Büroflächen Marktreport 217/218 Frankfurt
FRANKFURT 712. m 2 9,4 % 4, EUR/m 2 19,5 EUR/m 2 Flächenumsatz Leerstandsquote Spitzenmiete Durchschnittsmiete Der Markt für Büroflächenvermietung präsentierte sich in der Mainmetropole 217 so dynamisch wie seit dem Jahr 2 nicht mehr. Das Gesamtumsatzvolumen lag mit 712. m² rund 33 % über dem Vorjahresergebnis und fast 47 % über dem Fünf-Jahres-Schnitt (485. m²). Insgesamt wurden acht Großabschlüsse mit mehr als 1. m² Flächenumsatz registriert. Das Angebot an großen, zusammenhängenden Flächen ist im Zentrum knapp. Davon können andere Teilmärkte profitieren. Großabschlüsse prägen Marktgeschehen Für den größten Einzelabschluss sorgte die Deutsche Bundesbank, die rund 44.4 m² Bürofläche im Frankfurter Büro Center (FBC) anmietete. Während der Erneuerung des Campus in Bockenheim nutzt die Bundesbank die Flächen interimsweise für 2. Mitarbeiter. Der Mietvertrag läuft zunächst über sieben Jahre, es gibt allerdings die Option auf eine dreijährige Verlängerung. Einen Abschluss von zwei Mietverträgen über insgesamt mehr als 5. m² Fläche mit der Deutschen Bahn konnte die Aurelis Real Estate für ihre Projektentwicklungen im Europaviertel vermelden. Davon entfallen rund 23. m² auf das Bürogebäude The Brick und rund 29.7 m² auf den daneben entstehenden Office Tower. Bis Ende 22 werden 3. DB-Mitarbeiter aus verschiedenen Geschäftsbereichen am Standort Flächenumsatz Flächenumsatz - Lage* in Tsd. m² 8 6 4 2 43 357 392 534 712 54 CBD 45 % Europaviertel/Messe 11 % West 9 % OF-Kaiserlei 6 % Niederrad 5 % Ostend 5 % Eschborn 5 % City-West 4 % Airport 3 % Sachsenhausen 3 % Sonstige 4 % 213 214 215 216 217 218* % 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % * Prognose * Jahr 217 Büroflächen Marktreport 217/218 Frankfurt
Bedeutende Flächenumsätze 217 (Auswahl) Nutzer Fläche Bürolage Deutsche Bundesbank 44.4 m 2 CBD Deutsche Bahn 29.7 m 2 Europaviertel/Messe Helaba 27.5 m 2 OF-Kaiserlei Deutsche Bahn 23. m 2 Europaviertel/Messe Stadt Frankfurt 14.5 m 2 CBD konzentriert. Auch die Zentrale für Personenverkehr wird zukünftig ihren Unternehmenssitz an der Europa-Allee haben. Die neue Zentrale der Hessischen Landesbank (Helaba) wird nach umfassenden Umbau- und Sanierungsmaßnahmen das mainblick³ am Offenbacher Kaiserlei sein. Das Finanzunternehmen hat das Bürogebäude gekauft und wird die 27.5 m² Bürofläche komplett beziehen. Starke Flächennachfrage durch Finanzbranche Im vergangenen Jahr war die in Frankfurt überdurchschnittlich präsente Finanzbranche für 26 % des Gesamtvermietungsvolumens verantwortlich. Die unternehmensnahen Dienstleister, z. B. Beratungsunternehmen oder Rechtsanwaltskanzleien, sorgten für rund 18 % des Flächenumsatzes. Getrieben von der starken Flächen- Flächenumsatz - Branche* Flächenumsatz - Größenklassen* * Jahr 217 Finanzwesen (26 %) unternehmensnahe Dienstleister (18 %) Transport, Verkehr, Post/Kurier (16 %) Bauwesen; Vermietung, Verpachtung, Verkauf (13 %) öffentliche Hand, Verwaltung (7 %) Gesundheits- und Sozialwesen (5 %) Sonstiges (4 %) Information, Kommunikation (3 %) Medien, Werbung (3 %) Industrie Verwaltung (2 %) Verbände, Interessenvertretungen (2 %) Handel (1 %) 5 m² 11 % 51 1. m² 17 % 1.1 2. m² 11 % 2.1 5. m² 5.1 1. m² 2 % 17 % > 1. m² 24 % % 1 % 2 % 3 % * Jahr 217
Bauprojekte - Fertigstellung 218 (Auswahl) Projektname Projektentwickler Fläche Bürolage WinX DIC 26.6 m 2 CBD Marienforum Pecan Development 11.5 m 2 CBD SAP Neubau OFB/Groß & Partner 9.3 m 2 Eschborn Kornmarktarkaden (ehem. Bundesrechnungshof) OFB 9. m 2 CBD Sono West OFB/Patrizia 8.2 m 2 CBD nachfrage der Deutschen Bahn, die 217 sieben Mietverträge über insgesamt rund 83. m² Fläche unterzeichnete, belief sich der Flächenanteil der Branche Transport, Verkehr, Post/Kurier auf rund 16 %. Alternativen zum CBD Von den Aufwertungsbemühungen im Europaviertel profitiert auch der Frankfurter Westen. Im vergangenen Jahr wurden hier vier Vermietungen zwischen 5. und 1. m² gezählt. 217 entfielen 9 % des Vermietungsvolumens auf diesen Teilmarkt, was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr bedeutet (216: 3 %). Kontinuierlich positiv entwickelt sich auch der Büromarkt am Offenbacher Kaiserlei. An der Stadtgrenze zu Frankfurt verschmelzen die beiden Mainstädte miteinander. Unternehmen werden durch die verhältnismäßig günstigen Mieten bei gleichzeitig Büromieten Leerstand in EUR/m² nettokalt 5 4 3 2 1 36, 38, 38, 38,5 38,5 19, 17,75 17,75 17,75 18,1 4, 19,5 in Tsd. m² 2. 1.5 1. 5 13,3 1.595 12,5 1.5 11,6 1.42 1,9 1.33 1,2 1.215 9,4 1.11 15 12 9 6 3 Quote in % 212 213 214 215 216 217 212 213 214 215 216 217 Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstand Leerstandsquote Büroflächen Marktreport 217/218 Frankfurt
Büroflächen Fertigstellungen 4 3 261 242 293 in Tsd. m² 2 1 82 82 164 11 13 83 132 37 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 95** 218* * Prognose ** davon vorvermietet guter infrastruktureller Anbindung überzeugt. So ist z. B. der Frankfurter Hauptbahnhof innerhalb von zwölf Fahrminuten mit der S-Bahn zu erreichen. Perspektivisch ist ein Aufschwung in Niederrad zu erwarten, wo durch die Umwandlung von Büro- in Wohnflächen neues Leben in den Stadtteil einziehen wird. Coworking-Anbieter beleben Markt Im vergangenen Jahr waren die Marktaktivitäten von Coworking-Anbietern erstmalig deutlich wahrzunehmen. Insgesamt wurden rund 43. m² für Coworking Spaces angemietet. Ambitioniertester Marktakteur war WeWork, welcher für die drei größten Coworking- Abschlüsse sorgte. Dazu zählte u. a. die Anmietung von 1. m² Bürofläche auf der Zeil. Neben Freelancern, Kreativen und Start-ups haben auch Großunternehmen das innovative und inspirierende Arbeitsumfeld für Meetings und Projektgruppenarbeiten erkannt. Coworking-Anbieter sind bereit, lange Mietverträge mit attraktiven Mieten einzugehen, und können damit immer mehr Eigentümer von ihrem Konzept überzeugen. Kaum Flächenangebot im Zentrum Auch wenn Frankfurt unter den A-Städten den größten Anteil an leer stehenden Büroflächen hat, bestehen hinsichtlich der Leerstandsraten in den Teilmärkten erhebliche Unterschiede. Während im Innenstadtbereich größere, zusammenhängende Flächen deutlich unterhalb des Spitzenmietniveaus kaum noch vorhanden sind, finden Interessenten diese z. B. im Frankfurter Westen. Dennoch sind Incentives wie mietfreie Zeiten und die Übernahme von Umbaukosten stadtweit ein Thema. Im laufenden Jahr werden rund 132. m² neue Büroflächen fertiggestellt, wovon bereits 72 % vorvermietet sind. Auch deswegen bleiben die verfügbaren Flächen im CBD knapp. Markt auf hohem Niveau Auch wenn sich die große Welle der Brexit-Flüchtlinge bis dato noch wenig bemerkbar macht, haben sich bereits namhafte Finanzinstitute und mit ihnen unmittelbar verbundene Dienstleister an die Mainmetropole gebunden. Auch die EZB stellt sich durch die Ausweitung ihrer Kapazitäten langfristig in Frankfurt auf. Die aktuellen Anfragen nach großen Flächen deuten auf ein dynamisches Jahr für den Frankfurter Büromarkt hin. Engel & Völkers Commercial prognostiziert einen Büroflächenumsatz im Bereich von 54. m². Kommen die am Markt aktiven Suchkunden zum Zug, dann wird dieser nochmals deutlich höher ausfallen. Das Jahr 217 schloss für Frankfurt mit einem herausragenden Büroflächenumsatz ab. Die positive gesamtwirtschaftliche Situation in Deutschland sowie die exzellente verkehrstechnische Infrastruktur der Mainmetropole unterstützen das nationale und internationale Interesse an der Stadt. Frankfurt wird vom Brexit profitieren in welchem Ausmaß, bleibt abzuwarten. Ich gehe von einer anhaltend positiven Grundstimmung am Büroflächenvermietungsmarkt in Frankfurt aus. Axel Michel, Engel & Völkers Commercial Frankfurt Büroflächen Marktreport 217/218 Frankfurt
Bürolagen Frankfurt A66 Eschborn Airport B43 B3 Mertonviertel A5 Nord A661 A66 Westend West Ostend City-West Innenstadt A648 Bankenviertel Europaviertel/Messe Bahnhofsviertel Westhafen Sachsenhausen MAIN Niederrad B44 A5 A3 B44 Kaiserlei/ Offenbach B46 Engel & Völkers Commercial Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Januar 218. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, GmbH. Bankenviertel Westend Innenstadt Bahnhofsviertel CBD 16, 42, EUR/m 2 14, 37, EUR/m 2 14, 36, EUR/m 2 1, 17, EUR/m 2 Europaviertel/Messe City-West West Westhafen Ostend Nord 16,5 35, EUR/m 2 11, 17, EUR/m 2 9, 18, EUR/m 2 17,5 24,5 EUR/m 2 9, 15,5 EUR/m 2 11, 18, EUR/m 2 OF-Kaiserlei Sachsenhausen Niederrad Mertonviertel Eschborn Airport 8, 12,5 EUR/m 2 9,5 16, EUR/m 2 8, 14,5 EUR/m 2 9,5 13, EUR/m 2 8, 15,5 EUR/m 2 14, 28, EUR/m 2 Engel & Völkers Main-Taunus GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Taunusanlage 18 6325 Frankfurt/Main Tel. +49-()69-24 75 75 5 FrankfurtCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/frankfurtcommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research