Kreisschreiben der Direktion der Justiz und des Innern über die Neubewertung der Liegenschaften des Finanzvermögens per 1.

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1 Kanton Zürich Direktion der Justiz und des Innern Kreisschreiben der Direktion der Justiz und des Innern über die Neubewertung der Liegenschaften des Finanzvermögens per 1. Januar 2016 (vom 10. ) Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangslage und Zielsetzung 2 2. Geltungsbereich 2 3. Allgemeine Hinweise 2 4. Umfang 3 5. Ausnahmen 3 6. Verfahren 3 7. Begriffe / Definitionen 4 8. Bewertungsvorschriften 5 9. Buchhalterische Behandlung des Bewertungsergebnisses 6

2 Seite 2/7 1. Ausgangslage und Zielsetzung Das Finanzvermögen der Gemeinden, Zweckverbände und Anstalten ist gemäss 136 des Gemeindegesetzes nach kaufmännischen Grundsätzen zu bilanzieren. 16 der Verordnung über den Gemeindehaushalt (VGH) und Kapitel 11.1 des Handbuches über das Rechnungswesen der zürcherischen Gemeinden (Handbuch) enthalten die Bewertungsvorschriften. Gemäss 16 Abs. 4 VGH hat nach jeweils längstens zehn Jahren eine generelle Neubewertung der Liegenschaften des Finanzvermögens zu erfolgen. Die periodische Neubewertung ist notwendig, weil die Bewertungsbestimmungen keine laufende Anpassung der Bilanzwerte sämtlicher Liegenschaften des Finanzvermögens an die aktuellen wirtschaftlichen Verhältnisse vorsehen. Die letztmalige Neubewertung der Liegenschaften des Finanzvermögens wurde bei allen öffentlich-rechtlichen Körperschaften per 1. Januar 2006 vorgenommen. Aufgrund der gesetzlichen Frist von zehn Jahren, ist die nächste generelle Neubewertung per 1. Januar 2016 durchzuführen. Bei der generellen Neubewertung geht es um die Ermittlung des Liegenschaftenvermögens nach vorgegebenen Grundsätzen und Richtlinien. Dieses Vorgehen sollte in der Regel dem Zweck der periodischen Neubewertung genügen, nämlich Transparenz über die Vermögenslage der öffentlich-rechtlichen Körperschaften zu schaffen. Eine ganz genaue Schätzung eines jeden einzelnen Objekts ist nicht verlangt. Dem Grundsatz der Bewertungskontinuität folgend, richtet sich die generelle Neubewertung per 1. Januar 2016 im Wesentlichen nach den Bewertungsvorschriften von 16 Abs. 1 lit. d - g VGH und von Kapitel 11.1 des Handbuches. 2. Geltungsbereich Dieses Kreisschreiben enthält die verbindlichen Richtlinien für die generelle Neubewertung der Liegenschaften des Finanzvermögens a. der politischen Gemeinden und Schulgemeinden; b. aller den Gemeinden zugeordneten rechtlich selbständigen oder unselbständigen Einrichtungen; c. der Zweckverbände und Anstalten. 3. Allgemeine Hinweise Grundlage für die Neubewertung bildet das per 31. Dezember 2015 nachgeführte Inventar der Liegenschaften des Finanzvermögens ( 31 Abs. 1 und 2 VGH). Aufbau, Inhalt und Darstellung des Inventars richten sich nach den des Kreisschreibens über den Gemeindehaushalt (KSGH). Die von der Direktion der Justiz und des Innern erlassenen und abgegebenen Bewertungsblätter sind verbindlich. Eigene Formulare und Darstellungen sind zulässig, sofern sie mindestens dieselben Informationen enthalten.

3 Seite 3/7 4. Umfang Die Neubewertung umfasst ausschliesslich die in der Jahresrechnung 2015 im Finanzvermögen bilanzierten Liegenschaften und Grundeigentumsanteile. Überführungen vom Finanzvermögen ins Verwaltungsvermögen und umgekehrt dürfen im Rahmen dieser Neubewertung nicht vorgenommen werden; sie sind laufend aufgrund der geltenden Bestimmungen durchzuführen. 5. Ausnahmen Von der Neubewertung sind ausgenommen: a. Liegenschaften, bei denen am 1. Januar 2016 Renovationen oder Umbauten noch nicht abgeschlossen sind. Die Neubewertung erfolgt bei diesen Liegenschaften nach Abschluss der Bauarbeiten aufgrund der Bestimmungen des Handbuches. b. Liegenschaften, die bereits Bestandteil eines bewilligten Verpflichtungskredites sind, aber noch nicht ins Verwaltungsvermögen übertragen wurden. c. Nichtüberbaute Liegenschaften innerhalb der Freihalte- oder Erholungszone. Diese Liegenschaften sind in der Regel nicht realisierbar und gehören richtigerweise zum Verwaltungsvermögen. Die Überführung vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen kann jedoch nicht im Rahmen dieser Neubewertung vorgenommen werden; sie bedarf eines separaten Kreditantrages an das zuständige Organ. d. Waldgrundstücke. Waldungen stellen Verwaltungsvermögen dar. Die Überführung vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen kann jedoch nicht im Rahmen dieser Neubewertung vorgenommen werden; sie bedarf eines separaten Kreditantrages an das zuständige Organ. 6. Verfahren Für jede Liegenschaft des Finanzvermögens ist ein Bewertungsblatt zu erstellen. Die Bewertungsergebnisse sind anschliessend im dafür vorgesehenen Formular zusammenzufassen. Die Neubewertung ist durch die Vorsteherschaft zu genehmigen. Dem Gemeindeamt des Kantons Zürich sind bis 15. April 2016 folgende Unterlagen einzureichen: die von der Vorsteherschaft genehmigte Jahresrechnung 2015; das nachgeführte Inventar der Liegenschaften des Finanzvermögens per 31. Dezember 2015; die Bewertungsblätter sämtlicher Liegenschaften des Finanzvermögens; die Zusammenfassung der Bewertungsergebnisse; der Genehmigungsbeschluss der Vorsteherschaft.

4 Seite 4/7 Sofern keine Liegenschaften im Finanzvermögen vorhanden sind, ist dem Gemeindeamt des Kantons Zürich bis zum 15. April 2016 die von der Vorsteherschaft genehmigte Jahresrechnung 2015 einzureichen. Die Verbuchung der Bewertungsgewinne und -verluste darf erst nach Genehmigung der Neubewertung durch die zuständige kantonale Stelle erfolgen. 7. Begriffe / Definitionen Handelswert (voller Landwert) Fläche in m 2 x aktueller Preis pro m 2, zu dem am selben Ort oder an vergleichbarer Lage gehandelt wurde Bei Fehlen eines aktuellen Preises gilt in der Regel der Landwert für unbebaute Grundstücke der entsprechenden Lageklasse gemäss Weisung des Regierungsrates vom 12. August 2009 an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (Weisung 2009), Anhang, Ziffern 10, 14, 15 (LS ). Reduzierter Landwert Fläche in m 2 x Handelswert pro m 2 zu 75 % Bauwert Letztbekannter Basiswert 1939 x Teuerungsfaktor 2015 (1025%) Realwert Reduzierter Landwert + Bauwert Ertragswert Kapitalisierter effektiver Mietertrag (ohne Nebenkosten) oder kapitalisierter ortsüblicher Mietertrag (ohne Nebenkosten) Der Kapitalisierungsprozentsatz beträgt bei Wohnhäusern 6 % Geschäftshäusern 8 % Hotels und Restaurationsbetrieben 10 % Beispiele: Effekt. Mietertrag x 100 % Baurechtszins x 100 % Kapitalisierungsprozentsatz Kapitalisierungsprozentsatz Verkehrswert (Formelwert) 1 x Realwert + 3 x Ertragswert 4

5 Seite 5/7 8. Bewertungsvorschriften 8.1 Grundsatz Die Bewertung der Liegenschaften hat grundsätzlich gemäss den nachfolgend aufgeführten Regeln zu erfolgen. Wertbeeinflussende Faktoren, wie Erschliessungsgrad, Rechte und Lasten (z.b. Nutzungsbeschränkungen, Altlasten, latente Steuerlasten) sind angemessen zu berücksichtigen und auszuweisen. 8.2 Normalfälle a. Nichtüberbaute Liegenschaften innerhalb der Zone für öffentliche Bauten: Bewertung zum Handelswert. Bei Fehlen eines aktuellen Preises erfolgt die Bewertung mindestens zum halben Handelswert von vergleichbarem Industrie- und Gewerbebauland. Das Bewertungsergebnis wird nicht gerundet. innerhalb der übrigen Bauzonen: Bewertung zum Handelswert. Das Bewertungsergebnis wird nicht gerundet. innerhalb der Reservezone: Bewertung zum Handelswert. Das Bewertungsergebnis wird nicht gerundet. ausserhalb der Bauzone: Bewertung zum Handelswert, mindestens jedoch zum Preis von Fr. 2.00/m 2. Das Bewertungsergebnis wird nicht gerundet. b. Überbaute Liegenschaften Die Bewertung erfolgt zum Verkehrswert (Formelwert). Das Bewertungsergebnis wird auf die nächsten Fr. 1' abgerundet. Bei grossen, nur teilweise überbauten Liegenschaften ist die m 2 übersteigende Fläche als unüberbaut zu bewerten, sofern die unbebaute Restfläche eine Überbauung, Veräusserung oder andere Nutzung zulässt. 8.3 Spezialfälle a. Geplante Verkäufe Bereits beurkundete, noch nicht vollzogene Verkäufe sind zum vereinbarten Verkaufspreis zu bewerten. b. Abbruchliegenschaften Als Abbruchliegenschaften gelten Liegenschaften, die zum Abbruch bestimmt sind und keinen oder einen unbedeutenden Ertrag abwerfen. Sie werden zum Handelswert des Grundstückes (voller Landwert) abzüglich Abbruchkosten bilanziert. Das Bewertungsergebnis wird auf die nächsten Fr abgerundet. c. Grundeigentum mit Baurechten Die Bewertung erfolgt zum effektiven, mindestens jedoch ortsüblichen Baurechtszins, kapitalisiert mit 6 %. Das Bewertungsergebnis wird auf die nächsten Fr abgerundet.

6 Seite 6/7 d. Grundeigentumsanteile Grundbuchamtlich ausgeschiedene Miteigentumsanteile: Sie werden nach den Bestimmungen für die nichtüberbauten und überbauten Liegenschaften bewertet und bilanziert. Liegenschaftenanteile, die grundbuchamtlich nicht ausgeschieden sind: Die Bewertung des Grundeigentumsanteils erfolgt zum kapitalisierten Ertragswert. Bei der Berechnung gelten die Kapitalisierungsprozentsätze gemäss Definition "Ertragswert". Das Bewertungsergebnis wird auf die nächsten Fr abgerundet. e. Landwirtschaftliche Heimwesen Die Bewertung erfolgt grundsätzlich nach den Bestimmungen für nichtüberbaute und überbaute Liegenschaften. Alternativ kann das Ergebnis von auf die Bewertung von landwirtschaftlichen Heimwesen spezialisierten Fachverbänden übernommen werden, sofern die Bewertung nicht mehr als fünf Jahre zurückliegt. Allfälliges Bauland ist als solches zu bewerten. f. Ausserkantonale Liegenschaften Die Bewertung erfolgt grundsätzlich nach den vorstehenden Bestimmungen. Falls eine Höherwertung resultiert und diese im betreffenden Kanton zu einer höheren Besteuerung führen würde, kann auf die Aufwertung verzichtet werden. 9. Buchhalterische Behandlung des Bewertungsergebnisses Die Eröffnungsbilanz 2016 entspricht der Schlussbilanz Die Bewertungsgewinne und -verluste werden in der Buchhaltung 2016 verbucht. Sie haben keinen Einfluss auf das Rechnungsergebnis. Für die vorgeschriebene interne Verzinsung des Grundeigentums Finanzvermögen im Jahr 2016 ist der Bilanzwert gemäss Eröffnungsbilanz, d.h. ohne Berücksichtigung der Neubewertung, massgebend. Vorhandenes überbewertetes Grundeigentum Finanzvermögen gemäss Konto wird im Rahmen der Neubewertung aufgelöst. Die Gewinne und Verluste sind in der Laufenden Rechnung in der Funktion 996 als Durchlaufposten auszuweisen und direkt dem Eigenkapital gutzuschreiben bzw. zu belasten. Ausnahme: Gewinne oder Verluste aus der Neubewertung von Legatsliegenschaften sind der betreffenden Sonderrechnung zuzuweisen. Die Verbuchung der Bewertungsgewinne und -verluste darf erst nach Genehmigung der Neubewertung durch die zuständige kantonale Stelle erfolgen. Der Kontenplan der Laufenden Rechnung der Buchhaltung 2016 ist, soweit erforderlich, wie folgt zu ergänzen:

7 Seite 7/7 996 Neubewertung Grundeigentum Finanzvermögen Bewertungsverluste Auflösung überbewertetes Grundeigentum FV gemäss Konto Einlage in Sonderrechnung (Ausnahmefall) Einlage in Eigenkapital Bewertungsgewinne Entnahme aus Sonderrechnung (Ausnahmefall) Entnahme aus Eigenkapital Der Saldo aus Bewertungsverlusten und Bewertungsgewinnen (Konten 3700 / 4700) und einer allfälligen Auflösung von überbewertetem Grundeigentum (Konto 3707) wird mittels Konto 3709 bzw. Konto 4709 dem Eigenkapital, im Ausnahmefall mittels Konto 3708 bzw. Konto 4708 der betreffenden Sonderrechnung gutgeschrieben bzw. belastet. Die Buchungssätze lauten wie folgt: Soll Haben Text xx Bewertungsverlust xx Bewertungsgewinn Auflösung überbewertetes Grundeigentum Ausgleichsbuchungen: xx Gewinn z.g. Sonderrechnung XY (Ausnahme) Gewinn aus Neubewertung Liegenschaften FV 2033.xx Verlust z.l. Sonderrechnung XY (Ausnahme) Verlust aus Neubewertung Liegenschaften FV Nach vollständiger Verbuchung der Neubewertung muss die Funktion 996 ausgleichen. DIREKTION DER JUSTIZ UND DES INNERN Jacqueline Fehr, Regierungsrätin