Masterplan Einzelhandel für die Stadt Osterhlz-Scharmbeck 2010 (Städtebauliches Entwicklungsknzept gem. 1, Abs. 6, Nr.11 BauGB)
Inhalt 1. Fachliche Grundlagen 2. Landes- und reginalplanerische Vrgaben 3. Die Stadt als Einzelhandelsstandrt (Versrgungsbereiche und Funktinen) 4. Leitlinien zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung 5. Lkale Srtimentsliste 6. Beschluss des Stadtrats 7. Übersichtspläne mit Darstellung der Einzelhandelsschwerpunkte (zentrale Versrgungsbereiche und Snderstandrte) Stadt Osterhlz-Scharmbeck Fachbereich Stadtplanung und Bauen Rathausstraße 1 27711 Osterhlz-Scharmbeck - 1 -
1. Fachliche Grundlagen Die nachflgenden Inhalte und Leitlinien zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Osterhlz-Scharmbeck basieren auf flgenden gutachterlichen Aussagen: GMA Einzelhandels- und Gewerbeflächenknzept aus 2000 Aktualisierung des Einzelhandelsknzeptes für die Stadt Osterhlz-Scharmbeck, Endbericht, (Cnvent/BulwienGesa im Februar 2007) Markt- und Wirkungsanalyse für einen Verbrauchermarkt in Osterhlz-Scharmbeck, Ortsteil Buschhausen, (BulwienGesa im April 2009) 2. Landes- und reginalplanerische Vrgaben Gemäß dem Landesraumrdnungsprgramm Niedersachsen 2008 (Ziffern 2.2 und 2.3) ist die Stadt Osterhlz-Scharmbeck ein Mittelzentrum, in dem zentralörtliche Einrichtungen und Angebte für den gehbenen Bedarf zu entwickeln sind. Bei der Entwicklung der Versrgungsstrukturen ist das Kngruenzgebt, das Knzentratinsgebt, das Integratinsgebt, das Abstimmungsgebt und das Beeinträchtigungsverbt zu beachten. Im Entwurf des Reginalen Raumrdnungsprgramms des Landkreises Osterhlz 2009 (Ziffer 3.2, Seite 150) wird insbesndere auf die Bedeutung des Integratinsgebtes eingegangen. Die in diesem Zusammenhang genannten städtebaulich integrierten Lagen müssen innerhalb der zentralen Siedlungsgebiete liegen und in engem räumlichen und funktinalen Zusammenhang mit den zentralen Einkaufs- und Dienstleistungsbereichen der jeweiligen Standrtgemeinde bzw. den zentralen Versrgungsbereichen im Sinne des 2, Abs. 2 und 9, Abs. 2a BauGB stehen. In besnderen Fällen können auch gewachsene Einzelhandelsschwerpunkte außerhalb der Innenstädte als integrierte Lage gelten, sweit sie im zentralen Siedlungsgebiet liegen, sich in räumlicher Nähe der Innenstadt befinden und mit dieser in engem funktinalen Zusammenhang stehen, indem sie ntwendige Versrgungsfunktinen übernehmen. Unter Federführung des Kmmunalverbundes Niedersachsen/Bremen wird derzeit ein reginales Zentren- und Einzelhandelsknzept für die Regin Bremen erstellt. Der derzeitige Entwurf sieht vr, dass die Städte und Gemeinden in der Regin Bremen ihre jeweiligen zentralen Versrgungsbereiche abgrenzen und für ihr Stadt- bzw. Gemeindegebiet Srtimentslisten verabschieden, die in zentren- und nicht zentrenrelevante Srtimente unterscheiden. 3. Die Stadt als Einzelhandelsstandrt Die Kreisstadt Osterhlz-Scharmbeck versrgt als Mittelzentrum mit ca. 31.000 Einwhnern ein Einzugsgebiet mit rund 67.000 Einwhnern mit Gütern zur Deckung des mittleren und gehbenen Bedarfs. Zum Kern-Einzugsgebiet zählen neben dem Stadtgebiet die Gemeinden Hambergen, Ritterhude und Wrpswede, die allesamt Grundzentren sind. Die Marktdurchdringung der Stadt Osterhlz-Scharmbeck in ihrem Umland-Einzugsgebiet ist bisher nch vergleichsweise schwach ausgeprägt. Die Einkaufsrientierung des Umlandes ist primär auf Bremen swie einige markante Einkaufszentren und Fachmarktstandrte der Regin ausgerichtet. Die Entfaltungsmöglichkeiten vn Osterhlz-Scharmbeck als - 2 -
Einzelhandelsstandrt sind dadurch eingeschränkt. Als Knsequenz bedeutet dies, den Einzelhandel auf die bestehenden Zentren zu knzentrieren und damit die Gefahr vn Kannibalisierungseffekten, die zu einer Schwächung städtebaulicher Strukturen führen könnten, zu minimieren. Zentraler Versrgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt Dieser zentrale Versrgungsbereich ist das Einzelhandels-, Gastrnmie- und Dienstleistungszentrum und damit der Identifikatinsrt der Stadt mit swhl gesamtstädtischer als auch reginaler Ausstrahlung. Die Innenstadt, im Ortsteil Scharmbeck gelegen, wird räumlich definiert über die Hauptgeschäftszne Pststraße, Kirchenstraße, Marktplatz, Marktstraße und den westlichen Abschnitt der Bahnhfstraße bis zur Einmündung "Am Weißen Sande" / "Lange Straße". Eingebunden sind auch die Ergänzungslagen Lger Straße bis zur Straße "Hinter der Lge" (Finken sche Weide), Hinter der Kirche, Hinter der Wurth, Baustraße, die östliche Seite der Marktweide swie die südliche Seite der Schwaneweder Straße ab Pststraße bis zur Marktweide. In diesem baulich verdichteten Bereich knzentrieren sich die mittelzentral wirksamen Angebte. Der Bereich ist in sich funktinsfähig und entspricht der bereits im Jahr 2000 vrgenmmenen Innenstadtabgrenzung. Ursprünglich erstreckte sich der Einkaufsbereich der Innenstadt bandartig vn der Pststraße bis zum Bahnhf. Aufgrund der erheblichen Längenausdehnung vn insgesamt über 2 km bildet die Innenstadt jedch keine hmgene Geschäftszne aus. Vielmehr bestehen mit dem Hauptzentrum swie dem Ergänzungsstandrt Bahnhf zwei durch den schwächer besetzten Mittelabschnitt der Bahnhfstraße verknüpfte, funktinal und räumlich jedch deutlich vneinander getrennte Teilbereiche. Als histrischem Bestandteil dieser bandartigen Geschäftszeile entlang der Bahnhfstrasse kmmt dem Bereich Bahnhf Ergänzungsfunktin in Bezug auf die heutige Bestandsinnenstadt im Gastrnmie- und Dienstleistungsbereich aber auch für administrative, medizinische und therapeutische Einrichtungen zu. Der Standrt Bahnhf sll weiter als Nahversrgungsstandrt gesichert werden. Er umfasst den östlichen Teil der Bahnhfstraße vn der Kreissparkasse bis zur Bahnunterführung. Der Bereich östlich des Bahnhfs (ehem. Standrt der Kaufhauses Reuter) ist aufgrund der räumlichen und funktinalen Zäsur nicht Bestandteil des Ergänzungsstandrtes Bahnhf. Der verbleibende mittlere Abschnitt der Bahnhfstraße fungiert als Bindeglied zwischen dem zentralen Versrgungsbereich Innenstadt und dem Ergänzungsstandrt Bahnhf. Dieser Bereich ist verhältnismäßig schwach verdichtet, gewerbliche Nutzungen finden ausschließlich im Erdeschss statt. In Kenntnis der Tatsache, dass eine durchgängig funktinierende Geschäftsachse in vller Länge auch künftig nicht herstellbar sein wird, ist der Mittelabschnitt der Bahnhfstraße nicht als zentraler Versrgungsbereich definiert. Die genauen Abgrenzungen sind den beigefügten Kartenausschnitten zu entnehmen. Zentrale Versrgungsbereiche Nebenzentren "Meyerhff" und "Pumpelberg" Die beiden bestehenden Versrgungsbereiche "Pumpelberg" und "Meyerhff" ergänzen das Angebt der Innenstadt als zentrale Versrgungsbereiche mit grßflächigen Angebtsfrmen - 3 -
bestimmter Srtimente und gewährleisten damit Innenstadt stützend die gesamtörtliche und reginale Versrgungsfunktin des Mittelzentrums Osterhlz-Scharmbeck mit ihrer über den Nahbereich in die Umlandregin ausstrahlenden Wirkung. Um dieser Aufgabe gerecht zu werden, sind diese zusätzlichen Versrgungsbereiche erfrderlich. Beide Standrte mit dem hier vrhandenen, überwiegend grßflächigen Geschäftsbesatz liegen innerhalb des zentralen Siedlungsbereichs der Stadt Osterhlz-Scharmbeck, sind histrisch gewachsen und machen gemeinsam mit der Innenstadt die Versrgungsleistung/- qualität der Stadt aus. Sie liegen als zentrale Versrgungsbereiche in räumlicher Nähe zueinander und zur Innenstadt und bilden insweit eine Funktinseinheit im zentralen Siedlungsgebiet der Stadt. Sie sind smit im Sinne der Raumrdnung räumlich integriert und im Hinblick auf ihre jeweiligen Funktinen auch funktinsintegriert. Der zentrale Versrgungsbereich (ZVB) "Meyerhff" entspricht in seiner räumlichen Ausdehnung dem Geltungsbereich des Bpl. 164 "Meyerhff-Center", der ZVB "Pumpelberg" dem Geltungsbereich des Bpl. 75 "Pumpelberg" und des Bpl. 90 "Mühlenkamp". Die genaue Abgrenzung ist dem beigefügten Kartenausschnitt zu entnehmen. Funktin des ZVB Hauptzentrum "Innenstadt" Der zentrale Versrgungsbereich "Innenstadt" der Stadt Osterhlz-Scharmbeck, ist mit seinen Ergänzungslagen der Standrt für die Ansiedlung vn Einzelhandelsvrhaben aller Angebtsfrmen mit zentrenrelevanten Kernsrtimenten und grundsätzlich auch mit nicht zentrenrelevanten Kernsrtimenten swie vn Dienstleistungsangebten und Gastrnmie. Der Standrt "Bahnhf" dient vrdringlich der Nahversrgung und ergänzend den Bereichen Dienstleistung, Gastrnmie, kleinflächiger spezialisierter Facheinzelhandel swie administrativen Einrichtungen. Grßflächige Angebtsfrmen sind erwünscht, aber innerhalb der räumlichen Strukturen der Innenstadt aufgrund des Flächenbedarfs nur eingeschränkt möglich. Grßflächiger Einzelhandel der grßflächige Agglmeratinen mit nicht zentrenrelevanten Kernsrtimenten sind außerhalb des ZVB "Innenstadt" an Standrten innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes der Stadt, in erster Linie an den beiden ergänzenden ZVB "Meyerhff" und Pumpelberg" zu knzentrieren. Funktin des ZVB Nebenzentrum Meyerhff Der ZVB Meyerhff ist in den Srtimentsbereichen Möbel und Einrichtungsbedarf aufgrund seiner über das riginäre städtische Einzugsgebiet hinausreichenden Ausstrahlung für die Sicherung und Stärkung der mittelzentralen Versrgungsfunktin der Stadt Osterhlz- Scharmbeck vn größter Bedeutung. Die Standrte Innenstadt und Meyerhff sind insweit bestimmend für die Versrgungsqualität der Stadt und bilden eine Funktinseinheit. Als gewachsener Standrt für grßflächige Handelsfrmate und durch die Erfüllung zur Innenstadt kmplementärer mittelzentraler Versrgungsaufgaben ist der Standrt auch als "funktinsintegriert" im Sinne der Raumrdnung zu betrachten und weiter zu stärken. Der ZVB "Meyerhff" sll priritär als der führende Standrt für Einrichtungsbedarf der Regin (rund ums Whnen) gesichert und um das verwandte Segment Heimwerker- und Gartenbedarf mit ebenfalls überörtlicher Ausstrahlung und ähnlichen Srtimenten (rund ums Haus) ergänzt werden. Wbei auch Ergänzungen über weitere, und damit die mittelzentrale Funktin der Stadt stützende, nicht zentrenrelevante Srtimente nach lkaler Liste ausdrücklich erwünscht sind. - 4 -
Die mittelzentrale Versrgungsfunktin stützend und in zentralen Versrgungsbereichen regelmäßig erwartet werden immer auch nahversrgungsrelevante Angebte. Am Standrt "Meyerhff" zulässig ist daher die Versrgung mit Lebensmitteln und Srtimenten der Nahversrgung in standrtverträglicher Verkaufsflächengröße swie in grßflächiger Angebtsfrm als Verbrauchermarkt bis 3.000 m² Verkaufsfläche (übrige zentrenrelevante Srtimente nach lkaler Liste max. 400 m²), der lt. Markt- und Wirkungsanalyse vm April 2009 in dieser Größe swhl bezgen auf den ZVB Innenstadt, als auch bezgen auf die Zentren der Umlandgemeinden swie bezgen auf das übrige bestehende siedlungsintegrierte Nahversrgungsnetz der Stadt standrtverträglich ist. Eine umfassende Angebtsfrm in dieser Verkaufsflächengröße ist grundsätzlich marktüblich und stellt für den ZVB Meyerhff einen funktinsgerechten, verträglichen Beitrag zur Weiterentwicklung dar. Zentrenrelevante Srtimente, die nach lkaler Liste nicht den Zusatz nahversrgungsrelevant haben, sind an diesem Standrt unzulässig. Funktin des ZVB Nebenzentrum Pumpelberg Der an die Innenstadt nahezu angrenzende ZVB "Pumpelberg" ist in erster Linie ein herausragender Standrt im Nahversrgungssegment mit überwiegend grßflächigen Angebtsfrmen und damit auch vn überörtlicher Bedeutung. Weiterer ebenfalls grßflächiger Einzelhandel mit nach lkaler Liste für OHZ nicht innenstadtrelevanten Kernsrtimenten swie ein grßer Dienstleister im Bereich Energieversrgung sind hier bereits angesiedelt. Der Standrt ist inflge seiner ausübenden Ergänzungsfunktin zum ZVB Innenstadt zu erhalten und zu stärken. Der ZVB "Pumpelberg" dient der Lebensmittelversrgung über grßflächige Verbrauchermärkte und Lebensmitteldiscunter swhl für die Nahversrgung als auch für die Regin swie der Ansiedlung grßflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Srtimenten nach lkaler Liste. Durch Neuansiedlungen der Verkaufsflächenerweiterungen vn Lebensmittelmärkten an diesem Standrt darf das übrige siedlungsintegrierte Nahversrgungsnetz nicht gefährdet werden. Zentrenrelevante Srtimente, die nach lkaler Liste nicht den Zusatz nahversrgungsrelevant haben, sind an diesem Standrt unzulässig. Nahversrgungsfunktin Neben den Versrgungsangebten in den Zentren besteht das dezentrale Nahversrgungsnetz. Es ist zur Sicherung der whnungsnahen Versrgung als Standrtfaktr für Whn- und Lebensqualität siedlungsstrukturell integriert zu erhalten. Weitere Ansiedlungen sind im Sinne einer Verbesserung der verbrauchernahen Versrgung in bisher unterdurchschnittlich erfassten Stadtquartieren/Ortschaften insweit zu unterstützen, als hierdurch bestehende Standrte nicht gefährdet werden. Funktin der Snderstandrte grßflächigen Einzelhandels/Agglmeratinen (ursprüngliche Gewerbestandrte mit zum Teil bedeutendem, grßflächigem Einzelhandel) Standrt Lintel : Bestand: gewerblicher Cluster Rund ums Aut (Schmlke, ATU, BMW) in Kmbinatin mit Nahversrgung (REWE, Kik, Hl ab, Fressnapf) Ziel: Weiterentwicklung für grßflächigen Einzelhandel nur "rund ums Aut" und Nahversrgung Funktin: themenspezifischer Standrt für grßflächigen Einzelhandel swie Nahversrgung (verkehrsgünstige Lage und Nähe zu Whnstandrten) - 5 -
Standrt Pennigbüttel-Nrd : Bestand: klassisches Gewerbegebiet (Entsrgung, Handwerk) mit Einzelhandel ergänzt, Authandel und Raumausstattung (Hammer) swie Elektrhandel (Schmidtke), Ziel: klassische Gewerbegebietsentwicklung stärken, weiterer Einzelhandel nur in Verbindung mit Handwerksbetrieben und Dienstleistung. Funktin: Gewerbegebiet hne Entwicklungsperspektive Einzelhandel (verkehrsgünstige Lage hne Nähe zu Whnstandrten) Standrt Am Binnenfeld Bestand: Handwerksbetriebe swie Getränkegrßhandel, Reifenhandel, Nahversrgung (Nett mit Bäcker) und Restpsten (Jawll), Ziel: Gewerbegebietsentwicklung stärken, Einzelhandel nur als Nahversrgung und in Verbindung mit Handwerksbetrieben und Dienstleistungen, Ausnahme: Verlagerung Restpstenmarkt. Funktin: Gewerbegebiet mit ergänzender Nahversrgungsfunktin (mittlere verkehrliche Lage mit Nähe zu Whnstandrten) Standrt südlich Bremer Str. (Ex Kafu-Gelände): Bestand: Fliesenhandel, Sanitärgrßhandel, Ziel: Gewerbegebietsentwicklung stärken, Einzelhandel nur als Nahversrgung und in Verbindung mit Handwerksbetrieben und Dienstleistung Funktin: Gewerbegebiet mit ergänzender Nahversrgungsfunktin (mittlere verkehrliche Lage mit Nähe zu Whnstandrten) 4. Leitlinien zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Auf Basis der unter Punkt 1. aufgeführten gutachterlichen Aussagen, der aktuellen Rahmenbedingungen des Gesetzgebers und unter Berücksichtigung der inhaltlichen Ansätze des Entwurfs zum reginalen Raumrdnungsprgramm werden die "Leitlinien zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Osterhlz-Scharmbeck", die der Verwaltungsausschuss am 20.07.2000 beschlssen hat, wie flgt neu gefasst: 1. Ziel des Masterplans ist es, die der Versrgung dienenden zentralen Versrgungsbereiche (ZVB) der Stadt gemäß 1, Abs. 6, Nr.4 BauGB zu erhalten und zu stärken. 2. Die mittelzentrale Versrgungsfunktin der Stadt Osterhlz-Scharmbeck ist im Bereich Einzelhandel in zentrenverträglicher Aufgabenteilung zwischen dem ZVB Hauptzentrum "Innenstadt" und den funktinsintegrierten ZVB Nebenzentren "Pumpelberg" swie "Meyerhff" dauerhaft zu sichern und zu stärken. Das Waren- und Dienstleistungsangebt ist an dem Ziel einer verbrauchernahen Versrgung der Bevölkerung auszurichten. - 6 -
3. Der bisherige Kurs der Aufgabenteilung zwischen den Standrten Innenstadt, Pumpelberg und Meyerhff, der sich wesentlich definiert über die Angebtsfrmen und Standrtfunktinen für zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Kernsrtimente, ist beizubehalten. 4. Grßflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevanten Kernsrtimenten, außer zur nachgewiesenen standrtverträglichen Nahversrgung (Lebensmittel), ist außerhalb dieser drei Zentren unzulässig. 5. Weitere grßflächige Fachmarktagglmeratinen (Snderstandrte) außerhalb der zentralen Versrgungsbereiche sind nicht neu zu entwickeln. Bei der Umsetzung dieses Knzepts kann als abwägungserheblicher Unterschied berücksichtigt werden, dass ein Baugrundstück bereits für den grßflächigen Einzelhandel genutzt wird und diese Nutzung inhaltlich an geänderte Marktgegebenheiten der Lebensumstände angepasst werden sll. (BVerwG 29.Januar 01.2009-4 C 16.07 -) 5. Lkale Srtimentsliste Die Srtimentsausstattung vn Einzelhandelsgrßprjekten spielt wegen der damit verbundenen Beeinträchtigungen eine maßgebliche Rlle. Welche Srtimente in der jeweiligen lkalen Situatin zentrenrelevant sind bedarf einer Einzelfallbetrachtung. Gemäß dem Entwurf des reginalen Raumrdnungsprgramms des Landkreises Osterhlz und dem in Aufstellung befindlichen Zentren- und Einzelhandelsknzept für die Regin Bremen sllen die Städte und Gemeinden für ihre Bereiche Srtimentslisten verabschieden, die in zentrenund nicht zentrenrelevante Srtimente unterscheiden. Die Srtimentsliste findet Anwendung bei der Ansiedlung vn Einzelhandel, der sich wesentlich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und die Ziele der Raumrdnung auswirken kann. Damit ein Srtiment als zentrenrelevant eingestuft werden kann sllen in der Regel drei der vier nachflgenden Vraussetzungen erfüllt sein: Knsumenten erwarten üblicherweise ein umfassendes Angebt dieses Srtiments in der Innenstadt eines Mittelzentrums Das Srtiment trägt wesentlich zur Frequentierung der Innenstadt bei und hält einen wesentlichen Anteil an der Verkaufsfläche der am Umsatz Im gesamten Stadtgebiet entfällt ein wesentlicher Teil des Angebtes im jeweiligen Srtiment auf die Innenstadt (gilt aufgrund whnrtnaher Versrgung nicht für Lebensmittel) Die Artikel des jeweiligen Srtiments sind s transprtabel, dass Kunden nicht zwingend direkt vrgelagerte Stellplätze benötigen - 7 -
Unter Berücksichtigung dieser Kriterien ergibt sich für Osterhlz-Scharmbeck flgende Srtimentsliste: Zentrenrelevante Srtimente - Lebensmittel (ausgenmmen Snderfrm Getränkemarkt), zugleich nahversrgungsrelevant - Drgerieartikel, zugleich nahversrgungsrelevant - Pharmazeutika, zugleich nahversrgungsrelevant - Bekleidung inklusive Sprtbekleidung / Kurzwaren - Schuhe / Lederwaren - Ft / Videbedarf - Telekmmunikatin - Schnittblumen (Flristik) - Heimtextilien - Haushaltswaren / Geschenkartikel / Glas / Przellan / Keramik - Bücher / Medien - Schreibwaren - Spielwaren / Bastelbedarf - Schmuck / Uhren / Kunst - Sanitätsbedarf - Optik / Hörgeräteakustik Nicht zentrenrelevante Srtimente - Zbedarf - Elektrgrßgeräte - Unterhaltungselektrnik* - Haustechnik - Baustffe / Bauelemente - Heimwerkerbedarf - Gartenbedarf / Pflanzen - Kfz-Zubehör / Kfz-Handel - Fahrräder/-zubehör - Campingartikel, Sprtartikel** (hne Schwerpunkt Bekleidung) - Bts-, Reiter- und Anglerausrüstung - Möbel inklusive Gartenmöbel - Leuchten - Sanitärbedarf, Bäder und Badarmaturen - Bdenbeläge, Fliesen - Teppiche - Lebensmittel: Snderfrm Getränkemarkt*** - Sg. Rest-/Snderpsten Einzelhandel, der die vrstehend genannten Srtimente bzw. Kmbinatinen daraus als Kernsrtiment führt, ist dem jeweiligen Relevanzbereich zuzurdnen. * Srtiment nicht zentrenrelevant, weil in der Innenstadt nicht anzutreffen und alle Anbieter des Srtiments bereits außerhalb des ZVB Innenstadt lkalisiert sind. Mit einer Umkehrung der Situatin ist marktseitig nicht zu rechnen. Das Srtiment ist außerhalb der Innenstadt nur an den Standrten Pumpelberg und Meyerhff zulässig. - 8 -
** Srtiment nicht zentrenrelevant, weil in der Innenstadt nicht vrhanden und Anbieter und Kunden direkt vrgelagerte Stellplätze erwarten. Srtiment ist außerhalb der Innenstadt nur an den Standrten Meyerhff und Pumpelberg zulässig. *** Srtiment nicht zentrenrelevant weil es nicht wesentlich zur Frequentierung der Innenstadt beiträgt und Anbieter und Kunden direkt vrgelagerte Stellplätze erwarten. 6. Beschluss des Stadtrats Der Rat der Stadt Osterhlz-Scharmbeck hat den Masterplan Einzelhandel 2010 am 09.12.2010 beschlssen. Der Bürgermeister (DS) Martin Wagener - 9 -