Bebauungsplan Nr. 8158 für das Gebiet zwischen Lindenweg, Dinardstraße, Possenhofener Straße, Wilhelmshöhenstraße und Almeidaweg; Gemarkung Starnberg 1. Änderung für den Bereich nördlich der Possenhofener Straße zwischen Dinardstraße und Wilhelmshöhenstraße DATUM: 06.11.2014 SATZUNGSPRÄAMBEL: Die Stadt Starnberg erlässt auf Grund von 1 bis 4 c, 8 ff, 13a des Baugesetzbuches BauGB i. d. F. Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBI. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBI. I S. 1548), Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern GO, sowie Art. 81 der Bayerischen Bauordnung BayBO, diesen Änderungsbebauungsplan, bestehend aus Planzeichnung und Textteil, als Satzung. Dieser Bebauungsplan ersetzt innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches den rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 8158 i.d.f. vom 08.02.2001 Starnberg, Stadt Starnberg Entwurfsverfasserin M. Skorka, Dipl.-Ing. Arch. + Stadtplanerin ( ) Satzungsfassung Seite 1/9
A. FESTSETZUNGEN DURCH TEXT 1. Art der baulichen Nutzung 1.1. WR 1 reines Wohngebiet gemäß 3 BauNVO, hier z.b. Teilbereich 1 1.2. Ausnahmen nach 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO sind nicht zulässig. 1.3. Mobilfunkanlagen als Nebenanlagen im Sinne von 14 Abs. 1 BauNVO sind nicht zulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1. GR 330 max. zulässige Grundfläche für bauliche Anlagen, hier z.b. 330 m². 2.2. Die maximal zulässige Grundfläche für bauliche Anlagen gemäß Festsetzung 2.1. darf durch Flächen von Balkonen, Dachüberständen, Kelleraußentreppen sowie direkt am Wohngebäude liegenden Terrassen um 30 % überschritten werden. Abweichend hiervon kann die Grundfläche gemäß Festsetzung 2.1. durch Flächen von Balkonen, Dachüberständen, Kelleraußentreppen sowie direkt am Wohngebäude liegenden Terrassen auf der Flurn. 461/36 bis zu einem Wert von max. 545 m², auf Flurn. 458 von max. 290 m² und auf Flurn. 461/11 von max. 285 m² überschritten werden. 2.3. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Anlagen gemäß 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,4 (einschließlich der Grundfläche der nach Festsetzung A. 2.1 und A. 2.2 anzurechnenden Flächen) überschritten werden. 3. Gebäude- und Wandhöhe 3.1. WR 1: 3.1.1. GH 607,3 NN maximale Gebäudehöhe an der Traufe (Höhe des Schnittpunktes der Außenfläche der Außenwand mit der Dachhautoberkante) in Metern über NN. 3.1.2. Die maximale Wandhöhe (Abstand Oberkante Gelände an der Außenwand bis Höhe des Schnittpunktes der Außenfläche der Außenwand mit der Dachhautoberkante) beträgt 9,0 m. Abweichend hiervon ist auf Flurn. 461/36 im Bereich Wiederkehr an der Süd-Ost-Fassade eine WH von 10,5 m zulässig. 3.2. WR 2: Die maximale traufseitige Außenwandhöhe, gemessen von der Oberkante der Erschließungsstraßenmitte (Almeidaweg) bis zum Schnittpunkt der Außenfläche der Außenwand mit der Dachhautoberkante, darf in keinem Punkt 3,5 m überschreiten. 4. Überbaubare Grundstücksfläche 4.1. Baugrenzen 4.2. Die Baugrenzen dürfen durch Balkone, Erker, Windfänge und Wintergärten um bis zu 1,5 m auf insgesamt maximal 1/3 der Gebäudelänge überschritten werden. 5. Abstandsflächen Die Geltung des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO 2013 wird angeordnet. Satzungsfassung Seite 2/9
6. Bauweise 6.1. Es wird offene Bauweise festgesetzt. 6.2. E Es sind nur Einzelhäuser zulässig. 6.3. E D Es sind Einzel-und Doppelhäuser zulässig. 7. Mindestgrundstücksgröße 7.1. Die Grundstücksmindestgröße beträgt für Einzelhäuser im: - WR 1 mindestens 1.000 m 2, - WR 2 mindestens 2.000 m 2. 7.2. Die Grundstücksmindestgröße beträgt für Doppelhäuser 900 m². 8. Höchstzulässige Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden 6 höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden, hier z.b. 6 9. Dachformen und -aufbauten 9.1. Es sind für Hauptgebäude nur symmetrische Sattel- oder Walmdächer zulässig. 9.2. Für Gebäudeteile mit einer Grundfläche von bis zu 70 m² und einer Wandhöhe unter 7,0 m sind auch Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis zu einer Neigung vom 5 zulässig. 9.3. Dauerhaft glänzende und blendende Dacheindeckungen sind unzulässig. 9.4. Die Firstrichtung muss parallel zum Hang verlaufen. 9.5. WR 1: 9.5.1. Es sind Dachneigungen bis 40 zulässig. Abweichend hiervon ist auf Flurnummern 461/38 und 461/40 eine Dachneigung von max. 50 zulässig. 9.5.2. Die max. zulässige Firsthöhe beträgt 1,8 m über der festgelegten Gebäudehöhe gem. Punkt 3.1.1. Abweichend hiervon ist auf Flurn. 441 eine max. Firsthöhe von 611m ü. NN und auf Flurn. 461/38 eine max. Firsthöhe von 609,7 m ü. NN zulässig. 9.5.3. Gauben sind ab einer Dachneigung des Hauptbaukörpers von 30 zulässig. 9.5.4. Bei Gauben, die ganz oder teilweise oberhalb der maximalen Gebäudehöhe (GH) liegen, gelten folgende Festsetzungen: Der First der Gauben muss mindestens 1,5 m unterhalb des Firstes der Hauptdachfläche liegen Die einzelne Gaube darf nicht breiter als 5,5 m sein die Summe der Breiten aller Gauben darf 1/3 der entsprechenden Fassadenbreite nicht überschreiten. 9.5.5. Dacheinschnitte, Widerkehren und sonstige Dachaufbauten sind unzulässig. Satzungsfassung Seite 3/9
9.5.6. Abweichend von den Nummern 9.5.1 bis 9.5.5 sind auf Flurn. 461/36 eine Widerkehr mit einer Breite von 5,8 m sowie zwei Widerkehren mit einer Breite von je 3,7 m und einer jeweiligen Firsthöhe von 610,2 m ü NN, auf Flurn. 461/28 eine Gaube mit einer Breite von 2,7 m sowie eine Gaube mit einer Breite von 2,3 m und einer jeweiligen Firsthöhe von 607,6 m ü NN, zulässig. 9.6. WR 2: Es ist eine Dachneigung von 20 bis 35 zulässig. 10. Ausbildung des Geländeverlaufes im WR 1: 10.1. Das bestehende Gelände soll erhalten oder kann wie folgt verändert werden: 10.2. Das bestehende Gelände kann in Form von Aufschüttungen um max. 1 m und in Form von Abgrabungen um max. 1,2 m verändert werden. In der Summe darf das Gesamtmaß für Abgrabungen und Aufschüttungen 1,2 m nicht überschreiten. 10.3. Stützmauern sind bis zu einer Höhe von 1,2 m zulässig. Für notwendige Erschließungen von Tiefgaragen kann hiervon abgewichen werden. 10.4. In Ausnahmefällen können, bei sehr ungleichmäßigem Verlauf des bestehenden Geländes durch kleinflächig auftretende Mulden oder Erhebungen, die festgesetzten Maße gemäß Festsetzung 10.2. überschritten werden. 11. Garagen, Tiefgaragen, Stellplatze und Nebengebäude 11.1. Bei mehr als 4 erforderlichen Stellplätzen müssen die Stellplätze in einer Tiefgarage oder in den Hauptbaukörper integriert nachgewiesen werden. In diesem Fall können jedoch weiterhin max. 4 Stellplätze oberirdisch errichtet werden. 11.2. Pro Baugrundstück ist nur ein Nebengebäude bis zu einer Größe von 35 kubikmeter zulässig. Die max. zulässige Wandhöhe im Mittel beträgt 3 m. Im Bauraum sind zusätzliche Nebengebäude zulässig. 11.3. Tiefgaragen sind im gesamten Grundstück unterhalb des Geländes auch außerhalb der Baugrenzen zulässig. 11.4. Pro Bauraum ist nur eine Tiefgaragenzufahrt zulässig. 11.5. WR1: 11.5.1. Garagen, offene und überdachte Stellplätze dürfen ausschließlich innerhalb eines 13 m breiten Streifens (gemessen von der straßenseitigen Grundstücksgrenze aus) errichtet werden. Im Vorgartenbereich, innerhalb eines 5 m tiefen Streifens (gemessen von der straßenseitigen Grundstücksgrenze aus) dürfen keine Garagen, überdachten Stellplätze und Nebengebäude errichtet werden. Satzungsfassung Seite 4/9
11.5.2. Garagen, überdachte Stellplätze, Tiefgaragenabfahrten, Nebengebäude, Überdachungen und offene Stellplätze dürfen insgesamt eine Breite entlang der straßenseitigen Grundstücksgrenze von 12 m nicht überschreiten. 11.5.3. Tiefgaragen müssen unterhalb des Geländeverlaufes gemäß Punkt 10. liegen und dürfen an keinem Punkt (außer im Bereich der Einhausung der Zufahrt) darüber hinausragen. 11.5.4. Die Einhausungen der Zufahrt von Tiefgaragen können entweder - im baulichen Zusammenhang mit dem Hauptgebäude im Bauraum liegen; hierbei muss die Höhe der Ausfahrt (Fahrbahn im Ausfahrtsbereich) auf Höhe des Erdgeschosses des Hauptgebäudes liegen - oder mit einem lichten Abstand zwischen Bauraum und Einhausung von mind. 10 m möglichst straßennah angeordnet werden. 11.5.5. Die Länge der oberirdischen Teile der Einhausung darf höchstens 10 m betragen. 11.5.6. Die Wandhöhe von Garagen, Nebengebäuden und Tiefgarageneinhausungen beträgt im WR1 max. 3 m. 11.6. WR 2: 11.6.1. In dem mit diesem Planzeichen gekennzeichneten Bereich sind keine Garagen, überdachten Stellplätze, Überdachungen und Nebengebäude zulässig. In den sonstigen Bereichen sind Garagen und überdachte Stellplätze ab einer Entfernung von der straßenseitigen Grundstücksgrenze von 5 m zulässig. 12. Immissionsschutz 12.1. Für die östlichen, der Possenhofener Straße zugewandten Fassaden der Gebäude entlang der Possenhofener Straße gelten mindestens die Anforderungen an den baulichen Schallschutz entsprechend dem Lärmpegelbereich III der DIN 4109 (11/1989) Schallschutz im Hochbau. 12.2. Für alle anderen Fassaden sowie für die Gebäude am Almeidaweg gelten mindestens die Anforderungen an den baulichen Schallschutz entsprechend dem Lärmpegelbereich II der DIN 4109 (11/1989) Schallschutz im Hochbau. 12.3. Schutzbedürftige Aufenthaltsräume sind bei den Gebäuden an der Possenhofener Straße auf der lärmabgewandten Gebäudeseite anzuordnen und über diese Gebäudeseiten zu belüften. 12.4. Falls sich eine entsprechende Grundrissorientierung nicht für alle schutzbedürftigen Räume umsetzen lässt, ist mindestens ein notwendiges Fenster oder eine Lüftungsöffnung von schutzbedürftigen Räumen mit einem verglasten Vorbau bzw. Wintergarten zu versehen. Ist weder eine entsprechende Grundrissorientierung noch ein verglaster Vorbau bzw. Wintergarten möglich, so sind zur erforderlichen hygienischen Belüftung bei schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen im Sinne der DIN 4109, die ausschließlich Fenster aufweisen, an denen der Beurteilungspegel von 49 db(a) in der Nacht überschritten wird, eine schallgedämmte, fensterunabhängige Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen vorzusehen, welche das erforderliche Schalldämmmaß nach DIN 4109 nicht verschlechtern. Satzungsfassung Seite 5/9
13. Grünordnung: 13.1. Tiefgaragen müssen begrünt werden und eine Überdeckung mit mind. 60 cm Substrat aufweisen (Bereiche von Terrassen sind hiervon ausgenommen). 13.2. Befestigte Flächen von Stellplätzen und Zuwegungen sind mit wasserdurchlässigen Decken (Schotterrasen, Rasengittersteine, Großsteinpflaster mit Rasenfuge, Kunststein mit hoher Wasserdurchlässigkeit u. a.) zu versehen. 14. Sonstige Festsetzungen räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes Gebietsabgrenzung 3,5 m Maßangabe in Metern, z.b. 3,5 m B. HINWEISE DURCH PLANZEICHEN 461/33 bestehende Flurnummer, hier z.b. 461/33 vorhandene Grundstücksgrenzen 8 vorhandene Haupt- und Nebengebäude, Überbauungen mit Hausnummer vorhandene Tiefgaragen natürliches Gelände in 1m-Schichten zulässige Abweichungen im Bereich bestehender Gauben und Widerkehren Satzungsfassung Seite 6/9
C. HINWEISE DURCH SYSTEMSKIZZE Systemskizze: Die Darstellung zeigt die Festlegungen zur maximalen Gebäudehöhe und zur max. Wandhöhe. GH = Höhe des Schnittpunktes der Außenfläche der Außenwand mit der Dachhautoberkante in Metern über NN. Diese Festlegung entspricht einer horizontalen, gedachten Scheibe, deren Höhe in absoluten Werten über NN angegeben ist; der Schnittpunkt Außenfläche der Außenwand mit der Dachhautoberkante darf nicht höher als diese Ebene liegen. WH = Abstand zwischen der Oberkante des Geländes an der Außenwand bis Höhe des Schnittpunktes der Außenfläche der Außenwand mit der Dachhautoberkante. Diese Größe stellt die maximale vertikale, sichtbare Fassadenhöhe dar. D. HINWEISE DURCH TEXT 1. Allgemeines Auf die Satzung über Stellplätze, Garagen und Einfriedungen, die Werbeanlagensatzung sowie auf die Baumschutzverordnung der Stadt Starnberg wird hingewiesen. 2. Wasserwirtschaft 2.1 Sämtliche Bauvorhaben müssen vor Fertigstellung an die öffentliche Wasserversorgungsanlage der Stadt Starnberg angeschlossen sein. 2.2 Das Schmutzwasser ist im Trennsystem über Anlagen abzuleiten, die den Regeln der Technik entsprechen. Sämtliche Bauvorhaben sind an die öffentliche Abwasserbeseitigungsanlage vor Fertigstellung anzuschließen. Zwischenlösungen werden nicht zugelassen. 2.3 Für Bauwasserhaltungen und Bauten im Grundwasser ist eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich. Diese ist rechtzeitig vor Baubeginn beim Landratsamt Starnberg (Fachbereich 42) zu beantragen. 2.4 Gegen ggf. auftretendes Schicht- und Grundwasser ist jedes Bauvorhaben bei Bedarf zu sichern. Satzungsfassung Seite 7/9
2.5 Anlagen zur Niederschlagswasserversickerung sind nach den technischen Regeln der Niederschlagsfreistellungsverordnung zu bemessen und zu errichten. 2.6 Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sind nach Art. 37 BayWG beim Landratsamt Starnberg anzuzeigen. 3. Hinweise zum Immissionsschutz 3.1 Bei Wohngebäuden ab dem Lärmpegelbereich III gem. Tabelle 8 der DIN 4109 ist ein Nachweis der ausreichenden Schalldämmung der Außenbauteile erforderlich. Eine genaue Dimensionierung der Außenbauteile hat nach VDI-Richtlinie 2719 zu erfolgen. 4. Schutz des Mutterbodens Auf den Schutz des Mutterbodens nach 202 BauGB wird hingewiesen. 5. Freiflächengestaltungsplan Die Gestaltung der unbebauten privaten Grundstücksflächen ist in einem qualifizierten Freiflächengestaltungsplan nachzuweisen. Auf die DIN 18920 Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen wird hingewiesen. 6. Grenzabstände bei Bepflanzung Auf die notwendige Einhaltung der Grenzabstände für Pflanzen nach Art. 47 bis Art. 53 AGBGB wird hingewiesen. 7. Plangrundlagen Die aktuelle digitale Flurkarte des Bayerischen Landesvermessungsamtes wurde vom Vermessungsamt Starnberg zur Verfügung gestellt. Die Höhenlinien wurden auf Grundlage des Digitalen Geländemodells (DGM2) berechnet. Die Planzeichnung ist zur Maßentnahme nur bedingt geeignet; keine Gewähr für Maßhaltigkeit. Bei der Vermessung sind etwaige Differenzen auszugleichen. Satzungsfassung Seite 8/9
E. VERFAHRENSVERMERKE 1. Der Beschluss zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 8158 wurde vom Bau- und Umweltausschuss am 02.07.2009 gefasst und am 09.09.2009 ortsüblich bekannt gemacht ( 2 Abs. 1 BauGB). 2. Der vom Bau- und Umweltausschuss am 27.01.2011 gebilligte und dabei in seinem Umgriff erweiterte Bebauungsplanentwurf mit Fassungsdatum vom 18.01.2011 lag in der Zeit vom 14.04.2011 bis 16.05.2011 öffentlich aus ( 3 Abs. 2 BauGB). 3. Die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Schreiben vom 14.04.2011 ( 4 Abs. 2 BauGB). 4. Der vom Bau- und Umweltausschuss am 10.05.2012 gebilligte Bebauungsplanentwurf mit gleichlautendem Fassungsdatum lag in der Zeit vom 28.06.2012 bis 31.07.2012 erneut öffentlich aus ( 4 a Abs. 3 i. V. m. 3 Abs. 2 BauGB). 5. Die erneute Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Schreiben vom 22.06.2012 ( 4 a Abs. 3 i. V. m. 4 Abs. 2 BauGB). 6. Der vom Bauausschuss am 24.07.2014 gebilligte Bebauungsplanentwurf mit gleichlautendem Fassungsdatum lag in der Zeit vom 28.09.2014 bis 19.09.2014 nochmals öffentlich aus ( 4 a Abs. 3 i. V. m. 3 Abs. 2 BauGB). 7. Die nochmalige Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Schreiben vom 22.08.2014 ( 4 a Abs. 3 i. V. m. 4 Abs. 2 BauGB). 8. Der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan in der Fassung vom 06.11.2014 wurde vom Bauausschuss am 20.11.2014 gefasst und vom Stadtrat am 01.12.2014 bestätigt ( 10 Abs. 1 BauGB). Starnberg, den 11.12.2014 Eva John Erste Bürgermeisterin 9. Der Satzungsbeschluss wurde am 17.12.2014 ortsüblich bekannt gemacht; dabei wurde auf die Rechtsfolgen der 44 und 215 BauGB hingewiesen. Mit der Bekanntmachung trat der Bebauungsplan in der Fassung vom 06.11.2014 in Kraft ( 10 Abs. 3 BauGB). Starnberg, den.. Eva John Erste Bürgermeisterin Satzungsfassung Seite 9/9