FM Forum Rhein-Main Immobilien Facility Management 2006 Büroimmobilienmarkt Frankfurt Büromarktzahlen Hohe Nutzeransprüche Historie und Qualität des Leerstandes Leerstand nach Lage Marktentwicklung und Tendenzen
Büromarktzahlen
Vermietungen am Frankfurter Büromarkt Halbjahresstand 1996 bis Mai 2006 450.000 m² 416.754 400.000 m² 390.800 363.756 344.775 350.000 m² 300.000 m² 264.810 250.416 250.000 m² 200.000 m² 188.217 150.000 m² 100.000 m² 50.000 m² 0 m² 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Durchschnitt: ca. 298.000 m² 273.648 2003 205.140 2004 281.864 2005 132.122 Mai 2006
1.000.000 m² 900.000 m² 800.000 m² 700.000 m² 600.000 m² 500.000 m² 400.000 m² 300.000 m² 200.000 m² 100.000 m² Vermietungen am Frankfurter Büromarkt 1996 bis Mai 2006 0 m² Nachhaltig gesunde Nachfrage 480-600tsd. m² 510.000 452.100 700.400 614.000 923.000 750.000 535.900 Durchschnitt: ca. 610.000 m² 588.555 490.491 539.573 132.122 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Mai 06
Vermietungen nach Flächenkategorie - Mai 2006 < = 200 m² 8.000 201 m² - 500 m² 501 m² -1.000 m² 1.001 m² - 2.000 m² 22.655 29.062 26.562 44 % bis 1.000m² (169 Verträge 84%) 44 % > 1.000 < 5.000m² (28 Verträge 14%) 2.001 m² - 5.000 m² 28.855 2003 ca 59 % > 5.000 m² 5.001 m² - 10.000 m² 16.988 2004 ca. 29 % > 5.000m² 2005 ca. 35 % > 5.000m² >= 10.001 m² 0 13 % > 5.000m² (3 Verträge 1,5%) Gesamtergebnis m² 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 132.122 140.000
Vermietungen am Frankfurter Büromarkt Anmerkungen zur aktuellen Vermietungsleistung Die niedrige Vermietungsleistung bis Juni 2006 ist im Wesentlichen auf die fehlenden Großvermietungen > 5.000 m² zurückzuführen. Gegenwärtig stehen neben der Deutsche Bank und der UBS (jeweils ca. 30.000 m²) vier weiteren Unternehmen kurz vor Mietvertragsabschluß mit Einzelflächen größer 5.000 m². Die Gesamtfläche dieser Mietgesuche beträgt ca. 90.000 m². Der Anteil der Vermietungen > 5.000 m² steigt somit auf ca. 42%. Es darf davon ausgegangen werden, dass Frankfurt zur Jahresmitte eine Vermietungsleistung von ca. 250.000 m² erreichen wird. Neben den o.g. Mietgesuchen gibt es aktuell zahlreiche weitere Großkunden die auf der Suche nach neuen Büroflächen sind wodurch auch weiterhin mit einer Gesamtvermietungsleistung von 500.000 m² bis 550.000 m² in 2006 gerechnet werden darf. Frankfurt hat eine stabile Nachfrage.
Vermietungen nach Mietpreisen - Januar bis Mai 2006 <= 4,99 1.524 5,00-9,99 17.770 10,00-14,99 63.357 15,00-19,99 20,00-24,99 18.958 20.723 25,00-29,99 30,00-34,99 35,00-39,99 40,00-44,99 45,00-49,99 >=50,00 7.304 2.004 482 0 0 0 Gesamtergebnis 132.122 m² 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000
100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Attraktiver Standort Frankfurt Neuansiedlung in FFM - Neugründungen - Zuzug aus D od. Ausland 12,77% = 16.882 m² = 845 Arbeitsplätze 21,51 19,58 16,11 17,45 14,21 11,92 12,77 9,52 9,31 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Mai 2006
100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % % Expansions-/Absorptionsquote am Frankfurter Büromarkt 1998 - Mai 2006 92,8 93,6 89,5 82,0 85,7 82,2 78,7 55,3 56,9 45,7 Absorptionsquote 70,9 35,3 Expansionsquote 57,06 57,0 58,3 55,7 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Mai 2006 44,4 49,8
2.500.000 m² 2.000.000 m² 1.500.000 m² 1.000.000 m² 500.000 m² Leerstand am Frankfurter Büromarkt 1996 - Mai 2006 0 m² Das Leerstandshoch dürfte nun erreicht sein. Der Leerstand inkl. Nach-/Untervermietungen ist mit 2,69 Mio. m² nur marginal gestiegen (Ende 2005: ca. 2,65 Mio. m²). 979.000 997.300 794.000 600.700 368.000 403.000 1.016.800 1.741.806 1.945.991 2.232.900 2.256.502 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Mai 06
2.400.000 m² 2.300.000 m² 2.200.000 m² 2.100.000 m² 2.000.000 m² 1.900.000 m² 1.800.000 m² 1.700.000 m² 1.600.000 m² 1.500.000 m² 1.400.000 m² 1.300.000 m² 1.200.000 m² 1.100.000 m² 1.000.000 m² 900.000 m² 800.000 m² 700.000 m² 600.000 m² 500.000 m² 400.000 m² 300.000 m² 200.000 m² 100.000 m² 0 m² Frankfurter Büromarkt 1996 bis Mai 2006 Leerstand Vermietungen Höchstmietpreise in Euro 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Mai 06 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00
Hohe Nutzeransprüche (Verkabelung, Kühlung und Flexibilität)
Vermietungen nach Kabeltechnik - Januar bis Mai 2006 keine 2.283 Hohlraumboden Doppel-/Hohlraumboden Doppelboden Fensterbankkabelkanal 29.964 32.282 26.362 26.652 Moderner Standard (67%) Bodenkanal (Sockelleiste) Kabelkanal im Boden 10.774 3.807 Deckenverkabelung 0 Gesamtergebnis m² 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 132.122 140.000
Vermietungen nach Klimatechnik - Januar bis Mai 2006 keine Be- und Entlüftungsanlage 36.020 35.149 Spitzenlastkühlung 13.265 Kühldecken 33.714 Moderner Standard (73%) Vollklimatisierung 13.124 Betonkerntemperierung 850 Gesamtergebnis m² 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 132.122 140.000
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Vermietung nach Raumaufteilung 1998 - Januar bis Mai 2006 Einzel-Doppelraum Kombiraum Gruppenraum Großraum 10 12 9 13 14 11 15 14 11 1 7 2 18 14 12 15 12 11 7 23 5 2 1 2 12 12 0 87 71 71 73 75 65 70 62 62 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Mai 2006
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Nutzeransprüche nach Flächengröße Januar bis Mai 2006 bis 200 m² 0 0 0 0 7.180 820 201-500 m² 13.149 9.506 moderner Standard normaler Standard Projekt 501-1.000 m² 15.369 13.693 1.001-2.000 m² 8.385 18.177 2.001-5.000 m² 3947 2.079 22.829 Je größer der Flächenbedarf, desto wichtiger ist eine moderne Gebäudequalität 5.001-10.000 m² 11.684 0 5.304 ab 10.001 m² 0 0 0
Historie und Qualität des Leerstandes
Frankfurt am Main im Jahre 1940
Frankfurt am Main im Jahre 1940
Frankfurt am Main im Jahre 1945
Frankfurt am Main im Jahre 1945
Frankfurt am Main im Jahre 1950-1953
Frankfurt am Main im Jahre 1950-1953
Beispiel für eine normale Gebäudequalität
FRANKFURT Beispiel für eine moderne Gebäudequalität
Vermietungen nach Gebäudequalität - Januar bis Mai 2006 unsaniert 0 normaler Standard 46.162 moderner Standard 70.329 Im Bau 0 65 % moderner Standard Projekt 15.631 Gesamtergebnis m² 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 132.122 140.000
renovierungs- /sanierungsbedürftig normaler Standard moderner Standard Gesamtergebnis m² Leerstand nach Gebäudequalität - Januar bis Mai 2006 53.596 896.408 30-40 % aller Liegenschaften mit einem Leerstand > 1.000 m² entsprechen einer Qualität, die eine Vermietung unwahrscheinlich erscheinen lässt. Gesamtfläche ca. 550.000-650.000 m². 1.306.498 40 % Nachfrage entsprechend 2.256.502 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000
Nach-/Untervermietung nach Gebäudequalität - Januar bis Mai 2006 renovierungs- /sanierungsbedürftig normaler Standard moderner Standard Gesamtergebnis m² 5.740 183.829 245.018 56 % Nachfrage entsprechend 434.587 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000
...aber auch die Lage ist wichtig
Vermietungen nach Büromarktzonen - Januar bis Mai 2006 1.1 Bankenviertel 1.2 Westend 1.3 City 1.4 Hauptbahnhof 2.0 Cityrand 3.0 Stadtrand 4.0 Nebenlagen 4.7 Flughafen 5.0 Peripherie Gesamtergebnis m² 2.035 2.797 8.023 15.272 11.733 21.690 19.422 25.618 25.532 43 % in der Innenstadt Mertonviertel/Nieder- Eschbach/Kaiserlei/Niederrad/Neu- Isenburg/Eschborn/Schwalbach/Langen/ Dreieich etc. 132.122 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000
1.1 Bankenviertel 1.2 Westend 1.3 City 1.4 Hauptbahnhof 2. Cityrand 3. Stadtrand 4. Nebenlagen 5. Peripherie Gesamtergebnis Leerstand nach Büromarktzonen - Januar bis Mai 2006 m² 59.065 204.402 147.488 332.009 297.455 214.366 320.764 680.953 33 % Nachfrage entsprechend Mertonviertel/Nieder- Eschbach/Kaiserlei/Niederrad/Neu- Isenburg/Eschborn/Schwalbach/Langen /Dreieich etc. 2.256.502 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000
Nach-/Untervermietung nach Büromarktzonen - Januar bis Mai 2006 1.1 Bankenviertel 1.2 Westend 1.3 City 1.4 Hauptbahnhof 2. Cityrand 3. Stadtrand 4. Nebenlagen 5. Peripherie Gesamtergebnis m² 13.922 34.089 52.210 39.433 44.101 71.472 93.648 85.712 34 % Nachfrage entsprechend Mertonviertel/Nieder- Eschbach/Kaiserlei/Niederrad/Neu- Isenburg/Eschborn/Schwalbach/Langen /Dreieich etc. 434.587 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000
Büromarktzahlen Frankfurt Ausblick bis 2006/2010
Vermietungen nach Branchen - Januar bis Mai 2006 Banken/ Finanzdienstleistungen Beratungsgesellschaften Gesundheitswesen Handelsunternehmen Informations- und Kommunikationstechnologien Lobbyisten Medien und Werbung Öffentliche Verwaltung, Sozialversicherungsträger Sonstige Dienstleistungen Transport/Verkehr Versicherungsbranche Verwaltung Industrie-/ Bauunternehmen Gesamtergebnis m² 5.119 4.613 11.027 7.630 6.722 2.829 230 356 5.318 24.900 25.256 38.123 132.122 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000
800.000 m² 700.000 m² 600.000 m² 500.000 m² 400.000 m² 300.000 m² 200.000 m² 100.000 m² m² Projekte im Bau gesamter Büromarkt 2006-2008 und Fertigstellungen 1998-2005 757.000 581.000 535.000 459.206 356.000 324.000 285.000 224.310 97.280 39.763 20.752 FRANKFURT 16.261 18.770 6.530 im Bau 2008 davon verfügbar Fertigstellungen 1998 Fertigstellungen 1999 Fertigstellungen 2000 Fertigstellungen 2001 Fertigstellungen 2002 Fertigstellungen 2003 Fertigstellungen 2004 Fertigstellungen 2005 im Bau 2006 davon verfügbar im Bau 2007 davon verfügbar
Frankfurter Büromarkt 1995 bis 2010 2.500.000 m² Flächenabnahme Leerstand inkl. ant. NV/UV Höchstmietpreise 2.000.000 m² 1.500.000 m² 1.000.000 m² 500.000 m² m² 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 Prognose
Vielen Dank für Ihr Interesse! Ihr Atisreal Immobilien-Team