Upgrade your business

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1 Upgrade your business Büromarkt Rhein-Neckar

2 Aufwärtstrend hält an Steigende Mieten und niedriger Leerstand kennzeichnen den Markt Die Metropolregion Rhein-Neckar zählt zu den wirtschaftlichen Motoren Deutschlands. Sie ist Heimat für Global Player wie BASF und SAP, aber auch für viele mittelständische Unternehmen mit hohem Bekanntheitsgrad (u.a. Hornbach, Freudenberg). In den drei Kernmärkten Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen stieg der Büroflächenumsatz im Jahr 2016 gemäß gif um rund 33 Prozent auf Quadratmeter. Neu fertiggestellt wurden dagegen lediglich Quadratmeter. Dies führte in allen drei Städten zu einem Anstieg der Spitzenmieten. Diese erreichen nun Werte von 16,40 Euro pro Quadratmeter in Mannheim, 16 Euro in Heidelberg und elf Euro in Ludwigshafen. Der Leerstand ging an allen drei Standorten weiter zurück. Seite 2: Kolb + Partner; Seite 3: Sacker Architekten / DIRINGER & SCHEIDEL Das Stadttor Ost komplettiert in der Heidelberger Bahnstadt das Ensemble um das bereits bestehende Stadttor West. Die beiden neuen, in Passivhausstandard geplanten Gebäude werden ca Quadratmeter für Mischnutzung aus Büros, Praxen und Einzelhandel bereitstellen.

3 Arbeiten und Wohnen in herausragender Lage: Im Quartier 4 werden rd Quadratmeter Bürofläche und 77 Wohneinheiten entstehen. Die beiden L-förmigen Gebäude gruppieren sich um einen urbanen und belebten Innenhof. Deutlicher Anstieg der City-Spitzenmiete in Mannheim Realisierung Publik. Agentur für Kommunikation GmbH Mannheim ist mit einem stabilen Büroflächenbestand von gut zwei Millionen Quadratmetern der bedeutendste Bürostandort in der Metropolregion Rhein-Neckar. Der Flächenumsatz erhöhte sich 2016 gegenüber dem Vorjahr um rund 63 Prozent auf Quadratmeter. Eigennutzer spielten dabei mit etwa Quadratmetern erneut eine geringe Rolle. Hohe Nachfrage bestand nach Großflächen mit mehr als Quadratmetern, deren Anteil am Gesamtumsatz 52 Prozent ausmachte. Hinsichtlich der Branchenherkunft Büromarktkennzahlen in Mannheim Indikatoren Tendenz für Flächenbestand 2,015 Mio. m² 2,012 Mio. m² Flächenumsatz m² m² Leerstandsquote 4,5 % 5,2 % City Spitzenmiete 16,40 /m² 15,00 /m² City Durchschnittsmiete 12,60 /m² 13,00 /m² Cityrand Spitzenmiete 14,70 /m² 14,50 /m² Cityrand Durchschnittsmiete 13,10 /m² 12,20 /m² Peripherie Spitzenmiete 11,00 /m² 10,50 /m² Peripherie Durchschnittsmiete 8,80 /m² 8,40 /m² Quelle: gif / bulwiengesa / eigene Erhebung zeigte sich auch 2016 eine breit diversifizierte Nachfragestruktur mit den Bereichen Industrie, Handwerk & Bau sowie Unternehmensbezogene Dienstleistungen & Beratung an der Spitze. Das Fertigstellungsvolumen sank von auf Quadratmeter. Entsprechend ging die Leerstandsquote von 5,2 auf 4,5 Prozent weiter zurück. Die Spitzenmiete in der City legte deutlich von 15,00 auf 16,40 Euro pro Quadratmeter zu. Hier kamen vor allem die hochpreisigen Mietabschlüsse für Neubauprojekte im Glücksteinquartier, im Stadtquartier Q 6 Q 7, im Kepler- Quartier und in der Eastsite zum Tragen. Die Durchschnittsmiete sank dagegen von 13,00 auf 12,60 Euro pro Quadratmeter. Am Cityrand stieg sowohl die Spitzenmiete von 14,50 auf 14,70 Euro, als auch die Durchschnittsmiete von 12,20 auf 13,10 Euro pro Quadratmeter. Auch die Peripherie entwickelte sich positiv: Die Spitzenmiete erhöhte sich dort auf 11,00 Euro, die Durchschnittsmiete auf 8,80 Euro pro Quadratmeter. Für das laufende Jahr gehen die Experten trotz eines Fertigstellungsvolumens von Quadrat metern von weiter steigenden Spitzenmieten in der City und einer stabilen Entwicklung der übrigen Mietpreise aus. Zum Titelbild: Der Aachener Projektentwickler BOB effi ciency design AG errichtet in Ludwigshafen südlich des Bahnhofs Mitte bis April 2019 ein energieeffi zientes Bürogebäude mit rd Quadrat metern Mietfl äche. Bild: BOB effi ciency design AG/Johannes Schneider Architekt BDA 3

4 Nach dem Entwurf des Architekturbüros AS+P Albert Speer + Partner GmbH aus Frankfurt entsteht in Heidelberg bis 2020 die neue Konzernzentrale der Heidelberg Cement AG. Großflächen in Heidelberg besonders gefragt Mit dem Masterplan-Verfahren Im Neuenheimer Feld wollen Stadt und Land gemeinsam Zukunftsperspektiven für den Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort Heidelberg entwickeln. Von Bedeutung ist in diesem Kontext auch die Internationale Bauausstellung unter dem Motto Wissen schafft Stadt, die bis 2022 läuft. Die 200 Hektar großen Konversionsflächen der US-Armee bieten ebenso wie die 116 Hektar große Bahnstadt in der Nähe des Hauptbahnhofs attraktive Möglichkeiten für die Ansiedlung von Unternehmen und Wissenschaftseinrichtungen. Büromarktkennzahlen in Heidelberg Indikatoren Tendenz für Flächenbestand 0,970 Mio. m² 0,966 Mio. m² Flächenumsatz m² m² Leerstandsquote 2,9 % 4,6 % City Spitzenmiete 16,00 /m² 15,00 /m² City Durchschnittsmiete 11,60 /m² 12,70 /m² Cityrand Spitzenmiete 15,50 /m² 15,00 /m² Cityrand Durchschnittsmiete 12,70 /m² 13,40 /m² Peripherie Spitzenmiete 13,00 /m² 13,00 /m² Peripherie Durchschnittsmiete 9,50 /m² 10,00 /m² Quelle: gif / bulwiengesa / eigene Erhebung Der Büromarkt zeigte sich 2016 erneut in einer guten Verfassung. Der Flächenumsatz stieg um 14 Prozent auf Quadratmeter, wobei Eigennutzer lediglich mit Quadratmetern am Gesamtumsatz beteiligt waren. Mit einem Anteil von 47 Prozent des Gesamtumsatzes waren Flächen mit mehr als Quadratmetern besonders gefragt. Kleinere Flächen mit weniger als 200 Quadratmetern machten 38 Prozent der Mietvertragsabschlüsse, aber lediglich einen Umsatz-Anteil von 11 Prozent aus. Das Fertigstellungsvolumen sank von auf Quadratmeter Bürofläche. Angesichts einer Leerstandsquote von nur 2,9 Prozent kann inzwischen von einem angespannten Büromarkt gesprochen werden. Der Nachfrageüberschuss führte in der City zu einem weiteren deutlichen Anstieg der Spitzenmiete von 15,00 auf 16,00 Euro pro Quadratmeter. Die City-Durchschnittsmiete folgte dieser Entwicklung nicht: Sie sank um 0,70 Euro auf 11,60 Euro und lag somit 1,10 Euro unterhalb des Niveaus am Cityrand. Hiermit verfestigte sich die Entwicklung aus dem Vorjahr. Für 2017 gehen die Experten von wieder steigenden Durchschnittsmieten in der City sowie der Peripherie und einem weiterhin dynamischen Marktgeschehen aus. Seite 4: HeidelbergCement; Seite 5: Milla Architekten, Karlsruhe 4

5 Angespannter Markt in Ludwigshafen Traditionell ist Ludwigshafen ein dynamisches Zentrum für Produktion und Industrie sowie unternehmensbezogene Dienstleistungen. Unter dem Motto Heute für Morgen ist der Forschungs- und Innovationsstandort in der jüngeren Vergangenheit näher an den Rhein gerückt und hat sich neu positioniert. Mit einem Flächenbestand von knapp einer Million Quadratmetern ist Ludwigshafen im Vergleich der drei regionalen Kernzentren der kleinste Bürostandort. Verlagerungen von Behörden führten in den letzten beiden Jahren zu einem erhöhten Flächenumsatz von durchschnittlich Quadratmetern. Die Leerstandsquote sank daher von bereits niedrigen 4,2 auf nur noch 1,4 Prozent. Der Flächenbestand wird sich kurzfristig durch Neubauten nicht markant erhöhen. Entspannung ist erst ab dem Jahr 2019 in Sicht, wenn Neubauprojekte wie das Balanced Office Building der Aachener Firma BOB an der Rheinallee (5.600 Quadratmeter) und einige Zeit später das Metropol am Berliner Platz (9.000 Quadratmeter) fertig gestellt sein werden. Das geringe Angebot ließ die Spitzenmiete in der City um 1,00 Euro auf 11,00 Euro pro Quadratmeter steigen. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich um 0,70 Euro auf 9,70 Euro pro Quadratmeter. Am Cityrand und der Peripherie blieben die Spitzenmieten stabil auf einem Niveau von 7,00 Euro beziehungsweise 7,60 Euro pro Quadratmeter. Für das laufende Jahr gehen die Experten von einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete in der City und am Cityrand aus. An der Peripherie rechnen sie sowohl für die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete mit einer konstanten Entwicklung. Für preissensible Büromieter bleibt Ludwigshafen ein interessanter urbaner Standort inmitten der Metropolregion Rhein-Neckar. Büromarktkennzahlen in Ludwigshafen Indikatoren Tendenz Flächenbestand 0,903 Mio. m² 0,903 Mio. m² Flächenumsatz m² m² Leerstandsquote 1,4 % 4,2 % City Spitzenmiete 11,00 /m² 10,00 /m² City Durchschnittsmiete 9,70 /m² 9,00 /m² Cityrand Spitzenmiete 7,00 /m²* 7,00 /m²* Cityrand Durchschnittsmiete 6,60 /m²* 6,60 /m²* Peripherie Spitzenmiete 7,60 /m²* 7,60 /m²* Peripherie Durchschnittsmiete 7,30 /m²* 7,30 /m²* * Sowohl 2015 als auch 2016 lagen die meisten Abschlüsse für Ludwigshafen im Bereich City. Aufgrund einer unzureichenden Datenbasis wurden die Angaben für Cityrand und Peripherie aus 2014 übernommen. Quelle: gif / bulwiengesa / eigene Erhebung Co-Working-Spaces für Start-ups: Auf Quadratmetern bietet das Gründerzentrum Freischwimmer im ehemalige Hallenbad-Nord jungen Unternehmen Platz für kreative Ideen in den Bereichen Energie & Wasser, Mobilität sowie Future City & Digital Solutions.

6 Eine Wachstumsregion mit guten Verbindungen Der Büroimmobilienmarkt in der Metropolregion Rhein-Neckar entwickelt sich positiv, die Leerstandsraten sind erstaunlich niedrig. Andreas Wellstein, Mitglied der Kompetenzgruppe Immobilienmarkt- Research der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), zu den Entwicklungen und Besonderheiten. Die Region übernimmt eine Scharnierfunktion zwischen Rhein-Main und Stuttgart. Welche Chancen und Herausforderungen sehen Sie für den Immobilienstandort Metropolregion Rhein-Neckar? Die Metropolregion Rhein-Neckar ist einer der bedeutendsten Wirtschaftsstandorte Deutschlands. Sie punktet mit einer gut ausgebauten Infrastruktur, zukunftsfähiger Industrie und einer ausgeprägten Entwicklungs- und Forschungslandschaft. Hinzu kommen die im Verhältnis zu A-Standorten moderaten Kaufpreise und Mieten sowie die strukturelle Vielfalt der Wirtschaft. Die Region übernimmt eine Scharnierfunktion zwischen Rhein-Main und Stuttgart. Allerdings wird sie im Blick von außen noch zu wenig als einheitlicher Wirtschaftsraum wahrgenommen. Hier gilt es, Rhein-Neckar als Marke stärker zu positionieren. Wie stellt sich die Situation im Vergleich mit anderen Standorten dar? Wie andere B-Standorte auch zeichnet sich die Metropolregion Rhein-Neckar durch den Einfluss größerer Eigennutzer, geringen Leerstand, moderates Neubauvolumen und eine stabile Mietentwicklung aus. Die hohe Nachfrage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt lenkt die Blicke von Investoren immer häufiger auf B-Standorte. Noch stehen Mannheim und Heidelberg dabei im Schatten der größeren Destinationen wie Hannover oder Bremen, da sich ihr Bestand an modernen Investmentobjekten erst seit einigen Jahren erhöht. Sie sind jedoch mit Projekten wie der Bahnstadt oder dem Glückstein-Quartier auf einem guten Weg. Heidelberg, Ludwigshafen und Mannheim verzeichneten 2016 eine deutliche Zunahme der Vermietungsleistung. Welche Objekte und Lagen zählten zu den Nachfrage-Gewinnern? Besonders gefragt sind die Cityrand-Lagen wie die Bahnstadt in Heidelberg, das Glücksteinquartier und die Eastsite in Mannheim sowie das Rheinufer-Süd in Ludwigshafen, da mit diesen Entwicklungen moderne Flächenangebote entstanden sind. Hinzu kommt, dass diese Standorte verkehrstechnisch gut angebunden sind. Das 2016 eröffnete, gemischt genutzte Quartier Q 6 Q 7 in Mannheim zeigt jedoch, dass auch Citylagen eine hohe Nachfrage erfahren, sofern das Produkt stimmt. Die Zeichen stehen bei vielen Unternehmen in der Region auf Expansion. Welche Rolle spielen neue Arbeitsplatzkonzepte bei der Umzugsentscheidung? Seite 7: B.A.U. GmbH & Co. KG 6

7 Seit 2009 errichtet die B.A.U. in der Mannheimer Eastsite repräsentative Büros in bester Lage und mit modernster Gebäudetechnik. Derzeit in Bau: die Eastsite XI und XII. Sie spielen eine Rolle, aber nicht in allen Branchen gleichermaßen. Open Space, Desksharing oder Coworking sind vor allem bei Unternehmen der Medien-, IT- und Kreativbranche sowie für Start-ups relevant. Beim Recruiting gewinnt branchenübergreifend die Einbindung eines Standorts in ein gemischtes Quartier an Bedeutung, in dem sich Arbeiten, Einkaufen, Freizeit und möglicherweise auch Wohnen verbinden lässt. Gefragt sind zudem zusätzliche Services wie Concierge-Dienste oder Kinderbetreuungsmöglichkeiten. Die Fertigstellungen gingen in den von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung analysierten B-Standorten um über 50 Prozent zurück. Welche Ursachen sehen Sie? Einfluss größerer Eigennutzer, geringer Leerstand, moderates Neubauvolumen und stabile Mietentwicklung An der mangelnden Nachfrage lag es sicher nicht. Größere zyklische Schwankungen sind für Büromärkte an B-Standorten ebenfalls selten. Die wahrscheinlichste Erklärung ist eine Delle, die mit Blick auf die kommenden Jahre wohl eher als Ausreißer zu werten ist. Angesichts des geringen Flächenangebots zeichnet sich in den Kernstädten der Metropolregion Rhein-Neckar bereits die Tendenz zu weiteren Mietsteigerungen ab, insbesondere im hochwertigen Segment. Dies wiederum steigert für Projektentwickler die Attraktivität eines Engagements. 7

8 In Zusammenarbeit mit: Immobilien Sparkasse Heidelberg Metropolregion Rhein-Neckar GmbH Standortmarketing N7, 5 6, Mannheim Tel info@m-r-n.com