KONSENSPROJEKT GROSSFLÄCHIGER EINZELHANDEL IM ERWEITERTEN WIRTSCHAFTSRAUM HANNOVER Aktualisierung und Fortschreibung 2012 RIED (A) STUTTGART Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus 14. September 2012 Dipl.-Geograph Martin Kremming (Projektleiter und Partner) KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN 1
Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel Agenda BLOCK 1: EINZELHANDELSANALYSE (1) Eckdaten, Methodik, Rahmenbedingungen (2) Die Landkreise im Vergleich (3) Die Mittel- und Oberzentren im Vergleich (4) Die Grundzentren im Vergleich Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus BLOCK 2: KONZEPTION (1) Ablauf des Moderationsverfahrens (2) Schwellenwerte für das Abstimmungsverfahren (3) Kriterien und Orientierungswerte (4) organisatorischer Ablauf: Meldebogen FAZIT: ZIEL DES ABSTIMMUNGSVERFAHRENS 2
Einzelhandelsanalyse Eckdaten Erhebung/ Aktualisierung des Einzelhandelsbestandes: November 2010 bis September 2011 Eigenständige Erhebung durch Landkreise und Städte Erhebung durch die CIMA Anpassung von Datenbeständen aus Einzelhandelskonzepten Dritter Fortlaufende Anpassung durch die CIMA Einschätzung von Flächenproduktivitäten/ Umsätzen/ Kaufkraftströmen durch die CIMA 110 Städte/ Gemeinden, davon: 3 Oberzentren 24 Mittelzentren über 80 Grundzentren ca. 2.373.000 Einwohner (Stand: 30.06.2011) 14.911 Einzelhandelsbetriebe ca. 4.135.200 qm Verkaufsfläche ca. 13.038 Mio. Umsatz 3
Einzelhandelsanalyse Methodik Branche/ Sortimentsstruktur (32 Sortimente/ 15 Warengruppen) Erfassung der sortimentsgenauen Verkaufsflächen und der Betriebstypen Großhandelsnutzungen, Baustoffhandel, Kfz-Handel zählen nicht zum Einzelhandel i.e.s. Wesentliche Änderungen ggü. 2006: einfacher Hausrat ist nicht mehr den baumarktspezifischen Sortimenten, sondern der Warengruppe Geschenke, Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat zugeordnet eingeschränkte Vergleichbarkeit 4
Einzelhandelsanalyse Rahmenbedingungen zur Einzelhandelsanalyse Erweiterung des Betrachtungsraumes des Jahres 2006 Region Hannover (2006 eigenständig betrachtet) Landkreis Heidekreis (2006 nur Stadt Walsrode) Landkreis Holzminden Veränderung des Nachfragevolumens zwischen 2006 und 2011 2006 2010 Veränderung allg. Verbrauchsausgaben je Einwohner in 5.045 5.506 +461 Höherer Ausgabesatz im periodischen Bedarf 2.694 2.886 +192 führt trotz gesunkener im aperiodischen Bedarf 2.351 2.620 +269 Einwohnerzahlen zu Veränderungen der Einzelhandelsstruktur im 2006er-Betrachtungsraum einem höheren Nachfragevolumen 2006 2010* Veränderung Einwohner 1.083.395 1.055.533-27.862 Anzahl Betriebe 7.226 6.727-499 Verkaufsfläche in qm 1.828.047 1.881.031 + 52.984 Nachfragevolumen in Mio. 5.535 5.818 +283 Umsatz in Mio. 5.164 5.378 +214 Da das Umsatzwachstumetwas geringer ausfällt, sinkt tendenziell die Einzelhandelszentralität Flächenproduktivität in /m² 2.825 2.859 +34 * in den Grenzen von 2006 5
Einzelhandelsanalyse Rahmenbedingungen zur Einzelhandelsanalyse 6
Die Landkreise im Vergleich Übersicht und Einwohnerzahlen Heidekreis LK Celle LK Nienburg Region Hannover LK Schaumburg LK Peine LK Hameln- Pyrmont LK Holzminden LK Hildesheim 7
Die Landkreise im Vergleich Verkaufsfläche je Einwohner insgesamt (in qm) 2011 2006 8
Die Landkreise im Vergleich Verkaufsfläche je Einwohner im periodischen Bedarf 2011 2006 9
Die Landkreise im Vergleich Verkaufsfläche je Einwohner im aperiodischen Bedarf 2011 2006 10
Die Landkreise im Vergleich Einzelhandelszentralitäten (in %) 95 98 Veränderungen geringer +/- 5 Prozentpunkte Veränderungen > minus 5 Prozentpunkt Veränderungen > plus 5 Prozentpunkt 11
Die Mittel- und Oberzentren im Vergleich Übersicht und Einwohnerzahlen Einwohner 2010 OZ Stadt Hannover 522.019 OZ Stadt Hildesheim 102.527 OZ Stadt Celle 70.339 Oberzentren gesamt 694.885 MZ Stadt Garbsen 61.779 MZ Stadt Hameln 57.897 MZ Stadt Langenhagen 52.459 MZ Stadt Peine 48.762 MZ Stadt Neustadt a. Rbg. 45.144 MZ Stadt Lehrte 43.296 MZ Stadt Wunstorf 41.082 MZ Stadt Laatzen 40.225 MZ Stadt Barsinghausen 33.680 MZ Stadt Nienburg/ Weser 31.987 MZ Stadt Burgdorf 29.897 MZ Stadt Springe 29.292 MZ Stadt Rinteln 26.909 MZ Stadt Walsrode 23.986 MZ Stadt Stadthagen 22.351 MZ Stadt Soltau 21.836 MZ Stadt Bad Pyrmont 20.770 MZ Stadt Bückeburg 20.516 MZ Stadt Burgwedel 20.498 MZ Stadt Alfeld 20.190 MZ Stadt Holzminden 20.125 MZ Stadt Sarstedt 18.527 MZ SG Nenndorf 16.943 MZ Stadt Munster 16.229 Mittelzentren gesamt 764.380 Oberzentrum Mittelzentrum 12
Die Mittel- und Oberzentren im Vergleich Verkaufsfläche je Einwohner insgesamt (in qm) 13
Die Mittel- und Oberzentren im Vergleich Verkaufsfläche je Einwohner im periodischen Bedarf 14
Die Mittel- und Oberzentren im Vergleich Verkaufsfläche je Einwohner im aperiodischen Bedarf 15
Die Mittel- und Oberzentren im Vergleich Einzelhandelszentralitäten (in %) 16
Die Mittel- und Oberzentren im Vergleich Verkaufsflächenanteile der Zentralen Versorgungsbereiche* Anteil in % * Grundlage sind, dort wo vorhanden, die als Hauptzentrumeingestuften zentralen Versorgungsbereiche. Anderenfalls wurde vorerst auf die Versorgungskerne zurückgegriffen. Auf einen Vergleich zu 2006 wurde daher verzichtet. 17
Die Mittel- und Oberzentren im Vergleich Anteile der zentrenrelevanten Sortimente im ZV in %* Anteil in % * Grundlage sind, dort wo vorhanden, die als Hauptzentrumeingestuften zentralen Versorgungsbereiche. Anderenfalls wurde vorerst auf die Versorgungskerne zurückgegriffen. Auf einen Vergleich zu 2006 wurde daher verzichtet. 18
Die Mittel- und Oberzentren im Vergleich Verkaufsflächenausstattung und Handelszentralitäten Mittel- und Oberzentren: 19
Die Grundzentren im Vergleich Verkaufsflächenausstattung und Handelszentralitäten Grundzentren: 20
Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel Ablauf des moderierten Abstimmungsverfahrens Meldung des Vorhabens Meldung eines Vorhabens durch Übermittlung eines Mitteilungsbogens an die Untere Raumordnungsbehörde bei Planvorhaben oberhalb der Schwellenwerte (S. 34) Plausibilitätsprüfung/ Offensichtlichkeitsprüfung des Vorhabens durch die Untere Raumordnungsbehörde anhand der festgelegten Kriterien und Orientierungsw erte (S. 35) 1. Stufe Kritische Beurteilung keine Einwände Benachrichtigung der Nachbarkommunen, IHK, EHV und Träger der Regionalplanung Beteiligte haben Einwände keine Einwände Durchführung des moderierten Abstimmungsverfahrens durch die Untere Raumordnungsbehörde 2. Stufe Ablehnung des Vorhabens Modifizierung des Vorhabens Konsens Einstellung der Planung Keine weitere Abstimmung erforderlich Formelle Bauleitplanung raumordnerische Stellungnahme auf Basis des moderierten Abstimmungsverfahrens 21
Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel Schwellenwerte für das Abstimmungsverfahren Schwellenwerte in Wesentlichen bestätigt Lediglich Anpassung im Bereich Baumärkte/Möbelmärkte: Trennung + höherer Wert für Möbelmärkte Schwellenwerte 2006 Schwellenwerte 2012 Verbrauchermärkte: ab 2.000 qm VKF ab 2.000 qm VKF SB-Warenhäuser: ab 5.000 qm VKF ab 5.000 qm VKF Baumärkte: ab 5.000 qm VKF ab 5.000 qm VKF Möbelmärkte: ab 7.000 qm VKF Einzelhandelsagglomerationen: ab 3.000 qm VKF ab 3.000 qm VKF sonstige Fachmärkte: ab 1.200 qm VKF ab 1.200 qm VKF 22
Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel Kriterien und Orientierungswerte Plausibilitäts-und Offensichtlichkeitsprüfung: die Anwendung der Kriterien von 2006 wurde 2011/12 bestätigt Priorität 1: Standortqualität Priorität 2: Ergänzende Betrachtung qualitativer Orientierungswerte als weiteres Abwägungskriterium Zwischenzeitlich LROP 2008 in Kraft: Gebote und Verbote sind elementarer Bestandteil der raumordnerischen Beurteilung und sollten daher auch im vorgeschalteten Moderationsverfahren Berücksichtigung finden erste Einschätzung hinsichtlich der Einhaltung der Vorgaben des LROP 2008 soll demnach Bestandteil der Meldung bzw. der Plausibilitäts- und Offensichtlichkeitsprüfung sein, umfassende Beurteilung weiterhin im Rahmen der raumordnerischen Beurteilung 23
Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel Qualitative Kriterien zur Standortbewertung Priorität 1: Standortqualität Die Innenstädte/Ortszentren (Zentrale Versorgungsbereiche) haben Entwicklungspriorität Einzelhandelsansiedlungen sollten funktional und städtebaulich in die Umgebung integriert sein Konzentration auf bestehende Handelslagen Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente in den Zentralen Versorgungsbereichen, nicht bzw. nur eingeschränkt in den Außenbereichen (außerhalb der ZVs) Außenstandortedurch Neuansiedlungen nicht unverhältnismäßig stärken Ungleichgewicht zwischen den Einzelhandelsstandorten (Innenstadt vs. Außenbereiche) vermeiden Für Nahversorgungsstandorte gilt zusätzlich: Umzug oder Neubau sollte vorzugsweise dort, wo Versorgungsdefizite vorliegen Priorität bei Neuansiedlungen: integrierte Lage, Nähe zu bestehenden Wohngebieten, ÖPNV-Anbindung großflächige Neuansiedlungen (über 800 qm VKF) prioritär in den festgelegten Zentr. Versorgungsbereichen Vermeidungder Ansiedlung von Nahversorgern ohne Nahversorgungsfunktion (also Standorte mit deutlicher Verkehrsorientierung und Ansprache eines größeren Einzugsgebietes) Verbesserung der Standortbedingungen für bestehende Nahversorger geht vor Umzug oder Neubau konstruktiver Dialog zwischen Kommunen/Landkreisen und Betreibern Berücksich gung funk onaler, städtebaulicher und raumordnerischer Sichtweisen einerseits und betriebswirtschaftlicher Notwendigkeiten andererseits 24
Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel Qualitative Kriterien zur Standortbewertung Priorität 2: Ergänzende Betrachtung qualitativer Orientierungswerte als ein weiteres Abwägungskriterium Sicherung und Stärkung der Zentralen Versorgungsbereiche bzw. Ortszentren Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente demnach mit Priorität in diesen Bereichen Orientierungswertbei der Bewertung neuer Planvorhaben: durchschnittlicher Anteil der zentrenrelevanten Sortimente in den Zentralen Versorgungsbereichen bzw. Versorgungskernen Orientierungswert für die Mittel- und Oberzentren im Erweiterten Wirtschaftsraum : 34% Bewertungsrichtlinien: Ist der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente im ZV bereits heute unterdurchschnittlich, besteht durch Neuansiedlungen außerhalb des Bereichs das Risiko, dass dieser weiter geschwächt wird. Im Ergebnis erfolgt eine negative Bewertung des Planvorhabens. Besteht auf der anderen Seite durch ein Planvorhaben die Chance, den Anteil der zentrenrelevanten Sortimente im ZV zu erhöhen, erfolgt eine positive Bewertung des Vorhabens. Ziel dieses zusätzlichen Bewertungsrahmens ist die Stärkung insbesondere der ZVs, die einen unterdurchschnittlichen Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten aufweisen. Eine Rückentwicklung der Kommunen mit überdurchschnittlichen Werten ist selbstverständlich nicht vorgesehen. 25
Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel Qualitative Kriterien zur Standortbewertung Orientierungswert: Verkaufsflächenanteil der zentrenrelevanten Sortimente in den ZVs: 34 % OZ Stadt Hildesheim OZ Stadt Celle OZ Stadt Hannover OZ im Durchschnitt MZ Stadt Burgwedel* MZ Stadt Bad Pyrmont* MZ Stadt Alfeld* MZ Stadt Munster* MZ Stadt Peine MZ Stadt Hameln MZ Stadt Stadthagen MZ Stadt Walsrode MZ Stadt Burgdorf MZ Stadt Laatzen* MZ Stadt Nienburg MZ Stadt Bückeburg* MZ Stadt Lehrte* MZ Stadt Holzminden MZ Stadt Barsinghausen MZ Stadt Springe* MZ Stadt Rinteln MZ Stadt Neustadt a. Rbg. MZ Stadt Soltau* MZ SG Nenndorf MZ Stadt Garbsen MZ Stadt Sarstedt MZ Stadt Wunstorf MZ Stadt Langenhagen MZ im Durchschnitt 40,8 36,5 35,6 37,7 48,5 46,9 39,8 38,9 38,5 38,2 38,2 37,9 36,9 36,1 34,8 34,1 33,5 32,9 32,5 30,0 29,1 24,2 23,3 20,8 19,8 19,5 Angaben in % 19,5 14,6 33,4 0 10 20 30 40 50 60 26
Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel Organisatorischer Ablauf Kommunikation per Brief/Email unter Verwendung eines standardisierten Meldebogens (Vorschlag): Stadt/Gemeinde: Bearbeiter: Telefon: Email: Datum der Mitteilung: 1. Standort/Lage Stadt/Gemeinde: Ortsteil: Straße/Hausnummer: Integrierter Standort (Standort in der Innenstadt/dem Ortskern oder einem zentralen Versorgungsbereich) Nicht integrierter Standort (Standort außerhalb der Innenstadt/dem Ortskern oder des zentralen Versorgungsbereiches) 2. Planungsträger/Vorhabenträger/Antragsteller Firma/Institution: Ansprechpartner: 3. Planungsträger/Vorhabenträger/Antragsteller Neuvorhaben Erweiterung Nutzungsänderung (Einrichtung von Einzelhandel in vorhandenen Baulichkeiten im Wege der Nutzungsänderung; wesentliche Veränderung des Sortimentes) Betriebstyp: SB-Warenhaus (mind. 5.000 qm Verkaufsfläche) Verbrauchermarkt (1.500 qm bis unter 5.000 qm VKF) Supermarkt (bis unter 1.500 qm VKF) Nutzungsänderung: Lebensmittel- Discounter (Fach-)Markt für Drogerieartikel Getränke Bekleidung/ Textilien Schuhe Sportartikel/ Sportbekleidung Tierfutter/ Zoobedarf Möbel Fahrräder Bau und Hobby Gartenbedarf Unterhaltungselektronik Sonstiges: Summe der Verkaufsflächen: Neuvorhaben: Summe der Bruttogeschossfläche: Erweiterung: Verkaufsfläche Bestand VKF künftige VKF Verkaufsfläche 27
Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel Mitteilungsbogen für Einzelhandelsgroßprojekte 1. Planungsstand Informelle Anfrage Bauvoranfrage Eingegangen am: Eingegangen am: Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ( 34 BauGB) Beurteilung der Einfügung: Bauantrag Planungsziel des Vorhabenträgers: Eingegangen am: Außenbereich ( 35 BauGB) 1. Sonstige Informationen z.b. mögliche Konflikte mit den Vorgaben des LROP, Informationen aus vorliegenden Gutachten, Untersuchungen o.ä.: Planungsziel der Stadt/Gemeinde (z.b. Änderung oder Aufstellung eines Bauleitplanes ohne konkrete Planungsabsicht eines privaten Vorhabenträgers): Aufstellungsbeschluss geplant/voraussichtlich am: 2. Planungsrechtliche Situation Flächennutzungsplan wirksam seit: Darstellungen des FNP: Bebauungsplan Bezeichnung: in Kraft seit: Art und Maß der baulichen Nutzung: textliche Festsetzungen zum Einzelhandel: 28
Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel Ziel des Abstimmungsverfahrens Etablierung eines abgestimmten Informationssystems für neue großflächige Einzelhandelsansiedlungen im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover. Durch die Integration der Region Hannover sowie die Teilnahme weiterer Landkreise (Landkreis Heidekreis und Landkreis Holzminden), verwenden nun insgesamt acht Landkreise sowie die Region Hannover einheitliche Bewertungsmaßstäbe auf Basis eines vergleichbaren Datenbestandes. Das Abstimmungsverfahren und die Verständigung auf die formulierten Orientierungswerte stellen lediglich ein informelles Instrument zur Früherkennung möglicher raumordnerischer Konflikteim Zusammenhang mit Einzelhandelsvorhaben dar. Das Verfahren ist somit kein Ersatz für durchzuführende raumordnerische Beurteilungen oder Raumordnungsverfahren. Grundlage für eine raumordnerische Beurteilung bleiben selbstverständlich die jeweils gültigen Raumordnungsprogramme. 29
Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel Wir sagen Danke Alle Beteiligten haben sich über einen langen Zeitraum intensiv mit dem Thema beschäftigt und mit dem Ergebnis Maßstäbe gesetzt. Unser Dank gilt den Mitarbeitern der Landkreise und Städte, die mit großem Einsatz die Datenbasis erhoben haben! Danke an die Region Hannover für die kollegiale Zusammenarbeit! Wir wünschen allen Beteiligten am Konsensprojekt guten Erfolg bei der Arbeit mit diesem Instrument und bei den zukünftigen Planvorhaben im Einzelhandel immer ein gutes Händchen. 30
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Besuchen Sie uns doch auf unserer Homepage www.cima.de Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus dem großen Onlineportal für Stadt-und Einzelhandelsentwicklung. 31