10.700 qm gew. VKF; Hornbach 11.500 qm gew. VKF) und im EKZ Dodenhof (Obi 11.100 gew. VKF). Im Hinblick auf die Positionierung des Standortes Meyerhoff ist von einer relativ intensiven und einem sich künftig eventuell verschärfenden Wettbewerb in der Warengruppe Möbel/Einrichtungsbedarf auszugehen. Die beiden Hauptwettbewerber Möbelhaus Klingenberg im Weserpark und Möbel Dodenhof agieren eingebettet in leistungsstarken, regional sehr bedeutsamen Einkaufszentren und haben hierdurch gegenüber Meyerhoff einen deutlichen Wettbewerbsvorteil. Auch das Sander Center mit Lage an der A 27 in Bremen-Gröpelingen hat seinen Standort durch integrierte Fachmärkte aufgewertet (Media, Roller, Dänisches Bettenlager, Aldi, Kik). Die projektierte Ansiedlung von Möbel Kraft (ca. 36.000 qm VKF) am Standort Weserpark ist zzt. gerichtsanhängig, kann aber zu einer nachhaltigen Wettbewerbsverschärfung beitragen. 2009 103040 Seite 9

4 EINZUGSGEBIET DES GEPLANTEN VERBRAUCHERMARKTES Abgrenzung des Einzugsgebietes / Marktzonen Die Abgrenzung und Definition des Einzugsgebietes für den geplanten Verbrauchermarkt orientiert sich an folgenden Faktoren: Raumstrukturelle Positionierung der Stadt Osterholz-Scharmbeck als Mittelzentrum im suburbanen Raum des Oberzentrums Bremen. Einzelhändlerische Attraktivität und Zugkraft des Planvorhabens im Verbund mit Meyerhoff Möbelhaus, Bau- und Heimwerkermarkt, Aldi, Getränkemarkt und drei weiteren projektierten kleinflächigen Fachmärkten. Wettbewerbsstruktur und Konkurrenzbeziehungen zu alternativen Geschäftslagen und Einkaufsorten. Lage und Standortqualität unter besonderer Beachtung von Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit. Empirische Befunde aus Befragungen, die im Zuge der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes von Seiten der in 2006 an den Standorten "Innenstadt", "Am Pumpelberg" und "Möbel Meyerhoff" durchgeführt wurden. Das vor diesem Hintergrund abgegrenzte Einzugsgebiet zählte zum Stand vom 30.06.2008 lt. Statistischem Landesamt Niedersachsen insgesamt rd. 87.000 Einwohner. Es umfasst neben der Stadt Osterholz-Scharmbeck anliegende Gemeinden des Landkreises Osterholz. Zur Durchführung einer detaillierten Wirkungsanalyse wird das Einzugsgebiet entsprechend der einbezogenen Gebietseinheiten in sechs Marktzonen untergliedert. In der Marktzone 1 mit insgesamt 10.686 Einwohnern sind die westlich der B 74 gelegenen Stadtteile Buschhausen, Bargten, Freissenbüttel, Garlstedt, Heilshorn, Hülseberg, Ohlenstedt, Scharmbeckstotel und Westerbeck zusammengefasst. Aufgrund ihrer Lage und ihrer schwächeren Einzelhandelsausstattung dürften sie prospektiv stärker auf den geplanten Verbrauchermarkt orientierbar sein als das weitere Stadtgebiet von Osterholz-Scharmbeck. In der Marktzone 2 ist das restliche Stadtgebiet mit dem Kernort Osterholz berücksichtigt. Die Marktzone 2 zählt 20.042 Einwohner. Marktzone 3 ist die nördlich anliegende und über die B 74 verkehrlich gut angebundene Samtgemeinde Hambergen mit 11.858 Einwohnern. Marktzone 4 ist die östlich anliegende Gemeinde Worpswede mit 9.506 Einwohnern. Worpswede ist verkehrlich eher ungünstig an den Standort angebunden. Marktzone 5 ist das südlich anliegende Ritterhuder mit 14.613 Einwohnern. Ritterhude ist mit seinem nördlichen Gemeindegebiet sowie über die B 74 relativ eng mit Osterholz-Scharmbeck verknüpft. In der Marktzone 6 wird die westlich anliegende und über die L 149 angebundene Gemeinde Schwanewede mit 20.088 Einwohnern in das Einzugsgebiet einbezogen. Über dieses definierte Kern-Einzugsgebiet hinaus ist von nicht unerheblichen Kaufkraftzuflüssen auszugehen, die aus dem Verbund mit Möbel Meyerhoff und dem projektierten Bau- und Heimwerkermarkt resultieren. Wie empirische Befunde aufzeigen, verfügt das Möbelhaus Meyerhoff über einen weitläufigen Einzugsbereich. Knapp 50 % der Meyerhoff-Kunden stammen aus dem definierten Einzugsgebiet des Verbrauchermarktes. 2009 103040 Seite 10

Zone 3 Zone 6 Zone 1 Zone 2 Zone 4 Zone 5 Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 gesamt Abbildung 2 Einzugsgebiet 10.686 EW 20.042 EW 11.858 EW 9.506 EW 14.613 EW 20.088 EW 86.793 EW 2009 103040 Seite 11

Das weitere Kundenaufkommen streut sehr stark und teilt sich zu jeweils rd. 25 % auf Bremen inkl. südlich der Weser gelegenen Räume sowie auf nördlich, aber außerhalb des definierten Einzugsgebietes gelegene Räume auf. Da es sich bei Möbel um langlebige Konsumgüter mit entsprechend langfristigen Einkaufsrhythmen handelt, fällt die Marktgebietsdurchdringung gering aus. Dieser weitläufige, durch Streukundschaft gekennzeichnete Einzugsbereich kann nicht als orginäres Einzugsgebiet eines Verbrauchermarktes gewertet werden, der in seinem Schwerpunkt Sortimente des täglichen (kurzfristigen) Bedarfs anbietet. Gleichwohl kann der Verbrauchermarkt durch Kopplungseinkäufe von dieser Streukundschaft profitieren, was im Rahmen der weiteren Analyse durch externe Kaufkraftzuflüsse berücksichtigt wird. Diese Kopplungseinkäufe dürfen wegen der unterschiedlichen Bedarfsfristigkeit der angebotenen Waren nicht überschätzt werden. Nicht jeder Möbelbzw. Baumarktkunde (mittelfristiger Bedarf) deckt auch seinen kurzfristigen Bedarf im gleichen Einkaufsprozess ab, zumal im kurzfristigen Einkaufsverhalten der wohnortnahe Einkauf eine hohe Bedeutung hat. Vor diesem Hintergrund ist das für den Verbrauchermarkt abgegrenzte Einzugsgebiet bereits als weitläufig zu interpretieren. Es berücksichtigt hinreichend den aus der Verbundwirkung resultierenden einzelhändlerischen Agglomerationseffekt. Bereits die Marktdurchdringung der definierten Umlandzonen dürfte sich primär auf diesen Agglomerationseffekt und weniger allein auf die einzelhändlerische Zugkraft des Verbrauchermarktes stützen. Die Reichweite eines Verbrauchermarktes ist deutlich geringer einzuschätzen als die eines großformatigen Möbelhauses oder eines modernen Bau- und Heimwerkermarktes. Nachfragevolumen Unter Beachtung des jeweiligen gebietsspezifischen Kaufkraftniveaus ermittelt sich für das gesamte definierte Einzugsgebiet ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in Höhe von rd. 475 Mio. Euro p. a. Hiervon entfallen rd. 247 Mio. Euro p. a. auf den periodischen Bedarf. Die Ermittlung beruht auf einem durchschnittlichen Verbrauchsausgabensatz je Einwohner in den Alten Bundesländern in Höhe von 5.232 Euro p. a. Der Verbrauchsausgabensatz umfasst den gesamten stationären Einzelhandel mit Ausnahme des Kfz- und Brennstoffhandel ergänzt um das Lebensmittelhandwerk (Bäcker, Fleischer) sowie Pharmaziewaren. Der durchschnittliche Verbrauchsausgabensatz für den periodischen Bedarf beträgt 2.848 Euro p. a. je Einwohner. Er beinhaltet Nahrungs- und Genussmittel, Körper- und Gesundheitspflege, Arzneimittel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Tiernahrung sowie Zeitungen und Zeitschriften. Einen Überblick über die Struktur des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens entsprechend der BulwienGesa-Warengruppensystematik sowie nach Marktzonen wird in nachfolgender Übersicht gegeben. Warengruppen Periodischer Bedarf Aperiodischer Bedarf davon - Modischer Bedarf - Elektro, Technik - DIY, Garten, Freizeit - Einrichtungsbedarf - Sonstige Hartwaren 30,0 56,4 25,9 48,6 6,5 12,2 4,1 7,7 5,8 10,9 4,9 9,1 4,6 8,7 Einzelhandel gesamt 55,9 105,0 Rundungsdifferenzen möglich Nachfragevolumen im Einzugsgebiet Nachfragevolumen in Mio. Euro p. a. Zone 1 Zone 2 Zonen 1+2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Stadt Osterholz- SG Worpsede Ritterhude Schwanewede Scharmbeck Hambergen 86,4 33,1 74,6 27,4 18,7 7,0 11,8 4,4 16,7 6,1 14,0 5,1 13,4 4,9 160,9 60,5 27,4 42,8 27,1 45,3 6,4 10,5 4,2 7,0 6,2 10,5 5,4 9,2 4,9 8,2 54,6 88,0 Einzugsgebiet gesamt 57,3 246,9 53,2 227,6 12,9 55,5 8,3 35,7 12,1 51,5 10,3 44,0 9,6 40,9 110,5 474,5 2009 103040 Seite 12

Fazit Um den einzelhändlerischen Agglomerationseffekt aus der Verbundwirkung verschiedener großflächiger Einzelhandelsbetriebe angemessen zu berücksichtigen, wurde für den geplanten Verbrauchermarkt ein relativ weitläufiges Einzugsgebiet abgegrenzt, das neben der Stadt Osterholz-Scharmbeck auch anliegende Gemeinden des Landkreises Osterholz umfasst. Es zählt insgesamt rd. 87.000 Einwohner und verfügt über ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von rd. 475 Mio. Euro p. a. 2009 103040 Seite 13

5 WETTBEWERB IM PERIODISCHER BEDARF 5.1 Wettbewerb im Einzugsgebiet 5.1.1 Gesamtübersicht Auf Basis eigener aktuell durchgeführter Erhebungen ermittelt sich für das Einzelhandelsangebot im periodischen Bedarf im gesamten definierten Einzugsgebiet ein Verkaufsflächenbestand von ca. 42.600 qm (bereinigt um aperiodische Sortimente bei Discountern, Super- und Verbrauchermärkten sowie in SB-Warenhäusern). Das Umsatzvolumen im periodischen Bedarfsbereich wird auf Basis branchen-, vertriebsformen- und betreiberspezifischer Kennziffern sowie unter Beachtung der Vorort-Eindrücke auf insgesamt ca. 212 Mio. Euro p. a. eingeschätzt. Die Erhebungsdaten sind in nachfolgender Tabelle auf Seite 16 sowie in den Abb. 3 und 4 in zusammengefasster Form dargestellt. 5.1.2 Einzelhandelsangebot in Osterholz-Scharmbeck Der Verkaufsflächenbestand im periodischen Bedarf umfasst ca. 16.750 qm und hat sich seit den Erhebungen zur Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes in 2006 nicht wesentlich geändert. Das Umsatzvolumen im periodischen Bedarf wird aktuell auf ca. 77,5 Mio. Euro p. a. eingeschätzt. Ein wesentlicher und auch überörtlich wirksamer Einkaufsschwerpunkt für Waren des täglichen Bedarfs ist das Angebot in der Fachmarktlage Am Pumpelberg. Sie bietet mit Marktkauf SB-Warenhaus, aktiv Discount (Supermarkt), Lidl-Discounter sowie kleinteiligen Fachanbietern (Konzessionäre) und separaten Getränkemärkten bei Marktkauf und aktiv Discount eine zugkräftige Angebotspalette mit einem Verkaufsflächenbestand im periodischen Bedarf von insgesamt ca. 6.100 qm. Das Umsatzvolumen beläuft sich auf gut 29 Mio. Euro p. a. In Relation hierzu ist das Angebot der Innenstadt im periodischen Bedarf mit rd. 2.700 qm Verkaufsfläche und eine Umsatzvolumen von knapp 16 Mio. Euro p. a. deutlich schwächer ausgeprägt. Maßgeblicher Anbieter ist eine Aldi-Filiale in innerstädtischer Randlage. Des Weiteren besteht ein für Innenstädte typischer vielfältiger Angebotsmix aus Fachanbietern (bspw. bei Drogeriewaren/Gesundheit und Biobzw. Reformhausprodukten) und kleinteiligen Besatzstrukturen (Bäcker, Fleischer, Feinkost), die zusammen einen Verkaufsflächenbestand von rd. 2.000 qm erreichen. Das innerstädtische Angebot ist nicht nur an quantitativen Aspekten zu messen, sondern vor allem Fachangebote und Angebotsvielfalt sind wesentliche Qualitätsmerkmale. Auf die Nahversorgung entfallen mit insgesamt ca. 6.750 qm rd. 40 % des gesamten Verkaufsflächenbestand im periodischen Bedarf. Die Nahversorgung stützt sich auf Supermärkte von Extra und Rewe sowie auf Discounter von Plus und Netto und wird ergänzt um kleinteilige Besatzstrukturen, die auch tlw. in den Stadtteilen vertreten sind. Am Standort Möbel Meyerhoff werden Waren des täglichen Bedarfs durch Aldi, Hol Ab Getränkemarkt und geringfügige Sortimente im Möbelhaus auf einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 1.200 qm angeboten. 2009 103040 Seite 14

Abbildung 3 Wettbewerb Osterholz-Scharmbeck 2009 103040 Seite 15

Osterholz Scharmbeck Innenstadt Osterholz-Scharmbeck Fachmarkt-Lage Pumpelberg Osterholz Scharmbeck Nahversorgung / Streulagen Osterholz Scharmbeck Standort Meyerhoff /Buschhausen Osterholz-Scharmbeck gesamt Hambergen Ortskern Hambergen Streulagen Hambergen gesamt Worpswede Kernort Worpswede Streulagen Worpswede gesamt Ritterhude-Kernort Ritterhude Streulagen Ritterhude GE- und SO-Lagen Ritterhude gesamt Schwanewede Ortskern Schwanewede, Streulagen Schwanewede gesamt Einzugsgebiet gesamt VKF qm 2.700 6.100 6.750 1.200 16.750 3.450 800 4.250 3.700 300 4.000 1.650 900 6.600 9.150 7.200 1.250 Modellumsatz Mio. Euro p.a. Wettbewerb - Periodischer Bedarf im Einzugsgebiet Quelle: Eigene Erhebungen, Bestand Osterholz-Scharmbeck auf Basis zum Einzelhandelskonzept durchgeführter Erhebungen 15,6 29,3 27,8 4,8 77,5 18,0 3,3 21,3 18,9 1,6 20,5 8,2 3,9 40,5 52,6 35,0 5,1 8.450 40,1 42.600 212,0 Flächenproduktivität Euro/qm p.a. 5.778 4.803 4.119 4.000 Besatzstrukturen Aldi; Drogeriemärkte von Ihr Platz, Rossmann, Schlecker; Jasmin Parfümerie; Bio- und Reformkost; Lebensmittelhandwerk; Apotheken;Tabak/Zeitschriften Marktkauf SB-Warenhaus, Lidl, aktiv Discount; inkl. Shops (Bäcker, Feinkost, Fleischer) u. Getränkemärkte Supermärkte von Extra und Rewe; Discounter von Netto und Plus; kleinteilige Besatzstrukturen mit einem Schwerpunkt entlang der Bahnofstraße (Scharmbeck); kleinteilige Nahversorgung in den Ortsteilen Scharmsbeckstotel, Heilshorn, Hülseberg, Ohlenstedt und Pennigbüttel Aldi, Getränkemarkt Hol Ab, geringfügige Randsortimente im Möbelhaus (Weine) 4.627 5.217 E neukauf Schloen, Penny, Aldi, Lidl, Apotheke, Lebensmittelhandwerk Nahversorgung in Vollersode u. a. nah+gut Buer, E aktiv Gbr. Braake, Lebensmittelhandwerk, 4.125 Apotheke; kleinteiliger Besatz an der B 74 (2 Bäcker, Tierbedarf) 5.012 Aldi, Lidl, aktiv Discount neu (Projekt), Getränkemarkt, ital. Feinkost, Naturkost, Bäckereien, Tabak/Zeitschriften 5.108 5.333 Nahversorgung in Hüttenbusch (Lebensmittel Simon, Bäckereien, Apotheke) 5.125 4.970 Rewe, Rossmann, Apotheken, Bäckereien Bereich Groß Geeren (Plus, Fleischer, 2 Bäcker, Tabak/Zeitschriften); Dorfstr. mit Bäcker, O&G; 4.333 Struckbergstr. mit Bäcker, Tabak/Zeitschriften; Bäcker am Klemperhagen SO-Gebiet Real SB-Warenhaus; SO-Gebiet an der Ihle u.a.mit Aldi, Getränkemarkt, Fleischer, 6.136 Tabak/Zeitschriften; Gewerbegebiet Ritterhude mit Aldi, Lidl, Bäckereien, Getränkemarkt geschlossen 5.749 Bereich Am Markt/Blumenthaler Straße u.a. Marktkauf, Lidl, Rossmann, Schlecker, Getränkemarkt, Lebensmittelhandwerk, Apotheken, Tabak/Zeitschriften; Bereich Ritterkamp u.a. 4.861 aktiv Discount, Aldi, Apotheke, Bäcker, Fischladen; Bereich Heidkamp mit Penny, Getränkemarkt, Bäcker, Käseladen Apotheke, Blumen & Früchte im Bereich Ostlandstraße/Hospitalstraße; Nahversorgung in 4.080 Meyenburg ("Der Laden") und in Neuenkirchen (u.a.m. NP, Schlecker, Fleischer und Bäcker) 4.746 4.977 2009 103040 Seite 16

5.1.3 Einzelhandelsangebot in den Umlandgemeinden SG Hambergen In der Samtgemeinde Hambergen wurde im periodischen Bedarf ein Verkaufsflächenbestand von insgesamt 4.250 qm erhoben. Das maßgebliche Angebot ist im Ortskernbereich entlang der Hauptstraße angesiedelt und besteht aus drei Discountern (Penny, Aldi, Lidl) und einem Vollsortimenter (E neukauf Schloen). Dieses Angebot präsentiert sich zeitgemäß und garantiert eine stabile und vergleichsweise umfassend ausgeprägte Nahversorgung. Kleinteiliger Besatz finden sich vor allem noch in Vollersode u. a. mit Filialen von Edeka aktiv und nah + gut. Worpswede In Worpswede wird es zu einer nachhaltigen Stärkung der Nahversorgung durch die projektierte Ansiedlung einer großflächigen aktiv-discount-filiale mit insgesamt ca. 2.000 qm Verkaufsfläche kommen. Hierdurch soll ein kleiner aktiv-discount Markt (550 qm VKF) abgelöst werden. Das Projekt befindet sich im B-Planverfahren und soll lt. Gemeinde- und Kreisverwaltung detailliert in die Analyse einbezogen 3. Mit dem Projekt ermittelt sich für Worpswede ein Verkaufsflächenbestand im periodischen Bedarf von rd. 4.000 qm. Unter Beachtung innerörtlicher Umverteilungseffekte durch die Neuansiedlung wird das künftige Umsatzvolumen im periodischen Bedarf (inkl. Projekt) auf gut 20 Mio. Euro eingeschätzt. 3 Unter Beachtung von Flächen für aperiodische Sortimente sowie für Konzessionäre und Mall wurde der neue aktiv Discount mit 1.500 qm VKF (periodischer Bedarf) berücksichtigt. Neben dem neuen aktiv Discount stützt sich das Angebot maßgeblich auf die Discounter Aldi und Lidl und einen Getränkemarkt. Im Ortskern sind weitere kleinteilige Besatzstrukturen vorhanden. Im Ortsteil Hüttenbusch besteht durch Bäckereien, Apotheke und einem Lebensmittelkleinanbieter ein Nahversorgungsangebot. Insgesamt bestehen in Worpswede nach Projektrealisierung sehr gut ausgeprägte grundzentrale Versorgungsstrukturen. Der Einzelhandel in Worpswede profitiert auch von erlaubten Sonntags-Öffnungszeiten. Ritterhude Für ein Grundzentrum verfügt Ritterhude über eine beachtliche Einzelhandelsausstattung. Das Angebot im periodischen Bedarf umfasst einen Verkaufsflächenbestand von ca. 9.150 qm. Das Umsatzvolumen wird auf über 52 Mio. Euro p. a. eingeschätzt. Herausragender Anbieter ist das in einer Sondergebietslage agierende Real-SB-Warenhaus mit insgesamt 7.400 qm Verkaufsfläche auf zwei Ebenen (davon ca. 3.700 qm VKF für den periodischen Bedarf). Aufgrund der großzügigen Dimensionierung, einer strategisch vorteilhaften Lage am Ihlpohler Kreisel und siedlungsstrukturell engen Verflechtungen mit dem Bremer Stadtgebiet ist dieser Wettbewerber auch deutlich überörtlich wirksam. Durch die Schließung von Wal-Mart dürfte das Real SB-Warenhaus zwischenzeitlich noch an Umsatz gewonnen haben und hoch ausgelastet sein. In der unweit des Real-Standortes gelegenen Sondergebietslage An der Ihle ist eine kleinere Einzelhandelsagglomeration vertreten, die u. a. mit Aldi, Getränkemarkt, Fleischer Middendorf, Kik, Osca Möbel- Discount und Teppich Frick auch überörtliche Marktbedeutung hat. 2009 103040 Seite 17

Im Gewerbegebiet Ritterhude ist durch Aldi (im Verbund mit Kik und Quick-Schuhe) und Lidl ein relevantes periodisches Angebot vertreten, das auch für südliche Teilbereiche von Osterholz-Scharmbeck (Stadtteil Scharmbeckstotel) marktwirksam ist. Mit insgesamt rd. 6.600 qm sind deutlich über 70 % der gesamten Verkaufsfläche im periodischen Bedarf der Gemeinde Ritterhude in diesen aufgeführten Sonder- und Gewerbegebietslagen angesiedelt. Als zentraler Ortskernbereich ist lt. Regionalem Zentren- und Einzelhandelskonzept der Region Bremen die Riesstraße einzustufen. Entlang dieser Geschäftslage reihen sich in lockerer Formation Geschäftsstrukturen auf. Das Angebot im periodischen Bedarf umfasst ca. 1.650 qm Verkaufsfläche mit einem Umsatzvolumen von gut 8 Mio. Euro p. a. Maßgeblicher Anbieter ist ein Rewe Supermarkt. Das periodische Angebot wird durch einen Drogeriemarkt von Rossmann sowie durch Apotheken und Bäckereien ergänzt. Anbieter in Streulagen finden sich vor allem im Bereich Großen Geeren und auch in der Struckbergtraße und in der Dorfstraße. Hervorzuheben ist eine Plus-Filiale im Eckbereich Großen Geeren / B 74. Das periodische Angebot in Streulagen umfasst ca. 900 qm Verkaufsfläche. Gemäß dem integrierten Gemeindeentwicklungskonzept 2025 soll in etwa mittiger Lage an der Riesstraße eine "Neue Ortsmitte" städtebaulich entwickelt werden. Geschaffen werden soll ein zentraler Marktplatz mit arrondierenden Besatzstrukturen. Vorgesehen ist auch die Ansiedlung eines Verbrauchermarktes mit bis zu 2.000 qm VKF sowie eines Discounters mit bis zu 1.000 qm VKF. Dieses als Leitbild formulierte städtebauliche Vorhaben ist noch nicht konkret einschätzbar. Investor und eventuelle Betreiber sind noch nicht bekannt; verbindliche Projektierungen liegen noch nicht vor. Auch soll die Verfügbarkeit der notwendigen Grundstücke noch nicht abschließend geklärt sein. Aufgrund dieses noch sehr unübersichtlichen Planungsstandes kann diese städtebauliche Zielsetzung nicht in die detaillierte Analyse einbezogen werden. Schwanewede Das Einzelhandelsangebot im periodischen Bedarf umfasst insgesamt 8.450 qm Verkaufsfläche und erzielt ein Umsatzvolumen von rd. 40 Mio. Euro p. a. Das Angebot ist mit einer Verkaufsfläche von ca. 7.200 qm schwerpunktmäßig im Ortskernbereich angesiedelt. Im Ortskern können die Bereiche Marktplatz/Blumenthaler Straße (u. a. mit Marktkauf und Lidl), Ritterkamp (u. a. mit aktiv Discount und Aldi) sowie der Heidkamp (u. a. mit Penny) unterschieden werden. Der Bereich Marktplatz/Blumenthaler Straße verfügt über die umfangreichsten Besatzstrukturen und bietet am Marktplatz auch Aufenthaltsqualität und kleinteilige Shopstrukturen. Im Schwaneweder Ortsteil Neuenkirchen ist ein angemessen ausgeprägtes Nahversorgungsangebot vertreten (u. a. NP Discount). Insgesamt besteht in Schwanewede durch die großflächig dimensionierten Vollsortimenter von aktiv Discount (1.750 qm VKF) und Marktkauf (2.200 qm VKF) sowie durch Discounter von Aldi, Lidl, Penny und NP ein sehr gut ausgeprägtes und wettbewerbsstabiles grundzentrales Angebot. 2009 103040 Seite 18

Standort Abbildung 4 Relevanter Wettbewerb in den Umlandgemeinden 1 Gewerbepark Ritterhude: Aldi Lidl 2 Rewe (Ortskern Ritterhude) 3 Aldi (SO-Lage An der Ihle) 4 Real SB-Warenhaus 5 Ortskern Schwanewede Marktkauf aktiv Discount Aldi Lidl Penny 6 NP Discount 7 Ortskern Hambergen E.-Neukauf Schloen Lidl Aldi Penny 8 E aktiv (gebr. Braake) 9 Ortskern Worpswede Aldi Lidl aktiv Discount 10 Grasberg aktiv Discount Aldi Lidl NP Lilienthal 11 E neukauf 12 Netto 13 aktiv Discount 14 Plus 15 Marktkauf (Blumenthal-Center) 16 Marktkauf (EKZ Haven Höövt) Planung A Worpswede aktiv Discount ca. VKF 800 qm 900 qm 1.350 qm 800 qm 7.400 qm 2.200 qm 1.750 qm 900 qm 900 qm 700 qm 700 qm 550 qm 1.100 qm 900 qm 800 qm 700 qm 450 qm 800 qm 850 qm 550 qm 1.700 qm 800 qm 900 qm 900 qm 1.800 qm 650 qm 1.750 qm 500 qm 3.000 qm 6.000 qm 2.000 qm Maßstab ca. 1 : 30.000 Kartengrundlage: Falk, Bremen 2009 103040 Seite 19

5.2 Einkaufsalternativen außerhalb des Einzugsgebietes Relevante Einkaufsalternativen sind primär im Bremer Stadtgebiet angesiedelt. Kaufkraftabflüsse werden auch durch arbeitsbedingte Pendlerbeziehungen sowie generell durch die oberzentrale Versorgungsfunktion der Stadt Bremen gefördert. Hervorzuheben ist das Einkaufszentrum Haven Höövt im Bremen-Vegesack mit insgesamt 24.000 qm VKF in dem ein Marktkauf SB-Warenhaus (ca. 6.000 qm VKF) vertreten ist. Das neue Shopping-Center Waterfront in Gröpelingen profiliert sich stark über den modischen Bedarfsbereich und bietet zzt. noch kein relevantes Lebensmittelangebot. Allerdings ist mit Müller ein interessanter Drogeriemarktanbieter vertreten. Aufgrund ihrer regional sehr bedeutsamen Marktstellung ist auch auf den Weserpark u. a. mit Real SB-Warenhaus (ca. 10.200 VKF) und auf das EKZ Dodenhof u. a. mit SB-Warenhaus (ca. 7.500 qm VKF) hinzuweisen. Für Schwanewede kann auch das Blumenthal-Center u. a. mit Marktkauf Verbrauchermarkt (ca. 3.000 qm VKF) eine Einkaufsalternative sein. 5.3 Einzelhandelszentralität und Kaufkraftströme im periodischen Bedarf Zentralitätskennziffern Zu den in nachfolgender Übersicht dargelegten Zentralitätskennziffern für das Einzelhandelsangebot im periodischen Bedarf wird wie folgt Stellung genommen: Für das gesamte definierte Einzugsgebiet ermittelt sich eine Zentralitätskennziffer (Periodischer Bedarf) von rd. 86. Dies bedeutet, dass die Kaufkraftabflüsse aus dem Einzugsgebiet die Kaufkraftzuflüsse in das Einzugsgebiet deutlich um per Saldo rd. 35 Mio. Euro p. a. übersteigen. Auch aus der Stadt Osterholz-Scharmbeck fließt mit einer Zentralitätskennziffer von rd. 90 mehr Kaufkraft ab als zu. Auch wenn die enge Nachbarschaft zum Oberzentrum Bremen berücksichtigt wird ist diese Zentralität für ein Mittelzentrum nicht optimal. Das Grundzentrum Ritterhude erreicht als einzige Gemeinde im Einzugsgebiet eine positive Zentralität mit einer Kennziffer von rd. 123. Das Angebot im periodischen Bedarf ist in einem relativ hohen Umfang überörtlich wirksam. Die Zentralitäten der weiteren Gemeinden fallen mit Kennziffern von rd. 65 bis rd. 75 niedriger aus und entsprechen der grundzentralen Versorgungsfunktion in einem suburbanen Raum. Bei Worpswede wurde das Verbrauchermarkt-Projekt bereits einbezogen und sind Sondereinflüsse durch Fremdenverkehr und den erlaubten Sonntags-Öffnungszeiten zu berücksichtigen. 2009 103040 Seite 20

Zentralitätskennziffern Periodischer Bedarf Osterholz-Scharmbeck Nachfrage Mio Euro p.a 86,4 Umsatz Mio Euro p.a 77,5 Zentralität Umsatz/Nachfrage x 100 89,7 Kaufkraftstrom per Saldo* Mio Euro p.a -8,9 SG Hambergen Worpswede 33,1 27,4 21,3 20,5 64,4 74,8-11,8-6,9 Ritterhude Schwanewede 42,8 57,3 52,6 40,1 122,9 70,0 9,8-17,2 Einzugsgebiet gesamt 247,0 212,0 85,8-35,0 * Saldo aus Kaufkraftzuflüsseen und Kaufkraftabflüssen Kaufkraftströme und Kaufkraftbindung Auf Basis einer durchgeführten Marktverteilungsrechnung (siehe Anlage) ermitteln sich folgende Kaufkraftströme und Bindungsquoten: Umsatzherkunft Eigenbindung: Osterholz-Scharmbeck Kaufkraftzuflüsse aus: SG Hambergen Worpswede Ritterhude Schwanewede Kaufkraftzuflüsse aus dem Einzugsgebiet gesamt sonstige Kaufkraftzuflüsse Kaufkraftzuflüsse gesamt Umsatz Gesamt Modellrechnung Kaufkraftströme Periodischer Bedarf Osterholz-Scharmbeck Nachfrage Mio. Euro p. a. Kaufkraftbindungsquote % 86,4 75,5 % 33,1 12,0 % 27,4 7,1 % 42,8 3,0 % 57,3 1,8 % 127,5 6,5 % Umsatz in Osterholz- Scharmbeck Mio. Euro p. a. Umsatzanteil % 65,2 84,1 % 4,0 5,1 % 1,9 2,5 % 1,3 1,7 % 1,0 1,3 % 8,2 10,6 % 4,0 5,2 % 12,3 15,9 % 77,5 100,0 % Hierzu werden folgende Aussagen und Anmerkungen gemacht: Das Angebot im periodischen Bedarf der Stadt Osterholz- Scharmbeck bindet rd. 75 % der diesbezüglichen Nachfrage in Osterholz-Scharmbeck (Eigenbindungsquote); d. h., dass sich rd. 65 Mio. Euro des gesamten Umsatzes aus der Osterholz- Scharmbecker Bevölkerung rekrutieren. Entsprechend fließen rd. 21 Mio. Euro der Kaufkraft (periodischer Bedarf) jährlich aus Osterholz-Scharmbeck ab. Aus dem definierten Einzugsgebiet fließen dem periodischen Einzelhandelsangebot der Stadt Osterholz-Scharmbeck jährlich rd. 8 Mio. Euro an Kaufkraft zu, was einem Umsatzanteil von gut 10 % entspricht. Noch relativ stark sind Kunden aus der SG Hambergen nach Osterholz-Scharmbeck orientiert. Die Marktbedeutung des periodischen Einzelhandelsangebots der Stadt Osterholz- Scharmbeck für die weiteren Grundzentren im Einzugsgebiet fällt dagegen gering aus. Sonstige externe Kaufkraftzuflüsse resultieren aus vielfältigen Verflechtungs- und Austauschbeziehungen in einem suburbanen Raum und wurden mit einem Umsatzanteil von rd. 5 % angemessen berücksichtigt. Insgesamt rekrutiert sich der Umsatz im periodischen Bedarf zu ca. 84 % aus der Stadt Osterholz-Scharmbeck und zu ca. lediglich ca. 16 % aus dem Umland. 2009 103040 Seite 21