Weiluo Wang Wertermittlung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks Probleme und Lösungsansatz PETER LANG Europäischer Verlag der Wissenschaften
Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzung VI XIV XVII 0 Einleitung 1 0.1 Zum Thema 1 0.2 Ziel der Arbeit 2 0.3 Aufbau der Arbeit 4 1 Erbbaurecht 7 1.1 Bedeutung des Erbbaurechts 7 1.2 Allgemeines über das Erbbaurecht 10 1.2.1 Entstehung des Erbbaurechts 10 1.2.2 Erbbauzins und Erhöhung des Erbbauzinses 11 1.2.3. Beendigung des Erbbaurechtsverhältnisses 12 1.3 Resümee 13 2 Problemstellung und die vorhandenen Lösungsansätze 17 2.1 Die allgemeine finanz-mathematische Methode 17 2.2 Methode nach Wertermittlungs-Richtlinien 76/91 23 2.3 Methode nach Vogels 2.4 Methode nach Lehmann 39 2.5 Methode nach Gerardy 50 2.6 Anwendung der unterschiedlichen Methoden für den Fall zwischen Herren E und B 54 2.7 Resümee 33 56 3 Empfindlichkeitsanalyse 60 3.1 Methode Allgemein 60 3.2 Untersuchungsgegenstand und Begriffe 61 3.2.1 Bodenwert 63 3.2.2 Der Restbodenwert, der erzielbare Ertrag aus den Zinsen und der zu erwartende Ertrag aus den Erbbauzinsen 65 3.2.2.1 Der Restbodenwert 65 3.2.2.2 Der erzielbare Ertrag aus den Zinsen 65 3.2.2.3 Der zu erwartende Ertrag aus den Erbbauzinsen 66
II 3.2.3 Der Wertanteil für den Grundstückseigentümer und der Wertanteil für den Erbbauberechtigten 67 3.2.4 Der realisierte Bodenwert und der zu realisierende Bodenwert 68 3.3 Einflußfaktoren 69 3.3.1 Liegenschaftszinssatz 70 3.3.2 Erbbauzins bzw. Erbbauzinssatz 75 3.3.3 Laufzeit des Erbbaurechts 83 3.3.4 Bodenwertsteigerung 88 3.3.5 Änderungsrate des Anpassungsindex 99 3.2.6 Preisänderung 105 3.4 Änderungsbereich der Einflußfaktoren 108 3.5 Annahmen zur Empfmdüchkeitsanalyse 108 3.5.1 Vernachlässigung der wirtschaftlichen Vorteile oder Nachteile durch individuelle Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag 108 3.5.2 Vernachlässigung der steuerlichen und sonstigen öffentlichen Belastungen für den Erbbauberechtigten 109 3.5.3 Vernachlässigung der wirtschaftlichen Vor - oder Nachteile für den Grundstückseigentümer durch den Ablauf des Erbbaurechtes 109 3.5.4 Die Bodenwertänderung wird nur zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten verteilt 110 3.5.5 Die konstant bleibende Bodenwertänderungsrate in der Restlaufzeit 110 3.5.6 Die konstant bleibende Änderungsrate des Anpassungsindex und die automatische jährliche Anpassung HO 3.5.7 Der regelmäßige am Jahresende zu bezahlende Erbbauzins 111 3.5.8 Der erzielbare Ertrag aus Zinsen ohne Belastung eines Erbbaurechts ist bekannt 111 3.5.9 Der konstant bleibende Liegenschaftszinssatz 111 3.5.10 Die konstant bleibende Inflationsrate 112 3.5.11 Der Bodenwert zum Zeitpunkt 0 beträgt immer 100 DM 112 3.6 Resümee 112 4 Modellrechnungen mit Empfmdlichkeitsanlysen 114 4.1 Schritt 1 (ohne Bodenwertänderung, ohne Anpassungsklausel und ohne Berücksichtigung der Inflation) 114 4.1.1 Der Restbodenwert 114 4.1.2 Der erzielbare Ertrag aus Zinsen 125 4.1.3 Der tatsächlich zu erwartende Ertrag aus Erbbauzinsen 134 4.1.4 Verhältnis zwischen dem Erbbauzins und dem Liegenschaftszinssatz (Bodenwertanteil für Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten) 142 4.1.5 Resümee (Schritt 1) 147
III 4.2 Schritt 2 (mit Bodenwertänderung, ohne Anpassungsklausel und ohne Berücksichtigung der Inflation) 155 4.2.1 Der Restbodenwert 155 4.2.2 Der erzielbare Ertrag aus Zinsen 166 4.2.3 Der zu erwartende Ertrag aus Erbbauzinsen 179 4.2.4 Der Bodenwert zum Zeitpunkt n 180 4.2.5 Der Bodenwertanteil für Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten 188 4.2.5.1 Der Bodenwertanteil für Grundstückseigentümer (Liegenschaftszinssatz= Erbbauzinssatz) 190 4.2.5.2 Der Bodenwertanteil für Grundstückseigentümer (Liegenschaftszinssatz oerbbauzinssatz) 213 4.2.5.3 Der Einfluß des vereinbarten Erbbauzinses bzw. Erbbauzinssatzes 232 4.2.6 Resümee (Schritt 2) 239 4.3 Schritt 3 (mit Bodenwertänderung, mit Anpassungsklausel und ohne Berücksichtigung der Inflation) 253 4.3.1 Erhöhung des tatsächlich zu erwartenden Ertrags aus den Erbbauzinsen durch die Einführung der Anpassungsklausel 254 4.3.2 Bodenwertanteil für Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten 257 4.3.3 Vergleich der drei Ausgleichsmechanismen 282 4.3.4 Das Problem bei der Wertermittlung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks 284 4.3.5 Die Variation der Anpassungszeit 287 4.4.6 Resümee (Schritt 3) 299 4.4 Schritt 4 (mit Bodenwertänderung, mit Anpassungsklausel und mit Berücksichtung der Inflation) 302 4.4.1 Allgemeines 302 4.4.2 Bodenwertverteilung ohne Bodenwertänderung und Anpassungsklausel 304 4.4.3 Bodenwertverteilung, wenn die Bodenwertsteigerungsrate, die Änderungsrate des Anpassungsindex und Infaltionsrate gleich groß sind 311 4.4.4 Bodenwertverteilung, wenn die Bodenwertsteigerungsrate mit der Änderungsrate des Anpassungsindex und der Erbbauzinssatz mit dem Liegenschaftszinssatz gleich sind 313 4.4.5 Bodenwertverteilung, wenn die Bodenwertsteigerungsrate mit der Inflationsrate gleich ist 313 4.4.6 Bodenwertverteilung bei anderen Fällen 313 4.4.6 Resümee (Schritt 4) 323 4.5 Bodenwertermittlung zwischen Herren E und B 326 4.5.1 Besonderheit zwischen Herren E und B 326 4.5.2 Realisierte Wertverteilung zwischen 1955-1975 327
IV 4.5.3 Der Einfluß des Liegenschaftszinssatzes 328 4.5.4 Bodenwertermittlung zwischen Herren E und B 1976-2035 331 4.5.5 Der Einfluß der Bodenwertsteigerungsrate auf die Wertverteilung 335 3.5.6 Der Einfluß des Wertermittlungsstichtags 336 5. Zusammenfassung der Empfindlichkeitsanalyse 344 6. Vorschläge 351 6.1 Vorschläge für die Wertermittlung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks 351 6.1.1 Die vorgeschlagenen Gleichungen mit Unterstützung der Monte-Carlo-Simulation 351 6.1.2Maximum-und-Minimum-Methode 360 6.1.3 Einfach-Lineare-Funktion 364 6.1.4 Vergleich der Wertermittlung durch andere Methoden und die vorgeschlagenen Methoden 365 6.2 Vorschläge zur Gestaltung des Erbbauzinses im Erbbaurechtsvertrag 366 6.2.1 Erweiterung der Anwendung des Erbbaurechts 366 6.2.2 Erbbaurecht als ein besserer Weg für grundstückseigentümer bei einer hohen Bodenwertsteigerung als Verkauf 367 6.2.3 Berücksichtigung der ungünstigsten Wertverteilung für Grundstückseigentümer 367 6.2.4 Der höher vereinbarte Erbbauzins als Alternative zur Anpassungsklausel 367 6.2.5 Berücksichtigung des Versagens der Anpassungsklausel bei einer hohen Bodenwertsteigerungsrate 368 6.2.6 Unterschiedliche Regulation für die Erhöhung des Erbbauzinses beim Wohnungsbau für Eigenheime und Mietwohnung 368 6.2.7 Verlängerung des Anpassungszeitintervalls bei Grundstücken für Wohnnutzung von 3 auf 5 Jahre, evtl. auf 10 Jahre 368 6.2.8 Verlängerung der ersten Erhöhung des Erbbauzinses nach 9aErbbRVOvon3auf 10 Jahre 369 6.2.9 Eine Ergängung zu Beschränkungen nach 9a ErbbRVO 369 7. Defizit 370 Literaturverzeichnis 371 Anhang I: Zusammenfassung der Gleichungen Anhang U: Wertermittlung mit den vorgeschlagenen Methoden für die Beispiele in WertR und bei anderen Autoren Anhang III: Parameter a und b in der Einfach-Lineare-Funktion